Det här verket har digitaliserats vid Göteborgs universitetsbibliotek och är fritt att använda. Alla tryckta texter är OCR-tolkade till maskinläsbar text. Det betyder att du kan söka och kopiera texten från dokumentet. Vissa äldre dokument med dåligt tryck kan vara svåra att OCR-tolka korrekt vilket medför att den OCR-tolkade texten kan innehålla fel och därför bör man visuellt jämföra med verkets bilder för att avgöra vad som är riktigt. Th is work has been digitized at Gothenburg University Library and is free to use. All printed texts have been OCR-processed and converted to machine readable text. Th is means that you can search and copy text from the document. Some early printed books are hard to OCR-process correctly and the text may contain errors, so one should always visually compare it with the ima- ges to determine what is correct. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 C M t- R23:1973 TEKNISKA HOGSKOIAN i LUND SEKTIONEN FOR VAG- oCM KM,EN BIBUQTEKET Avtalsfrågor vid över­ låtelse av gruppbyggda småhus Alve Anderberg Byggforskningen Avtalsfrågor vid överlåtelse av gruppbyggda småhus Alve Anderberg Antalet gruppbyggda småhus har under senaste årtiondet utgjort en allt större del av bostadsproduktionen. De avtals­ frågor som uppkommer vid överlåtelse av denna produktion är ofta av kompli­ cerad juridisk natur då avtalet som regel innebär en blandning av köp av fast egendom och entreprenad. Trots den mängd avtal som tecknas varje år har någon systematisk bearbet­ ning av frägekomplexet som helhet ej kommit till stånd. Denna undersökning omfattar i första hand en systematise­ ring av avtalsproblemens juridiska natur samt undersökning av gällande avtalspraxis. Undersökningen visar att avtalspraxis är mycket varierande även om det går att skönja vissa typavtal. Ur juridisk syn­ punkt är avtalen i stor utsträckning ofta av låg kvalitet till nackdel för parterna. Då förhållandena under vilka grupp­ husen överlåtes föga varierar finns det goda förutsättningar att standardisera avtalsvillkoren och därmed sanera inom området. En stor del av bostadsproduktionen i Sverige omfattar olika typer av småhus. Under senaste årtiondet har småhusens andel av den totala bostadsproduktio­ nen varit ca 30 % med smärre varia­ tioner. Detta innebär att 1970 byggdes ca 34 600 småhus. Småhusen byggs till stor del i grupp. Under senare år har gruppbebyggelser­ na svarat för ca 60 % av småhuspro­ duktionen, vilket motsvarar ca 20 000 enheter. Detta innebär att försälj­ ningsvärdet av de gruppbyggda små­ husen för närvarande är ca 2 miljarder kronor per år. Antalet gruppbebyggelser är ca 500 projekt per år, vilket innebär att antalet småhus per projekt är lågt, men projekt med mer än 30 småhus sva­ rar för ca 50 % av den totala grupp- husbyggnationen. Det är svårt att sia om den framtida utvecklingen. Mycket tyder på att antalet gruppbyggda små­ hus kommer att öka. För detta talar flera faktorer bl.a. det kommunala bostads- byggnadsprogrammet, statsmakternas in­ ställning till produktionen av mindre och prisbilliga småhus, arbetsmarknads- politiska faktorer m.m. Detta innebär att man även i framtiden kommer att producera omkring 20 000 gruppbyggda småhus per år eller däröver. Undersökningsmaterialet När det gäller gruppbyggda småhus är rättsförhållandet mellan köpare och säl­ jare mycket komplicerat. Då i de flesta fall huset överlåts med äganderätt är det av stort intresse för båda parter att klara och entydiga kontrakt upprättas. Under våren 1971 insamlades ett 50-tal olika kontrakt från ett 40-tal småhusprodu­ center av olika kategorier för att närma­ re studera rådande avtalspraxis. De ak­ tuella företagen producerade enligt egna uppgifter ca 8 700 gruppbyggda småhus per år, vilket motsvarar närmare hälften av den totala grupphusproduktionen. Det undersökta materialet kan därför sägas vara mycket representativt för da­ gens avtalssituation. En ny jordabalk (SFS 994,1970) samten mängd följ dförfattningar trädde i kraft den 1.1.1972. Det har beaktats i den ut­ sträckning de har betydelse för grupp­ husa vt alen. Tre principiella avtalstyper Rent principiellt kan avtalen med hän­ syn till gällande rättsregler indelas i tre huvudgrupper, nämligen — köp av fast egendom — köp av lös egendom — entreprenad Vanligtvis kan man inte räkna med ren­ odlade avtalsförhållanden, utan nor­ malt innehåller avtalet moment av två och ofta av alla tre huvudgrupperna av avtalstypen i ett och samma avtal. Vid försäljning av gruppbyggda småhus kompliceras avtalsförhållandena ofta av att de berör tre parter: köpare, säljare och entreprenör. Det kan då bli mycket svårt att tolka grupphusavtalet. Rubri­ ceringen av avtalet är i och för sig icke avgörande även om det kan underlätta avtalstolkningen. Eftersom de rättsregler som gäller vid köp av fast egendom och exempelvis entreprenad skiljer sig av­ sevärt ställs det stora krav på kon- traktsförfattarens juridiska kunskap. Det finns få prejudicerande rättsfall, beroende på att skiljedomsklausul ofta intages i avtalen. Därför är kon- traktsförfattaren (vanligtvis säljaren) of­ ta oviss hur avtalet kommer att tolkas vid en eventuell tvist och söker att skyd­ da sig i största möjliga utsträckning genom olika bestämmelser i avtalet Därigenom kommer lätt köparens skyddsvärda intressen helt i bakgrunden i den mån tvingande rättsregler ej tar över. Byggforskningen Sammanfattningar R23:1973 Nyckelord: avtalsfrågor, gruppbyggda småhus, överlåtelseformer, rättsregler, betalning, besiktning, garantiåtagande Rapport R23:1973 hänför sig till anslag E 762 från Statens råd för byggnads­ forskning till jur.kand., byggnadsingen­ jör Alve Anderberg. UDK 728.3:69.002 69.003.23 333.073.511 SfB A ISBN 91-540-2125-1 Sammanfattning av: Anderberg, A, 1973, Avtalsfrågor vid överlåtelse av gruppbyggda småhus. En­ treprenad eller köp av fast egendom. (Statens institut för byggnadsforskning) Stockholm. Rapport R23:1973,'128 s., ill. 24 kr. Rapporten är skriven på svenska med svensk och engelsk sammanfattning. Distribution: Svensk Byggtjänst Box 1403, 111 84 Stockholm Telefon 08-24 28 60 Grupp: produktion Tillämpade kontraktstyper De granskade kontrakten varierar myc­ ket sinsemellan såväl vad det gäller om­ fattning som till innehåll och utform­ ning. Men man kan skönja vissa särdrag med geografisk anknytning. Det finns tre principiella huvudtyper av kontrakt. De används nästan helt obe­ roende av i vilket byggskede man befin­ ner sig. Det förekommer att entrepre­ nadkontrakt används vid försäljningen även om bygget är helt avslutat. Endast undantagsvis används speciellt avpassa­ de kontrakt där köpet således avser en helt färdig produkt. Starkt schematiserat kan sägas att i Mellansverige används ett kontrakt som omfattar överlåtelse av viss fast egen­ dom med därpå under uppförande va­ rande byggnad, samt ett åtagande om att färdigställa byggnaden. Vanligen angives den fasta egendomens värde vid överlåtelsetillfället i köpekontraktet. Den­ na kontraktstyp används även inom andra delar av landet av företag med riksomfattande byggnadsverksamhet. I de fall där markägaren och entrepre­ nören är skilda juridiska personer används vanligen två kontrakt. Ett som endast omfattar marken, således den fasta egendomen, och ett ”entreprenad­ kontrakt” avseende byggnaden. Vanligt­ vis uppdelas inte alls kontraktssumman i entreprenadkontraktet på den lösa egen­ domens värde vid" avtalsslutet och på kvarvarande arbeten. Den tredje ofta använda kontraktsty­ pen är i och för sig mycket diskutabel. Säljaren-entreprenören använder här två kontrakt Ett omfattar enbart själva marken. Värdet på eventuell byggnad, som ingår i den fasta egendomen anges där inte. Det andra är ett entreprenad­ kontrakt som omfattar uppförande av byggnaden. Man kan på så sätt kringgå stämpelskatteförordningen och erhålla lägre lagfartsavgift. Ett sådant avtal är inte lagenligt och kan förklaras ogiltigt med stöd av nya JB 4:1. Gemensamhetsanläggningar i av­ talet Vid gruppbebyggelser förekommer ofta olika typer av gemensamhetsanlägg­ ningar. De kan anknytas till berörda fas­ tigheter på olika sätt. För säljaren har det som regel mindre betydelse vilken form som väljs, däremot kan det vara av betydelse för köparen icke minst ur funktions- och rättssäkerhetssynpunkt. Då man genom lag om vissa gemensam­ hetsanläggningar (LGA) kan tillgodose flertalet av de behov som är aktuella för stadigvarande bruk för anslutna fastig­ heter torde denna i normalfallet vara att föredraga. I de fall där ekonomisk för­ ening och servitut kommer till använd­ ning kan svårigheter uppstå om för­ eningens stadgar endast fyller lagens mi­ nimikrav och föreningens funktionsdug­ lighet inte beaktas. Vidare kan servi- tutsutformningen bereda svårigheter då man endast undantagsvis kan ålägga den tjänande fastigheten positiva presta­ tioner. Överlåtelse och tillträde Oavsett vilken kontraktstyp som an­ vänds och oberoende av om äganderätts- övergången skett tidigare skall vanligen tillträde till fastigheten ske vid tidpunkt då byggnaden är färdig invändigt för inflyttningen. Vanligen skall köparen ha erlagt hela köpeskillingen före tillträdet, vilket kan innebära att arbeten för betydande kostnader återstår utvändigt eller på gemensamhetsanläggningar. I enstaka fall har dock köparen rätt att in­ nehålla viss del av köpeskillingen för kvarstående arbeten. I samband med tillträdet besiktigas som regel fastigheten. Besiktningsförrät- tare utses på olika sätt, men vanligen av säljaren, och i vissa fall skall valet god­ kännas av något kommunalt organ. Sät­ tet att tillsätta besiktningsförrättare är i och för sig diskutabelt, även om det finns praktiska motiv och i flertalet fall fungerar det relativt tillfredsställande. Som regel söker man i kontraktet anknyta till AB 65 :s regler om besikt­ ningar varvid dess rättsverkningar får gälla. Garantiåtagande och garantitid I avtalsvillkoren ingår som regel vissa garantiåtaganden och garantitiden är vanligen ett år. Omfattningen av garan­ tin är mycket varierande och i vissa fall kan garantitiden redan vara utlupen då köparen tillträder fastigheten. I andra fall är garantin så utformad att byggna­ den måste ha verkligt allvarliga brister för att garantin skall kunna åberopas. Efter garantitidens utgång är säljaren endast ansvarig om felet beror på grov vårdslöshet. Denna friskrivningsklausul från säljarens sida är mycket diskutabel, i varje fall då det gäller dolda arbeten. I det enskilda fallet kan det för köparen leda till orimliga konsekvenser. Visserli­ gen kan domstolar och skiljemän tolka begreppet ”grov vårdslöshet” inom vida gränser, särskilt som säljaren infört fri- skrivningsregeln till sin fördel. I viss ut­ sträckning synes i praxis dock säljaren­ entreprenören vara benägen att även efter garantitidens utgång avhjälpa brister, som visserligen är allvarliga, men ändå inte orsakade av vårdslöshet. Enklare kontrakt för köparen önsk­ värda I många fall åberopas eller bilägges AB 65 i kontraktet varvid kompletteringar och avvikelser görs i detta. Då det gäller gruppbyggda småhus måste det med kraft ifrågasättas om detta, vid vanliga entreprenader utmärkta instrument har någon funktion att fylla. ABs syfte är ju att reglera förhållandet mellan två jäm­ ställda parter. Detta är som regel inte fallet då det gäller gruppbyggda småhus, utan köparen-beställarens enda och pri­ mära uppgift är att erlägga avtalad köpeskilling. I de fall då AB intages i kontraktet måste så avsevärda av­ vikelser göras från dessa bestämmelser att kontraktet blir mycket svåröverskåd­ ligt och svårtolkat. Man får risk för tvister. Därför bör inte AB 65 användas vid försäljning av gruppbyggda småhus. De allmänna avtalsvillkor, som erford­ ras kan utformas klarare och betydligt enklare på annat sätt. Anledningen till att man så ofta åberopar eller bilägger kontraktet synes vara att kontrakten upprättas av tekniker som är vana vid AB från normala entreprenadförhållan­ den. En annan viktig faktor är att ex­ ploateringsavtal med kommuner ofta förekommer vid gruppbebyggelse. Dessa kommuner påfordrar att AB används även vid försäljning av gruppbyggda småhus. Diffusa kontrollregler Då större delen av de gruppbyggda småhusen delvis finansieras med statliga lån kunde man förvänta sig att den kon­ troll, som myndigheterna påfordrar var klart och entydigt reglerad. Men det vi­ sar sig att de författningar som reglerar denna, är så vagt och allmänt hållna att det är svårt att ha dem som stöd för en meningsfylld kontroll om säljaren-entre­ prenören motsätter sig detta. Detta har medfört att berörda myndigheter tolkar författningarna mycket extensivt och ibland direkt överskrider sin behörighet och exempelvis begär in kontrakt mellan säljare och köpare för granskning. Otvi­ velaktigt skulle en ändring av reglerna för kontroll och granskning av statligt belånade småhus medföra en ökad rättssäkerhet för småhusköparen. Ny lagstiftning, nya avtalsvillkor Som synes förekommer vid de grupp­ byggda småhusen betydande problem­ komplex, varför avtalsfrågorna snarast borde få en enhetligare och mera till­ fredsställande reglering. Därmed skulle båda parters skyddsvärda intressen bätt­ re beaktas. Med hänsyn till statsmak­ tens intresse för småhusbyggandet kan man dock förvänta sig en lagstiftning inom området inom en icke alltför av­ lägens framtid. Även om en sådan kom­ mer till stånd är det inte säkert att samtliga frågor mellan säljaren och köparen regleras. Av denna anledning borde det ligga i producenternas intresse att enhetliga och neutrala avtalsvillkor utarbetades. För producentsidan skulle ett sådant initiativ utan tvivel medföra en betydande goodwill. Förkortningar: JB Jordabalken STF Svenska Teknologföreningen AB 65 Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installa- tionsentreprenader SFS Svensk Författningssamling UTGIVARE: STATENS INSTITUT FÖR BYGGNADSFORSKNING Rotobeckman Stockholm 1973 Group developments of single­ family houses - contracts Alve Anderberg In the course of the last decade, group developments of single-family houses have come to represent an increasingly large proportion of the total figures for housing production. Issues concerning contracts which arise in connection with the sale of these houses are legally speak­ ing often extremely complex, since as a rule the agreement in question involves a mixture of purchase of real estate and a contract covering the undertaking of specific works. Despite the vast number of contracts which are signed each year, no system­ atic analysis of this particular sphere has yet been undertaken. The primary pur­ pose of this study was to subject con­ tractual problems to systematic exam­ ination from the legal point of view and to investigate current practice as re­ gards contracts. Study subsequently revealed that com­ mon practice as regards contracts var­ ied widely, although certain standard forms of contract could be discerned. Contracts are very often of poor quality from the legal standpoint to the detri­ ment of both parties. However, since the forms of conveyance exhibit few varia­ tions in the case of group developments of single-family homes, there is ample scope for standardization of the terms of contracts and thus for making improve­ ments in conditions in this field. Much of the housing built in Sweden today is in the form of various types of single-family homes. In the last decade, single-family houses have made up about 30 % of the total housing produc­ tion figures with minor deviations. Thus, in 1970 some 34,600 single-family houses were constructed. A large number of our single-family houses are built in groups. In recent years group developments have made up approximately 60 % of the total number of single-family homes con­ structed. This means a current sales value of around Sw.Kr. 2000 million per annum for group developments of single-family homes. Approximately 500 group developments are started each year. This means that the number of houses per project is small. Neverthe­ less, projects involving more than 30 units are responsible for approximately 50 % of the total number built. It is diffi­ cult to forecast future trends. We have however sound reasons for believing that the number of houses forming part of group developments will increase. There are several factors which point to this, e.g. the municipal housing con­ struction programme, the Government’s attitude to the construction of smaller, less expensive single-family homes, fac­ tors connected with labour market poli­ cy and so on. This would indicate that we shall continue to produce around 20,000 or more houses in group devel­ opments per annum. Material studied The legal relationship between buyer and seller is extremely complicated in the case of group developments of single-family houses. As houses are as a rule sold, it is in the interests of both parties to ensure that contracts are clear and unambiguously worded. Some 50 different forms of contract were collect­ ed in the spring of 1971 from around 40 firms producing single-family houses of varying kinds. This was done to per­ mit detailed study of current practice as regards contracts. The firms studied produced according to the information which they themselves volunteered, ap­ proximately 8700 houses in group devel­ opments per annum, almost half of the total number in group projects. The ma­ terial studied is thus eminently represen­ tative of the present situation as regards contracts. A new series of land laws (SFS 994, 1970) and a number of related statutes came into force on 1st January 1972 and have been taken into consid­ eration insofar as they have a bearing on contracts for houses in group develop­ ments. Three basic types of contract Roughly speaking, the types of contract in use can be divided into three main groups in the light of present legislation. These are: — purchase of real estate — purchase of leasehold estate — work by contractor Asa rule, a contract will include not mere­ ly one of these alternatives, but items belonging to two and often to all three main groups of contract type in one and the same document. The situation in the case of sale of houses in group develop­ ments is complicated by the fact that contracts often involve three parties, i.e. buyer, seller and building contractor. Thanks to this, it can prove extremely difficult to interpret the exact terms of a contract involving a group development. The name given to the document is not in itself of decisive significance, al­ though it may make it easier to under­ stand the exact terms of the contract. Since the laws governing purchase of real estate and work by contract differ considerably, it is important that con­ tracts be drawn up by persons with a thorough legal knowledge of the field. National Swedish Building Research Summaries R23:1973 Key words: contractual issues, group developments of single-family houses, forms of con­ veyance, legal regulations, payment, sur­ veying, guarantees Report R23:1973 was financed by Grant E 762 from the Swedish Council for Building Research to jur.kand., bygg­ nadsingenjör Alve Anderberg. UDC 728.3:69.002 69.003.23 333.073.511 SfB A ISBN 91-540-2125-1 Summary of: Anderberg, A, 1973, Avtalsfrdgor vid överlåtelse av gruppbyggda småhus. En­ treprenad eller köp av fast egendom. Group developments of single-family houses — contracts. Contracts entailing construction of a building or purchase of a completed building. (Statens institut för byggnadsforskning) Stockholm. Re­ port R23:1973, 128 p., ill. Sw. Kr. 24. The report is in Swedish with summaries in Swedish and English. Distribution: Svensk Byggtjänst Box 1403, S-l 11 84 Stockholm Sweden There have been very few test cases due to the fact that an arbitration clause is very often included in contracts. This means that the person responsible for drawing up a contract (usually the seller) is often uncertain as to how it will be construed in the event of a dispute and therefore tries to cover himself as much as possible by incorporating var­ ious regulations in the text of the agree­ ment. It is thus often found that the in­ terests of the buyer are totally neglected unless the contract gives rise to legal action. Types of contract used The contracts examined varied consid­ erably both as regards scope and in re­ spect of contents and layout. Certain distinguishing features do, however, emerge for different parts of the coun­ try. There are basically three main types of contract and these are used with an al­ most total disregard for the phase which the project has reached. The forms in­ tended for agreements drawn up with contractors have been found to be used for the sale of property even when con­ struction operations have been complet­ ed. Only on a very few occasions had special contract forms been used in which it was made clear that the pur­ chase concerned a finished product. In cases where the owner of the land and the builder represent two separate corporations, two contracts are gener­ ally drawn up, one for the land (the real estate as such) and one for the construc­ tion operations (the building). It is not usual for the sum specified in the con­ tract referring to construction works to indicate the present value of the building and the value of the remaining works sep­ arately on signing the contract. The third type of contract commonly used leaves ample scope for discussion. In this case, the seller/contractor uses two separate documents. One covers the actual land in question and omits all mention of the value of any building forming part of the real estate. The other document is a contract concerning the construction of a building on the said land. It is probable that this type of contract is used primarily to cir­ cumvent the law on stamp duty and thus reduce the charge made for the title deeds. This procedure, in addition to being punishable, also involves a risk that the contract may be declared void under paragraph 4:1 of the new Land Act. Common amenities included in con­ tracts Group developments frequently include different types of common amenities which may be bound up with the proper­ ties concerned in various ways. The form of contract chosen is as a rule of little significance to the seller. It may, however, be important to the buyer, not least from the point of view of function and of legal rights. Legislation is norm­ ally the preferable means of ensuring that the interests of the buyer will be taken into account since it is thereby possible to satisfy most of the needs which may arise in conjunction with constant use of adjacent properties. In the case of economic associations and easement, difficulty may arise if the rules of the association only comply with the minimum requirements of the law and if the association is not suitably organized. An easement may also cause difficulties and an attempt should there­ fore be made tb avoid such arrange­ ments as far as possible. Sale and occupancy As a general rule, one can say that a buyer should be allowed to move into a house when its interior is complete. This applies regardless of the type of contract used and regardless of whether the title deeds have been transferred prior to this date or not Normally, the purchase price agreed upon must have been paid by the buyer before he can be permitted to take possession. This may mean that work on the exterior of the building on common amenities involving consider­ able cost still remains to be done. In certain cases, however, the buyer has the right to withhold a part of the pur­ chase price until the remaining opera­ tions have been completed. Properties are as a rule inspected prior to being taken possession of. A surveyor may be appointed in various ways. Usually, however, the seller arranges for this, and in some cases his choice must be first approved by a municipal body. The suitability of the method whereby surveyors are appointed is a debatable point despite the fact that there are prac­ tical motives behind it and that it works fairly satisfactorily in most cases. Guarantees and guarantee periods The terms of a contract as a rule include certain guarantees which are valid nor­ mally for a period of one year. The ground covered by guarantees varies greatly and in some cases the period for which a guarantee is valid has already expired when the buyer takes possession of the property. In other cases, the gua­ rantee is phrased in such a way that there must be very serious faults in the building in question for it to be possible to invoke it. On expiry of the period covered by the guarantee, the seller remains responsible only for faults due to serious negligence. This negligence clause inserted by the seller is also a debatable point, at least as regards concealed works. In isolated cases, it may cause the buyer an unjusti­ fiable amount of difficulty. Granted, the courts and arbitrators can interpret the term ”serious negligence” in a wide va­ riety of ways, in particular since sellers insert a negligence clause for their own benefit. It would, however, seem to be the accepted practice to a certain extent for sellers/contractors to be willing when the guarantee period has expired to rec­ tify faults which while being of a serious nature are not the result of negligence. Simpler contracts better for the buyer In many cases Appendix AB 65 is re­ ferred to or attached to the contract documents to accommodate any supple­ ments or deviations. It is extremely doubtful whether this measure, which has indeed proved excellent in the case of one-off contracts, is in fact of any real use for houses in group developments. The purpose of AB 65 is to adjust the relationship of two parties having equal rights. As a rule, however, this does not apply to group projects. In the latter case, the buyer/client’s only and prima­ ry funtion is to pay the purchase price agreed upon. If then Appendix AB 65 is attached to the contract, the deviations from the regulations must be so great that the contract becomes complex and difficult to construe. A risk of disputes arises and it is for this reason that AB 65 should not be used in conjunction with the sale of houses forming part of group developments. The