Hur går fastighetsbolag tillväga vid värdering? – En undersökning av fem fastighetsbolag i Göteborg

Abstract

Syftet med denna uppsats är att beskriva vilka värderingsmodeller som fastighetsbolag i Göteborg använder sig av vid värdering av hyreshus, samt beskriva hur dessa används. Påverkande faktorer kommer också att beskrivas.

1980-talets överhettade ekonomi ledde under början av 90-talet till att den svenska ekonomin kraschade. Många fastighetsbolag var överbelånade och gick därför i konkurs. Krisen som uppstod på fastighetsmarknaden ledde till att fastighetsbolagen fick sig en tankeställare och började omvärdera sitt sätt att värdera fastigheter. Det finns i vårt teorikapitel huvudsakligen tre metoder för fastighetsvärdering. Nuvärdesmetoden är benämning på de värderingsmetoder där användaren diskonterar framtida överskott eller nyttor till den tidpunkt då fastigheten önskas värderas. Ortsprismetoden bygger på en jämförelse mellan fastigheten som skall värderas och ett urval av jämförbara fasigheter. En fördel med denna metod är att den tar hänsyn till trender på marknaden som inte beaktats i kassaflödena. Produktionskostnadsmetoden bygger på att värderaren ser på vad kostnaden skulle bli för att uppföra en likadan byggnad. Metoden är särskilt användbar då värderaren önskar värdera ett objekt med speciella egenskaper. Det är viljan att minimera riskerna som gör att fastighetsbolagen använder sig av värderingsmetoder.

Samtliga de företag som intervjuats bygger sina värderingar på fastighetens driftsnetto. Tre av de fem fastighetsbolagen nuvärdesberäknar kassaflödena, medan de andra två upprättar något som liknar en budget. Vi tror att företagets ägarstruktur påverkar valet av värderingsmodell. De tre fastighetsbolag som använder sig av de teoretiskt mest avancerade metoderna vid fastighetsvärdering är också de företag som har störst skyldighet att visa upp för sina ägare hur företaget arbetar med värdering av fastigheter. Fyra av de fem fastighetsbolagen vi har intervjuat tar hänsyn till risken genom att justera kassaflödena, medan det femte hanterar risken genom att använda sig av olika diskonteringsräntor.