Det här verket har digitaliserats vid Göteborgs universitetsbibliotek och är fritt att använda. Alla tryckta texter är OCR-tolkade till maskinläsbar text. Det betyder att du kan söka och kopiera texten från dokumentet. Vissa äldre dokument med dåligt tryck kan vara svåra att OCR-tolka korrekt vilket medför att den OCR-tolkade texten kan innehålla fel och därför bör man visuellt jämföra med verkets bilder för att avgöra vad som är riktigt. Th is work has been digitized at Gothenburg University Library and is free to use. All printed texts have been OCR-processed and converted to machine readable text. Th is means that you can search and copy text from the document. Some early printed books are hard to OCR-process correctly and the text may contain errors, so one should always visually compare it with the ima- ges to determine what is correct. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 C M Rapport R48:1973 TEXwSKA HUu.ïfi O la N • SEKTIONEN FOU VAG- OCH *‘A^ BIBLIOTEKET Tre offentliga system för redovisning av byggnaders ekonomi Marianne Wiktorin Byggforskningen Tre offentliga system för redovisning av byggnaders ekonomi - en studie från myndigheternas, byggherrars och brukares utgångspunkt Marianne Wiktorin Till ansökan om statliga län till bo­ stadsbyggande och statsbidrag till skol­ byggen skall fogas ekonomiska beräk­ ningar på särskilda blanketter. Inom byggnadsstyrelsen görs motsvarande re­ dovisningar för förvaltningsbyggnader genom s. k. produkt- och resursdata. Dessa tre offentliga redovisningssystem beskrivs och deras informationsvärde diskuteras från myndigheternas, bygg­ herrarnas och brukarnas utgångspunkt. Systemen upptar främst investe­ ringskostnader. Dessas uppdelning på delposter ansluter huvudsakligen till uppdelning av byggandet på gängse entreprenader. Redovisningarna avser i regel flera byggnader varför jämförelser av kostnader mellan olika projekt sällan är meningsfulla. Systemen är föga användbara vid ombyggnader och ger inga uppgifter om framtida årskostna­ der. För brukarna vore det önskvärt med en redovisning som ansluter till byggnaders användningsenheter. Utredningen behandlar struktur och in­ formationsinnehåll i redovisningarna. Syftet är att beskriva dem och att belysa användbarheten från byggherrens, bru­ karens och de låne- eller bidragsbevil- jande myndigheternas utgångspunkt. Bostadsstyrelsens och Skolöverstyrel­ sens (SÖ) användning av informationen diskuteras utifrån vederbörande myn­ dighets sätt att handlägga ansöknings- ärenden. Byggherrens och brukarnas nytta av redovisningarna diskuteras uti­ från möjliga användningar då dessa par­ ter har tillgång till ifyllda redovisningar. Från byggherrens utgångspunkt disku­ teras om de tre redovisningarna i ett ti­ digt skede av produktbestämningen medger uppskattning av produktions­ kostnader och årskostnader, samt om de ger underlag för produktionsplanering (tid och arbetskraft). ' Behandlade bru- karsynpunkter är, om redovisningarna ger underlag att bedöma storlek och för­ delning av produktionskostnader och årskostnader. Bostadshus Innehållet i Bostadsstyrelsens blanketter diskuteras utifrån den prövning av pro­ jekt som lånebeviljande myndigheter skall göra enligt lånekungörelserna. Prövningen omfattar bl.a. kontroll av om byggherrens kalkylerade kostnader avsevärt överstiger pantvärdet. Delkost­ nader i byggherrens redovisning kan knappast bedömas, eftersom de flesta delposterna i kostnadssammanställningen inte överensstämmer med delposterna i pantvärdessammanställningen. Vidare torde myndigheterna ha svårt att bedöma kostnader för ombyggnadspro­ jekt, eftersom någon motsvarighet till pantvärdet inte finns i sådana ärenden. Byggherren torde kunna använda pant- värdesmetoden för att uppskatta in­ vesteringskostnaden i tidiga skeden. Den anses dock omständlig att tillämpa och kan bara användas vid nybyggnadspro­ jekt. Redovisningen enligt kostnadssam­ manställningen är inte särskilt lämpad för kostnadsuppskattningar. Den avser hela låneärenden, vilket medför svårig­ heter att finna projekt som väl överensstämmer med kända förutsätt­ ningar i ett planerat projekt. Lånehandlingarna innehåller i regel in­ te underlag för uppskattning av bygg­ herrens årskostnader i planerade pro­ jekt. De innehåller uppgifter om pro­ duktionstid för redovisade ärenden, där emot inte om hur mycket och vilken typ av arbetskraft som erfordrats. Brukaren, som i regel är en lekman, kan inte bedöma rimligheten i årskostnader­ nas fördelning med hjälp av lånehand­ lingarna. Också delbedömningar av investe­ ringskostnaden torde vara svåra att gö­ ra eftersom de snarare fördelas efter vanligt förekommande entreprenörs­ tjänster än efter de tjänster byggherren erbjuder de boende. Skolbyggnader I projekt, som gäller ny- eller tillbygg­ nad av skolor, skall SÖ jämföra kom­ munens redovisade kostnader för s. k. behovsprövade lokaler med ett bidragsunderlag. Denna jämförelse är möjlig att göra för skolor som enbart omfattar behovsprövade lokaler men besvärligare för skolor som också in­ nehåller andra utrymmen. De avdrag som i blanketten görs för kostnader av­ seende de senare utrymmena torde i stor utsträckning påverkas av bidragsregler­ na. Bidragsförfarandet kan alltså sägas vila på ett förtroende mellan SÖ och kommunen vad gäller tillförlitligheten i kalkylerade kostnader och avdrag. Blanketten ger inte underlag för bygg­ herrens uppskattning av årskostnader och arbetskraftsåtgång. Tidsåtgång för färdigställande av byggnadsarbetena i Byggforskningen Sammanfattningar R48:1973 Nyckelord: byggnadsekonomiska redovisningssy­ stem, statliga låneblanketter (Bostads- styrelsen, bostadsbyggen), statsbidrags- blanketter (Skolöverstyrelsen, skolbyg­ gen), PR-blanketter (Byggnadsstyrelsens förvaltningsbyggen), informationstäck- ning (byggherre-, myndighets-, brukare­ behov) Denna rapport avser ett delarbete inom projekt 265 vid Statens institut för bygg­ nadsforskning. Projektet har bedrivits med stöd från Statens råd för byggnads­ forskning. UDK 69.003 SfB A ISBN 91-540-2165-0 Sammanfattning av: Wiktorin, Marianne, 1973, Tre offentli­ ga system för redovisning av byggnaders ekonomi — en studie frän myndigheter­ nas, byggherrars och brukares utgångs­ punkt. (Statens institut för byggnads­ forskning) Stockholm. Rapport R48: 1973, 119 s. 22 kr. Rapporten är skriven på svenska med svensk och engelsk sammanfattning. Distribution: Svensk Byggtjänst Box 1403, 111 84 Stockholm Telefon 08-24 28 60 Grupp: produktion de redovisade projekten framgår dock. Blanketten kan knappast sägas vara väl avpassad for att tjäna som prognosun­ derlag för produktionskostnaderna, ef­ tersom jämförbarheten i allmänhet är ringa. I vilken utsträckning redovisning­ arna ger vägledning beror på hur enhet­ lig skolproduktionen är. Underlag för brukares bedömning av skolors årskostnader finns ej i blanket­ ten. Delbedömningar av produktions­ kostnaderna underlättas knappast av redovisningen, eftersom denna anknyter till tekniska delar av byggnaderna och inte till för brukare naturliga använd- ningsenheter. Förvaltningsbyggnader Byggnadsstyrelsens (KBS) huvudsyfte med Produkt- och Resursdata (PR- data) är att få mellan olika projekt jäm­ förbara redovisningar. KBS vill bl.a. ha underlag för s.k. rationalitetspröv- ningar, vilka innebär en prövning dels av nödvändiga utrymmen och dels av kostnaderna i ett planerat projekt. Så­ dana bedömningar med hjälp av PR- data innebär dock inte någon enkel av­ stämning av olika rader i blanketten. PR- data ger snarast en vägledning om inom vilka områden en analys kan vara på­ kallad. PR-blanketterna kan utnyttjas för att göra kostnadsuppskattningar. Metoden baseras på en uppdelning i funktions- respektive byggnadsknutna kostnader. De förra beräknas med hjälp av internt framtagna enhetspriser för olika lokal­ kategorier, och de senare hämtas från redovisningar av jämförbara projekt. I blanketten finns uppgift om åtgång av byggarbetskraft samt om vilken tid det tagit att färdigställa byggnadsarbe­ tena. Blanketterna innehåller ännu inget underlag för uppskattning av årskost­ nader, men ett utvecklingsarbete inom detta område pågår inom styrelsen. För brukares bedömning av produk­ tionskostnaderna finns ingen norm, lik­ nande pantvärde för bostäder, att utnyttja. Jämförande bedömningar un­ derlättas dock i PR-data av att kostna­ derna anges per ytenhet. På samma sätt som för bostäder och skolor kan dock redovisningen knappast sägas vara väl lämpad för brukares bedömningar av delposter. Gemensamma drag i de tre systemen Om man betraktar de tre redovisningar­ na på ett översiktligt plan är likheterna dem emellan mer påfallande än skillna­ derna, även om en mängd detalj skillna­ der finns. Alla tre redovisningarna avser i första hand investeringskostnader. Vid om­ byggnader ger redovisningarna sämre vägledning för såväl myndigheter, bygg­ herrar som brukare. Någon egentlig re­ dovisning av årskostnader finns inte i något av systemen. Investeringskostnadernas delposter ansluter tämligen väl till vanligt före­ kommande entreprenader. Indelningen kan knappast härledas från myndighe­ ternas informationskrav utan får snara­ re ses som en anpassning till byggher­ rarnas gängse redovisningssätt. Den till­ godoser i väsentliga avseenden inte hel­ ler byggherrarnas egna informationsbe­ hov. Särskilt gäller detta möjligheten att gö­ ra jämförelser i värderande eller pro­ gnostiserande syfte. Sådan användning skulle underlättas om redovisningarna knöts till mindre, repetitiva enheter av byggnader. Byggnadsstyrelsen har dock sökt åstadkomma jämförbarhet genom egna bearbetningar av uppgifter från en mer traditionell redovisning. Det är sällan meningsfullt för brukare att jämföra totalkostnader avseende en eller flera byggnader. För att bli in­ tressanta måste jämförelserna avse en­ heter av annat slag. Redovisning efter användningsenheter, såsom lokaler, torde skapa bättre utgångspunkter för brukare att föra meningsfulla diskussio­ ner om resursfördelningen i byggnader, än den tekniska indelning som nu görs. Byggherrarna synes anpassa sin redo­ visning till den information de får från byggmarknaden — dvs. i huvudsak en­ treprenörernas anbudsredovisningar. Denna informationsstruktur, som for­ mas av entreprenören, bibehålies sedan i byggherreledet och på myndighetspla- net. Brukaren möter i de offentliga sys­ temen således i grova drag samma infor­ mation som byggherren får från entre­ prenören. Om man inför begreppen produktions respektive efterfrågeorienterad informa­ tion hamnar de studerade redovisningar­ na i den förstnämnda kategorien. Detta torde återspegla, att de flesta byggherre­ företagen är upphandlande och produ­ cerande organisationer, icke orienterade mot efterfrågan och avsalumarknader- na. Förändringsmöjligheter Förändringar av redovisningarna kan knappast åstadkommas enbart genom myndigheternas initiativ. De måste hu­ vudsakligen ske inom byggherreföreta­ gen. Byggherrarna torde ha svårt att bear­ beta den information de erhåller på ett sätt som är lämpligt för deras egna än­ damål. Eftersom entreprenörerna är in­ formationsgivare dll byggherreledet blir byggherrens upphandlingsförfarande av stor betydelse för vilken typ av informa­ tion han erhåller. Att åstadkomma bätt­ re information enbart genom att efter­ fråga den torde knappast vara möjligt. Ett bättre informationsunderlag ger byggherren större möjligheter att kon­ trollera och styra entreprenören, som är hans ekonomiska motpart. Om de offentliga redovisningarna anpassas till brukarkrav eller ej, beror snarast på respektive myndighets benägenhet att göra så. En anpassning till även brukares användningssitua- tioner torde vara särskilt angeläget för de lekmän, som i olika sammanhang deltar i byggandets beslutsprocess. Det är dock knappast möjligt att genom of­ fentliga redovisningssystem helt tillgo­ dose brukarpartens informationsbehov. Information som behövs som argumen- tationsunderlag i partspräglade dis­ kussioner måste sannolikt på något sätt tillhandahållas genom brukarkollekti- vets egen försorg. UTGIVARE: STATENS INSTITUT FÖR BYGGNADSFORSKNING Three official documentation systems for investment costs and financial details of building projects Marianne Wiktorin National Swedish Building Research Summaries R48:1973 Applications for state loans for housing construction or for state subsidies when building schools must be accompanied by calculations demonstrating the eco­ nomic plan for the building project; spe­ cial forms are provided for this purpose. Similar calculations are found at the National Board of Public Building for administrative use. These calculations are documented according to a system called product and resource data. These three official systems and their value in terms of information are discussed from the points of view of the authorities, the developers and the users. The systems are mainly concerned with investment costs. The breakdown of these into a number of separate items follows the current pattern of breaking down a con­ struction project into different contracts. The estimates of costs refer as a rule to several buildings and comparisons of the costs involved in different projects are therefore seldom meaningful. These sys­ tems are of little use in the case of altera­ tions projects and provide no informa­ tion on annual costs in the future. From the point of view of users it would be useful to have a specification of costs which can be related to functional units in the building actually in use. The present survey deals with the structure and information content of the above-mentioned documentation. The purpose of the investigation is to de­ scribe and discuss the degree of use­ fulness seen from the point of view of the developer, user and the authorities granting loans and subsidies. The use made of the information by the National Housing Board and the National Board of Education is dis­ cussed on the basis of the different authorities’ ways of dealing with appli­ cations. The benefit derived from the estimates by developers and users is also discussed from the point of view of pos­ sible uses when these parties have access to completed estimate forms. The point is discussed from the devel­ opers’ angle whether the three systems permit estimation of the construction and annual costs at an early stage in the building process and whether they pro­ vide a basis for production planning (time and labour). User aspects dealt with are whether the estimates provide a basis for describing the size and distribution of production costs and annual costs. Residential buildings The contents of the forms provided by the National Housing Board is dis­ cussed from the angle of the scrutiny to which projects must be subjected accord­ ing to the regulations for governing loans. This scrutiny includes control of whether the costs estimated by the devel­ oper are greatly in excess of the mort- gagable value. A special method is used by the NHB for this. It is scarcely pos­ sible to assess the importance of individ­ ual items of costs in the estimates given by developers since most of the items listed there do not tie in with the items listed in the specification for mortgagable value. It is also probably difficult for the authorities to assess the cost of an altera­ tions project since there is no equiva­ lent to mortgagable value in such cases. Developers could probably use the mortgagable value method for estimat­ ing investment costs at early stages. This is however considered a time- consuming process only suitable for ap­ plication in the case of new construc­ tion. The presentation of the list of cost items given by developers is not particu­ larly suitable for other developers’ use in drawing up estimates since it refers to a whole project for which loans are being requested. This means that there are dif­ ficulties in finding projects which cor­ respond closely with the known prere­ quisites for a planned project. Loan applications do not as a rule provide a basis for estimating the de­ veloper’s annual costs for a project plan­ ned. They do contain particulars of the pro­ duction time necessary for the opera­ tions in question but no information on the type of labour necessary. The user, who as a rule is a layman, cannot judge whether the distribution of the annual costs in a specific project is reasonable by examining the loan appli­ cations. Partial assessments of the investment cost are also perhaps difficult to make since they are usually concerned with the services provided by the contractor rather than the services which the de­ veloper offers residents. Schools In the case of projects involving the con­ struction or extension of schools, the costs presented by the local authorities for what are known as ”necessary” prem­ ises must be submitted to the National Board of Education for comparison with standard costs qualifying for subsi­ dies. It is possible to make a compari­ son of this type for schools which consist solely of ”necessary” premises, but more difficult in the case of schools which also contain amenities for other pur­ poses. The deductions made on the forms for costs incurred by the latter Key words: documentation systems in building economics, application forms for state loans (National Housing Board, housing construction projects), application forms for state subsidies (National Board of Education, school construction projects), forms for product and resource data (administrative premises under the National Board of Public Building), supply of information (needs of develop­ ers, authorities and users) This report refers to project 265 at the National Swedish Institute for Building Research. The project was financed with funds made available by the Swedish Council for Building Research. UDC 69.003 SfB A ISBN 91-540-2165-0 Summary of: Wiktorin, Marianne, 1973, Tre offentli­ ga system för redovisning av byggnaders ekonomi — en studie från myndigheter­ nas, byggherrars och brukares utgångs­ punkt. Three official documentation sys­ tems for investment costs and financial details of building projects. (Statens in­ stitut för byggnadsforskning) Stock­ holm. Report R48:1973, 119 p., Sw. Kr. 22. The report is in Swedish with summaries in Swedish and English. Distribution: Svensk Byggtjänst Box 1403, S-l 11 84 Stockholm Sweden type of premises are probably to a great extent affected by the rules governing granting of subsidies. Subsidies can thus be said to depend upon the confidence of the National Board of Education in the local authorities’ ability to submit re­ liable estimates and make the correct deductions. The form does not, however, provide any basis for estimation of annual costs and manpower requirements on the part of the developer. It does, on the other hand, indicate the time needed for com­ pletion of the construction works entail­ ed by the project, but can hardly be said to be a suitable basis for forecasts regarding production costs since it as a rule provides so little scope for compari­ sons. The extent to which the data published provide any guidance depends upon the uniformity of school buildings. The form provides no basis for as­ sessment of a school’s annual costs by its users. Nor do the data provided on the forms facilitate partial assessments of construction costs since they refer to technical aspects of the buildings and not to the units naturally utilized by users. Administrative buildings The main purpose of the product and re­ source data system used by the National Board of Public Building (also devel­ oper) is to obtain comparable accounts of the costs of different products. The Board of Public Building requires for instance data on which to base what it terms rationality tests; these entail exam­ ining the necessary space plus the cost of the project planned. Assessments using product and resource data do not simply mean the extraction of certain lines on the form. Product and resource data mainly indicate the fields in which a further analysis may be justified. Product and resource data forms can be used for drawing up cost estimates. The method is based on separation of costs associated with functional whits (rooms) and costs associated with the rest of the buildings. The former are cal­ culated with the aid of internally es­ tablished unit prices for different catego­ ries of rooms, while the latter are taken from documentation on comparable projects. The form contains details of the amount of construction labour involved and on the time taken to complete con­ struction operations. As yet it does not constitute a basis for estimation of annual costs, but the Board has launch­ ed a development project on this subject. There is no standard similar to that represented by the mortgagable value used in the case of housing which can be applied by users in assessing production costs. Comparative assessments are how­ ever facilitated in the product and re­ source data by the fact that costs are listed per unit of area. As in the case of housing and schools, these data can hardly be said to be a suitable basis for assessment of individual items by users. Common features of the three systems The three systems examined from a gen­ eral point of view show that the similar­ ities are more noticeable than the differ­ ences, even though there is a multitude of differences at detailed level. All three systems are primarily concern­ ed with investment costs. In the case of conversion projects they provide less guidance for authorities, developers and users alike. None of the systems offers any genuine documentation on annual costs. Individual items making up investment costs correspond fairly well with the types of contract commonly found. A break­ down of items can hardly be traced back to the authorities’ requirements in terms of information, but may instead be re­ garded as a form of adaptation to the method of documentation currently in use among developers. Nor does this sat­ isfy developers’ own need for informa­ tion to any appreciable degree. This applies in particular to the scope for making comparisons for the purpose of evaluation or forecasting. This form of use would be rendered easier if docu­ mentation were to refer to smaller, re­ current units in a building. However, the Board of Public Building has tried to fa­ cilitate comparisons by analysing data deriving from a more traditional form of documentation. It is seldom worthwhile for users to compare total costs incurred by one or several buildings. If they are to be of any interest, comparisons must refer to units of a different type. Documentation based on the principle of entities in use, e. g. premises, would probably provide a better basis on which users might have meaningful discussions regarding distri­ bution of resources in buildings than the breakdown into units of a technical na­ ture at present permits. Developers would appear to adapt their documentation to the information they obtain from the construction market, i.e. largely from tenders submit­ ted by potential contractors. The infor­ mation structure shaped by a contractor is then retained by the developer and the authorities. Thus the user is confronted with more or less the same information in the official documentation as the de­ veloper is able to obtain from the con­ tractor. If we introduce the concepts of produc­ tion versus demand-oriented informa­ tion, the documentation studied will fall into the first category. This perhaps re­ flects the fact that most property devel­ opers are organizations dealing with con­ tracts and production and are not pri­ marily oriented towards demand and markets for sale. Scope for change Changes in the forms of documentation can hardly be brought about only through the initiative of the authorities in a simple way. They must largely be introduced by development concerns themselves. Developers have probably experienced difficulty in analysing the information they receive in a manner suited to their purpose. Since it is mainlv contractors who supply developers with information on production costs, the contracting procedure used is of great importance for the type of information they obtain. It is scarcely possible to produce better information merely by requesting it from contractors. A better fund of basic in­ formation gives the developer greater scope for controlling and steering the work of the contractor, his financial counterpart. Whether the official sys­ tems are adapted to user requirements or not depends mainly on the willingness of the respective authorities to do this. Adaptation to the situations experienced by users is probably also important to the laymen involved in the decision­ making process associated with con­ struction projects. It is hardly likely, however, that users' need for informa­ tion can be totally satisfied through the medium of the official systems of docu­ mentation. Information needed to back up arguments between the parties must probably be obtained by the users on their own initiative. UTGIVARE: STATENS INSTITUT FÖR BYGGNADSFORSKNING Rapport r48:1973 TRE OFFENTLIGA SYSTEM FÖR REDOVISNING AV BYGGNADERS EKONOMI - EN STUDIE FRÅN MYNDIGHETERNAS, BYGGHERRARS OCH BRUKARES UTGÅNGSPUNKT THREE OFFICIAL DOCUMENTATION SYSTEMS FOR INVESTMENT COSTS AND FINANCIAL DETAILS OF BUILDING PROJECTS av Marianne Wiktorin Denna rapport hänför sig till projekt 265 vid Statens institut för Byggnadsforskning, gruppen för Byggnadsekonomi och produk- tionsanalys. Projektledare har varit civilingenjör Christer Rönnmark. Projektet har Bedrivits med anslag från Statens råd för Byggnadsforskning. Statens institut för byggnadsforskning, Stockholm ISBN 91-5^0-2165-0 Rotobeckman AB, Stockholm 1973 INNEHÅLL 1 INLEDNING .............................................. 5 1.1 Studiens bakgrund och syfte ............. 6 1.2 Studiens genomförande ................. 7 1.3 Granskningskriterier från byggherrens och brukarnas utgångspunkt ............................... 8 2 EKONOMISK REDOVISNING AV BOSTADSHUS ................... 12 2.1 Bakgrund till redovisningens uppbyggnad . . ........ 12 2.2 Blanketternas utformning ............................. 15 2.3 Bostadsstyrelsens behov av ekonomisk information ... 18 2.3.1 Underlag vid granskning av låneärenden ............... 19 2.3.2 Underlag för förändring av schablonbelopp, koefficienter m.m................................ 22 2.4 Låneansökningshandlingarna från byggherrens synpunkt. . 23 2.5 Ansökningshandlingarna från brukarnas synpunkt....... 29 2.6 Sammanfattning.......................................34 3 EKONOMISK REDOVISNING AV SKOLOR ........ . .......... 37 3.1 Statsbidrag och ansökningsförfarande .... ........ 37 3.2 SÖs gamla blankett............................... 38 3.3 SÖs nya blankett..................................... .39 3.4 SÖs prövning av bidragsärenden......................40 3.5 Redovisningen från byggherrens (kommunens) utgångspunkt...........................................42 3.6 Redovisningen från brukarnas utgångspunkt ............ 45 3.7 Sammanfattning...................................... 47 4 EKONOMISK REDOVISNING AV CIVILA FÖRVALTNINGSBYGGNADER . 4-9 4.1 Byggnadsstyrelsens verksamhet ......................... 49 4.2 PR-blanketten - bakgrund och utformning ............... 50 4.3 KBSs krav på information i förhållande till PR-blankett en...................... 53 4.4 PR-redovisningar från brukarnas synpunkt ............ 62 4.5 Sammanfattning...................... 65 5 REDOVISNINGSTRADITIONER OCH FÖRÄNDRINGSMÖJLIGHETER. . . 67 5.1 Några allmänna drag i redovisningarna ............... .67 5.2 Redovisningarnas användbarhet ......................... 73 5.2.1 Byggherrekraven och de tre redovisningarna..........74 5.2.2 Redovisningarna och brukarparten 5.3 Mgot om förändringsmöjligheter 78 80 LITTERATUR..................................................84 BILAGOR BILAGA 1 Blanketter för kostnadssammanställning och pantvärdesberäkning av flerfamiljshus ............ 86 BILAGA 2 SÖs blankett: "Översikt över beräknade kostnader m.m." (gammal blankett)..................102 BILAGA 3 SÖs blankett: "Ekonomisk och teknisk redovisning" (ny blankett)........................105 BILAGA 4 Byggnadsstyrelsens PR-datablankett................110 FÖRKORTNINGAR BD C Byggnadsindustrins Datacentral AB Bos Bostadsstyrelsen BSAB Byggandets Samordning AB IDLA Integrerad databehandling av läneansökningshandlingar KBS Byggnad s styr els en lu låneunderlag PR-data Produkt- och Resursdata pv pantvärde SÖ Skolöverstyrelsen 1 INLEDNING Praktiskt taget all byggnadsverksamhet - från materialproduktion i olika led, byggplatsproduktion och till förvaltning av bygg­ nader - handhas av företag i olika former. Flertalet av dessa är enligt lag skyldiga att föra bok. De transaktioner som försiggår inom byggnadsverksamheten finns därför registrerad, liksom den ekonomiska ställningen hos de företag som deltar i processen. Ett huvudmotiv bakom de civilrättsliga reglerna om företagens redovisnings- och bokföringsskyldighet är att garantera sam­ hällets och olika parters insyn i företagens verksamhet. Vid sidan av den externa, lagbundna redovisningen förekommer i regel inom företagen interna redovisningar, huvudsakligen ut­ formade för att ge företaget underlag för planering, styrning och kontroll av företagets produktion. Till detta fordras ofta en annan typ av information än den som kan hämtas direkt från marknaderna i form av priser på material, arbete etc. De interna redovisningarna är oftast knutna till företagets produkter oah inte som den lagbundna redovisningen, till företaget som helhet. Av särskilt intresse inom byggsektorn är byggherreföretagens interna redovisningar, eftersom dessa belyser resursförbruk­ ningen i produktion och förvaltning av byggnader. En objekts- bunden redovisning är inte bara av betydelse för byggherreföre­ tagen, utan också för de myndigheter som övervakar resursför­ brukningen i byggandet och för brukarparten som ska använda och/eller betala byggnaderna. Det framhålls ofta att byggherreföretagens interna redovisningar inte är enhetliga - inte ens inom samma efterfrågesektor. De kan därmed inte med lätthet studeras och vad gäller icke offent­ liga byggherrar är de dessutom knappast tillgängliga för andra parter än företaget. I de delar av byggsektorn där samhället helt eller delvis finan­ sierar byggnadsverksamheten finns dock enhetliga redovisnings­ system, vilka utarbetats av ansvarig myndighet. Bostadsstyrelsen och Skolöverstyrelsen är sådana myndigheter, liksom Byggnads­ styrelsen, vilken senare dessutom fungerar som statlig byggherre. Dessa redovisningar är primärt utformade för att garantera myn­ digheten insyn och kontroll i enskilda byggnadsprojekt. Samtidigt måste redovisningarna vara möjliga för byggherren att göra på ett tillförlitligt sätt, varför systemen också torde ge en bild av hur byggherreföretagens interna redovisningar ser ut. Det är därför meningsfullt att studera dem från byggherrarnas utgångspunkt. Om de offentliga redovisningarna tillgodoser bygg­ herrens informationsbehov i vitala avseenden, finns inte så stor anledning att ägna uppmärksamhet åt hur deras interna redovis­ ningar ser ut. Vare sig de senare är bra eller dåliga kan ju byggherren då få användbar ekonomisk information genom de offent­ liga systemen. Om de offentliga systemen däremot inte är till­ fredsställande för byggherrens användningsområden kan detta tol­ kas som om de inte går att göra bättre därför att "basmaterialet", dvs byggherrarnas interna redovisningar, är för dåligt. En annan möjlig förklaring är att myndigheternas speciella informations­ behov har medfört en snedvridning av ett i och för sig bra "basmaterial" på ett för byggherren olyckligt sätt. Om den sist- nämnda förklaringen inte visar sig vara sannolik, finns kanske anledning att överväga förändring i byggherrarnas interna re­ dovisningssätt. Ett ytterligare skäl att studera de offentliga redovisningarna från byggherrens utgångspunkt är att de är det enda offentligt tillgängliga materialet om den byggnadsverksam­ het som sker utanför det egna företaget oeh därmed bl a skulle kunna användas för utvärderande jämförelser av den egna pro­ duktionen. De enhetliga och offentliga redovisningarna är även av intresse för parter som inte vanligtvis deltar i finansierings- eller byggprocessen. Samhället har på parlamentarisk eller administra­ tiv väg garanterat sig viss insyn i delar av byggnadsverksam­ heten. Byggnader har dock stor social betydelse och är en an­ gelägenhet för många människor, kanske främst de som ska an­ vända byggnaderna och betala för de tjänster de erbjuder. Det far därför ses som angeläget att även de grupper som står utan­ för beslutsfattandet har insyn och kontrollmöjligheter inom byggnadsverksamheten. De offentliga redovisningarna är många gånger den lättast tillgängliga informationen om resursfördel­ ningen i byggprojekt och därtill den enda källan som ger möjlig­ het till jämförande utvärderingar. Att den offentliga informa­ tionen kan användas vid bedömning av enskilda projekt är också viktigt för lekmän som deltar i beslutsprocessen, exempelvis kommunalpolitiker. Förutsättningarna för att de offentliga redo­ visningarna ska tillgodose brukarpartens informationsintressen är på förhand dåliga. De är inte utformade i avsikt att ge brukarinformation och brukarparten har inte påverkat utform­ ningen i egenskap av uppgiftslämnare. 1.1 Studiens bakgrund och syfte Studien behandlar ekonomiska redovisningssystem inom tre olika efterfrågesektorer: bostadshus (endast flerfamiljshus), skolor och civila förvaltningsbyggnader. Studiematerialet är de blan­ ketter bostadsbyggherren lämnar in i samband med ansökan om statligt bostadslån, den blankett kommunen eller landstinget lämnar in vid ansökan om statsbidrag till skolbyggen samt Byggnadsstyrelsens s k Produkt- och resursdata. De tre sektorer, vars redovisningar studeras täcker tillsammans en stor del av landets byggande. Som ett tecken på det. kan näm­ nas att bostadshus, skolor och förvaltningsbyggnader m m stod för omkring 2/3 av investeringskostnaderna för under 1970 på­ började byggprojekt. Bostadssektorn har valts därför att den är socialt betydelsefull och att största delen av byggsektorns resurser går till bostäder. Förvaltningslokaler har valts där­ för att de handhas av Byggnadsstyrelsen, som är den största offentliga byggherren i landet. Skolor har valts av den enkla anledningen att få andra delar av byggsektorn har något enhetligt redovisningssystem. Den blankett som används för skolor kommer dessutom inom snar framtid även att tillämpas för sjukhusbyggande. Syftet med studien är dels att beskriva de nämnda redovisningarna och dels att belysa om och i vilken grad de är tillfredsställande fran tre olika parters eller informationsintressenters utgångs­ punkt, nämligen byggherren, brukaren samt i viss mån även låne- eller bidragsbeviljande myndighetr (Bostadsstyrelsen, Skolöver­ styrelsen) . Studien ingår i projektet "Byggherrens ekonomiska planering", vilket behandlar vissa problem inom byggherreföretag som har kontinuerlig verksamhet. Betydande problem inom byggherreorgan är ofta bristande ekonomisk kontroll över byggnadsprojekt och otillräckligt ekonomiskt beslutsunderlag. Erfarenheterna inom projektet tyder på att en icke oväsentlig förutsättning för förbättring i de nämnda avseendena, ligger i det sätt man redo­ visar kostnader m m i genomförda projekt. Utgångspunkten för föreliggande studie var därför en föreställning om att de tillämpade redovisningarna inom byggsektorn inte var tillfreds­ ställande för byggherren. Det bedömdes av intresse att utröna dessa förhållanden ytterligare och studera de nämnda redovis- ningsorganens användbarhet. Inom "Byggherrens ekonomiska planering" uppmärksammas även hur byggherrens agerande påverkar brukarens situation. Det är därför naturligt att även granska redovisningarna från brukarnas ut­ gångspunkt. De system som studeras administreras och utformas av statliga myndigheter. Vilken information myndigheterna ifråga behöver behandlas därför också inom studiens ram, mest som en bakgrund till redovisningarnas utformning. 1.2 Studiens genomförande Under arbetets gång har kontakter tagits med Bostadsstyrelsen, Skolöverstyrelsen och Byggnadsstyrelsen. De kapitel som behandlar ekonomisk redovisning av bostäder och skolor har även bildat under lag för seminarier, till vilka inbjudits personer från myndighets- byggherre- och brukarparten. Vid seminarierna diskuterades de granskningskriterier som tillämpas i studien (se 1.j) samt stu­ diens resultat. Dessutom uppmärksammades en del sakfel i fram­ ställningen, vilka därmed kunde korrigeras. Ett seminarium var även planerat för KBS-kapitlet, vilket dock av tidsskäl inte kom till stånd. Tyngdpunkten i beskrivningen av de tre redovisningssystemen ligger på omfattning och struktur av deras informationsinnehåll. En de­ taljerad beskrivning av dem återfinns i bilagor, medan den löpande texten endast upptar en förkortad version. Att beskriva systemen har inte medfört några allvarligare metod­ problem. Det är däremot fallet med studiens andra delsyfte; att granska dem från myndigheternas, byggherrarnas och brukarnas utgångspunkt, eftersom det inte finns några naturgivna eller en­ tydigt fastställda informationsbehov för respektive parter som kan användas som granskningskriterier. Myndigheterna ger i detta avseende mindre problem än byggherre- och brukarparten, eftersom de har en instruktion och etablerade arbetsrutiner från vilka man kan uttolka olika informationsbehov. Med myndigheter avses i studien endast de verk som administrerar och utformar respektive redovisning. Krav från andra myndigheter, t ex Statistiska Centralbyrån, som bl a använder redovisningarna för indexberäkningar, behandlas ej. Byggherrarna har knappast något välkänt, enhetligt sätt att administrera byggande och förvaltning. Om två byggherreföretag har olika beslutsordningar, har de också antagligen olika informa­ tionsbehov. Inte heller brukarparten har någon enhetlig beslutsprocess, från vilken informationsbehov kan härledas. Eftersom brukarna ofta inte heller har någon formell ansvarsposition inom byggande och förvaltning är det för dessa än svårare att formulera några allmänna kriterier för vilken typ av information de har använd­ ning av. För att studera om redovisningarna är bra eller dåliga för par­ terna ifråga, fordras kännedom om vad de vill använda informa­ tionen till och om deras angelägenhetsgradering av olika in­ formationsbehov. En sådan kunskap kan knappast erhållas på annat sätt än genom att aktivt engagera parterna i formuleringen av granskningskriterier. Ett sådant förfarande hade dock medfört omfattande och tidskrävande arbete, vilket inte bedömdes realis­ tiskt att genomföra med hänsyn till att studien skulle hållas inom en begränsad ram. Kriterierna har i stället valts utifrån allmänna rimlighetsbedömningar och med stöd av litteratur och tidskriftsartiklar som behandlar byggherrens och brukarnas informationsbehov. För byggherrens del diskuteras huvudsakligen om redovisningarna kan ge ekonomiskt beslutsunderlag i tidiga skeden av produkt­ bestämningen. Från brukarpartens utgångspunkt undersöks möjlig­ heten att med hjälp av redovisningarna ifrågasätta och bedöma byggherrens resursfördelning. Kriterierna behandlas mer ingående nedan. Förfaringssättet medför att granskningskriterierna är allmänt uttryckta och inte särskilt konkretiserade. Studiens prövning av redovisningarnas användbarhet för de tre parterna blir därmed ganska översiktlig. 