Verkligt värde enligt IAS 40 - en jämförelse av noterade fastighetsbolag i Sverige

Abstract

Bakgrund och problem: Införandet av IFRS i Sverige har medfört redovisningsmässiga förändringar för företagen. För första gången kan förvaltningsfastigheter värderas och redovisas till verkligt värde, varför vi har valt att titta närmare på IAS 40 – Förvaltningsfastigheter. Det kan vara svårt att uppskatta ett verkligt värde på en fastighet, vilket gör att vi är intresserade av att undersöka denna värderingsproblematik. Uppsatsens undersökningsfråga är: Hur har svenska börsnoterade fastighetsbolag valt att tillämpa verkligt värde enligt IAS 40, och vad får skillnader i värdering för effekter på redovisningen? Undersökningsfrågan besvaras med hjälp av redovisningsnormer och teorier inom fastighetsvärdering.

Syfte: Uppsatsens syfte är att undersöka om det finns skillnader i hur de svenska börsnoterade fastighetsbolagen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och att undersöka vad dessa skillnader i så fall leder till.

Avgränsningar: Vi har avgränsat oss till att undersöka fastighetsbranschen och fastighetsbolag i Sverige. Endast bolag som är noterade på en svensk börs, och som är tvungna eller har valt att tillämpa IAS 40 i redovisningen, ingår i undersökningen.

Metod: Uppsatsen innehåller en kvantitativ och en kvalitativ undersökning. Den kvantitativa studien har genomförts genom att vi granskat de 15 svenska börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar. Vi har ur vår kvantitativa studie valt ut tre företag som vi gjort en kvalitativ studie av, genom att intervjua respondenter på vart och ett av de tre bolagen. Som bas för vår analys har vi även genomfört bakgrundsintervjuer med revisorer och fastighetsvärderare.

Resultat och slutsatser: Vid framställandet av verkligt värde på förvaltningsfastigheter använder alla de svenska börsnoterade företagen sig av avkastningskalkylbaserade värderingsmodeller. Metoderna skiljer sig dock åt företagen emellan och så gör även parametrarna som antagits i modellerna. Vi anser att företag som använt sig av marknadsbaserade parametrar är mindre subjektiva i redovisningen än företag som har komponerat sina egna antaganden. Externa värderare används i olika utsträckning och ses som olika betydelsefulla för redovisningen. En slutsats vi har dragit är att de företag som använder den externa värderingen som underlag för redovisningen har värden på sina fastigheter som är närmare de ekonomiskt riktiga värdena än genomsnittet.

Förslag till fortsatt forskning: Framtida studier inom området kan vara att studera graden av detaljering i de upplysningar företagen lämnar i samband med fastighetsvärdering. Ett annat förslag är att nästa år eller ännu senare göra en liknande studie, som den vi har gjort, för att se om företagen kommit närmare ekonomiskt riktiga värden vid värdering av förvaltningsfastigheter.