general condi­ tions of contracts which are necessary can be rendered much clearer and simp­ ler by other means. The reason why AB 65 is so often referred to or append­ ed would seem to be that contracts are drawn up by engineers who are accus­ tomed to the use of AB 65 for one-off projects. Vague rules governing control In view of the fact that the majority of the houses forming part of group pro­ jects are financed in part by Govern­ ment loans, one might expect controls required by the authorities to be clear and specified in unequivocal terms. It would seem, however, that the regula­ tions governing this sphere are so vague and generally worded that it is difficult to apply them in trying to conduct mean­ ingful checks should a dispute arise with the seller/contractor. This has re­ sulted in a very loose interpretation of the law by authorities, occasionally in a manner which definitely exceeds their powers. They may for example require a contract between a buyer and seller to be submitted for scrutiny. There is no doubt whatsoever that a change in the rules governing control and inspection of single-family houses financed by Govern­ ment loans would bring greater security for buyers. New legislation, new contract condi­ tions Group developments of single-family houses incorporate a wide range of problems and it is for this reason that more uniform and satisfactory rules should be drawn up for contracts. The interests of both parties would be pro­ tected in so doing. However, in view of the Government’s involvement in the construction of single-family houses, we may expect new legislation in this field in the not too distant future. Neverthe­ less, even if new legislation is introduc­ ed, it is not certain that it will cover all the issues which may arise between sel­ ler and buyer. It should therefore be in the interests of the branch to see that a standard set of neutral contract condi­ tions are drawn up. Such an initiative would doubtless bring them a consider­ able amount of goodwill. UTGIVARE: STATENS INSTITUT FÖR BYGGNADSFORSKNING Rotobeckman Stockholm 1973 Rapport R23:1973 AVTALSFRÅGOR VID ÖVERLÅTELSE AV GRUPPBYGGDA SMÅHUS Entreprenad eller köp av fast egendom GROUP DEVELOPMENTS OF SINGLE-FAMILY HOUSES - CONTRACTS Contracts entailing construction of a building or purchase of a completed building av Alve Anderberg Denna rapport hänför sig till anslag E 762 från Statens råd för byggnadsforskning till jur.kand., byggnadsingenjör Alve Anderberg. Statens institut för byggnadsforskning, Stockholm ISBN 91-540-2125-1 Rotobeckman Stockholm 1973 FÖRORD Anledningen till tillkomsten av förevarande uppsats är att för­ fattaren i sin dagliga verksamhet i samband med besiktningar och tvister konfronteras med frågor, som härrör ur oklara kontrakt speciellt inom småhusbyggnationen. De avtalsproblem som uppstår, speciellt då det gäller gruppbe­ byggelser, är av komplex natur då det oftast omfattar dels köp av fast egendom och dels entreprenad. De skilda rättsinstituten regleras av helt olika rättsregler, vilket kan leda till helt olika resultat beroende på tidpunkten för avtalsslutet och av­ talets utformning. Denna typ av blandade avtal torde få allt större betydelse i framtiden icke bara då det gäller småhus utan även då det gäller olika former av total entreprenader. De för avtalstypen speciella problemen har i stort sett lämnats obe­ handlade i litteraturen och det är min förhoppning av förevaran­ de uppsats i någon mån skall bringa problemställningarna i blick­ punkten. Uppsatsen gör icke anspråk på att uttömmande behandla samtliga för avtalstypen principiellt viktiga frågor, utan tar sikte på att fästa uppmärksamheten på några för grupphusbyggandet viktiga problem. Den bör därför närmast ses som ett första försök till en systematisering av de grundläggande problemställningarna och som en undersökning av nuvarande avtal spraxis. Avsikten är att nuvarande i framtiden bearbeta frågekomplexet ytterligare. Uppsatsen vänder sig i första hand till jurister och byggfackmän som berörs av frågekomplexet. Den har utförts av undertecknad vid BYFA Konsult AB, Malmö, under våren och sommaren 1971, delvis med ekonomiskt stöd från Statens Råd för Byggnadsforskning för vilket författaren är mycket tacksam. Arbetet kommer även att redovisas genom dess försorg. Ett tack riktas även till STF:s Kontrakts- kommittés sekreterare, jur.kand. Alf G. Lindahl och jur. kand. Lars-Otto Liman, SBEF, för givande diskussioner och erhållet mate rial, ävensom till de företag som ställt material till förfogande Malmö i augusti 1971 Alve Anderberg INNEHÅLL 4 1 UNDERSÖKNINGENS MÅLSÄTTNING OCH OMFATTNING ....... 5 1.1 Något om terminologi .... 5 1.2 Gruppbyggda småhus .................. 6 1.3 Utvecklingstendenser .... 11 1.4 Undersökningsmaterialet . . 13 2 AVTALSPRAXIS VID FÖRSÄLJ­ NING ................................................... 15 2.1 Försäljningstidpunkt .... 15 2.2 Huvudtyper av kontrakt ... 16 2.2.1 överlåtelse av fast egen­ dom resp. tomträtt.....................16 2.2.2 överlåtelse av fast egen­ dom och bi avtal om entre­ prenad ............................................... 17 2.2.3 överlåtelse av lös egen­ dom ................................................... 18 2.2.4 överlåtelse av lös egen­ dom och bi avtal om entre­ prenad ............................................... 18 2.2.5 överlåtelse av fast egen­ dom och bi avtal om över­ låtelse av lös egendom och entreprenad......................... 18 2.2.6 Entreprenad..................................18 2.2.7 Sammanfattning över kon- traktstyper..................................19 2.3 Gemensamhetsanläggningar . . 20 2.4 Omfattning av tvister vid gruppbyggda småhus .................. 21 3 RÄTTSREGLER I SAMBAND MED KÖP OCH ENTREPRENAD .... 23 3.1 Köp av fast egendom 3.1.1 Kort rättshistori sk inled­ ning ................................................... 23 3.1.2 Vad är fast egendom? .... 25 3.1.3 överlåtelsens form och vill­ kor ................................................... 30 3.1.4 Felbegreppet vid fastig­ hetsköp ...........................................36 3.1.5 Äganderättsövergång mm ... 44 3.1.6 Rättigheter som tillbe­ hör till fastighet.....................48 3.2 Entreprenad...................................52 3.2.1 Entreprenadavtalets ingåen­ de, form och omfattning . . 57 3.2.2 Parternas ansvarighet ... 59 3.3 Köp av lös egendom......................68 4 ÄR AB 65 TILLÄMPBAR VID GRUPPBEBYGGELSER? ...................... 73 5 AVTALETS INNEHÅLL OCH DESS RÄTTSVERKNINGAR .......................... 82 5.1 Avtalet och dess föremål . . 82 5.1.1 Beskrivning av köpe- objektet.......................................... 84 5.1.2 Köpeskilling och betal­ ningsvillkor . ..............................88 5.2 Säkerhet för avtalets fullgörande...................................... 92 5.3 Tillträde och besiktning . . 94 5.4 Garanti och garantiåta­ ganden ...............................................98 5.5 Regler om hävning av av­ talet samt rätt till skade­ stånd ................................................. 101 5.6 överlåtelse av köpeobjektet .104 5.7 Gemensamhetsanläggningar . .106 5.8 Tvist på grund av avtalet . .109 6 MYNDIGHETERS INVERKAN PÅ SMÅHUSPRODUKTION....................... 112 7 DISKUSSION OCH SLUTORD . . .117 8 REFERENSER.................................... 119 8.1 Separata publikationer . . .119 8.2 Anonyma dokument uppställ­ da efter titel........................... 122 8.3 Anonyma dokument uppställ­ da efter beteckning...................123 8.4 Tidskriftsartiklar....................... 124 8.5 Opublicerade manuskript mm. .125 9 FÖRKORTNINGAR................................126 10 RÄTTSFALLSREGISTER....................128 1 UNDERSÖKNINGENS MÅLSÄTTNING OCH OMFATTNING En stor del av bostadsproduktionen i Sverige sker i form av olika typer av småhus. Dispositionsformen till dessa är varierandej men normalt äges byggnaden och marken, på vilken den är uppförd, av den som bebor fastigheten. I de större städerna förekommer ? dock tomträtt i relativt stor omfattning. I föreliggande uppsats skall tagas upp och diskuteras de problem som uppkommer då ett företag producerar eller låter producera småhus och sedan överlåter dessa med äganderätt eller tomträtt. De avtalsförhållanden som härvid uppstår är ofta av komplicerad juridisk natur och avtalet kan innebära köp av fast eller lös egendom, entreprenad eller olika kombinationer härav. De kompli­ cerade förhållanden, som uppstår vid dessa blandade avtalsformer har medfört att stor osäkerhet råder bland såväl köpare och säl­ jare som hos tekniker och jurister om vilka rättsregler som gäller i det enskilda fallet som i allmänhet. Dessa speciella förhållanden har icke tidigare behandlats i den juridiska litteraturen varför det synes önskvärt att problemen tages upp till behandling. Uppsatsen ger icke anspråk på att ut­ tömmande behandla alla de frågor, som är aktuella inom områ­ det utan bör ses som ett försök till systematisering av fråge­ komplexet och som en undersökning av hur nuvarande avtalspaxsis är inom området. Ej heller kommer arbetet att utmynna i ett kon­ kret förslag hur avtalen skall formuleras då detta måste avvä­ gas från fall till fall. Däremot kommer de principiella frågor­ na att behandlas så uttömmande som möjligt. 1.1 Något om terminologi Med gruppbebyggda småhus avses i detta arbete ett antal en- och 1. Med dispositionsform menas här och i fortsättningen äganderätt, tomträtt, nyttjanderätt i form av bostadsrätt och hyresrätt. 2. Se under 1.3 och 1.4. Se Industrins Byggutredning, 1968, Ny byggmarknad, produkt­ ansvar - konkurrens - kontinuitet, bil. 2, och Sandvik, T., 1966, Entreprensårr i s i koen, s 31 - 37. 3. tvâfamiljshus, antingen det är friliggande villor, kedjehus eller radhus och som uppföres som en enhet och omfattar minst två småhus. De gruppbebyggda småhus vars avtal sfrågor här kommer att behandlas gäller endast de, vilka uppstår då överlåtelse sker med äganderätt eller tomträtt. I det följande kommer av praktiska skäl att användas beteckningarna gruppbygge resp. småhus. Där missuppfattningar kan uppkomma används den full­ ständiga terminologin. Vidare kommer termen säljare att beteck­ na den som överlåter småhuset. I de fall där det gäller såväl köp av fast egendom som entreprenad användes den fullständiga beteckningen säljare - entreprenör, då denna är samma juri­ diska person och då det gäller köp av lös egendom och entrepre­ nad beteckningen entreprenör i de fall då termen säljare kan medföra missuppfattning av situationen. Vad det gäller den andra parten i avtalsförhållandet användes termerna köpare resp. köpare - beställare i motsvarande förhållanden. 1.2 Gruppbyggda småhus Småhusens andel av den totala bostadsproduktionen har under 1960-talet varierat mellan 28% och 31% av antalet färdigställda lägenheter. (Se tabell 1). Under 1969 utgjorde småhusens del 32% av den totalt påbörjade byggnationen.4 5Som framgår av tabell 1 och tabell 2 uppföres en allt större procent av småhusen i form av grupphus. Detta gäller framförallt den del som upp- 5 föres med statliga lån. 4. Se Ds in 1971:4. Vissa frågor rörande rationellt småhusbyggand PM upprättad inom inrikesdepartementet. Apr. 1971, s 9. 5. På grund av bostadsbyggnadsstatistikens uppläggning kan icke erhållas en exakt redovisning av antalet grupphus som uppförs utan statligt lånestöd. Se ex SOS. Bostadsbyggandet - 1969 - Del 2. Nybyggnad och rivning, s 16 f. Tabell I. Lägenheter efter förekomst och form av statligt stöd åren 1961 - 1969. Uppgifterna hämtade från Bostadsbyggandet 1969, tabell 1.7, s 27. Med statliqt stöd Bostadslån Ett bes 1 ut Två beslut1 Småhus Tota It Alla lägenheter 1961 20 436 18 571 1962 21 559 19 553 1963 23 182 21 080 1964 26 751 23 377 1965 27 575 13 082 10 790 1966 27 121 1 1 995 9 461 1967 28 305 1 1 743 1 1 733 1968 28 656 10 445 12 583 1969 31 699 10 876 12 669 I. Småhus som ej skall bebos av lånesökanden. Tabell 2. Nybyggnad antal lägenheter. Uppgifterna hämtade från Bostadsbyggandet 1970, s 3. MYBYGGNAD Tota 11 ÎStatligt lån ■Bostads lån Ett TvcP jbeslut beslut Annat statl. 1 ån Ej stat 1. 1 ån jAlla byggherrari 109843 1 1174 84918 864 12887 j Småhus 34617 1 1 174 14928 846 7669 ; Övriga hus 75226 69990 18 5218 Staten, landsting, kommun ; 1 Småhus 1405 357 836 212 ) Övriga hus 3372 414 18 2940 Allmännyttiga företag f Småhus 1456 1381 75 Övriga hus 40618 40567 51 Rikskooperativa företag Småhus 346 346 ; Övriga hus 14333 14292 41 Andra kooperativa företag Småhus 128 128 Övriga hus 2296 }• j 2296 Andra byggherrar Småhus 31282 1 1 174 12716 10 7382 Övriga hus 14607 12421 i 2186 I. Småhus som ej skall bebos av lånesökanden. För närvarande kan beräknas att ca 60% av det totala småhusbyggan­ det sker i form av gruppbyggnationer i definition som tidigare lämnats, vilket motsvarar ca 20.000 småhus.6 7 8 9 10 Det statistiska materialet över gruppbyggda småhus är ofullständigt men antalet enheter per projekt är relativt litet.^ Antalet pro­ jekt är omkring 500 om året. Den genomsnitts!iga storleken var så­ ledes 1967 endast 17 småhus per projekt. Enligt låneobjektstatis- tiken svarade dock projekt i storleken över 50 småhus för 30% och projekt över 30 småhus för ca 51% av antalet gruppbyggda småhus. Av den totala grupphusproduktionen med statligt bostadslån överläts 1967 ca 71% med äganderätt och ca 17% uppfördes på tomträtts- mark. Kostnadsutvecklingen för småhusen har under 1960-talet visat en relativt snabb stigning såväl vad det gäller produktionskostnad per lägenhet (se Figur 1) som vad det gäller byggnadskostnad per m2 lägenhetsyta (se Figur 2). En viss stagnation inträffade dock under senare delen vad det gällde byggnadskostnad/m . Produk­ tionskostnadsökningen under denna tid är dels att hänföra till ök­ ning av lägenhetsytan dels till ökning av tomt och exploate- ringskostnader.8 Sedan dess har kostnadsstegringen fortsatt, vil­ ket bl.a. framgår av bostadsstyrelsens värderingskoefficienter. Vid en genomsnittslig produktionskostnad av ca 135.000:- kronor per småhus innebär detta att det totala försäljningsvärdet av grupp­ husproduktionen för närvarande är bortåt två miljarder kronor. 6. Jmfr. även Carlsson, A, Nyländer, J-O, 1970. Skador och brister i småhus, Väg- och vattenbyggaren, 4. s 174 ff. 7. Se SOU 43, 1968, Upphandling av stora bostadsprojekt, s 27 f, och SOU 63, 1969, Rationellt småhusbyggande, s 12 ff. 8. Se SOU 63, 1969, s 17 ff. 9. Se Tillämpningsföreskrifter och anvisningar till Bostads- kungörelsen (SFS 532:1967), §41. 10. Storleksordningen kan jämföras exempelvis med var järn och stå I export som 1966 uppgick till 2,149 miljarder kronor enligt, Ekonomiskt samarbete över gränserna, 1968, sid 267. FIGUR 1 Uppgifterna hämtade från SOU 63:1969, faig. 1. Kronor/ lägenhet130 000 n 120 000- 110000- Grupp- byggda småhus90 000- 80 000 - 70 000 - Flerfamiljshus60 000- 50 000- 40 000- Produktionskostnad och bostadslägenhetsyta per lägenhet Gruppbyggda småhus Flerfamiljshus30 000- Kronor Kronor 59 000 90 60 600 88 68 800 92 68 200 92 76 300 99 81 700 103 93 000 105 105 900 107 117 600 108 uppgift saknas 126 400 112 41 700 41 50020 000- 41 500 44 000 48 600 53 800 60 60010000- 70 300 75100 73 300 72 800 1958 1959 1960 1961 1963 1964 1965 Produktionskostnader för lägenheter i gruppbyggda småhus och flerfamiljshus i exploateringsområden, åren 1958 - 1968. Statligt belånade lägenheter. Hela riket. FIGUR 2 Uppgifterna hämtade från SOU 63:1969, fig. 2. Byggnads- kostnad per m2 ly 1 000- 900- 800- 700- 600 500- 400- Byggnadskostnad per m2 lägenhetsyta och bostadslägenhetsyta per lägenhet 300- 200 100 - År Gruppbyggda småhus Flerfamiljshus - Kronor m2 Kronor m2 1958 594 90 605 64 1959 619 88 618 62 1960 680 92 629 61 1961 680 92 649 63 1962 695 99 675 67 1963 743 103 725 69 1964 820 105 775 73 1965 937 107 880 75 1966 990 108 924 76 1967 uppgift saknas 916 75 1968 999 112 939 72 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 Byggnadskostnader per m2 lägenhetsyta för gruppbyggda småhus och flerfamiljshus i exploateringsområden, åren 1958 - 1968. Statligt belånade lägenheter. Hela riket. 1.3 Utvecklingstendenser Under senare år har småhusbyggandet debatterats flitigt i såväl dagspress som fackpress och även statsmakterna och näringslivets organisationer har ägnat frågan stor uppmärksamhet bl.a. i sam­ band med upphandlings- och strukturfrågor. Utöver de tidigare nämnda utredningarna kan bl.a. nämnas SOU 20 (1968) Upphandling av byggnader, Del 1: Formerna., Pris- och Kartell frågor 1-2 (1970) Kataloghusmarknaden - struktur, konkurrens och utveckling 1962 - 1966., Riktlinjer Total entreprenad, 1971, (SBEF)., vartill kommer ett flertal utredningar från Statens Institut för byggnads­ forskning. Debatten har bl.a. gällt den framtida utformningen av småhus­ byggande, dess andel i den totala bostadsproduktionen, lägen- hetsstorlekar, beskattningsfrågor m.m. Utvecklingen har hitintills gått mot större lägenhetsstorlekar^ och högre utrustningsstandard. Detta medför en ökad boendekost­ nad speciellt i början av lånetiden, i synnerhet i hus, som icke finansierats med statliga paritetslån. Statsmakternas inställning är att denna tendens skall brytas och en kraftigare inrikt- 12ning skall ske på mindre och prisbilligare småhus (2-4 r o k). Hur utvecklingen kommer att bli i framtiden för grupphusbyggan­ det är svårt att sia om. Studerar man det kommunala bostadsbyggnads- programmet för perioden 1971 - 1975 finner man att det totala småhusbyggandet under perioden kommer att omfatta ca 196.000 lägenheter varav grupphus ca 104.000, således i runda tal ca 20.000 per år. På grund av vissa ofullkomligheter i materialet 11. Se fi g I. 12. Se In 4, 1970, s 8, angående chefens för inrikesdepartementet ut talande i 1970 års statsverksproposition och statsutskottets uttalande nr 50, 1970, även s 23 f, jfr. även SOU 63, 1969, s 60. 13. Opublicerat, uppgifterna har ställts till förfogande av Bostadsstyrelsen. torde grupphusens andel bli högre procentuellt sett, förmodligen ca 60% av totalproduktionen. Detta skulle således innebära att antalet småhus skulle öka, vilket även vissa andra faktorer pekar på. Kostnaden för ett styckebyggt småhus är ca 10% högre än för ett motsvarande gruppbyggt.^ Vidare torde det ökade kommunala engagemanget innebära en styrning mot gruppbyggnationer."15 Även arbetsmarknadspolitiska skäl talar för en ökning av gruppbyggan­ det.16 Gruppernas storlek är av stor betydelse för småhusbyggan­ dets utveckling. Det i SOU 63 (1969) skisserade förslaget om bl.a. interkommunal samverkan om projekt i storleksordning om 200 - 300 hus, som byggs under en treårsperiod är i och för sig intres­ sant, men torde dock i och för sig icke medföra den önskade eko- 17 nomiska utvecklingen. Herrar Källenius och Blomgrens särskilda1 g yttrande är mycket beaktansvärt. Dispositionsformen, äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt torde även vara en faktor av betydelse för grupphusbyggandets utveckling i framtiden. Bibehålles den hittillsvarande dominerande formen, äganderätt kan detta få vissa negativa biverkningar ur samhälls­ ekonomisk synpunkt. Dessa torde dock kunna elimineras genom en lämpligt utformad expropriationslagstiftning och en rättvisande fördelning av de totala samhäl1sbyggnadskostnaderna samt en över- 19syn av de kommunala avgiftsuttagen. Statsmakternas möjligheter 20till styrning av dispositionsformen är här mycket stora. 14. Härvid har bortsetts från insatsen av eget arbete, se SOU 63, 1969, s 81. 15. Se SOU 63, 1969, s 51 ff, s 86. 16. Se SOU 43, 1968, s 31, SOU 63, 1969, s 92 och även SOU 33, 1970, Medel för styrning av byggnadsverksamheten. 17. Se In 4, 1971, s 33 och utdrag ur remissyttranden, s 18. 18. En intressant jämförelse mellan svensk och amerikansk byggnads verksamhet, bl.a. småhus erhål les i "USA bygger: insyn i ameri kanska byggnadsföretag", 1970. 19. Jfr. In 4, 1971, s 28, se även SOU 63, 1969, s 93. 1 pågående Bostadsbeskattningsutredning undersökes förnärva­ rande möjligheterna att ernå likartade skatteeffekter för bo­ stadsrätts innehavaren som för småhusägaren. 20. Vid gruppbyggda småhus, som överlåtes med äganderätt är ansvars­ förhållandena köpare - entreprenör - leverantör av mycket stor betydelse. Denna fråga har berörts i In 4 (1971) s 30, varvid ansetts att en översyn av den civil rättsliga regleringen torde bli 21ofrånkomlig. Till denna synpunkt ansluter sig undertecknad oförbehållsamt. 1.4 Undersökningsmaterialet För att erhålla en klar bild av nuvarande avtalspraxis vid för­ säljning av gruppbyggda småhus har under våren 1971 införskaffats ett större antal kontrakt från olika småhusproducenter och sälj- organisationer av olika typer. Det insamlade materialet omfattar ett 50-tal kontrakt från ett 40- tal olika säljare. De erhållna kontrakten avser småhus, vilka för­ sålts eller färdigställts i huvudsak under 1970 och 1971. I sam­ band med kontrakten har även erhållits vissa uppgifter om tid­ punkt för försäljning, produktionens storlek, tvister, gemensamhets- anläggningar m.m. Förutom ovannämnda kontrakt har ytterligare ett 20-tal kontrakt, i huvudsak härrörande från perioden 1964 - 1970 granskats. I det följande där det angives procenttal eller statistiska uppgifter etc. bygger detta på det under 1971 införskaffade materialet, där ej annat angives. Några större principiella skillnader mellan tidi­ gare kontrakt och de nuvarande använda föreligger icke. De företag och säljare vilka ställt undersökningsmaterial till för­ fogande producerade eller försålde enligt egna uppgifter ca 8.700 småhus/år, varför undersökningsmaterialet måste anses som mycket representativt för dagens avtalssituation, då det representerar närmare hälften av den totala grupphusproduktionen. Visserligen bygger siffrorna på företagens egna uppgifter, men några större felaktigheter torde icke förefinnas. 21. Se även Byggforskningsinstitutets synpunkter s 17 och jfr. Ny Byggmarknad, 1968, bil. 2. Enligt erhållna uppgifter var ca 7.800 uppförda med statliga lån och ca 900 utan statliga lån. Av vad som framkommit användes i stort sett samma kontrakt i båda fallen, endast de justeringar gjordes, som var betingade av anknytning av försäljningspriset till de långivande myndigheternas beslut. Av tillgängligt siffer­ material framgår att de icke statsbelånade grupperna var relativt små. Av ovan angiven produktion hänför sig ca 3.500 småhus till kom­ munala och allmännyttiga företag och resterande del, ca 5.200, till den privata sektorn. Härvid är dock att beakta att en stor del av den privata sektorns produktion sker på kommunal mark genom olika typer av exploateringsavtal, vilket gör att de kommu­ nala organen kan utöva ett avgörande inflytande på kontraktsutform­ ningen. Några större principiella skillnader mellan de kontrakt, som de kommunala och allmännyttiga företagen använder och den pri­ vata sektorns föreligger icke. Någon skillnad kommer därför icke att göras mellan dem i fortsättningen. Däremot är det intressant att notera att vissa till sparbankerna anslutna försäljninysorgan använder kontrakt, som till vissa delar är avsevärt fördelaktigare för köparen än genomsnittet. Av undersökningsmaterialet framgår att ca 40% av småhusen, som ovan hänförts till den kommunala och allmännyttiga sektorn, byggs på 22 tomträttsmark till sin huvudsakliga del i de tre större städerna. 22. Resultatet stämmer väl med tidigare erfarenheter om tomt­ rättsinstitutets svårigheter att sia igenom. Se även Prop. 20, 1970, del B I, s 408. 15 2. AVTALSPRAXIS VID FÖRSÄLJNING Under denna rubrik skall behandlas de granskade kontraktens for­ mella juridiska natur. Denna kan variera beroende på äganderätten till den fasta egendomen, tidpunkt för försäljning m.m. Vidare skall redogöras för hur frågan om gemensamhetsanläggningar löses, uppgiven omfattning tvister på grund av avtalet samt hur dessa skall lösas. Under följande avsnitt kommer att behandlas kontrak­ tens innehåll och dess juridiska betydelse. 2.1 Försäljningstidpunkt Tidpunkten för försäljningen har avgörande betydelse för avtalets juridiska innebörd. Undersökningsmaterialet ger vid handen att över 90% av grupphusen försäljes innan dessa är färdigställda för inflyttning. De fall där avtalsslut sker efter färdigställandet kan i stort sett hänföras till två kategorier. Dels där byggnatio­ nen sker på tomträttsmark och försäljningen sker av kommunen, ca 15% dels till företag som i större skala bedriver industriella tillverkningar av s.k. monteringsfärdiga småhus och liknande, ca 55%. Orsaken till att den senare kategorin företag har större procentuell försäljning efter det att byggnaderna färdigställts torde bero på olika faktorer, bl.a. önskemål om att avtalet helt rubriceras såsom köp av fast egendom, vidare att företagen bygger på egen mark i mindre orter, där efterfrågan är begränsad och möj­ ligheten till tidig försäljning mindre. Någon skillnad i försälj­ ningstidpunkt som beror på äganderätten till marken synes icke va­ ra för handen. Anledningen till att försäljningen regelmässigt sker i ett tidigt stadium torde bero på flera faktorer, såsom stor efter­ frågan, i synnerhet i de större tätorterna, mindre risk för säl­ jare att belastas av räntekostnad för färdigställda men osålda hus. För köparen medför det fördelar genom lägre lagfartskost­ nader J större möjligheter att påverka utförandet i den utsträck­ ning kontraktet så medger. Ett flertal av dessa faktorer kommer att behandlas längre fram. Se under 3.1.5 vid not 6!. 2.2 Huvudtyper av kontrakt Med hänsyn till försäljningstidpunkt samt äganderätten till mar­ ken borde rent principiellt följande kontraktsvariationer förelig­ ga. 21. överlåtelse av fast egendom resp. tomträtt. 3 2. överlåtelse av fast egendom och biavtal om entreprenad. 3. överlåtelse av lös egendom. 4. överlåtelse av lös egendom och biavtal om entreprenad 5. överlåtelse av fast egendom och bi avtal om överlåtelse av lös egendom och entreprenad. 6. Entreprenad. Nedan kommer att redogöras i vilken utsträckning de principiella kontraktstyperna användes och i vilken utsträckning dessa är ren­ odlade. 