1.3 Granskningskriterier från byggherrens och brukarnas utgångspunkt Rollfördelningen mellan de tre här behandlade parterna kan sägas vara följande. Myndigheterna har i allmänhet en kontrollerande funktion för enskilda byggnadsprojekt, oftast anknuten till fi­ nansieringen av byggnadsverksamheten inom respektive sektor. Byggherren är den direkt ansvarige för byggnadsverksamheten bl a vad gäller storlek och fördelning av kostnader. Hans informations­ behov hör samman med hans förmåga och vilja att styra, planera och kontrollera sin byggnadsverksamhet. Brukaren är den som ska utnyttja resultatet av myndigheternas och byggherrens beslut. Det är han som använder den färdiga byggnaden och ofta betalar för de tjänster byggnaden representerar. Som sista länken i kedjan bör han ha möjligheter att utvärdera de beslut som bygg­ herren fattar å hans vägnar. Prövningskriterier från byggherrens utgångspunkt Byggherreföretagen har inget allmänt känt och enhetligt kalkyl­ förande eller enhetligt sätt att administrera byggprojekt. Det är därför svårt att närmare ringa in vilket behov av information byggherreparten som helhet har. Att ge en fullständig belysning av deras informationsbehov skulle gå långt utöver denna studies ramar. Här kan endast några aspekter av byggherrepartens infor­ mationsbehov tas upp och prövas i förhållande till de studerade redovisningssystemen. g En traditionell byggprocess brukar beskrivas i bl a följande skedesindelning : Programskede Förslagshandlingsskede Huvudhandlingsskede Bygghandlingsskede En regelrätt kalkyl på projektet, på basis av kännedom om nöd­ vändiga mängder av material och arbete och deras priser, kan i allmänhet göras tidigast i huvudhandlingsskedet. I de tidigare skedena är byggherren för ekonomiska uppskattningar hänvisad till historiska uppgifter om vad genomförda projekt har kostat att bygga och förvalta. I förslagshandlingsskedet kan han, om han har en någorlunda kontinuerlig produktion, och det aktuella projektet inte är alltför unikt, finna ett jämförelseprojekt, med vars hjälp han kan göra en tillförlitlig uppskattning av investeringskostnaden, genom att överföra kostnaden från jämförelseprojektet i rele­ vanta avseenden och korrigera den med avseende på avvikelser. Ett i många sammanhang påpekat problem inom byggherreföretag är bristen på ekonomiskt beslutsunderlag i tidiga skeden av produktbestämningen, dvs under programskedet. I ett initierings- skede av ett byggprojekt har byggherren ofta endast en vag upp­ fattning om hur byggnaden ska se ut. I regel känner han till vilken typ och mängd av lokaler som ska ingå i husen. Ibland finns, t ex gällande bostäder, genom stadsplanen även kännedom om husens placering och utseende. Redan på det stadiet bör byggherren ha en realistisk uppfattning om produktionskostnaderna för projektet och hur denna kommer att påverkas under de successiva beslut om byggnadens utformning som han fattar. Resursförbrukningen i ett projekt bestäms till stora delar av de övergripande beslut som fattas i programskedet. Bygg­ herren bör likaledes i ett tidigt skede ha en realistisk uppfatt­ ning om de årskostnader som den färdiga byggnaden kommer att be­ lastas med, vilka också påverkas av beslut om byggnadens utform­ ning. Det behövs också för att möjliggöra finansiell planering och bedömning av avsättningsmöjligheter. För planering av pro­ jektets produktion bör han även ha en uppfattning om vilken tid det' kommer att ta att genomföra det och hur mycket byggnads­ arbetare, konsulttjänster och administrativ kapacitet som fordras. Från byggherrens utgångspunkt kommer för de tre redovisningarna att prövas om _ de medger uppskattning av produktionskostnader i ett tidigt skede - de medger uppskattning av årskostnader i ett tidigt skede - de ger underlag för produktionsplanering (tid och arbets­ kraft) För Byggnadsstyrelsen, som i en rapport redovisat en utredning som behandlar bl a vilken information styrelsen som byggherre behöver, behandlas dessutom några ytterligare krav. Prövningskriterier från brukarnas utgångspunkt Beteckningen brukare används (vid sidan av nyttjare, konsument m m) i olika sammanhang och ofta utan att det klargörs vilka grupper eller kollektiv som avses. En sådan precisering är inte heller med lätthet gjord. Med brukare av byggnader kan man avse de grupper som regelbundet vistas i en byggnad. I en skola innebär detta exempelvis elever, lärare, rektor, skolsköterska, städerska etc. I ett bostadshus innebär den avgränsningen de som hyr eller äger lägenheterna, dvs människor av skiftande familjesammansättning, ålder, intres­ seinriktning, olika planer beträffande kvarboende etc. Man kan också avse de grupper som betalar för byggnaden. Vad gäller bo­ städer är det i huvudsak samma grupper som tidigare nämndes, nämligen lägenhetsinnehavarna. När det gäller skolor vidgas gruppen till kommunalskattebetalare,och eftersom statsbidrag utgår, även till alla till staten skattepliktiga medborgare. Vad gäller byggnadsstyrelsens byggnader kan dels avses det verk som betalar hyran för lokalerna eller även där, eftersom det är statliga fonder som utnyttjas, skattekollektivet. De grupper som använder och/eller betalar för byggnaderna, representeras oftast av administrativt eller parlamentariskt utsedda ombud. Ledamöter av kommunstyrelsen kan exempelvis ses som brukarnas företrädare i stadsplaneärenden och skolbyggnads- frågor. De handläggare inom statliga verk och myndigheter som framställer lokal- och funktionsprogram för Byggnadsstyrelsens projekt kan ses som företrädare för samtliga användare av bygg­ naderna. Hyresgäströrelsen företräder sina medlemmars intressen. Packliga organisationer företräder sina medlemmars intressen be­ träffande arbetsplatsernas utformning. I förlängningen kan man även se Skolöverstyrelsen och Bostadsstyrelsen som brukarnas företrädare, i och med att de som statliga myndigheter följer de direktiv som härrör från de av brukarparten utsedda politikerna. Brukarbegreppet ger lätt intryck av att det skulle röra sig om intresse- och inflytandemässigt homogena grupper. Så är i verk­ ligheten inte fallet. En rektor och eleverna och städerskorna vid en skola kan ha helt olika uppfattning om hur resursfördel­ ningen bör se ut i en skola och olika förmåga att vinna gehör för sina åsikter. En hyresgäst med hög inkomst har troligen en helt annan uppfattning om hur lägenheterna ska se ut än en med lag inkomst etc. Kommunalpolitiker har olika värderingar, bl a beroende på vilket politiskt parti de representerar. När man ska försöka formulera brukarpartens krav på ekonomisk information, beror resultatet dels på vilka grupper man anser inbegrips i brukarparten och vilka handlingsmotiv de antas ha och dels på hur aktiv man antar denna vara. Användare av en byggnad kan t ex förutsättas vara mycket aktiva och ta initia­ tiv i olika frågor, exempelvis förändring av en byggnad, utan att nödvändigtvis gå genom sina ombud. Man kan också utgå från att alla initiativ tas av ombuden och att övriga brukarkollek- tivet är mycket passivt. När man ska ta ställning till om man utgår från enskilda brukare eller brukarombud, hamnar man i den besvärliga problematiken som rör inflytande och demokrati. En noggrann analys av brukarbegreppet inom bostads-, skol- och civilt förvaltningsbyggande hade varit motiverad om syftet med denna studie hade varit att komma fram till riktlinjer för hur en lämplig brukarinformation skulle se ut. I en översiktlig studie som den här föreliggande hade en sådan analys fört för långt, och sannolikheten för att kraven ska tillgodoses är liten eftersom systemen inte är utformade i avsikt att förse brukar- parten med information. För brukarparten har de sitt främsta intresse i att de utgör ett jämförelsematerial mot vilket ett enskilt projekts eller en enskild byggnads kostnader kan bedömas I denna studie görs därför ingen precisering av vilka grupper som ska inräknas i brukarparten som informationsintressent. Begreppet brukare används huvudsakligen för att skilja mellan de (byggherrar och myndigheter) som fattar beslut om byggande och förvaltning samt de grupper som ska tillgodogöra sig re­ sultatet av besluten. Mot den bakgrunden ska diskuteras om de studerade redovis­ ningarna kan bilda underlag för - bedömning av nivå och fördelning av produktionskostnader - bedömning av nivå och fördelning av årskostnader Om redovisningarna kan användas,i de ovannämnda avseendena utgör de också ett väsentligt beslutsunderlag för lekmän som ibland på olika sätt som brukarrepresentanter deltar i beslut om bygg­ nadens utformning och ekonomi, exempelvis fackföreningsrepresen­ tanter och kommunala förtroendemän. 2 EKONOMISK REDOVISNING AV BOSTADSHUS De statliga bostadslånen är ett av statens medel att främja bostadsbyggandet i landet. Omkring 90 % av den årliga bostads­ produktionen finansieras delvis med sådana lån. Ansökan om bostadslån sker i två steg; en preliminär oeh en slutlig an­ sökan. Vid båda tillfällena måste byggherren fylla i ett antal blanketter med uppgifter om projektet som man vill belåna. Blankettmaterialet består av två delar: en kostnadssammanställ- ning som ska uppta av byggherren beräknad kostnad vid ansök­ ningstillfällena och en pantvärdesberäkning som är Bostads- styrelsens metod att beräkna en "normalkostnad" för låneobjek- tet. Dessa blanketter ses här som en redovisning av bostads­ projektet1 . Mer utförliga data om ett enskilt bostadsprojekt finns naturligtvis inom byggherreföretagen. Låneansöknings- handlingarna utgör dock den enda enhetliga och offentligt tillgängliga redovisningen av landets bostadsbyggande. Under 1968 startades inom statens institut för byggnadsforskning det s k IDLA-projektet (integrerad databehandling av låneansök- ningshandlingar). IDLA innebär f n att i stort sett alla upp­ gifter i preliminära ansökningshandlingar överförs till ett re­ gister på magnetband. Dessa register är bl a primärmaterial för de undersökningar som den s k låneunderlagsgruppen inom inrikes- departemnetet gör2. Det primära motivet för att de statliga lånegivande myndig­ heterna infordrar uppgifter om byggnadsprojekt, för vilka bygg­ herren ansöker om bostadslån, är att man måste ha underlag för att bedöma om statligt lån ska utgå, dvs om projektet uppfyller de villkor som är förknippade med lånet samt, om så är fallet, hur stort lånet ska vara. Prövningen av låneansökningar sker på de kommunala förmedlings­ organen och i sista hand på Länsbostadsnämnderna. 2.1 Bakgrund till redovisningens uppbyggnad Fram till mitten av 50-talet bestämdes bostadslånets storlek av de av byggherren redovisade beräknade investeringskostnaderna. Varje enskilt låneärende bedömdes i princip.enligt gängse bank­ praxis och förhandlingar mellan byggherre och bostadsstyrelse var inte ovanliga. Detta tillvägagångssätt ansågs dock inte vara tillräckligt restriktivt mot ineffektivt resursutnyttjande i bostadsbyggandet.. Efter den stegring av byggnadskostnaderna som inträffade 195^-55 befanns det lämpligt att i låneberäkningen införa nagon faktor som verkade återhållande på kostnadsutveck­ lingen. Detta resulterade i att staten 1956 övergick till att bestämma en övre gräns -sk lånetak - för investeringskost­ naderna i ett låneärende, vilken uttrycktes som schablonsumma per m2 våningsyta. Av praktiska skäl behandlas här endast de blanketter som av­ ser flerfamiljshus. ) TM angående pantvärde (låneunderlag) och produktionskostnader för flerfamiljshus ar 19T1^ utarbetad av en arbetsgrupp inom inrikesdepartementet, Ds In 1972:11 13 Man insåg dock snart att man inte kunde tillämpa ett och samma lånetak för alla hustyper och man började därför differentiera övre gränsen för bostadslån efter husens utformning. Stegvis närmade man sig en detaljerad enhetsprismetod för beräkning av en rimlig produktionskostnad i varje enskilt låneärende. 1963 övergick man till den nu tillämpade pantvärdesmetoden, vilken sedan dess justerats vid olika tillfällen. Blanketterna och metoden ändrades senast 1973, då man övergick till ett färre antal beräkningsvariabler än tidigare. I varje låneärende bestäms ett låneunderlag och ett pantvärde. Låneunderlaget motsvarar i princip vad staten anser vara en rimlig produktionskostnad för bostadshus och är bestämmande för det statliga lånets storlek. Lånet utgår med 15, 28 respektive 30 % av låneunderlaget till bostadsbyggherrar med privat, kooperativt respektive allmännyttigt huvudmannaskap. Pantvärdet, som ibland överstiger låneunderlaget,^används för bestämning av var den övre lånegränsen för statslånen högst får ligga. Pantvärdet motsvarar sålunda i princip statens upp­ fattning om ett byggnadsprojekts kreditvärde. Det statliga lå­ net ligger sist i förmånsordning inom övre lånegränsen. Vid om­ byggnadsprojekt används inte enhetsprismetoden för beräkning av låneunderlag och pantvärde. I ombyggnadsärenden utgår man fortfarande från de av byggherren redovisade beräknade kostna­ derna. Låneunderlag utgör den av länsbostadsnämnden godkända ombyggnadskostnaden. I nybyggnadsprojekt är låneunderlaget summan av fastställda enhetspriser som avser att ungefär motsvara kostnader för marken och dess iordningställande, grundläggning, grovplane­ ring och byggnadsarbeten. Pantvärdet utgör summan av låneunderlag och schablonbelopp för vissa "finare" utrustningsdetaljer och för lokaler. Tillägg får göras för lokaler som ingår i huset men till vil­ ka statligt lån ej utgår, för "läge" och "standard" som av­ ser att täcka vissa kostnader som inte har beaktats i schablon­ beloppen för mark- och exploateringskostnader samt för "sanering" som ska motsvara extra kostnader till följd av trång arbets­ plats, förstärkning mot angränsande byggnader m m. Pantvärdes- tilläggen belånas inte av staten, men räknas in i projektets kreditvärde. Pantvärdet avser att motsvara byggherrens slutliga produk­ tionskostnad för låneärendet. Pantvärdet och låneunderlaget differentieras efter geografiska kostnadsskillnader med hjälp av en s k ortskoefficient och justeras med avseende pa bygg- nadskostnadernas utveckling med den s k tidskoefficienten samt genom successiva ändringar av enhetspriser och schablon­ belopp. Metoden för beräkning av låneunderlag och pantvärde har ut­ vecklats inom Bostadsstyrelsen. Man har eftersträvat en beräk­ ningsmetod som skall vara enkel att tillämpa och väl avspegla byggherrens verkliga produktionskostnader för bostäder, oavsett hustyp och lägenhetssammansättning. Metoden skall, enligt av statsmakterna uttryckta intentioner, inte styra husens och lä­ genheternas utformning. Vid utvecklingen av beräkningsmetoden utgick man från produk­ tionskostnaden för en "normalbyggnad" (vilken finns beskriven iolånekungörelserna). Med hjälp av kalkyler sökte man finna så få kostnadsbärare som möjligt, med vilka delar av produk­ tionskostnaden samvarierade och kunde sammanföras till en schablon.Man kom fram till att våningsyta, ytterväggslängd, trapphus och lägenhet var de kostnadsbärare som behövdes för att beskriva kostnadernas variationer mellan olika hustyper. Vid beräkningen kvantifieras dessa kostnadsbärare med hjälp av mätning på ritningar. Vissa kostnader har befunnits ej sam­ variera med de nämnda kostnadsbärarna, vilka därför uppskattas med hjälp av särskilda enhetspriser, t ex avseende hiss, värme- och ventilationsanläggning och uttag för motorvärmare. Låneunderlags- och pantvärdesberäkningsmetoden är i princip en ekvation omfattande ca 150 variabler, med vars hjälp man kan beräkna en normal produktionskostnad för bostadshus. Variabler och enhetspriser finns upptagna i BoS ' blanketter eller i anvisningarna till lånekungörelserna. Ett villkor för att statligt bostadslån ska utgå är att bygg­ herrens produktionskostnader ej väsentligt överstiger pant­ värdet, eller att påtaglig risk för förlust ej föreligger. Pör att de lånegranskande myndigheterna ska kunna göra denna prövning av kreditrisken ska till ansökan fogas lånesökandens beräkning av produktionskostnaderna för ärendet, som redovisas pa särskild blankett. Vid utformningen av den redovisningen har man strävat efter att den så långt möjligt ska motsvara den uppdelning av kostnaderna som görs i pantväresberäkningen. Samtidigt måste de delposter den upptar vara möjlig för bygg­ herren att särredovisa så att de lämnade uppgifterna ej blir för osäkra. Eftersom det inte finns några enhetliga redovis­ ningar inom byggbranschen och eftersom den sistnämnda faktorn fatt stort inflytande över redovisningens utformning har re­ sultatet blivit att redovisningen inte genomgående motsvarar pantvärdesberäkningens delposter. Ansökan om bostadslån sker i två omgångar. Innan byggets på­ börjande inlämnas preliminär ansökan. När bygget är avslutat inlämnas slutlig ansökan. Tidsperioden mellan preliminär och slutlig ansökan är normalt 2-3 år. Att ansökan sker i två steg motiveras dels av att byggherren innan byggstarten är betjänt av att känna till hur bygget kan finansieras, dels av att lånemyndigheterna genom avslag i preliminär ansökan ska söka initiera ändring i projektet så att de uppfyller villkoren för statligt lån, innan byggnadsarbetet är påbörjat. Ett låneärende omfattar vanligen flera hus med bostäder, lokaler och närliggande markområden. Det blankettmaterial byggherren måste fylla i är i princip detsamma vid preliminär och slutlig ansökan. Ansökan omfattar följande blanketter med ekonomisk information: Preliminär ansökan Slutlig ansökan Bl 620 G Flerfamiljshus: preli­ minär ansökan om bostadslån Bl 623 G Flerfamiljshus: beräk­ ning av låneunderlag och pantvärde Bl 640 G Lokalbilaga Bl 69O G Kostnadssammanställ- ning och redovisning av entreprenadanbud Bl 621 G Flerfamiljshus: slut­ lig ansökan om bostadslån Bl 623 G Flerfamiljshus: beräk­ ning av låneunderlag och pantvärde Bl 640 G Lokalbilaga Bl 692 G Slutlig kostnads- sammanställning I det följande behandlas, ora ej annat anges, de blanketter som bifogas slutlig ansökan. 2.2 Blanketternas utformning Handlingarna i samband med slutlig ansökan om statligt bostads­ lån till flerfamiljshus består av två olika redovisningar dels en redovisning av byggherrens produktionskostnader (kostnads- sammanställning), dels en laneunderlags- och pantvärdesberäk- ning för ärendet. De blanketter som används beskrivs i bilaga 1 och behandlas därför här endast i korthet. I kostnadssamman- ställningen redovisar byggherren sina produktionskostnader för projektet med följande indelning: Tomtkostnad (köpeskilling för mark engångsavgift för VA kostnad för gator, vägar och övriga trafikanläggningar evakueringskostnader (vid sanering) övrigt) Grundberedningskostnader Finplanering och tomtutrustning Anläggningskostnader för hus (byggmästeri inkl målning och tapeter, del i panncentral Ventilationsinstallation vs-installation el-installation hissinstallation sopsuganläggning engångsavgift för el övrigt) Övriga kostnader (allmänna byggherreomkostnader, ränte- och kreditivkostnader konsultkostnader mervärdes skatt övrigt) Kostnaderna avser ett helt låneärende, vilket ofta består av flera hus. Av blanketten framgår bl a också antal hus, lägen­ heter och m* 2 3våningsyta som ingår i låneärendet. Redovisningen i slutlig ansökan ska avse de av byggherren beräknade slutkost­ naderna enligt självkostnadskalkyl. Tillförlitligheten i kostnadssammanställningen, dvs i vilken utsträckning den verkligen återger byggherrens slutliga kost­ nader, har blivit föremål för ett antal studier"! . Vad gäller den redovisade totala investeringskostnaden i ett projekt finns anledning att förmoda att denna ofta är lägre än byggherrens slutkostnader. Redovisningen i slutlig ansökan ska avse de beräknade slutkostnaderna men eftersom i allmänhet inte byggherren fått alla räkningar vid ansökningstillfället har han inte full kännedom om totalkostnaden. Under sådana för­ hållanden är det enklare att ej ta hänsyn till okända kostnads­ poster än beräkna dem och dessutom är det en fördel för bygg­ herren att redovisa låga kostnader i förhållande till pant­ värdet, eftersom chanserna till ett positivt lånebeslut då ökar. Risk finns också för att praxis och regler i samband med gransk­ ning av låneansökningar påverkar ifyllaren. I allmänhet känner denne sannolikt till vilka delposter de lånegranskande myndig­ heterna brukar rikta speciell uppmärksamhet mot och kan därmed tendera att omfördela kostnaderns så att de aktuella delposterna i redovisningen ges en lägre summa än de enligt kalkylerna har. Överensstämmelsen mellan kostnadsredovisningen i ansökan och byggherrens efterkalkyl kontrolleras inom ramen för BoS:s s k revisionsverksamhet. Kostnadsuppföljningen sker genom en genomgång av ett antal projekt, för vilka kostnadsspecifika- tioner inhämtats från byggherrarna. Genomsnittligt avviker de verkliga kostnaderna endast med någon procent från redovisningen i ansökan, men spridningen kring medelvärdet är stor2. Även små avvikelser får betydande effekter, eftersom överkostnader slår igenom kraftigt på hyran. Beräkningen av låneunderlag och pantvärde i ett låneärende görs på tre olika blanketter. En upptar en sammanställning av beräkningarna, och av de övriga två omfattar den ena pantvärdes- beräkning för varje i ärendet ingående husbyggnad och den andra pantvärde för i ärendet ingående lokaler?. Förklaringar till de termer som förekommer i blanketterna återfinns i BoS:s låne- kungörelser med anvisningar. Sammanställningen av låneunderlags- och pantvärdesberäkningarna har följande uppställning: För en sammanfattande redogörelse för dessa, se bilaga J, E. Mildner, SOU 1971:79 "Byggnadskostnadsindex för bostäder". 2 Kostnadsuppföljning av j50 projekt med flerfamiljshus 3 272 lägenheter, Bostadsstyrelsens Yärderingsbyrå, juni 1972- 3 °I lanekungörelserna räknas som bostadshus ett hus som i färdigt skick till minst halva våningsytan innehåller ut­ rymmen för bostadsändamål eller sådana utrymmen för annat ändamål (lokaler) som är avsedda att tillhandahålla dem som bor i området varor och tjänster av sådan art att behovet därav bör tillgodoses inom området. I lånekungörelserna an­ ges en rad exempel på vilka lokaltyper detta kan gälla: affärs-, bank-, biblioteks-, samlings- och hantverkslokaler, barnstugor m m. Tomt- och grundberedning Läges- och standardtillägg Räntetillägg Finplanering och tomtutrustning LU och FV för husen Saneringstillägg Engångsavgift för el Konstnärlig utsmyckning Avdrag för kapitaliserad tomträttsavgäld Låneunderlaget särredovisas för bostäder och lokaler men samma uppdelning görs inte av pantvärdet. Om inga onormala omständigheter föreligger ska totala pant­ värdet för låneärendet överensstämma med totalsumman i bygg­ herrens kostnadsredovisning. De delposter som finns i pv- sammanställningen överensstämmer dock inte med de som finns i kostnadssammanställningen, vilket omöjliggör jämförelser del­ post för delpost mellan redovisning och pantvärde. Avvikelser mellan redovisad kostnad och pantvärde uttryckt i procent av pantvärdet kallas överkostnad (eller underkostnad). Den blankett som behandlar låneunderlags- och pantvärdesberäk- ning för husbyggnaderna är som nämnts i princip en beräknings- ekvation med omkring 150 variabler. Genom att variablerna vid beräkningen kvantifieras får man samtidigt en beskrivning av husens utformning. I viss utsträckning kan exempelvis av en ifylld blankett utläsas vilken typ av fasadmaterial huset har och vilken utrustning. Beräkningen som avser husbyggnaderna har följande huvudupp­ delning: Biutrymmesyta Våningsyta Yttertak Yttervägg Skiljeväggar Trappor, hissar Värme- och varmvattenproducerande anläggning Ventilationsanläggning, skyddsrum m m Balkong m m Fastighetstvättstuga m m Inredning och utrustning Lägenhetsbelopp Pantvärdesmetodens tillförlitlighet kan delas upp i två aspek­ ter dels om beräkningen är korrekt gjord, dels om det erhållna pantvärdet överensstämmer med byggherrens slutliga investerings­ kostnad. Den redovisning av pv-beräkning som lämnas vid slutlig ansökan torde, vad gäller mängduppgifterna, väl avspegla den faktiska utformningen av bostadsprojektet. Projektändringar efter den tidpunkten är knappast möjliga. 18 Hur pantvärdet förhåller sig till kostnadsredovisningen vid preliminär ansökan bevakas i princip fortlöpande av den s k låneunderlagsgruppen inom inrikesdepartementet, med hjälp av SCB:s bearbetningar av ansökningshandlingar. År 1969 var exempel­ vis preliminära överkostnaden genomsnittligt för riket 1,6 % och ökade år 1970 till 797 % Den slutliga överkostnaden registreras inte fortlöpande men undersöks då och då vid BoS' s k revisioner. Pantvärdets, och därmed överkostnadernas nivå, justeras med avseende på regionala och tidsmässiga kostnadsvariationer med hjälp av s k orts- respektive tidskoefficienter. Den förstnämnda fastställs av BoS och den sistnämnda av Kungl Maj:t. 2.3 Bostadsstyrelsens behov av ekonomisk information Bostadsstyrelsen är enligt sin instruktion "central förvalt­ ningsmyndighet för den statliga verksamheten att främja bo­ stadsförsörjning". "Det åligger styrelsen särskilt att - handha den statliga låne- och bidragsverksamheten för att främja bostadsförsörjningen - undersöka och belysa utvecklingen ifråga om bostadsbygg­ andet och bostadsmarknaden samt utföra beräkningar om det framtida bostadsbehovet genom råd och anvisningar eller på annat sätt bistå kommu­ ner och andra som medverkar i bostadsbyggandet, för att främja långsiktig planering av byggandet och fortgående allmän förbättring av bostadsförsörjningen". (Svensk författningssamling, 1965:669) Det är givet att genomförandet av dessa generellt formulerade "åligganden" fordrar någon form av ekonomisk information om bostadsproduktionen som beslutsunderlag. Vid sidan av ansök­ ningshandlingarna har BoS tillgång till andra formaliserade informationer genom de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen (KBP) och kommunal ekonomisk långtidsplanering (KELP). Eftersom Bostadsstyrelsen som central myndighet har vida möj­ ligheter att styra utformningen av informationen, skulle man kunna förmoda att utformningen av blanketterna styrts av ett flertal olika användningsområden. De områden inom vilka man lättast konkretiserar informationsbehovet är dock sådana som är regelbundna och ofta återkommande och som inkluderats i någon form av administrativ rutin. Den förstnämnda av Bostadsstyrelsens uppgifter, att handha den statliga låne- och bidragsverksamheten, har sådan karaktär. Som tidigare framgått är blankettmaterialet så gott som ute- PM ang pantvärde (låneunderlag) och produktionskostnader ior flerfamiljshus år 1971, Ds In 1972:11 slutande utformat för att ge underlag för granskning och pröv­ ning av låneärenden. Granskning av låneärenden sker 1 regel inte på Bostadsstyrelsen utan på de kommunala förmedlings­ organen och på länsbostadsnämnderna. Till ofta återkommande arbetsuppgifter kan också räknas bevakning av att pantvärdes- beräkningens schabloner och koefficienter anpassas till ändringar i kostnadsläget. Utformningen av informationen i förhållande till dessa två nämnda arbetsområden ska närmare behandlas nedan. Huvudparten av Bostadsstyrelsens övriga instruktionsenliga åligganden som fordrar kostnadsredovisningar som underlag har getts karaktären av mer allmänna utrednings-, planerings- och kontrolluppgifter som inte förekommer regelbundet eller är inkluderade i någon administrativ rutin. Den ekonomiska infor­ mation som behövs för de nämnda typerna av uppgifter hämtas i regel inte i blankettuppgifter från låneärenden utan föran­ leder när de aktualiserats snarare speciella utredningar. De statistiska bearbetningar som inom SCB görs av låneansökningar kommer därvid ofta till användning, inte minst genom att aktua­ lisera olika specialutredningar, men de har samtidigt visat sig vara ett för grovt underlag för att tjäna som utrednings­ underlag. Arbetsuppgifter inom detta område är exempelvis att följa och analysera orsakerna till kostnadsutvecklingen inom bostadsproduktionen och att bedöma kostnadskonsekvenser av förändringar i de rekommendationer gällande utformning av bostäder och deras omgivning som finns i den av styrelsen publicerade skriften God Bostad. 2.3.I Underlag vid granskning av låneärenden Granskningen av låneansökningarna syftar till att fastställa om de byggnader som omfattas av ärendet uppfyller de villkor som utgör förutsättningar för att lån ska utgå. Dessa villkor finns angivna i lånekungörelserna. Ett flertal av dem är av sådan art att bedömningen av om de uppfylls eller ej i ett enskilt ärende ej baseras på de ekonomiska redovisningarna i låneansökningarna. Detta gäller villkoren att byggnadsverk­ samheten ej får ha påbörjats när preliminär ansökan prövas och att Svensk Standard ska tillämpas i de i låneärendet in­ gående husen. På kommunens begäran kan även införas som låne­ villkor att lägenheterna efter färdigställandet ska förmedlas via bostadsförmedling. Om en sådan bestämmelse uppfylls av byggherren eller ej kontrolleras snarast med hjälp av för­ medlingsorganets lokalkännedom. För allmännyttiga bostads­ företag ställs vidare vissa villkor beträffande företagets grundkapital och offentlig granskning av räkenskaper, vilka ej behandlas utifrån de uppgifter som återfinns i lånehand- lingarna. Det är främst §§ 6, 9 och 10 i lånekungörelserna som kan föranleda en prövning baserad på redovisningarna i låne- ansökan samt vad gäller ombyggnad § 7• Som lånegivare vill staten bevaka kreditrisken i sina lån. Detta har i § 6 uttryckts så, att lån utgår endast under förut­ sättning att det kan antagas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och lokaler till vilka hänsyn tas vid beräkning av låneunderlaget. Med andra ord ska förmedlingsorganen undersöka om risk föreligger att lägenheterna och lokalerna ej kan av­ sättas och att låntagaren därmed inte kan antas uppfylla sina återbetalningsförpliktelser. Denna bedömning ska ske med beak­ tande av försörjningsmöjligheterna på orten och befolknings­ utvecklingen på längre sikt, behovet av förnyelse av befint­ ligt bostadsbestånd, tomtplatsens belägenhet i förhållande till kommunikationer, arbetsplatser, skolor, affärer och annan allmän service, möjligheter att anordna vattenförsörjning och avlopp tillfredsställande, tomtens beskaffenhet och form och utseende samt förekomsten av bullerstörningar eller annat in­ trång. De angivna bedömningskriterierna är huvudsakligen av övergripande karaktär och tillräcklig information återfinns ej i lanehandlingarna, som endast innehåller information som ror bebyggelse som ingår i enskilda ärendet. Försörjnings­ möjligheter, befolkningsutveckling och behovet av förnyelse av bostadsbeståndet bör däremot framgå av de kommunala bo- stadsbyggnadsprogrammen. Bedömningen av om dessa faktorer kan^innebära en kreditrisk för projekt inom vissa geografiska områden bör i princip ha gjorts redan vid fördelning av låne­ ramarna på länen och storstadsområdena. Avstånd till kommuni­ kationer, arbetsplatser skolor etc framgår ej heller av låne- handlingarna utan underlag för bedömningen får snarare hämtas från stadsplan och förmedlingsorganets allmänna lokalkännedom. Tomtens beskaffenhet liksom förekomst av bullerstörningar är uppgifter som rör det enskilda låneärendet, men som inte anges i lanehandlingarna. Underlag för bedömning torde hämtas från förmedlingsorganets lokalkännedom. I § 6 ställs även krav på att bostadslägenheternas storlek, utformning och form ska uppfylla skäliga krav på god bostads­ standard för att lån ska utgå. Dessutom ska husets storlek och form samt de anordningar i husets närmaste omgivning som är avsedda för de boende vara sådana att bostadsmiljön blir tillfredsställande. Den konkreta innebörden i "skälig bostads­ standard" och "tillfredsställande boendemiljö" finns bl a ut­ tryckt i God Bostad. Bostadsmiljön anses tillfredsställande om den är förenlig med byggnadsstadgan och är uppförd i en­ lighet med gällande stadsplan. Granskning av om dessa villkor är uppfyllda i ett visst ärende sker huvudsakligen med utgångspunkt från byggnadsritningar och situationsplan som bifogas ansökan. Av byggnadsritningarna fram­ går exempelvis förvaringsutrymmenas dimensionering, bänklängd i kök och rummens storlek. En viss bild av bostädernas inred­ nings- och utrustningsstandard erhålls även från pantvärdes- beräkningen, av vilken framgår exempelvis förekomst av port­ telefon, tvättstuga, frys- och kylutrustning i huset. Underlaget för att bedöma den yttre miljöns beskaffenhet i ansökningshandlingarna är sämre. Av situationsplanen framgår husens och ibland också bilplatsernas läge på tomten, men inte lekplatsers och grönytors utformning och lägen. Inte heller i pantvärdesberäkningen får man en klarare bild av den yttre miljön. Gång- och körvägar prövas i samband med byggnadslov. Den plan över gång- och körvägar som då ska redovisas, får ej ändras efter det att byggnadslov meddelats. Bostadslån utgår vidare icke om låntagaren kan antagas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller förvalta huset tillfredsställande (§ 9). Under- lag för denna bedömning återfinns ej i lånehandlingarna. Speci­ ell information, av typ kreditupplysning om lånesökandanden, får därför inhämtas vid prövning. Staten som långivare och ansvarig för användningen av till­ gängliga resurser har intresse av att produktionskostnaderna för statligt belånade fastigheter inte är oskäliga. Detta har i kungörelsen (§ 9) formulerats så, att lån inte utgår om den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget väsentligt överstiger pantvärdet. Bedömningen av produktionskostnadernas skälighet är således direkt knuten till pantvärdesberäkningen i lånehand­ lingarna. Vid bedömningen jämförs låneärendets pantvärde med totalsumman i kostnadssammanställningen. I regel sker ej någon bedömning av om olika delposter i kostnadssammanställningen kan anses skäliga eller ej. En sådan delbedömning av produk­ tionskostnaderna är svår att göra eftersom delposterna i kostnadssammanställningen ej genomgående har direkta motsvarig­ heter i sammanställningen av pantvärdesberäkningen. Lån utgår ej heller till byggnadsprojekt om de hyror eller årsavgifter som behövs för att täcka de årliga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk före­ ligger för förlust (§ 9). För denna bedömning fordras känne­ dom dels om hyresnivån i bostäder och lokaler i ärendet, dels om betalningsvilja och betalningsförmåga hos de blivande hyres­ gästerna. I blankett 621 finns en finansieringsplan samt ut­ rymme för beräkning av årskostnaderna första året. Redovis­ ningen av årskostnaderna betraktas dock efter 1968 inte som en "obligatorisk" uppgift, varför lånesökanden sällan fyller i de uppgifterna, såvitt kommunen ej uttryckligen begär det. Före nämnda år infordrades uppgift om årskostnad i enskilt bostads­ företags fastigheter av den anledningen att länsbostadsnämnden då fastställde den maximihyra som föreskrevs i hyreslagen. Efter lagändring 1968 upphörde dock den funktionen hos läns­ bostadsnämnden, liksom nämndens tidigare hyreskontrollerande funktion. Beslut om huruvida ett låneärende kan anses uppfylla det nämnda villkoret fattas på kommunal nivå. För att få en uppfattning om årskostnaderna gör i regel förmedlingsorganet en beräkning av kapitalkostnaderna per år med utgångspunkt från de uppgifter som finns i finansieringsplanen och uppskattar driftskostnader och tomträttsavgäld med hjälp av andra källor. Lånehandlingarna innehåller inget underlag för bedömning av betalningsvilja eller betalningsförmåga hos blivande hyresgäster. De uppskattade års­ kostnaderna jämförs i regel med förmedlingsorganets (kommunens) uppfattning om allmänna hyresläget på orten. Vid bedömningen söker man även ta hänsyn till rådande efterfråge- och avsätt- ningssituation på orten. I detta sammanhang kan påpekas att byggkonkurrensutredningen i sitt betänkande1 anför att lånemyndigheternas prövning av de beräknade kostnaderna för drift och underhåll inte bara bör avse förlustrisk i förvaltningen utan även förvaltningskostna­ dernas skälighet. Kommittén föreslår därför dels ändring i bostadslånekungörelsen, dels en mer detaljerad redovisning av drift- och underhållskostnader i ansökningshandlingarna. Konkurrens i bostadsbyggandet, SOU 1972:40 i Enligt § 10 i kungörelserna utgår ej bostadslån till fler­ familjshus som uppförs i område utan samlad bebyggelse, om det pris till vilket marken förvärvats överstiger vad som är skäligt. Vid bedömningen ska hänsyn ej tas till kostnader för att ställa marken i ordning för bebyggelse. I övrigt ska bedömningen i tillämpliga delar ske med ledning av de värde- ringsgrunder som gäller vid expropriation. I preliminär ansökan finns uppgifter om hur marken disponeras (äganderätt eller tomträtt) samt om förvärvets omfattning. I fall av köp anges även köpeskillingens storlek, om den avser enbart mark, mark med byggnader m m, endast kvartersmark eller även annan mark. I lånehandlingarna finns således uppgifter om markkostnad för det aktuella projektet medan jämförlesenormen (lokal mark­ prisnivå, expropriationsvärde) inhämtas från andra källor. De ovan berörda paragraferna gäller såväl vid nyproduktion som ombyggnad av bostadshus. Enligt § 7, som gäller enbart ombyggnad, utgår bostadslån endast "under förutsättning att ombyggnadskostnaden är skälig med hänsyn till husets åter­ stående användningstid och ombyggnaden icke är av endast ringa omfattning". Att bedöma om redovisade ombyggnadskostna- der är skäliga eller ej torde vara förenat med svårigheter för den lånegranskande myndigheten. Den låneunderlags- och pant- värdesberäkning som bifogas ansökan om ombyggnadslån avser hela huset/husen i ärendet i syfte att ge underlag för bedöm­ ning av om ombyggnadskostnaderna överstiger värdet av hela huset i ombyggt skick och om låneunderlaget för ombyggnaden (= av länsbostadsnämnden godkänd ombyggnadskostnad) ej över­ stiger låneunderlaget för en motsvarande nybyggnad. Bedöm­ ningen av om ombyggnadskostnaden är"skälig" eller ej torde ske med hjälp av erfarenheter från andra ombyggnadsprojekt inom länsbostadsnämnden. Någon formell beräkningsrutin eller erfarenhetsaterföring som skulle kunna ge ett bedömningsunder- lag finns ännu ej. Med anledning av den senaste samordnings- propositionen (1973=21) pågår dock utredningsarbete i denna fråga inom Bostadsstyrelsen. 