Kapitalstruktur och finansiell stabilitet i fastighetsbranschen En djupgående analys av kapitalstruktur, skuldhantering och räntepåverkan på stora svenska börsnoterade fastighetsbolag

Abstract

De senaste två åren har medfört betydande förändringar i den makroekonomiska miljön, både globalt och i Sverige. En lång period av gynnsamma styrräntor gav fördelar åt fastighetsbolag, men den ökade inflationen under den senaste perioden har lett till markant höjning av styrräntan. I en tid av ökad försiktighet från banker vid utlåning och hög efterfrågan på kapital, har stora svenska fastighetsbolag vänt sig till kreditmarknaden genom företagsobligationer. Denna finansieringsform var tidigare fördelaktig och billig men har nu blivit dyr när avkastningskravet ökar med stigande räntor. Svenska fastighetsbolag står nu inför betydande utmaningar med höjda räntor och ökande lånekostnader, särskilt gällande företagsobligationer. Rapporten analyserar nyckeltal för stora svenska fastighetsbolag mellan 2014 och nu, tillsammans med intervjuer med branschexperter. Rapporten undersöker hur övergången från nollränta till dagens höga räntor har påverkat dessa bolag och avser att ge rekommendationer för omstrukturering av kapital och refinansiering av skulder, baserat på etablerade teorier. Resultaten visar att den gynnsamma ränteperioden ledde till ökad skuldsättning, vilket inte nödvändigtvis avspeglas i soliditeten på grund av uppskrivningar som gjorts. Övergången från nollränta till höga räntor har skapat en komplex finansiell situation. Trots potentiella förluster vid eventuell nedgång på fastighetsmarknaden bedöms företagen över lag ha relativt stabila finansiella förhållanden. Detta baseras på goda räntetäckningsgrader, rimliga nettoskuldsättning i förhållande till EBITDA samt en viss stötdämpning mot räntehöjningar genom höjda bostadshyror. För att hantera den aktuella situationen rekommenderas fastighetsbolagen att prioritera avbetalning av lån för att minska kostnader och risker. Skuldamortering bör i första hand använda befintligt kassaflöde eller om nödvändigt; nyemissioner eller fastighetsförsäljning. Vidare föreslås bolagen reducera andelen företagsobligationer gentemot banklån om möjligt. Företagen bör även vara medvetna om bankernas restriktioner vid utlåning baserad på företagens riskprofiler och relationer med bankerna. Företag med bra relationer och mindre risk kan förväntas större support från bankernas sida.