2.2.1 överlåtelse av fast egendom resp. tomträtt I ca 25% av de undersökta kontrakten användes separat köpekon­ trakt för tomtmarken. I dessa angavs i regel endast köpeskillingen för tomten. Jämför man köpekontrakten med tillhörande entreprenad­ kontrakt finner man att byggnationen i ett flertal fall var på­ börjad och i vissa fall byggnaden i det närmaste inflyttningsklar av vad som kan utläsas av angivet inflyttningsdatum. Detta även i de fall där tomtmarken ägdes av samma företag som ägde den under uppförande varande byggnaden. Arrangemanget torde i dessa fall en­ dast vara betingat av intresset att köparen skall kunna kringgå bestämmelserna i Stämpel skatteförordningen och på så sätt få läg­ re kostnad i samband med att köpet lagfares. 2. I fortsättningen kommer inte tomträtten att behandlas som ett separat fall då i stort samma regler gäller som vid överlåtelse av fast egendom. I de fall då avvikande regler gäller, som är av betydelse, kommer dessa att behandlas. 3. Med biavtal avses här och i fortsättningen avtal som tillkommit före eller samtidigt med köpslutet och som ur innehåll syn­ punkt är oskiljaktigt förenat med köpet. Se även Vahlén, L, 1968, Fastighetsköp, s 80 if. Denna typ av avtal förekommer regelmässigt då tomtmarken äges av kommun eller av särskilda fastighetsbolag och bebyggelsen sker ge­ nom en entreprenör på grund av exploateringsavtal eller intresse­ gemenskap mellan det markägande bolaget och entreprenören. I dessa fall intages i köpekontraktet förbehåll (biavtal) om att entre­ prenadkontrakt skall tecknas samt att köpebrev ej utlämnas förrän samtliga åtaganden enligt båda kontrakten fullgjorts. Vidare inta­ ges som regel förbud att söka lagfart på enbart köpekontrakten. Denna avtalstyp hör dock närmast hemma under 2.2.2 eller 2.2.5 nedan. Även i de fall där överlåtelse av tomträtt föreligger är dessa vanligen anknutna till åtagande av upplåtaren eller överlåtaren att färdigställa under uppförande varande byggnad. Således kan noteras att några kontrakt, som utarbetats i direkt syfte att avse överlåtelse av fullt färdig byggnad inkl. tomt­ mark icke förekommer i någon större utsträckning. I de fall där avtalsslutet sker efter byggnadens färdigställande användes tydli­ gen oftas kontrakt av typ 2.2.2 eller 2.2.5. 2.2.2 överlåtelse av fast egendom och bi avtal om entreprenad. Denna avtalstyp kan sägas vara en av de principiellt viktigaste då det gäller gruppbyggda småhus. Det grundläggande för denna kont­ raktsform är att äganderätten till marken och den därpå påbör­ jade byggnaden är i samma ägares hand. Även i de fall där separat köpekontrakt användes för tomtmarken som är i säljaren - entre­ prenörens hand är denna avtalstyp den juridiskt riktiga. (Se vad som ovan angivits under 2.2.1). Denna kontraktstyp användes till övervägande del såväl då det gäller antalet kontrakt, ca 50%, som volymmässigt avseende antalet hus, ca 75%, av de småhus som omfattats av undersökningen. Under denna rubrik kan även hänföras de fall då marken överi åtes till köparen med förbehåll att entreprenadavtal skall tecknas med tredje person och entreprenaden ännu icke är påbörjad. Detta fall medför icke några särskilda komplikationer och kommer därför icke att behandlas speciellt. 2.2.3 Överlåtelse av lös egendom Detta fall torde .ytterst sällan förekomma, då det förutsätter i sin renodlade form, att byggnaden är färdigställd och överlåtel­ sen endast gäller denna. Normalt torde även här föreligga någon form av bi avtal beträffande marken. Regelmässigt torde detta vara någon form av markupplåtelse i form av arrende. Detta kan exempel­ vis förekomma i de fall där tomträttsbildningen icke avslutats in­ nan byggnaden färdigställts. Vidare förekommer den i fall då det gäller fritidsbebyggelse, vilka förhållanden icke kommer att be­ handlas här. 2.2.4 överlåtelse av lös egendom och bi avtal om entreprenad Förutsättningen för denna avtalsform är, att byggnaden ännu icke är fullt färdigställd och avtalet innebär ett åtagande att färdig­ ställa denna. I övrigt hänvisas till vad som anförts under 2.2.3. 2.2.5 överlåtelse av fast egendom och biavtal om överlåtelse av lös egendom och entreprenad. Denna avtalsform torde jämte den ovan under 2.2.2 nämnda, vara den, som är av störst betydelse då det gäller gruppbyggda småhus. Avtalet innebär rent juridiskt överlåtelse av äganderätten till marken (resp. överlåtelse av tomträtt), samt i samband härmed bi­ avtal med tredje person om överlåtelse av under uppförande varande byggnad jämte åtagande att färdigställa denna. Denna form förekom­ mer regelmässigt då kommun eller annan än entreprenören äger den mark på vilken byggnaden är undr uppförande. (Se även vad som anförts under 2.2.1 ). 2.2.6 Entreprenad I det granskade materialet ingående entreprenadkontrakt har regelmässigt intagits förbehåll att kontraktet gäller endast under förutsättning att köpare - beställare förvärvar den mark på vil­ ken byggnaden uppföres. I de fall där något förbehåll icke intagits i entreprenadkontraktet har som tidigare nämnts motsvarande förbe­ håll om biavtal om entreprenad intagits i köpekontraktet om marken. 19 Således förekommer inte entreprenadkontraktet som ett fristående avtal. Detta är i och för sig naturligt, då detta skulle innebära att definitionen för gruppbyggda småhus "icke var uppfylld. Givet­ vis kan det förekomma fall då ett antal fastighetsägare frivilligt sluter sig samman och gemensamt eller genom något kommunalt organs förmedling uppdrar åt en entreprenör att uppföra ett flertal små­ hus. Detta kan i så fall icke hänföras till de för gruppbyggen typiska förhållanden, då beställaren här uppträder som helt jämställd kontraktspartner vars möjligheter att påverka förutsättningarna är utan några principiella begränsningar. De entreprenadkontrakt som kommer till användning är av mycket va­ rierande karaktär. Alla variationer synes förekomma från enkla kontrakt omfattande två sidor till digra luntor där i kontrakts- 4 handlingarna ingår STF formulär 18, AB 65, kompletta byggnads- och installationsbeskrivningar med tillhörande ritningar etc. 2.2.7 Sammanfattning över kontraktstyper De granskade kontrakten är av mycket varierande beskaffenhet såväl till omfattning som vad det gäller dess juridiska innehåll. I stort sett kan de uppdelas i tre huvudtyper som starkt schematiserat innebär följande: A. Säljaren - entreprenören överlåter viss fast egendom med därpå under uppförande varande byggnad. Den fasta egendomens värde, således inkl. byggnadens värde vid avtalsslutet, angives van­ ligtvis i köpekontraktet. Vidare åtager sig säljaren att färdig­ ställa byggnaden i överensstämmelse med vissa till kontraktet bifogade eller åberopade handlingar. Denna kontraktstyp användes företrädesvis i mellansverige men synes också ha spridit sig till andra företag utanför detta om­ råde beroende på viss intressegemenskap på ägaresidan eller ge­ nom att säljaren - entreprenören bedriver riksomfattande bygg- 4. Svenska TeknoIogföreningens formulär 18, Entreprenadkontrakt (fast pris). Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installa- tionsentreprenader, AB 65, Svenska TeknoIogföreningens formulär 20. nadsverksamhet och funnit denna kontraktstyp vara lämplig. Denna kontraktstyp överensstämmer med den under 2.2.2 skis­ serade. B. Säljaren - entreprenören använder två kontrakt. Ett omfattar marken vari endast upptages kostnaden för denna, således utan angivande av värdet av under uppförande varande byggnad, som utgör fast egendom. I detta kontrakt intages biavtal om att entreprenadkontrakt skall tecknas med säljaren om uppförande av byggnad. Entreprenadkontraktet har mycket varierande utform­ ning. C. Ägaren av marken och entreprenören av två skilda juridiska sub­ jekt varför två kontrakt tecknas med köparen - beställaren. Köpekontraktet om marken upptar endast markvärdet och entre­ prenadkontraktet kostnaden för uppförande av byggnaden utan an­ givande av värdet av vad som redan uppförts. Regelmässigt inta­ ges i såväl köpekontrakt som entreprenadkontrakt förbehåll att entreprenadkontraktet resp. köpekontraktet skall tecknas för att avtalet skall bli gällande. Denna kontraktsform ansluter sig i princip till vad som angives under 2.2.5. Den förekommer spridd i stort sett över hela landet. Entreprenadkontraktets utformning varierar men i södra delarna av landet användes i stor utsträckning STF formulär 18. Detta kan i viss mån bero på att vissa större företag tillämpar detta kontrakt, vilket kan ha influerat på andra företag, eventuellt på grund av mark­ ägaren som ofta är kommuner, påfordrat användning av detta kont- raktsformulär. 2.3 Gemensamhetsanläggningar Då det gäller gruppbyggda småhus, speciellt om det gäller större grupper, uppkommer alltid frågan om olika typer av gemensamhets­ anläggningar såsom central värmeanläggning, garageanläggningar, lekplatser, centralantennanläggning, centraltvättstuga m.m. Då dessa utgör en integrerad del av grupphusens funktion måste frågan tagas upp till behandling i detta arbete. För säljaren är den juridiska formen oftast av underordnad betydelse då han som regel icke behöver befatta sig med anläggningens administrativa funktion efter överlämnandet. Däremot kan formen för honom, och således in­ direkt även för köparen, vara av ekonomisk betydelse. För köparen och även för de kommunala myndigheterna kan däremot den juridiska 5 formen vara av väsentlig betydelse. De former som vanligtvis kommer till användning är ekonomiska före­ ningar, servi tut och samfäll ighet enligt Lag om vissa gemensam- f)hetsanläggningar (LGA). LGA synes ha vunnit stor anslutning och användes i ca 60% av de fall där gemensamhetsanläggningar förekommer. I ca 35% användes ekonomisk förening och servitut för anläggningarna. I resteran­ de fall angives att endast servitut användes. De senare fallen synes förekomma då den gemensamma nyttigheten ex. värmecentral eller centralantenn betjänar även andra typer av fastigheter såsom flerfamiljshus eller liknande och anläggningens skötsel och ad­ ministration härigenom är tryggad. Under 3.1.6 och 5.7 kommer vissa problem beträffande gemensamhetsanläggningar och servitut att behandlas. 2.4 Omfattning av tvister vid gruppbyggda småhus I massmedia, såväl i tidningspress som i radio-TV, förekommer allt som oftast uppseendeväckande meddelande om småhusköpare, som på olika sätt blivit bedragna av säljare - entreprenör med ty åt­ följande av tvister.^ 5. i In 1971:4 s 15 angående remissyttrandena över SOU 1969:63 anför Fastighetsnämnden i Helsingborg att problem uppstår vad det gäller gemensamhetsan Iäggningarnas administrativa skötsel bl.a. på grund av brist på lämpliga personer, som vill engagera sig i dessa. Författaren ansluter sig helt till nämndens syn­ punkter i denna fråga. 6. SFS 1966:700, ikraftträdd den I.1.1967. 7. Se ex. Carlsson, A, Nylander, J-O, 1970, Väg- och vattenbyg­ garen 4, 's 194 ff och däri angivna pressklipp. Artikeln är mycket läsyärd men författarna synes Î vissa fall ge uttryck för ett känsIoengagemang som innebär risk för bristande objek­ tivitet. Vidare kan ifrågasättas om ej författarna i viss mån missuppfattat den i Ny byggmarknad, 1968, s 95 omnämnda långa garantitiden (underhåI I sgaranti) som ett uttryck för kapitel- författarens jur.kand. L-0 Liman, intention om framtida 10-års garantitid. 22 Av denna anledning var det av intresse att erhålla uppgiiter om i vilken omfattning de uppgiftslämnande företagen inlåtit sig i ett rättsligt förfarande med anledning av tvist på grund av avtalen. Tyvärr visade sig företagen vara mycket ovilliga att lämna upp­ gifter härom varför något klarläggande om de verkliga förhållande­ na ej kunnat erhållas. Då avtalen dessutom regelmässigt föreskriver att eventuella tvister skall avgöras av skiljemän medför detta att en undersökning av hos domstolarna tillgängligt material ej ger någon rättvisande bild. Författarens egen erfarenhet är dock att dagspressens uppgifter om rådande missförhållande är föga tillför­ litliga och därför ej kan betraktas som någon värdemätare på rå­ dande förhållanden. 3 RÄTTSREGLER I SAMBAND MED KÖP OCH ENTREPRENAD. Under detta avsnitt skall redogöras för gällande rätt enligt lag och sådan den utformats av rättspraxis i den utsträckning den är av väsentlig betydelse för i denna uppsats behandlade frågor. Av­ snittet kan sägas vara det grundläggande för den fortsatta diskus­ sionen, varför det göres så omfattande som erfordras för att pro­ blemställningarna skall bli tillfredsställande belysta. Då jorda­ balken i 1734 års lag ersätts med en helt ny jordabalk, som träd­ er i kraft den 1.1.1972, och i samband härmed ett stort antal författningar upphör att gälla eller ändras, kommer även de nya lagreglerna att beröras i erforderlig omfattningJ 3.1 Köp av fast egendom. 3.1.1 Kort rättshistorisk inledning. Fastighetsrätten har i vårt land gamla anor och har sedan gammalt varit omgärdad av särskilda formföreskrifter. Detta gäller sär­ skilt fastighetsöverlåtelser och därmed sammanhängande förhållan­ den. Den rättshistoriska bakgrunden är därför av stor betydelse för förståelse av de fastighetsrättsliga reglerna. Redan på land­ skapslagarnas tid föreskrev offentlighet och formföreskrifter iakttagande för giltiga fastighetsköp. Grunden till denna forma­ listiska inställning torde vara att jorden i det gamla bondesam­ hällets tid var den värdefullaste egendomen och avhändelse av denna icke skulle ske utan noggranna överväganden. Även om inne­ havet av fast egendom icke har samma ekonomiska betydelse i dag torde formföreskrifterna vara värdefulla ur flera olika synpunkt­ er, bl.a. med hänsyn till att fastighetsköpet ofta föregås av långvariga förhandlingar och till tredje mans rättssäkerhet, då 1. SFS 994 - 1025, 1970. 2. Se exempelvis Hafström, G, 1967, Den svenska fastighetsrättens historia, och där angiven litteratur. fast egendom ofta utgör den viktigaste kreditsäkerheten. 3 Rättsutvecklingen på jordrättens område medförde att jordabalken i 1734 års lag redan i början av 1800-talet ansågs mogen för 4revidering. Under detta århundrade utarbetades tre förslag. För­ slagen medförde icke någon ny jordabalk men innebar betydelsefulla reformer på bördsrättens område. Under detta århundrade skedde även reformer på lagfartens och inteckningsväsendets område. Arbe­ tet med omarbetande av jordabalken har fortsatt under 1900-talet varvid lagberedningens arbete under åren 1903 - 1909 medförde par­ tiella reformer omfattande bl.a. nyttjanderätts servitut och vi­ dare infördes tomträttsinstitutet år 1907. Jordabalksförslaget år 1909 har haft stor betydelse för de under åren 1947 och 1960 5 upprättade förslagen och för rättsutvecklingen i övrigt. 1960 års förslag remissbehandlades och mötte stark kritik, särskilt vad det gällde pantbrevsreformen. En särskild utredningsman tillsattes 6vilket resulterade i ett reviderat förslag. Därefter har för­ slaget bearbetats i justitiedepartementet, som angivit tre remis­ ser till lagrådet.3 4 5 6 7 1970 framlade slutligen Kungl. Maj:t proposi­ tion till riksdagen om förslag till jordabalk med tillhörande följdförfattningar, vilket resulterade i ny jordabalk, vilken 3. Enligt Statistisk årsbok, 1970, tab. 303 utgjorde den i fast egendom intecknade gälden 1968 ca 132 miljarder och samma år beviljades inteckningar i fast egendom för ett, belopp av ca 17 miljarder. För 1969 var motsvarande belopp enligt Statis­ tiska meddelande, R 1971:15, tab 8 och 7, ca 145 resp. 19 miljarder. Som en jämförelse kan nämnas att utstående kredit- volym hos kredi tinrättningar för byggnads- och bostadsfinan­ siering av bostads- och affärshus således exk!. krediter i jordbruks- och industrifastigheter, var i slutet av år 1967 ca 78 miljarder kronor enligt Thunholm, L-E, 1969, Svenskt kreditväsende, s 162. 4. Lagkommittén 1818 och 1826 i samband med förslag til! allmän civillag och s.k. äldre lagberedningen 1847 i förslag till jordabaI k m.m. 5. SOL) 38, 1947. Lagberedningens förslag till jordabalk I, om­ fattar endast sju kapitel och avsåg utgöra de sju första i den nya jordabalken. SOU 24 - 26, I960. Lagberedningens för­ slag till jordabalk m.m. I - III. 6. SOU 55, 1963. Reviderat förslag till jordabalk m.m. 7. Remiss till lagrådet II februari 1966, 20 januari 1967 och 19 september 1969. 25 o som tidigare omnämnts träder i kraft den 1.1.1972. Under pågående lagstiftningsarbete har det ansetts nödvändigt att bryta ut vissa delar till särskild lagstiftning. Detta har således medfört tillkomsten av "Lag om vad som är fast egendom" av den 29 juli 1966 (Fast EgL) som är nu gällande rätt. Denna ersätter 1895 års lag i ämnet. Orsaken till utbrytningen var pågående lagstift­ ning på området företagsinteckning, som skulle efterträda lag om förlagsinteckning, varvid tillbehörsreglerna måste överses och klar gränsdragning erhållas mellan fast och lös egendom. Vidare har hyres- och arrendelagstiftningen utbrutits och reglerats ge­ nom lag 28 maj 1968. Dessa avsnitt kommer emellertid att ingå i jordabalken, varvid viss överarbetning har gjorts. Som synes har ett omfattande förarbete föregått den nya jordabalk­ en. Även om de tidigare förslagen icke inneburit någon fullstän­ dig reform av jordabalken har som ovan framgått viktiga partiella reformer kommit till stånd. Dessutom är det otvivelaktigt att för­ slagen utövat ett stort inflytande på rättspraxis bl.a. inom den s.k. grannelagsrättens och fastighetsköpets områden. De viktigaste förändringarna i den nya lagen kan översiktligt i de förhållanden som här avhandlas, sägas vara bestämmelserna i Kap 4 om köp, byte och gåva av fast egendom samt pantbrevsreformen i Kap 6. 3.1.2 Vad är fast egendom? Legaldefinitionen enligt gällande rätt, Fast EgL § 1, anger att fast egendom är jord. Uttrycket är att fatta i vidsträckt bemär­ kelse och avser således de delar av jordytan som faller under svensk jurisdiktion. Härunder faller således även vattentäckta om­ råden och någon begränsning göres i princip varken uppåt eller Q nedåt även om en sådan begränsning ligger i sakens natur. Till jorden är inte bara att hänföra grunden utan även på denna växan­ de träd och andra växter.^ Samma § anger vidare att av jorden 8. Kungl. Maj:+s proposition 20, 1970. Förslag till Jordabalk, del A, Bi, B2 och 145, 1970. Lag om införande av nya jordabalken mm. 9. Se Wester i ind, P, 1967, Vad som är fast egendom, s 82. 10. Se SOU 25, I960, s 47. bildas fastigheter för vilket gäller särskilda regler. Fastigheterna kan i princip indelas i två grupper, dels register­ enheter som ingår i fastighetsindelningen och dels enheter som ej ingår i denna.11 Det är endast de tidigare som är av intresse i detta sammanhang. Det bör i detta sammanhang påpekas att begreppet fast egendom kommer att användas i två olika skilda betydelser, dels avser det registerenheter, således ett konkret fysiskt objekt, dels äganderätten till sådant objekt. Av sammanhanget framgår vilket som åsyftas. Till fastigheter förekommer tillbehör av olika typer. Dessa kan efter sin karaktär indelas i allmänna fastighets- tillbehör, byggnadstilIbehör och industritillbehör. De förstnämnda typerna kan förekomma i princip vid alla slag av fastigheter, medan den senare kan förekomma vid fastighet inrättad för industriell verksamhet och lämnas därför i fortsättningen åt sidan. De olika tillbehörskategorierna regleras i FastEgL §§2-4. Det är att märka att lagrummen i princip anger den fysiska samhörigheten med fastigheten och reglerar därför ej i vilken utsträckning rättig­ heter utgör fastighetsåtföljder. Till allmänna fastighetstillbehör hör byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning, som anbragts i eller ovan jord för stadig­ varande bruk. Vidare är byggnad eller annan anläggning, som är upp­ förd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för fastigheten och icke hör till den fastigheten där den finns, tillbehör till den härskande fastigheten. Av vad som ovan framgår är den förstnämnda kategorin lätt att avgränsa och det fysiska sammanhanget skapar en presum- tion för att det utgör tillbehör till fastigheten. Förutsättning­ en för att föremålet skall vara tillbehör är således kravet att vara uppfört på fastigheten och vara avsett för stadigvarande bruk, härigenom undantages transportabla skjul och bodar som exem- 11. Exempel på de senare är områden enligt b i hang C i fastighets- registret. 12. Se Westerlind, 1967, s 83, Unden, Ö, 1966, Svensk Sakrätt I, Lös egendom, femte upplagan, s 13 - 15, se även Hafström, 1967, s 6 som ger ytterligare en definition av fastighet- fast egendom såsom utgörande i princip kvotdel av by. 27 pelvis användes under byggnadstiden. Något ovillkorligt krav på att byggnaden skall vara fast förbun­ den med marken föreligger icke, vilket överensstämmer med tidigare 14rättspraxis. Således är exempelvis en ovanpå marken placerad garage- eller förrådsbyggnad tillbehör till fastigheten även om den med lätthet skulle kunna flyttas bort. Något krav på att bygg­ naden eller anläggningen skall vara färdigställd och kunna brukas 15för avsett ändamål föreligger ej heller. Detta innebär således att en under uppförande varande byggnad utgör tillbehör till fas­ tigheten. Under tillbehörsbegreppet faller även murar av olika slag, såsom stödmurar och prydnadsmur, ävensom brunnar och led­ ningar utanför byggnaden likaså stängsel och häckar som förekommer på fastigheten. Den andra kategorin av allmänna fastighetsti 11 behör, d.v.s. bygg­ nad eller anläggning på annans grund har i förevarande sammanhang icke så stor betydelse. Det är dock att beakta att här framträder icke det direkta fysiska sammanhanget i och med att anläggningen befinner sig utanför dess område. För att tillbehörsegenskapen skall föreligga fordras således att anläggningen uppförts eller tryggats genom servi tut och icke tillhör den tjänande fastighet- 1 fien. Härvid bör observeras att vissa komplikationer kan uppstå då anläggningen har mer än en härskande fastighet. I de fall då de härskande fastigheterna gemensamt låter utföra anläggning och den framdrages på den tjänande fastigheten, torde den vara att anse som tillbehör till samtliga fastigheter med visst andelstal för envar av dem.^ Vidare bör beaktas att i de fall då anlägg­ ningen betjänar förutom en eller flera härskande fastigheter 13 13. Se WesterI ind, 1967, s 89 och SOL) 38, 1947, s 86. 14. Se NJA 1925 s 317 i vilket rättsfall ovanpå marken placerad oljecistern, som kvarhölls endast av sin egen tyngd, för­ klarades utgöra tillbehör till fastigheten. 15. Jfr. Westerlind not 35 ang. nya lagberedningens bet. 1892 s 32 "alla genom människohand å jord medelst timring, murning eller på annat därmed jämförligt sätt uppförda konstruktioner." 16. Se Wester I i nd, 1967, s 100 och SOL) 25, I960 s 66 och jfr. SOU 38, 1947 s 88 f. 17. Se Westerlind, 1967, s 100. Se även Walin, G, 1948. Några syn­ punkter på lagberedningens förslag till jordabalk I, SvJT s 403 f. 28 även betjänar och som delägare ingår den fastighet på vilken an­ läggningen, t.ex. centralantenn är utförd, anläggningen förlorar sin karaktär av tillbehör till fastigheten och är att hänföra 18till lös egendoms natur. Som synes kan här uppstå ganska svårlösta problem huruvida anlägg­ ningen är tillbehör till fastigheten eller är lös egendom. De nu skisserade förhållandena kan uppträda exempelvis vid gruppbebyggel­ ser, som för gemensamt bruk för fastigheterna förses med centralantenn­ anläggningar, vatten- och avloppsanläggningar och liknande och an­ läggningen icke tryggas på annat sätt än genom servitut. (Frågan kommer att behandlas nedan under 5.7 Gemensamhetsanläggningar). Den andra typen av tillbehör, byggnadstillbehör, (FastEgL § 3) an­ ger att till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnad­ en blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Såsom typiska byggnadstillbehör om- nämnes fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme etc. Vidare angives i en uppräkning för vilka typer av lokaler olika tillbehör, vilka i regel är att anse såsom byggnadstillbehör. För bostad angives bl.a. badkar och annan sanitetsanläggning samt maskin för tvätt eller mangling. Uppräkningen är icke uttöm­ mande utan anger endast typiciteten av tillbehörskategorin. Det avgörande är huruvida det aktuella tillbehöret är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden, således en inre samhörighet mellan föremål och byggnad men det räcker dock icke, utan bygg­ naden skall även ha blivit försedd med detta. Huruvida en sak är tillbehör eller ej skall bedömas objektivt och således bort- se från ägarens syfte då föremålet anskaffades. Således blir exempelvis persienner, fast installerade diskmaskiner och hel- täckningsmattor byggnadstillbehör. Gränsfall kan dock uppkomma t.ex. vid heltäckningsmattor, som är löst utlagda eller fästade med tape. I de fall där annan golvbeläggning förekommer under, torde dessa räknas som lös egendom. Vidare torde mindre tvätt­ maskiner och manglar i exempelvis villor kunna hänföras till 18. Se Wes+erlind, 1967, s 100 I.f. 19. Se Westerlind', 1967, s 103 ff och SOL) 38, 1947, s 95. on lös egendom i synnerhet om de saknar fast anslutning. Det av­ görande huruvida en sak eller ej skall hänföras till tillbehörs- begreppet torde vara huruvida en ny ägare till denna, med samma användningssätt som tidigare, kan nyttja denna utan ifrågavaran­ de sak eller har bruk för denna vid nyttjande av lokalen. Enligt departementschefens uttalande är standardutrustning i nybyggen av genomsnittslig typ direkt att hänföra till tillbehör.21 Med hän­ syn till utvecklingen medför detta att en utökning av tillbehörs- kategorin kan ske genom en genomsnittslig standardökning i ny­ byggda hus. I detta sammanhang bör påpekas att reservdel och dublett icke ut­ gör tillbehör till byggnad. Detta får dock ej föranleda den upp­ fattningen att exempelvis tre stycken nycklar till en ytterdörr skall falla under denna regel, då ifrågavarande antal utgör det normala antalet till ett lås av denna typ. Som tidigare framgått anger lagtexten kategoriskt vad som är fast egendom och tillbehör till denna och den träffar således även föremål som är i annans ägo. I FastEgL § 5 regleras de fall då vad som utgör tillbehör tillförts fastigheten av annan. Här angives att föremål, som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten, icke hör till denna om föremål och fastigheten icke kommit i samma ägares hand. Detta medför således att en byggnad, som ägs avpp annan än fastighetsägaren är av lös egendoms karaktär. Likaså om någon annan tillför fastigheten föremål, vilka icke över­ låtits till fastighetsägaren är dessa lös egendom. Tillika uppkommer frågan när egendom förlorar sin karaktär av tillbehör till fastigheten. Rent principiellt kan sägas att denna upphör när egendomen definitivt skiljts från fastigheten (FastEgL § 8). Någon överlåtelse synes ej erfordras utan det definitiva avskiljandet torde i och för sig vara tillräckligt. Detta innebär således att det tillfälligt nedtagande för re- OCM Se Westerlind, 1967, s 21 . Se Wester lind, 1967, s 22. Se Wester lind, 1967, s 137 och Undén, 1966, s 125 30 paration eller liknande icke medför att föremålet förlorar sin karaktär av tillbehör.23 Således kan under pågående byggnation tillbehör som tillfälligt demonterats, exempelvis radiatorer för målning eller fönster för glasning icke förlora sin karak­ tär av tillbehör även om de skulle avlägsnas från denna. I sammanhanget bör påpekas att äganderättsförbehåll till föremål som tillförts fastigheten som fastighetstillbehör eller byggnads- tillbehör icke blir gällande mellan parterna (FastEgL § 6). Även om föremålen därefter avskiljes från fastigheten så att det ej längre utgör tillbehör till denna blir äganderättsförbehållet 24utan verkan. Som tidigare nämnts gäller i stort samma regler vid överlåtelse av tomträtt, som vid överlåtelse av fast egendom. Det bör därför observeras att FastEgL § 7 ger vissa speciella regler beträf­ fande byggnad, stängsel eller annan anläggning på området som be­ sväras av tomträtt. Dessa tillhör ej fastigheten även om de till­ hör fastighetens ägare. Tomträtten och på fastigheten varande byggnader behandlas således som ett fristående objekt skilt från äganderätten till fastigheten. Sammanfattningsvis kan fast egendom sägas vara en fastighet med därpå uppförda byggnader, murar och andra anläggningar och till dessa hörande tillbehör, som är ägnade till stadigvarande bruk för byggnaden eller del därav. Vidare skall marken och därpå upp­ förda anläggningar vara i samma ägares hand. Som tidigare nämnts kommer FastEgL att ingå som del i jordabalken. $§2-8 kommer att utgöra 2 Kap., "Tillbehör till fastighet", medan § 1 kommer att utgöra § 1 i 1 Kap., "Fastighet och dess gränser". Ordalydelsen är i det närmaste identisk, de förändring­ ar som har skett är av helt redaktionell karaktär. 