2.3-2 Underlag för förändring av schablonbelopp, koefficienter m m Pantvärdet utgör en norm för vad som är "skälig" produktions­ kostnad för ett låneprojekt. Då produktionskostnaderna stiger på grund av faktorer som inte anses vara möjliga för låne- sökanden att påverka, t ex höjda faktorpriser, justeras där­ för de schablonbelopp eller de koefficienter som tillämpas i pantvärdesberäkningen. Ortskoefficienten fastställs för varje kommun av bostadsstyrelsen, vilken också i huvudsak fastställer enhetspriserna. (Schabloner för mark fastställs av länsbostadsnämnden.) Ändring av dessa beräkningsfaktorer kan ske på bostadsstyrelsens eget initiativ eller efter på­ stötningar från lånesökande eller kommuner när dessa anser att ortskoefficienten eller något gällande schablonbelopp är felaktigt. Justeringar av schablonbelopp sker i regel med ledning av kostnadsgranskningar som bygger på specialunder­ sökningar inom bostadsstyrelsen, till vilka man inhämtar verifikationer från ett urval av byggherrar. Den kostnads- sammanställning som återfinns i de slutliga låneansökningarna är inte tillräckligt specificerad för att utgöra underlag för justering av schablonbelopp. Ortskoefficienter fastställs av bostadsstyrelsen bl a med låneunderlagsgruppens statistiska bearbetningar av ansökningshandlingar som underlag. Den s k låneunderlagsgruppen inom inrikesdepartementet har sedan 1964 fortlöpande fört statistik över produktionskost­ naderna för bostadshus. Gruppen samlar och bearbetar de upp­ gifter som finns i låneansökningshandlingarna och undersöker bl a hur pantvärdesberäkningsmetodens uppskattningar överens­ stämmer med verkliga kostnader. Om man upptäcker att frekvens och nivå på överkostnaderna i låneansökningarna stiger, kan detta aktualisera förslag till förändring av tidskoefficien- ten. Tidskoefficienten fastställs av Kungl Maj:t. Låneunder­ lagsgruppens bearbetningar av lånehandlingar bildar också underlag för bevakning av det s k paritetstalets^ anpassning till kostnadsnivån i nyproduktionen av bostäder. Också pari- tetstalet fastställs av Kungl Maj:t. Enligt förslag av byggnadsindexkommittên (SOU 1971=79) bör underlag för fastställande av tidskoefficienten och paritets- talen erhållas genom särskilda byggnadsprisindex. Beräk­ ningen av dessa index föreslås baseras på de uppgifter som inhämtas i samband med låneansökan. 2.4 Låneansökningshandlingarna från byggherrens synpunkt I det följande ska diskuteras i vilken utsträckning låneansök­ ningarna kan utnyttjas för att uppskatta investeringskostnad och årskostnad samt ge upplysning som bildar underlag för grov­ planering av produktionen i tidiga processkeden. Ansökningshandlingarna är naturligtvis inte byggherrarnas enda informationskälla. De flesta byggherreföretag har tillgång till kalkylhandlingar över projket man tidigare genomfört. Hur denna information lagras eller systematiseras är inte mer än punktvis belyst hittills. En studie av Svenska Bostäders kalkylförfarande i ett projekt^ visar exempelvis, att det företaget gör sin första kalkyl på grundval av förslagsritningar och därvid använder sig av kalkyler över referensprojekt samt från tidigare projekt lag­ rade data om m2-kostnader för olika lokaltyper. Enligt studien var det även vanligt att BoS:s pantvärdesmetod användes för så­ dana kalkyler med påslag för beräknad överkostnad. PV-metoden användes även för att kontrollera på annat.sätt utförda kalkyler. Paritetstalet syftar till att reglera den takt i vilken för­ ändringarna av byggherrarnas årliga återbetalning av det stat­ liga paritetslånet ska ske och att samtidigt påverka förhållan­ det mellan kapitalkostnaderna i tidigare byggda hus och i ny­ byggda hus. Om byggnadskostnaderna stiger, ska paritetstalet uttrycka hur mycket kapitalkostnaderna i förut byggda hus ska ökas för att komma i paritet med motsvarande kostnader för ny­ byggda hus. E Mildner, Byggherrars kalkylmetoder, Svenska Bostäder, Östbergahöjden, Statens Institut för Byggnadsforskning, augusti 1968 (stencil, 42 sid). 2 En stor del av produktionen av flerfarailjsbostadshus handhas av stora byggherreföretag, eller av mindre företag anslutna till en större företagsgruppering. De dominerande företags­ grupperna kan antas ha tillgång till en tämligen omfattande administrativ kapacitet. Det förefaller dock troligt att större delen av denna kapacitet snarare upptas av företagens förvalt- ningsfunktion än av deras Produktionsfunktion. De företag som bygger mycket i egen regi borde ha de största produktionsfunk- tionerna och därmed de mest utvecklade redovisningssystemen. Enhetliga redovisningsprinciper finns dock knappast inom bostadssektorn, utöver de som representeras av låneansöknings- handlingarna. Vill byggherren ha uppgifter om bostadsbyggande som genomförts av andra företag än det egna eller göra jämförel­ ser mellan egen och andras produktion är därför dessa handlingar de enda tillgängliga. Eftersom kostnadssammanställningen, som återfinns i lånehandlingarna, är avpassad så att den ska vara möjlig för byggherreföretagen att fylla i och BoS därmed inte haft fria händer att utforma blanketten efter sitt eget infor­ mationsbehov, kan den samtidigt ses som ett uttryck för gemen­ samma huvuddrag i de interna redovisningarna inom byggherreföre­ tagen. Uppskattning av investeringskostnaden Som framgått av den tidigare framställningen inkluderar ansök­ ningshandlingarna en metod att uppskatta investeringskostnaden i ett planerat bostadsbyggnadsprojekt - nämligen pantvärdes- metoden, representerad av blankett 62J B "Beräkning av låne- underlag och pantvärde". Användande av den blanketten för kost­ nadsuppskattning förutsätter dock att det planerade bostadspro­ jektet har preciserats så långt att man kan uppskatta beräknings modellens enheter (m2 vy, mI 2 Hbi etc). PV-metoden används sannolikt ofta i praktiken, eftersom många byggherrar torde sakna enklare beräkningsmetoder med tillfredsställande prognos­ värde. Ett ytterligare motiv för byggherrarna att använda pv- metoden är att man därigenom kan öka chanserna att få statligt bostadslån. Om pantvärdet sätts som budgetrestriktion i ett projekt kan man under produktbestämningen bedöma om slutliga kostnaderna medför höga överkostnader. Metoden har den fördelen att de schabloner och koefficienter som tillämpas i beräkningen fortlöpande anpassas till rådande produktionskostnadsnivå. Den ger även möjlighet att utföra vissa grova kalkyler för alter­ nativa utföranden vad avser exempelvis ytterväggsmaterial, his­ sar, värmeanläggningar m m. Pantvärdesmetoden torde även kunna användas till att uppskatta kostnadsavvikelser mellan mer över­ gripande skillnader i utformning av bostadshus. Detta förut­ sätter dock att varje alternativ utformning har konkretiserats så långt att man kan uppskatta de i beräkningsekvationen in­ gående mätenheterna. I ett begynnelseskede av ett projekt känner byggherren sanno­ likt till önskvärd lägenhets- och lokalsammansättning samt tomtens utseende och kostnad för marken. Husens antal, utform­ ning och läge kan vara fastställda i stadsplan. Planens detal- jeringsgrad varierar dock mellan olika projekt och ibland kan byggherren delta även i stadsplaneringsprocessen. Pantvärdets huvuddelar är följande. Proeentslffrorna anger den genomsnittliga kostnadsfördelningen i ett års produktion. 4 % 6 % 11 % 80 % Finplanering och tomtutrustning Grundläggning och grovplanering Mark och exploatering Bostadshus Med kännedom om tomtens och stadsplanens utseende torde bygg­ herren tämligen enkelt kunna uppskatta hur stor yta som ska finplaneras och tillämpa det schablonpris per ytenhet som finns i pv-beräkningen. Är våningsytans storlek i projektet känd kan även schablonpriset för tomtutrustning användas. Kostnader för grundläggning och grovplanering kan variera kraftigt mellan olika projekt, beroende på markens beskaffen­ het. Vid en grov kostnadsuppskattning kan man dock fortfarande vägledas av de uppgifter om normalkostnader för ett stort an­ tal orter som t o ra 1972 återfanns i Bostadsstyrelsens anvis­ ningar. Markkostnaden förutsätts vara känd vid projektets initi­ ering. Den återstående, största andelen av investeringskostnaden, avser bostadshuset och är enligt pv-beräkningen uppdelad i följande huvuddelar (procentsiffrorna avser den genomsnitt­ liga kostnadsfördelningen i ett års produktion): Stomme 64- % (våningsyta, biutrymmesyta, ytterväggar, tak, trapphus, hissar, ventilation, uppvärmning, skyddsrum m m) Utrustning i hus 3 % (tvättstugeutrustning m m) Lägenheter 26 % (belopp för olika typer) Lägenhetsutrustningar 3 % (kyl, frys m m) Balkonger 2 % Lokalutrustning 2 % Även med en så grov uppfattning om det planerade projektet som antagits här, torde det vara möjligt att uppskatta de mätenheter som behövs för att tillämpa pv-beräkningens schab­ loner avseende utrustning i hus, lägenheter, lägenhetsutrust­ ningar, balkonger och lokalutrustning. De mätenheter som avser beräkning av pantvärde för stomme torde kunna uppskattas med utgångspunkt från stadsplanen. Aven om pantvärdesmetoden kan användas för kostnadsuppskattning även i ett tidigt skede, är den tämligen omständlig att tillämpa. De byggherrar som har tillgång till data om m2-kostnader från den egna produktionen torde ofta använda sig av dem i stället. Med tanke på att pantvärdesmetoden har framställts i syfte att fungera som bas för bedömning av byggherrens kalkyler, är det dessutom, om än kanske inte i så tidiga skeden som här disku­ teras, från BoS:ssida inte önskvärt att den används av bygg­ herrarna. Om byggherren har möjlighet att utnyttja andra uppskatt- ningsmetoder i tidiga skeden, beror på hur hans interna redo­ visning ser ut. Kostnadssammanställningen kan, som tidigare påpekats, ses som ett uttryck för hur byggherrens interna redovisning i stort ser ut. Om kostnadssammanställningen ska användas för att uppskatta investeringskostnaden i ett planerat projekt, skulle byggherren kunna använda sig av en jämförelsemetod, dvs söka jämförbara bostadsbyggnadsprojekt och mer eller mindre direkt överföra kostnaderna fran jämförelseprojektet till det planerade pro­ jektet. Han skulle också kunna beräkna genomsnittliga ytkost- nader för jämförbara projekt eventuellt fördelade på olika lokalkategorier. Sådana metoder förutsätter för ett tillfreds­ ställande resultat att kostnaderna redovisas, så att de är jämförbara mellan olika projekt. Totalsumman i kostnadssammanställningen, liksom olika delposter av denna, avser ett helt låneärende, vilket kan omfatta flera bostadshus. De hus som omfattas av ett låneärende ligger dock oftast i anslutning till varandra och utgör ett sammanhängande bostadsområde. Redovisningens huvuddelar är följande: A. Tomtkostnad (köpeskilling mark, gator och VA, rivning av äldre hus, evakuering) B. Grundberedningskostnad C. Finplanering och tomtutrustning D. Anläggningskostnader för hus (byggmästeri, del i panncentral, ventilation, vs, el, hissar, sopsuganläggning) E. Övriga kostnader (byggherreomkostnader, räntor och kreditiv, konsulter, moms) Av uppställningen framgår att sådana kostnader som vanligtvis varierar kraftigt mellan olika projekt p g a speciella för­ hållanden, t ex vad gäller markens beskaffenhet, kommunala av­ gifter och äldre bebyggelse på tomten, särredovisas. Detta gäller i stort sett posterna A, B och E. Att de återstående kostnadsposterna under rubrikerna C och D är rensade från kost­ nader som är vanskliga att överföra från ett projekt till ett annat, skapar förutsättningar för att tillämpa jämförelse­ metoden för uppskattning av investeringskostnader avseende be­ redning av tomt och bostadshus, om identiska eller mycket snarlika ärenden finns. Kostnader för beredning av tomten är i hög grad beroende av mängden och arten av arrangemang på tomten, exempelvis hur många och vilken typ av lekplatser, bilplatser, planteringar, asfalterade ytor, gräsmattor som planerats. Redovisningen med­ ger inte framräknande av genomsnittlig styckkostnad eller ana­ lyser av kostnadsskillnader mellan olika utformningsalternativ. Med kännedom om tomtens storlek (som framgår av pantvärdesbe- räkningen) kan dock en genomsnittlig ytkostnad för finplane­ ring och tomtutrustning beräknas. Anläggningskostnaderna för hus redovisas också per ärende och kan omfatta flera hus och flera hustyper. De kostnader som avser ett enskilt hus eller en viss hustyp kan inte separeras. Redovisningarna kan därmed knappast användas till att genom jämförelser belysa kostnadsskillnader beroende på val av hus­ typ. Man kan inte heller separera kostnader som avser lokaler och sådana som avser lägenheter. Redovisningarna kan därför inte användas till att beräkna genomsnittliga ytkostnader för olika lokal- och lägenhetstyper. Däremot kan man givetvis be­ räkna genomsnittliga ytkostnaden, oberoende av husens utform­ ning, storlek, lokal- och lägenhetsinnehåll för ett eller flera projekt. Sådana data torde dock vara alltför grova för att tjäna som prognosunderlag, eftersom anläggningskostnaderna varierar kraftigt mellan olika projekt. Värdet av sådana genomsnittliga siffror blir naturligtvis större om man med hjälp av de data om projektets utformning som återfinns i pantvärdesberäkningen, kan finna projekt som är jämförbara med det projekt som är under planering. Eftersom redovisnings­ enheten är så stor (låneärende) torde det dock vara svårt att finna jämförbara projekt, med avseende på antal hus, husens utformning, lokal- och lägenhetssammansättning. Hur lätt eller hur svårt det är beror naturligtvis på hur enhetlig bostads­ produktionen är. Den hittills förda diskussionen om pantvärdesmetoden och kostnadssammanställningen som hjälpmedel vid uppskattning av investeringskostnaden har gällt nybyggnadsprojekt. Vid ombygg­ nadsprojekt är, som tidigare påpekats, inte pantvärdesmetoden tillämpbar, varför kostnadssammanställningen i sådana fall är det enda budgeteringsunderlag som finns i lånehandlingarna. Ombyggnadsärenden har hittills sannolikt i högre grad än ny- byggnadsärenden rört enstaka hus, varför förhållandet att redovisningen sker per ärende i dessa fall kanske ej är en fullt så avgörande brist. För att kunna användas som budgete­ ringsunderlag måste dock redovisningen på något sätt kunna anknytas till ombyggnadens omfattning. Eftersom sådan koppling inte finns är den knappast användbar för att uppskatta ombygg- nadskostnader i planerade projekt. Uppskattning av årskostnader Under senare tid har ökad uppmärksamhet riktats mot årskost­ naderna i bostadshus, inte minst mot bakgrund av att drift- och underhållskostnader ökat 1 snabbare takt än kapitalkost­ naderna. Drifts- och underhållskostnadernas andel av hyran torde nu uppgå till omkring 35 % och har i absoluta tal räknat fördubblats under senaste tioårsperioden. En tillförlitlig uppskattning av årskostnader kan knappast baseras på erfaren­ hetsvärden. Kapitalkostnader, skatt, försäkring, underhålls­ kostnader m m måste kalkyleras för varje enskilt projekt. En sådan kalkyl förutsätter dock att projektet är bestämt till sin utformning och även innan den tidpunkten bör årskostna­ derna komma in i bilden. Exempelvis påverkar materialvalet nivån av underhållskostnader, och driftskostnader för el och vvs påverkas av val av installationssystem. I låneansökningshandlingarna finns utrymme för uppgift om årskostnader 1:a året. Där upptas kapitalkostnader samt driftskostnader (exkl bränsle och uppvärmning) angivet som en genomsnittlig kostnad per m2 lägenhetsyta respektive lokalyta för hela låneärendet. Driftskostnaderna uppdelas inte på några delposter och särredovisas inte för enskilda hus. Som tidigare framgått fylls inte uppgiften om årskostnad regelmässigt i av lånesökanden. Även om så skulle ske, torde redovisningen vara alltför grov för att tjäna som underlag för översiktliga uppskattningar eller val av utformningen av planerade projekt. Man kan exempelvis inte urskilja hur stor del av den redovisade summan som utgör driftskostnader för el och vvs eller underhållskostnader och inte heller hur mycket som faller på kommunala taxor och avgifter, vilka kan variera i olika kommuner. Behovet av enhetlig och jämförbar redovisning av årskostnader har uppmärksammats i olika sammanhang. Byggkonkurrensutred- ningen föreslår att följande redovisning av drifts- och underhållskostnader ska ingå i låneansökningarna, för att man ska kunna upprätta statistiskt jämförelsematerial avseende dessa kostnader.1 A. Driftskostnader "(Värme 5ch värmvatten Bränsle- och värmekostnader, Diverse kostnader) B. .Kommunberoende avgifter och taxor (Sophantering, renhållning, sotning, Vattenförbrukning, El- och gasförbrukning, Skatter) C. Fastighetsskötsel (Personalkostnader, Trappstädning, Övriga kostnader) Hyresförluster Försäkringar Fastighetsförvaltning (administration) Övriga kostnader (hissar, centralantenn m m) D. Underhållskostnader (Löpande Periodiska) ^Konkurrens i bostadsbyggandet, SOU 1972:40 29 Utredningen framhåller att det av flera skäl är angeläet att få till stånd enhetliga normer för redovisning av drifts- och underhållskostnader, bl a för att möjliggöra jämförelse av förvaltningskostnader och hyror i olika hus. Det är givet att byggherreföretagen för det egna fastighets­ beståndet har en mer detaljerad redovisning av årskostnader än den som nu återfinns i lånehandlingarna, men principerna för redovisningen torde variera mellan olika företag eller företags­ grupper. Lånehandlingarna som underlag för produktionsplanering I ett initialskede av ett bostadsprojekt behöver byggherren inte bara kännedom om investerings- och årskostnader. Upp­ skattningar av hur lång tid genomförandet av projektet tar och vilken arbetskraft som måste finnas tillgänglig i olika skeden av produktionstiden är också nödvändiga, bl a för att kunna bedöma om han kan genomföra projektet eller ej. I ett tidigt skede av produktbestämningen är en grov uppskattning av tids- och arbetskraftåtgången godtagbar, varvid man kunde använda sig av erfarenhetsvärden från tidigare projekt. I lånehandlingarna finns uppgift om byggnadstiden från den tid­ punkt då schaktning påbörjas till byggnaden är fullt färdig. Byggnadstiden anges för vart och ett i ärendet ingående husen och uppdelas i fem produktionsskeden: schakt, sprängning - pålning, plintar - gjutning av grundplatta, källarmurar - stomme, översta bjälklag - inflyttning 75 $> - byggnaden fullt färdig. Lånehandlingarna innehåller däremot inga uppgifter om arbetskraftsåtgång i de redovisade projekten. 2.5 Ansökningshandlingarna från brukarnas synpunkt Brukarnas intresse för bostäder och bostadsområden är naturligt­ vis inte uteslutande inriktat på ekonomiska frågor utan också på hyresgästernas rättigheter och skyldigheter och kanske främst på funktionella och kvalitativa aspekter. Barnen behöver lek­ platser. Bilisterna vill ha parkeringsplatser. Förvärvsarbetande vill ha bra kommunikationer till arbetsplatsen. Handikappade ställer särskilda krav på köks- och hygienutrustning. Det finns emellertid skäl som talar för att man kan anta att brukarnas eller allmänhetens intresse för ekonomisk information om bostä­ der är större än för annat slags byggande. För det första be­ talas hyror eller motsvarande avgift direkt av hushållen och upptar i regel en betydande del av den disponibla inkomsten. För det andra har de under senare tid stigande hyrorna aktuali­ serat bostadsbyggandets ekonomi, vilket bl a framgår av de motioner som lämnades vid Hyresgästernas Riksförbunds senaste kongress. För det tredje finns en markant hyressplittring på bostadsmarknaden, vilket aktualiserar frågor som rör orsaker till denna. De uppgifter som återfinns i låneansökningarna är begränsade till enskilda projekt. De brukare som är intresserade av infor­ mation om bostadsmarknaden, t ex antal lediga lägenheter, hyror och insatser i dessa, hur stor efterfrågan är på olika lägen- hetstyper inom kommunen, finner sålunda inget underlag i låne­ handlingarna. Det finns vidare anledning att förmoda att 30 brukarnas informationsintresse rör ett större område än det som omfattas av enskilda projekt, t ex hela bostadsområden. Man kan vara intresserad av att känna till hur resursfördel­ ningen gjorts på fritidsanläggningar, bibliotek, barntillsyn, kommunikationer, kommersiell service, bostäder m m. Lånehand- lingarna behandlar dock enbart investeringskostnader för s k lokaler och lägenheter samt arrangemang på tomten i husets omedelbara närhet. Allmänt sett kan knappast låneansökningarna sägas vara en lättbegriplig och överskådlig beskrivning och redovisning av ett bostadsbyggnadsprojekt, i synnerhet inte för lekmän inom bostadsbyggandet. Den detaljrika pantvärdesberäkningen inne­ håller visserligen mängder med data om projektet men mångfalden av svårtydda beteckningar och måttenheter gör den mindre lämpad som information för lekmän. För att förstå innebörden i "sane- ringstillägg", "vinterkostnad", "2b Vb", "m2 Hbi" fordras ett ganska ingående studium av anvisningarna till lånekungörelser- na. Kostnadssammanställningen är lättare att överblicka, även om den av andra skäl inte kan sägas vara brukarvänlig. Åtmin­ stone ett försök att bearbeta lånehandlingarnas data till lek- mannainformation har gjorts i boken "Bostadskostnad""1, i vilken författaren bl a söker dela upp investeringskostnaden för ett antal projekt efter ansvarig beslutsfattare (kommun, entrepre­ nör, byggherre). Fortsättningsvis diskuteras brukarnas möjligheter att med hjälp av lånehandlingarna bedöma storlek och fördelning av produktions- och årskostnader. En sådan användning av BoS:s redovisningar är inte bara av betydelse för de grupper som använder och betalar bostadshus, utan också för lekmän som på något sätt deltar i beslutsprocessen, exempelvis kommunala förtroendemän vid stats- planeverket. Bedömning av investeringskostnadens fördelning och nivå För att allmänheten ska kunna delta i diskussioner om kost­ naderna i bostadsbyggandet är det en fördel om de har en all­ män kännedom om hur kostnaderna normalt fördelar sig på olika delar av bostadshusen. Det är exempelvis vanligt att lägenhets- innehavarna ifrågasätter olika enskildheter i bostadshuset och bostadsområdet. Man kanske tycker att lekplatserna är för få, eller att lägenheterna är onödigt lyxigt utrustade, t ex tork­ skåp i varje lägenhet. Om detta påtalas kanske de möts av ar­ gument att det hade blivit för dyrt med flera lekplatser respek­ tive att torkskåpen utgör en försvinnande liten andel av hela investeringskostnaden. Som underlag för sådana diskussioner fordras en redovisning av vilken kan utläsas kostnaden för en­ staka byggnadsdelar och deras relation till totala investerings­ kostnaden. Kostnadssammanställningen medger inte sådan användning. Dennas uppdelning av totalkostnaden är alltför grov och delposterna avser dessutom oftast flera hus. Det bör naturligtvis påpekas att det av utrymmesskäl finns gränser för hur detaljerad kost­ nadsredovisningen kan bli i samband med låneansökan. I pant­ värdesberäkningen kan dock utläsas enhetskostnader för de Lars Stalin: "Bostadskostnad". Bottnaryd, 1969 7 byggnadsdelar som utgör beräkningsenheter, t ex frys- och kylutrustning, extra toalett i biutrymme. Totala investeringskostnaden för ett bostadshus kan indelas på olika sätt. Vilket man väljer beror på vad man ska använda den till. Från brukarsynpunkt synes det väsentligt att upp­ delningen görs så att de på ett enkelt sätt kan bedöma nyttan eller värdet av delinvesteringen. Ett bostadshus representerar för de boende ett antal tjänster, vilka kan hyras eller eventuellt köpas. Tjänsterna kan dels vara anknutna till den enskilda lägenheten, dels till gemen­ samma utrymmen (tvättning, förvaring, samlingssal ete). Tjänsterna kan också vara hänförbara till husets omedelbara omgivning (parkering, lekplatser, planteringar, bollplaner etc) Det är dessa tjänster som man betalar hyra eller motsvarande av gift för och tjänsternas kvalitet och angelägenhet kan bedömas genom att helt enkelt utnyttja dem. Om brukarna ska kunna be­ döma fördelningen av investeringskostnaden skulle redovisningen av den lämpligen anknyta till för dem testbara tjänster. En för del är också om man kan jämföra kostnadsfördelningen i olika bostadshus, vilket medför att en fördelning på tjänster av to­ tala investeringskostnader knappast är möjlig. Man måste åt­ minstone separera sådana kostnader som kan variera kraftigt p g faktorer som ej har med byggherrens resursfördelning på olika tjänster att göra, exempelvis kostnader för mark, grovplanering och grundläggning. Byggherrens investeringskostnad för ett bostadsprojekt enligt kostnadssammanställningen är dock snarare uppdelad efter de tjänster som entreprenören erbjuder byggherren vid produktion av huset än efter de tjänster som byggherren erbjuder lägen- hetsinnehavarna i det färdiga bostadshuset. Eftersom redovis­ ningens delposter dessutom avser flera bostadshus, blir för­ delningen än mer svårbedömbar. I redovisningen av pantvärdesberäkningen särskiljs dock pant­ värdet per hus. Sammanställningen av pantvärdesberäkningen an­ knyter dock inte heller till bostadshusets brukartjänster. Alla arrangemang på tomten redovisas sammanslagna under rub­ riken "Finplanering och tomtutrustning" för hela projektet. Bostadstjänster inom husbyggnader redovisas per hustyp under samlingsrubriken "byggnader", varvid den del av pantvärdet som utgör låneunderlag separeras för lägenheter och lokaler (butiker m m) i byggnaderna. Med hjälp av pantvärdesberäk­ ningen (Bl 623 G) torde man dock göra en approximativ fördel­ ning av pantvärdet för husbyggnad på enskilda lägenheter, lokaler och gemensamma utrymmen (t ex tvättstuga). Om man exempelvis vill ta reda på hur stor del av pantvärdet som faller på en 1-rumslägenhet ska man bestämma: del av pantvärde för stomme lägenhetsbelopp lägenhetsutrustning Hur stor del av pantvärdet för stomme som faller på bostads­ ytan i huset framgår av Bl 623 G: Man kan då för beräkningen göra antagandet att stomandelen fördelar sig proportionellt mot antal m2. Om man känner Irans yta kan man sålunda approxi- mera dess andel av pantvärde för stomme. Relevant lägehhets- belopp finner man i anvisningarna till lånekungörelserna. För att bestämma pantvärde för lägenhetsutrustning får man gå igenom den lista som återfinns i blankett 623 G och summera enhetspriserna för den utrustning (kyl, frys, balkong etc) som återfinns i lägenheten. Samma beräkning kan man göra för alla i huset ingående lägenheter och lokaler, dock under förut­ sättning att man känner lägenheternas och lokalernas storlek och utrustning. Efter en ganska omfattande bearbetning kan sålunda pantvärdesberäkningen redovisas per lägenhet och lokal. Även om en sådan redovisning inte fullständigt anknyter till bostadshusets tjänster torde den vara lättare för en lekman att bedöma än en redovisning efter entreprenörstjänster. Motsvarande fördelning av pantvärdet för tomtytan med avseende på olika arrangemang utanför huset kan däremot knappast göras. Pantvärdet för bilplatser, lekplatser, bollplaner, planteringar, piskanordningar m m kan inte separeras. Det bör påpekas att den beskrivna beräkningen blir tämligen hypotetisk, eftersom var och en som genomför den tvingas göra antaganden om fördelningsnormer för de kostnader som är gemen­ samma för hela huset. Beräkningen är dessutom besvärlig att göra för en lekman på området. Av betydelse för brukarnas möjligheter att bedöma kostnader i ett bostadsprojekt är också att de kan jämföra dem med någon kostnadsnorm eller med kostnaderna för liknande projekt. Om t ex en byggherre i en kommun presenterar ett utformnings- förslag med kalkyler över ett bostadsprojekt och allmänheten har möjligheter att avge sitt omdöme om det, förutsätter det att sådana jämförelser kan göras. För bostäder utgör pantvärdet en jämförelsenorm, vilken kan användas för att bedöma skälig­ heten i totalkostnadernas nivå. Att jämföra kostnaderna för ett enskilt projekt redovisat enligt kostnadssammanställningen med andra projekt redovisade på samma sätt, torde dock vara svårt. För en lekman är det inte lätt att finna ett jämförbart projekt, vad avser omfattning, lägenhets- och lokalsammansätt­ ning m m. Att exempelvis jämföra "anläggningskostnader för hus" för tre hus med små lägenheter och inga lokaler med mot­ svarande kostnad i ett projekt med två hus och stora lägen­ heter och två butikslokaler torde inte vara meningsfullt. Hela projekt som jämförelseenhet torde vara stora för att olika delkostnader ska kunna ifrågasättas av en lekman. Mindre jämförelseenheter, exempelvis lägenheter, skulle ge brukarna större möjligheter att ifrågasätta de lösningar byggherren presenterar. Då skulle kunna uppstå diskussioner av typen varför man i ett projekt för samma kostnad kunnat åstadkomma en 3-rumslägenhet med större yta och mer utrustning än en 3-rummare i ett annat projekt. Vid ombyggnad, förbättring eller genomgripande reparation har kanske lägenhetsinnehavarna speciellt intresse av att kunna bedöma kostnadernas skälighet, eftersom den, för det fall de bor kvar efter förändringen, kommer att påverka hyrans höjd. Man vill å ena sidan inte ha en så omfattande förändring att man inte har råd att bo kvar efter förändringen och å andra sidan ha vissa minimikrav på åtgärdens omfattning tillgodo- sedda, som man inte vill betala överpriser för. Som tidigare påpekats är pantvärdesmetoden avpassad enbart för nyproduktion, och det finns därför inget motsvarande normvärde att jämföra ombyggnadskostnaden med. Att med hjälp av kostnadssamman­ ställningen göra jämförelser med ombyggnader i andra hus torde också vara svårt, eftersom omfattningen av åtgärden inte fram­ går av redovisningen. En framkomlig väg är dock om de boende känner till något eller några hus där ombyggnad skett och kan inspektera resultatet på platsen samt därefter söka kostnads- sammanställningen för dessa ombyggnader hos Länsbostadsnämnden och göra översiktliga jämförelser mellan resultat och kostnader med det förslag som värden lägger fram. Om lägenhetsinnehavarna önskar en annan ombyggnad än den hyresvärden föreslår och vill beräkna kostnaden för det egna alternativet, torde man inte ha stor hjälp av lånehandlingarna. Bedömning av årskostnadernas nivå och fördelning Den för brukarna väsentliga informationen om bostadshus gäller årskostnader och avgifter, som måste erläggas för att nyttig­ göra sig ett bostadshus' tjänster. Det intresse för investe­ ringskostnadernas nivå som antagits existera i det tidigare resonemanget torde i stor utsträckning bottna i ett förmodat samband mellan de kostnaderna och hyran. Något enkelt sådant samband finns inte. Bland annat spelar finansieringssättet stor roll för den slutliga hyran. Även om självkostnadsprincipen spelar och spelat stor roll i hyressättningen, torde övergången till bruksvärdeshyressättning innebära att sambandet.mellan byggherrens kostnader och hyran blir mindre. För brukarna vore det naturligtvis av intresse att kunna uttrycka investerings­ kostnaden i form av årshyra, vare sig det rör totala investe­ ringen i en byggnad eller delar av densamma. Några sådana sam­ band ges av uppenbara skäl inte i lånehandlingarna. I lånehandlingarna finns utrymme för uppgift om byggherrens årskostnad 1:a året, vilken inkluderar kapitalkostnader och driftskostnader, exklusive kostnader för uppvärmning och trapp- städning. Denna uppgift kan ses som en grov uppskattning av byggherrens/förvaltarens årskostnader. Dessa kostnader fördelas även per m2 lägenhetsyta och m2 lokalyta. Den kostnad som anges motsvarar dock inte det pris hyresgästen får betala till följd av gällande hyressättningsprinciper. Inte ens i de företag som tillämpar självkostnadsprincipen fördelas årskostnaderna propor tionellt mot ytan i olika lägenheter^. Vilka hyror som vid en viss tidpunkt gäller för lägenheterna i ett bostadshus framgår således inte av lånehandlingarna. Att brukarna har tillgång till uppgift om hyror i den egna och i andra fastigheter genom offentliga och jämförbara redovisningar kan synas speciellt motiverat mot bakgrund av att den nya hyreslagen bygger på prin cipen att hyran ska fastställas genom förhandlingar mellan parterna i hyresförhållandet. En hyresgäst kanske vill avgöra om hans hyra för en tre-rummare ligger på samma nivå som för jämförbara treor. En andrahands-hyresgäst kanske vill veta vad förstahandshyran är på hans lägenhet . Den uppgift om byggherrens års- och driftskostnad som ibland finns ifylld i handlingarna skulle möjligen kunna ge underlag till jämförelser av deras totala nivå mellan olika projekt, men ^Se "Hyresfördelning på lägenheter av olika storlek", SABO 1969 34 inte av deras fördelning. Man kan exempelvis tänka sig att hyresgästerna vill veta hur stor del av årskostnaden som är fast, och hur stor del som kan påverkas i förvaltningsskedet. Man kanske skulle finna att trappstädningen är överdimensionerad och att en prutning av den posten skulle skapa utrymme för anskaffning av fler lekredskap eller annat som man saknar. Man kanske har synpunkter på hur reparationerna genomförs, och vill ha reda på hur stor andel de utgör av årskostnaderna. Spridningen i redovisade driftskostnader mellan olika projekt visade sig vara stor i en av BoS utförd undersökning avseende statligt belånade flerfamiljshus färdigställda år 1969. Enligt byggkonkurrensutredningen är detta till viss del ett uttryck för redovisningarnas osäkerhet, vilket i sin tur bl a samman­ hänger med att byggherrarna som regel inte preciserar sina åtaganden gentemot hyresgästerna vad gäller driften och underhållet av bostäderna. Redovisningen som eventuellt åter­ finns i lånehandlingarna torde således vara ett ganska osäkert jämförelsematerial för brukarna. 2.6 Sammanfattning I detta kapitel har informationsinnehållet i de handlingar som inkommer vid slutlig ansökan om statligt bostadslån till fler­ familjshus beskrivits. Vidare har ett försök gjorts att från vissa utgångspunkter studera den information från Bostads- styrelsens och de lånegranskande myndigheternas synpunkt, från bostadsbyggherrens synpunkt samt slutligen från brukarnas synpunkt. Den ledande principen vid utformningen av blanketterna har varit att de ska förse Bostadsstyrelsen med nödvändig informa­ tion. BoS har inte strävat efter att samtidigt söka tillgodose informationsbehov hos även andra parter, såsom byggherrar och brukare. Lånehandlingarna består av två delar. Den ena delen utgörs av kostnadssammanställningen som är en redovisning av den av bygg­ herren kalkylerade investeringskostnaden för projektet. Vid ut­ formningen av den redovisningen, dvs vid bestämningen av vilka delar av totalkostnaden som ska särredovisas, har hänsyn tagits till byggherrens möjligheter att i sin interna redovisning sepa­ rera olika kostnadsposter. Av de därvid möjliga uppdelningar av investeringskostnaden har i blanketten upptagits den, som anses bäst tillgodose styrelsens informationsbehov. Varje del­ post i kostnadssammanställningen avser ett helt låneärende, vilket i regel omfattar flera hus. Den andra delen utgörs av pantvärdesberäkningen, som i princip utgör en ekvation med omkring 150 variabler för beräkning av investeringskostnaden i ett enskilt projekt. Pantvärdet repre­ senterar den kostnad, som med gällande produktionspraxis och kostnadsläge är att förvänta i ett planerat projekt och ut­ gör således inte en från allmänna utgångspunkter uppställd skälighetsnorm för produktionskostnaden i bostadshus. Genom be­ räkningens detaljrikedom innehåller ifyllda beräkningsblanket- ter samtidigt data om projektets utformning. De villkor som är förknippade med erhållande av statligt bo­ stadslån omfattar krav på att bostadsstandard och den yttre miljön ska vara tillfredsställande. I villkoren ingår däremot inga explicita krav på att investeringskostnader, årskostnader och hyror ska vara skäliga. Villkoren som avser produktionskost­ nader och hyror är i stället formulerade så, att prövningen ska visa om staten som lånegivare kan förväntas löpa kreditrisk eller ej för de färdiga bostadshusen, varvid pantvärdet, dvs bygg­ herrens förväntade produktionskostnader, av staten betraktas som ett mått på bostadshusens kreditvärde. Kreditrisk anses före­ ligga om av byggherren redovisade kostnader avsevärt överstiger pantvärdet, varvid inget lån utgår. Jämförelser mellan pant­ värde och av byggherren redovisade kostnader torde enbart kunna göras med avseende på totalsummorna. Bedömning av olika delkost­ nader av byggherrens redovisning kan knappast göras, eftersom kostnadsbärarna i kostnadssammanställningen till större delen inte överensstämmer med dem i pantvärdessammanställningen. I låneärenden som avser ombyggnadsprojekt finns ingen motsvarig­ het till pantvärdet som grund för myndigheternas bedömning av de av byggherren redovisade kostnaderna. Med utgångspunkt i byggherrens situation har undersökts om låne- handlingarna möjliggör uppskattning av investeringskostnader och årskostnader och om de ger ett grovt planeringsunderlag i tidiga processkeden. Pantvärdesmetoden torde kunna användas även i tidiga skeden för att uppskatta investeringskostnaden. Syftet med metodens utarbetande har varit just att den väl skall avspegla kostnaden i planerade projekt. Pantvärdesmetoden kan enbart till- lämpas vid nybyggnadsprojekt och är således inte användbar vid ombyggnad, förbättring och liknande byggnadsverksamhet. Byggherrens redovisning enligt kostnadssammanställningen är inte särskilt lämpad för kostnadsuppskattningar. Tänkbart vore att byggherren bland redovisade projekt kunde finna något eller några som väl överensstämde med de kända förutsättningarna i det planerade projektet och anta att kostnaden blir densamma som i jämförelseprojektet. Redovisningen enligt kostnadssammanställ­ ningen avser dock hela låneärenden, vilket medför svårigheter att finna fullt jämförbara projekt eller att uppskattningen blir mycket grov. Användbarheten beror dels på hur ensartad bostads­ produktionen är och dels på hur stora kostnadsvariationerna normalt är mellan olika projekt. Vid ombyggnad eller förbättring torde inte kostnadssammanställningen ge ett tillfredsställande prognosunderlag, eftersom redovisningen inte anknyter till om­ fattningen av åtgärden. Lånehandlingarna innehåller inte underlag för uppskattning av byggherrens årskostnader i planerade projekt. Beträffande planeringsunderlag, i form av uppgift om resurs­ åtgång avseende tid och arbetskraft, innehåller lånehandlingarna ganska utförliga data om hur lång produktionstid som åtgått för att uppföra vart och ett av de hus som omfattas av ett låne­ ärende. Hur mycket och vilken typ av arbetskraft som erfordrats framgår dock inte. Från brukarnas utgångspunkt har diskuterats om redovisningen enligt lånehandlingarna möjliggör för brukaren att ifrågasätta och bedöma storlek och fördelning av byggherrens investerings­ kostnader och årskostnader. Byggherrens årskostnader redovisas inte på sådant sätt att deras fördelning kan bedömas, eftersom det inte framgår vilka nyttigheter kostnaderna avser. Redovisningarna torde knappast heller utgöra ett tillförlitligt jämförelsematerial med av­ seende på totala årskostnaderna i olika projekt. Det utrymme som finns för byggherrens uppskattning av kapital- och drifts­ kostnader i lånehandlingarna är dessutom inte regelmässigt ifyllda. Att göra jämförelser mellan olika låneärendens investeringskost­ nader redovisade enligt kostnadssammanställningen är knappast lättare för en lekman än för en byggherre. Att bedöma delkostna­ der i ett enstaka projekt enligt kostnadssammanställningens re­ dovisning, torde också vara svårt för brukarparten. Investerings­ kostnaden fördelas snarare efter entreprenörstjänster än efter de tjänster byggherren erbjuder de boende. Pantvärdet utgör dock ett bedömningsunderlag med avseende på totalkostnaden. Om inves­ teringskostnaden inte avsevärt avviker från pantvärdet, vet bru­ karen att det aktuella projektet inte avviker från den vid samma tidpunkt genomsnittliga kostnadsnivån i bostadsproduktionen. Pant värdet kan, som tidigare påpekats, endast användas som jämförelse norm vid nyproduktion och inte i ombyggnads- eller förbättrings- projekt. 3 EKONOMISK REDOVISNING AV SKOLOR I samband med ansökan om statsbidrag för skolbyggnader måste varje kommun^ fylla i en blankett som innehåller ekonomiska data om skolprojektet. Denna blankett ses här som en redovisning av skolprojektet. Uppgifter om ett speciellt skolprojekt återfinns naturligtvis även på annat håll: i den kommunala bokföringen, i kalkyl- och beräkningshandlingar inom kommunen etc. Bidrags- ansökningarna utgör dock den enda övergripande, enhetliga och mest lättillgängliga informationskällan om landets skolbyggande. Från och med 1973 planerar SÖ att tillämpa ny redovisnings- blahkett. Framställningen utgår från denna, medan den hittills tillämpade blanketten ges en mer summarisk behandling. 3.1 Statsbidrag och ansökningsförfarande En kommun kan få statsbidrag till byggnadsarbeten för obliga­ toriska skolor och vissa icke-obligatoriska skolor. Därtill kan statsbidrag utgå dels till obligatoriska skolor till kost­ nader för anskaffande av första uppsättningen inventarier - däri inbegripet stadigvarande undervisningsmaterial - i tek­ nikverksamhet samt audivisuell och hörselteknisk utrustning, dels för gymnasieskola till kostnader för anskaffande av första uppsättningen stadigvarande undervisningsmaterial. Innan kommunen verkställer ny-, till- eller ombyggnad av skol­ hus, skall Skolöverstyrelsen (SÖ) eller, vad gäller skolhus avsett enbart grundskolan, länsskolnämnden ha prövat lokalbe­ hovet. Vid bidragsansökan finns därför alltid ett lokalprogram. Kostnader för behovsprövade utrymmen täcks delvis med statsbidrag, medan inget bidrag utgår till ej behovsprövade utrymmen. Kostnader för ytor som föranleds av speciella krav, t ex önskemål om att vid sidan av undervisning även utnyttja skolan för andra verk­ samheter, måste sålunda till fullo täckas på annat sätt än genom statsbidrag. Ansökan om statsbidrag till byggnadsarbeten ställs till SÖ och insänds till länsskolnämnden som - efter granskning av de i ansökningshandlingarna lämnade uppgifterna - med eget yttrande överlämnar handlingarna till SÖ. Vid ansökan om statsbidrag används av SÖ fastställt formulär. Till ansökan fogas bl a följande bilagor: - huvudritningar och därtill hörande situationsplan samt upp­ gifter rörande utförda grundundersökningar - därest byggnadsföretaget avser anskaffande av nya skol­ lokaler, uppgift huruvida dessa är avsedda att ersätta äldre sådana lokaler samt utredning angående sistnämnda lokalers framtida disposition och värde - uppgifter enligt fastställt formulär, angående kommunens ekonomiska förhållanden till ledning vid bedömandet av statsbidragets storlek (då fråga är om permanenta lokaler) - då fråga är om byggnadsarbeten vid icke-obligatorisk skola, uppgift om antal elever i var och en av skolans årskurser, med särskilt angivande av antalet elever från annan kommun - översikt över beräknade kostnader enligt fastställt formulär. ^För vissa skolformer är landstinget byggherre Vid nybyggnad och i regel även vid tillbyggnad bestäms stats- bidragsunderlaget med utgångspunkt i ett grundbelopp, som 1973 var 900 kr per m2 nettogolvyta av lokaler för undervisning, för­ varing av skolmaterial, administration och skolmåltidsverksam- het samt uppehållsrum för elever. Grundbeloppet omräknas med hänsyn till dels den förändring av byggnadskostnadsindex som inträtt under tiden från den 1 januari 1956 till 1 januari det år då statsbidragsbeslutet meddelas, dels bostadsstyrelsens ortsindex, omräknat med uteslutande av tomtkostnader. O Statsbidrag för provisoriska lokaler utgår med 525 kr per m nettogolvyta. Omräkning med orts- och byggnadskostnadsindex sker ej. Beräknad kostnad för den första uppsättningen inventarier utgör bidragsunderlag i de fall där statsbidrag till inventarier kommer ifråga. Meddelande om vilka belopp, som utgör bidrags­ underlag för statsbidrag till inventarier intas i Aktuellt från SÖ. Om det från allmänt ekonomiska synpunkter bedöms fördelaktigt att för anskaffande av permanenta skollokaler ta i anspråk kommunal byggnad eller inköpa annan befintlig byggnad utgår statsbidrag dels på grundval av ett belopp som prövats skäligt med hänsyn till byggnadens värde vid övertagandet, dels till kostnader för de ändrings- och reparationsarbeten som erfordras för att iordningställa byggnaden för skoländamål. Avsyning av byggnadsföretag för skolväsendet, vartill stats­ bidrag beviljats, förrättas av en av länsskolnämnden förordnad representant för skolväsendet och en av länsstyrelsen utsedd byggnadssakkunnig. Vid avsyningstillfället ska de ritningar som företetts i stats- bidragsärendet vara tillgängliga.. Har statsbidraget bestämts på grundval av de beräknade kostnaderna för byggnadsföretaget skall dessutom avslutade räkenskaper med därtill hörande veri­ fikationer och alla i övrigt förekommande handlingar rörande projektet företes vid avsyningen. Det kan tilläggas att gällande principer för statsbidrag till skolbyggnader för närvarande är föremål för översyn. En even­ tuell omläggning av bidragssystemet till driftskostnadsbidrag per elev, vilket diskuterats, skulle förändra förutsättningarna för redovisningen. Detsamma gäller om man övergår till allmänna statliga investeringsbidrag till kommunerna. 3.2 SÖ:s gamla blankett SÖ har vid bidragsansökningar i ca tio år använt en blankett som kallas "Översikt över beräknade kostnader m m" (se bilaga 2). Under 1973 avser man införa en ny blankett. Den gamla blanketten kommer därför endast i korthet att beröras. Den har sitt främsta intresse genom att allt skolbyggande i landet som skett före år 1973 är redovisat enligt denna blankett. Blanketten omfattar följande huvudposter: Byggnadskostnader (exklusive kostnad för mark, utvändiga led- ningar och planering) fördelad på sju underposter, i huvudsak efter vanliga entreprenörsåtaganden, Kostnader för utvändiga arbeten((ofördelad). Kostnader för vissa inventarier (fördelad på olika lokalkate­ gorier, men redovisas i princip bara för teknikverkstäder). Tärde av skolbyggnader som ska ersättas. Uppgifterna i blanketten baseras på kommunens kalkyl, gjord på huvudhandlingar. Eftersom vare sig anbudspriser eller efterkalkyl infordras är blankettuppgifternas tillförlitlighet svår att kontrollera. Vidare finns inga anvisningar till blanketten, var­ för innebörden i de olika delposterna är opreciserad. Olika ifyllare kan därmed ha olika uppfattning om vilka kostnader som ska upptas i blanketten. Från kostnaderna, redovisade enligt ovan, dras kostnader som avser ej behovsprövade och därmed ej bidragsberättigande utrymmen. Hur avdragen görs torde i stor ut­ sträckning påverkas av bidragsreglerna. Vanligen torde avdragen göras så, att den resterande kostnaden inte överstiger bidrags- underlaget. Kostnaderna avser ett bidragsärende. Av redovisningen framgår inte något om projektets utformning, inte ens om det avser ny-, till- eller ombyggnad eller hur många hus som ingår. Blanketten har ansetts otillfredsställande från flera utgångs­ punkter. Bland de mer avgörande är bristande tillförlitlighet i uppgifterna och att redovisningarna enligt blanketten knappast blir jämförbara mellan olika skolprojekt. 3.3 SÖ:s nya blankett Den nya blanketten kallas "Ekonomisk och teknisk redovisning" (se bilaga 3). Främsta anledningen till att SÖ inför en ny blankett är, att man vill utöka sin rådgivande verksamhet till kommunerna genom att framställa och tillhandahålla statistik över produktionskostnader för skolbyggnader som är jämförbar mellan olika projekt. Enligt den nya ordningen ska redovisning inlämnas vid tre till­ fällen: i samband med statsbidragsansökan, vid tiden för kon- traktsskrivning eller motsvarande samt senast sex månader efter slutbesiktning. Detta innebär att ett färdigställt skolbygge avses bli redovisat såväl vad gäller beräknad kostnad, anbudspris som slutlig kostnad. Beslut i ett bidragsärende grundas dock ute­ slutande på de beräknade kostnaderna. Man kan därför räkna med att SÖ möter svårigheter att få in de två övriga redovisningarna från kommunerna. En väsentlig skillnad gentemot den gamla blanketten är att innebörden i de olika delposterna klargörs genom hänvisning till K-planens1 underkontoförteckning. Vidare framgår något K-planen är den kommunala normalkontoplanen, vilken aven om­ fattar en underkontoförteckning. K-planen tillämpas i mer eller mindre utvecklad form i flertalet kommuner. 1 tydligare än i den gamla blanketten, hur avdragen för ej bidragsgrundande kostnader fördelar sig på investeringskostna­ dens olika delposter och vad avdragen avser. Mängden information är större i den nya blanketten. Bland annat upptas kostnader för lösen av mark som en del av totalkostna­ den. Vidare redovisas kostnader för all utrustning som är nöd­ vändig för att bedriva skolundervisning och eventuell annan integrerad verksamhet. Blanketten innehåller vidare uppgifter om skolans volym och yta, uppdelade på utrymmen som avser normal skolverksamhet och över­ ytor föranledda av andra användningar av skolbyggnaden. Det framgår också hur många hus ärendet omfattar, hur många våningar de har över och under mark samt husens yta och funktion. Blanketten omfattar enbart produktionskostnader och har följande huvudindelning: administrations- och projekteringskostnader kostnader för mark och dess beredning kostnader för byggnadsarbeten inredningskostnader installationskostnader kostnader för utrustning Från dessa huvudposter dras kostnader som ej ingår i bidrags- underlaget. En del av avdragen fördelas på redovisningens delposter, exempelvis avdrag för tomtkostnader, kostnader för extraordinär grundläggning samt för inredning. De avdrag som avser ej behovsprövade utrymmen (exempelvis bostäder, fri­ tidslokaler) kan dock inte fördelas på ovan uppräknade del­ poster för produktionskostnaden. De ovan beskrivna kost­ nadsposterna avser ett helt bidragsärende. Kostnader för bygg­ nadsarbeten och installationer (el och vvs) redovisas dock även per i ärendet ingående hus. 3-^ SÖ :s prövning av bidragsärenden Vid behandling av ansökningsärenden ska SÖ avgöra om villkoren för erhållande av statsbidrag är uppfyllda och hur stort bi­ draget ska vara. Kostnadsredovisningen är därvid inte det enda underlaget. Granskning av ritningar betraktas som ett viktigt moment i prövningen av skolprojekt. Vid ny- eller tillbyggnad av behovsprövade skollokaler utgår, enligt bidragskungörelsen 1957=7l81, statsbidrag till "bygg­ nadsarbeten". Förutsättningen för att bidrag ska utgå är att byggnadsarbetena planeras och utförs så, att det allmännas kostnader inte blir högre än vad som är förenligt med god hus­ hållning och ett ändamålsenligt anordnande av undervisningen. Omvänt är således i princip varje skolprojekt som erhåller statsbidrag enligt SÖ:s mening förenligt med god hushållning. Kungörelsen kan tolkas så, att SÖ har ett omfattande ansvar för skolbyggandets ekonomi, varmed varje bidragsärende skulle bli föremål för en ingående skälighetsprövning, åtminstone vad avser de delar som gäller behovsprövade lokaler. Enligt kungörelsen ska dock SÖ bara granska de beräknade kostnaderna för ett objekt. 1Ändr 1962:479, 1964:457, 602; 1966:117, 197; 1967:468, 821; 1970:267; 1971=751, 1277 SÖ driver inte inom sina instruktionsenliga handlingsramar nå­ gon egentlig kostnadsövervakning gentemot kommunerna, utan be­ traktar sig snarare som en rådgivningsinstans, som i samband med bidragsärenden ger råd och rekommendationer till kommunerna. Mot bakgrund av det kommunalekonomiska läget och kostnadsutveck­ lingen i nyproduktionen av skolor infördes i början av 70-talet riktlinjen, att statsbidrag inte skulle beviljas för skolprojekt, vars redovisade kostnader för behovsprövade lokaler översteg bidragsunderlaget. Regeln tillämpas dock inte så att varje pro­ jekt vars beräknade kostnader överstiger bidragsunderlaget avslås. Vid överskridanden söker i stället SÖ, i samråd med kommunen, få sådana ändringar till stånd i projektet att kost­ naderna hålls inom bidragsunderlaget. I varje enskilt projekt måste dock kontrolleras hur de av kom­ munen beräknade kostnaderna förhåller sig till bidragsunder­ laget. Prövningen baseras på uppgifter från byggherrens kalkyl på huvudhandlingar. Om kontrakts- eller slutliga kostnader över­ stiger de vid den tidpunkten beräknade kostnaderna påverkar detta inte SÖ:s beslut i bidragsärendet. Detta innebär att SÖ får förlita sig på att kommunen gjort en tillförlitlig och nog­ grann kalkyl. I blanketten finns dock även utrymme för uppgift om kontraktskostnad och slutlig kostnad. Med dem som underlag har SÖ möjlighet att efterhand kontrollera eventuella avvikelser och utnyttja de erfarenheterna vid nya bidragsärenden. Eftersom de sistnämnda uppgifterna inte har någon inverkan på bidragsbe- slutet och inte är obligatoriska, kan man dock förvänta sig svårigheter att få in dem från kommunerna, eftersom tillhanda­ hållandet av de uppgifterna troligtvis enbart ses som en extra arbetsuppgift från kommunernas sida. I blanketten redovisas först totalkostnaden för skolprojekt, varefter avdrag för ej bidragsgrundande kostnader görs. För s k rena skolor, som endast omfattar behovsprövade utrymmen, torde avdragen inte medföra några avsevärda problem. Vid in­ tegrerade skolor, som dessutom innehåller utrymmen för andra ändamål än normal skolverksamhet, måste dock problem uppstå om vilka kostnader som ska anses hänförbara till de extra utrym­ mena . En kommun som är angelägen om att erhålla statsbidrag torde ha stora möjligheter att redovisa kostnaderna på ett sätt så att bidraget inte äventyras. Genom att hänvisa till osäker­ heten i de beräknade kostnaderna och till osäkerheten om vilka avdrag som ska göras för eventuella extra utrymmen, kan den i princip bygga en hur dyr skola som helst, och ändå aldrig redo­ visa bidragsgrundande kostnader som överstiger bidragsunderlaget. Hela bidragsförfarandet vilar därför på ett förtroende mel.lan SÖ och kommuner beträffande tillförlitlighet i redovisningen av kostnader och avdrag. Genom att föra statistik över kostnaderna för behovsprövade och extra utrymmen, får dock SÖ ett underlag för rimlighetsbedöm- ning av redovisade kostnader. Eftersom utformningen av de redo­ visade projekten beskrivs i blanketten (antal hus, storlek, våningsantal mm), har man också viss möjlighet att söka ett eller flera jämförelseobjekt till ett bidragsärende. För att man ska kunna kontrollera statistikens tillförlitlighet fordras att SÖ kan kontrollera kostnadsberäkningarna mot anbudspriser eller slutkalkyler. 42 Vid ny- eller tillbyggnad av skolor påverkas inte bidragets storlek av de redovisade kostnaderna. I sådana fall utgörs bi- dragsunderlaget, som tidigare påpekats, av ett schablonbelopp multiplicerat med antal rrm behovsprövad nettogolvyta. I ombyggnadsärenden utgör dock de av kommunen redovisade ombygg- nadskostnaderna tillsammans med kostnader för förvärv av den byggnad som ska byggas om, bidragsunderlag. I ombyggnadsfall är såväl villkorsprövningen ("förenlig med god hushållning") som bidragets storlek beroende av redovisade kostnader. En skälig- hetsprövning av beräknade kostnader uppställda efter blanketten måste vara svår att göra, eftersom redovisningen inte anknyter till omfattningen av ombyggnaden. Detta förhållande gör det också omöjligt att åstadkomma en meningsfull och jämförbar statistik för att få underlag för bedömningen. Vid ombyggnad ska dock redovisningen kompletteras med rumsvis uppställd kost- nadsspeeifikation med angivande av massor och å-priser, vilket tillsammans med granskning av ritningar av SÖ anses ge ett tillfredsställande granskningsunderlag. SÖ lägger mycket stor vikt vid ritningsgranskning vid behand­ ling av skolprojekt, inte bara när det gäller ombyggnader utan också vid ny- och tillbyggnader. Pör gymnasieskolor är granskning av ritningar obligatorisk och lokalbehovsprövningen görs av SÖ. I grundskoleärenden prövas lokalbehovet av länsskol- nämnden och ritningsgranskningen är frivillig. Granskning görs dock ändå i omkring 60 % av grundskoleärenden. Genom den er­ farenhet som finns samlad inom SÖ leder ofta ritningsgransk­ ningen till rekommendationer om förbättrad plan- och ytekonomi i enskilda skolbyggnadsärenden. 3-5 Redovisningen från byggherrens (kommunens) utgångspunkt Byggherre för skolor är skolstyrelse eller annat specialorgan inom kommunen. I många kommuner finns numer en Central Byggnads­ kommitté vilken fungerar som byggherre. Innan sammanslagningen av kommunerna påbörjades kunde flertalet kommuner betecknas som engångsbyggherrar, som när ett skolprojekt aktualiserades knap­ past hade någon samlad erfarenhet från tidigare skolprojekt. Även om skolbyggandet under senare år varit omfattande, och er­ farenheterna inom varje enskild kommun ökat, torde SÖ:s redo­ visningar kunna ha betydelse som enhetlig sammanställning av ekonomiska erfarenheter från uppförda skolor inom hela landet. För närvarande (1972) byggs ca 400 skolor per år. Efter 1974 kommer att finnas ca 280 kommuner och man räknar med att då ca 25O skolor ska byggas per år, dvs i genomsnitt knappt en skola per kommun och år. Kommunerna har naturligtvis tillgång till mer detaljerade redo­ visningar av de egna skolprojekten än den som finns i bidrags- ansökningsblanketten. Även om ingen central sammanställning av de interna redovisningarna görs, utbyts ändå erfarenheter kommunerna emellan. Kontakter på tjänstemannanivå förekommer ofta, men de försvåras av att olika kommuner använder sig av olika redovisningsprinciper. Som inledningsvis angavs ska SÖ:s redovisning från byggherrens utgångspunkt prövas med avseende på om den i ett tidigt skede av ett planeret skolprojekt kan tjäna som underlag för: att uppskatta investeringskostnaden att uppskatta årskostnaden att uppskatta tids- och arbetskraftsåtgång De angivna kraven överensstämmer i stort med vad som i "Sätta ram, hålla ram"1 framställs som ett önskvärt tillvägagångssätt vid kommunalt byggande. I ett tidigt stadium, utrednings- skedet, ska enligt den skriften en ram sättas med avseende på bl a tid för projektering och byggande samt kostnad för såväl investering som drift. Som framgått av den tidigare beskrivningen innehåller inte SÖ:s blankett några uppgifter om årskostnader i redovisade projekt, varför kommunerna därvidlag inte har tillgång till något enhet­ ligt prognosmaterial. Byggnadstiden för projekten finns däremot angivna, dock endast med avseende på erforderlig tid för att färdigställa byggnadsarbetena. Resursåtgången för projektering uttrycks i krontal i blanketterna men det framgår inte hur lång tid den tagit i anspråk. Blanketterna upptar vidare inga upp­ gifter om arbetskraftsåtgången i projekten, vare sig med av­ seende på administrativ personal eller byggnadsarbetare. Uppskattning av produktionskostnaden I ett tidigt skede känner byggherren ofta i stort inte till mer om projektet än på sin höjd lokalprogrammet, dvs antal, ytstorlek och typ av de lokaler (klassrum, bespisningslokaler m m) som ska ingå i skolan. Lokalprogrammet kan i sin tur enkelt omvandlas till yt- och volymmått. Huvudindelningen i redovisningen är, som framgått av det tidigare Administrations- och projekteringskostnader 'N Kostnader för marken och dess beredning Kostnader för byggnadsarbetenx Inredningskostnader Installationskostnaderx Kostnader för utrustning summan av kostnader för byggnadsarbeten och installationer redovisas även per hus. Redovisningen anknyter således inte till de enheter i vilka pro­ jektet är känt eller planeras i ett tidigt stadium, dvs lokal­ kategorier. Detta utesluter naturligtvis inte möjligheterna att uppskatta investeringskostnaden med hjälp av redovisningarna. En metod kommunen kan använda är att leta ut ett eller flera jämförelseprojekt och mer eller mindre direkt överföra kostna­ derna från dessa till det projekt som är under planering. En annan möjlighet är att genom statistik få fram genomsnittliga kostnader, t ex per yt- eller volymenhet. Detta förutsätter dock enhetliga projekt för att tillfredsställande precison ska nås. u_ Administrations- och projekteringskostnader från tidigare projekt av samma omfattning som det planerade kan ge viss vägledning för grov uppskattning av samma kostnadspost i det planerade projek- ^Kommunförbundet och K-konsult, 197"! tet, även ora betydande avvikelser kan förekomma beroende bl a på om projektet är unikt eller upprepning av tidigare genomförda projekt. Kostnader för lösen av mark torde vara vanskliga att överföra från ett projekt till ett annat, eftersom anskaffningsförhållan- dena kan variera kraftigt mellan olika kommuner. När det gäller kostnader för beredning av marken, t ex anordnade av skolgård, finns ingen koppling till storleken på tomten utanför byggnaden/ erna eller till på vad sätt man anordnat skolgård och andra yttr arrangemang. Möjligen skulle en genomsnittlig kostnad, t ex för­ delad efter skolans omfång, ge viss vägledning för uppskattning av samma kostnad i det planerade projektet. Byggnadsarbeten och installationsarbeten redovisas per i ärendet ingående hus. Extraordinära grundläggningskostnader kan separe­ ras från summan, vilket förbättrat jämförelsemöjligheterna. Byggherren kan söka redovisade skolprojekt av samma yt- eller volymstorlek som det planerade och se hur kostnaderna för in­ stallations- och byggnadsarbeten varierar, beroende på antal hus man fördelar ytan på och husens våningsantal. Man kan också söka finna genomsnittliga värden för kostnaden per ytenhet för de nämnda kostnadsslagen. En osäkerhet synes dock vara att in­ stallationskostnaderna sannolikt är beroende av vilken undervis­ ningsform som ska bedrivas i skolan. Installationskostnader för ett tekniskt gymnasium borde exempelvis rimligen vara högre än samma kostnad i en lågstadieskola. Genomsnittliga värden för installationer och byggnadsarbeten torde dessutom endast kunna baseras på data från skolor utan ej behovsprövade utrymmen, eftersom de avdrag som görs för bostäder, fritidslokaler m m sannolikt är osäkra och utformningen av de extra utrymmena varie rar mer än utformningen av skollokaler. Kostnader för inredning och utrustning redovisas per ärende. Dessa kostnadsslag torde i stor utsträckning vara beroende av vilken typ av lokaler skolbyggnaden innehåller. De nämnda kost­ naderna torde exempelvis variera avsevärt mellan gymnastik­ salar, institutionslokaler och vanliga klassrum. Pör skolor avsedda för samma undervisningsform skulle dock étt genomsnitt­ ligt värde per ytenhet e d kunna användas, eftersom lokal­ sammansättningen då sannolikt är någorlunda likartad, oberoende av skolans storlek. SÖ:s redovisningssystem kan inte sägas vara speciellt väl av­ passat för att bilda prognosunderlag för planerade skolprojekt. Hur användbart det är beror på hur enhetlig skolproduktionen är. Om produktionskostnaderna varierar kraftigt beroende på lokalinnehåll och byggnadernas utformning blir det av stor be­ tydelse att man kan finna jämförbara projekt. Skolornas lokal- innehåll framgår inte explicit av redovisningen. Däremot finns uppgift om skolans "art och organisation" samt om dess yta. Om detta innebär att skolorna beskrivs i termer av vanliga skolformer (tekniskt gymnasium, lågstadieskola etc) torde man kunna anta att skolor med samma undervisningsform har ungefär samma lokalsammansättning. Om däremot blandning av olika skol­ former förekommer ofta, blir det sannolikt svårare att finna projekt med jämförbart lokalinnehåll. Vid ombyggnader ger knappast redovisningar enligt SÖ:s blankett någon nämnvärd prognoshjälp för kommunen, eftersom redovis­ ningen inte anknyter till omfattningen av ombyggnadsåtgärderna. Möjligen skulle ritningar och de rumsvis specificerade kostna­ derna som SÖ får i sådana ärenden ge en möjlighet att finna jämförelseobjekt som ger vägledning. 5.6 Redovisningen från brukarnas utgångspunkt I detta avsnitt ska diskuteras om brukarna, då främst i meningen de grupper som står utanför beslutsprocessen om en skolas utform­ ning och förvaltning, med hjälp av SÖ:s blanketter kan bedöma nivå och fördelning av produktionskostnader och årskostnader. Tillgång på ekonomiskt bedömningsunderlag för skolor är även väsentligt för lekmän, av typ kommunalmän och fackförenings­ representanter, som på något sätt deltar i beslut om skolornas utformning och ekonomi. Vid sidan av dessa principiella krav på redovisningarna finns, i likhet med vad som berörts i bostadskapitlet, även mängder med möjliga situationer, där de brukargrupper, som regelbundet vistas i en skola, t ex lärare, elever, städerskor, kuratorer, har intresse av en konkret ekonomisk information av mer detal­ jerat slag. Det kan vara i samband med aktiviteter som syftar till större eller mindre förändringar i byggnaden, t ex in­ formation av typen: vad kostar det att bygga om ett arkiv till klubbrum eller hur mycket kostar det att installera dusch i an­ slutning till lärarrummet. Det kan vara information av ifråga­ sättande art, t ex hur mycket tv-anläggningen kostar som ingen någonsin använder. Även om sådana informationskrav från brukar­ nas sida är lika berättigad som byggherre- och myndighetskrav, är det på förhand givet att så detaljerade upplysningar av ut- rymmesskäl inte ingår i ett centralt redovisningssystem som SÖ:s blanketter utgör. SÖ :s blanketter är inte den enda informationskälla brukarna har tillgång till. I många kommuner finns en Central Byggnadskommitté som har alla kalkylhandlingar på skolor inom kommunen. Dessa kal­ kyler är offentliga handlingar, och därmed tillgängliga för var och en som är intresserad av dem. För jämförelser mellan olika skolor är dock SÖ:s redovisningar det enda enhetliga materialet. Årskostnader är kanske den uppgift om en skola som intresserar åtminstone kommunens innevånare mest, eftersom de belastar den kommunala budgeten. Som framgått av beskrivningen tidigare inne­ håller inte SÖ :s blanketter någon uppgift om årskostnader. Efter­ som inget annat sektorövergripande redovisningssystem finns, blir det därmed svårt för brukarparten att jämföra kostnader för kapital, drift och underhåll för skolor i olika kommuner. Om något brukarkollektiv skulle finna en jämförande utvärdering angelägen, får det inhämta och sammanställa uppgifter om års­ kostnader direkt från olika kommuner, vilket torde vara ett tidskrävande arbete. Upplysning om årskostnader i en enskild skola torde dock utan större besvär kunna erhållas från kommunen, om man tar initiativ till det. All bedömning förutsätter inte jämförelser med andra skolors årskostnader, varför en sådan uppgift naturligtvis kan vara användbar i olika sammanhang. Om någon brukargrupp har synpunkter på förvaltningen av en skola, exempelvis det sätt på vilket underhåll, reparationer och städning sköts, kan uppgift om de motsvarande årskostnaderna vara ett väsentligt underlag. Detta förutsätter dock att just de kostnader man är intresserad av kan separeras i kommunens redovisning, vilket denna studie inte ger underlag för att bedöma. SÖ:s blanketter behandlar huvudsakligen produktionskostnader, vilka kan vara av intresse för brukarparten att bedöma, kanske främst inför planeringen av nya skolor i kommunen. Det ligger t ex i skattebetalarnas intresse att inga onödiga lyxbyggen uppförs och i lärarnas och elevernas intresse att skolan inte helt eller delvis tilldelas så knappa resurser att de får avstå från väsentliga krav på utformningen. Om brukarna har tillgång till ett stort antal bidragsansök- ningar kan de jämföra totalkostnaden för det projekt de vill bedöma med samma kostnad för liknande projekt. Med jämförbara projekt från brukarsynpunkt torde rimligen avses skolor med samma funktion, dvs samma undervisningsform och elevantal, medan skolans utformning kanske har mindre betydelse. Elevantal fram­ går inte av redovisningarna, men däremot skolornas art och or­ ganisation samt yt- och volymstorlek. Bäst jämförbara torde skolor utan extra utrymmen vara. De skolor som inkluderar simhallar, bostäder, fritidslokaler o d torde vara svårare att jämföra på ett meningsfullt sätt, dels därför att avdragen som i redovisningarna görs för ej behovsprövade utrymmen i stor utsträckning torde vara påverkade av bidrags­ reglerna, dels därför att de extra utrymmena i mindre utsträck­ ning än skollokaler har likartad utformning. SÖ:s blankett innehåller inga relativa kostnadsmått, som kan underlätta jäm­ förelser, t ex kostnad per ytenhet, per elev, per lokalkategori. Bidragsunderlaget skulle, i likhet med pantvärdet för bostäder, kunna tjäna som ett enkelt bedömningsunderlag för skolornas produktionskostnader som inte förutsätter ett besvärligt sökande efter jämförbara projekt. Bidragsunderlaget avser dock inte skolans totala produktionskostnader, utan i princip endast bygg­ nadsarbeten för behovsprövade lokaler med biutrymmen. Som tidi­ gare påpekats torde de avdrag som görs för att få fram den med bidragsunderlaget jämförbara delen av totalkostnaderna, i stor utsträckning påverkas av bidragsreglernas utformning, varför sådana bedömningar torde kunna bli vilseledande. Bedömningar av delar av investeringskostnaden eller totalsummans fördelning på olika nyttigheter torde knappast underlättas av den typ av redovisning som SÖ:s blankett representerar. Det är exempelvis ganska osannolikt att brukargrupper har synpunkter på vvs-installationerna som helhet i en skola och vill jämföra vvs-kostnaderna i det planerade projektet med de i andra projekt. Däremot kan elever och gymnastiklärare ha synpunkter på gymna­ stiksalarnas utformning, musiklärare på musikrummet etc och vilja bedöma om de resurser som avsatts för de lokalerna är större eller mindre än de gängse. Då exempelvis kan diskussioner uppstå av typen varför man i en skola kunnat åstakomma funktio­ nellt bättre gymnastiksalar till lägre kostnad än en funktio­ nellt sämre i ett planerat projekt. På samma sätt som disku- terats för bostäder skulle bedömningen av produktionskostnaderna för brukarparten underlättas om den fördelades efter någon form av användningsenheter. 3.7 Sammanfattning Från och med 1973 använder SÖ en ny redovisningsblankett för ansökan om statsbidrag. Denna upptar investeringskostnaden för ett skolprojekt samt vissa data om projektets utformning. Av­ sikten är att kommunerna ska redovisa tre olika kalkyler på ett projekt: kalkyl på huvudhandlingar, kontraktspriser och efter- kalkyl. Beslut i bidragsärende fattas med den förstnämnda kal­ kylen som underlag och övriga redovisningar är inte obliga­ toriska. I varje bidragsärende har lokalbehovet för skolverk­ samheten prövats av länsskolnämnden eller SÖ. Villkoret för att statsbidrag ska utgå är att skolprojektet är förenligt med god hushållning och ett ändamålsenligt anordnande av undervisningen. Villkorsprövningen görs av SÖ dels med ritningar, dels med kostnadskalkyler som underlag. I varje bidragsärende som gäller ny- eller tillbyggnad ska kommunens redovisade kostnader för behovsprövade lokaler jämföras med ett s k bidragsunderlag, som fastställs som en schablonsumma multiplicerad med den behovspröva­ de ytan. Denna jämförelse är tämligen enkel att göra för skolor som enbart omfattar behovsprövade lokaler, men besvärligare för skolor som dessutom innehåller ytterligare utrymmen. De avdrag som i blanketten görs för kostnader avseende de senare utrymmena torde i stor utsträckning påverkas av bidragsreglerna. Bidrags- förfarandet kan sägas vila på ett förtroende mellan SÖ och kommuner vad gäller tillförlitlighet i redovisning av kalkyle­ rade kostnader och avdrag. Vid prövning av bidragsärenden lägger SÖ stor vikt vid ritningsgranskningar med avseende på yt- och planekonomi. Detta gäller även vid ombyggnadsfa11, där såväl bidragets storlek som den ekonomiska villkorsprövningen baseras på redovisade kostnader. Bedömning av ombyggnadskostnadernas skälighet utifrån blanketten torde vara svår att göra, eftersem olika ombyggnadsredovisningar knappast är jämförbara. I sådana fall inhämtas dock även rumsvis uppställda kostnadsspecifika- tioner. Från byggherrens (kommunens) utgångspunkt har i det föregående diskuterats om SÖ:s redovisningar kan användas för att i ett tidigt skede av ett skolprojekt uppskatta tids- och arbetskrafts- åtgång, årskostnader och produktionskostnader. Blanketten inne­ håller inga uppgifter vad avser årskostnader och arbetskrafts- åtgång. Vad gäller tidsåtgång framgår hur lång tid färdigstäl­ lande av byggnadsarbetena tagit i de redovisade projekten. Blanketten kan knappast sägas vara väl avpassad för att tjäna som prognosunderlag för produktionskostnaderna. I vilken ut­ sträckning redovisningarna ger vägledning beror på hur enhetlig skolproduktionen är och hur lätt eller svårt det är att finna jämförbara projekt. Ombyggnadskostnader kan knappast uppskattas med hjälp av redovisningar, eftersom jämförelsemöjligheterna i sådana fall är mycket ringa. Från brukarnas utgångspunkt har ovan diskuterats om redovis­ ningarna ger möjlighet att bedöma storlek och fördelning på produktions- och årskostnader. Årskostnader upptas ej i blan­ ketten som tidigare påpekats. Jämförelser torde dock kunna göras med avseende på skolors totala produktionskostnader, åtminstone beträffande skolor som inte har utrymmen utöver de för skolverksam heten behovsprövade lokalerna. Redovisningen upptar inga relativa kostnader eller liknande som kan underlätta jämförelser. Ombygg- nadsredovisningar är som tidigare påpekats knappast jämförbara. Me ningsfulla bedömningar av delar av produktionskostnaderna under­ lättas knappast av redovisningen, eftersom denna anknyter till tekniska delar av byggnaderna och inte till olika användnings- enheter. 4 EKONOMISK REDOVISNING AV CIVILA FÖRVALTNINGSBYGGNADER 4.1 Byggnadsstyrelsens verksamhet ] Byggnadsstyrelsens huvuduppgifter är att förse eivila statliga myndigheter med lokaler, dvs att genom lokalproduktion, fastig- hetsförvärv och förhyrning anskaffa lokaler samt att förvalta dessa. KBS ska utreda behovet av statliga byggnadsprojekt, i den mån den uppgiften inte ankommer på någon annan myndighet, och efter Kungl Maj:ts uppdrag projektera och utföra byggnads­ företaget. Det är också KBS:s uppgift att vara centralt expert­ organ i statsförvaltningen för byggnadsverksamhet, fastighets­ förvaltning, viss inredningsverksamhet m m. De myndigheter KBS lokalförsörjer är civil förvaltning, polis- och åklagarväsende, högre undervisning och forskning, kriminal- och socialvård, kulturella institutioner, affärsdrivande verk samt vissa övriga. Fortsättningsvis används beteckningen civila förvaltningsbyggnader för hela KBS:s verksamhetsområde. En bedömning av omfattningen av KBS:s verksamhet görs årligen i samband med budgetarbetet. Budgeten omfattar medel till styrel­ sens egen personal och egna omkostnader samt till förvaltning och bygginvesteringar. Till petitan ska KBS varje år göra en långtidsbedömning av investeringsbehov och behov av medel till driftsbudgeten. Bedömningen baseras på andra statliga myndig­ heters anslagsäskanden av vilka deras lokalbehov framgår. Om­ fattningen av KBS:s investeringsverksamhet ska även anpassas till arbetsmarknadsläget. Anpassningen kan avse senare- eller tidigareläggande av investeringar i säsong- eller konjunktur- utjämnande syfte. Den kan också innebära att KBS som konjunktur­ beredskap planerar en projektreserv vid befarad eller faktisk arbetslöshet. KBS ska för övrigt fortlöpande rapportera omfatt­ ningen av planerade investeringar och behov av byggarbetskraft till arbetsmarknadsmyndigheterna. Omfattningen av KBS:s verksam­ het påverkas till övervägande del av utanför styrelsen fattade beslut eller ställda krav, exempelvis rörande expansion, etable­ rande eller omlokalisering av statlig verksamhet. Omfattningen av lokalförsörjningen bedömdes exempelvis för planeringsperioden 1972-78 främst styras av redan fattade be­ slut avseende utbyggnadstakt inom utbildningsväsendet, förvalt- ningssektorns tillväxt, polishusbyggandets fullföljande samt omlokalisering av statliga verk. Varje enskilt projekt som handhas av KBS prövas av Kungl Maj:t.' Program för projektet utarbetas av KBS i samråd med den myndig­ het för vilken lokalerna är avsedda. Programmet prövas därefter av Kungl Maj : t. Kungl Maj:ts prövning kan ske på två olika sätt, vilka av styrel­ sen benämns två- respektive en-stegsförfarande2. _ KBS, Förvaltningskostnader m m 1973/7^ (Petita) "Förslag till alternativ handläggning för lokalproduktion och komplettering av regler för finansiering av projektering", KBS, PM 1972-11-13 2 Två-stegsförfarandet - det hittills vanligaste förfaringssättet - innebär att ett enskilt projekt prövas av finansdepartementet och blir föremål för Kungl Maj:ts beslut vid två tillfällen. Den första prövningen sker på byggnadsprogram och en kostnads­ uppskattning och resulterar i regel i ett projekteringsuppdrag för KBS. Den andra prövningen sker på grundval av kompletterande förslagshandlingar eller huvudhandlingar samt en kalkylerad kostnadsram för projektet. Denna prövning resulterar i ett upp­ drag om fortsatt projektering samt begäran om investeringsmedel hos riksdagen. Sedan riksdagen anvisat medel och Kungl Maj:t fattat beslut om utförande påbörjas produktionen. En-stegsförfarandet - som bl a börjat tillämpas för omlokalise- ringsprojekten - skiljer sig inte principiellt från den före­ gående, mer än att de båda prövningarna sker i tidigare skeden av produktbestämningen. Programprövningen görs utan kostnadsupp­ skattning. Den andra prövningen sker på grundval av kompletterat program och systemhandlingar samt en kalkylerad kostnadsram. Kostnadsramen fastställs sålunda i ett tidigare skede enligt den senare modellen. KBS föreslår själv kostnadsramar för de projekt de uppdras att genomföra. Korrigeringar kan dock göras vid departemental be­ handling av ett projekt. Ansvaret för att det färdigställda projektet håller sig inom ramen åvilar KBS. Handläggningen av och ansvarsfördelningen för ett byggnadspro­ jekt medför att KBS måste ställa höga krav på tillförlitlighet 1 uppskattningar av investeringskostnader. Den uppskattning av kostnaderna som görs till Kungl Maj:ts programprövning kan be­ traktas som en preliminär kostnadsram för projektet. 