3.1.3 överlåtelsens form och villkor. "Köp, skifte och gåva skola skriftligen ske med tvägge manna vitt- 23. Se Westerl ind, 1967, s 106 och 166 och SOL) 38, 1947, s 109. 24. Se SOU 25, I960, s 70 och jfr SOU 38, 1947, s 115. ne, och de villkor däri sättas, varå samma köp skifte eller gåva sig grundar,----- 11 Detta stadgande GJB 1:2 st 1 anger något om vilka krav som enligt gällande rätt ställs på ett köpeavtal om 25fast egendom. Således fordras skriftlig form för att ett giltigt köpeavtal skall komma till stånd. Då försäljning sker genom fullmäktig skall fullmakten enligt GJB 10:1 vara skriftlig, men något krav på be- vittning av denna föreligger icke. Något krav på skriftlig full- O C makt för att köpa fast egendom erfordras däremot ej. Ursprung­ ligen skedde fastighetsköpet enbart med en handling av köpebrevs karaktär, men redan i slutet på 1700-talet tillkom bruket med två köpehandlingar, ett köpekontrakt, som är den grundläggande urkun­ den och ett köpebrev, som har karaktär av slutlig avhändelshand- 27ling. Numera är bruket av dubbla köpehandlingar nästan allena- rådande även om i enklare fall enbart en handling användes. Par­ ternas underskrifter av köpekontraktet har icke alltid upprätt­ hållits i rättspraxis. Således har rättspraxis fastslagit att 28köpehandling utan köparens underskrift är giltig. Normalt un­ dertecknar endast säljaren köpebrevet vari han även kvitterar köpeskillingen. Ej heller har kravet på bevittning upprätthållits strikt i rättspraxis utan fastighetsköp utan eller med endast ett 29vittne har godtagits. Jämför vi JB regler i dessa avseende finner vi i 4:1 att kravet på skriftlig form upprätthålles och att såväl köpekontrakt som köpebrev, 4:2, skall underskrivas av både säljare och köpare. Något krav på bevittning har icke upptagits, men med hänsyn till 25. I det följande förkortas jordabalken i 1734 års lag med be­ teckningen GJB och den nya jordabalken betecknas JB. 26. Se Vahlén, 1968, s 51 och SOU 38, 1947, s 146 och där åbe­ ropade rättsfall NJA 1920 s 536. 27. Se Hafström, 1968, s 23 ff. 28. Se Vahlén, 1968, s 74 och Prop 20, 1970, del Bl s 124. 29. Se Vahlén, 1968, s 75 och under not 10 angivna rättsfall och NJA 1966, s 35 angående obevittnad köpehandling rörande fast egendom. lagfartsansökan, varom nedan kommer att redogöras, torde bevitt- ning även i framtiden att vara vanlig. Någon speciell form för utformning av fullmakt har icke föreskrivits. Det ligger dock i sakens natur att skriftlig fullmakt, med hänsyn till att båda parter skall underteckna handlingarna, kommer till användning även i fortsättningen. Detta utesluter dock icke att annan fullmakts- form kan användas. Under formkravet faller även köpevi11 koren, vilket ursprungligen endast torde ha omfattat köpeskillingen, men utvecklingen fram till början av 1800-talet har lett fram till den tolkningen att med köpevi11 koren avsågs samtliga villkor, som hade betydelse för köpet, skulle upptagas i köpehandlingen för att bli gällande. I SOU 38, 1947, har gällande rätt tolkats enligt denna traditionella ståndpunkt, vilket emellertid Vahlén (1968) framhåller icke över- 30ensstämmer med rättspraxis. Även om formkravet vid fastighetsköp bör antagas generellt omfatta de fullständiga villkoren, kan i avtalet ingå moment, som är helt fristående från fastighetsköpet och således därför icke behöver om­ fattas av skriftkravet. Det är därför av betydelse att särskilja dessa moment från fastighetsköpets formkrav. Således kan det före­ komma två typer av avtal vid sidan om själva fastighetsköpet. Den ena typen, biavtal, har tidigare definierats. Denna avtalstyp om­ fattas således principiellt av fastighetsköpets formkrav då det utgör ett oskiljaktigt moment till fastighetsköpet. Som typexempel kan nämnas entreprenad i samband med köp av fast egendom. Den andra typen, sidoavtal, är avtal som är helt fristående från fas­ tighetsköpet som sådant och brukar ingås utan samband med fastig­ hetsköp t.ex. köp av lösöre. Denna senare typ omfattas icke, med hänsyn till sin fristående karaktär av fastighetsköpets formkrav. Det bör observeras att doktrinen och rättspraxis icke klart skiljt på dessa båda typer utan beteckning sidoavtal har omväxlande an- 30. Se även Prop 20, 1970, del Bl, s 142 ff vari departementschef­ en ansluter sig till Vahléns uppfattning. Undén, Ö, 1969, Svensk Sakrätt, II, Fast egendom, Förra avdel­ ningen, sjätte upplagan, s 105 if, 106, synes närmast ansluta sig till lagberedningens tolkning. 31vänts med biavtal. I rättspraxis har ett stort antal formlösa biavtal godkänts. Formkraven har endast upprätthållits strikt beträffande tre typer av biavtal. Dessa är återgångs- och hävnings- villkor till förmån för säljare, utfästelser om fastighetens skick eller storlek, samt utfästelse om att köparen skall erlägga ytter­ ligare belopp till säljaren vid framtida försäljning av fastig- 32heten. Rättspraxis har således intagit en liberal inställning till formkravet vid köp av fast egendom. I stort sett har detta, utöver de tre tidigare nämnda typerna av biavtal, endast upprätts- hållits bara i de med hänsyn till lagfarten viktigaste delarna av 33säljarens överlåtelseförklaring. I JB har såväl en skärpning som en uppmjukning skett av formkrav­ en. Utöver de ovillkorliga krav som tidigare nämnts beträffande säljarens och köparens underskrifter upptar 4:1 att köpeskillingen skall angivas och handlingen innehålla förklaring att fastigheten överi åtes på köparen. I de fall lös egendom ingår i köpet räcker det att gemensam köpeskilling anges. Köp som icke uppfyller före­ skrifterna är ogiltiga. Här finner vi att då det gäller köpeskil­ ling, lagen innebär en skärpning av rättspraxis. Således har form­ lösa biavtal om annan köpeskilling än den i köpehandlingarna an- 34givna tidigare godtagits i rättspraxis. Något ovillkorligt krav på att köpeskillingen skall vara fixerad till ett visst belopp föreligger icke. Lagrådet anser att det räcker att den är beräk- 2 mngsbar t.ex. angivet belopp i kr/m för ett till läge och gränser bestämt område, som skall utbrytas genom fastighetsbild­ ning eller att köpeskillingen kan fastställas genom tolkning av avtalet. 31. Se ex. Prop 20, 1970, del A, s 211, del Bl, s 143. 32. Se Vahlén, 1968, s 92 och Prop 20, 1970, del Bl, s 143. Se också NJA 1953 s 570 och jfr 1962 s 641, NJA 1949 s 91 och jfr 1931 s 209 II och NJA 1968 A 17 och jfr 1950 s 510, även Rodhe, K, 1956, ObI igationsrätt, § 37 vid not 90, 91. 33. Prop 20, 1970, Del Bl s 143. 34. Se NJA 1921 s 636 och Vahlén, 1968, s 88. Se SvJT, 1966, rf s 54 och Prop 20, 1970, Del A s 210 och Del Bl s 150. 35. Något förbud för uppdelning av köpeskillingen då köpet även om­ fattar lös egendom föreligger icke. Ett typiskt sådant förhållan­ de är exempelvis köp och entreprenad. Regelmässigt följs här de angivna formkraven. Man frågar sig vilka problem som kan upp­ stå vid en eventuell uppdelning av köpeskillingen. Formkravet gäller först och främst endast den fasta egendomen. Ett avtal beträffande den lösa egendomen är i och för sig gällande mellan parterna utan att något formkrav behöver iakttagas. Om köpeskil­ lingen är gemensam för den fasta och lösa egendomen synes tvek­ samt om vad som bör gälla om köpeskillingens fördelning göres felaktig. Klart är emellertid, att om fördelning är uppenbart felaktig, fyller köpehandlingen ej formkraven på köpeskillingens angivande och är av denna anledning ogiltig. Vad det sedan gäller avtalet beträffande den lösa egendomen synes även detta till följd av förevarande samband mellan avtalet bli ogiltigt. Ett tvång för ena parten att i detta läge vidbliva ena avtalet synes strida mot tro och heder enligt AvtL § 33. Även med hjälp av förutsättningsläran synes ogiltighet av avtalet inträda, då för parterna den gemensamma förutsättningen torde vara att avtalet skulle betraktas som en enhet. Om den ena delen av avtalet häves på grund av formbrist synes förhållanden vara sådana att med- kontrahenten måste ha insett att andra parten handlat under nämnda förutsättning och lagt sådan vikt vid sambandet att om saken kommit på tal icke skulle företagit rättshandling eller intagit förbehåll i avtalet om det helas hävande. I detta sammanhang bör också erinras om AvtL § 34 då risk kan uppstå att godtroen­ de tredje man förvärvar det icke formfordrande avtalet och av­ talet härigenom blir bindande för andra parten. Någon olägenhet att underlåta uppdelning av köpeskillingen och på så sätt eli­ minera risken för avtalets ogiltighet, föreligger icke då par­ terna på annat sätt kan skaffa sig bevis om egendomens värde, i de fall så är erforderligt ur lagfarts- eller beskattningssynpunkt vilket torde vara de vanligaste orsakerna till att en uppdelning företages. 36. Se Almén, T., Eklund, R, 1963, Lagen om avtal och andra rätts handlingar på förmögenhetsrättens område, åttonde upplagan s 131. Se även Adlercreutz, A, 1966, Avtalsrätt I, s 118 ff, 130 och Rodhe, 1956, vid § 37 not 80. I JB 4:3 upptages ytterligare villkor, som måste upptagas i köpe­ handlingen för att bli gällande, dessa är: 1. Förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor. 2. Säljaren ej skall bära hemulsansvar. 3. Köparens rätt att överlåta, inteckna eller upplåta rättighet­ er i fastigheten inskränks. Av dessa skall endast pkt 1 och 3 behandlas. I svensk rätt har sedan länge gjorts en uppdelning i suspensiva, uppskjutande, vill­ kor och resolutiva, upphävande, villkor. Det har emellertid visat sig svårt att dra en klar gräns mellan de båda typerna av villkor. GJB 1:2, st 2 stadgade i förbud mot resolutiva villkor från säl- 37jarens sida men suspensiva villkor har ansetts tillåtna. Villkorliga köp behandlas i JB 4:4-6. Huvudregeln är att ett vill­ kor varav köpet är beroende av, icke är gällande mer än två år. Har längre tid avtalats är köpet ogiltigt och har ingen tid angivits anses tiden vara två år. Från huvudregeln göres ett antal undan­ tag. Det viktigaste är att förvärvets fullbordan eller bestånd göres beroende av köpeskillingens erläggande. Detta skall anses vara fallet om i köpehandlingen angivits att köpebrev skall ut­ färdas. Således kan äganderätten hållas svävande längre än två år då detta beror på köpeskillingens erläggande. Vidare göres undantag då köpet avser en del av fastighet, 4:7-9, och dess full­ bordan är beroende av om fastighetsbildning kan ske, samt villkor OO som grundas på bestämmelser i lag. Genom ifrågavarande stad­ gande upphäves gränsdragningsproblemen vad det gäller de reso­ lutiva och suspensiva villkoren. Av vikt är vidare att beakta ett villkor eller förbehåll enligt 4:3 som upptagits i köpe­ kontraktet måste upptagas i köpebrevet då detta utfärdas för att detta fortfarande skall kunna göras gällande. Detta innebär så­ ledes att säljaren icke kan häva köpet på grund av bristande be- 37. Resolutiva villkor var otillåtna vid köp och byte, däremot ej vid gåva. Se Prop 20, 1970 Del Bl s 153 och Vahlén, 1968, s I13 ff. l"Lag 20 juni 1924 om återköpsrätt till fast egendom" till­ kommer dock återköpsrätt kronan och kommun. 38. Ex Jordförvärvslag 14 maj 1965, Förköpslag 8 december 1967, Lag 30 maj 1916 om vissa inskränkningar i rätten att för­ värva fast egendom... 36 tal ning sedan köpebrev utfärdats. Däremot kvarstår hävningsrätten, som beror på andra tillåtna villkor om dessa intages i köpebrevet och faller inom tvåårsgränsen. Inskränkningar i köparens rätt att förfoga över fastigheten blir ej heller gällande mot tredje man eller mellan parterna om det ej intages i en senare utfärdad hand- 39ling. Något hinder att kräva ett fullgörande av andra avtals- klausuler i den grundläggande handlingen, som regel köpekontrak­ tet, föreligger således ej. Även om exempelvis köpebrev utfärdats innan hela köpeskillingen erlagts föreligger inget hinder att 40säljaren väcker talan om dess utfående. 3.1.4 Felbegreppet vid fastighetsköp. Som regler om fel vid fastighetsköp betecknas de regler enligt vilka köparen äger framställa anspråk mot säljaren med anledning av fastighetens egenskaper i vidsträckt mening. Således inrymmes under felbegreppet alla förhållanden, som kan påverka fastighetens 41värde och användbarhet. I doktrinen har man sökt uppdela felen i två huvudkategorier, ABSTRAKT (eller objektivt) fel, vilket innebär avvikelse från normal standard. KONKRET (eller subjektivt) fel, vilket avser av- 42vikelse från avtalad standard. En annan, speciellt inom fas­ tighetsrätten, vanlig indelning är uppdelning efter felets fak­ tiska innebörd. Härvid skiljs mellan RÄTTSLIGT FEL, vilket inne­ bär att köparens möjligheter att råda över fastigheten är be­ gränsad t.ex. på grund av att säljaren icke var rätt ägare, fastigheten har för hög inteckningsbelastning eller är belastad av andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid försäljningen. RÂDIGHETSFEL, vilket kan betraktas som en undergrupp till de rättsliga felen. Rådighetsfel föreligger då köparens rådighet över fastigheten är begränsad av offentlig myndighets beslut. 39. Se Prop 20, 1970, Bil Bl s 162. 40. Se Prop 20, 1970, Bil A, s 212. 41. Hellner, J, 1965, Köprätt, s 119. 42. Prop 20, 1970, Del Bl s 183. 37 T.ex. byggnaden är uppförd utan byggnadslov eller i strid mot nämndens föreskrifter eller myndighet har på annat sätt beslutat om inskränkningar av rådigheten eller meddelat föreskrifter gäl­ lande fastigheten. FAKTISKT FEL kan sägas vara fel i fastighetens fysiska beskaffen­ het, exempelvis byggnaderna var angripna av röta, ohyra eller 1 iknande.^ Enligt gällande rätt, sådan den utformats av rättspraxis, har fas- tighetssäljaren ett mera begränsat ansvar än säljaren av lös egen­ dom. På grund av fastighetsköpets karaktär av formalavtal har säl­ jarens ansvar i huvudsak varit inskränkt till vad som angivits i avtalet. Säljaren har i princip därutöver endast fått bära an- 44svaret for rättsliga fel och för rådighetsfel i den omfattning han haft kännedom om detta och underlåtit att upplysa köparen där- 4 5om. Vad det gäller faktiska fel har säljarens ansvar varit in­ skränkt till att gälla till vad som blivit klart infört i köpehand­ lingen och omfattats av köpets formkrav. Endast några få undan- tag härifrån förekommer, vilka kommer att redogöras för nedan. Om säljaren lämnat medvetet oriktiga uppgifter eller svikligen förtegat uppgifter om fel i fastigheten av väsentlig betydelse har han enligt allmänna avtal srättsliga regler dock fått bära ansvaret därför. Grundtanken synes vara att fastigheten säljes i befintligt skick och säljaren icke velat binda sig för mera än vad köpeavtalet angivit. För fastighetsköparens del har således uppställts en mera vittgående undersökningsplikt än vad som är fallet vid lösöreköp. Köparen har genom den vidsträckta under­ sökningsplikten även fått bära ansvaret i de fall där under­ sökning icke varit möjlig och därigenom själv fått svara för dolda bristfälligheter i den köpta fastigheten i de fall där svek icke ligger säljaren till last. 43. Jfr även Rodhe, 1956, § 22 vid not 2 - 46, som betecknar fel som en för borgenären ogynnsam avvikelse. 44. Se Vahlén, 1968, s 168 ff. 45. Se Vahlén, 1968, s 180 ff och Prop 20, 1970, Del Bl s 204 och där anmärkta rättsfall. 46. Se Vahlén, 1968, s 186 ff och Prop 20, 1970, Del Bl s 206. 38 Av nedanstående kortfattat refererade rättsfall framgår säljarens inskränkta ansvar för fastighetens skick. NJA 1908 s 153. Köpare av fastighet med därpå uppförd vi lia yrka­ de att säljaren måtte ersätta de kostnader som förorsakats av att åtskilligt trävirke varit angripet av hussvamp. TingsR:n bi­ föll, i sin av HovR:n fastsällda dom, med motiveringen att säl­ jaren icke var fri från ansvarighet för skadan även om fastighe­ ten sålts i befintligt skick. HD lämnade däremot köparens talan utan bifall. Majoriteten (4 Just.R) anslöt sig till den av N Rev. anförda motiveringen, att säljaren i köpekontraktet icke gjort någon utfästelse beträffande byggnadsmaterialet och det ej heller visats att säljaren vid köpet ägt vetskap om förhål landet. Vidare åberopades att även om säljaren fick anses iklätt sig ansvar för att byggnaden varit uppförd enligt vissa i kontraktet omföi mälda ritningar, utredning saknas om och i vad man franvaron av blindbotten oberoende av golvfyllningens beskaffenhet bidragit till ifrågavarande skada. NJA 1918 A 240. Köpare av fastighet vars boningshus var starkt angripen av röta ansågs ej berättigad att häva köpet eller skade­ stånd härför då någon utfästelse om fastighetens skick icke gjorts i köpekontraktet. Detta trots att en av säljarna haft vetskap om felet och trots detta uppgivit att huset var "friskt". NJA 1931 s 208 II. Vid uppförande av radhus på förut obebyggt om­ råde hade till följd av bristande kännedom om undergrundens be­ skaffenhet använts olämplig grundkonstruktion. En av tomterna hade sedan grund Iäggningsarbetet avslutats salts under i köpe­ kontraktet intagen bestämmelse att säljaren skulle färdigställa byggnaden. Köparen yrkade återgång av köpet samt hävning med an­ ledning av inträffade kraftiga skador. Domstolarna ogillade en­ hälligt köparens talan. Som skäl anfördes att vid tiden för kö­ pets ingående var grundläggningen avslutad och köpekontraktet innehöll icke någon utfästelse rörande grundens beskaffenhet samt att säljaren, så vitt visats, icke haft vetskap om olämp­ ligheten av den använda grundkonstruktionen. 39 NJA 1934 A 66. HovR:n fann att utfästelse i köpekontrakt att av­ träda fastighet i fullt färdigt skick endast kunde anses innebära ett åtagande att avlämna byggnaden i det skick den befann sig vid köpeavtalets ingående sedan då återstående arbeten utförts. Då vid avtalets ingående arbeten med grundmurar, dränering och stup­ rör var utförda och säljaren icke ägt kännedom om det mindre ända­ målsenliga byggnadsarbetet var säljaren icke ansvarig för nämnda fel. Däremot utdömdes ersättning för avsaknad av spjäll till fem el dstäder. NJA 1939 s 183. Fastighetsköparen hade i samband med köpet betin­ gat sig att säljaren skulle färdigställa den påbörjade byggnaden i färdigt skick enligt upprättad beskrivning. Köparen förde talan om hävning av köpet, alternativt pr isnedsättning, då byggnaden vid verkställd besiktning bl.a. funnits vara skevt uppförd, eva- kueringssystemet underhaltigt och må Iningsarbetet bristfälligt. RR:n ansåg icke hävningsrätt föreligga men utdömde skadestånd då byggnaden var behäftad med betydande fel särskilt beträffande evakueringssystemet och må Iningsarbetet. HovR ansåg hävningsan- ledning föreligga men ogillade skadestånd. N Rev ville fastställa HovR:ns dom. HD:s majoritet (6 Just.R) uttalade att särskilt med hänsyn till de förhand I ingar som lett till köpets avslutande, köpekontraktets bestämmelser borde tolkas så att säljaren utfäst att byggnaden, som var under uppförande, i färdigt skick åtmins- tonde skulle uppfylla i orten sedvanliga anspråk på god byggnad med hänsyn till ortens krav. Felen berättigade dock icke köparen att häva avtalet men säljaren förpliktigades att ersätta till följd av felen liden skada. (En dissident anförde att då byggna­ dens stomme var vid köpekontraktets upprättande i huvudsak fär­ dig och i kontraktet gjorda utfästelser icke ha avseende å det förhållandet att byggnaden sedermera befunnits skevt uppförd. Av denna anledning var köparen icke berättigad till skadestånd härför. De övriga felen ansågs däremot grunda rätt till skade­ stånd ). NJA 1946 A 224. Köpare av fastighet med därpå uppförd villabygg­ nad framställda anspråk på ersättning då byggnadens ytterväggar hade mindre tillfredsställande konstruktion och till följd därav icke var tillräckligt värmei so Ierade. HR:n fann att säljaren vid köpeavtalets ingående haft vetskap om felet och med hänsyn till dess art och omständigheter i övrigt ålegat säljaren att upplysa om felet vilket underlåtits. Ersättning motsvarande kostnad för felets avhjälpande utdömdes. Domen fastställdes av HovR:n. HD:s majoritet (3 Just.R) gillade däremot N Rev:s hemställan att lämna köparens talan utan bifall, då säljaren icke i köpehandlingarna lämnat någon utfästelse avseende byggnadens beskaffenhet och om­ ständigheterna i övrigt icke var sådana att säljaren likväl var skyldig att ersätta köparen. Minoriteten (2 Just R) ansåg att felet var sådant att det icke skäligen kunnat upptäckas av kö­ paren samt omständigheterna sådana att säljaren, som haft känne­ dom om felet, bort upplysa köparen därom, varför säljaren borde ersätta köparen i omnämnt avseende. NJA 1948 A 92. Då säljare av fast egendom på förfrågan av köparen lämnat felaktiga uppgifter beträffande värmepannans skick och vatten inträngning på källargolv fann HD, att trots fastigheten sålts i befintligt skick säljaren skyldig att ersätta köparen för kostnaderna för iordningställande av värmepanna och golv. NJA 1951 s 277. Säljare har ej ansetts skyldig till prisnedsätt- ning då areal uppgift i auktionsannons var felaktig. Även om auk- tionsprotokollet hänvisade till annonsen ansågs detta icke mot avfattningen av köpehandlingarna föranleda att säljaren skulle 47svara gentemot köparen för arealens riktighet. NJA 1961 s 137. Något år efter köp av en fastighet befanns huvud­ byggnaden, som var uppförd av timrat virke med utvändig brädford- ring, kraftigt angripen av husbock. Köparen yrkade ersättning av säljaren med påstående att säljaren känt till angreppen och oak­ tat fastigheten sålts i befintligt skick det hade ålegat säljaren att upplysa om förhållandet. HR:n biföll köparens talan. HovR:n ogillade, med ändring av HR:s domslut, köparens talan med motive­ ringen att visserligen säljaren känt t i I I förekomsten av husbock men haft den uppfattningen att byggnaden kunde saneras för en ringa kostnad. HD fastställde med upphävande av Hov:Rns dom HR:ns domslut. HD ansåg att säljaren, även om han icke haft felets 47. Jfr 1949 s 259 angående areaIuppgifter till köpekont­ raktet fogad specifikation. verkliga innebörd klar för sig haft anledning att misstänka att skadorna var av allvarlig beskaffenhet och i vart fall fanns risk för allvarliga skador. Med hänsyn härtill och felets art hade det ålegat säljaren att fästa köparens uppmärksamhet på an­ greppen, vilket han underlåtit. På grund av omständigheterna (huset nymålat) kunde det ej läggas köparen till last att han ej själv upptäckt felet vid undersökning av fastigheten. Skyldighet ålåg följaktligen säljaren, oaktat fastigheten sålts i befintligt skick, att ersätta köparen i omnämnt hänseende. Som framgår av rättsfall söversikten har säljare med undantag av NJA 1961 s 137, där abstrakt fel förelåg, icke ansetts ansvarig för faktiska fel där utfästelse icke förelegat och svek ej varit vid handen. I 1934 och 1939 års fall, som båda gällde köp och entreprenad, har någon utfästelse om byggnadens skick vid avtals­ slutet icke givits. Vad det gäller 1939 års fall synes bristfäl­ ligheterna beträffande målningsarbetet vara att hänföra till entreprenaden. Då det gäller den skeva byggnaden, har skevheten, såsom dissidenten i sitt votum framhåller, funnits vid avtals­ slutet men av HD:s domskäl kan slutsatsen dragas att den intolkat en utfästelse i avtalet att byggnaden"... i färdigställt skick uppfylla åtminstonde i orten sedvanliga anspråk på en god bygg­ nad ...". Vad det gäller evakueringsanläggningen och i 1934 års fall, spjällen, kommer här in pol i ti rättsliga synpunkter (ut­ förandet stred mot byggnadsordning resp. brandordning) vilket medför normalt en strängare bedömning av säljaren - entreprenören ansvar att gällande föreskrifter skall följas och objektivt sett skall egendomen kunna användas på normalt sätt.48 Som regel har i de fall då fastighetssäljaren gjorts ansvarig för faktiska fel endast utdömts ersättning motsvarande kostnaden för avhjälpande av felet. Av rättspraxis framgår icke fullt klart huruvida det utdömda beloppet utgör prisnedsättning eller skade­ stånd i egentlig mening. I regel har detta ingen betydelse då skyldigheten att utgiva värdeersättning konsumerar skyldigheten 48. Se Rodhe, 1956, § 22 vid not 29. Jfr även inom skadestånds- rättens område, Lejman, F, 1966, Uppsatser i civilrätt, 4 särtryck, s 86. 42 att utgiva skadestånd. Endast i det fall att ett prisfall inträder kan det tänkas att värdeersättningen skulle bli större än skade­ ståndet. Rättspraxis synes dock gå i riktning mot prisnedsätt- ning^. Vad det gäller hävning av avtalet till följd av faktiska fel synes rättspraxis och doktrin här präglas av restriktivitet att använda denna påföljd, möjligen med undantag av vid svek och förfarande som strider mot tro och heder. Orsaken till denna restriktivitet torde bl.a. bero på att fastighetsköpet oftast ut­ gör en omfattande ekonomisk transaktion, vilken icke utom i al 1 - 50varligare fall skall rubbas. I jordabalken har fel i fastigheten och dess rättsföljder fått en omfattande och ingående behandling. Det i rättspraxis tidigare strikt upprätthållna formkravet gällande utfästelse om fastighet­ ens skick har uppgivits. Felreglerna har uppdelats efter den i rättspraxis tidigare utmejslade tredelningen, som tidigare om­ nämnts, i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Vad det gäller rättsliga fel och rådighetsfel torde icke vara mera att tillägga utöver vad som anförts tidigare. Det bör dock noteras att av lagtexten och förarbeten till 4:18, som behandlar rådighets­ fel, säljaren svarar strikt, således oberoende av vetskap om felet. Under rådighetsfel faller ej längre inskränkningar genom direkta lagbestämmelser. Grundtanken är här att var och en är skyldig att själv skaffa sig kännedom om gällande rätt. Under rådighetsfel faller därför endast inskränkningar på grund av myndighets beslut. Köparen har i fortsättningen vid rådighetsfel rätt till prisned- sättning eller häva köpet och dessutom rätt till skadestånd. Häv- ningsrätten är begränsad till väsentliga fel och förutsättes att talan väcks inom ett år från tillträdet. Givetvis kan hävning ske genom avtal mellan parterna. Då säljaren förfarit svikligt föreligger alltid hävningsrätt och utan tidsfrist. Givetvis för­ utsätter regelns tillämpning god tro hos köparen.5^ 49. Se Rod he, 1956, § 49 vid not 59, även Vahlén, 1968, s 193. 50. Se Bengtsson, B, 1967, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, § 15. 51. Se Prop 20, 1970, Del A, s 218, Del Bl s 203 ff. 4:19 behandlar faktiska fel. I och med formkravet icke längre tillämpas kan en utfästelse eller garanti vara skriftlig eller muntlig. En avvikelse från den givna garantin innebär ett konkret fel, vilket i princip kan vara vilken typ av fel som helst, men garantin torde som regel avse fastighetens fysiska beskaffenhet, nu eller i framtiden, och innebär således ett faktiskt fel. I de fall där en formenlig garanti utfästelse göres, innehåller avtalet också regelmässigt vilka påföljder avvikelsen skall innebära. Då det gäller nyproducerade byggnader begränsas som regel påföljden till att säljaren skall äga rätt att avhjälpa avvikelsen och köparen icke äger rätt till någon ersättning därutöver av något slag. Då § är dispositiv har parterna möjlighet att utforma garantin och därmed sammanhängande åtagande på det sätt de önskar. Till följd av formkravets uppgivande har även köparens möjlig­ heter att tala på grund av fel i vidsträckt bemärkelse ökats. Fel, kan således föreligga icke enbart till följd av avvikelse från garanti eller utfästelse utan även då fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst, eller från vad köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet. Fråga uppkommer då vad innefattas i uttrycket "kan anses utfäst" och "med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet"? Utfästelse föreligger då något så när preciserade uppgifter lämnats av säljaren. Ett all­ mänt lovprisande av fastigheten eller uppgifter i en reklambro­ schyr torde icke i allmänhet kunna tillmätas betydelse av ut­ fästelse. Vidare bör det också tillmätas betydelse i vilket sammanhang uppgiften lämnas. En uppgift vid en förberedande för­ handling torde icke tillmätas samma betydelse som i ett senare stadium, då parten genom viljeförklaring åtagit sig att svara för uppgiftens riktighet. En uppgift som lämnas som upplysning brukar 52i doktrin ofta betecknas som en enuntiation. En principiell viktig fråga är vad som är avvikelse från vad köparen bort räkna med vid köpet, då ingen upplysning eller ut­ fästelse föreligger i ett visst hänseende. Genom sin undersök- ningsmöjlighet kan köparen trygga sig vad det gäller de synliga 52. Se Rodhe, 1956, § 22 vid not 35. delarna av fastigheten. Vid dolda bristfäl1igheter saknas denna möjlighet. Här får säljaren ett utvidgat ansvar i förhållande till gällande rätt på så sätt att han får svara för en brist- fällighet om denna är sådan att köparen enligt sakens natur icke bort räkna med denna. I praktiken torde här bli frågan om sådana dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastig­ het av den typ som köpet gäller. Detta innebär att felet kommer att hänföras under det abstrakta felbegreppet. 4:19 uppställer icke något väsentlighetskrav för avvikelsen. Enligt lagrådet ligger det dock i sakens natur att ett väsentlighetskrav kommer att upprätt­ hållas i och med avtalet utsträcks att gälla något varom inget 53avhandlats. Väsentlighetskravet torde här, som i allmänhet mom obligationsrättens område, vara att bedöma från den individuella 54köparens förhållanden. Vid förekomsten av faktiska fel har köparen enligt huvudregeln rätt till pri snedsättning eller att häva köpet. Hävningsrätt dock endast om säljaren förfarit svikligt eller felet är av ej ringa betydelse. Tillika föreligger rätt till skadestånd om felet avser egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt. Även här skall talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet, såvida säljaren ej förfarit svikligt i vilket fall hävning kan ske utan tidsfrist. 3.1.5. Äganderättsövergång m.m. Liksom vid köp av lös egendom är äganderättsövergången vid fas­ tighetsköp ett huvudproblem inom sakrätten. Avtalets verkningar i obligationsrättsligt hänseende avviker däremot icke nämnvärt för vad som gäller vid förvärv av lös egendom. Vid fastighetsköp inträder icke omedelbart avtalets fulla rätts­ verkningar med en gång utan köparens befogenheter över fastigheten kan i princip sägas ske efter en glidande skala från avtalsslutet tills att lagfart är beviljad. 53. Se Prop 20, 1970, Del A, s 22I 54. Se Rodhe, 1956, § 37 vid not 71. Genom köpekontraktets undertecknande anses fastigheten i princip tillhöra köparens bo enligt KL § 27 och UL § 68.^ Fastigheten kan således icke tagas i anspråk av säljarens konkursborgenärer under förutsättning att köparen fullgör sina skyldigheter enligt avtalet. Däremot är fastigheten icke skyddad mot säljarens ut- 56mätningsborgenärer (UL § 82) förrän lagfart sökts. Däremot kan den tagas i anspråk av köparens borgenärer. Enligt gällande rätt övergår faran för fastigheten på köparen i och med avtalet. Enligt JB 4:11 skall säljaren stå faran för fastigheten så länge den är i hans besittning, dock med undantag vid dröjsmål från 57köparens sida. Avtalsslutet är även av betydelse ur realisa- tionsvinstbeskattningssynpunkt då denna tidpunkt skall räknas som tidpunkt för förvärvet. Köparen är vidare behörig att över­ låta fastigheten eller upplåta begränsande sakrätter i denna även­ som att söka och erhålla vilande lagfart. Utfärdande av köpebrev medför att säljaren avsäger sig rätten att häva avtalet på grund av bristande betalning, övriga hävnings- förbehåll, som intagits i köpebrevet är dock gällande i omfattning som tidigare nämnts. I och med köparen erhållit köpebrev kan han erhålla lagfart å fastigheten. Tidpunkten för lagfartsfristen räknas från köpebrevets utfärdande. Tillträdet har icke några större saksrättsliga verkningar. Genom tillträdet blir köparen legitimerad att uppbära avkastningen av fastigheten enligt JB 4:10. Tillträdet medför som tidigare nämnts även att faran för fastigheten övergår till köparen. Lagfarten medför att köparen erhåller den fulla rådigheten över fastigheten. Gällande rätt är 1875 års Lagfartsförordning som upphör att gälla i samband med att JB träder i kraft. Lagfarts- frågor behandlas här i JB Kap 20. Några större principiella för­ ändringar medför detta dock icke. Lagfart skall sökas på fång av fast egendom (Se 1:1 och Kap 2) enligt JB 20:1. Lagfartsfris- 55. Se Undén, Ö, 1969, s 103 och Vahién, 1968, s 100. 56. Se Olivecrona, K, 1970, U+sökning, sjätte upplagan, s 95 ff. 57. Se Rodhe, 1956, § 42 vid not 4. ten är tre månader från fånget skedde (nu tre månader i stad och sex månader på landet), JB 20:2. Vid villkorliga köp räknas dock tidpunkten från köpets fullbordan, JB 20:2.1, vilket överens' 58stämmer med gällande praxis. Som tidigare omnämnts måste såväl köpare som säljare underteckna köpebrevet för att detta skall vara giltigt. JB 20:6 innehåller regler i vilka fall lagfart skall avslås bl.a. det fall att form­ föreskrifterna i Kap 4 icke iakttagas. Här finnes även en generalklausul om att lagfart skall avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt av någon annan grund än som tidigare upptagits i §. Vilande lagfart kan erhållas och skall lämnas i ett flertal fall. Bland de viktigaste torde vara att fånges­ handlingen icke är bevittnad. I sådant fall åligger det inskriv- ni ngsniyndigheten att underställa säljaren förvärvet, vilken skall väcka talan inom viss tid vid domstol om han anser för­ värvet ogiltigt. Om säljaren är gift erfordras även äkta makes tillstånd till överlåtelsen enligt GB 6:4. Om IM förbisett äkta makes tillstånd och beviljat lagfart blir förvärvet be­ stående om förvärvet ej klandras inom ett år efter det att lag­ fart beviljades och senast inom tre månader efter det kom till vederbörandes kännedom. Det är att observera att äkta makes till­ stånd även är nödvändigt för inteckning i fastigheten. Till följd av inteckningsbeslut tillagts absolut giltighet efter lagakraft vunnet beslut (18:2) kommer GB 4:6 att ändras i samband med JB:s i kraftträdande så att någon rätt för äkta make att tala mot inteckningsbeslut ej längre finns.^ Det är att observera att föreskrifterna angående avslag eller vilande lagfart är kate­ goriska. Om något hinder icke föreligger enligt dessa skall full lagfart beviljas. Det kan i och för sig ifrågasättas om äkta makes tillstånd skulle vara nödvändigt för sökande av inteckning då genom pantbrevsreformen, pantbrevet i sig själv icke medför någon belastning av fastigheten med gäld, utan detta sker först då pantbrevet belånats. Lämpligare och mera i linje med GB 4:6 syfte hade varit äkta makes tillstånd i samband med belåningen 58. Se Prop 20, 1970, Del B2, s 555 ff. 59. Se Prop 20, 1970, Del A, s 241, s 400 och Olivecrona, K 1971, In+eckningsrätten i jordabalken, s 49. 59aav pantbrevet. I detta sammanhang bör även noteras att rätts­ praxis icke erfordrar äkta makes tillstånd vid uppdragsförhållan- . 60 den. 61I samband med lagfart erhålles skall stämpelskatt erläggas. Lagfartskostnad utgör 1 % för fysiska personer och 2 % för juridiska personer av fastighetens taxeringsvärde året före försäljningen eller om köpeskillingen överstiger detta lägges köpeskillingen till grund för beräkningen. I och med att ett ovillkorligt form­ krav gäller beträffande köpeskillingens angivande i köpehandlingen, är det nödvändigt att på något sätt göra en uppdelningen av den­ na i de fall då fastigheten köpes under pågående byggnation. Då i annat fall full lagfartavgift får erläggas på hela det be­ lopp, som den ingivna köpehandlingen upptar (§9). I två rätts­ fall från senare tid, NJA 1969 s 42 I, II, fick köparen erlägga lagfart på hela köpeskillingen trots att denna omfattade även annat än fast egendom. I det ena fallet avsåg det lös egendom och i det andra var pågående byggnad icke färdigställd vid köpeavtalets ingående. Någon restitution medgavs icke då intyg om den fasta egendomens värde ingavs i efterhand. I de fall där uppdelning av den fasta och lösa egendomens värde icke göres i köpehandlingen med hänsyn till risk för eventuell ogiltighet av avtalet, kan den sökande med hjälp av intyg från sakkunnig person styrka värdet av den fasta egendomen i samband med lagfartsansökan. Av intresse i detta sammanhang är två rätts­ fall från senare tid. I NJA 1966 s 580 ansågs att lagfartskost­ nad ej skulle utgå för värdet av byggnad i det fall då köparen förvärvat tomtmarken från stad och byggnaden av ett av staden ägt bolag. Motsatt utgång fick ett annat mål (SvJt rf s 17, 1964) där säljaren av marken var en byggmästare och säljaren av byggna­ den var ett av denna dominerat bolag. För säljarens del är det av intresse att beakta möjligheten till 59a Se Olivecrona, K, 1971, Inteckningsrätten i jordabalken, s 55. 60. Se NJA 1948 s 5 och även Beckman, N,1968, Svensk familje- rättspraxis, fjärde upplagan, s 31. 61. StämpeIskatteförordningen 21 maj 1964. återvinning av 1agfartsavgift i de fall då denna erlagts med 2%. Om fastigheten av säljaren överlåtes genom skattepliktigt fång inom 10 år från förvärvet kan säljaren jämlikt § 42 mom 2 erhålla återvinning av halva det tidigare erlagda beloppet. Här bör ob­ serveras att i det fall flera fastigheter köpts för gemensam köpe skilling så måste samtliga fastigheter vara försålda inom denna tidpunkt (Se NJA 1970 s 287 II) för att återvinningsrätt skall föreligga. Om särskilda köpeskillingar utsatts för var fastighet kan återvinning erhållas för varje fastighet för sig (Se NJA 1970 s 287 I). Vidare måste hela det nya fånget vara skattepliktigt (SvJT s 454, 1971) vilket icke är fallet för staten och bl.a. för CO kommun i stor utsträckning. 3.1.6 Rättigheter som tillbehör till fastighet. Som tidigare nämnts anger icke FastEgL i vilken utsträckning rättigheter utgör tillbehör till fast egendom. Då frågan är av betydelse för olika typer av gemensamhetsanläggning skall detta behandlas kortfattat under denna rubrik. De frågor som skall be­ handlas är servitut och gemensamhetsanläggningar enligt LGA. Servitut kan vara rättshandlingsservitut, tvångsservitut, vartill kommer ytterligare en grupp som funnits av ålder. De servitut som här är av intresse är rättshandlingsservitut, vilka främst tillkommit genom avtal. Här behandlade servitut regleras av Lag ro 14 juni 1970 om servitut, (Serv L). Jordabalken behandlar ser­ vitut i Kap 14 och i samband med dennas ikraftträdande upphör Serv L att gälla. Några genomgripande ändringar medför detta icke Ändringarna är delvis beroende på det inflytande som rättspraxis utövat på området. Servitut kan kortfattat definieras som en till tiden obegränsad nyttjanderätt av en del av en fastighet (den tjänande fastig­ heten) till förmån för en annan fastighet (den härskande fas­ tigheten) (se JB 14:1). Servitutsformen täcker vitt skilda rätts- 62. En överskådlig rättsfaII sövers ikt finns i SvJT s 449, 1971. 63. Undén, Ö, 1968, Svensk sakrätt j], Fast egendom, senare av­ delningen, femte upplagan, s 217 företeelser, vissa står äganderätten nära, andra överensstämmer mera med partiella nyttjanderätter. Servitut kan upplåtas även i tomträtt liksom även sådan kan stiftas till förmån för tomträtt (Serv L § 9 och JB 13:1 st 2). Servitut kan intecknas och vinner på så sätt sakrättsligt skydd. Det utgör en oskiljaktig förening med de fastigheter, som berörs av det och följer normalt med vid överlåtelse av fastigheten även vid exekutiv auktion och kan icke överlåtas på annat sätt än som tillbehör till den härskande fas- 64tigheten, 14:3. Servitut får endast avse ändamål, som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och i de fall den tjänande fastigheten ålägges positiva förpliktelser får dessa icke avse annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servi tut (Serv L § 2 och JB 14:1). Det senare är ofta en svårlöst fråga och ett flertal olika konst­ ruktioner har kommit till användning för att kringgå förbudet med positiva förpliktelser för den tjänande fastigheten. Det är denna fråga som närmast skall beröras här. Ursprungligen var servitut tänkt som ett nyttjande av en stadig­ varande tillgång på den tjänande fastigheten, jfr det klassiska romerska servitutsrekvisitet "perpétua causa" men har med tiden uppluckrats så att servitut numera även beviljas till förmån för anläggning på den härskande fastigheten som i viss utsträck- ning även nyttjande av anläggning på den tjänande fastigheten. Vid gemensamma panncentraler ingår regelmässigt positiva pres­ tationer i form av leveranser av varmvatten, värme m.m. Lagstift­ ningens inställning till positiva prestationer skapar ganska svårlösta problem då servitutsinteckning begäres. I normalfallet skall ägaren av den tjänande fastigheten, oftast en ekonomisk förening vars medlemmar utgöres av de härskande fastigheterna, svara för underhåll av anläggningen. Detta stöter icke på något problem då underhållsskyldigheter av anläggning kan intecknas som servitut. Vidare skall den tjänande fastigheten normalt sköta 64. Se Undén, 1968, s 221, Hillert, S, 1970, Servitut, provi­ soriskt kompendium, s 4. 65. Undéns, 1968, framställning på sid 234 torde icke helt återge gällande rättspraxis, jfr Hillert, 1970, s 19 och NJA 1950 s 656, Prop 20, 1970, Del B2 729. 50 driften och leverera värme och varmvatten till de härskande fas­ tigheterna. Detta innebär positiva förpliktelser för den tjänan­ de fastigheten, vilket icke är tillåtet enligt lagtexten och har underkänts i rättspraxis. Genom att i stället ta bort den positiva prestationen för den tjänande fastigheten och samtidigt ge mot­ tagarna, de härskande fastigheterna, rätt att själv bereda sig tillträde till anläggningen och vidta erforderliga åtgärder ifall ägaren skulle försumma driften, uppnår man samma resultat. Denna negativa formulering har godtagits i rättspraxis. Vidare uppstår problem då anläggningens innehavare skall beredas servi tut i de mottagande fastigheterna, som i detta fall blir tjänande. Att direkt ålägga dem att mottaga nyttigheter strider mot skyldigheten till positiva förpliktelser. Även här får man ålägga mottagarna passivitet genom förbud att inrätta egna anläggningar för värme och varmvatten. Även detta förfaringssätt har godtagits av rätts- . 66 praxis. Vissa problem uppstår då det gäller att avgöra huruvida en an­ läggning, som berörs av servitut är tillbehör till den härskande fastigheten enligt FastEgl § 2 eller är lös egendom. Frågan har be­ rörts tidigare. Servitut kan som tidigare nämnts endast upplåtas i fastigheter med vissa undantag. En och samma fastighet kan icke uppträda som både härskande och tjänande fastighet till samma nyttighet, jfr 14:2. Detta hindrar icke att den härskande och tjänande fastigheten kan vara i samma ägares hand liksom att servitut kan upplåtas genom en- 67sidig förklaring. Genom LGA 1966 har givits en möjlighet att bättre tillgodose behovet av anläggningar för gemensamt behov av stadigvarande betydelse för en grupp fastigheter. Praktiskt alla typer av anläggningar kan kom­ ma till stånd genom detta. Tidigare har lagen icke varit tillämplig på anläggningar för vattenförsörjning och avlopp men genom lagänd­ ring blir den emellertid även tillämplig på sådana anläggningar, 66. Se NJA 1954 s 166 och Hillert, 1970 s 9 ff, även Prop 20 1970, del B2 s 731. 67. Se Prop 20, 1970, Del B 2 och Undén, 1968, s 229. som faller utanför lagen om allmänna vatten- och avloppsanlägg­ ningar. Utanför lagen faller dessutom anläggningar som enligt särskilda bestämmelser skall prövas av domstol eller annan myndig­ het. I anläggningen kan, förutom de fastigheter vars ägare är ense därom, även ägare till andra fastigheter tvingas att deltaga om detta yrkas av annan fastighetsägare. Likaså kan annan ägare till fastighet kräva att få ingå i gemensamhetsanläggningen mot de övrigas bestridande, om det är av synnerlig vikt för fastighetens ändamålsenliga nyttjande. De fastigheter som anslutes till an­ läggningen svarar gemensamt för anläggningens utförande, under­ håll och drift efter det andelstal, som bestämts för var och en av fastigheterna. Fastighetens andel i gemensamhetsanläggningen utgör oskiljaktig del av fastigheten och de till anläggningen hörande nyttigheterna och rättigheterna behöver icke tryggas genom servi tut. Vid gruppbebyggelser tar normalt den byggande initiativet till bildande av samfäll igheten. Förrättningen sker genom en av läns­ styrelsen utsedd förrättningsman, § 10. Vid förrättningen får de intressenter, som berörs av anläggningen deltaga och här­ vid beslutas anläggningens storlek och beskaffenhet samt vilka fastigheter som skall deltaga och deras andelstal. Samfällig- heten förvaltas av de deltagande fastighetsägarna på det sätt de överenskomma, § 22. Förvaltningen kan ske på olika sätt t.ex. genom samhällighetsförvaltning eller genom något organ som ägar­ na enas om. I flertalet fall torde förvaltningen ske genom sam- fällighetsförvaltning. Något ovillkorligt krav på styrelse eller stadgar föreligger icke men styrelse skall utses om fastighets­ ägare så begär. Normalt torde styrelse för samfäll igheten utses i samband med förrättningens utförande, § 28. Då krav på stad­ gar enligt lagen ej föreligger, måste man där sådana ej antagits gå direkt till lagtexten vid konfliktssituationer inom samfällig- heten. De deltagande fastigheternas ägare är personligt ansvariga för samfällighetens utgifter, dels primärt för den egna andelens utgiftsdel men också sekundärt för övriga deltagares delar, § 26. Någon begränsning av det årliga uttaget av utgifter, i motsats till Lag om ekonomiska föreningar, § 5 p 5, finns ej men fastig­ hetsägare kan enligt § 26 överklaga beslut om debitering. Sam- fällighetens ändamål och beskaffenhet anges i förrättningsbeslu- tet och en avvikelse från det i förrättningsbeslutet angivna ända målet kan i princip icke ske genom stämmobeslut då ansluten fas­ tighetsägare enligt § 31 kan föra talan mot beslutet vid domstol. Som tidigare omnämnts föreligger ofta svårighet att engagera lämpliga personer till olika samfäll igheters styrelse. Genom att LGA icke uppställer något krav, i motsats till vad det gäller eko nomiska föreningar, på att styrelseledamöter skall vara intres­ sent i samfälligheten finns här betydligt större möjlighet att få en funktionsduglig enhet. Till detta bidrager också möjlig­ heten för länsstyrelsen enligt § 33 att utse syssloman att om­ besörja samfällighetens angelägenheter. En annan form för organisation av gruppbebyggelsers gemensam- hetsanläggningar är ekonomisk förening enligt tidigare omnämnd lag. En anslutning till en ekonomisk förening utgör ingen till fastigheten oskiljaktigt knuten rättighet. Medlemsskapet i denna tillkommer icke fastigheten som sådan utan en juridisk eller fysisk person. Ofta torde dock medlemskapet vara knutet till äganderätten till viss fastighet och på så sätt indirekt bli en rättighet och förpliktelse för denna. Medlemskapets ekono­ miska del är dock av lös egendoms natur, som kan pantsättas och utmätas i princip enligt sedvanliga regler. Med hänsyn till att ekonomiska föreningar är en vanligt förekommande företeelse vid gruppbebyggelse kommer vissa frågor som berör dessa, bl .a. vanligt förekommande stadsbestämmelser att tagas upp till be­ handling under avsnitt 5.7. 3.2 Entreprenad Entreprenadbegreppet ingår i den vidsträckta typen av avtal som den juridiska doktrinen betecknar som arbetsbeting. Denna 68. Se Hult, Ph, 1966, Lärobok i värdepappersrä+t, femte upp­ lagan, s 172 ff. beteckning går tillbaka till den romerska rättens konsensualavtal, som kunde slutas formlöst och i denna betecknades locatio conduc- . 69tio opens. Denna typ av avtal gick ut på att ett visst arbets­ resultat skulle presteras och skilde sig på så sätt från de närbe­ släktade avtalen, locatio conductio rei, lega i allmänhet, och locatio conductio operarum, som avsåg arbets- eller tjänstelega. Under beteckningen arbetsbeting faller en mängd från varandra skilda prestationer, från avtal om reparation av lösöre, presta­ tioner av imateriellt arbete till omfattande byggnads- och anlägg­ ningsarbete.^ Ordet entreprenör, och avledningen entreprenad är ett franskt låneord, och betecknar den som företager sig ett eller annat och torde ha börjat användas i Skandinavien under 1600-talet. Under 1800-talets första hälft synes den ha fått den innebörden den har idag, nämligen beteckning på den person, som åtager sig att för annans räkning utföra byggnads- eller anläggningsarbete, således omfattande en prestation av både material och arbete.71 Den svenska lagstiftningen saknar speciella lagregler för entre­ prenader i den betydelse som ordet definierats. Wikander (1913), framhåller här behovet av lagregler, men påpekar samtidigt att om­ rådet icke är vetenskapligt bearbetat.72 Samma förhållande gäller 70 även för Danmark i viss mån. Bristen på lagregler medförde att intresseorganisationer för berörda parter gemensamt utarbetat allmänna bestämmelser för entreprenadsystemets användning för byggnadsarbeten, med tyngdpunkten lagd på dess användning för enskilda byggnadsentreprenader.74 Första förslaget förelåg 1908 69. Se Almquist, J.E, 1971, Romersk rätt, s 52 ff. 70. Se Wikander, H, 1913, Bidrag till läran om arbetsbetingavta- let enligt svensk rätt, s 13, även Pedersen A.H, 1952, Enter­ prise, Bygge og Anlaegsarbejder, s 40, även Pedersen, A H, 1946, Byggeriets retlige og Ekonomiske organisation, s 204. 71. Se Pedersen, 1952, s 31, även Pedersen, 1946, s 200, 204 ff. 72. a.a. s 9 ff. 73. Se Pedersen, 1952, 2 II ff. 74. Se Wikander, 1913 s 9 not 2 och Källenius, S, I960, Entre- prenadjur id i k, s 12 och 13. 54 vilket utarbetades i Svenska Teknologföreningens regi. Vid denna tidpunkt var en Kungi. förordning av 1893 för statens upphand­ lings- och entreprenadväsende gällande, vilken ersattes 1920 som gällde till nu gällande upphandlingskungörelse för statens behov trädde i kraft 1952.75 De statliga upphandlingsbestämmelserna är administrativa författningar för myndigheter och är således icke av samma kvalitet som en civillag på området. Vidare saknas många väsentliga regler för reglering av parternas förhållanden. Vad det gäller den kommunala upphandlingen har här till helt nyligen saknats speciella regler. Först 1965 utarbetades förslag för dess upphandling. Denna bygger i stor utsträckning på UK men äger icke bindande verkan i vidare utsträckning än i den mån den godtages 76av vederbörande kommun. I Teknologföreningens regi har arbetet med kodifiering av avtals­ villkoren försatt och gällande är 1965 års edition.77 För när­ varande pågår omarbetning av denna och den nya editionen, som torde få beteckningen AB 70 föreligger för närvarande endast i . 