4.2 PR-blanketten - bakgrund och utformning Produkt- och resursdata (PR-data) är en för alla projekt enhetlig och offentligt tillgänglig redovisning av KBS:s byggprojekt som började tillämpas under mitten av 60-talet. Redovisningen anges vara ett tidsbegränsat provisorium, avsett för internt bruk^. Vad man ville åstadkomma var en "effektiv lokalkostnadsstatistik"2, men utformningen av en sådan förutsågs fordra omfattande utred­ ningsarbete, varför man i stället utarbetade PR-systemet. Syste­ met har nu (1972) använts i sex år i oförändrad form och betrak­ tas numer inom KBS som en permanent företeelse. Innan PR-data började tillämpas hade KBS ingen enhetlig redo­ visning av genomförda projekt. Vid kostnadsuppskattning eller utvärdering av kalkyler använde sig handläggaren då om möjligt av kalkyler på de projekt han kände till. PR-systemet syftar huvudsakligen till att ge ett översiktligt underlag för värdering av projekt som är under planering. KBSis 1 Produkt- och resursdata, KBS-rapport nr 130, augusti 1969 2 Byggprocess och verksplanering, KBS-rapport nr 10, september 1966 51 egen formulering av syftet1 är "att så snabbt som möjligt göra de i utförda projekt, kalkyler, upphandlingar och byggen lig­ gande erfarenheterna tillgängliga i en översiktlig form, som kan tjäna som underlag för styrelsens interna beslutsfattande samt för styrning i utrednings- och projekteringsskedena". Enligt uppgift är PR-datas främsta effekt, att KBS numer vågar fastställa ramar i tidigare projektskeden än innan systemet fanns, eftersom det kan användas till att värdera tillförlitlig­ heten i utförda uppskattningar och kalkyler. Redovisningen görs på en speciell PR-blankett. Huvudparten av de efter den 1.5.1967 kalkylerade projekten finns redovisade på sådana. Ifyllda blanketter publiceras i rapportform med vissa intervall. Varje rapport är oförändrad, men kompletterad med under perioden kalkylerade projekt. Rapporterna ges ut i två olika serier, som skiljer sig åt med avseende på vilken typ av kalkyler eller kostnadsberäkningar som redovisas. Den ena serien kallas "Produkt- och resursdata" och omfattar projekt som kost­ nadsberäknats på havud- eller bygghandlingar. Hittills har två rapporter i den serien utkommit, 1967 och 1969. Dem andra serien, som kallas "Produkt- och resursdata: kostnadsuppskattningar och anbud" omfattar projekt som kostnadsberäknats på grundval av ' lokal- eller byggnadsprogram eller på förslagshandlingar samt projekt för vilka anbud erhållits. Den förstnämnda rapportserien anses bäst svara mot det ovan nämnda syftet. Anbudsredovisningar anses inte vara ett bra jämförelsematerial, eftersom anbud av marknadsmässiga skäl kan ha en betydande spridning som inte av­ speglar skillnader i kvalitet eller tekniska lösningar mellan olika projekt. Beskrivningen av PR-systemet i detta kapitel bygger, bl a av det skälet, på serien "Produkt- och resursdata". Rapporterna innehåller, förutom en samling ifyllda PR-blanketter, en kort orientering om redovisningens syfte och innehåll samt förklaringar till de begrepp som används i blanketten. Själva datasamlingen, dvs ifyllda PR-blanketter, är uppdelad på nio grupper efter byggnadernas användning: förvaltning, polis- och åklagarväsende, högre undervisning och forskning, övrig under­ visning, kriminal- och socialvård, kulturella institutioner, affärsdrivande verk Samt övrig byggnadsverksamhet. I blanketten redovisas normalt en byggnad i en spalt på A4-höjd. Projekt som omfattar flera byggnader ska om möjligt redovisas såväl fördelade på byggnadskroppar som totalt, och kan därmed uppta mer än en spalt i blanketten. Blanketten beskrivs utförligt i bilaga 4, medan här enbart en sammanfattning görs. I blankettens huvud återfinns olika identi- fieringsdata för projektet. Där finns även en lokalkod och en byggnadskod. Dessa består av olika sifferkombinationer, vilka beskriver projektets lokalinnehåll respektive byggnadens utform­ ning. Facit till koderna återfinns i rapporten. Blanketten är uppdelad i två avdelningar: produktdata och resurs­ data. P-delen omfattar uppgift om byggnadsvolym, byggtid och ett Produkt- och resursdata, KBS-rapport nr 1^0, augusti 1969 52 antal olika ytmått. Där återges även projektets lokaler fördelade på sju rumsgrupper. Varje rumsgrupp definieras genom ett inter­ vall för relativa kostnader. Kostnaden 100 åsätts funktionsknutna kostnader^ för ett normalrum. I vilken grupp ett visst rum hamnar avgörs av dess funktion och yta. Rumsklassificeringen görs med hjälp av en tabell som återfinns i rapporten samt uppgift om yta och funktion hos alla i projektet ingående lokaler. I P-delen finns också utrymme för uppgift om antal funktionsenheter i byggnaden, t ex vårdplatser. Det har dock visat sig vara svårt att i de redovisade projekten urskilja vad som ska avses med funktionsenhet, varför uppgiften sällan återfinns i redovis­ ningarna. R-delen upptar projektets totala produktionskostnad, exklusive markanskaffningskostnader. Kostnaden redovisas fördelad på sexton delkostnader enligt nedan. Uppdelningen i delkostnader ansluter till KBS:s kalkylkontoklasser, vilket i sin tur är upp­ byggt i enlighet med det s k BDC-systemet. Inom kort planerar KBS att övergå till indelning enligt det s k BSAB-systemet i stället. De redovisade kostnaderna uttrycks i kronor per m^ rums- yta. Totalkostnad (exkl markanskaffning) Indirekta kostnader (tomtkostnader, utredning, projektering, övriga indirekta kostnader) Direkta kostnader, tomt Direkta kostnader, hus (underbyggnad hus, råbyggnad hus, hus­ komplettering, ytskikt hus, vvs-anlägg- ningar, el- och transportanläggningar hus, rumskomplettering hus) Resor och traktamenten Fö-statspålägg Direkta kostnader, hus återges även fördelade på byggnadsarbeten, vvs och el. Denna fördelning har medtagits för att möjliggöra jämförelser med redovisningar av projekt som gjorts innan PR- systemet började tillämpas. R-delen omfattar även ett antal jämförelsekostnader, vilka ut­ görs av nettokostnaden för huset fördelad per enhet byggnads­ volym, totalyta och rumsyta. Här anges även den byggnadsknutna kostnaden^ fördelad på rumsytan. Utrymme finns även för uppgift om total årskostnad samt driftskostnad för vvs och el. Här finns dock inga data ifyllda i de redovisade projekten, eftersom frå­ gan om vilka årskostnader som ska redovisas är under utredning. Arskostnadsredovisning ses som en angelägen fråga inom KBS, eftersom man väntar sig att en utbredd användning av program- budgetering hos nyttjarna kommer att leda till att dessa be­ dömer projekt efter årskostnader i större utsträckning än ti­ digare. "Funktionsknutna kostnader" förklaras i bilaga 4, sid 5 ^"Byggnadsknutna kostnader" förklaras i bilaga 4, sid 8 53 Utrymme finns även för uppgift om arbetskraftsåtgång för bygg­ nadsarbeten. KBS är, som tidigare påpekats, skyldig att till länsarbetsnämnderna fortlöpande rapportera aktuell och planerad arbetskraftsåtgång. Slutligen återfinns utrymme för uppgift om inredningskostnader, vilken endast fylls i för projekt för vilka KBS handhaft inredningen. b.b KBS:s krav på information i förhållande till PR-blanketten 1 Av rapporten "Byggprocess och verksplanering" framgår i grova drag de krav på kostnadsinformation som KBS ställer. Dessa kan sammanfattas i fem rubriker: Man vill ha kostnadsinformation 1. som underlag för rationalitetsprövningarna 2. som underlag för statistikproduktion 3. som underlag för bedömning av lokalkostnadernas utveckling 4. för att kunna uppskatta investeringskostnaden i planerade projekt 5- som möjliggör planering av byggprocessen Om man lägger till en ytterligare punkt 6. för att uppskatta årskostnaden i planerade projekt överensstämmer punkterna 4-6 med de krav som inledningsvis angavs som prövningsantaganden från byggherrens utgångspunkt i denna studie. Eftersom KBS själv formulerat sina krav, kommer fortsättningsvis även att diskuteras hur punkterna 1-3 tillgodo­ ses i PR-redovisningen. Det kan påpekas att punkterna 2 och 4 är svåra att hålla isär, eftersom statistiken (punkt 2) avses vara ett hjälpmedel för kostnadsuppskattning (punkt 4). Rationalitetsprövningar Med rationalitetsprövning avser KBS en utvärdering av resurs­ förbrukningen i ett planerat projekt. Prövningen utförs av Kungl Maj:t. Som förslagsställare har dock KBS dessförinnan bedömt projektet innan det överlämnas till prövning. Prövningen indelas i två aspekter, där den ena avser lokalåtgång per funk­ tionsenhet i projektet, och den andra avser kostnad per lokal i projektet. Lokalåtgången för en verksamhet av viss omfattning bestäms i stor utsträckning av nyttjarnas programkrav.KBS:s prövning inne­ bär därmed att kontrollera att nyttjarnas lokalanspråk inte är orimliga, vilket kan göras genom att jämföra den föreslagna lokalåtgången med den i genomförda jämförbara projekt. I PR-blanketten finns ett särskilt utrymme för uppgift om funk­ tionsenhet per m2 rumsyta i det redovisade projektet, som skulle kunna bilda underlag för bedömningen ifråga. Då det i praktiken visat sig vara svårt att avgränsa funktionsenheter i polishus, förvaltningsbyggnader m m ifylls dock den nämnda uppgiften inte vid redovisningen. Under förutsättning att KBS känner omfatt- KBS-rapport nr 10, september 1966 1 54 ningen av verksamheten, t ex antal anställda, för vilken det planerade projektet är avsett och i de redovisade projekten, kan man söka jämförbara projekt. De uppgifter som i blanketten finns om olika ytmått (totalyta, rumsyta, kommunikationsyta, serviceyta och övrig yta) kan då bilda underlag för bedömningar av ytåt­ gången i det planerade projektet. Jämförelser av detta slag kan endast göras mellan hela byggnader. Man kan exempelvis inte med hjälp av redovisningen skilja ut hur mycket yta eller hur många lokaler som åtgår till normal kontorsverksamhet i en universitets­ byggnad och jämföra den med yt- eller lokalåtgången för samma verksamhet i ett polishus. Den andra prövningen avser om investeringskostnaderna för de lokaler som enligt tidigare prövning och med hänsyn till brukar­ nas krav anses nödvändig är acceptabla. PR-blanketten inne­ håller ett speciellt avsnitt för jämförelsekostnader, där summan av byggnadsknutna1 och funktionsknutna kostnader fördelas per enhet byggnadsvolym, totalyta och rumsyta samt på dominerande rumsgrupp. Dessa uppgifter, liksom- investeringskostnader, som redovisas per m2 rumsyta och lokalernas fördelning på olika rumsgrupper används vid denna bedömningen. Blanketten är, som tidigare påpekats, speciellt utformad för att möjliggöra jäm­ förande utvärderingar av projekt, men användningen av den kan inte åskådliggöras på ett enkelt sätt. Vid samtal med handläggare inom KBS framkom att man vid bedöm­ ningen i regel utgår från någon s k jämförelsekostnad, ibland medelkostnad per m3, ibland medelkostnad per m2. Om jämförelse­ kostnaden i det projekt som ska bedömas avsevärt avviker från ett eller flera jämförbara projekt söker man eventuella orsaker till detta i de övriga blankettdata som återfinns om projekten. Man kanske finner att m2-kostnaden för elinstallationer i bedöm- ningsprojektet är för höga, vilket kan föranleda speciella ana­ lyser av hur elinstallationerna utformats. Man kanske finner att det aktuella projektet har en större andel av sina lokaler i en rumsgrupp med högre funktionsknutna kostnader än jämförelsepro­ jekten etc. Varje utvärderande jämförelse är således inte en enkel avstämning av vissa rader på PR-blanketten utan snarare en ana­ lys som kan få olika utformning i olika fall. Analysen i sig ger inget beslutsunderlag i det aktuella projektet utan riktlinjer för på vilka punkter man ska undersöka det noggrannare. Underlag för statistik Med statistik avser KBS 'systematiskt sammanställande av data till en mer generell och allmängiltig typ av data för en viss enhet". Man vill behandla data som rör sig från detaljenheter i byggnader till kompletta hus eller tomter. KBS indelar de data av vilka sådan statistik för uppskattning av investeringskost­ naden kan framställas i två grupper: delkostnad - kostnad avseende byggnadsdel, vara, arbete, olika indirekta kostnader etc uttryckt i kr per mängdenhet, byggnadsdel, etc (enhets- kostnad) totalkostnad - kostnad avseende hus eller tomt, dvs samman­ satt, komplex helhet, uttryckt i kr per mängd­ enhet hus eller tomt, t ex kr per m2 rumsyta ___________ (specifik kostnad) 1 "Byggnadsknutna kostnader" förklaras i bilaga 4, sid 8 2Rapport 10, september 1966 Indelningen synes främst syfta till en åtskillnad mellan mark­ nadspriser och kostnader för enheter som inte är marknadspris- noterade. Beräkning av totala investeringskostnaden med hjälp av "delkostnader" betecknas som en naturlig entreprenörsmetod. Den kan enbart användas när ett projekt preciserats så lågt att de för genomförandet nödvändiga mängder av varor och tjänster kan beräknas, dvs i allmänhet först då viss projektering har ut­ förts. Som vägledning i valsituationer i olika detaljfrågor har dock "delkostnader" betydelse under hela produktbestämningen. Statistik över "delkostnader" anser man inte vara angelägen att framställa, eftersom möjligheterna att själv producera eller att köpa sådana data är stora. Den statistik man främst behöver är den som avser "totalkost­ nad" . Vissa riktlinjer för hur denna ska utformas anges i rapport 10 liksom olika användningssituationer för den. Anledningen till att den typen av statistik är viktig är man behöver underlag för beslut som fattas i ett tidigt skede av produktbestämningen. Beslut om lokalisering, utbyggnadsplan, grundläggning, hustyp, hushöjd m m måste bestämmas på ett ti­ digt stadium innan en mängdkalkyl kan göras. De uppgifter om ett projekt som föreligger på ett tidigt stadium är, säger KBS, uppgift om erforderlig rumsyta för en viss verksamhet. Därför bör statistiken avse samband mellan kostnad per m2 rumsyta och de egenskaper hos en byggnad som redan på dessa stadier är kända eller kan beslutas, t ex våningsantal, planprincip, stomsystem, installationssystem. Vad som åsyftas torde sålunda vara en statistik som så långt möjligt ger ett enkelt beslutsunderlag vid val av våningsantal, planprincip, stom- och installationssystem etc, exempelvis av följande principiella uppbyggnad: 2 genomsnittlig kr/m våningsantal, alt 1 alt 2 alt 3 planprincip, alt 1 alt 2 alt 3 etc. I PR-blanketten redovisas investeringskostnaden uttryckt i kr/m2 Ry. Våningsantal, planprincip, stomsystem etc framgår av byggnadskoden i blankettens huvud. För att exempelvis avgöra hur kostnaderna varierar med våningsantal, måste man ur redo­ visningarna finna ett tillräckligt antal projekt som enbart skiljer sig med avseende på våningsantal, men i övrigt (stom- system, planprincip, installationssystem etc) är så gott som identiska, vilket knappast torde vara praktiskt genomförbart. I rapport 10 sägs vidare att utvecklingsarbete avseende de nämnda totalkostnaderna pagar inom KBS. Erfarenheterna från detta arbete "synes ge vid handen att en kostnadsstatistik inte bör avse komplexa företeelser som byggnad utan lokalkate­ gori . X PR-blanketterna redovisas kostnaderna per byggnad (ibland byggnader), uttryckta i kr/m2 Ry. PR-blanketterna kan därmed endast ge underlag för en lokalstatistik som innebär att en genomsnittlig ytkostnad i projektet fördelas på de ytor som olika lokalkategorier upptar i projektet. Däremot kan man inte med enbart redovisningarna få fram en statistik av vilken exempelvis framgår hur hög ytkostnaden i ett labora­ torium är jämfört med ytkostnaderna i ett kontorsrum. I rapport 10 anförs vidare att man i statistiken vill pröva tanken att dela investeringskostnaden i byggnadsknutna kostna­ der och funktionsknutna kostnader. Någon sådan uppdelning finns ej i PR-blahketternas utrymme för redovisning av investerings­ kostnaden, vilken som tidigare påpekats, fördelas enligt BDC- systemet, vilket inte överensstämmer med den tidigare nämnda kostnadsindelningen avseende funktions- resp byggnadsknutna kostnader. Bland jämförelsekostnaderna i blanketten finns dock uppgift om byggnadsknuten kostnad som medelkostnad uttryckt i kr/md Ry. Bedömning av lokalkostnadernas utveckling KBS vill vidare, enligt rapport 10, kunna följa lokalkostna­ dernas utveckling. Man föreställer sig att man med frånräknande av index ska kunna mäta standardutvecklingen över tiden och därmed också öka möjligheterna att medvetet styra standard­ förändringar. Vad avser prisnivå, är PR-redovisningarna jämförbara. Alla hittills redovisade projekt avser i960 års prisnivå. De upp­ gifter i blanketten som skulle kunna bilda underlag för sådana bedömningar är dels jämförelsekostnaderna, dels fördelningen av lokalerna på olika kostnadsklasser. Jämförelsekostnaderna består, som tidigare framgått, av upp­ gifter om medelkostnad per enhet volym eller yta i den redo­ visade byggnaden. Om man för jämförbara byggnader, exempelvis polishus, iakttar en trendmässig förändring i genomsnittskost­ naden över tiden, kan detta tyda på att en standardförändring ägt rum.. Det kan också innebära att planlösningarna förbättrats eller försämrats, att man övergått till nya byggmetoder, att man väljer material med höga investeringskostnader men låga årskostnader m m. Man kan således inte av en differens i genom­ snittliga ytkostnaden avläsa hur stor del av denna som består i standardförändring. Än mindre kan man av redovisningarna utläsa vari en eventuell standardförändring består, t ex om den inne­ bär flera fönster i lokalerna, förbättrade möjligheter till individuell klimatreglering, bättre ljudisolering, bättre möb- lerbarhet etc. Däremot kan en differens i genomsnittliga yt­ kostnaden föranleda en analys av orsakerna till den, där såväl PR-redovisningarna som erfarenheterna hos de personer som del- tagit i projektens utförande far utnyttjas. Av PR-redovisningarna kan man exempelvis vägledas av att kunna utläsa om differensen främst synes orsakad av en förändring i genomsnittsytkostnaden för el- eller vvs-installationer, i verksamhetsknutna eller byggnadsknutna kostnader, om utnyttjandetalet förändrats m m. Tänkbart vore, att för byggnader med jämförbart lokalinnehåll, en förskjutning i lokalernas fördelning på de sju rumsgrupperna för projekt genomförda vid olika tidpunkter, skulle kunna ge ett underlag för bedömning av standardförändringen. De sju rumsgrupperna är kostnadsklasser, där klasskostnaden ut­ trycks i relation till funktionsknutna investeringskostnaden för ett normalrum, med viss yta och standard. Normalrummets ut­ förande är konstant, men kostnaden förändras med utvecklingen av byggnadskostnadsindex. Varje tänkbar lokal i en byggnad definieras med hjälp av funk­ tion (bastu, förråd, kontorsrum etc) och ytstorlek. Med hjälp av bearbetningar av ett 30-tal projekt har därefter de olika tänkbara kombinationerna av funktion och yta fördelats på de sju rumsgrupperna. Resultatet återfinns i en tabell (se sid ) som används vid ifyllande av PR-blankettens utrymme för rums- gruppsförteckning. Avgörande för i vilken rumsgrupp en viss lokal hamnar är således dess funktion och dess yta. Därtill förekommer att en lokal som enligt rumstypsförteckningen borde placeras i rumsgrupp 5 ändå placeras i rumsgrupp 6 p g a att handläggaren bedömer det vara dyrare, t ex genom att det är försett med innertak och hänsyn till innertak inte tagits vid beräkning av de relativa kost­ naderna . En förskjutning uppåt i rumsgruppsfördelningen för jämförbara byggnader kan således tyda på att lokalsammansättningen för­ ändrats, dvs att andelen dyra rum ökat med tiden och/eller att ytan förändrats, men också att man exempelvis övergått till innertak o d i samtliga lokaler. Man kan således inte entydigt utläsa någon standardförändring av rumsgruppsförteckningen. En förskjutning mot dyrare klasser kan tom innebära en standard­ försämring, genom att lokalerna i senare projekt gjorts mindre, och de därmed får högre ytkostnad. På samma sätt som förskjut­ ningar i genomsnittliga ytkostnaden kan förskjutningar i rums- gruppsfördelningen inte utnyttjas för en direkt avläsning av standardförändring, men däremot som en signal att någon för­ ändring har ägt rum, vilket kan föranleda ytterligare analyser. Uppskattning av investeringskostnader Det område där KBS före PR-blanketternas utarbetande ansåg sig sämst försedd med ekonomisk information var i tidiga process­ skeden. Som framgått av den tidigare beskrivningen av KBS:s verk samhet, görs i regel en kostnadsuppskattning redan på lokal- eller byggnadsprogram. Uppskattning och programhandlingar över­ lämnas till Kungl Maj : t för prövning. En kostnadsuppskattning medhjälp av PR-data kan genomföras enligt följande skiss^ . NKS-rapport 4-71 (Nordisk kontakt om statsbyggeri 5* Rundabords konferens: Projekstyrning, byggherrens kalkylmetoder, Kungälv okt 1971). G Åberg. Att sätta ram med PR-data som hjälpmedel. Metod Underlag Beräkna den funktionsknutna kostnaden Lokalprogram Beräkna den byggnadsknutna kostnaden Byggnadskod. Jämför med andra likvärdiga byggnader med i stort samma kod. Volym, utnyttjandetal och våningshöjd bör vara i samma storleksordning Addera kostnad för under­ byggnad, radnr R 1.51 Pör normal grundläggning är denna kostnad ca 5 % av ovanstående Addera kostnad för indirekta kostnader, utredning, projek­ tering Pör ett normalt objekt är denna 9 - 12 % av ovanstående Addera kostnad för central- adm. (Pö-statspålägg enl KBS) KBS Fö-statspålägg = 9 % av ovanstående Den funktlonsknutna kostnaden (avseende mellanväggar, fönster, dörrar, golvbeläggning, ventilation, belysning, målningsarbeten m m) beräknas med utgångspunkt från ett lokalprogram för byggna­ den, dvs förteckning över hur många och stora lokaler med olika funktioner som ska ingå i den byggnad man planerar. Varje rums relativa kostnad utläses ur den rumstypförteckning som åter­ finns i PR-datarapporterna. (Ett utdrag ur denna återfinns på nästa sida.) Det relativa talet 100 betecknar kostnaden för det s k normalrummet. Därefter adderas den relativa kostnaden för samtliga ingående rum, vilken summa anses motsvara den funktions- knutna kostnaden i projektet. Som nästa steg beräknas den byggnadsknutna kostnaden. Pör att göra detta fordras att man har bestämt vilken utformning byggna­ den ska få, dvs projektet måste ha konkretiserats långt mer än enbart kännedom om hur lokalprogrammet ser ut. Med hjälp av upp­ gift om byggnadsvolym (en uppgift som för genomförda projekt återfinns i blanketten) och byggnadskod (som omfattar våningsan*. tal, plantyp, stomtyp, mellanväggstyp, produktionstyp samt in- stallationstyp) letar man reda på en eller flera jämförbara byggnader som redovisats i PR-blanketten. Man överför därefter mer eller mindre direkt jämförelsebyggnadens byggnadsknutna kostnader till det planerade projektet. Man använder sig då av uppgiften om byggnadsknuten kostnad i jämförelseprojektet, vil­ ken återfinns under rubriken jämförelsekostnader i blanketten. Avgörande för om metoden kan tillämpas eller ej är om man kan finna en jämförbar byggnad, vilket sammanhänger med hur pass enhetlig utformning byggnaderna har. 59 RUMSTYPFÖRTEC KM ING 1 Rum, utan speciell anknytning till byggnadens funktion Rumsgrupp 7 6 5 1+ 3 2 1 Relativ kostnad Nr Rumstyp 13 Hygien, Allmänt -1+01 Rums 1+00-251 storlek 250-176 i m2 R 175-116 u m s y t a 115-85 84-1+0 39-0 . 1 Bastu 1-3 3-10 10- - - - - .2 Duschrum 1-5 3- - - - - - .3 Diskrum 1-5 5-15 15- - - - - .1+ Kapprum - - 1-5 5-15 15- - - .5 Omklädningsrum - 1-2 2-5 5- - - - .6 Toalettrum 1-2 2-10 10- - - - - .T Torkrum 1-2 2-5 5- - - - - .8 14 Tvättrum Övrigt, Allmänt 1-3 3-10 10- . 1 Arkiv - - - 11-10 10-25 25- - .2 Förråd (ljusa) - - - 1-10 10-20 20- - .3 Förråd (mörka) - - - 1-5 5-15 15-50 50- .1+ Garage - - - - 1-50 50- - .5 Lunchrum - - 1-1 5 15- - - - .6 Pentry 1-5 5-10 10- - - - - .7 Skyddsrum■ - - 1-50 50-150 150- - - .8 Städrum 1-2 2-5 5- - - - .9 Telefonväxel - - 1-5 5-15 15- - - .10 Vilrum - - 1-5 5-10 10-20 20- - . 11 Väntrum - - 1-5 5-10 10-20 20- - RUMSTYPFÖRTECKNING 60 2 Rum, 'bestämda av byggnadens Rumsgrupp funktion 7 6 5 4 3 2 1 Relativ kostnad -4 01 400-251 250- 176 175-116 115-85 84-40 39-0 Nr 21 . 1 Rumstyp Bostads ändamål, Allmänt Badrum Rums 1-2 storlek 2-5 i m2 5- R u m s y t a .2 Hall - - 1-3 3-10 10- - - .3 Hobbyrum - - - Î-5 5-15 15- - .4 Kapprum - 1-2 2-5 5-10 10- - - .5 Klädkammare - - 1-2 2-5 5-10 10- - .6 Kök 1-5 5- - - - - - .7 Matrum - - 1-5 5-15 15- - - .8 Sovrum - - 1-5 5-15 15- - - • 9 Strykrum - 1-3 3- - - - - .10 Torkrum 1-2 2-5 5- - - - - .11 Tvättrum 1-3 3-10 10- - - - - .12 Vardagsrum - - 1-5 5-15 15- - - 22 . 1 Kontorsverksamhet, Allmänt Kontorsrum 1-5 5-15 15-30 30- .2 Konferensrum - - 1-10 10-20 20-100 100- - .3 Skrivrum (större) - - 1-15 15-30 30- - - 221 . 1 Kontorsverksamhet, Databehandling Bandarkiv 1-5 5-10 10-25 25- .2 Bokbinderi - - 1-15 15-50 50- - - .3 Datamaskinrum 1-50 50- - - - - - .1* Hålkortsrum - - 1-20 20- - - - .5 Kortförråd - - - 1-5 5-20 20- - .6 Operatörsrum - - 1-10 10-20 20- - - .7 Packrum - - - 1-5 5-15 15- - .8 Servisrum - - 1-5 5-10 10- - - • 9 Stansföreståndare - 1-5 5-15 15- - - - .10 Stansningsrum 1-20 20- - - - - - .11 Visningsrurn - 1-5 5-10 10-30 30- - - För resterande poster i totala investeringskostnaden (underbygg­ nad, indirekta kostnader och centraladministration) används schablonpåslag, vilka är uttryckta i procent av summan av funk- tionsknutna och byggnadsknutna kostnader. PR-systemet innefattar således en metod för uppskattning av ett byggnadsprojekts investeringskostnader i ett tidigt skede av produktbestämningen. Av betydelse i sammanhanget är naturligtvis vilken tillförlitlighet en uppskattning enligt beskrivet för­ farande har. Vitala punkter för tillförlitligheten är hur rimligt fastställandet av de s k relativa kostnaderna för lokaler är samt hur lätt eller svårt det är att med hjälp av byggnadskod finna en jämförbar byggnad som redovisas i PR-blanketten. För­ farandet är inte det som regelmässigt tillämpas inom KBS. Den metod som kalkylavdelningen tillämpar är att söka en genom­ snittlig m3-kostnad som kan tillämpas på det aktuella projektet. Erfarenheterna av de fall där uppskattning har gjorts med hjälp av PR-data visar enligt uppgift, att den senare metoden är minst lika enkel att tillämpa och att tillförlitligheten i uppskattningen blir lika god som den som erhålls med m3-metoden. Samtidigt har det visat sig att det ofta kan vara svårt att finna ett lämpligt jämförelseprojekt med avseende på de bygg­ nadsknutna kostnaderna. Det kan vidare påpekas att direkt överensstämmelse mellan kal­ kylens uppställning och den uppdelning investeringskostnaden (under R 1) som återfinns i PR-blanketten enbart finns vad gäller de kalkylposter där schablonpåslag tillämpas. För de byggnadsknutna och funktionsknutna kostnaderna är det svårare att med hjälp av jämförelseprojekt utan bearbetning rimlighets- bedöma kalkylens utfall. Produktionsplanering För den långsiktiga verksplaneringen behöver KBS kunna uppskatta resursåtgång avseende kostnad, arbetskraft och tid per planerat projekt. Som tidigare framgått inbegriper PR-systemet en metod att för ett tämligen opreciserat projekt uppskatta investerings­ kostnaden. Beträffande tidsåtgång för att färdigställa ett projekt finns i PR-blanketten uppgift om erforderlig byggtid för genomförande av de redovisade projekten, vilken, med de möjligheter som finns att välja ut ett jämförbart objekt, ger underlag för en planering utan större detaljeringskrav. Vid planering av produktionen av ett enskilt projekt skulle möjligen en mer detaljerad uppfattning om tidsåtgången. för dess genomförande vara önskvärd. Man kanske vill uppskatta omfatt­ ningen av konsulttjänster och administrativt arbete inom KBS. Tidsåtgången i de avseendena i ett enskilt projekt har dock visat sig vara så beroende av för projektet individuella för­ hållanden såsom tillståndsgivning, grad av upprepning jämfört med tidigare genomförda projekt, att en mer detaljerad redovis­ ning av tidsåtgången knappast skulle vara till stor vägledning. Beträffande arbetskraftsåtgång redovisas i blanketten endast åt­ gången av sådan som betraktas som ransonerad arbetskraft (betong­ arbetare, övriga grovarbetare, träarbetare och murare). KBS är skyldig att fortlöpande rapportera planerad arbetskraftsåtgång till länsarbetsnämnderna. Uppskattning av årskostnader 1 PR-blanketten finns utrymme för uppgift om total årskostnad samt för driftskostnad per år för vvs och el. Som tidigare fram­ gått är dock inte de uppgifterna ifyllda för de hittills redo­ visade projekten. Principerna för hur redovisningen ska göras, vilken typ av årskostnader som ska upptas m m är ännu under ut­ redning. Därmed finns ännu inget underlag för uppskattning av årskostnader i tidiga skeden av planerade projekt. KBS syftar till en redovisning som medger styrning av årskost­ naderna. I en delrapport 1 anges att de områden man därvid bör ägna störst uppmärksamhet är el- och vvs-installationer samt städning. 4.4 PR-redovisningar från brukarnas synpunkt Den byggnadsverksamhet som sker i KBS:s regi karaktäriseras av att den handhas av en enda byggherre. Nyttjarparten är däremot ganska heterogen (fängelser, universitet, statliga myndigheter mm)- den gemensamma nämnaren är att de bedriver eller är in­ volverade i någon form av civil statlig verksamhet. 2 KBS har i en rapport beskrivit sin syn pa relationerna och ansvarsfördelningen mellan nyttjare, fondförvaltare och expert­ organ. Pondförvaltaren sägs fungera som nyttjarens hyresvärd, eftersom de lokaler som ägs av staten förvaltas på olika fonder av olika myndigheter, i vissa fall KBS. Expertorgan är i fler­ talet fall KBS, vilken handhar "planering, projektering, upp­ handling och utförande som fordrar speciell organisation eller sakkunskap11. "Nyttjaren är intresserad vara hyresgäst endast så länge lokalerna tillfredsställer hans lokalbehov och gör detta till rimligt pris. Ändras nyttjarens verk­ samhet (funktion) så starkt att han inte längre på ett godtagbart sätt kan utöva denna i befintliga lokaler, måste hans nya behov tillfredsställas genom att antingen lokaler förändras eller att han erbjuds andra lokaler. Nyttjarens perspektiv på lokalutformning omfattar där­ för inte längre tid än den som svarar mot verksamhetens (= funktionens) livslängd eller en eventuellt begränsad "hyrestid". Nyttjarens insats i byggprocessen, menar KBS, bör i första hand därför inriktas på de delar av en byggnad vars livslängd normalt överensstämmer med verksamhetens varaktighet. De byggnadsdelar som avses kallas verksamhetsknutna, vilka ungefär motsvarar rumsindelning, inredning och utrustning. De övriga delarna av byggnaden, de byggnadsknutna (stomme, led- ningsschakt, markbundna delar m m, dvs den del av byggnaden i vilken de verksamhetsknutna delarna "flyttas in och ut") är föremål för den väsentligaste insatsen från fondförvaltarnas sida, som under lång tid har att härbärgera olika verksamheter. TZ Årskostnader, KBS-rapport nr 79* april 1971 2 "Nyttjare- och fondförvaltarefunktionerna i byggprocessen", KBS-rapport 32* december 1968 Denna principiella syn motsvaras i det praktiska förfarandet av att nyttjarna, i samråd med KBS, har huvudansvaret för funk­ tions- och lokalprogram för ett projekt. Nyttjarna ansvarar också för inredning och utrustning i byggnaderna, men kan vad gäller inredning utnyttja KBS som expertorgan. PR-blanketterna är avsedda för intern användning inom KBS, och syftar inte till att förse även brukarparten med ekonomiskt beslutsunderlag. Om så hade varit fallet borde de omfatta data med vars hjälp man kan bedöma om de krav man ställer på lokal­ dimensioner är acceptabla och data som berör inredning och ut­ rustning. Hur blanketterna fungerar i samband med bedömning av lokalkrav har tidigare behandlats under rubriken "rationalitets- prövningar",där det konstateras att PR-redovisningarna därvidlag ger viss vägledning. Utrustning redovisas överhuvudtaget inte i PR-blanketterna. För inredning anges däremot, i de fall an­ svaret för inredningen faller på KBS, totala investeringssumman för hela den redovisade byggnaden. Någon koppling mellan inred- ningskostnad och olika lokaltyper i byggnaden finns dock ej. Uppgiften är därför inte användbar vid val mellan olika inred- ningsalternativ, utan kan sannolikt enbart användas till över­ siktliga bedömningar av om inredningskostnaden i ett visst projekt avsevärt avviker från samma kostnad i jämförbara projekt. Vilka grupper KBS anser vara ”nyttjare" inom skilda förvaltnings- sektorer klargörs inte i den tidigare nämnda rapporten. Beträf­ fande exempelvis universitet kan avses alla yrkeskategorier som använder eller väntas använda byggnaden under överblickbar för- hyrningstid; professorer, lärare, studenter, städerskor, maski­ nister, eventuella restaurangdrivare, läkare, psykiatriker, kura­ torer m fl. Man kan naturligtvis tänka sig - och det finns inga uttalade hinder för det - att alla dessa kategorier spontant ringer upp KBS och lämnar synpunkter på planerade eller uppförda byggnader. Regel torde dock vara att kontakterna mellan KBS och nyttjare under produktbestämningen och mellan fondförvaltare och nyttjare under förvaltningsskedet är av mera formell karak­ tär, och begränsad till ett fåtal individer. Stormöten i sam­ band med planerade projekt har dock också förekommit. Eftersom PR-blanketten inte utformats i syfte att ge brukarna information, är det ganska naturligt att redovisningarna inte upptar detaljerade data som kan ge svar på frågor som de grupper som mer eller mindre dagligdags vistas i en byggnad kan ställa sig. Om man saknar något, exempelvis ett handika^panpassat tvättrum, kan man inte med hjälp av PR-redovisningen uppskatta hur mycket ett sådant kostar. (Däremot framgår av rumstypsför- teckningen den funktionsknutna kostnaden för många andra slags rum.) Om man skulle vilja ändra på något, t ex bryta upp asfalten på gården och plantera gräs i stället kan man inte uppskatta kostnaderna för det med hjälp av PR-data. Inte heller kan man utläsa vad en utrustningsdetalj, exempelvis en tv-anläggning i en föreläsningssal, som man anser vara onödig, har kostat att in­ stallera. Uppgifterna torde vara av sådant slag att KBS för egen del bedömer dem vara lättare att skaffa på annat sätt än i fort­ löpande redovisningar. Hittills har KBS:s nyttjar- eller brukarbegrepp behandlats. Det brukarbegrepp som tillämpas i övrigt i föreliggande studie avser främst de grupper som står utanför det direkta beslutsfat- tandet om byggnadernas utformning och planering. Från de gruppernas utgångspunkt ska, som påpekades i inledningen till studien, disku­ teras om de med hjälp av PR-redovisningarna kan bedöma nivå och fördelning på investeringskostnader och årskostnader. Som framgått av tidigare har hittills ingen redovisning av årskostnader gjorts i PR-blanketterna, varför endast produktionskostnaderna disku­ teras nedan. Bedömning av_produktionskostnadernas storlek och fördelning Bedömning av produktionskostnaderna i ett projekt genom jäm­ förelser med andra projekt torde underlättas genom att kostna­ derna i PR-data uttrycks i relativa mått; kronor per yt- eller volymsenhet. En person kan med hjälp av PR-rapporterna tämligen enkelt jämföra exempelvis genomsnittliga yt- eller volymskost­ nader för olika polishus, universitetsbyggnader, utan att själv behöva göra relativa beräkningar eller vid sökande av jämförbart projekt även ta hänsyn till att omfattningen ska vara densamma som i det projekt man vill bedöma. Att avgöra om avvikelser i kostnaderna har en acceptabel orsak eller ej torde däremot vara svårt för en lekman. Som framgått av tidigare beskrivning av KBS:s rationalitetsprövningar är det inte fråga om en enkel avstämning mellan vissa rader i blanketter­ na för de projekt som jämförs utan snarare en analys som kan få olika utformning från fall till fall. Denna analys ankommer kanske snarare på KBS än på brukarparten. Om brukaren tycker att det pro­ jekt han är engagerad i har fått en för torftig utformning, räcker det kanske med att finna projekt med samma funktion som fått stör­ re resurser. Om han å andra sidan finner projektet för påkostat räcker det med att kunna påvisa existensen av ett billigare. Hur ingående jämförelsen ska vara är beroende på hur det ekonomiska ansvaret är fördelat mellan byggherren och den eller de personer som vill ändra på något. PR-data omfattar endast projekt som handhafts av en och samma byggherre. Brukarparten kan således endast utvärdera KBS : s pro­ jekt i förhållande till KBS : s tidigare produktion. Produktionskostnadens fördelning inom en byggnad beskrivs i blanketten huvudsakligen enligt BDC-systemet. Sålunda kan en person exempelvis utläsa att man i ett universitet lagt ner större andel av kostnaderna på elinstallationer än i ett annat universitet och göra motsvarande jämförelser med avseende på övriga delkostnader (underbyggnad hus, råbyggnad hus, huskomp­ lettering etc). Den typen av jämförelser torde dock sällan vara av intresse för brukarparten. Eventuella diskussioner om för­ delningen av kostnaderna torde snarare uppstå med avseende på olika användningsenheter. Vid utformningen av universitet kan exempelvis uppstå diskussion om hur stor del kostnaderna som avser utrymmen för professorer, lärare respektive elever, på bibliotek, fritidslokaler mm. Om någon vid utformningen av en universitetsbyggnad vill ha ett stort ,institutionsbibliotek av något slag, men anser att biblioteket i KBS:s utformnings- förslag fått en för liten dimension, kanske man som argumenta­ tionsunderlag vill ta reda på hur stora resurser som lagts ned på motsvarande bibliotek i andra universitetsbyggnader. Sådana uppgifter kan inte hämtas ur PR-blanketterna. 4.5 Sammanfattning KBS:s huvuduppgift som statlig byggherre är att förse statliga myndigheter med lokaler. Varje enskilt nybyggnadsprojekt prövas av Kungl Maj : t. I princip sätter KBS själv projektens investe­ ringsramar och ansvarar för att de hålls. Ändringar i före­ slagna ramar kan dock ske vid departemental behandling. PR-data började tillämpas 1967 och publiceras mer eller mindre regelbundet i rapportserier. Redovisningarna är dock avsedda för intern användning inom styrelsen. PR-systemet var ursprung­ ligen avsett som ett tidsbegränsat provisorium, men efter sex års användning i oförändrad form betraktas det som en permanent redovisningsform. Inom kort avser KBS dock att övergå till redo­ visning enligt BSAB-systemet i stället för det nu tillämpade BDC-systemet. Vidare förväntar man sig snart ha utarbetat rikt­ linjer för hur årskostnaderna ska redovisas, varefter även de kommer att ingå i redovisningarna. Det viktigaste konkreta syftet med PR-data vid utarbetandet var att åstadkomma redovisningar som var jämförbara mellan olika projekt. Ett uttryck för detta är att alla kostnader redovisas som genomsnittlig kostnad per . ytenhet och att byggnadernas ut­ formning och deras lokalinnehåll beskrivs genom sifferkoder. An­ vändningen av PR-data har medfört att KBS numer kan sätta kost­ nadsram för projekt i ett tidigare skede än innan systemet inför­ des, eftersom man genom jämförelser har möjligheter att bedöma rimligheten i kalkyler, även när dessa baseras på ett mindre fullständigt underlag. PR-blahketterna används bara för nybyggnadsprojekt. KBS har där­ för knappast någon vägledning av dem när det gäller styrning, planering och kontroll av ombyggnadsprojekt. KBS har i en rapport formulerat sina krav på ekonomisk informa­ tion. Vid sidan av de byggherrekrav som i övrigt tillämpas i studien prövas därför även några andra. KBS vill ha underlag för s k rationalitetsprövningar, vilka innebär dels en prövning av nödvändiga utrymmen, dels av kostnaderna i ett planerat projekt. Sådana bedömningar kan göras med hjälp av PR-redovis- ningar, under förutsättning att man finner lämpliga jämförelse­ projekt i tidigare redovisningar. Bedömningen innebär dock inte någon enkel avstämning av olika rader i blanketten. Två projekt är sällan genomgående jämförbara, och prövningen innebär därför ofta en analys av orsakerna till eventuella kostnadsavvikelser mellan det planerade projektet och dess jämförelseprojekt. PR- data ger snarast en vägledning om inom vilka områden en analys kan vara påkallad. Man vill vidare ha underlag för statistikproduktion, som ska ge vägledning vid olika beslut under produktbestämningen. Någon typ av statistik enligt de riktlinjer som anges, torde knappast vara möjlig att åstadkomma med PR-redovisningar. Vidare vill KBS ha ett underlag för att bedöma lokalkostnadernas utveckling och kunna följa och styra standardutvecklingen. För­ ändringar i lokalkostnader kan utläsas av de redovisade genom­ snittliga kostnaderna per ytenhet. Man kan också avläsa föränd- ringar i fördelningen av byggnaders lokaler på de i blanketten upptagna sju olika rumsgrupperna. En förändring i lokalkostna­ derna över en tidsperiod kan utläsas av blanketterna men knappast vari den består. KBS vill vidare kunna uppskatta investeringskostnaderna för ett projekt i ett tidigt skede av produktbestämningen. PR-blanket- terna kan utnyttjas för att göra kostnadsuppskattningar. (I regel tillämpar KBS andra metoder.) Kostnadsuppskattning med hjälp av PR-blanketterna baseras på en uppdelning i funktions- respektive byggnadsknutna kostnader. De förra beräknas med hjälp av i tabell tillgängliga enhetspriser för olika lokalkategorier och de senare hämtas från redovisningar av jämförbara projekt. Kalkylens upp­ delning i de två kostnadsslagen motsvaras inte av den indelning som i övrigt görs i blankettens utrymme för redovisning av in­ vesteringskostnaden . KBS vill också ha underlag för produktionsplanering. I blanketten finns uppgift om åtgång av byggarbetskraft samt om vilken tid det tagit att färdigställa byggnadsarbetena. Blanketterna inne­ håller ännu inget underlag för uppskattning av årskostnader. Med nyttjare avser KBS de statliga verk eller myndigheter som ska använda de färdiga byggnaderna. Nyttjarna ansvarar i princip för lokal- och funktionsprogram för projekten. Om utrymmeskraven överensstämmer med vad som är gängse i likartade byggnader, kan bedömas med ett liknande förfarande som görs i samband med de s k rationalitetsprövningarna. Nyttjarna ansvarar också i regel för inredning och utrustning. Uppgifter om kostnader för de posterna redovisas inte i blanketterna, som således inte ger något underlag för beslut som rör inredning och utrustning. Inredningskostnad redovisas dock i de projekt där KBS utnyttjas som expertorgan för den. PR-blanketterna är dock inte utformade i syfte att ge nyttjarparten information. Vidare har i det föregående diskuterats om brukarna, som står utanför det direkta beslutsfattandet, kan utnyttja PR-data till att bedöma storlek och fördelning av produktions- och årskostnader. Arskostnadsredovisning förekommer som tidigare påpekats ännu inte i PR-data. Pör bedömning av produktionskostnaderna finns ingen norm, lik­ nande pantvärde för bostäder, att utnyttja. Jämförande bedöm­ ningar underlättas dock i PR-data av att kostnaderna anges per ytenhet. På samma sätt som för bostäder och skolor är dock redovisningen knappast väl lämpad för brukares bedömningar av olika delposter av totalkostnaderna, eftersom totalkostnaden indelas efter tekniska enheter i byggnaden. 