78, 78aremissupplaga. Genom Teknologföreningens arbete har bristen på lagregler inom området mildrats i stor utsträckning. Vid flertalet entreprenader, i varje fall då det gäller större eller mera omfattande arbeten, användes de av Teknologföreningen utarbetade kontraktsformul är med tillhörande allmänna bestämmelser. Tyvärr användes de också i stor utsträckning även i de fall där de icke är direkt tillämp- bara utan ändringar, ävensom att entreprenadavtal tecknas med hänvisning till ifrågavarande bestämmelser utan att parterna gjort klart för sig vad dessa innebär. Genom att representanter för både 75. KungI. kungörelse om upphandling och arbeten för statens be­ hov m.m. SFS 496, 1952, förkortas UK. 76. Se Den Kommunala upphandlingen, 1968, Tredje reviderade upp­ lagan. 77. Revidering och omarbetning har skett 1924, 1936, 1940, 1954 och 1965. Betecknad i fortsättningen AB 54, AB 65 etc. 78. Genom tillmötesgående från Svenska Teknologföreningens kon­ traktskomm itté har denna ställt remissexemplar till förfogan­ de, varför erforderliga hänvisningar till denna kommer att göras där avvikelser av betydelse från AB 65 föreligger. 78a Den nya editionen erhöll slutligen beteckningen AB 72. 55 beställare- och entreprenörsidan medverkar vid utarbetandet av dess allmänna bestämmelser, i allsidigt sammansatta kommittéer av såväl jurister som tekniker, torde man utan överdrift kunna säga att dessa har en avsevärt högre kvalitet än vad som normalt är fallet på formulärrättens område. Kontraktskommitténs syfte vid utarbetandet har varit att skapa en rättvis avvägning mellan båda parters intresse, med utgångspunkt från att ingen skall domi­ nera över den andre. Detta syfte gör att AB icke skall tolkas restriktivt utan "allsidigt".^ Vid entreprenadavtal, som ej regleras av AB torde dock en viss försiktighet iakttagas och icke okritiskt tillämpa AB:s regler i hela dess vidd. Här synes man få gå tillbaka till allmänna obligationsrättsliga principer och därutöver analogiskt tilläm­ pa vissa regler i KöpL. Avtalstypens natural ia negotii bör natur­ ligtvis därvid beaktas. Prejudicerande rättsfall ävensom littera­ tur inom området är mycket begränsad. Avsaknad av prejudikat be­ ror till stor del på att tvister inom AB:s tillämpningsområde av- göres regelmässigt av skiljemän. Genom avsaknad av fasta skilje­ domstolar publiceras som regel icke avgörandena. Ämnesområdet har icke heller behandlats uttömmande i svensk lit- 81teratur sedan 1916. De svenska framställningarna inom området utgöres av Källenius, 1960, tidigare omnämnda framställning samt O O Motiv AB 65 vilka i huvudsak utgör kommentarer till AB 54 resp 79. Se ex. Eek, H, m,fl. 1967, Juridikens källmaterial, s 129. Bengtsson, B 1969, Speciell kontraktsrätt, s 87, även Bengtsson 1967, § 19. 80. Se Källenius, I960, s 15. Termen "allsidigt" synes i detta sammanhang närmast tyda på att en teologisk tolkning­ metod förordas. 81. Se Wikander, H, 1916, Om det materiella arbetsbetinget och dess viktigaste rättsfoljder med särsk'ld hänsyn till svensk rättspraxis. Dock bör erinras om B. Hassel rots skrifter bl.a. Några spörsmål om vindikationsrätt och arbetsbeting, 1962, Malmö. 82. Utgiven av Arbetsutskottet inom Svenska TeknoIogföreningens Kontraktkommitte, 1969, Stockholm. oo AB 65. Den danska litteraturen inom området är avsevärt rikare, förutom Pedersens (1952) omnämnda arbete finns ytterligare ett antal framställningar inom området, vidare Ussings framställning i Enkelte kontrakter. För norskt rätts del finns en utförlig framställning i Sandviks, 1966, arbete. Då entreprenadverksamheten i Skandinavien i stor utsträckning regleras av ländernas allmänna leveransbestämmelser kommer i fortsättningen att i den mån det anses befogat hänvisningar att göras till de danska, norska och 85finska motsvarigheterna till AB 65. Entreprenadens avgränsning mot köp i vidsträckt bemärkelse kan i vissa fall bereda svårigheter, KöpL § 2 undantar från sitt tillämp­ ningsområde uppförande av hus, vattenverk eller annan byggnad. Vad som innefattas i begreppet byggnad framgår icke av lagtexten. Almén, 1960, menar dock att begreppet skall fattas i samma vid­ sträckta bemärkelse som i § 2 i 1895 års lag om vad till fast egendom skall hänföras.^ Huruvida byggnaden i ägarens hand blir fast eller lös egendom saknar således betydelse för KöpL:s tillämp- ning. Svårigheter kan dock uppstå att göra en gränsdragning 83. I de+ta sammanhang bör också nämnas Källenius, C och S, 1959, Byggnadsjuridi k I, Byggnadsjuridi k II, Stockholm, vilka kortfattat refererar ett antal rättsfall rörande byggnads- och anläggningsarbeten. 84. Pedersen, A H, Byggeriets retlige og Ekonomiske organisa­ tion, 1946, KE benhavn, Licitation, 1955, EntreprenErtranspor- ter, 19 59, KEbenhavn. Ussing, H, 1946, Dansk Ob !igationsret, Speciel Del II, Enkel­ te Kontrakter, 2 udg, KEbenhavn. 85. Danska motsvarigheten är "Almindelige Betingelser för arbej- der och ieverancer", 1951, förkortas D.AB; norska motsvarigheten är "Alminnelige kontraktsbestämmeIser för bygge- och anleggsarbeider", 1962, förkortas AKBA; finska motsvarigheten är "Allmänna avtalsvillkor för byggnads- entreprenader", 1957, förkortas SAFA. 86. Se Almén, T, I960, Om köp och byte av lös egendom, Fjärde del­ vis omarbetade upplagan, § 2 vid not 20 - 22. 1895 års lag är ersatt av tidigare omnämnda FastEgL, se § 2 och JB 2:2, se även Wikander, 1913, s 65 ff. 87. Jfr. Wikander, 1913, som i princip ansluter sig till ifrågavaran­ de uppfattning. De danska och norska lagarna undantar endast motsvarande arbete på fast egendom, se Almén, I960, § 2 not 23. Se även Sandvik, 1966, s 33. 57 mellan köp och entreprenad i de fall då någon åtagit sig att till­ verka eller ur sitt lager uttaga något och förena detta med marken eller byggnaden. Almén (1960) synes vilja göra en gränsdragning så att KöpL bör vara tillämplig i de fall då kostnaden för saken rep- OO resenterar ett högre värde än sambandet etablerades. KöpL blir således tillämplig i de fall där t.ex. någon åtager sig att till­ verka en byggnad industriellt och sedan ställa upp denna på en färdigställd grund, lika väl som då någon i samband med leverans av t.ex. torkskåp, spisar, armaturer eller elektriska varmvatten­ beredare åtager sig att montera dessa. Dylika saker existerar som självständiga lösa saker och själva anslutningen är endast en bi- förpliktelse av ringa ekonomisk betydelse. Dylika frågor är av stort intresse bl.a. med hänsyn till huruvida preskriptionsbe- stämmelsen i KöpL § 54 skall äga tillämpning eller ej. Tyvärr medger detta arbetets omfattning icke möjlighet att gå närmare in på denna och närliggande frågor. 3.2.1 Entreprenadavtalets ingående, form och omfattning. Entreprenadavtalet enligt den definition som tidigare givits är ett avtal om utförande av arbete på byggnad eller anläggnings­ arbete i vidsträckt bemärkelse. Det ingås mellan beställare och entreprenör men kan också ingås mellan två entreprenörer, av vilken den som står som beställare normalt benämnes huvudentrep- 90renör och andra parten underentreprenör. Beroende på entrepre­ nadens omfattning kan den entreprenör, som står i direkt för­ hållande till beställaren även benämnas totalentreprenör eller generalentreprenör. Då beställaren anlitar flera sidoordnade entreprenörer användes beteckningen si doentreprenör för entre- 91prenör som jämte annan utfört arbete åt beställaren. För avtalets tillkomst gäller reglerna i AvtL. Vid upphandling för statens behov regleras denna av UK men i andra fall står 88. a.a. § 2 vid not 23 a. 89. Se Almén, I960, § 2 vid not 22 a och 25 - 27. 90. Jfr. de anförda allmänna bestämmelsernas begreppsdefinitioner. 91. Se Motiv AB 65 s 13 - 15, Pedersen, 1952, s 50. det beställaren fritt att verkställa upphandling på det sätt som passar honom bäst. Något krav på att lägsta anbudet skall antagas föreligger icke och en anbudsgivare kan i normalfallet icke kräva ersättning för att hans anbud icke blivit antaget. I de fall då beställaren förbundit sig att tillämpa vissa upphandiingsregler torde beställaren kunna ådraga sig skadeståndsskyldighet i vissa QO fall om dessa åsidosättes. Möjlighet föreligger även för en an­ budsgivare att överklaga en kommunal eller statlig myndighets be- 94slut i en upphandi ingsfråga och få beslutet undanröjt. Aven om ett beslut undanröjs torde det icke medföra någon större fördel för anbudsgivaren, då avsevärd tid oftast förflyter från över­ klagandet tills ärendet avgöres i Kungl. Maj:t, i synnerhet då någon möjlighet att få en kommun att ställa sig till efterrättel­ se av beslutet regelmässigt saknas. För anbudsgivare gäller all­ männa regler om att anbud är bindande för den som avgivit det­ ta.95 Något krav på att avtalet skall avfattas skriftligt före­ ligger icke96 utan även ett muntligt avtal blir bindande för parterna, vilket dock kan medföra svårigheter att i det enskilda fallet avgöra vilka förutsättningar som gäller beträffande av- 97talat pris och arbetets omfattning. Normalt användes vid entre- 98prenader inom AB:s område till detta hörande kontraktsformulär. Regelmässigt ingår i kontraktet en mängd handlingar av olika valör och innehåll upprättade vid skilda tillfällen och oftast av olika personer. Inom AB:s område angives i 1:4 ordning i 92. Se NJA 1904 s 94 där anbudsgivare begärde ersättning för upprättande av handlingar i samband med kostnadsförsIag, jfr. även UK § 45 och NF § 13. 93. Se Pedersen, 1952, s 57, jfr. Wikander, 1916, s 37 ff. 94. Se ex R 1969 nr 27. 95. Se ex. NJA 1937 s 235, 1939 s 384, även AImén-Eklund, 1963, s 123 och Rodhe, 1956, § 29 vid not 28 - 29. 96. Se Wikander, 1916, s II, Pedersen, 1952, s 43. 97. Se ex. NJA 1951, s I. 98. Svenska TeknoIogföreningens formulär 18 (fast pris) och I9 (löpande räkning). 99vilka de skall gälla. Den angivna ordningen kan närmast betrak­ tas som en presumtionsregel vilken kan åsidosättas om omständig­ heterna uppenbarligen talar för annan tolkning.^ utanför AB:s område torde allmänna tolkningsprinciper som genomsnittsligt leder till en rimlig lösning av intressekonflikten vid den aktuella entreprenadtypen vara att tillämpa.10^ 3.2.2 Parternas ansvarighet Inom entreprenadområdet med dess komplicerade förhållanden är ansvarsfördelningen mellan parterna av stor betydelse. Med hän­ syn till att entreprenören har en positiv prestationsskyldighet är denne utsatt för betydligt större risker att drabbas av skade­ stånd och ansvar av olika anledningar än beställare, vars primära skyldigheter är att erlägga betalning för det presterade arbetet. Den första fråga som inställer sig är om entreprenören ovillkor­ ligen är skyldig att prestera det avtalade resultatet för att erhålla ersättning. Någon sådan regel synes icke upprätthållas i svensk rätt. I de fall där bristen på uppfyllelse beror på be­ ställaren eller åtgärder för vilka han är ansvarig får beställaren bära risken ech kostnaderna härför. I rättsfall NJA 1970 s 72 hade en entreprenör åtagit sig att utföra en brunn men arbetet ledde icke till åsyftat resultat. HD uttalade sig i domskälen att entreprenören hade rätt att häva avtalet och skadestånd mot­ svarande entreprenörens nedlagda kostnader utdömdes. Hävnings- rätten ansågs här motiverad med hänsyn till att väsentligt änd­ rade förutsättningar förelåg då grundförhållandena avvek väsent­ ligt från de uppgifter beställaren lämnat pch på denna grund 102utdömdes också skadestånd. Något annorlunda utgång fick NJA 1942 A 117 där hävningsrätt tillerkändes entreprenören men 99. Se och jfr AKBA 3.1 och 3.2; SAFA § 77 och DAB § 8. 100. Se Motiv AB 65, 1969, s 33. 101. Se Bengtsson, 1969, s 91 och not 14, Sandvik, 1966 s I16. 102. För entreprenaden gällde AB 54. Se § 2 och jfr § 3, 15, 16 KäI I en ius, I960, s 37 ff, AB 65 1:9 jfr 8:2 och Motiv AB 65, 1969, s 46 jfr s 210 ff, Bengtsson, 1967, s 432, Sandvik 1966, s 208 f. 60 ej skadestånd till väsentligen ändrade förhållanden. En oklar fråga är vad som gäller vid vis major. Vid avtal som reg­ leras av AB 65 fritages entreprenören ansvaret för skada på grund av dylika förhållanden enligt 5:4, varjämte han har rätt att häva avtalet då förhållanden för entreprenadens fullgörande väsentligt rubbas, 8:2 p 6. Entreprenören skall här erhålla full ersättning för det utförda men förstörda arbetet, 8:4, i den mån entreprenö- ren icke rimligen kunnat undvika skadan. I entreprenadförhål­ landen som icke regleras av AB synes osäkert om vad som skall gälla. Källenius, 1960, s 140 hävdar att vis major regeln är internationellt erkänd. Så synes emellertid icke vara fallet bl.a. i DAB lägges all fara på entreprenören även i dessa fall. Olika uppfattningar framförs i doktrinen, dock synes det vara rimligt att entreprenören åtminstone i vissa situationer fritages från ansvar, exempelvis då marken på vilken byggnaden uppföres utsät- 104 105tes för skred över vilket parterna ej råder. * Beställarens möjlighet att utkräva ansvar med ty åtföljande skade­ stånd gentemot entreprenören är mångfasetterad. Bland de viktigas­ te grunderna kan nämnas entreprenörens ansvar för fel och brister, försening, eftersatt vårdnadsplikt, bristande underrättelseskyl­ dighet, indirekta skador av olika slag, skadebringande egenskaper 1 Ofim.fl. Tyvärr kan alla dessa frågor icke behandlas uttömmande här, varför endast de principe!It viktigaste förhållandena kommer att behandlas. Formerna för ansvaret kan variera från avhjälpande av felet eller bristen till skadestånd eller hävning. 103. Samma lösning SAFA §§ 13, 65, 66 och AKBA 17.2 104. Se Pedersen, 1952, s 89 om danska AB där entreprenörens ansvar är strikt, men framhåiles att motsatt regel synes vara inter­ nationellt erkänd. Jfr även Wikander, 1916, s 311 som anser att något sådant undantag icke gäller för svensk rätts del. Sandvik, 1966, förordar vis major regelns tillämpning, s 273. 105. T.ex. Surteraset 1950 och Lidans översvämning 1946 med ty åtföljande ras. 106. Med brist avses en del av det i entreprenaden ingående arbe­ tet icke utförts. Denna terminologi avviker från den i juri­ diskt språkbruk vanliga, vilket normalt betecknas som par­ tiel It dröj små I. 61 Som tidigare nämnts är entreprenörens ansvar för entreprenaden under byggnadstiden strikt med undantag av förhållande som för­ orsakas av beställaren och ovan nämnda undantag för force majeu­ re enligt 5:4. Detta innebär att entreprenören står faran för entreprenaden tills denna avlämnats till beställaren, således även för casuella skadorJ0^’ Entreprenörens ansvar för fel el­ ler brist kan i princip indelas med hänsyn till när dessa upp­ träder till entreprenadtiden, garantitiden och efter garanti­ tidens utgång. Under entreprenadtiden skall entreprenören avhjälpa fel eller brist som vidlåter entreprenaden, 2:7. Vad som förstås med fel eller brist avgöres i första hand med hjälp av entreprenadhand­ lingar, vilket innebär tillämpning av ett konkret fel-begrepp. I den mån dessa icke ger vägledning övergår bedömningen till en abstrakt (objektiv) norm, enär där kval itetsangivelse saknas, ar­ betet skall utföras i klass med kontraktsarbetet i övrigt, 2:1. Således genom en bedömning med hänsyn till vad som är normalt vid arbeten av den standard som är aktuell. Huruvida fel eller brist föreligger avgöres genom besiktning enligt 7:20. I praktiken, där avvikelser från det kontrakten- liga utförandet observeras under utförandetiden, verkställes icke den formenliga besiktningen dä parterna är överens om att avvikelse föreligger, utan entreprenören avhjälper normalt av- 109vi kel sen. Således kan beställaren icke utan ersättning kräva högre kvalitet än som är att betrakta som normalt för ett objekt 107. Se Karlgren, H, 1966, Kommentar tili AB 65. Svenska Teknolog- föreningens formulär 20, Kap 5 "Ansvar", s 10 och även Peder­ sen, 1952, s 86, Sandvik, 1966, s 268. 108. Se även Sandvik, 1966, s 381 ff. Ofta göres hänvisningar i kontraktshandI ingarna till "fack­ mässigt utförande", "förstklassigt utförande" etc. Jfr. Olivecrona, K, 1970, Grundtankar hos Hägerström och Lundstedt, s 7, vari anföres att Hägerström anser att all värdering är subjektiv. 109. Se Motiv AB 65, 1969, s 63, även Pedersen, 1952, s 66. 62 med den aktuella standarden.110 I de fall där avhjälpande av ett fel eller brist skulle medföra oskälig kostnad och avvikelsen icke i väsentlig grad påverkar byggnadens bestånd, utseende eller möjlig­ heterna att använda den på ändamålsenligt sätt, behöver entrepre­ nören icke avhjälpa avvikelsen i vidare mån än vad som med hänsyn till omständigheterna kan anses skäligt. Beställaren äger här rätt till prisnedsättning med hänsyn till den värdeminskning som avvikelsen medför. Väsentlighetsbedömningen skall här ske ur be­ ställarens synpunkt om vad som är väsentligt.111 Väsentlighets- bedömningen och prisnedsättningen blir ofta ett tvisteämne i syn­ nerhet då det rör sig om estetiska frågor, vilka icke är mätbara ekonomiskt. Dock torde icke beställarens subjektiva uppfattning om väsentlighet få läggas till grund för den ekonomiska avräk­ ningen utan väsentligheten bedömes objektivt, dock med hänsyn 112tagen till förhållandet i det individuella fallet. Då entreprenaden är färdigställd äger normalt slutbesiktning rum, 1137:2. Denna har betydelsefulla rättsverkningar för båda parter. Vid denna avgöres med bindande verkan för parterna huruvida kont- raktsenliga fordringar är uppfyllda. Om så är fallet åligger det besiktningsförrättaren att godkänna entreprenaden. 7:13. Rent principiellt kan ett godkännande icke ske om ej samtliga kont- raktsenliga fordringar är uppfyllda.11^ Något hinder föreligger dock icke att parterna avtala om att entreprenaden godkännes med förbehåll att vid slutbesiktningen påtalade fel och brister skall av­ hjälpas av entreprenören. Godkännes entreprenaden är denna avläm­ nad till beställaren, 7:26. Avlämnandet innebär att entreprenörens ansvar för casuella skador upphör och ansvaret övergår på be- 110. Jfr. NJA 1939 s 183. 111. Se AB 7:17. 112. Se HelIner, 1965, s 121. 113. DAB § 19. AKBA 23.1. SAFA § 49. 114. Denna principiellt restriktiva bestämmelse bygger på motiven till UK § 68. Kallen ius, I960, s 209 ff och Motiv AB 65, 1969, s 189 ff. I AB 70 torde komma att föreskrivas att o- väsentliga brister och fel utgör icke hinder för godkännande. 63 stäl 1 aren-115 Normalt räknas också garantitiden börja löpa från tidpunkten för godkännandet men i de fall beställaren tagit entre­ prenaden i bruk tidigare eller fördröjt slutbesiktningen kan *1 *1 £ denna börja löpa från en annan tidpunkt. Vid besiktningen kons­ taterade fel och brister är entreprenören skyldig att avhjälpa utan dröjsmål vid risk att detta eljest sker genom beställarens försorg på entreprenörens bekostnad. 7:24. Någon tid inom vilken dessa skall avhjälpas behövs icke upptagas i utlåtandet över be­ siktningen, normalt torde dock parterna överenskomma om inom vilken tidpunkt avhjälpandet skall ha skett. Då beställaren äger rätt att innehålla erforderliga medel motsvarande kostnaden för dess avhjälpande har han här en stark press på entreprenören och ansvaret för avhjälpandet kan således övergå till en direkt skade- ståndsförpliktelse för entreprenören. Genom besiktningen konstateras vilka brister och fel som före­ ligger vid besiktningstidpunkten på den besiktigade delen, 7:20, och talan får icke föras rörande andra brister och fel, än de här­ vid konstaterade, dock med undantag av sådana som förefunnits vid besiktningen men då icke märkts och ej heller rimligen bort märkas. Besiktningsutlåtandet utgör således ett exklusivt bevismedel och beställaren kan, med undantag av dolda fel, icke föra talan om andra fel än de som upptagits i utlåtandet över besiktningen. Så­ ledes är vittnesbevisning om förekomsten av ytterligare fel ute­ sluten i en tvist. Besiktningsförrättarens fördelning av ansvarig­ heten för de konstaterade felen är utan rättslig verkan. Han saknar således befogenhet att med bindande verkan avgöra ansvars­ fördelningen för de konstaterade avvikelserna, däremot har han rättighet och tillika skyldighet att uttala och i utlåtande an­ giva sin uppfattning om ansvarsfördelningen.^7 Bestämmelserna om besiktningens rättsverkan ställer stora krav på beställaren och hans reklamationsskyldighet och korresponderar i princip med KöpL § 52 st 1. Beställaren har med andra ord en aktiv skyldighet att 115. Se Rodhe, 1956, § 3 vid not 13 och § 21, Wikander, 1916 s 8If, 288 f, Pedersen, 1952, s 86 ff. 116. Se Motiv AB 65, 1969, s 98 ff, KäIlenius, i960, s 227 ff. 117. Se Motiv AB 65, 1969, s 179 och Källenius, I960, s 198 ff. verka för en undersökning av byggnaden och förelägga resultatet för besiktningsförrättaren för avgörande huruvida brist eller fel föreligger. Uttrycket "eller rimligen bort märkas" synes vara att tolka så att med bevislig kunskap om fel eller brist likställes det förhållande att beställaren borde haft kännedom om felet. Beställaren kan således icke till sitt försvar åberopa sin under­ låtenhet att undersöka objektet till försvar att han icke märkt felet. Denna vidsträckta undersökningsplikt, som åligger bestäl­ laren, synes väl hård i många fall då beställaren är lekman eller icke får tillträda till byggnaden före slutbesiktningen såsom oftast är fallet vid gruppbebyggelse. Även utanför AB :s tillämp­ ningsområde gäller beställarens undersökningsplikt och reklama- tionsskyldighet utan oskäligt dröjsmål. Detta har fastslagits i I *| O ett flertal rättsfall. Dock har reklamationsfristen icke satts så snävt som utformningen är i AB. Normalt åtager sig entreprenören en viss garanti för det utförda arbetet under en viss tid, Garantin uppfattas ofta som en sär­ skild fördel för beställaren men ofta är garantiklausulerna ut­ formade så att de befriar den annars förpliktigade från en del av hans ansvar. Vad garantiklausulens verkan innebär beror givet­ vis på dess innehåll men vissa verkningar inträder regelbundet 119utan att de behöver speciellt anges. Ett avtal om garanti under en viss tid innebär icke att den förpliktade garanterar att de avtalade egenskaperna under alla omständigheter föreligger under denna tid. Således ansvarar han icke för casuella skador som kan drabba egendom. Ej heller för borgenärens culpösa för­ farande t.ex. på grund av bristande skötsel. Men om ett funktions- fel uppstår under garantitiden présumeras detta fel ha funnits "in nuce" vid tidpunkten då faran övergick. Den förpliktigade får således bevisbördan för att felet uppstått genom yttre olycks­ händelse eller motparters vanvård. Säljaren anses regelmässigt ha rätt till att avhjälpa de fel som uppstår under garantitiden. 118. Bl.a. NJA 1943 s 272, 1911 A 70, 1915 A 42, 1917 A 53. Se även Rodhe, 1956, § 25 vid not 70 - 74, Cervin, U, I960, Om passivitet inom civilrätten, s 73, Almén, I960, § 52 vid not 54 - 56. 119. Se Almén, I960, § 44 vid not 5-7a, Hellner, 1965 s 141. I entreprenadförhållanden lämnas normalt en viss tids garanti för entreprenaden, vanligen ett år, AB 65 föreskriver icke någon viss 120garantitid utan denna står det parterna fritt att avtala om. Reglerna om garanti och garantitid bygger på KöpL:s regler. I de fall inget avtalats synes dennas regler om reklamation vara att tillämpa analogt, dock med undantag av den ettåriga preskriptions 121regeln i § 54 då denna är en undantagsregel för köp. Entre­ prenören är enligt AB 65, 5:6, ansvarig för fel och brist som framträder under garantitiden i enlighet med ovan givna framställ ning. Huruvida fel eller brist föreligger vid garantitidens ut­ gång avgöres genom besiktning enligt ovannämnda regler om parter­ na ej överenskommer om annat. En allmän reklamationsskyldighet för beställaren förekommer i 5:8 enligt vilken beställaren skall reklamera utan dröjsmål då han upptäcker fel eller brist. Stad­ gandet har tillkommit med hänsyn till att entreprenören skall kunna begränsa skadeverkningarna och därmed kostnaden för felets avhjälpande. Garantibesiktning skall hållas inom den avtalade tid en för att besiktningens konstaterande verkan skall tillmätas 122rättslig betydelse. I den utsträckning som beställaren enligt 5:8 reklamerat inom garantitiden bibehåller han sin rätt till att göra garantiansvaret gällande mot entreprenören då något be- siktningstvång icke föreligger. Emellertid kommer då bevisbördan att läggas på beställaren att de reklamerade felen verkligen 123framträtt under garantitiden. Entreprenörens ansvar efter garantitidens utgång är enligt AB 65 starkt begränsad. Efter denna tidpunkt svarar entreprenören en­ ligt 5:7 endast för brist eller fel som icke märkts och ej heller rimligen bort märkas, i den mån felet visas ha sin grund i grov 120. Jfr. DAB § 16, AKBA 23.8, SAFA § II, ett år, om ej annat avta Iats. 121. Se Wikander, 1916, s 106 ff, Pedersen, 1952, s 68 ff och 79 ff, KäI I en ius, 1960, s 223 ff, otiv AB 65, 1969, s 116 ff och 179 ff, Almén, I960, § 54 not 25 b. Se även och jfr. NJA 1946 s 666 angående dolt fel. Sandvik, 1966, s 390 f har något avvikande åsikt om garantin och dess innebörd, enligt AKBA, se också s 412 ff. Se även SAFA § II. 122. Se NJA 1913 s 311 angående för sen reklamation. 124. Vid entreprenader där UK gäller är föreskrivna besiktningar ob I i gator i ska. 194 vårdslöshet av entreprenören. Ansvaret gäller s.k. dolda fel i entreprenaden. Bevisbördan vilar här på beställaren, som dels måste visa att felet icke märkts eller rimligen icke bort märkas, dels måste han visa att detta har sin grund i grov vårds­ löshet från entreprenörens sida. Syftet med AB :s bestämmelse i denna del är att ett s.k. yrkesfusk icke skall skyddas genom en förkortning av den allmänna tio åriga preskriptionstiden enligt I OC 1862 års förordning. Regeln ansluter sig till KöpL § 53 men är dock förmånligare för beställaren, då något krav på att felet eller bristen skall lända beställaren till märklig skada icke uppställes. Det synes vara svårt att uttala sig om hur gällande rätt ställer sig till friskskrivningsklausuler av detta slag. Rep­ resentativa ställningstagande i rättspraxis saknas i stort sett och svensk doktrin har icke penetrerat frågan i någon större ut­ sträckning. Detta gör att domstolar och skiljemän kan tillämpa 126klausulen med rätt stor frihet i de enskilda fallen. I detta sammanhang bör erinras om rättsfallet NJA s 1946 s 666 där HD ut­ talade sig att det fel, vars avhjälpande beställaren fordrade er­ sättning för, hade uppkommit genom att entreprenören underlåtit att utföra dränering såsom det ålegat honom. Kontraktets be­ stämmelser om entreprenörens ansvarighet för fel och brist till ett år kunde emellertid icke erhålla tillämpning i fråga om fel, som yppats först efter angivna tids utgång och ej rimligen kunnat upptäckas dessförinnan. Det är att notera att felet framträdde först ca tre och ett halvt år efter garantitidens utgång. Entre­ prenören gjorde gällande att dräneringen och återfyllnad var ut­ förda då avtalet slöts. Domstolarna ansåg att detta icke kunde tillmätas betydelse, då entreprenören icke gjort något förbehåll att till kontraktet hörande beskrivning icke skulle vara gällan­ de i omnämnt hänseende. En vanlig tolkningsregel vid ansvarsfriskrivningar och otydlig­ heter i avtal är att de skall tolkas snävt med hänsyn till den 124. Bestämmelsen torde i AB 70 överflyttas i sak oförändrat till 2:7 125. Se Källenius, I960, s 232 ff, Motiv AB 65, 1969, s 119 ff. 126. Se Karlgren, 1966, s 19 och dito Produktansvaret, 1971, s 144, Almén, I960, § 53 vid not 10 - 20. som infört dem. Man ställer sig här frågan vem som inför regeln i kontraktssammanhanget i normalfallet. Regelmässigt blir detta beställaren då han utformar anbudsunderlaget. Vid gruppbebyggel­ ser är detta icke fallet varför regeln här bör tolkas till säl- 127jarens - entreprenörens nackdel. Enligt allmänna obligationsrattsliga principer ansvarar part för lämnade uppgifters riktighet, I entreprenadförhållande tillhanda­ håller regelmässigt parterna varandra uppgifter av olika slag. An­ budsunderlaget, som sedan kommer att ligga till grund för kontrakt­ tet, innehåller en mängd ritningar och beskrivningar, som i nor­ malfallet upprättats genom beställarens försorg. Annorlunda är förhållandet vid flertalet gruppbebyggelse och vid totalentre­ prenader, där det regelmässigt är entreprenören, som svarar för att erforderliga handlingar upprättas. För svensk rätts fel gäl­ ler således att part är ansvarig för lämnade handlingars riktig­ het och motparten således befriad för ansvar som beror på att dessa följts. Detta är också huvudregeln enligt AB 65 1:9, som tillika kategoriskt anger att motpartens godkännande icke befriar från angivet ansvar. Till huvudregeln anknyter vissa undantag, som medför att den andra parten kan bli skadestånds- skyldig på grund av underlåtenhet att upplysa motparten om för­ hållanden, som är av betydelse för frågan huruvida fel objektivt sett skall uppkomma i slutprodukten. Vid gruppbebyggelse har 127. Se Sandvik, 1966, s 426 ff och även Lejman, F, I960. Om an­ svaret för dolda bristfäI Iigheter i fastighet, vållade av entreprenören vid dess uppförande, i Rättsvetenskap I i ga studier ägnade minnet av Phillips Hult. 128. Se Wikander, 1916, s 55 f och även Pedersen, 1952, s 81, Sand­ vik, 1966, s 205 ff, Karlgren, 1971 s 81 och 83. 129. Se Motiv AB 65, 1969, s 44 och jfr även Källenius, I960, s 75 - 80. 130. Se Wikander, 1916, s 58 f, Källenius, I960, s 75, Sandvik 1966, s 297. Se även Svea Hovrätts dom den 17 november 1967 nr IV: T 27 (mål T 417/1966) där entreprenör dömdes skade- ståndsskyldig med belopp motsvarande i princip beställarens totala kostnad för byggnaden då denna fick rivas. Entreprenören hade här åsidosatt sin undersökningsskyIdighet beträffande undergrundens beskaffenhet och handlingarna som tillhanda­ hölls av beställaren angav endast grundsulans bredd vid fast lera men icke vid lös lera som den aktuella undergrunden be­ stod av. ansvarsförhållandet för handlingarnas riktighet stor betydelse. Här upprättar säljaren - entreprenören själv eller med hjälp av konsulter samtliga erforderliga handlingar och blir således gente­ mot beställaren - köparen ansvarig för dessa. Detta är av stor be­ tydelse för både säljare och köpare. För säljarens del bör beaktas att projekteringsansvaret icke täcks av den normala ansvarsför­ säkringen, "byggmästareförsäkringen" eller av hans egen eventuella konsultansvarighetsförsäkring. Detta innebär att om säljaren själv utför projekteringen och ett fel härvid skulle uppkomma, någon möjlighet ej finnes att täcka in ansvaret försäkringsvägen. För köparens del är det av betydelse att även om någon ansvarsfördel­ ning icke gives i kontraktet, säljaren i normalfallet blir ansva­ rig för vad som är ett abstrakt fel i dess objektiva betydelse även om det icke skulle föreligga ett konkret fel enligt kontraktet. Kortfattat kan detta uttryckas så att säljaren är ansvarig för att byggnaden kommer att fungera på normalt sätt med hänsyn till mate­ rialens beskaffenhet och den tekniska vetskap som vid tidpunkten 131bör besittas av normalt yrkesskicklig fackman inom området. 3.3 Köp av lös egendom. Byggnad på annans grund utgör lös egendom och ett avtal därom fal­ ler in under KöpL:s regler, detta även om köpeobjektet genom själva 132avtalet antager naturen av fast egendom. Något iakttagande av formföreskrifter erfordras icke vid överlåtelse av lös egendom utan detta kan ske formlöst. I rättspraxis har gjorts vissa undan­ tag härifrån som bör noteras (ex. vid biavtal se 2.2 not 3 och 3.1.2 vid not 30 - 33). Äganderätten till byggnaden anses uppkomma som en omedelbar följd av avtalet och tradition eller besittningstagande erfordras så­ ledes icke för att köparen skall vinna sakrättsligt skydd mot 133säljarens borgenärer. Godtrosförvärv, d.v.s. förvärv från annan än rätt ägare, kan icke ske av byggnad på annans grund. Med hän- 131. Se Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekts- och ingenjörsverksamhet, 1966, ABK § 9. 132. Se Almén, I960, Rubriken, vid not 67 a och NJA 1952 s 407. 133. Se Undén, 1966, s 125, Hellner, 1965, s 174. 69 syn till reglerna om fast egendom kan besittning icke tillerkännas legitimerande verkan utan köparen måste förvissa sig om med vil­ ken rätt besittaren innehar byggnaden. Rätt ägare kan göra sin vindikationsrätt gällande utan tidsfrist, då någon regel om hävd 134icke förekommer beträffande lös egendom. Vid gruppbebyggelser används som förut nämnts ofta ett avtal som be­ står av två delar, dels köp av under uppförande varande byggnad, dels ett entreprenadavtal om färdigställande av denna. Detta kan medföra vissa problem vad det gäller frågan huruvida fel före­ ligger ävensom faran för byggnaden fram tills den är avlämnad till köparen. I de fall parterna avtalat om vilka egenskaper byggnaden skall ha ävensom faran för casuel!a händelser avgör detta för­ hållande frågan huruvida fel föreligger eller ej vid avlämnadet. Om däremot inga utfästelser göres beträffande, de vid köpeavtalets ingående utförda delarnas beskaffenhet, uppkommer frågan om KöpL:s regler om fel eller reglerna om entreprenad eller en analog ti 11 - lämpning av reglerna vid köp av fast egendom skall användas. Det­ ta är av betydelse även beträffande vilken undersökningsplikt som åligger köparen och när denna undersökning skall ske. Enligt KöpL § 44 skall frågan huruvida fel förekommer i godset avgöras vid den tidpunkt då faran för dess förstörelse övergick på köparen. Denna övergår enligt KöpL § 17 normalt vid tidpunkt då säljaren avlämnar detta. Även om äganderätten till byggnad på annans grund övergår på köparen vid en tidigare tidpunkt än vid dess avlämnande, innebär detta att säljaren bär ansvaret för casuella händelser tills detta är avlämnat eller har rätt att 135påkalla dess avlämnande (vid bestämt gods). Denna regel öve­ rensstämmer som tidigare omnämnts med JB 4:11. Vissa problem kan då uppstå huruvida köparen övertar de utförda delarna av avtalsslutet och dessa skall betraktas som avlämnade vid denna tidpunkt. Om så är fallet övergår faran på köparen i och med avlämnandet och således även ansvaret för casuella skador. 134. Se Undén, 1966, s 143, Almén, I960, § 59 vid not 18. 135. Se Almén, I960, § 17 vid not 10 - 16, 30 - 38 jfr 94 b. 70 Detta innebär även att köparens undersöknings- och reklamations- plikt enligt KöpL § 52 börjar löpa från denna tidpunkt i den mån köparen icke enligt § 47 anmodats att undersöka byggnaden i ut­ förda delar före köpet. I så fall kan köparen icke tala å fel som bort upptäckas vid undersökningen med mindre än säljaren förfarit svikligt. Frågan om när köparens undersökningsplikt av byggnad på annans grund skall anses inträda synes icke erhålla någon enhet­ lig lösning i rättspraxis. I det fall en befintlig byggnad säljs torde med hänsyn till köpets naturalia negotii, undersökningsplik­ ten inträda redan före köpeavtalets ingående i likhet med vad som gäller vid fastighetsköp. Denna regel korresponderar i huvudsak med KöpL § 48 st 1 om gods sålts på auktion i befintligt skick. I förevarande fall säljs byggnaden regelmässigt, om också under­ förstått, i befintligt skick varför köparens möjlighet att tala å fel i godset enligt KöpL § 42 är utesluten. Detta korresponderar också med KöpL § 1 om att mellan köpare och säljare skall gälla vad som följes av handelsbruk eller sedvänja eller eljest måste 1anses avtalat. Denna undersökningsplikt synes också korrespon­ dera med den analoga tillämpningen av fastighetsköpets regler som framträtt i rättspraxis vid köp av samtliga andelar i bolag vars enda tillgång varit fast egendom. I dessa fall har fastighets- 137köpets fel regi er tillämpats även beträffande rådighetsfel. Vad det gäller byggnad under uppförande synes rättspraxis intagit en annan ståndpunkt som närmast anknyter sig till köplagen fel- regler och entreprenadrättsliga regler. Vi betraktar först det förhållande att köparen övertar den un­ der uppförande varande byggnaden i befintligt skick och entre­ prenadavtal tecknas på kvarvarande arbeten som återstår för att färdigställa denna. För den del som köparen övertar torde köplag­ ens regler om fel och reklamationsplikt äga omedelbar relevans. Således övergår det casuella ansvaret på köparen och säljarens ansvar, i den mån den fortfarande står under hans vårdnad, torde inskränka sig till den normala vårdnadsplikt som åligger en säl- 136. Se Almén, I960, § vid not 6 och § 48 vid 10 a - 12, jfr även Hellner, 1965, s 135. 137. Se NJA 1941 s 205, 1945 s I, 1958 s 648, 1961 s 330, 1965 A 65. jare i vars besittning godset skall kvarbliva tills vidare. Säljar en blir således i detta fall endast ansvarig för det som tillräck- I OO nas honom som culpa. Ser vi sedan på andra delen av avtalet finner vi här, att säljarens ansvar för kvarvarande arbeten, i en­ lighet med entreprenadrättens regler och dess ansvar, är strikt dock möjligen med undantag för händelse av vis major. Vi ser sedan på det andra fallet att ingenting avtalas om utförda delens övertagande utan köpet ingås under förutsättning säljaren skall färdigställa denna i avtalat skick. Här synes KöpL:s regler beträffande farans övergång och reklamationsreg- ler vara att tillämpa analogt vilka överensstämmer i stort med entreprenadrättens motsvarande regler. Vad som komplicerar för­ hållandet är frågan om ansvaret för händelse av vis major som synes vara tillämplig för entreprenadrättens del. I rättspraxis har frågan icke varit föremål för behandling och doktrin synes oenig om vad som bör gälla bl.a. har det diskuterats vilken inverkan ä conto betalningar skall ha beträffande farans över­ gång.139 Ett par vägledande rättsfall förekommer då det gäller köp och entreprenad, vilket i viss mån kan ge vägledning vad det gäller säljarens-entreprenörens ansvar för fel och köparens undersök­ ningsplikt. I NJA 1931 s 208 1 åtog sig en kooperativ förening att uppföra ett antal radhus på mark som ägdes av staden. I det refererade fallet hade den aktuella tomten förvärvats av en medlem i före­ ningen som påbörjat visst arbete med grundläggningen. Vid denna tidpunkt tecknade en person entreprenadavtal med föreningen un­ der förutsättning att staden godkände transport av köpeavtalet av tomten från den ursprungliga köparen. Transporten skedde sedan på oförändrade villkor på den nya köparen. I det entreprenadav­ tal, som tecknades med föreningen angavs icke kostnaden för det 138. Se NJA 1941 s 655. jfr även Almén, I960, § 42 vid not 83-90a. 139. Se Wikander, 1916, s 303 - 305 och jfr där angivna citat ur Hasselrots skrifter. Även Almén, I960, § 17 vid not 221 - 227 jfr § 37 vid not 39 - 41. 72 redan utförda arbetet, utan avtalet angav endast slutsumman som entreprenaden skulle betinga. Ca ett och ett halvt år efter att byggnaderna tagits i bruk gjorde beställaren anmärkning till en­ treprenören (föreningen) på grund av skador som inträffat. Bl. a. lutade husen kraftigt. Entreprenören hävdade att talan väckts för sent samt att grundläggningen, som redan var utförd, icke ingick i entreprenadåtagandet. R.R:n anförde i sina domskäl att det för­ hållandet att grunden redan var utförd vid avtalets slutande sak­ nade betydelse och det ålåg entreprenören att utröna beskaffen­ heten hos undergrunden och anpassa grundläggningssättet därefter. Vidare ansågs anmärkningen mot felet vara framställt utan oskä­ ligt dröjsmål. R.R:n förklarade entreprenören skyldig att av­ hjälpa felet eller ersätta beställarens kostnad härför. Domen fastställdes av Hov.R:n och HD i denna del. Gentemot detta rättsfall kan ställas NJA 1931 s 208 II som avsåg köp av fast egendom och fick helt motsatt utgång trots att felet var enahanda. I tidigare refererat mål NJA 1946 s 666 gjorde entreprenören - säljaren gällande att byggnaden köpts i befintligt skick till den del den var utförd. Detta föranledde dock icke något uttalande i domstolarna utan den till kontraktet hörande beskrivningen skulle gälla då något undantag om detta förhållande icke intagits i entreprenadkontraktet. Således synes köparen vid nu angivna förhållanden vara berätti­ gade att påtala dolda fel utan någon annan tidsfrist än den som uppställes i 1862 års förordning om tioårig preskription. Vad det gäller ansvar för händelser av vis major kan det vara skäligt att tillämpa entreprenadrättens regler att ersättning skall utgå till entreprenören och tillämpa denna regel på avtalet i sin helhet. Förevarande kombinerade avtal har i denna del stör­ re anknytning till entreprenadförhållande än en analog tillämp­ ning av köprättens regler. I praktiken torde dock frågan vara av mindre betydelse då regelmässigt försäkring av objektet tecknas av någon av parterna varigenom erforderligt skydd i regel kan erhållas. 73 4 ÄR AB 65 TILLÄMPBAR VID GRUPPBEBYGGELSER? AB 65:s likväl som AB 54:s målsättning är att åstadkomma en sak­ ligt riktig avvägning mellan beställarens och entreprenörens in­ tresse i entreprenadförhållanden där dessa uppträder som likställ­ da parterJ Den frågeställning som rubriken upptar kan kort besvaras med NEJ. Den grundläggande orsaken till detta svar är att vid norma­ la gruppbebyggelser är parterna icke likställda, utan säljaren - entreprenören är den dominerande till den grad att köparen - be­ ställarens enda och primära skyldighet i stort sett är att be­ tala i princip vad säljaren begär, utan att kunna påverka det sätt på vilket arbetet bedrives eller sättet för dess utförande. I de fall där AB av säljaren på något sätt intages eller åberopas som kontraktshandling bör först klargöras skillnaden i den ver­ kan detta har då denna bilägges eller enbart åberopas. Vanligt förekommande är att säljaren åberopar AB och dess bestämmelser i olika sammanhang i avtalet och därtill fogade handlingar utan att köparen erhåller kännedom om vad dessa bestämmelser inne­ håller. Rättspraxis har intagit en negativ hållning till att köparen skall bliva bunden av kontraktsvillkor i form av all­ männa leveransbestämmelser som säljaren åberopar men icke ti 11 - 2 ställer köparen. Någon plikt för köparen att själv efterforska bestämmelsernas innehåll synes icke föreligga. Säljaren synes ovillkorligen vara skyldig att tillställa köparen dessa för att kunna åberopa dessa i avtalsförhållandet. Köparen synes här bli bunden av avtalsklausuler, som han icke före av­ talsslutet kunnat skaffa sig kännedom om. Givetvis kan köparen av andra anledningar exempelvis på grund av passivitet genom bristande reklamation bli bunden i fall där han haft vetskap om dess innehåll eller dess betydelse. I fall där de åberopade 1. Se Motiv AB 65, 19 69, s 19 och Källenius, I960, s 15, se även Ny byggmarknad, 1968, s 231 f. 2. Se NJA 1949 s 609. 3. Se Cervin, 1960, s 127. bestämmelserna icke blir gällande synes allmänna tolkningsregler med hänsyn till avtalets naturalia negotii bli gällande. I de fall AB 65 bilägges avtalet brukar kontraktet regelmässigt kompletteras med vissa bestämmelser om beställarens skyldighet i huvudsak vad det gäller betalning. Vidare förekommer ofta in­ skränkningar i beställarens rättigheter enligt AB 65. Ser man helt allmänt på AB som sådan finner man att dess innehåll för en lekman, som köparen oftast är, vara mycket svårbegriplig och svåröverskådlig. Dess omfattning, 24 sidor, och dess många detaljbestämmelser, bland annat vad det gäller beställarens skyl­ digheter medför ett nästan oöverstigligt hinder för köparen i gemen att bevaka sin rätt. Naturligtvis kan man ställa sig frå­ gan om köparen icke bör begripa något. Detta bör han givetvis göra men härifrån till att använda sig av allmänna bestämmelser som till stora delar icke är tillämpbara är ett långt steg. Köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter kan utan tvivel klargöras betydligt enklare om icke tillämpbara delar av AB slopas. Ser man först på kapitel 1 "Omfattning" finner man att fler­ talet bestämmelser har anknytning till de handlingar som ingår i kontraktet och förhållanden som härrör från dessa. Då det är säljaren - entreprenören som upprättar dessa torde flertalet av dem, utan olägenhet för någondera part, kunna utgå då fler­ talet §§ handlar om ansvaret för dessa. Vad det gäller bestäl­ larens skyldigheter att utverka och bekosta erforderliga till­ stånd har dessa skyldigheter i normalfallet ingen betydelse då dessa regelmässigt måste utgå och andra bestämmelser införas i kontraktet med hänsyn till att säljaren - entreprenören regel­ mässigt måste ombesörja dessa innan köparen kommer in i bilden. Hela kapitlet torde utan svårighet kunna nedskäras till fyra eller fem §§ vilka även lämpligen kan omfatta rangordning i vil­ ken följd kontraktshandlingarna skall gälla, ävensom under vilka förutsättningar ändring av kontraktssumman skall ske i den mån ändring sker av förutsättningar över vilka säljaren - entrepre­ nören ej råder. Kapitel 2, "Utförande" torde helt kunna utgå. De §§ som här är av betydelse är § 1 , som handlar om detaljarbeten i samband med kontraktsarbeten och hör närmast hemma under Kap 1 och lämpligen flyttas dit, vidare §§ 7 och 8 vilka lämpligen kan flyttas över 4till Kap 7 som handlar om besiktning och dess rättsverkan. Vad det gäller beställarens rättigheter att påfordra ändringar enligt § 2, kringskäres dessa regelmässigt mycket hårt genom tillägg i kontraktet. Det är därför lämpligare att ange i kontraktshandling- arna vilka ändringar som köparen äger rätt att göra och hur betal­ ning för dessa skall ske. Kapitel 3, "Organisation" kan även skäras ned radikalt utan att rättssäkerheten riskeras. § 6 behandlar parternas ombud. Då något ombud för beställaren regelmässigt icke kan eller har någon funk­ tion att fylla kan denna utgå för beställarens del. Lämpligare vore att föreskrifter intages i kontraktet om vem som skall under­ teckna handlingar som berör de till byggnationen hörande lånen. Beställarens rättigheter att utöva kontroll av arbetet har van­ ligtvis ingen betydelse då köparen - beställaren oftast förbjuds att beträda arbetsplatsen varför dessa §§ kan utgå. Kontroll frågor kommer att beröras närmare under avsnitt 5 och 6. I övrigt inne­ håller kapitlet icke några bestämmelser som är direkt tillämp- bara på gruppbebyggelser varför flertalet §§ kan utgå som onödiga. Kapitel 4, "Tider" innehåller vissa för säljaren - entreprenören viktiga bestämmelser om rätt till tidsförlängning. De aktuella §§ är 3 - 6, vilka dock bör omarbetas med hänsyn till de speciella förhållandena som råder vid gruppbebyggelser. För köparen - be­ ställaren viktiga regler är motparters skyldighet att utan dröjs­ mål underrätta då försening befaras ävensom skyldigheten att vid­ taga ev. åtgärder för att begränsa förseningar även om dessa skall ske efter beställarens hörande och på hans bekostnad. Kapitlet be­ rör även garantifrågor. Med hänsyn till sitt naturliga sammanhang med besiktningar och godkännande kan de lämpligen sammanföras till Kap. 7. Kapitel 5, "Ansvar" innehåller för båda parter många viktiga reg- 4. Som tidigare nämnts torde dessa §§ få ändrat och kompletterat innehåII i AB 70. 1er. §§ 1 och 2 behandlar försening och § 3 hinder som icke beror på entreprenören. Vanligtvis intages bestämmelser i kontraktet att köparen - beställaren icke äger rätt till ersättning av något slag för försening, endast i undantagsfall föreskrives att vite skall utgå vid försening. Huruvida det kan anses skäligt att vite skall utgå kan i och för sig diskuteras. Ser man på normalfallet torde det ifrågasättas om vite skall utgå vid en måttlig försening. Köparens - beställarens förlust är i normalfallet mycket liten eller oftast obefintlig, då det är säljaren - entreprenören som svarar för finansieringen under byggnadstiden och som således får bära denna kostnad vid försening. Vid måttlig försening torde därför vite vara av mindre betydelse. Av större intresse är däre­ mot att köparen - beställaren får kännedom om en eventuell för­ sening i god tid, speciellt med hänsyn till bostadsfrågan. Det torde därför vara av större betydelse att intaga en bestämmelse om att en försening skall meddelas före en viss tid innan in­ flyttning skall ske enligt kontraktet och anknyta en ev. vitesbe­ stämmelse till försenat meddelande. Givetvis kan en försening in­ verka på köparens ekonomiska förhållanden t.ex. om kontraktssummen är indexregi erad. Vid en större försening kan detta medföra ökade kostnader på grund av indexförändringar medan en mindre försening av enstaka hus regelmässigt icke har någon betydelse då kostnads­ ökningarna på grund av index regelmässigt fördelas på ett större antal enheter eller på gruppen som helhet. Av ovannämnda anled­ ningar kunde en vitesklausul vara befogad då förseningen överstiger en viss tid. Vad det gäller hinder enligt § 3 synes denna kunna utgå då förhållandena i normalfallet gör den onödig. §§4-10 behandlar ansvarsfrågor beträffande entreprenad under såväl entreprenadtiden som under garantitiden. Dessa bestämmelser torde utan någon större ändring vara tillämpbara även vid grupp­ bebyggelser. Dock kan ifrågasättas bestämmelserna i § 7, att entre­ prenören efter garantitidens utgång endast skall svara för dol­ da fel som har sin grund i grov vårdslöshet. Det synes tvivel­ aktigt huruvida en sådan av säljaren - entreprenören införd fri- skrivningsklausul kan äga berättigande och godkännas i rättspraxis. Givetvis är det av betydelse för säljaren - entreprenören att hans skyldigheter succesivt upphör, dock synes det vara stötande för rättskänslan att ett dolt fel, som icke har sin grund i grov vårdslöshet men som förorsakar motparten betydande kostnader skall medföra frihet för ansvar för den som orsakat felet. Under sådana omständigheter synes det i rättssäkerhetens intresse ligga när­ mare till hands att den som förorsakar felet svarar för konsek­ venserna av sitt culpösa handlande, i synnerhet som säljaren - entreprenören torde vara den som har störst ekonomiska möjlig­ heter att kunna bära kostnaden för skadan. Såsom § 7 är skriven in­ rymmer den ett ansvar för entreprenören även för bagatell artade förhållanden som beror på grov vårdslöshet från entreprenörens sida, lämpligare vore det att ansvaret anknöts till den kostnad c som det dolda felets avhjälpande medförde. §§ 11 - 14 behandlar parternas inbördes ansvar. Då köparen - beställaren regelmässigt icke har tillträde till arbetsplatsen saknar detta betydelse för gruppbebyggelser.§ 12 reglerar följdskador och indirekta skador samt innehåller en ansvarsbegränsning till ett belopp mot­ svarande 10% av kontraktssumman i de fall då dessa orsakas av fel eller brist eller vid avhjälpandet därav. Någon ersättning utgår dock ej för skada genom fel och brist som är normalt förekommande. För att ersättning skall utgå skall detta ha sin grund i vårdslöshet eller försummelse. § är något oklart avfattad och ger i vissa fall icke klart uttryck för vad som åsyftas.5 6 Vid grupphusbebyggelse kan ifrågasättas om någon särskild regle­ ring erfordras för skador av denna art eller ansvarsbegränsning är nödvändig. § syfte är i första hand att klargöra skadestånds- skyldigheten enligt allmänna obligationsrättsliga principer och regeln äger således tillämpning ändå. Ansvarsbegränsningens syfte är att begränsa ansvaret i de fall då beloppet skulle kun­ na ta orimliga proportioner i förhållande till kontraktssumman t.ex. driftsförluster vid en industri, utebliven vinst, ävensom allmän förmögenhetsskada. Dessa typer av skador är atypiska vid 5. Källenius, I960, s 233 framför att bagatell artade företeelser skulle falla bort genom kravet på grov vårdslöshet. Detta sy­ nes icke vara riktigt, då även ett förhållande som i och för sig icke medför några avsevärda kostnader eller i det enskil­ da fallet avsevärda men kan ha sin grund i grov vårdslöshet. § utformning i AB 65 ger ej heller något stöd för Källenius to Ikning. 6. Se Karlgren, 1966, s 19 - 23 och jfr Motiv AB 65, 19 69, s 123 ff, även Källenius, I960, s 234 ff. § kommer att ändras i AB 70 och ger där en entydigare regle­ ring om vad som åsyftas, samtidigt höjs skadeståndsgränsen. 