67 5 REDOVISNINGSTRADITIONER OCH FÖRÄNDRINGSMÖJLIGHETER 5.1 Några allmänna drag i redovisningarna Det brukar ofta påpekas att byggsektorns ekonomiska redovis­ ningar uppvisar stora skiljaktigheter, dels inom, dels mellan olika efterfrågesektorer. De här studerade systemen är enhetliga inom respektive sektor och kan därför enbart belysa den senare frågan. Redovisningarnas uppbyggnad är, som framgått av de tidi­ gare kapitlen inte identiska. Om man jämför dem med avseende på vilket sätt de kan användas som bedömningsunderlag för enstaka projekt och som hjälpmedel att uppskatta kostnaderna i ett pla­ nerat projekt, framstår en del skillnader. Bostadsstyrelsens låneblanketter upptar en tämligen konventionell kostnadsredovisning som endast i ringa utsträckning torde vara användbar för jämförande värderingar och för prognoser. Genom pantvärdesmetoden skapas dock ett bedömningsunderlag i varje enskilt projekt och metoden kan även utnyttjas för kostnadsprog- noser. Om man bortser från pantvärdesmetoden är snarast KBS:s PR-data den mest utvecklade av de här studerade redovisningarna. An­ strängningar har gjorts för att göra redovisningar av olika pro­ jekt jämförbara, vilket bl a tar sig uttryck i att kostnaderna uttrycks i relativa tal och redovisningen kompletteras med lokal- och byggnadskoder, som syftar till att underlätta sökandet efter snarlika projekt. PR-data inkluderar även en prognosmetod. Skolöverstyrelsens redovisning är kanske den minst utvecklade av de tre, eftersom jämförbarheten är ringa och den endast i undan­ tagsfall torde kunna användas för kostnadsprognoser med till­ fredsställande tillförlitlighet. Bidragsunderlaget, som fram- räknas genom att nettogolvytan multipliceras med en kostnads- schablon torde vara en alltför grov metod för att använda som prognosmedel och dessutom gäller det inte totalkostnaderna för ett skolprojekt utan enbart den del som avser behovsprövade lokaler. De skillnader som påtalats här kan sägas vara en följd av myndig­ heternas olika intentioner och ambitioner vid utformningen av systemen. Det relativt begränsade informationsinnehållet i SÖ:s redovisning måste t ex ses mot bakgrund av kommunernas vaktslå- ende om den kommunala självstyrelsen. Av den tidigare beskrivningen av redovisningarna framgår även en rad skillnader i detaljutformningen. De tre systemen har exempel­ vis inte samma indelning av totalkostnaderna på olika delposter, eller åtminstone skiftande beteckningar på dessa. När bristen på enhetlighet påpekas, torde man snarast avse skillnader av det slaget. Inte minst framgår det av att de förändringar av redo­ visningarna som diskuteras inom byggsektorn ofta rör en strävan mot enhetlig nomenklatur, t ex BSAB-systemet. Bristen på enhet­ lighet torde ibland även avse brist på precisering av de använda begreppen i redovisningarna. De inom byggandet verksamma har säkerligen en erfarenhetsgrundad föreställning om innebörden i de termer som används, t ex byggnadsarbeten och vvs-installa­ tioner. När de vid ifyllandet av redovisningsblanketter ska kon- kretisera sina föreställningar och fördela en byggnads total­ kostnader på de olika delposterna, kan dock besvärande olikheter bli resultatet, vilka negativt påverkar redovisningarnas tillför­ litlighet och jämförbarhet, I de här studerade systemen har dock myndigheterna sökt undanröja sådana olägenheter genom att till redovisningarna knyta anvisningar där termerna preciseras. Om man betraktar de studerade redovisningarna, som tillsammans täcker en dominerande del av byggnadsverksamheten, på ett mer översiktligt plan är likheterna dem emellan mer påfallande än skillnaderna. Man skulle kunna tala om en tämligen väl utbildad redovisningstradition. Gemensamt för de offentliga redovisningarna av bostäder, skolor och förvaltningsbyggnader är att de huvudsakligen upptar bygg­ herrens produktionskostnader för ett projekt. I SÖ:s blankett redovisas totala investeringen för en eller flera skolbyggnader, dvs kostnader för marken, dess beredning, husbyggnader, inred­ ning och utrustning. BoS:s kostnadssammanställning upptar också totalkostnaden för flerfamiljshus, dock av naturliga skäl inte sådana som avser möbler och annan av hyresgästen finansierad inredning. KBS:s PR-blankett omfattar också totalkostnaden, dock exklusive anskaffningskostnad för mark. Inredning redovisas bara i de projekt där KBS ansvarat för den. Omfattningen av redo­ visade produktionskostnader är sålunda tämligen enhetlig. En ytterligare likhet är att kostnaderna ofta avser flera byggnader. Investeringskostnader Redovisningarnas uppdelning av totalkostnaden på olika delposter har också likartade drag. Fördelningen ansluter tämligen väl till vanligt förekommande entreprenader, ett intryck som förstärks om man ställer H 6]5:s^ indelning mot strukturen av de studerade systemen (se fig. 1 ). Dessa kostnadsbärare kan knappast sägas vara motiverade av myndigheternas speciella informationsbehov. För bostäder behöver länsbostadsnämnderna strängt taget enbart totalsumman för byggherrens beräknade kostnader, möjligen med separat redovisning av markkostnader, vilka enligt en speciell paragraf i lånekungörelsema ska kontrolleras av nämnden. Någon prövning av enskilda poster i kostnadssammanställningen görs i övrigt knappast vid behandling av låneärenden. Jämförelse mellan belopp enligt pantvärdets delposter och kostnadssammanställningens är dessutom knappast möjlig, eftersom dessa poster inte överens­ stämmer med varandra. Inte heller SÖ gör någon egentlig bedömning av enskilda delkost­ nader i bidragsärenden. Vid s k integrerade skolor torde sådan dessutom svårligen kunna göras, eftersom avdragen för ej bidrags­ berättigande utrymmen inte fördelas på de olika delkostnadema. H63 är en indexmetod som gäller beräkning av kostnadsändringar för husbyggnadsentreprenader. Metoden har utarbetats av BoS, KBS och SBEF. (Höj torde avspegla en traditionell producent­ struktur inom husbyggandet.) 69 w p 10 •v E p bO O -P bO P P P •H * tQ -H p Ti O 3 P tu tö P Pi tu p to P P P p p P 6b - p tu X to bO TÖ 1 S H a •* to 34 p p a E p p8) E O Pi S3 p P bû O Pi •H pi 3 Pi to p; •t tu Ö O #1 S to co p P °0 P P p > •Ho p) P3 33 PS >H > oj ta u— p- m• • • « • • • ininimnio m c/2 M VO in a (D p p a> £ tö P ■3 p p> p o to 0 P3 po •H p> tö p -p to •H p P tö OV I VO p 02 tu £T) tö P •>P pto tu to O P p p Pi tu tu 33S TÖ 32 o tö P ». (U p tö bûp p to £ top to TÖ •H p to tu o CÖ p X p •§> Pip g) 'S (U •» S3 faû g bû p CO •s !>3 o >> p rH m Eh W H w 1 1 :o CO tö 32 O r£ CD p TJ 1 CD pCd p > 0 a E •H p TÖ-P O 02 0 002 p £ p r—! P p p O rH 0 cd P 0 0 £ bû 33 M a £ to p p O P p 02 O £ 0 -P O o o •H •H 0bÛ o •H p £ 33 •H •H -P P TÖ£ 3°tÔ S 0 CO rH •H o p rH o p •H P m Ë > > w K CO >p Eh O P :o tu U2 «— eu tap- m VO t-o • • • • • • • • • • • bOc* m <- CVI ra p- p- p- p- «=t p- p- m V-I•H £ 02 P •H 0 > p po tu 0 T) p 32 cd tu p P Sh 32 o 0P a to •H tö a Pto 0 o U bû P •H o P P P Q* •H P P 0 O, p 0 i—1 i—! £ tu P p P M p 0 U 0 bO p P p X £ P*3 tu tu tu P CD £ X 10 £ p p 1—1 0 -P CD V P > tu tu a to CD -P 0 •H £ 32 X E bû -Q (D K P p O P rQ p 0 CÖ tö 34 •H cd SH 0 bû pi E E P i cd 10 Pp O O P M i 10 P(_ to P P 00 rH •H > • m s CO CO S p> w 33 :oO VO H • • • • • • • •fo 33 p tu to TÖ tö bû >3 n to 33 P1 to tö 'S ctu 70 KBS, som nu gör sin indelning av totalkostnaden enligt BDC- systemet och som inom kort övergår till BSAB-systemet torde snarare göra så därför att man vill ansluta sig till en enhetlig nomenklatur inorn byggbranschen än att de indelningarna är spe­ ciellt användbara ur informationssynpunkt. Den indelning i funk­ tions- respektive byggnadsknutna kostnader som styrelsen i många sammanhang påpekar vara väsentlig har ingen direkt motsvarighet i BDC-systemet, ej heller i BSAB-systemet. Även orn den indelning som görs inte kan härledas från krav hos de myndigheter som utformat blanketterna, är det givet att en uppdelning av totalkostnaderna - hur den än görs - i sig för­ bättrar kontrollmöjligheterna. Om exempelvis den procentuella fördelningen av totalkostnaderna i ett projekt avviker från den gängse, har kanske myndigheterna anledning att undersöka orsak­ erna till detta, även om totalkostnaderna för projektet inte av­ viker från de normala. Eftersom grunddragen i redovisningarna knappast kan förklaras av särskilda informationsbehov hos de myndigheter som konstruerat systemen, återstår som förklaring till deras utformning att de är en avspegling av byggherrarnas interna redovisningar. Med ut­ gångspunkt från dessa gör myndigheterna smärre justeringar i uppställningen, som är motiverade av speciella förfaringssätt vid granskningen av projekt. Diskussionen i tidigare kapitel av redovisningarnas användbarhet från byggherrens utgångspunkt ger emellertid vid handen att de inte heller är särskilt väl avpassa­ de till byggherrens informationsanvändning i de avseenden som här behandlats. Den viktigaste orsaken till det är att redovis­ ningsenheterna är stora, vilket försvårar jämförelser mellan re­ dovisningar av olika projekt. För att kunna göra meningsfulla jämförelser måste projekten vara så gott som identiska. Även byggherrarna synes anpassa sina redovisningar efter den in­ formation de får, dvs entreprenörsledets anbudsredovisningar. Entreprenörerna i sin tur får sin information i form av marknads­ priser på material och arbetskraft, vilka sammanförs till anbuds­ redovisningar avseende det arbete han åtagit sig att göra för byggherren. Den informationsstruktur som formas av entreprenören bibehålls sedan i byggherreledet och på myndighetsplanet. Den information brukaren möter via de offentliga redovisningarna är således i grova drag densamma som byggherren får från entrepre­ nören. Det är därför inte särskilt svårförklarligt att den inte är lätt användbar eller förståelig för brukarparten, som torde tillämpa helt andra besluts- och bedömningskriterier. Inom företagsekonomin betraktas redovisningssystemen ofta som en föreställningsram som styr och begränsar företagens beteende. Byggherren kan principiellt ses som en beställare/köpare av bygg­ naden för brukarnas räkning för att tillgodose efterfrågan. De redovisningar som här studerats avspeglar dock till största delen byggherreföretaget som en uteslutande upphandlande och produce­ rande organisation, snarare än en som ska tillgodose efterfrågans krav. Byggherren uppträder på två olika marknader; dels som köpare på produktionens marknader, dels som säljare av byggnadskapitalets tjänster. Från den utgångspunkten kan redovisningarnas utseende också sägas avspegla att byggherreföretagens säljfunktion i för­ hållande till Produktionsfunktionen är underdimensionerad. Om man inför begreppen produktions- respektive efterfrågeeentre- rad information, hamnar de studerade redovisningarna i stort sett i den förstnämnda kategorin. Efterfrågan uttrycks däremot i lägen­ heter, lokaler etc. I linje med denna karaktäristik går också de begrepp som används i redovisningarna. I alla tre här behandlade blanketter används termen "kostnad" så snart man avser en storhet som uttrycks i krontal. Denna termino­ logi har av praktiska skäl behållits i studien. Inom företagseko­ nomin brukar man annars skilja åtminstone mellan tre vanliga begrepp: utbetalningar, utgifter och kostnader. - utgift används när anskaffningstillfället avses - utbetalning används när betalningstillfället avses - kostnad används för att beteckna en utgift som kan hänföras till en speciell tidsperiod Redovisningarna omfattar huvudsakligen vad som inom byggbranschen kallas produktions- eller investeringskostnaden, dvs den penning­ summa det kostar för byggherren att anskaffa en eller flera bygg­ nader. Enligt gängse företagsekonomiska terminologi är det såle­ des egentligen fråga om byggherrens utgift. En kostnad är det dock - fortfarande enligt företagsekonomiska termer - för produ- .centen/entreprenören, dvs entreprenörens periödiserade utgift under den tid han varit engagerad i byggprojektet. Även begrepps- användningen i detta avseende tyder således på redovisningarnas anpassning till produktionen. Ombyggnadskos tnade r Alla tre redovisningarna är huvudsakligen utformade för att passa nyproduktion av byggnader. Vid ombyggnadsfall ger redovisningarna sämre vägledning för såväl myndigheter, byggherrar som brukare. Flertalet informationsanvändningar som diskuterats från dessa parters utgångspunkt förutsätter att redovisningar av olika pro­ jekt är jämförbara. Eftersom redovisningarna inte kopplas till omfattningen av ombyggnaden, och åtgärdernas art och omfattning kan variera kraftigt från projekt till projekt, så uppfylls inte den förutsättningen. Detta förhållande torde inte vara unikt för de tre här behandlade efterfrågesektorerna, utan frågan hur man ska kunna kontrollera, bedöma och uppskatta ombyggnadskostnader torde vara ett allmänt problem inom byggbranschen. För bostäder och skolor accentueras problemet genom att låne- underlag respektive bidragsunderlag bestäms med utgångspunkt från de av byggherren redovisade ornbyggnadskostnaderna, och inte som i nybyggnadsfall av schablonberäkningar. Länsbostadsnämnder­ nas bedömning av ombyggnadsärenden baseras i stor utsträckning på handläggarnas erfarenhetsmässiga uppfattning om vad som är skäli­ ga ombyggnadskostnader. Så är också fallet vad gäller ombyggnad av skolor, samtidigt som SÖ lägger stor vikt vid ritningsgransk- ning och för ombyggnadsfall inhämtar speciella kostnadsspecifika- 72 tioner. KBS redovisar enligt uppgift inte alls ombyggnadsprojekt i sina PR-blanketter. Om redovisningarna ses som en avspegling av byggherrarnas interna redovisningar, förefaller det sannolikt att ombyggnader planeras och projekteras utan tillförlitlig kännedom om kostnaderna förrän man drivit projekteringen så långt att en pris-mängdbaserad kal­ kyl kan göras. Brukarna, slutligen, kan ha speciell anledning att kunna bedöma ombyggnadskostnader. Det torde inte vara ovanligt att brukarna av en byggnad avses bli samma grupper efter som före ombyggnaden. Brukarnas motivation att engagera sig i ombyggnads­ projekt är sannolikt större än i nybyggnadsprojekt där de ofta är okända under planeringen. En vanlig föreställning är att användbara redovisningar av ombygg­ nader är så gott som omöjliga att åstadkomma. Den ursprungliga byggnadens skick och åtgärdernas omfattning anses vara så varie­ rande att myndigheterna inte kan få någon nämnvärd vägledning av redovisningar av tidigare projekt vid granskning av beräknade kostnader för nya och byggherrarna inte kan använda dem som beslutsunderlag vid planering av nya ombyggnader. Trots de besvär­ ligheter som synes vara förenade med användbara ombyggnadsredo­ visningar, är det motiverat att ifrågasätta om de är så stora att de kan förklara att så få initiativ till förbättringar tagits. Som framgått av genomgången i tidigare kapitel är redovisningarna av nybyggnadsprojekt inte heller perfekta eller i alla avseenden användbara. Existensen av dem får dock anses bero på att åtmin­ stone myndigheterna finner dem användbara, trots ibland betydan­ de brister. I brist på det perfekta får man använda sig av trubbi­ gare metoder. Orsaken till att ombyggnadsredovisningar i så ringa utsträckning har blivit föremål för utvecklingsarbeten torde snarast ligga i att byggnadsproduktionen sedan lång tid varit inriktad på nypro­ duktion och att ombyggnader hittills förekommit i förhållandevis ringa omfattning. Därmed torde vare sig myndigheter eller bygg­ herreföretag ha haft motiv nog för att utreda principer för om- byggnadsredovisning. Om ombyggnadsprojekt blir vanligare kommer sannolikt sådana insatser att framstå som en mer eller mindre tvingande nödvändighet. Att Bostadsstyrelsen i samband med en förebådad ökning av saneringsverksamheten (prop. 1973:21) på­ börjat utredningsarbete i dessa avseenden, kan ses som ett tecken på att så är fallet. Årskostnader Någon egentlig redovisning av årskostnader finns inte i något av de tre systemen. Utrymme för angivande av årskostnad finns dock i KBS:s och BoS:s blanketter. För KBS:s del är avsikten att så småningom, efter utredningsarbete, fortlöpande redovisa uppgif­ ten för nyproducerade projekt. I avvaktan på utredningsresultatet finns dock ännu inga årskostnader angivna. Att årskostnader redo­ visas uppges vara väsentligt, inte minst med hänsyn till att KBS räknar med att de verk och institutioner vilka man lokalförsör- jer kommer att ställa ökade krav på sådant beslutsunderlag, i och med en förväntad ökad användning av programbudgetering inom s tats förvaltningen. I BoS:s blanketter kan byggherrens årskostnad, exklusive värme och städning, uppges. Uppgiften ifylls dock alltmer sällan av lånesökande, även om praxis hos olika länsbostadsnämnder beträff­ ande redovisningskrav i det avseendet kan variera. Huvu.dansvaret för kontroll av hyror och årskostnader åvilar kommunen och inte länsbostadsnämnderna, och någon utökning av årskostnadsredovis- ningen på initiativ från de lånegranskande myndigheterna är knappast att förvänta. Däremot föreligger förslag till redovis­ ning av drifts- och underhållskostnader i låneansökningsblanket- terna från byggkonkurrensutredningen. SÖ:s blankett upptar inga uppgifter om årskostnader. SÖ ska inte heller enligt direktiv vid prövning av bidragsärenden ägna någon uppmärksamhet åt årskostnader. Enligt SÖ:s praxis betraktas kommunerna som självständigt ansvariga för skolbyggnadsfrågor. En utvidgning av redovisningen till att omfatta även årskostnader skulle sannolikt av kommunerna snarast betraktas som ett merarbe- te och kanske även som ett ingrepp i deras självständighet gent­ emot SÖ. Någon förändring av SÖ:s blankett vad gäller årskostna­ der synes därför knappast trolig. 5*2 Redovisningarnas användbarhet I utredningen har undersökts om de studerade redovisningarna har ett sådant innehåll och en sådan uppbyggnad att de kan användas inte bara av de myndigheter sorn har konstruerat dem utan också av byggherrar och brukare. Av betydelse för de tva sistnämnda parterna är naturligtvis också hur lätt eller svårt det är att få tillgång till redovisningarna. Detta gäller inte bara redo­ visningar av enskilda projekt. Många av de användningar av in­ formationen som diskuterats utgår från att man söker ett lämp­ ligt jämförelseprojekt, ett förfarande som i allmänhet förutsät­ ter att man har tillgång till ett stort antal redovisade projekt KBS:s PR-data publiceras i rapportserier, varför sammanställ­ ningar av redovisningar av enskilda civila förvaltningsbyggnader med lätthet kan skaffas av var och en som känner till rapporter­ nas existens. SÖ publicerar inte redovisningarna, utan den som vill ta del av ett jämförelsematerial får söka det hos SÖ. Kopior på redovisningar av skolor som byggts inom en viss kommun, måste dessutom finnas tillgängliga inom respektive kommun. Den jämfö­ relsestatistik som SÖ avser producera med den nya blanketten som underlag ska dock enligt planerna publiceras i form av tidskrifts artiklar. Bostadsstyrelsen eller länsbostadsnämnderna gör inte någon sammanställning av låneansökningar. Den som vill använda informationen får vända sig till länsbostadsnämnden. Även om redovisningarnas informationsinnehåll är sådant att det kan användas på olika sätt, är det därmed, vad gäller skolor och bostäder, inte givet att en sådan användning av rent praktiska skäl är enkel. Eftersom denna studie uteslutande har inriktats på byggnaders kostnader finns kanske anledning att påpeka att låga kostnader inte är ett självändamål. Man kan naturligtvis inte acceptera byggnader som har låga kostnader men i vilka väsentliga funk­ tionskrav förbises. Om målet är att åstadkomma ändamålsenliga byggnader till låga kostnader, är kostnadsdata ett nödvändigt men inte tillräckligt underlag för att bedöma om man lyckats. Ritningar är exempelvis ett annat väsentligt underlag för bedöm­ ning av byggnaders lämplighet innan de är uppförda. 5.2.1 Byggherrekraven och de tre redovisningarna De byggherrekrav på information som har diskuterats i de tidiga­ re kapitlen är om redovisningarna kan användas till att uppskatta investeringskostnader och årskostnader samt som grovt planerings­ underlag i ett tidigt skede, dvs då man har tämligen ofullständig kännedom om projektets utformning. o Årskostnader Ingetdera av de tre systemen innehåller som påpekats något egent­ ligt underlag för uppskattning av årskostnader i ett projekt under planering. Detta kan naturligtvis inte tolkas som att bygg­ herrarnas interna årskostnadsredovisning skulle vara lika knapp­ händiga utan som en följd av att myndigheternas kontroll och granskning av projekt så gott som uteslutande avser investerings­ kostnaden. Som förvaltare torde byggherren ha mer detaljerade årskostnadsredovisningar. Att döma av artiklar i fackpress och uttalanden av byggherrerepresentanter riktas ökad uppmärksamhet mot årskostnaderna. Dels torde detta bero på att drift- och underhållskostnaderna ökat oroväckande och dels på en ökad insikt oin att inte bara kapitalkostnadernas storlek utan också under­ hålls- och driftskostnader i stor utsträckning bestäms av produktutformningen. Frågan om på vad sätt årskostnaderna ska redovisas för att möjliggöra tidiga uppskattningar och för att byggherren under produktbestämningen ska kunna bedöma effekten av olika delbeslut på årskostnaderna torde dock knappast vara löst. Produktionsplanering Med planeringsunderlag har i denna undersökning avsetts inte bara uppgifter om investerings- och årskostnader, utan också om erforderlig arbetskraft av olika kategorier och om hur lång tid som åtgår för projektets genomförande. Uppgifter om hur lång tid det tagit att färdigställa de redovisade projekten finns i alla tre systemen. Däremot är det endast KBS:s PR-data som innehåller några uppgifter om arbetskraftsåtgång. Att så är fallet är ad­ ministrativt betingat, genom att KBS är skyldig att fortlöpande rapportera planerad arbetskraftsåtgång till länsarbetsnämnderna och därför har behov av underlag för uppskattningar. SÖ och BoS har inga liknande skyldigheter. Det är inte säkert att byggherre­ företagen, såvitt de ej bygger i egen regi, ser det som angeläget att kunna bedöma hur många byggnadsarbetare som erfordras i ett visst projekt. I allmänhet torde den frågan anses bli behandlad av arbetsmarknadsmyndigheterna i samband med ansökan om igång- sättningstillstånd. Vid sådan ansökan ska byggherren visserligen lämna uppgift om arbetskraftsbehov, dock utan tvingande krav på tillförlitlighet. Noggranna uppskattningar av arbetskraftsbehov i byggnadsprojekt torde därmed i praktiken snarare bli en ange­ lägenhet för länsarbetsnämnderna än för byggherrarna. Antagandet att byggherrarna åtminstone kan behöva ett underlag för uppskatt­ ning av erforderliga konsult- och projekteringstjänster samt ad­ ministrativ personal är kanske också osäkert. Det är inte givet 75 att redovisningar av sådana resurser skulle ge ett meningsfullt underlag för uppskattningar, eftersom tjänsternas omfattning be­ ror av ett flertal individuella förhållanden i projektet, såsom grad av upprepning, tillståndsgivning m m. Åtminstone förefaller det sannolikt att uppgifter om arbetskraftsåtgång är ett mindre angeläget informationsbehov hos byggherren an de övriga här be­ handlade . Investeringskostnader Eftersom innehållet i redovisningarna koncentreras kring data om produktionskostnader har den huvudsakliga diskussionen i tidi­ gare kapitel rört möjligheten att uppskatta de kostnaderna i tidiga skeden av planerade projekt. Det finns naturligtvis många osäkerhetsfaktorer i prognosmetoder som utgår från historiska data och tillämpar dem på en framtida situation. Under den tid som förflutit sedan ett jämförelsepro­ jekt uppförts kan såväl byggnadsteknik som byggnadsmaterial för­ ändrats väsentligt. Marknadsförhållandenakan vara helt annor­ lunda vid tidpunkten för det nya projektet. Även mer utarbetade prognosmetoder, där kalkylerade erihetspriser används bygger på förenklande antaganden. Ett viktigt inslag i exempelvis den prognosmetod som KBS kan utnyttja med hjälp av PR-data är tabellen över funktionsknutna kostnader för lokaler med olika funktion och yta. Avgörande för hur tillförlitlig prognosen blir, är i vilken utsträckning kostnaden för "normal­ rummet" och de i förhållande till detta bestämda relativa kost­ naderna för olika rumskategorier avspeglar de slutliga kostna­ derna i ett speciellt fall. Rummen i ett planerat projekt kan väsentligt skilja sig från det normalrum som kostnadsberäkning­ arna grundas på och de rum med vars hjälp de relativa kostnader­ na bestämts, marknadsförhållandena för vissa material som är speciellt väsentliga för funktionsknutna byggnadsdelar kan ut­ vecklas på ett sätt som ej avspeglas i byggnadskostnadsindex. Beräkningsmetoden tar vidare ingen hänsyn till mängden lokaler i en byggnad, dvs till byggnadsprojektets storlek. Metoden ut­ går exempelvis från att styckkostnaden för toalettrum är den­ samma vare sig en byggnad innehåller ett toalettrum eller femtio. Om antalet rum av en viss typ i en byggnad vanligtvis ligger om­ kring punkten B på genomsnittskostnadskurvan nedan, kan det vara en rimlig uppskattning. Om rumsantalet däremot varierar mellan A och B blir osäkerheten i uppskattningen stor. Genomsnitts­ kostnad f- Antal rum 76 Ofullkomligheter av det slag som påpekats får dock normalt accepteras vid prognostisering, eftersom historiska data är den enda åtkomliga grunden för gissningar om framtiden. Hänsyn till skalans inverkan och marknadsfaktoremas inverkan torde vara svåra att formalisera i en prognosmetod. I praktiken får man oftast nöja sig med ett ganska trubbigt prognosinstrument, som da inte okritiskt bör tillämpas utan kompletteras med erfaren- hetsmässiga rimlighetsbedömningar av utfallet. Att det således finns en gräns för hur tillförlitliga tidiga kostnadsuppskattningar kan bli torde öka byggherrarnas intresse av att kunna rimlighetsbedöma prognosutfallen. Att KBS:s PR-data, den enda av de tre redovisningarna som är utformad av ett bygg­ herreorgan, i sådant syfte innehåller ett antal olika tekniska och kostnadsmässiga jämförelsemått kan ses som ett tecken på detta intresse. Huvudintresset gäller om de offentliga redovisningar, som i grova drag synes motsvara byggherrarnas interna redovisningar, är så­ dana att de kan användas för kostnadsprognoser. Pantvärdesmetoden blir därmed av mer marginellt intresse, eftersom den inte base­ ras pa redovisningar utan på BoS:s beräkningsmetoder. Den har dock behandlats i denna undersökning av den anledningen att den, i brist pa annan enklare metod, torde användas av många bygg­ herrar. Vid seminarium i anslutning till denna utredning har dock framhal.lits att metoden med sin detaljrikedom anses tämligen om­ ständlig att tillämpa i tidiga skeden. De byggherrar som internt lagrat ms-kostnader torde hellre använda sig av dessa, medan pant­ värdet i senare kalkyler används för kontroll av kalkylernas rim­ lighet och för bedömning av möjligheterna att få statligt lån för projektet. Eftersom pantvärdet ska fungera som myndigheternas be- dömningsnorm gentemot av byggherren redovisade och på annat sätt kalkylerade kostnader, är det dessutom från myndigheternas syn­ punkt inte lämpligt att metoden används av byggherrarna, även om detta inte är av betydelse i så tidiga skeden som här diskuterats. Om däremot byggherrarna även vid senare kalkyler använder sig av pv-metoden, blir prövningen av låneansökningarna tämligen menings­ lös, eftersom kostnadsredovisningen då utgörs av pantvärdet eventuellt med påslag för den överkostnad som byggherren tror sig veta att länsbostadsnämnden brukar godkänna. Överensstämmelsen mellan slutliga kostnader och de vid låneansökan redovisade kostnaderna undersöks då och då av Bostadsstyrelsen inom ramen för den s k revisionsverksamheten. I tidigare avsnitt har också diskuterats möjligheterna att i redovisningarna finna jämförbara projekt som kan överföras till det projekt som är under planering. Att finna i alla avseenden fullt jämförbara projekt torde sällan vara enkelt. Sökandet underlättas naturligtvis ju mer enhetlig produktionen är. Hur angeläget det är att finna projekt som överensstämmer med det som är under planering beror på om kost­ naderna normalt varierar mycket beroende på lokalinnehåll, bygg­ nadernas utformning m m. Oftast torde man få nöja sig med projekt som i stora drag är jämförligt. Till och med KBS som i sin prog­ nosmetod i princip enbart behöver finna byggnadsstommar som är jämförbara, medan lokalberoende kostnader beräknas på annat sätt, uppger sig ofta ha svårigheter att finna bra jämförelseprojekt. Möjligheterna att finna jämförbara projekt påverkas också av hur 77 stora enheter som ska överensstämma. Ju större redovisningsen­ heter man har desto större är sannolikheten att det finns olik­ heter samtidigt som möjligheterna att bedöma de kostnadsmässiga konsekvenserna av de olika skiljaktighetema minskar. Att alla tre redovisningarna omfattar flera hus torde försvåra möjligheterna att finna jämförelseprojekt. Från byggherrens ut­ gångspunkt synes därför redovisningar enligt mindre enheter vara lämpligare. Alla de tre studerade redovisningarna kan sägas vara variationer på temat: byggnadsarbeten ) vvs-installationer 7 avseende flera hus el-installationer ) I ett tidigt skede är ett projekt ofta känt i termer av lokaler av olika slag som ska ingå i de färdiga byggnaderna. Man vet exempelvis hur många lägenheter av olika typ och hur många bu­ tiks- och banklokaler m m som planeras ingå i ett bostadsprojekt. På samma sätt känner man för ett skolprojekt antal undervisningsrum, institutionslokaler, gymnastiksalar m m som planeras ingå. Det är då ganska naturligt att när byggherren söker jämförbara projekt för att uppskatta kostnaderna, söker han i första hand projekt med samma lokalinnehåll. Om han finner sådana, vill han sannolikt även - om tillräckligt stort antal jämförelseprojekt finns - samtidigt kunna bedöma hur lokalernas fördelning på olika hus, husens längd, bredd, våningsantal m m påverkar kostnaderna. Det synes sålunda inte enbart lämpligt med mindre redovisnings­ enheter än i de studerade systemen utan också med en indelning som ansluter till byggherrens beslutsenheter, t ex olika lokal­ kategorier. Indelningen enligt huvudtemat ovan underlättar knappast på något sätt sökandet efter jämförbara projekt. I de studerade systemen återfinns i stället "sökvariablema" i beskrivningar av projek­ ten som ingår i blanketterna. I BoS:s blanketter finns uppgift om antal lägenheter och lokaler. SÖ:s blankett innehåller upp­ gifter om undervisningsform och om husens utformning och i PR- data återfinns s k lokal- och byggnadskoder. I vilken utsträckning man kan redovisa kostnader per lokalkate­ gori och byggnadstyp och om dessa är de lämpligaste redovisnings­ enheterna, ger inte denna studie underlag till att bedöma'. Den visar dock att redovisningarna inte är särskilt anpassade till den här diskuterade användningssituationen. Ett alternativ till den jämförelsemetod som här diskuterats är att utnyttja regressionsteknik för kostnadsuppskattningar. Regressionsteknikens fördelar ligger i att den ger möjlighet till För vidare analys av möjligheter och lämpligheten härav hän­ visas till bl a övriga arbeten inom projektet "Byggherrens eko­ nomiska planering". Se t ex Christer Rönnmark, Metoder för pro­ jektstyrning - byggherrens kalkyl-metoder, ingår i NKS-rapport 4-71 relativt noggranna totalkostnadsuppskattningar i planerade pro­ jekt. Däremot ger den små möjligheter för byggherren att under produktbestämningen manipulera med kostnadsdata och avgöra kost- nadskonsekvenserna för enskilda faktorer. Jämförelsemetoden ger dock sådana möjligheter, under förutsättning att redovisningen sker i enheter som korresponderar mot byggherrens beslutsenheter under produktbestämningen1 . Ett annat förfaringssätt är att använda på enklare sätt frarn- räknade genomsnittliga värden för kostnader per m2- eller m-meter. För att den metoden ska ge tillfredsställande tillförlitlighet måste dock sannolikt enhetskostnaderna vara hämtade från likarta­ de projekt, varför redovisningarnas jämförbarhet även med den metoden är av vital betydelse. Oavsett vilken prognosmetod som byggherren väljer torde det i sig vara en fördel att kunna göra jämförelser mellan olika projekt, inte bara med avseende på to­ talkostnaderna utan också på delar av denna. Redovisningarnas användbarhet torde sålunda generellt öka om de knöts till mindre och mer repetetiva enheter av byggnaderna än projekten som hel­ het. 5.2.2 Redovisningarna och brukarparten Från brukarnas utgångspunkt har i de tidigare kapitlen diskute­ rats om de studerade redovisningarna kan användas för att bedöma storlek och fördelning av årskostnader och produktionskostnader. Det är inte svårt att i allmän debatt finna exempel på diskussio­ ner där sådant underlagsmaterial skulle kunna vara användbart. Man kan t ex peka på påståenden om kommunala lyxbyggen av skolor och onödigt kostbara ombyggnader av bostadshus. Med tillgång till jämförbara redovisningar skulle brukarparten åtminstone kunna bedöma i vad mån ett enskilt projekts kostnader avviker från gängse kostnadsnivå och i vilken utsträckning kostnadsminskningar kan vinnas i enskilda projekt, t ex genom otillfredsställande uppläggning av projektets genomförande, eller om orsaken till höga kostnader måste sökas inom andra områden såsom finansie­ rings- och marknadsförhållanden. Att brukarparten ska ha tillgång till och möjlighet att använda information om de kostnadsmässiga konsekvenserna av beslut i byggnadsfrågor kan sägas stå i överensstämmelse med den s k offentlighetsprincipen. Däremot diskuteras inte i denna studie i vilken grad denna information kommer att användas eller på vilket sätt brukarna för sina meningar vidare. Årskostnader, såväl byggherrens som brukarnas, är som tidigare påpekats bristfälligt eller inte alls redovisade i de tre syste­ men. För brukarparten torde det vara mer angeläget med enhetlig och offentligt tillgänglig information om råskostnader än för övriga behandlade parter, eftersom de belyser den direkta uppoff­ ring man via hyror eller skatter får föra för att utnyttja bygg- nadskapitalets tjänster. I allmänhet torde det inte vara omöjligt att få upplysning om såväl brukarnas som byggherrens årskostnader i enskilda hus eller husgrupper genom andra källor. Underlag för jämförande bedömning av de uppgifterna eller av årskostnadernas 10m regressionsteknik, se vidare Patrie Janson, Regressionstek- nik för ökade kostnadserfarenheter, Byggmästaren 4-1 970 fördelning på kapitalkostnader och olika tjänster i förvaltningen finns dock inte i de offentliga redovisningarna. Att åstadkomma sektorövergripande redovisningar av vilka aktuella årskostnader i enskilda skolor, förvaltningsbyggnader och bostadshus framgår är kanske från rent administrativ synpunkt besvärligt, eftersom årskostnaderna inte är konstanta över tiden. Även en redovisning som bara omfattar årskostnader under inflyttningsåret, torde dock ge ett värdefullt bedömningsunderlag. Produktionskostnaderna är. däremot mer belysta i systemen. Att . jämföra totalkostnaderna i ett projekt med motsvarande kostnader i ett annat projekt är formellt sett lika möjligt för brukarpar- ten som för byggherren, vilket tidigare diskuterats. Däremot tor­ de det vara betydligt besvärligare för brukare, som i regel står utanför beslutsfattandet och därmed det direkta engagemanget och kännedomen om byggnadstekniska och byggnadsekonomiska frågor, att finna lämpliga jämförelseprojekt. I den mån brukarparten vill göra sådana jämförelser av totalnivån, föreligger dock knappast samma tillförlitlighetskrav som hos byggherren, som ska göra en uppskattning av kostnaderna. Om brukarna exempelvis anser att ett skolprojekt förefaller alltför påkostat, räcker det kanske från deras utgångspunkt med att kunna påvisa existensen av skolor med lägre kostnader som fyller samma funktion av samma omfattning som det planerade. Det ankommer därefter på byggherren att redo­ visa de skäl som kan föreligga för att den planerade skolan blir dyrare. Av de tre systemen är det endast KBS:s PR-data som inne­ håller relativa mått i form av kostnaden uttryckt per m2, vilket torde underlätta jämförelser av det nämnda slaget. För bostadsprojekts totalkostnader är pantvärdet ett enklare be- dömningsunderlag än kostnadsredovisningar av andra projekt. Den kostnadsstatistik som SÖ avser publicera kan bli ett mer lättill­ gängligt underlag än en samling projektredovisningar för motsva­ rande bedömning av skolor. Att jämföra kostnaderna för hela projekt torde emellertid i de flesta fall inte vara tillräckligt för en meningsfull bedömning av produktionskostnadernas skälighet. För att bli intressanta måste jämförelserna avse enheter av något slag, exempelvis såda­ na att de motsvarar brukarnas användning av byggnaderna. Den tek­ niska uppdelning av totalkostnaderna (byggnad, el, vvs etc) som görs i de studerade systemen underlättar knappast delbedömningar av byggnaderna. Redovisning efter användningsenheter däremot tor­ de skapa bättre utgångspunkter för brukare att föra meningsfulla diskussioner om resursfördelningen i byggnader. En förändring av de studerade redovisningarna i riktning mot an­ vändningsenheter som antytts ovan, torde inte vara omöjlig att åstadkomma, men fordrar i sin tur att byggherrarnas redovisning förändras. Även byggherrarna synes dock, som framgått, betjänta av att kostnadsredovisning görs per mindre enheter än vad som nu är fallet. Däremot finns det naturligtvis gränser för hur detal­ jerade redovisningar i offentliga system kan bli, med hänsyn till att de inte kan tillåtas bli alltför omfattande eller komplicera­ de av praktiska skäl. I de tidigare kapitlen har givits exempel på situationer där brukarna, i meningen regelbundna användare av byggnader, kan vara intresserade av en mycket detaljerad kostnads- information, exempelvis gällande enskilda utrustningsdetaljer. Om den typen av information skulle befinnas angelägen får den sannolikt ges på annat sätt än i system av den här studerade typen. I någon mån torde sådan information kunna fås i form av marknadspriser. Orsaken till att man genom särskild utformning av redovisningar­ na mer eller mindre får konstruera användbar information, är att sådana prisnoteringar i regel inte finns på för brukarna rele­ vanta delar av byggnaderna. Det finns exempelvis inga lätt in­ hämtade marknadspriser för lekplatser, gymnastiksalar och kon­ torsrum, vilket sammanhänger med byggsektorns särdrag. De pris­ noteringar som finns är de som byggherren möter på produktionens marknader, vilket resulterat i att redovisningarna följer en upp­ delning enligt vanligt förekommande entreprenader, 5.5 Något om förändringsmöjligheter Ansatsen i denna studie är ett försök att utgå från olika parters användning av information i olika situationer. Syftet angavs inledningsvis vara att, vid sidan av att beskriva de offentliga redovisningarna av bostadshus, skolor och civila förvaltningsbyggnader, belysa i vilken grad redovisningarna är tillfredsställande från framförallt byggherrarnas och brukarnas utgångspunkter. Eftersom informationskraven formulerats mycket allmänt i denna undersökning kan inga entydiga eller preciserade rekommendationer redovisas. För arbeten som syftar till att inte bara belysa redovisningarnas lämplighet utan också till att ut­ arbeta riktlinjer för hur informationen ska bearbetas och utfor­ mas måste kraven och användningssituationema preciseras långt mer. Pör detta och för bedömning av olika kravs angelägenhet torde fordras ett mer aktivt engagemang av såväl byggherrar som brukare. Av det tidigare framgår att redovisning av ombyggnader och års­ kostnader tycks vara ett hittills föga utrett område, där ytter­ ligare insatser synes motiverade. Vidare skulle sannolikt använd­ barheten av redovisningarna av produktionskostnaderna öka orn de anknöts till mindre enheter än vad som nu sker. Det nu gängse redovisningssättet, enligt vilket totalkostnaderna uppdelas efter entreprenader och delposterna avser flera byggnader, torde vare sig motsvara byggherrens beslutsenheter under den tidiga produktbestämningen eller brukarnas naturliga bedömningsenheter för en byggnad. Med mindre redovisningsenheter skulle möjlig­ heterna till meningsfulla jämförelser av kostnaderna i olika pro­ jekt öka, eftersom sannolikheten för att de ska upprepas i olika projekt är större än sannolikheten för att olika projekt ska vara så gott som identiska. Med mindre redovisningsenheter torde byggherren även få större möjligheter att bearbeta informationen. Därigenom skapas också möjligheter för myndigheterna att från byggherrarna erhålla den indelning av redovisningarna som är motiverad utifrån deras åligganden, utan att tillförlitligheten äventyras. Om myndigheterna helt enkelt skulle begära en annorlunda indel­ ning, kommer blankettifyllama sannolikt att tillgripa tillfälli­ ga approximationer, vilket negativt påverkar tillförlitligheten. 81 Det är knappast troligt att byggherreföretagen förändrar sitt redovisningssätt genom att myndigheterna söker driva igenom re­ dovi sningskrav som mer svarar mot deras informationsbehov. Bygg­ herrarna torde inte uppleva det som väsentligt att lägga ner arbete på redovisningar, enbart därför att myndigheterna så önskar, utan att de vet att de själva är betjänta av föränd­ ringen. Initiativet till förändring måste nog därför tas av byggherre företagen. Att redovisningarna ansluter till vanligt förekommande entrepre­ nader är ganska naturligt, eftersom entreprenören är den part som byggherren möter på marknaden. Ett sådant redovisningssätt kan även vara gynnsamt ur den synpunkten att byggherren får un­ derlag att bedöma rimligheten i inkomna anbud. Att redovisningar som enbart ansluter till vanliga entreprenader i övrigt skulle svara särskilt väl mot byggherrens informationsbehov förefaller dock inte troligt. Det torde knappast bero på att byggherren därutöver inte har några speciella krav på informationen, utan snarare på att man har svårigheter att bearbeta och omformulera den information man får. I vilken utsträckning man upplever det som ett problem beror på om man medvetet har formulerat sina an- vändningskrav eller ej och hur angeläget man anser det vara att de tillgodoses. Informationsförhållandena inom byggsektorn kan schematiskt tolkas som ett maktförhållande mellan producenter, byggherrar och bru­ kare. Med makt avses här beslutsrätt och tillgång till relevant infor­ mation som underlag för besluten. Tillgång till information, men inte beslutsrätt, kan leda till inflytande över besluten. Byggherren har beslutsrätten över byggnaders utformning och eko­ nomi inom de handlingsramar som olika samhälleliga normer för byggandet innebär. Eftersom han inte har tillgång till relevant information i alla avseenden, har han dock ingen fullständig makt över byggnadsproduktionen. Producenten/entreprenören har vanligtvis inte någon omfattande beslutsrätt, men däremot synes han behärska väsentliga informa­ tionsområden, vilket leder till slutsatsen att han kan ha stort inflytande över byggnadsproduktionen. Brukaren, slutligen, har i regel vare sig beslutsrätt eller till­ gång på information och har sålunda vanligtvis mycket ringa in­ flytande . En förändring av informationen till för byggherren och brukarna mer användbara former skulle kunna ses som ett uttryck för för­ ändrade makt- och inflytandeförhållanden inom byggsektorn. 82 Eftersom entreprenörerna är informationsgivare till byggherre­ ledet, blir byggherrens upphandlingsförfarande av mycket stor betydelse för vilken typ av information han får och vilka möjlig­ heter han har att bearbeta den efter sina behov. Vid mera om­ fattande upphandlingsenheter, som t ex vid totalentreprenad, tor­ de byggherren ha stora svårigheter att dela upp totalsumman på olika delposter, medan en kraftigt delad upphandling förbättrar byggherrens bearbetningsmöjligheter. Det är inte sannolikt att byggherreledet kan skapa en annorlunda information enbart genom att efterfråga den, eftersom en förändring knappast ligger i entreprenörernas intresse. Man kan tänka sig att byggherren be­ talar för det extraarbete som en annorlunda redovisningsindel- ning innebär för entreprenören. Eftersom byggherrens makt och kontrollmöjligheter gentemot entreprenören därigenom skulle öka, kommer ett sådant förfarande sannolikt att bli föga framgångs­ rikt för byggherren. En förändrad informationsstruktur med större bearbetningsmöjlig­ heter för byggherren måste sannolikt förknippas med överväganden om upphandlingsförfarande. Ur informationssynpunkt synes, som tidigare påpekats, en kraftigt delad upphandling vara att före­ dra. Om byggherren vidare ska kunna precisera sina informations­ behov måste han vidare överväga lämplig beslutsprocess under pro­ duktbestämning och produktframställning. Överväganden om besluts­ process och upphandlingsförfarande måste dock huvudsakligen göras utifrån andra utgångspunkter än informationens användbarhet. För vidare analyser av dessa problem hänvisas till övriga arbeten inom projektet "Byggherrens ekonomiska planering". Av de tidigare kapitlen har framgått att det från brukarnas ut­ gångspunkt synes lämpligt att redovisningarna knyts till olika användningsenheter av byggnader, ett krav som inte nödvändigtvis står i motsats till dem som behandlats från byggherrens utgångs­ punkt. Myndigheternas redovisningar har, som tidigare påpekats, ett värde för brukarparten genom att de är offentligt tillgäng­ liga. Inget av de tre studerade systemen syftar till någon form av brukarinformation. Om någon förändring av redovisningarna till brukarpartens fördel är att förvänta, beror på myndigheternas möjlighet och ambition att åstadkomma en sådan. Som framgått av de tidigare resonemangen, torde en sådan förändring förutsätta att byggherrarna ändrar sin redovisning, eftersom myndigheterna i annat fall torde ha ganska litet handlingsutrymme. Det är inte utan. vidare givet att myndigheterna är villiga att vid utformningen av redovisningen även ta hänsyn till möjliga brukarkrav på informationen. Vid bl a seminarier i anslutning till olika delar av denna studie har delvis en viss skepcism framkommit mot att över huvud taget behandla systemen från bru­ karnas utgångspunkt. Sannolikt bottnar denna oro bland en del av beslutsansvariga i farhågor om att en anpassning av informationen till för brukarna mer användbara former skulle medföra onödiga störningar i fullföljandet av byggnadsprojekt och i förvaltning. Onekligen finns också en motsättning mellan beslutsfattarnas önskemål om att ostört handlägga olika frågor och en tillämpning den lagstadgade principen om allmänhetens insyn i offentliga myndigheters beslut. 83 Ovanstående farhågor grundar sig på en föreställning om att en brukaranpassad information kommer att bli intensivt utnyttjad av allmänheten. En annan argumentationslinje som framkommit, baseras på det rakt motsatta antagandet, nämligen att ekonomisk informa­ tion om byggprojekt endast i undantagsfall är av intresse för brukarparten, och att det mot den bakgrunden skulle bli orimligt dyrbart att ändra hela informationssystem för deras skull. Att be­ döma hur angelägen kostnadsinformation av det här diskuterade slaget är för brukarparten är naturligtvis svårt. En del ton­ givande diskussioner under senare år har exempelvis i stora delar gällt projektens skala snarare än kostnader. I Luleå har en opinion väckts mot en planerad storskola för 2 700 elever. Uni­ versitetsområdet Frescati och bostadsområdena Tensta och Rosen­ gård är andra exempel. Dessa och liknande diskussioner synes alltmer ha glidit över till att gälla de former under vilka beslut fattas från en inriktning mot beslutens innehåll. En förändring av offentliga redovisningar mot större jämförbar­ het och anknytning till användningsenheter, synes dock vara av särskilt värde för de lekmän som på något sätt deltar i beslut om byggnadsprojekts utformning, exempelvis ledamöter i byggnads­ nämnder och skolstyrelser. Det är vidare inte nödvändigt att myn­ digheternas och brukarnas informationskrav skiljer sig nämnvärt åt, när de konkretiseras mer än vad som är fallet i denna studie. Myndigheterna har ju till stor del i uppgift att kontrollera resursfördelningen i byggprojekt och de mest naturliga bedöm- ningsenheterna synes också i det sammanhanget vara de olika funk­ tioner och användningsändamål som byggnaden ska tillgodose. En brukaranpassad information har även ett givet principiellt värde. För grupper som står utanför beslutsfattandet är de offent­ liga redovisningarna ofta det enda tillgängliga underlaget för be­ dömning av resursåtgången i enskilda projekt. Däremot är det av praktiska skäl knappast möjligt att genom offentliga, standardi­ serade redovisningar fullständigt tillgodose brukarpartens infor­ mationsbehov. De situationer i vilka exempelvis lärare, elever, anställda i förvaltning och lägenhetsinnehavare har intresse av en viss typ av ekonomisk information torde vara så varierande att de är omöjliga att förutse på förhand. Om man därtill tar hänsyn till att även de offentliga redovisningarna i sina huvud­ drag är utformade av brukarens motpart på marknaden, nämligen byggherren, framstår det som omöjligt att genom standardiserade systern uppnå en i alla avseenden tillfredsställande brukarinfor- mation. En lägenhetsinnehavare som är upprörd över att det inte finns någon naturlig vegetation i hans bostadsområde, kan t ex knappast förvänta sig att genom offentliga redovisningar få svar på frågan hur stor kostnad som åtgått till enligt hans mening oacceptabla ingrepp i naturlig terräng vid byggandet, exempelvis genom utjämning av naturliga nivåskillnader. Information som be­ hövs som argumentationsunderlag i partspräglade diskussioner måste sannolikt på något sätt tillhandahållas genom brukarkollek- tivets egen försorg. LITTERATUR Bostadsstyrelsen, 1969. Lån och bidrag till Bostäder. Bostadsstyrelsen. Låne- och bidragskungörelser, Tillämpningsföreskrifter, Anvisningar. Byggnadskostnadsindex för bostäder, SOU 1971:79. Byggprocess och verksplanering, 1966. KBS-rapport nr 1 0. Janson, P, 1969. Återföring av skolbyggnadskostnader. (Statens institut för byggnadsforskning) Arbetshand­ ling Ea 2:1969. Isotalo, S, 1970. IDLA. (Statens institut för byggr nadsforskning) Stencil, juli 1970. Konkurrens i bostadsbyggandet, SOU 1972:40. Konsumentteknik, Utredning utförd för Styrelsen för teknisk utveckling och Statens konsumentråd, 1970-71. Kostnadsuppföljning av 30 projekt med flerfamiljshus, 3 272 lägenheter, 1972. Bostadsstyrelsens Värderings- byrå. Kungliga Byggnadsstyrelsen, Förvaltningskostnader m m, 1973/74. Kungliga Byggnadsstyrelsen, Förslag till alternativ handläggning för lokalproduktion och komplettering av regler för finansiering av projektering, PM 1972-11-13. Kungliga Skolöverstyrelsen, Skolbyggnader, Anvis­ ningar för planering av byggnadsföretag inom det allmänna skolväsendet utfärdade av Kungliga Skol­ överstyrelsen. Mattsson, L-G, et al, Människor och företag i kommu­ nikationssamhället, 1.971. EFI, Prisma. Mildner, E, Byggherrars kalkylmetoder, Svenska Bostäder, Östbergahöjden. (Statens institut för byggnadsforskning) Stencil. Mildner, E, Westerlund, H, 1970. Projekt-, kostnads- och pantvärdesändringar mellan preliminär och slutlig ansökan om statliga lån. (Statens institut för bygg­ nadsforskning) Rapport R2:1970. Nyttjare- och fondförvaltarefunktionerna i bygg­ processen, 1968. KBS-rapport 32. PM ang pantvärde (låneunderlag) och produktionskost­ nader för flerfamiljshus år 1971» Utarbetad av en arbetsgrupp inom inrikesdepartementet, Ds In 1972:11. Produkt- och Resursdata, KBS-rapport nr 130» 1967 och 1 969. Rönnmark, C, 1971. Byggherrens ekonomiska planering, Ingår i NKS-rapport 3-71 . Rönnmark, C, 1971. Metoder för projektstyrning - bygg­ herrens kalkylmetoder, Ingår i NKS-rapport 4-71 . SABO, Hyresfördelning på lägenheter av olika storlek, 1969. Skolbyggnader, underlag för diskussion. (Sveriges lärarförbund) Stalin, L, 1969. Bostadskostnad. Bottnaryd. "Sätta ram, hålla ram", 1971. Kommunförbundet och K-konsult. Åberg, G, 1971. Att sätta ram med PR-data som hjälp­ medel, Ingår i NKS-rapport 4-71 . Årskostnader, KBS-rapport nr 79» 1971 BILAGA 1 BLANKETTER FÖR KOSTNADSSAMMANSTÄLLNING OCH PANTVÄRDESBERÄKNING AV FLERFAMILJSHUS Handlingarna till ett låneärende omfattar fyra olika redovis­ ningar: låneunderlags- och pantvärdesberäkning i preliminär och slutlig ansökan, kostnadssammanställning i preliminär och slutlig ansökan. Uppdelning av investeringskostnaden på olika delposter är densamma i slutlig och preliminär ansökan för låneunderlags- och pantvärdesberäkning respektive kost­ nadssammanställning. De blanketter som beskrivs i det följande är, om ej annat anges, de som används vid slutlig ansökan om statligt bostadslån till flerfamiljshus. Kostnadssammanställning Redovsiningen i kostnadssammanställningen (blankett 692 G) om­ fattar ett låneärende, som ofta innefattar flera hus. Bygg­ herrens produktionskostnad fördelas där på 26 olika delposter, grupperade under sex huvudrubriker : tomtkostnad, grundbered- ningskostnad, finplanering och tomtutrustning, anläggnings­ kostnader för hus, övriga kostnader samt konstnärlig utsmyck­ ning. Innebörden i de olika kostnadsposterna förtydligas i blanketten. Upplysning om projektets utformning inskränks i denna blankett till uppgift om antal i ärendet ingående hus, antal lägenheter, antal m2 våningsyta samt fördelningsyta. De kostnader som redo­ visas kan inte fördelas på de i ärendet ingående husen eller delar av dessa. Vidare finns utrymme för förklaring av eventuella skillnader mellan kostnadssammanställningen i preliminär och slutlig an­ sökan. Omfattningen av upphandling och byggherrens egna ar­ beten (byggmästeri, målning, ventilation, vs-installation, el-installation samt egen materialupphandling) uppges också. Slutligen framgår i vilken kommun och i vilket län husen är belägna, fastighetsbeteckning samt lånsökandens namn. I den kostnadssammanställning som görs vid preliminär ansökan (bl 691 G) redovisas dessutom formerna för anbudsinfordran samt formerna för prisbestämning och kostnadsreglering av anbuden. 86 Bo st n 5 00 00 12 .7 2 LÄNSBOSTADSNÄMNDEN Denna blankett skal! bifogas slutlig an­ sökan om bostadslån till flerfamiljshus eller småhus som ej skall bebos av sö­ kanden. Blanketten inlämnas i 3 exemp­ lar. SLUTLIG KOSTNADSSAMMAN- STÄLLNING Inkom till fo Inkom till Ibondn Lbondns dnr 87 Vid flera låneärenden/etapper första beslutets dnr SCB:s objekt nr Kommun/kommundel Länsbeteckning Fastig hetsbeteckning Lånsökande Denna del av projektet omfattar Antal bost hus Litt Antal lägenh Antal m2 vy Antal m2 fdy Antal övr byggn Litt Totala upp­ handlingen avser Antal bost hus Litt Antal lägenh Antal m2 vy Antal m2 fdy Antal övr byggn Litt 692 A Upphandling och egna arbeten Avseende Entreprenör (namn) eller egen regi Kostnadsuppgifter, lämnade före preliminärt beslut en­ ligt blankett 691 A Slutliga kostnader för denna del av projektet Hela upp­ handlingen Varav för denna del av projektet Kostnadsläge, dag Byggmästeri Målning Ventilation VS-installation Ei-i nsta 1 lation Egen mat.upph Upphandlade tjänster (kon­ sulttjänster) Summa Ifylls av förmedlingsorganet Kronor per år Avgäld % Kapitaliserad Hela pro­ jektet Denna del av projektet Hela pro­ jektet Denna del av projektet i ormraTTsavgai lopp som ingå Avqår nedsättr a oruno (iriKi ev uT|amnmgsDe- r med kr ) oina av avaäld (i förek fall) — — UTGÅENDE TOMTRÄTTSAVGALD Förmedlingsorganets anteckningar Länsbostadsnämndens anteckningar Kostnadsuppdelning Avser en etapp Avser hela upphandlingen Avser låneären­ de/etapp nr Antal bost hus Litt Antal lägenh Antal m2 vy Antal m2 fdy Etapp bör ha sam­ ma omfattn som motsv slutl beslut Antal övr byggn Litt i U 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.9 Kostnadsslag Lånsökande Fo Anm TOMTKOSTNAD Köpeskilling för marken Engångsavgift för Va (an dornten (ev utjämningsbelopp ingår med kr ....................................................... ) slutningsavgift) övrig kostnad för Va-anläggningar i mark Kostnad för gator, vägar och övriga trafikanläggningar Icke saneringsmogen bebyggelse (rivning av äldre hus) Evakueringskostnader (vid sanering) övrigt SUMMA TOMTKOSTNAD 2 2.1 2.2 2.9 GRUNDBEREDNINGSKOSTNAD Grundberedning och grovplanering (brutto) Avgår kontantbidrag till grundberedning eller nedsättning av köpeskilling för marken. (Om bidraget ännu icke är fastställt anges ett preliminärt belopp) övrigt SUMMA GRUNDBEREDNINGS- OCH GROVPLANERINGSKOSTNAD — — — SUMMA 1 + 2 TOMT- OCH GRUNDBEREDNINGSKOSTNAD 3 FINPLANERING OCH TOMTUTRUSTNING 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 ANLÄGGNINGSKOSTNADER FOR HUS Byggmästeri inklusive målning och tapeter Del i Danncentral Q] Anslutningsavgift för fjärrvärme ja nej Deinstallation, konsultkostnader ingårVentilafic VS-installation „ „ El-installation „ „ Hissinstallation Sopsuganläggning Engångsavgift för el Q el-värme övrigt SUMMA ANLÄGGNINGSKOSTNADER FÖR HUS 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.9 ÖVRIGA KOSTNADER Allmänna byggherrekostnader Ränte- och kreditivkostn. Ev tomträttsavgäld under byggn tiden Konsultkostnader Mervärdeskatt övrigt, spec SUMMA ÖVRIGA KOSTNADER 6 KONSTNÄRLIG UTSMYCKNING 7 BYGGHERRENS PRODUKTIONSKOSTNAD Förtydliggnden till produktionskostnadsuppdelning på sidan 2 1.1 Köpeskilling för marken/ tomten: Köpeskillingen, inklusive eventuellt utjämningsbelopp och kostnader för fastighetsbild­ ning. Med utjämningsbelopp menas det belopp som kommunen vid försäljning av mark tar ut för att täcka kostnader för grundberedningsbidrag. Uppgiften om beloppets stor­ lek ifylls av Fo. 1.4 Gator, vägar och övriga trafikanläggningar: Matarled, gata, körbar gångväg, öppen parkeringsyta på mark, gång- och cykelväg. Kantsten och belysningsanordningar som kan hänföras till körbara ytor. 1.9 övrigt: Kostnad för t ex parkanläggning. 2.1 Grundberedning och grovplanering: Röjning, schakt, transport av schaktmassor, dränering, återfyllning samt markförstärknings- åtgärder såsom t ex pålning och gjutning av plintar samt ev förstärkning mot angrän­ sande byggnader eller gator. 2.2 Kontantbidrag: Kan förekomma även vid tomträtt. 3 Finplanering och tomtutrustning: Anordningar på kvartersmark: Iordningställande av planterings- och gräsytor, plantering av träd och buskar samt skyddsåtgärder under byggnadstiden av befintlig vegetation. Anläggande av hårdgjorda ytor som ej erfordras för områdets trafikförsörjning. Uppsätt­ ning av lek- och övrig utrustning. Kantsten och belysningsanordningar som ej kan hän­ föras till körbara ytor. 4.1 Byggmästeri inkl målning: Samtliga poster som ej redovisas på annat konto. (Förekommande vinferkostnader utöver bidrag ingår.) 4.3 Ventilationsinstallation : Från- och eventuellt tilluftsaggregat inklusive erforderliga installations- och utrustnings­ detaljer. 4.4 VS-installation: Husets inre installationer inklusive sanitetsporslin, badkar och fronter samt i förekom­ mande fall undercentraler och värmekulvertar. Diskbänksbeslag redovisas på 4.1. 4.5 El-installation: Installationer för stark- och svagström inklusive centralantenn. Obs! Spisar och kylskåp redovisas på 4.1, utvändiga belysningsanordningar på 1.4 och 3. 4.6 Hissinstallation: Hissmaskineri inklusive fronter och erforderliga installationsdetaljer. 4.7 Sopsuganläggning: □ Äganderätten till hela anläggningen är knuten till de anslutna fastigheterna. □ „ „ endast den inre delen av anläggningen är knuten till de anslutna fastigheterna. 4.9 övrigt: Kostnader för t ex smärre ändrings- och tilläggsarbeten i förekommande fall, och när sådana kostnader ej ingår i anbud. 5.1 Allmänna byggherrekost­ nader: Kommunala avgifter såsom byggnadskarta, kontroll m m. Byggherrens egen administra­ tion och pantbrevskostnader. 5.2 Ränte- o kreditivkostnader. Ev tomträttsavgäld under byggnadstiden: Räntor och kreditivkostnader from tiden för påbörjandet av de egentliga byggnadsar­ betena t o m 75 %-ig inflyttning. Om räntekostnad ingår i byggentreprenaden förs en motsvarande (beräknad) del från 4.1 till 5.2. 5.3 Konsultkostnader: Inklusive ritningskopior. (Konsultkostnader som ingår i 4.3, 4.4 och 4.5 redovisas ej i 5.3.) 5.4 Mervärdeskatt: Beräknas enligt riksskattenämndens anvisningar (skall ej fördelas). Förklaringar till skillnader mellan slutliga och preliminära kostnader Anm Kronor Summa avvikelser Övriga upplysningar Ort Datum Sökandens underskrift Telefon 90 PANTVÄRDESBERÄKNINGEN Låneunderlags- och pantvärdesberäkning för en låneansökan redo­ visas på tre olika blanketter. Pör det första finns en blankett (nr 621 G) som upptar en sammanställning av beräkningarna. Pör det andra finns en blankett (623 G) av vilken beräkningen av låneunderlag och pantvärde för varje i ärendet ingående hustyp framgår. Pör det tredje finns en lokalbilaga (nr 640 G) som upp­ tar beräkning av belopp som är hänförbara till i bostadshuset ingående lokaler. Sammanställningen av lu- och pv-beräkningen återfinns på ra­ derna 502-528 i blankett 621 G. Under förutsättning att de schabloner som tillämpas i pantvärdesberäkningen är riktiga och att ärendet inte omfattar lokaler eller utrustning och inredning som ej ingår i pantvärdesberäkningen eller kostna­ derna för ärendet av andra skäl avviker från de normala, ska totala pantvärdet för ärendet överensstämma med totala produk­ tionskostnaderna i kostnadssammanställningen. Uppdelningen på delkostnader i sammanställningen av pantvärdesberäkningen och i kostnadssammanställningen är dock inte enhetligt. Exempelvis har posterna 5-1-5-9 (Allmänna byggherrekostnader, ränte- o. kreditivkostnader, konsultkostnader, mervärdeskatt, övrigt) i kostnadssammanställningen ingen motsvarighet i sammanställ­ ningen av pantvärdesberäkningen, där de nämnda kostnaderna i stället är inkluderade i någon schablon för andra kostnads- bärare. Posterna 4.1-4.9 i kostnadssammanställningen (Bygg- mästeri inkl målning och tapeter, del i panncentral eller anslutningsavgift för fjärrvärme, Ventilationsinstallation, vs-installation, el-installation, hissinstallation, sopsugs- anläggning, engångsavgift för el, övrigt) har inte heller någon motsvarighet i pantvärdessammanställningen, utan mot­ svaras där av posterna 507-516 som upptar byggnadskostnader, redovisade per i ärendet ingående hus. Varje delpost i pantvärdessammanställningen delas i sin tur upp i tre delsummor avseende låneunderlag för bostäder, låne­ underlag för lokaler samt lokaler endast i pantvärde jämte pantvärdestillägg. Vad gäller låneunderlaget kan detta således fördelas på belopp som avser lokaler respektive lägenheter, medan motsvarande uppdelning av pantvärdestillägget inte görs. De i pantvärdessammanställningen ingående posterna är en summering av mer detaljerade beräkningar i blankett 625 G. Utöver denna summering upptar sammanställningen ett läges- och standardtillägg (rad 505) som avser att täcka vissa kost­ nader som ej beaktats i schablonbeloppen för mark- och exploa- teringskostnader. Vidare kan vissa saneringstillägg göras (rad 5°5.> 517-18) som avser att motsvara eventuella kostnader som uppkommit p g a trång arbetsplats. I blanketten finns också ett utrymme (rad 211-215) där byggherren ska specificera de kostnader som motsvarar saneringstilläggen, om han söker lån för sådana. LÄNSBOSTADSNÄMNDEN Inlämnas i 3 ex till förmedlings- organet (fo), som lämnar råd ooh upplysningar. Till ansökan skall sökanden foga de handlingar, som finns angivna här nedan. FLERFAMILJSHUS Slutlig ansökan om bostadslån (Kk 1967:552) Inkom till fo Inkom till lbondn Lbondns dnr Fh 91 Vj.d flera låneärendan/etapper första beslutets dnr Fh SCB:3 objekt nr Kommun/kommund8l Länsbeteckning Fastighetsbeteckning Byggnadsplatsens gatuadress Anteil bost hus Litt Antal lagenh Lånsökande Antal övrbygjt Litt Länsökandens adress Telefonnummer Byggherrekateg ~l kommun ori landsting j allmännyttigt företag {kooperativt företag ~^nsk 83 % □ ensk 90 % Byggnad3förete i egen regi get utfört på entre­ prenad Harken dispone äganderätt raî n med tomträtt Vid tomträtt, tomtrattsavgaia per ar, Kr av gal ds ranta jb Tomtyta Våning3yta m2 B^utrymmesyta Fördelningsyta bostäder m* lokaler i Lu lokaler i Pv summa Fdy m^ Bostadslägen- hetsyta i bî taxe- —i ringsbe- Ja.vismif îbyggelse pä nej TTi tu ins eller erfö t? innebor- den an- — ja, ges i bil raras sérvi- nej Separat belån: värme- central mg önskas för tvättstuga garage Eventuella lokaler ej ingående i låneunderlag eller pantvärde: Byggnadstid Schakt, sprängning påbörj den pålning, plintar » » gjutn. av grundpi, källarmurar (egentl. byggnadsarb) påbörj d stomme öv källarbjkl » » inflyttning (75 %) » byggnaden fullt färdig » Hus liti" Hus litt Hus litt Hus litt Sökanden ro Sökanden Fo Sökanden Fo Sökanden | Fo CM£>• CM OOO IT\ 5roO SÖKANDENS HEMSTÄLLAN Med hänvisning till de uppgifter som lämnas i denna ansökan med därtill fogade bilagor anhålls om bostadslån med kronor ............................. motsvarande ................. % av låneunderlaget, eller det högre belopp länsbostadsnämnden kan medge. Som säkerhet för lånet lämnas inteckningar/pantbrev mellan kronor ............................. och kronor ............................. samt föreskriven inteckning/pantbrev till säkerhet för skuldökning med anledning av kapitalkostnadsomfördelning enligt 33 § bostadslånekungorelsen. jaq har såsom förutsättning för lån tillförsäkrat kommunen rätt att förmedla upplåtelse av bostadslägenheterna. (Gäller endast i den mån länsbostadsnämnden beslutat om tillämpning för kommunen av 51—53 §§ bostadslånekungorelsen.) Därest lånet beviljas förbinder jag mig att iaktta bestämmelserna i lånekungörelsen samt bostadsstyrelsens och länsbostads­ nämndens föreskrifter. den Sökandens underskrift TILL DENNA ANSÖKAN SKALL SÖKANDEN FOGA FÖLJANDE HANDLINGAR | | Kopia av karta upprättad vid senaste tomtmätning eller avstyck- ningsförrättning angivande tomtens areal och registerbeteckning, såvida sådan karta icke tidigare insänts. Ändring av registerbe­ teckning skall anmälas till länsbostadsnämnden. | | Om ändring gjorts i till preliminär ansökan fogad situationsplan, byggnadsritning eller teknisk beskrivning, insänds sådan handling i föreskrivet antal exemplar. : J Beräkning av låneunderlag och pantvärde i 3 ex för varje hus (blankett 623 och 640), varav 2 ex av fo vidarebefordras till länsbostadsnämnden. I | Kostnadssammanställning (blankett 692) i 3 ex. I I Avskrift av bolagsordning eller stadgar samt registreringsbevis. I I Fördelning av kostnaderna för gemensamma anordningar såsom panncentral, bilplatser m m på de anslutna fastigheterna. I j Avskrifter av låneförbindelser avseende underliggande kredit eller intyg eller offert från kreditgivare angående nämnda kredit. I I Bilaga beträffande; . 621 A 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 iSUliUFF Ü'UH TOMT- UUÜ OKUNUBÜKUDWIflObKOSTNAD Orapp 2 92 Klass b2 ry K.r/mz ry S usina B C D Totalt (färs till rad 302) BERÄKNING AV LÅNEUNDERLAG OCH PANTVÄRDE FÖR FINPLANERING OCH TOMTUTRUSTNING Ortskoefficient (ok) x tidskoefficien! (tik) F = belopp att fördelas efter fdy Mätenhet Mängd Läneunderlag bostäder lokaler Pantvärdes “ lokaler Summa Finplanering: friyta 15 kr/*z dook högst 3 000 kr/lgb Tomtutrustning: 10 kr/a2 ry dock högst 1 000 kr/lgh Uttag för raotorvännare: 200 kr/st F F Sunma x ok x tik (förs till rad 306) SANERINGSKOSTNADER Specifikation av kostnader för vilka saneringstillägg sökes Sökanden Fo Kostnader för trång arbetsplats förstärkning mot angränsande byggnader eller gator speciell utformning på grund av miljöskäl I i evakuering II h icke saneringsmogen bebyggelse III ni Summa kostnader Saneringstillägg totalt kr/m2 vy SAMMANSTÄLLNING 93 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 Våningsytor för framräkning av nedanstående belopp Bostäder vy nv Lokaler I läneunderlag vy m2 Läneunderlag bostäder lokaler Belopp för tont- och grund- beredningskostn Kr/m2vy------ Lokaler endast i pantvärde vy m2 Lokaler endast i pantvärde jämte pant- värdestillägg Summa vy m 2 Pantvärde summor Läges- och standard tillägg Räntetillagg rad 302, 303 Sanerings- * tillägg Del III " _______ Finplanering ooh tomtutrustning från rad 210 Byggnader (från blankett 623 rad 424): Hus 1 itt _Antal hus___ sammandrag 314 315 316 317 318 319 320 321 n ir Sanerings- 9 * tillägg Del I Kr/m^vy______ Sanerings- * tillägg Del II 11 _______ Engångsavgift för el energi (ej elvärme,högst 300kr pîr lgh) Konstnärlig utsmyckning (högst 7 kr/m2vy) Avgår: Kapitaliserad tomträttsavgäld 322 323 324 325 32é 327 Summa Räntetillagg 1 man »0/00 Avgår: lån eller bidrag, t ex barnstuga,** samlingslokal,^ del av invalidbostadsbidrag*** Summa * låneunderlag och pantvärde | Vinterbidrag ( från blankett 6.23 rad 425) Annat statligt lån eller bidrag, t ex barnstuga, samlingslokal, totalt invalidbostadsbidrag 328 329 330 331 332 Lokaler utöver pantvärde (motsvarande pantvärde) *Summa högst 40 kr/m2vy, se sid 2. **Avser _______ platser. ** »Avser extra lägenhetsyta. 1 Avser att täcka viss del av Övrigt Summa Differens ± Produktionskostnad (enligt blankett 691) räntemerkostnaden från färdigställande till slutligt beslut. FINANSIERINGSPLAN 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 Primärlån Sekundärlån Bostadslån Egen insats Bidrag Differens Summa kronor Sa Sa S :a Lån och egen Insats I procent och med belopp av : låneunderlag för bostäder lokaler .94 pantvärdestiliagg och lokaler I pantvärde pantvärde % % % % % % % % 100% % % % % % % % % 100«% Årskostnader (1 :a året) For lån och egen insats till bostadsdel (basannuitet x låneunderlag för bostäder) övrigt uppiånat och insatt kapital Tor.iträttsavgäld Driftkostnader, kr/m2 ly : bost ............ , lok (exkl bränsle och trappstädning) Summa kronor 0//o % % % % % % 100% % % % % % % % % Bostäder BESIKTNINGSMANNENS UTLATANDE kr/m2 bly 100% Lokaler Uppgiven prod-kostn Anm Vid besiktningen har jag haft följande handlingar tillgängliga _ _1 preliminär låneansökan samt lånebeslut ——i ritningar 1—, teknisk beskrivning 1 godtagna den ........................... [ godtagen den...................... Byggnadernas utförande och standard godtagbart utom i de —1 godtag- .—■ ej godtag- i—; avseenden som redovisas 1 bart ! ! bart j 1 i bilaga Husen ar avsynade och godkanda av byggnadsnämnden 1 ja 1 1 nej Tomterna har planerats i enlighet med situationsplanen ! ja 1 i nej Byggnadernas utformning och utrustning överensstämmer med uppgifterna i ritningar och teknisk beskrivning ZU ja CD nej Avvikelser : Riktigheten av här lämnade uppgifter från besiktningen betygas: Av Fo utsedd besiktningsman FÖRMEDLINGSORGANETS YTTRANDE Taxeringsvärde Byggnad (-er) Tomt fo tillstyrker för finplanering och tomtutrustning följande totalbelopp r—1 Taxeringsvärdet är uppskattat Taxeringsår: ................................. |__ | (då taxering ej skett) Enligt gällande föreskrifter erfordras .................. bilplatser per 100 Igh. För fastighetens................... bostadslgh erfordras....... bil- De erforderliga hyrorna 1 fastigheten överstiger de högsta hyror platser. För lokaler m m i fastigheten erfordras............ bilplatser 1—» som med hänsyn til! risk för __ 1 l'99er inom (__ | förlust bör komma ifråga Fo vitsordar riktigheten av sökandens sakuppgifter Kommunens tekniska kontroll utövas genom I Fo til'styrker framställningen .—, Fo avstyrker framställningen ____I om bostadslån |__ j (motivering lämnas i bilaga) Förmedlingsorganets underskrift Upplysningar i ärendet lämnas av (namn och telefon) Viss beräkning görs även i blankett 621 G. Posten finplanering och tomtutrustning (rad 306) finns detaljerad på raderna 205- 210, där det framgår hur stor yta som finplanerats, hur stor yta tomtutrustningen upptar samt hur många uttag för motor- värmare som finns. Däremot framgår inte vilka anordningar fin­ planeringen och tomtutrustningen avser. Rad 302 (tomt- och grundberedningskostnader) hämtas fran beräkningen pa raderna 201-204. Blankett 621 G upptar förutom pantvärdessammanställningen även en finansieringsplan för det projekt ansökan avser. Planen anger hur stor andel av den enligt pv-metoden beräknade in­ vesteringskostnaden som avses täckas med primärlån, sekundär­ lån, bostadslån och egen insats. I planen ingår även en redo­ visning av beräknade årskostnader under 1:a året, separerade för bostäder och lokaler. Årskostnaderna fördelas på kostnad "för lån och egen insats", "övrigt upplånat och insatt kapital", "tomträttsavgäld" samt "driftskostnader" (exklusive "bränsle och trappstädning"). För bostäder anges "årskostnad" per m , vilket avses motsvara byggherrens självkostnadshyra, exklu­ sive kostnader för bränsle och trappstädning. Uppgift om års­ kostnaderna ifylls numer sällan av lånesökanden. I blankett 621 G återfinns slutligen uppgifter om i vilken ort huset/husen är belägna, antal i ärendet ingående hus, sökan­ dens byggherrekategori, byggnadstid samt ett flertal yt- angivelser. De pv- och lu-belopp som i pv-sammanställningen anges per i ärendet ingående hustyp, beräknas med hjälp av blankett 623 G. (Se sid 97-100) Vid låneansökan ska låneunderlag och pant­ värde för varje i projektet ingående hustyp göras på denna blankett. Blanketten kan sägas vara utformad som en beräkningsmall. Beräkningen kan således göras i den ordning olika poster är upptagna i blanketten. För varje delpost anges en mätenhet, vars värde i ett aktuellt projekt fastställs med hjälp av ritningar. Det sålunda erhållna mätvärdet multipliceras där­ efter med i blanketten angivet ehhetspris för delposten ifråga. Blanketten utgör sammanlagt en beräkningsekvation med ca 150 variabler. En ifylld blankett med alla relevanta variabler ifyllda utgör därmed samtidigt en ganska fyllig beskrivning av det projekt låneansökan avser. Som framgår av blanketten är de olika delposterna grupperade efter ett antal huvud­ rubriker. Rad 101-108 är avsedda för olika ytmått i pro­ jektet, vilka används i de följande beräkningarna. LÄNSBOSTADSNÄMNDEN ooo o CO 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 Bl 623 FLERFAMILJSHUS BERÄKNING AV LANEUNDERLAG OCH PANTVÄRDE Lbondns dnr Bilaga till ett hus eller en hustyp K k 1967:552)Inkom till fo In*m till lbondn preliminär ansökan. IKommun/kommundel slutlig ; ÇiV 'fie ra låneärenden/ ^tapper fBrsta bealntet Länsbeteckning Fastighet/tomträtt till Låneärende/etapp "nr Hus litt Antal bostadslägenheter SCBss objekt nr Byggnadsyta Uppmätningar av ytor Våningsyta, våning; undervåning för lokaler i klass 1 o 2 Biutrymaesyta utgörande lokaler klass Hälften av biutrymmesyta för lokaler Summa för fördelning av gemensamma belopp vid F (fdy) Hälften av biutrymaesyta för lokaler i klass J o A Huvudaått: jIntal”trapphus ( i bredd, meter | Antal våning : längd, meter Bostäder MneunSi ------------------ ilag. ikäTer ii Lokaler. [Summa ■ eundeal endast i 4 pantKutie vy och biy Ann s 1 fi 2 i källarplan B » »[vy m2 i klass 3 o 4 åför bost j Övrig biutryamesyta Summa m2 vy och biy i huset för beräkning av vintertillagg och vinterbidrag T ....... .......... I . ; Ev lokaler ej ingående i låneunderlag eller pantvärde ! m2 vy L. biy vy + biy BELOPP GEMENSAMMA FÖR BOSTÄDER 0 LOKALER Låneunderlag och pantvärde Biytrymmesyta (biy) Källare oeh andpa hiy med behandlade ytor med golvbeläggning/grus, ej beläggning Utförande av enklare slag med golvbeläggnifig/grus, ej beläggning Mät- enhet Antal enheter Belopp per enhet .Sökanden kronor _______ J Fo Lbondn □ LJ LTQRQ2L 2 a Hbi / 120/90 XâMass/As to) Lägenhetsskiljande bjälklag Yttertak över_vy Tegel, plåt, asbestcemant. Hed underlagstak med inspektionsutrymne/utan sådant Papp, Annat material utan underlagstak mea inspektionsutrymme/utan sådant Värmeisolering, endast över vy (0,50~k ..................) x 40 Tttertakjjver bij, Alla material med Tnnertäk Och värmeisolering/enklare Skärmtak på byggnad/på stolpar Yttervägg vid vy .............. ..... -------- - •“ - Vikt over Lattare Fasadskikt avs 100 kg/mZ vägg fasadtegel o dyl, ädelputa 8 mm J___| j___| plåt, plast, btg-element a specialputd 1 [_ j enklare o tunnare puts, träpanel Värmeisolering, endast vid vy (0,50-k x 100 Yttervägg vid biy “ “ “ , 7 k - högst Oisole-Fasadskikt av: 0,80 rad fasadtegel o dyl, ädelputs 8 mm ___j .___ plåt, plast, btg-element m specialputa enklare o tunnare puta, träpanel ;___ Avdrag vid mer än 35 % fdnsteryta (se anvisning) / _ 90/60 2 ». yr 220 2 m Hbi 110/100 100/90 n / 70/50 2a Hba ! . 50/75 lm Vb / 260/240 9 / 25O/23O H / 240/220 n / 140/120 n / 130/110 i» U 120/100” — — Transports ohms 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 Låneunderlag och pantvärde Transport från rad 128 Skiljeväggar m m Brandgavel eller dilations fog Längsgående vägg mot takfall i inredd vindsvåning Yta av indragen entré (ej terrass) Gårdsbjälklag över uppvärmt utrymme/ej uppvärmt utrymme Trappor, bi33ar Våningahögt trapplöp Våningshögt trapplöp i brandsäkert avskild trappa Vindslucka med stege Källartrappa utvändig/samt för varje steg Hiss för högst 6 personer Stannplan till d;o Större hiss eller möbelhiss Stannplan till d:o Förberedelse för hiss i trevåningshus Mät- enhet Antal enheter Belopp per enhet Sökanden kronor Fo/lbondp kronor Q7 la Vb 100 i « I 100 : 2 j m Hbe 120 I n / 140/120 ......-..... ........... , st ... 1 ! 2500 ; I 1« 4000 « 3OO w / 200+100 ! H 28000 i n 4000 } ! n 34000 1 I tt 45OO i 1 4-....................... H 3000 T Värme- oph varmvattenprodugeraade anläggning 2Oljeeldning högst 2000 m fdy D:o, mer än 2000 m2 fdy, dels st j__at 2 n_ och dels m fdy Annat system, redovisad kostnad (högst 25 hr/m2 fdy) ^ _ Varmvattenberedning i kombination med direkt elvärme ;__■ Fjärrvärme, redovisad kostnad (högst 25 kr/m2 fdy) ^___ 2 m fdy 2 « m fdy Eggångsavg för el vid direkt elvärme (högst 12 kr/m2 ^ 40 30000 25 Ventilationsanläggning, skyddsrum.m m Frånluft (ventilerat utrymme) Frånluft med spiskåpa,, dock högst 800 kr per lgh m2Hbi 2 m vy Sopsuganläggning,äganderätt till hela anläggn, högst _2 _m vy 20 n_ inre del, högst tf 10 Normalskyddsrun för 0,5 atö, per gasfång st 6000 och för skyddsrumsyta m^Hbi 170 Normalskyddsrum för 1,0 atö, per gasfång st 7000 och Tör skydds rumsy ta 2m Hbi 200 Städrum med avloppstratt st 1000 Toalettrum med wc och tvättställ i biy n 1500 Sopsäcksväxlare w 1000 Dj 0 tillägg ner säck n 400 Takfönster över uppvärmd yta H 5OO ; ...................................... ....................................* SOMMA LAKEUNDERLAG OCH PANTVÄRDE (gemensam för bostäder och lokaler) 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 33* 335 336 337 BELOPP HÄRFÖRLIGA TILL BOSTÄDER Låneunderlag Balkcmg.m a Balkong, al tan Lo ft ging aed tillhörande ej uppvänd trappa Räcke eller ekan vid balkong nu... enhet lïtü------------ enhetar Belopp per enhet Sökandes kronor IS/lbondn------ kronor 120 98 « 120 la 120 mheter dels Fastighetstvättstuga a a Geaensaa tvättstuga för aer än tvä lägt st 5000 och dels per lägenhet Pisk-suganordning i städ- eller piskrua Fönsterdörr frän,lägenhet till terrass eller franskt fönster (högst en per lgh) Porttelefon Inredning och utrustning Väningstrappa i lägenhet Alter­ nativ Spiskåpa ned egen fränlufts fläkt nå 225 Frånluftafläkt i badrua eller fläkt i tork skåp/ tork run Kollektiva koapleaant: Matsal, dagrum, förbindelsegångar, servicepersonal Kök, toalettrum, badrua, bastu, läkamottagning lgh 500 st 10000 * 250 lgh 200 st 1000 -* 350 * 200 2 a Hbi 250 il 5OO husGemensamma utrymmen i biy 1 flerfaailjs (se anvisning} If 100 Utrymmen i biy i flerfaailjshus (se anvisning) a 100 Lägenhets förråd i samma plan som lägenhet (vy) avarag -100 Kylutrustning infogad i köksinredninger Tillägg för volya t o a 600 lit lit 1 ■ 1 i Frysdel i ovanstående ainst 100 lit/lgh Frysdel i en andra skåpenhet Fast duschutrustning i anslutning till badrua, toalett, tvättstuga e d (högst efi per lgh) ' lgh 200 ■ 5OO • 6OO i Anordning för tvätt i kök eller, badrua Anordning för tvätt i separat utryaae ( (se anvisning II 1000^ ! se anvisning) « 1) i ;1500 J ! Tvättaaskin, autoaatisk inklusive centrifug Torkskåp, t ork roa aed särskild uppvärmnings anordn Tvättlåda i bad- silar duschrum Golvutryame för tvättaaskin aed anslutning för el och vatten jaate avlopp D;o skåputryaae för diskmaskin Särskild golvbrunn (även för dusch) Centralantenn för radio och TY, ett/två uttag per lgh ! 1) I ^ * ! i 1500 1 * ! 500 s ! "■ i ! 300 ---------------------- 1 1 ■ t 1 300 ! j » ! 200 st j 100 I • / i 200/250 ! J r r. '■ 5 i ; ; ; SUMMA LÅlfEUHDSRLAQ OCH PA1TYÄRDE (belopp direct hän förligt till bostäder) ) Tillägg endast oa motsvarande kollektiv utrustning saknas KOD FÖR I.ÄGENHETSTYPER 99 1 Rum Il ! Köksutrymmen III Våla ull /mmen 1 2 3 4 5 6 1 rum (Uthyrningsrum U—1 etc) 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum 6 rum etc 1 2 3 4 5 6 kokmöjlighet saknas kokskåp kokvrå utan matplats kokvrå med matplats kök utan malplcts kök med matplats 1 2 3 4 5 6 toalettrum toalettrum med dusch badrum badrum och separat toalettrum badrum och seperet toaletlrum med dusch tvättställ LÄGENHETS5AMMANSTÄLLNING FÖR DOSTÄDER Lägenhet och tilih. uthyrningsrum med eget läger.hetsbolopp förteckncs på olika rader, sammanförs med klammer. I kolumnen ”antal Ich" betecknas huvudlägenhp* jämte uthyrningsrum som blott en enhet. Bostadslagcnhetsyta i huvudlägenhet (exkl utnyrningsrum), angea var ior si , 401 402 403 404 405 406 407 403 40? 410 411 4:2 413 Lägenhet litt nr Lgh-lyp Anlai Igh Yta per Igh bly m2 Antalxyla bly m2 Belopp por Igh kr Antal X belopp kr Fo/lbondn 1 1 II |lll Meriellägsn- hetsyte. m2 S:a ' Igh Summa bly m2 Summa kronor SAMMANSTÄLLNING AV EELOPP AVSEENDE HUSET parentes enger rad nr på resp blan- LöneunderlagSiffror inom kelt. F-belopp att fördela efter fdy. Bostäder Lokaler Lokaler en­ bart i Pv Summa Anm pantvärde 414 415 41b 417 418 419 420 Gru Rekonstruktion Hus, husdel ned källare by...,^..p2 x_40 kr Hus, husdel utan " by..............b2;2 20 k1 Separat garage, förråd by............... m2 2 20 kr Gemensamma belopp (fr denna blankett) .T 3 m..... dm » » ...... dm Lastkaj Fördelas på Låneunderlag Pant värde 140m2 Hbe m2 Hbe lm Im 100 » » 140 m2 Hbi m2 Hbi 500 » » 500 m2 Vn m2 Vn 350 m2 Hbi m2 Hbi 5/dm » » » m2 Hbe m2 Hbe 120 Summa kronor A B C=A+B Vy enligt ovanstående plus tillhörande entré- eller trapplan vid enbart lokaler: Lokaler i låneunderlag: .................... +....................=...................... m2 » endast i pantvärde.................... +....................=.......................rn2 Summa nv BILAGA 2 SÖ:s BLANKETT: "ÖVERSIKT ÖVER BERÄKNADE KOSTNADER m m" (gammal blankett) I SÖ:s gamla redovisningsblankett, som kommer att ersättas under 1973 är de beräknade kostnaderna uppdelade på fem huvudposter (A-E). Med beräknade kostnader avses uppgifter baserade på kalkyl på huvudhandlingar. Anbudspriser eller efterkalkyl redovisas ej. Punkt A, Byggnadskostnader, uppdelas på sju olika poster. Posterna a-e motsvarar i princip traditionell redovisning efter entreprenadåtaganden. Pör posterna c) "värme, sanitets- och ventilationsanlägg­ ningar" samt d) "elektriska anläggningar, rastsignalanord- ning, rör för rikstelefon, åskledare, skolradioanläggning m m" ska ej den del av de nämnda posterna som faller på utvändiga arbeten medtagas. Posten f) "oförutsedda utgifter" är ingen egentlig kostnadsbärare. Vilken typ av oförutsedda kostnader som avses framgår ej. Punkten g) "värdet av kommunal byggnad eller förvärvad annan befintlig byggnad, som avses att tagas i bruk för skoländamål" avser anskaffningskostnaden för bygg­ nad som skall byggas om till skolbruk. Summan av delposterna under A kallas "Summa byggnadskostnader". I denna summa ingår synbarligen inte kostnad för mark och dess beredning. Punkt B upptar "Avgående byggnadskostnader" med underrubriken a) "ej behovsprövade utrymmen, nedan specificerade" (ex badanlägg­ ningar, tandklinik, fritidslokaler, överdimensioneringar ut­ över skolans behov). Här görs således avdrag för kostnader som gäller utrymmen som ska användas för annat ändamål än undervisning. Vidare görs avdrag för b) "ej bidragsberättigade underhålls- och reparationsarbeten", vilket torde avse åtgär­ der i befintliga byggnader och som ej klassificeras som om- eller tillbyggnad. Avdrag görs likaså för skyddsrum. Summering av avdragsposterna a-c ger "Summa avgående byggnads­ kostnader", vilken dras från "Summa byggnadskostnader", var­ vid "Återstående byggnadskostnad" erhålls. Den sistnämnda summan är de av kommunen uppgivna byggnadskostnaderna för lokaler som är avsedda för skoländamål. Punkt C upptar "Ut­ vändiga arbeten", som är en summa av kostnaderna för "led­ ningar och planering, belysning, cykelstall, skärmtak, plantering m m" samt de delar av posterna c och d under huvud­ rubriken A som anses härröra från utvändiga arbeten. Punkt D upptar kostnader för inventarier till vilka statsbi­ drag kan utgå, vilket bl a i vissa fall gäller för första uppsättningen inventarier i skolan. Punkt E upptar "Befintliga skolbyggnader (lokaler), som skall ersättas", varunder upptas a) "rivningsvärdet av byggnad (byggnader)" samt b) "värdet av byggnad (byggnader, lokaler), som skall utnyttjas för annat än bidragsberättigat ändamål". Det framgår ej av redovisningen om bidragsärendet avser ett eller flera hus, om det avser ny-, till- eller ombyggnad eller en blandning av dessa åtgärder. Vidare finns inga anvisningar till blanketten, varför inne­ börden i de olika delposterna är opreciserad. 102 Bilaqa 3 103 Byggnadsföretag Kommun översikt över beräknade kostnader m. m. Sökanden SÖ A. Byggnadskostnader Kronor Kron< a) Byggnadsarbeten inkl. fast inredning ....................................................................................... b) Målningsarbeten ............................................................................................... c) Värme-, sanitets- och ventilationsanläggningar ...................................................................... (Utvändiga arbeten upptages under C. Arbetsbesparande maskiner såsom universal­ maskin och potatisskalningsmaskin i skolmåltidskök samt centrifug m. m. i skolkök upp­ tages ej.) d) Elektriska anläggningar, rastsignalanordning, rör för rikstelefon, åsk­ ledare, skolradioanläggning m. m................................................................................................ (Utvändiga arbeten upptages under C. Arbetsbesparande maskiner enligt c) samt be­ lysningsarmatur, centralradioapparat, högtalare och TV-mottagare upptages ej.) e) Konsulter, ritningar och kontroll................................................................................................... f) Oförutsedda utgifter ............................................................................................................. g) Värdet av kommunal byggnad eller förvärvad annan befintlig byggnad, som avses att tagas i bruk för skoländamål .......................................................................... h) ___ _ ______________________ Summa byggnadskostnader B. Avgående byggnadskostnader a) Ej behovsprövade utrymmen, nedan specificerade........................................ (ex. badanläggning, tandklinik, fritidslokaler, överdimensioneringar utöver skolans behov) b) Ej bidragsberättigade underhålls- och reparationsarbeten....................... c) Skyddsrum (antal platser st + st)........................................ Summa avgående byggnadskostnader Återstående byggnadskostnad SÖ */» 62 gg) 562 AB Hasse WTullberg, Sthlm — LH C. Utvändiga arbeten Sökanden Kronor SÖ Kronor 104 Ledningar och planering, belysning, cykelstall, skärmtak, plantering m. m. (ej upptagna under A) ........................................................................................ D. Inventarier Kostnader för inventarier till vilka statsbidrag kan utgå a) skolverkstad (verktyg, maskiner m. m.)....................................................... b) c) E, Befintliga skolbyggnader (lokaler), som skall ersättas a) Rivningsvärdet av byggnad (byggnader)....................................................... b) Värdet av byggnad (byggnader, lokaler), som skall utnyttjas för annat än bidragsberättigat ändamål............................................................................... den 19 På vagnar Anvisningar. Formuläret ifylles i samråd med byggnadssakkunnig person, lämpligen byggnadsföretagets arkitekt eller den som utfört kostnadsberäkningen. Kostnad anges i hela hundratal kronor. BILAGA 3 105 SÖ :s BLANKETT : EKONOMISK OCH TEKNISK REDOVISNING (ny blankett) Punkt A "Totalkostnad for hela projektet" omfattar a) "bygg­ herreomkostnader, fördelat på projektering samt administration m m", b) "tomtkostnader uppdelat på lösen av mark, utvändig planering samt anslutningsavgift för el, gas, vatten och avlopp". Punkt c) upptar "byggnadsarbeten, hus", d) "inred­ ning, hus", e) "vvs, hus" samt f) "el, hus". Utrymme finns för redovisning av totalkostnaden vid tre till­ fällen: kalkyl på huvudhandlingar, kontraktskostnader samt slutliga kostnader. Under punkten B upptas de delkostnader som ej är bidragsgrun- dande och som för jämförelse med bidragsunderlaget skall dras ifrån totalkostnad för projektet. De under A upptagna^kostna­ derna för tomt och inredning dras av i sin helhet. Pran bygg­ herreomkostnader dras kostnader som avser eventuella inräknade, förväntade prisstegringar samt för planläggning, speciella ut­ redningar och räntor. Från byggnadsarbeten dras kostnader av­ seende extraordinär grundläggning. De resterande avdragen av­ ser i huvudsak ej behovsprövade utrymmen (skyddsrum, bostäder, fritidslokaler m m). Dessa senare avdrag fördelas inte på de under A upptagna olika delposterna. Punkt C upptar värde av befintliga skollokaler, som inte längre ska användas för skoländamål. Under punkt D upptas kostnader för all utrustning som behövs för att bedriva den avsedda verksamheten. Blanketten är försedd med anvisningar för ifyllaren, vilka hänvisar till K-planens underkonton och till SPRI:s statistikplan. Innebörden i delposterna byggnadsarbeten, inredning och utrust­ ning är densamma som beskrivs i skriften "gränsdragning mellan byggnad, inredning och utrustning".1 I blanketthuvudet upptas vissa data om skolans volym och yta. Här anges behovsprövad nettogolvyta, sammanlagd totalyta samt den del av totalytan som avser lokaler utöver de behovs­ prövade samt eventuell medföljande ökning av biutrymmen (kapprum, toaletter, omklädningsrum etc). Vidare anges total byggnadsvolym samt den del av byggnadsvolymen som avser ej behovsprövade lokaler samt eventuellt medföljande ökning av biutrymmen. På blankettens första sida beskrivs de olika hus som skol­ projektet omfattar, husens funktion, om de är föremål för ny-, om- eller tillbyggnad, om källarvåning finns, antal våningar ovan mark, byggnadsvolym, total yta samt "kostnad" per hus. Kostnadsposten avser summan av byggnadsarbeten hus, vvs, hus samt el, hus. På samma sida finns även uppgift om när byggnadsarbetena på­ börjades och när de avslutades. Vid ombyggnadsprojekt ska redovisningen kompletteras med en rumsvis uppställd kostnadsspecifikation. ^Utgiven av SfB-sekretariatet för KBS, Lup, Spri, SÖ och UUH, mars 1969* publikation nr 4. Länsbokstav och kommun 1 lancfläggåroås' liåinii och* befattning EKONOMISK OCH TEKNISK REDOVISNING Datum 106 SKolbyggnads- företag Telcfonnt (även riktnr) Insänds ini'* Skolöverstyrelsen 1’ 3 10C -12 STOCKHOLM Uppgifter om skolenheten Byggnadsarbetena Påbörjades den Avslutades den Hus K = Källar­ våning Antal våning­ ar över mark Byggnads­ volym Total yta 4KostnadLitt , 2 Funktion 3NOT På vägnar. 1 J:a gängen i 2 ex med sidan l,2(kol 2) och sidan 4 ifyllda tillsammans med statsbidrngsansökan. 2:a gangen i 3 cx med sidan J,2(kol2o 4)ocli sidan 4 ifyllda sedan kontrakt skrivits och 3:e gängen i 3 ex med sidan l,2(kol2,4oo)och sidan 4 ifyllda senast o mån efter slutbesikming 2 T ex skolmaitidsiokaie-r, gymnastiklokaler, klassrum os v. Om i anläggningen vissa lokalgrupper saknas anges detta. Bestar anläggningen av flera hus bör en teknisk utskrivning upprättas fur varje byggnad. 3 N = Nybyggnad, O = Ombyggnad, T = Tillbyggnad. ■i kostnad för "Ac Byggnadsarbeten, iius", "Ae VVS, ims "Af El, bus" eni senaste redovisningen â sidan 2. R y g g kostnadsredovisning Behovsprövad nettogolvyta SÖ:s ant 107 Sammanlagd totalyta Total byggnadsvolym Därav totalyta för C h-m nedan - . --- -.- --- ---------------------------- —-------- ------------------------- Därav byggnadsvolym för B li-in nedan 1 2 3 4 5 Beräknad kostnad SÖrsjint Kostnad vjd tid- 1 punkt lör kontr. - ! skrivna ed Slutlig kostnad A Totalkostnad för hela projektet a Byggherreomkostnader Projekteringskostnader..................................... Kalkyldatum / 19 Kalkyld atum*- / 19 Kalkyldatum«* / 19 Övriga bvggherreomkostnader............. b Tomtkostnader Lösen av mark.................................................. Anslutn.avg för el,gas,vatten och avlopp... Utviindiga ledningar och planering............... c Bvmnadsarbeten. hus....................................... cl Inredning, hus »»*•»•••»••••••••••••*•••• c VVS, hus «•••••••••••••••«••••••••••••• f El. Itus Summa A B Avdrag a Byggherreomkostnader Ev inräknade, förväntade prisstegringar .... i i b Tomtkostnader................................................. c Byggnadsarbeten, hus Extra ordinära grundläggningskostnader........ g Förberedande åtgärder för beredskapssjukhus. h Skyddsrum (antal platser )............... 1 i Gemensam panncentral................................... 1 1 3 j Bostäder ( m ) — 3 k Fritidslokaler ( m ) .,. 3 3 m f ni ). Summa B Rest (A - B) C. Vätde av befintliga skollokaler................... i l D ftrustniiig........................................................—ET_ L . ^ _ 1 Datum for kostnadsberükningen 2 Datum för kontrakt, boställningsbrev c- d 3 Datum lör dt-u slutliga kostnadssamrnnnstäilningcn ANVISNINGAR Skolenhetens art och organisation avser stadium och antal paralleller e d (t ex/L 3p + M 2p + 1 spkl/, /M 2p + H 5p + 3 spkl/, El INS T ISO el i âk 1 h Ek So Te 120 el i åk 1 + övr 180 cl i åk 1/ eller enligt iokalbehovsprövningen), elevhem med antal platsar etc., Totalytn enligt definition i SÖ:s "Skolbyggnader" bil II. Totalyta för Bh-nt avser totalytan för lokaler utöver .de be­ hovsprövade samt ev medföljande ökning av biutrymmen, (kapprum, toaletter, omklädningsrum etc). Byggnadsvolym enligt definition i SÖ:s "Skolbyggna3er"bil H Byggnadsvolym för Bh-m avser byggnadsvolym för lokaler ut­ över de behovsprövade satnt ev medföljande ökning av bilut­ rymmen (kapprum, toaletter, omklädningsrum etc). Slutlig kostnad Iiär redovisas havda, fakturerade och beräk­ nade återstående kostnader vid en tidpunkt senast 6 månader efter slutbesiktningen. Siffrorna inom parentes efter respektive rubrik hänvisar till indelningen i K-planens underkontoförteckning fö: husbyggnadsarbeten. OBS att K-planens gruppering av de olika kostnaderna ej alltid överensstämmer med nedanstående. Så hör t ex "jord- c c'., bergschakming" i K-planen till "1 Tomtkostnader" men här till "c Byggnadsarbeten, hus". Under A_ redovisas samtliga kostnader inkl mervärdeskatt, för hela byggnadsföretaget fr o m förberedande utredningar tom fullt färdig anläggning. A Totalkostnad för hela projektet a Byggherreomkostnader Projekteringskostnader (03). Här upptas de kostnader bygg­ herren haft eller beräknas komma att få fö: arvoden till arkitekt och övriga konsulter m m. — Övriga byggherreomkostnader (01,02,04,05,07,08). Här upptas kostnader byggherren haft eller beräknas komma att få för t ex administration, programmering, planläggning, speciella utredningar, intern ränta,/grundundersökningT)— byggledning och kontroll, kopieringar, b Tomtkostnader Lösen av mark (11) avser kostnader för ton'tinköp. Anslutningsavgift för el, gas, vatten och avlopp (18). Utvändiga ledningar och planering (12,13,16,17,32,41) Här upptas rivningskostnader och övriga kostnader för tom tens iordningställande, (planering, avvattning, plantering, belysning, beläggning, cykelställ, stationära lekanordningar regnskydd in m) och för servisledningar för vatten, avlopp och el från tomtgränsen till byggnaden och, om anläggning­ en består av flera byggnader, även sådana ledningar mellan byggnaderna. c Byggnads arbeten, hus ( 14,15,21,22,23,24,5,6) Denna post skall innefatta alla kostnader för rena byggnadsarbeten inkl schakt och grundläggning, dvs i regel de kostnader byggnadsentreprenören vid delad entreprenad debiterar beställaren, d Inredning, hus (25,7) Här upptas kostnaden för sådan inredning, som enligt "Gränsdragning mellan byggnad, inredning och utrustning" (SfB-systcmet, mars 1069. Pub­ likation nr 4) hör till grupp "(80) Inredning, hus". Kostnader för konstnärlig utsmyckning upptas här. e VVS, hus (31,33,34,35,38, 6). Här upptas kostnaderna för värme-, ventilations- och sanitetsinstallationer, i regel de kostnader rör-, ventilations- och ev förekommande kylentreprenörer debiterar beställaren. Avgift för anslutning till fjäirvärmeverk eller del i gemensam panncentral i annan byggnad upptas under denna punkt. Även avgift för elanslut- ning vid elvärme upptas under denna punkt. f El. hus (42,43,44,5) Till denna grupp hör kostnader för elektriska installationer (även svagströms- och telesignal- anläggntngar) och hiss, i regel de kostnader el- och hiss- eritreprenörerna debiterar beställaren. Avgift för elanslutning vid elvärme upptas under "e VVS, hus". Under B_redovisas kostnader som, för jämförelse med eller beräkning av bidragsunderlaget, skall dras från projektets totalkostnad. B__Avdrag a Byggherreomkostnader Ev inräknade, förväntade prisstegringar. Har man vid be­ räkning av byggnadskostnaderna även kalkylerat med kom­ mande prishöjningar och kosmadsstegringar skall beloppen härför anges. Planläggning, speciella utredningar, räntor (01,02,04,08), 1 denna grupp redovisas kostnaderna för grundundersökning samt för sådana planeringar och specialutredningar som är att hänföra till allmän skolplanering, t ex utredning om befolkningsutvecklingen, långtidsplanering för skolbehovets utbyggnad. Kostnaderna för interna räntor upptas också här. b Tomtkostnader (11,12,13,16,17, IS,32,41). Här upptas summan av de kostnader som redovisas under Ab. c Byggnadsarbeten, hus Extra ordinära grundläggningskostnadcr (15). Här avses t ex paining. d Inredning, hus (25,7) Se under Ad. g Förberedande åtgärder för beredskapssjukhus. Ingår an­ läggningen i planeringen för beredskapssjukhus skall anges kostnaderna för de åtgärder som med anledning därav kun­ nat uppstå. i Gemensam panncentral. Om i anläggningen inläggs en panncentral avsedd att betjäna även andra värmeförbrukare, skall kostnaden för den del av panncentralen som ej er­ fordras för skollokalerna i den aktuella anläggningen redovisas. k__Fritidslokaler. Till fritidslokaler hänförs t cx gymnnstik- och idrottsanläggningar samt bibliotek utöver skolans behov, hobbylokaler. 1-m Här upptas kostnaderna för ev andra lokaler eller anordningar utöver skolans eller anläggningens eget behov, t ex om i en skola inretts ett kök avsett att betjäna även andra anläggningar än skolor. Kostnaden för den del som ej behovsprövats för skoln skall då uppges. C Värde av befintliga skollokaler. Om nybyggnaden er­ sätter skollokaler som ej länge skall användas för skolverk­ samheten skall värdet av desamma uppges. Härvid anges antingen det belopp för vilket byggnaden sålts eller det värde byggnaden åsatts vid värdering. Ingår annat än skol­ lokaler anges och frånräknas detta. D Utrustning. Här anges kostnaderna lör del. utrustning som erfordras för att den avsedda verksamheten skall kontra be­ drivas i anläggningen. Se även "Gränsdragning mellan bym: nad, inredning och utrustning" ined tillhörande förteckning. Ombyggnad. Vid ombyggnad skall redovisningen kompletteras med rumsvis uppställd . kostnadssp«.cifikation. Har en fasti u- nei niitöpis euer eijels lagiis i auspraK löt att byggas om till sitoia skall kopesKillingcn etter byggnadens andel av varJet upptas under "Aa Byggherreomkostnader". Icke bidragsberättigade utrymmen uppges. 109 - T c k n it k beskrivning (m = monteringsfärdigt, p pla«byggt) Huset in O. Mus litt (enl s 1) urnnu Schaktmassor, m° Utfyllnadsniassor. m3 Und ergrundens beskaffenhet 1 Berg 1 1 Grus | j Sand [ ] Lera 1 Grundläggningsdjup, m Morän Markförstärkning 1 lncen 1 f Paining Annat sätt Grundläggningssätt Direkt på | Annat sätt i Plintar 1 I Mel platta i 1 Sulor | i berg Grundmurar/källarväggar Betong- 1 Betong 1 1 Betongsten | | halsten \ | Lättbetong Annat material Bjälklag Bjälklag under källare........... lätt |m 1 1 P I Ibtß 1 |btg 1 1 trä ]stål Annat material Bjälklag under bottenvån .... Mellanbjälklag....................... Vindsbjälklag lätt |m ] Ip i |btg 1 1 btg 1 1 trä 1 stål lätt ! m 1 ]p 1 ]btg “btg 1 1 trä n □ stål lätt _I™ j 1p 1 (btg j |btg “i trä stål Bärande del(ar) j~~] Yttervägg_____ ________Cl Innervägg____________t i Pelarc v a g g a r Ytterväggar (k-värde............. ) Innerväggar, bärande............... Innerväggar, mellan under­ visningslokaler.......................... Innerväggar, övriga lätt fm Tin ! Ibtg ! ! btg 1 1 tegel 1 [trä | [stål Annat material lätt- 1 m Cl p [C btg Cl btg n tegel nträ_..Dtål lätt - fm ! fp 1 lbtc I j btg ! 1 tegel CM CMl lätt- Cm Cp Cl btg C btg fl tegel C1™ flstäl Ytskikt på yttervägg 1 Annat material j Trä/Lättbetong/Vanlputs j-[Uittmetall/Emaljerad plåt/Sandwichelem Keramiska plattor/ Granit/Blas 1 | Fasadtege 1/Ädelputs Ytskikt på innerv.agg I Annat material i Puts Cl Målning 1 1 Vävtapetsering | | Tegel___________________________________________________ _ Tak Takkonstruktion Taktäckning Takpannor £1e._.Djl btg lätt- TN Annat material tra stål CL i i papp HL Plåt K ök j Storkök för flera avnämare n Eget tillagningskök [ | Enbart uppvärmningskök ( [ Inget kök V ä rrn e , Ventilation, El Värme Pumpvarinvatten, ! Ihinipvarmvatten, fjätrvär i ! eget pannrum__________ 1 | Varmluft ’Ventilation I Tilluften mekanisk _ I | Frånluften mekanisk___ El Stiillverk ingår J ~| Transformatorstation ingår Miss ar 1 I Elvärme_ Kyld Befuktad j S j ä 1 v d r a gs v e n ti la r i on___ j ti 11 uft | ] t il luft Belysningsstyrka pa arbetsytor i lärosalar, antal lux Antal i BYGGNADSSTYRELSENS PR-DATABLANKETT BILAGA 4 110 Blanketten består av ett huvud med identifierings- och be- skrivningsdata samt två ytterligare avdelningar: en för pro­ duktdata (P) och en för resursdata (R) avseende det redovisade objektet. De redovisade objekten är inte nollställda med avseende på lo­ kala byggkostnadsvariationer. Vid jämförelse får därför juste­ ring med ortskoefficienten göras. Redovisningarna i hittills publicerade rapporter^ avser prisläget den 1.4.1966. I blanketthuvudet återfinns objektets verbala benämning samt dess kostnadskontonummer. Det senare är ett identifierings- nummer, som återfinns på alla till projekt hörande hand­ lingar. Vidare anges vilken sektor objektet hänförs till samt "prisläge", dvs vid vilken tidpunkt de angivna priserna är hänförda. Det redovisade objektet beskrivs med hjälp av två sifferkoder: "Produktkod, lokal" och "produktkod, byggnad". Produktkoderna avser att ge en koncentrerad information om ob­ jektets lokalsammansättning och byggnadstyp. Lokalsammansätt­ ningen beskrivs i en sifferkod i tre led, där varje led kan innehålla en eller flera siffror. Första ledet betecknar nytt- jarnas sektortillhörighet samt om byggnaden innehåller lokaler som är normala för respektive sektor. Andra ledet betecknar typen av huvudaktiviteter som kan vara speciella för en viss sektor. Treje ledets kod beskriver biutrymmen, exempelvis garage, pannrum, förråd. Ett kontorshus för centralförvalt­ ning med inslag av garage, affärslokaler, samlingslokaler och restaurang får t ex lokalkod: 11.0.2346. Även byggnaden har en sifferkod i tre led som beskrivning. Första ledet betecknar byggnadens våningsantal under och över mark samt plantyp. Andra ledet anger stom-, mellanväggs-, fasad- och produktionstyp. Tredje ledet i koden anger instal­ lationstyp. I blanketthuvudet anges även beräknigssätt (i regel kostnads­ beräkning på huvudhandlingar), beräkningsdatum, om byggnads­ projektet avser ny-, till- eller ombyggnad, vilken byrå inom KBS som handlagt projektet samt vilket län den färdiga byggnaden är belägen i. Vad de olika raderna i blanketten för P- och R-data avser be­ skrivs i avsnittet "Begreppsbestämningar" i KBS-rapport 13:3 ("Produkt- och resursdata"), vilket återges nedan. I begreppsbe­ stämningen refereras till KBS-anvisning nr 1 "Regler för yt- och volymberäkning" samt till kontoklasser i KBS:s interna bok­ föring. Intresserade läsare hänvisas till dessa dokument. Vidare kan påpekas att siffrorna inom parentes på bl a raderna R 1.51 - R 1.57 avser BDC-koder. BDC är ett beskrivningssystem för bygg­ nadsverksamhet, som utarbetats av Byggnadsindustrins Datacentral AB. Eventuella intresserade hänvisas till presentationen av systemet i publikationen "BDC-67" som utgivits av nämnda före­ tag. Produkt- och resursdata, KBS-rapport nr 13:2, aug -67 samt d:o nr 13=3* aug -69. 1 R 4 "Totalårskostnad." beskrivs ej i begreppsbestämningen. Frågan om hur årskostnaden ska redovisas är under utredning. Även om utrymme finns i blanketten har ännu ingen redovisning av årskostnader därför gjorts för något projekt. Den i anvisningarna till raderna P 2.21 - .27 nämnda förteck­ ningen över rumsgruppstillhörighet återfinns i PR-data-rappor- ten. Om man känner ytan och benämningen på ett visst rum, kan man med hjälp av förteckningen inplacera rummet i någon av rumsgrupperna 1-7- Den procentuella fördelningen av ett bygg- nadsobjekts rumsyta anges i PR-blahketten. PR -B LA NK ET T H US BYGGNADSSTYRELSER PRODUKT- OCH RESURSDATA HUS Objektets nr (ktonr) Benämning Sektor: Produktkod, Lokal Produktkod, Byggnad Beräkningssätt Prisläge Radnr P=Produktdata R=Resursdata Enhet °/o av P1 Byggnadsvolym. byggtid m3, mån P2 Totalyta (Ty) T-. .1 Ty över mark total våningsyta 1*— .2 Rumsyta (Ry) II. P2 .21 Rumsgrupp 1 relativ kostnad 0 1 VoO vo P2.2 .22 2 •** CO1 0***• .23 3 85-115 II. .24 4 116-175 H— .25 5 176-250 II. .26 6 251-400 II,. .27 7 401- II«, .3 Koimmikationsyta P2 .4 Servisyta It.. ■■ -5 Övrig yta W — P3 Typiskt våningsplan: Totalytä 12---- .1 Rumsyta P3 .2 Kommunikationsyta .3 Servisyta W. .4 Övrig yta w. •5 Löpaeter fasad per m2 totalyta a .6 Nominellt antal funktionsenheter per m2 rumsyta st P4 Antal funktionsenheter st P5 Genomsnittlig våningshöld dm R1 Total kostnad finansierad av byggnadsanslag tkr .1 Kkl 1 Indirekta kostnader kr/m2Ry R1 .11 11 Tomtkostnader M. R1.1 .12 12 Utredning •I — ll— .13 13 Projektering I*— R1.4—5 .18 18 övriga indirekta kostnader II. II. .4 Kkl 4 Direkta kostnader tomt + andel av kkl 2 M — R1 .5 Kkl 5 " " hus ♦ » WWW II. • 51 51 (19) Underbyggnad hus n. R1.5 .52 52 (23) Råbyggnad hus 11 _ II., .53 53 (39) Huskomplettoring ii. ll— .54 54 (49) Ytskikt hus it— «. .55 55 (59) WS-anläggningar ii. We- .56 56 (69) El- och transportanläggningar hus w— II _ .57 57 (79) Rumskomplettering hus ii. M — .6 Kkl 6 Endast resor, traktamenten (613, 623 «to) 11.. R1.4-5 .9 Kkl 9 Endast 997, Fö-statspålägg nmm R1.1—6 12.1 Kkl 5 Fördelad på: By kr/m2Ry R1.5 .2 WS II. II. ♦3 El II. H. R3 Jämförelsekostnader hus /Kkl 5 exkl BDC(19)/ R1 .1 Medelkostnad byggnadsvolym kr/m3 .2 totalyta kr/m2Ty .3 rumsyta kr/m2Ry .4 dominerande rumsgrupp n— .5 Byggnadsknuten kostnad (Bk) M— .61 Andel av R3.3 för (59) som är eo kostnad 11. R3.3 .62 Il M II II (69) M w n it We» R4 Total årskostnad kr/m2Ry .1 Driftkostnad per år för: WS ll — .2 El Nyb Tillb Omb Byrå £5 Åtgång av byggarbetskraft för hus R6 Total kostnad finannjerad av inrednlngsanslag kr/m2Ry 754 io 005 oo STOCKHOLM_____ Sverigehuset___ Adm.byggnad___ 11,0,5640 . 253-5433.23.__ N K-ber/huvudh 2P !K-ber/huvudh _2 730 10 Q2Q .00 . STOCKHOLM_____ .Ky Blåmannen__ 754 JO 001 00 STOCKHOLM Kv Murmästaren Ämb.byggnad___ STOCKHOLM Kv LoenFÖR­ VALT­ NING J69.6133.*3__. K-ber/huyudh .. 273^.5533.23._ N... .. K-_b£r/jauvudb.4..2P . 1.^.1968 RadnrMängd,kostnMängd,kostnMängd,kostnRadnr 18.040 18.700 178..... 1 .A 113 ... ; 13 1.528 1.602 3 BEGREPPSBESTÄM NIGAR 114 3 . -i PRODUKTDATA Radnr Text på PR- blanketten Begreppsbestämningar P1 Byggnadsvolym Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1, "Regler för yt- och vo- lyrnberäkning" P1 Byggtid Avser tid för byggplatsarbeten från byggstart till slutbe­ siktning. Eventuell förtill­ verkning av komponenter inräk­ nas således inte i byggtid P2 Totalyta (Ty) Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1 P2.1 Ty över mark total vånings- yta Beräknas för att få ett unge­ färligt mått på våningsyta vid jämförelser med stadsplanebe- stämmelser etc. "Över mark" i souterrängvåningar och liknan­ de definieras i enlighet med regler för beräkning av vå­ ningsyta P2.2 Rumsyta (Ry) Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1, Rumsyta i $ av totalyta är detsamma som utnyttjandetal P2.21 - .27 Rumsgrupp 1-7 Rumsytan fördelas här procen­ tuellt på rumsgrupperna 1-7* De olika gruppernas innehåll definieras med relativ funk- tiönsknuten kostnad. Rumsytans fördelning på rumsgrupper å- terspeglar förhållandet mellan olika utrymmens funktionsknüt- na kostnader (Fk) och motsva­ rande kostnader för ett tänkt normalrum av viss storlek och standard (observera, att detta normalrum är ïïkâ ?or âlïâ byggnader). Normalrummets relativa funk- tionsknutna kostnad har sålun­ da satts till 100 och använ­ des som basvärde. Funktionsknuten kostnad (Fk) innefattar "direkta kostnader hus + andel av kkl 2" till resp rumsyta för nedanstående. forts Radnr Text på PR- blanket ten Begreppsbestämning P2.21 - .27 Rumsgrupp 1-7 forts Byggnadsarbeten Material och arbeten med Omfattning Golv Sockel Innerväggar Ytterväggar Tak Sakvaror Undergolv, iso­ leringar, orsa­ kade av speci­ ell rumsfunk­ tion samt yt­ skikt Inkl ytskikt Bärande och in­ te bärande in­ nerväggar (halv kostnad till resp rumsyta), isoleringar, or­ sakade av spe­ ciell rumsfunk- tion samt yt­ skikt Isoleringar, or­ sakade av spe­ ciell rumsfunk- t.ion samt yt­ skikt Isoleringar, or­ sakade av spe­ ciell rumsfunk­ tion, undertak samt ytskikt Dörrar, fönster med mörklägg- ningsanlägg- ningar o dyl, fönsterbänkar samt rumskomp- lettering, inkl ytskikt VVS-anläggningar Anläggningar för Omfattning Avfall och förbränning Med undantag för sopförbrän- hingspanna, som även tjänstgör för uppvärmning forts 116 Radnr Text på PR- blanketten Begreppsbes tamning P2.21 - .27 Rumsgrupp 1-7 ! forts j i VVS-anläggningar Anläggningar för Omfattning Vatten och Apparatur med avlopp rörledningar och armatur inom resp rums- yta. Apparatur med rörledningar och armatur, som är placerad i servisutrym­ me, men betjä­ nar resp rums- yta Gaser Analog med vat­ ten och avlopp Kyla Kyl- och frys­ anläggningar med kompresso­ rer, rörled­ ningar och ar­ matur Värme Varmare med kopplingsled- ningar och ar­ matur Ventilation Luf tomsättning överstigande 7m3/m2 Ry, kyl- och be- fuktningsan- läggningar samt extraor­ dinära filtre- ringsanord- ningar El-anläggningar Anläggningar för Omfattning Samtliga anläggningar Apparater, led­ ningar och ljusarmatur, som är belägna inom och betjä­ nar enbart resp rumsyta Radnr Text på PR- blanketten Begreppshestämning ■ ■ 11 - P2.21 - .27 Rumsgrupp 1-7 Återstående "direkta kostna­ der hus + andel av kkl 2" exkl BBC(19)» således även funktionsknuten kostnad för kommunikations- och servis­ ytor. benämnes byggnadsknuten kostnad (Bk) och belastar samtliga rumsytor med lika andel. Normalrummets funktionsknutna kostnad har beräknats till 326 kr/m2 Ry (prisläge 1.4* 1966). Rummet antas ligga vid fasad, ha rumshöjden 2,70 m och en storlek av ca 15 nr. Standard för dess ytskikt följer i huvudsak KBS-anvis- ning nr 2, "Rumsbeskrivningar 1965”. Under punkt 4 finns en för­ teckning över olika rumsty- pers rumsgrupptillhörighet vid varierad rumsstorlek, baserad på inom styrelsen tillgängligt material P2.3 Kommunika- tionsyta Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1 P2.4 Servisyta Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1 P2.5 Övrig yta Beräknas enligt KBS-anvisning nr 1. Övrig yta är yta för väggar, pelare etc Typiskt våningsplan: Totalyta Typiskt våningsplan är ett plan, som upprepas i princip lika eller, då detta inte förekommer, som varit bestäm­ mande för objektets princip­ utformning P3.1 - .4 Rumsyta - Övrig yta Totalyta för typiskt vånings­ plan uppdelas på rumsyta, komrnunikationsyta, servisyta och övrig yta P3.5 Löpmeter fasad pe.r m^ total­ yta Avser typiskt våningsplan och ger viss uppfattning om kost- nadsbelastning av fasader etc P3.6 Nominellt an­ tal funktions- p enheter per nr- rumsyta Avser funktionsbelastning i typiskt våningsplan och anges endast i de fall, en sådan enhet kan bestämmas entydigt (t ex sängplats i vårdbyggnad forts Radnr Text på PR- blanketten Begreppsbestämning P3.6 Nominellt an­ tal funktions­ enheter per m^ rumsyta forts eller arbetsplats i kontors- våning). Med nominell avses det teore­ tiska antal, som erhålles, då viss standard tillämpas (t ex att kontorsvåning endast be­ står av arbetsplatser med mi­ nimistorlek i enpersonsrum). Uppgiften måste betraktas som ! osäker, innan generella och preciserade begreppsbestäm­ ningar skapats inom styrelsen i denna fråga P4 Antal funk­ tionsenheter Anges, då entydighet kan er­ hållas (t ex hel anläggning) P5 Genomsnittlig våningshöjd Avser att översiktligt ange, om någon markerad avvikelse finns från vad som kan be­ tecknas som "normal" vånings- höjd för objektet RESURSDATA Radnr Text på PR- blanketten Begreppsbestämning R1 Total kostnad finansierad av byggnadsanslag Avser samtliga kostnader, som belastar byggnadsanslaget R1 .1 - .9 Kkl 1-9 Avser uppdelning av total kostnad, finansierad av bygg­ nadsanslag, på kalkylklasser, enligt av styrelsen fast­ ställd kostnadskontoförteck- ning. Siffror inom parentes under kkl 5 betecknar BDC-koder. Kkl 2, som är indirekta kost­ nader för entreprenörer, redovisas inte särskilt. Des­ sa kostnader ingår istället här i kkl 4 och kkl 5« Direk­ ta kostnader tomt (kkl 4) an­ ges endast, då arbeten med tomt ingår i det objekt^ som redovisas R2.1 - .3 Kkl 5 fördelad på By, VVS och El Motsvarar styrelsens tidigare kalkylindelning och anges för att möjliggöra jämförelser forts Radnr Text på PR- blanketten Begreppsbestämning R2.1 - .5 Kkl 5 fördelad på By, VVS och El forts med äldre material och andra kostnadsanalyser. Kostnads­ ställe Omfattning By VVS El Inkl byggarbete för VVS och El Inkl del av "Rums- komplettering", exkl byggarbete Analog med VVS R3 Jämförelse- kostnader hus Avser kkl 5 exkl BDC(19)* dvs summan av funktionsknuten kostnad och byggnadsknuten kostnad (jmf definitioner för rumsgruppfördelningen). Jämförelsekostnader hus är summan av de kostnader, som direkt påverkas vid val av kvalitet och tekniska lösning­ ar. BDC(19)> "Underbyggnad hus", som innefattar bygg- platsbetingade kostnader, in­ går därför inte R3.1 - .5 Medelkostnad Anges per volym- och olika yt­ enheter och avser summan av funktionsknuten kostnad och byggnadsknuten kostnad samt betr R3.5 enbart byggnadsknu­ ten kostnad (observera, att detta är en förändring jäm- fört med tidigare utgåva av denna rapport) RJ.61 - .62 Andel av RJ.J för (59) resp (69) som är eo kostnad Avser kostnad för installa­ tioner, som betr den aktuella objekttypen är extraordinära (jmf punkt 2.1) R4 Total årskost­ nad Hithörande utredning frågor är under R5 Åtgång av byggarbets- kraft för hus Avser enbart arbetskraft, som är "ransonerad", dvs betong­ arbetare, övriga grovarbetare, träarbetare och murare R6 Total kostnad finansierad av byggnadsanslag Avser samtliga kostnader, som belastar inredningsanslaget. Anges endast, då styrelsen svarar för inredningen R48: 1973 Denna rapport avser projekt 265 vid Statens institut för byggnads­ forskning. Försäljningsintäkterna tillfaller fonden för byggnadsforskning. Distribution: Svensk Byggtjänst, Box 1403, 111 84 Stockholm Grupp: produktion Pris: 22 kronor Art.nr: ««00248 ISBN 91-540-2165-0