78 gruppbebyggelser och övriga typer av skador täckes normalt genom försäkringar. §§ 15 - 18 reglerar entreprenörens ansvar för skador mot tredje man. Flertalet skador av betydelse som kan inrymmas un­ der §§ är av grannelagsrättslig karaktär. Med hänsyn till att säl­ jaren - entreprenören ensidigt avgör hur och på vilket sätt byggnationen skall utföras blir han ändå strikt ansvarig för samt­ liga skador som kan uppstå. Någon möjlighet att solidariskt ansvara för skada gentemot tredje man synes icke kunna uppkomma.7 8§§ 19 och 20 behandlar preskriptionstiden för framställning av anspråk på vite och skadestånd. Dessa är tillämpbara även vid gruppbe­ byggelse och bör bibehållas oförändrade i den utsträckning säl­ jaren - entreprenören icke på annat sätt friskrivit sig här ifrån. Dock är preskriptionstidens anknytning till entreprenadtiden mind­ re lämplig då rättsförluster kan uppstå i de fall garantitiden börjar löpa från en tidigare tidpunkt än dagen för slutbesikt­ ning^. § 22 reglerar brandförsäkringsfrågan under entreprenadtiden. Utformningen av denna § måste göras beroende av hur fastigheten belastas med inteckningar under entreprenadtiden. Kapitel 6, "Ekonomi" äger till stora delar icke aktualitet vid gruppbebyggelser. Med hänsyn till det sätt varpå säljaren finan­ sierar byggnationen måste radikala ändringar införas i kontrak­ tet. Frågor som berör den ekonomiska regleringen av ändringar och tilläggsarbete måste också i normalfallet avvika från AB:s bestämmelser. I stort sett är § 2 - 9, 14, 16 - 19 icke direkt tillämpbara eller saknar betydelse vid gruppbebyggelse. Av in­ tresse för båda parter är § 11 som innehåller en preskriptions­ regel, som anger inom vilken tid entreprenören skall göra sina fordringar gällande. § är av stort intresse och synes förbises i mycket stor utsträckning av båda parter även i normala entre­ prenadförhållanden. Huvudregeln är att entreprenören inom sex månader från entreprenadtidens utgång skall översända räkning till beställaren upptagande samtliga återstående fordringar av­ seende entreprenaden och senare framställda krav medför icke 7. Se NJA 1966 s 248. 8. Förmodligen kommer detta att ändras i AB 70°men någon^för- ändring har ej upptagits i remissupplagan då denna fråga icke upptagits till behandling innan denna färdigställdes. rätt till ersättning. Från denna regel göres två undantag. Dels för det fall att entreprenören inom nämnda tid anmält till belop­ pet okänd fordran kan föranleda ytterligare krav. Dels för det fall att entreprenören kan visa att kravet grundas på fordran som var för honom okänd. I första fallet skall således fordran vara till beloppet okänd men preciserad i princip på vad den grun­ dar sig. En till beloppet känd fordran skall alltså faktureras inom sexmånadersperioden med risk för att den i annat fall blir preskriberad. Detta gäller således även delbetalningar av kontrakts- summan. I andra fallet rör det sig om fordringar som är helt o- kända för entreprenören. Entreprenören har här bevisbördan för att fordran var för honom okänd. Med hänsyn till preskriptionstiden är anknuten till entreprenadstidens utgång kan denna bli förkortad 9i vissa fall. Då ofta vissa tillkommande kostnader icke är till beloppet kända eller osäkra t.ex. index, extraordinära grundlägg- ningskostnader m.fl. och i vissa fall anknutna till myndighets beslut måste entreprenören avisera eventuella kostnadsändringar inom preskriptionstiden för att med visshet kunna göra dessa gäl­ lande mot beställaren. § 12 äger oftast icke aktualitet, då andra bestämmelser om betalning tar över köparens - beställarens rätt att innehålla medel till betryggande belopp för avhjälpande av fel och brister. Säkerheter enligt § 15 under entreprenadtiden och garantitiden från entreprenören till beställaren tillhör undan­ tagen vid gruppbebyggelser men i de fall de förekommer är para­ grafen tillämpbar i föreliggande skick. Kapitel 7, "Besiktning" innehåller de bestämmelser som köparen - beställaren av grupphus kanske kommer mest i kontakt med och får honom ofta att undra om han är rättslös då besiktningsförrättaren, ofta med all rätt, vägrar att godtaga framförda anmärkningar. Ser man på normalfallet kan samtliga bestämmelser om besiktning ge­ nom nämnd och överbesiktning utgå då dessa icke är tillämpbara, ävensom de bestämmelser som handlar om beställarens rättigheter att utse besiktningsförrättare. Orsaken härtill är att besikt- ningsförrättare regelmässigt utses av annan än beställaren, ofta av säljaren - entreprenören eller kommunal myndighet, övriga be- 9. Se vad som anförts vid not. 8. Även denna § torde komma att ändras i AB 70. stamme!ser i kapitlet har aktualitet även vid gruppbebyggelser. Kapitel 8, "Hävning" och kapitel 9, "Tvist" kan tillämpas i stort sett i full utsträckning även vid gruppbebyggelser. Dock inskrän- kes oftast köparens - beställarens rättigheter och hans skyldig­ heter utökas i stor utsträckning genom i kontraktet intagna be- stärrmelser. Som ovan framgått är bestämmelserna i AB 65 till stor del in­ aktuella vid gruppbebyggelser eller satta ur kraft genom tillägg i kontraktet, oftast utan att motsvarande inaktuella §§ i AB an­ givits skola utgå. De allmänna bestämmelser, som kan erfordras vid gruppbebyggelser kan i stort sett reduceras till fyra eller fem sidor utan att oklarheter uppkommer eller rättssäkerheten för någondera part blir lidande. Man kan då fråga sig varför AB tillämpas vid gruppbebyggelser i så stor utsträckning såsom sker och trots att dess användning medför att kontraktet blir svår­ överskådligt på grund av tillägg och ändringar och dess innehåll av icke aktuella avsnitt. I många fall ställer man sig även frå­ gande till huruvida kontraktsförfattaren gjort klart för sig vad ändringarna innebär i juridiskt hänseende. Orsaken till att AB användes på så sätt som sker torde bero på flera olika faktorer. En stor del av grupphusproduktionen sker genom företag vars huvudsakliga verksamhet är ren entreprenad­ verksamhet. För dessa kan det synas naturligt att överflytta det inom branschen använda kontraktet med tillhörande allmänna be­ stämmelser direkt på grupphusproduktionen. AB är för dem en väl­ känd företeelse vars rättsverkningar de någorlunda behärskar. En annan bidragande faktor är att kontrakten i stor utsträckning upprättas av tekniker som saknar de nödiga insikterna i juridiska frågor utöver de som AB reglerar. Även de kommunala myndigheterna har en stor inverkan på kontraktets utformning, då en stor del av bebyggelsen sker på kommunal mark genom olika typer av exploa­ teringsavtal. Även här synes man i stor utsträckning förlita sig på att AB ger den rätta avvägningen mellan småhusköparens och säljarens - entreprenörens intresse och påfordrar okritiskt att denna skall användas. Detta krav synes ofta vittna i en miss- tänksamhet mot säljaren - entreprenören som ofta är helt oberät­ tigad då han framför önskemål beträffande kontraktsutformningen. Således är det många samverkande faktorer som gör att AB kommer till användning i ett sammanhang vari den ej är avsedd att använ­ das. 5. AVTALETS INNEHALL OCH DESS RÄTTSVERKNINGAR I detta avsnitt skall avtalens innehåll närmare granskas och vissa mera principiellt viktiga frågor tagas upp till behand­ ling för närmare analys. Då avtalens innehåll är mycket varie­ rande såväl till omfång som till kvalitet kan icke samtliga före­ kommande variationer av moment med principiellt samma syfte be­ handlas. Av denna anledning göres ett urval på så sätt att normal- formuleringen behandlas liksom de fall där formuleringen direkt avviker från det normala eller är direkt olämplig med hänsyn till sitt ändamål. 5.1 Avtalet och dess ändamål Med hänsyn till äganderätten till marken och om byggnationen sker av säljaren i egen regi eller på entreprenad medför detta att olika typer av avtal måste komma till användning. Likaså har det av flera olika anledningar betydelse huruvida byggnaden är fär­ digställd då försäljningen sker eller denna är under uppförande. Av det granskade materialet framgår att ett strikt iakttagande med hänsyn till dessa faktorer icke sker. Beträffande tidpunkten för försäljningen sker denna som tidigare nämnts i regel innan byggnaden färdigställts. Detta medför att i avtalet ingår moment av entreprenad i större eller mindre omfatt­ ning. Utformningen av dessa åtaganden varierar liksom omfattningen av de föreskrifter som reglerar färdigställandet. Endast i några fall synes särskilda kontrakt direkt avpassade för försäljning av helt färdigställd byggnad användas. Någon enhetlig utformning av dessa förekommer ej. I sin enklare form består det av ett normalt kontrakt för försäljning av fastighet i befintligt skick med en intagen garantiklausul där säljaren anger garantitidens längd. I andra fall är till kontraktet bilagt beskrivningar och ritningar och säljaren garanterar utförandet i enlighet med handlingarna. Överensstämmelsen skall konstateras av gemensamt utsedd besikt- ningsförrättare som med bindande verkan för parterna avgör huruvi­ da byggnaden överensstämmer med handlingarna. Med hänsyn till äganderätten till marken och sättet för byggnationen kan tre prin- ci pi ell t skilda kontraktsformer förekomma. A. Ägaren till fastighet bebygger och säljer fastigheten i egen regi Två huvudtyper kan här förekomma. I ena fallet upprättas sepa­ rat köpekontrakt på den fasta egendomen och entreprenadkontrakt på färdigställande av byggnaden. Kontrakten göres då avhängiga av varandra genom villkor i båda kontrakten. I det andra fallet tecknas endast ett avtal varigenom ägaren överlåter fastig­ heten och samtidigt åtager sig att färdigställa denna. B. Ägaren till fastigheten bebygger denna genom anlitande av särskilda entreprenörer Även här förekommer samma två typer av avtal som ovan under A. Företrädesvis användes den senare formen. I detta fall försöker säljaren att anknyta köpevi11 koren till de entreprenadkontrakt han har med sina entreprenörer, vilket kan medföra svårigheter vid delad entreprenad. C. Ägaren av fastigheten och ägaren av byggnaden är två skilda subjekt Denna form är den normala då någon typ av exploateringsavtal föreligger mellan en kommun och en entreprenör. I dessa fall brukar entreprenören ofta ombesörja även försäljningen av fas­ tigheten för kommunens räkning och sköta de praktiska arrange­ mangen i samband med detta. Regelmässigt tecknas här två sepa­ rata kontrakt, vilket är nödvändigt med hänsyn till de skilda ägareförhållandena. Avtalen göres avhängiga av varandra genom villkor i båda kontrakten. I de fall där säljaren av fastigheten och entreprenören för byggnaden är ekonomiskt närstående parter användes ofta endast ett kontrakt som undertecknas av samtliga tre parter. Vad det gäller formföreskifternas iakttagande i form av parternas underskrifter och bevittning av köpekontrakten vid köp av fast egendom kan noteras följande. I något fall saknas bevittning av köparens och säljarens namn- teckning och att äktamake-godkännande saknas till försäljningen i ett fall där sådant erfordrades. I övrigt synes de ovillkorliga formföreskrifterna iakttagits och bevittning sker oftast även av entreprenadkontrakt trots att detta icke erfordras. 5.1.1 Beskrivning av köpobjektet Med hänsyn till att försäljningen sker innan köpobjektet färdig­ ställts innehåller kontrakten olika typer av beskrivningar och ritningar. Endast undantagsfall förekommer hänvisning till refe­ rensobjekt. Två sätt att fastställa säljarens skyldigheter synes vanliga. I det ena fallet ingår i kontraktet en kortfattad teknisk beskrivning som i huvudsak omfattar en översiktlig stombeskrivning och en mera detaljerad rumsbeskrivning, som anger ytskikt och utrustning. Vidare ingår en planritning och en situationsplan och undantags­ vis en planritning över VVS- och El-installationer. Då byggnaden uppföres med statligt lån innehåller avtalet oftast en hänvisning till de handlingar som ligger till grund för det preliminära be­ slutet om bostadslån. I det andra fallet ingår i kontraktet kompletta bygghandlingar omfattande såväl arbetsbeskrivningar, specifikationer som arbets- ritningar för samtliga arbeten. Denna omfattning av handlingar förekommer företrädesvis när byggnationen utföres på grund av exploateringsavtal. Vanligtvis intages i kontrakten att köparen icke har rätt till att begära några ändringar beträffande byggnadens utförande. I de fall där ändringar ti 11åtes begränsas dessa starkt, ofta genom en i kontraktet intagen uppräkning av vilka ändringar och valmöjlig­ heter köparen har rätt till. De valmöjligheter som normalt medgi- ves är tapetval, golvbeläggningar och färgval på sanitetsposlin. Restriktivi teten mot ändringar synes till största del vara betingad av syftet att åstadkomna en rationell produktion, vilket således synes ske på bekostnad av individualiteten. Granskar man förhål­ landena närmare finner man dock att säljaren medger betydligt stör­ re möjligheter till ändringar och avvikelser från standardutform- ningen än kontrakten anger. Förutsättningen för att ändringar och valmöjligheter skall kunna utnyttjas är dock att dessa sker vid sådan tidpunkt att de icke skapar hinder i produktionen. Vidare medgives sällan ändringar, som medför ändring av låneunderlag och pantvärde i negativ riktning och i de fall en ökning av dessa skul­ le kunna ske på grund av ökad standard, godtager ofta icke säljaren, att mindre ändringar skall medföra avvikelser i den slutliga låne- ansökan. Givetvis är orsakerna till detta önskemål om att erhålla en enhetlig behandling vid upprättande av handlingar för slutligt lånebeslut. Dock synes det vara tveksamt om säljaren kan vägra att anpassa ansökan efter de verkliga förhållandena då förekommande av­ vikelser från handlingarna, som ligger till grund för det preli­ minära beslutet skall redovisas. Säljaren - entreprenörens rätt till att vidtaga ändringar från kontraktshandlingarna regleras som regel av en mycket allmänt hål­ len passus i kontraktshandlingarna. Formuleringen kan variera men normalt innebär den att säljaren är berättigad att vtdtaga (smärre) ändringar som icke innebär någon standardsänkning. Dess­ utom innebär anknytningen till det preliminära lånebeslutet ett visst hinder för större avvikelser. Rättigheten för säljaren att vidtaga ändringar synes välmotiverat sålänge den hålles inom rimliga gränser. Flera faktorer talar för detta. Även vid en nor­ malt omsorgsfull projektering framkommer vid en serieproduktion att detaljer och utförande är mindre lämpliga eller att ett annat detaljutförande kan medföra kostnadsbesparingar utan att kvaliteten försämras. Om säljaren då skulle vara förhindrad att vidtaga ändringar i ett mindre lämpligt utförande utan köparens hörande skulle detta oftast medföra hinder i produktionen. En annan faktor av betydelse är att säljaren skulle vara tvungen att anpassa kontraktshandlingarna individuellt för varje objekt och revidera de ritningar som ingår i kontraktet för varje detaljänd­ ring som utföres, ävensom trycka om broschyrmaterialet som even­ tuellt ingår i kontraktet. Givetvis kan det diskuteras vad som är standardsänkning eller ej och ur vems synpunkt detta skall bedömas. I detta sammanhang kan också diskuteras om köparen skall krediteras eventuella kostnadsbesparingar som säljaren gör på grund av änd­ ringar som icke medför någon standardsänkning. Att frågan säkert skall bedömas objektivt råder ingen tvekan, men problemet är i vilken utsträckning hänsyn måste tagas till köparens individuel­ la syften och krav. Ser man problemkomplexet som en helhet inne­ bär detta att köparen köper en standardprodukt som i princip icke är speciellt avpassad för hans individuella krav och önskemål i varje enskildhet. En byggnad skall fylla en mängd funktioner, en del primära och andra sekundära och det som säljs är således ett mångfacetterat funktionskomplex. ^ Enskildheten i mängden av detal­ jer och funktioner måste som regel underordnas helheten. Vid köp­ slutet ingår köparen ytterst sällan i en detaljgranskning av var­ je enskild detalj i köpeobjektet utan vad som köps är helheten - funktionskomplexet som sådant. Med hänsyn därtill synes icke stör­ re vikt kunna tillmätas köparens subjektiva synpunkter då det gäl­ ler smärre ändringar som icke innebär kvalitetssänkning eller för­ ändrar byggnadens funktion eller utseende. Vad det gäller den ekonomiska sidan kan problemet sägas vara enahanda. Även här kan det sägas vara funktionen som sådan som köparen köper, icke en viss mängd virke, tegel eller betong. En ändring som medför kost­ nadsbesparing för säljaren lika väl som en som medför ökade kost­ nader bör icke medföra någon förändring av försäljningspriset så­ vida icke särskilt avtalats om detta i kontraktet. I de fall för­ säljningspriset är anknutet till statligt bostadslån utgör ett re­ gelmässigt hinder, med vissa undantag, att ta ut eventuellt ökade kostnader. Jämför man de två olika typerna av beskrivning av köpeobjektet som är vanligast förekommande, frågar man sig vilka fördelar och nack­ delar det har att tillämpa den ena eller andra typen. Utgår man från genomsnittsköparens behov medför detta att kravet på precisering av köpobjektet i detalj kan ställas ganska lågt. Någon fördel att bilägga detaljerade beskrivningar och arbets- och detaljritningar över byggnads- och installationsarbeten finns ej. Visserligen kan det ur köparens synpunkt anses vara fördel att ve­ ta hur byggnaden utföres i detalj, men detta kan icke betraktas som vägande skäl att i detalj redovisa varje enskildhet. De norma­ la beskrivningarna upprättas med hänvisning till de allmänna mate- I. I begreppet funktion inbegripes även byggnadens estetiska funk­ tion och ur köparens synpunkt även dess funktion som statussym­ bol. 87 rial- och arbetsbeskrivningar som förekommer inom respektive bransch“^ och är således så speciellt fackinriktade att köparen i gemen icke har någon större behållning av dem. Detsanma gäller med flertalet ritningar att de fyller ingen funktion i ett normal kontrakt. Med hänsyn härtill bör de i kontraktet ingående beskrivningarna och ritningarna vara så utformade att även en icke fackman kan bilda sig en klar uppfattning om väsentligheterna i köpobjektet. Den lämpligaste utformningen härvidlag kan naturligtvis variera men normalt torde en enkel stombeskrivning och en mera detaljerad rumsbeskrivning upptagande ytskikt och utrustning vara tillfyl­ lest. Till detta bör finnas planritningar och fasader samt planer över VVS- och El-installationer. Nackdelarna med att belasta kont­ raktet med handlingar som icke fyller någon praktisk funktion är flera. Kontraktet blir för köparen svåröverskådlig och samtidigt medför ett allt för detaljerat kontrakt en direkt anledning till onödiga tvistigheter i den mån avvikelser skett, även om de håller sig inom den tillåtna ramen. Givetvis bör man i möjligaste mån tillgodose köparens intresse att i detalj få veta byggnadens ut­ förande, men detta kan göras på ett enklare och smidigare sätt än att redovisa detta i kontraktet, t.ex. genom att på lämplig plats tillhandahålla en komplett omgång handlingar över byggnationen. Det bör dock betraktas att dessa icke får presenteras på sådant sätt att köparen kan åberopa dem enligt JB 4:19. I detta sammanhang bör även JB 4:30 observeras. Enligt denna § skall säljaren till köparen överlämna kartor och andra handlingar angående fastigheten, som är av betydelse för köparen som ägare till denna. Under begreppet handlingar av betydelse för ägaren å- syftas i första hand sådana handlingar såsom lantmäteri akter, tomt- 3mätningsprotokoll etc. § är dispositiv varför säljaren bör preci­ sera vilka handlingar som skall överlämnas. I annat fall kan onö­ diga diskussioner uppstå i vilken omfattning ritningar är av be­ tydelse för köparen som ägare till fastigheten. 2. Bygg AMA, VVS-AKA, EI--AMA etc. För närvarande pågår revidering av dessa och nyutgivning beräknas ske år 1972. Härvid kommer administrativa föreskrifter att utbytas till en särskild del och namnen på dem kommer att ändras. 3. Se Prop 20, 1970, De I B I, s 214. 5.1.2 Köpeskilling och bealningsvillkor Av det undersökta materialet framgår att sättet att angiva köpe­ skillingen och vad som ingår i denna, ävensom hur denna skall er­ läggas, företer i stort sett lika många variationer som det finns kontrakt. Huvudprincipen i samtliga fall är att i säljarens åtagande in­ går att anskaffa erforderliga krediter för finansiering av objek­ tet under byggnadstiden samt ombesörja den slutliga placeringen av lånen. Gränsen för åtagandet varierar men vid icke statsbelå- nade fastigheter går gränsen normalt vid 75% av fastighetens upp- skattningsvärde, i vissa fall högre. Vid statsbelånade fastigheter svarar säljaren för lånens placering upp till det statliga bostads­ lånets undre gräns. I något enstaka fall åtager sig även säljaren att anskaffa ytterligare lån över bostadslånets övre gräns, vil­ ket dock hör till undantagen för närvarande. Köpeskillingen erlägges normalt dels i form av handpenning, dels så att köparen ger säljaren fullmakt att lyfta honom tillkommande lån i banker eller kreditinrättningar och det statliga bostadslånet, dels i form av visst belopp på tillträdesdagen och ofta sker ytter­ ligare avräkning vid senare tidpunkt. Den i avtalen angivna köpeskil­ lingen är oftast preliminär även om den i avtalet angives som fast. I de enklaste fallen angives köpeskillingen till ett visst belopp, med reservationer, normalt för kostnadshöjningar på grund av för­ ändringar av statliga avgifter (moms) och eventuellt förändringar i material- och lönekostnader. I flertalet av de fall där stat­ ligt bostadslån förekommer anknytes köpeskillingen till det pre­ liminära beslutet om bostadslån och reservation göres att den slutliga köpeskillingen skall vara det högsta försäljningspris som kan godkännas av vederbörande länsbostadsnämnd. Detta kan i vissa fall medföra obehagliga överraskningar för köparen då för­ ändringar enligt BLK § 43 kan ske på grund av indexförändringar, projekteringsändringar, felaktigheter i anbudsunderlag, oförut­ sedda grundläggningskostnader, förändringar på grund av myndig­ heters beslut, felkalkyler och diverse andra specificerade poster som exempelvis rese- och traktamentskostnader m.m. Visserligen skall kostnaderna prövas och bostadslån BLK § 9 vägras om det slutliga försäljningspriset icke är godtagbart. Dock synes detta vara svårt om försäljningspriset ligger omkring pantvärdet och är jämförbart med likvärdiga fastigheter. Vid granskning av vad som ingår i det preliminära försäljnings- priset utöver själva byggnaden och eventuellt trädgårdsanläggning beror detta på om marken ingår i köpet eller ej. Att direkt göra en jämförelse i prishänseende mellan skilda fastigheter även då hänsyn tages till skillnader i standard låter sig icke direkt gö­ ras då tillkommande kostnader av olika slag är- mycket varierande och ofta angives icke vem som skall svara för vissa obligatoriska kostnader exempelvis byggnadslovskostnader, anslutningsavgifter etc. I de fall där marken har annan ägare synes entreprenören vanligen även uppbära dennas köpeskilling för avräkning med ägaren. Ar­ rangemanget synes bero på att entreprenören normalt anskaffar och uppbär köparen tillkommande lån. Normalt ingår anslutningsavgif­ ter för vatten- och avlopp ävensom tomtbildningskostnader, gatu- byggnadskostnader etc. i kostnaden för marken. Däremot ligger el- anslutningsavgifter ofta utanför, vilket synes bero på att ström­ distributionen ofta sköts av annan än kommun. I flertalet under­ sökta fall ingår i köpeskillingen byggnadslovskostnader, projekte­ ringskostnader ävensom försäkringar. Vad det gäller ränte- och krediti vkostnader under byggnadstiden fram till inflyttningsdagen ingår dessa med ett par undantag i försäljningspriset. Detta skall längre fram beröras närmare. Kostnaden för kontroll ingår regel­ mässigt i försäljningspriset då det gäller statligt belånade fas­ tigheter. Sättet för betalning av dessa varierar beroende på praxis i kommunen. Ibland erlägger säljaren - entreprenören ett visst be­ lopp till kommunen som ersättning för dess kontroll. Vad det gäl­ ler kostnader för värdering, kurtage, stämpelavgifter för inteck­ ningar etc. är praxis mycket varierande och ofta angives ingenting i avtalen vem som skall erlägga dessa. Enligt Stämpel skatteför­ ordningens § 32 st 1 b, är den, som har rätt att medgiva inteckning pliktig att svara för kostnaden gentemot statsverket för inteck­ ningens beviljande. Som regel är detta säljaren och om ej annat tolkningsvis framgår av avtalet kommer denna kostnad att stanna hos honom. Kostnaden för lagfart angives däremot entydigt att den­ na skall erläggas av köparen. Som synes förekommer många olika 90 variationer av vad som ingår i köpeskillingen och även oklarheter vad som ingår. En samordning synes vara befogad då det normalt ic­ ke är någon svårighet att fastställa flertalet av de vanligaste förekommande kostnaderna och även om samordning icke sker bör av­ talen utformas på ett sådant sätt att det klart framgår vem som skall betala vilka kostnader och därmed undvika onödiga tvister. Som tidigare nämnts ingick med ett par undantag ränte- och kredi- tivkostnader under byggnadstiden i köpeskillingen. Storleksordning­ en av dessa belöper sig normalt till kronor 2.500:- - 3.500:-. Enligt kommunal skattelagen är räntekostnader avdragsgilla i den utsträckning de icke ingår som en del i kostnaden för överlåtna egendomen, Olika försök har gjorts vid kontraktsskrivning vid gruppbebyggelser för att köparen skall kunna göra avdrag för ränte­ kostnader under byggnadstiden. Som regel har detta misslyckats av olika anledningar och Reg.R:n gav i utslag under våren 1971 ytterligare belägg för svårigheten att genomföra ett sådant sys­ tem.^ Oftast torde de misslyckade försöken bero på att räntekost­ naden fixerats till ett visst belopp utan hänsyn till när köparen inträder som avtalspart, vidare att köparen på något sätt varit bunden till något visst finansieringssätt. Någon större svårighet torde det i och för sig icke innebära att utforma avtalen på ett sådant sätt att köparen blir berättigad till ränteavdrag, speciellt icke om finansieringen kan ske genom exempelvis ett till producen­ ten närstående finansieringsbolag och vederbörlig hänsyn tagas till tidpunkten för avtalsslutet. Vidare bör beaktas att möjlig­ heterna att utforma avtalet så att ränteavdrag kan erhållas, blir större om något tvång att anlita visst finansieringsinstitut ej föreligger. Vissa ofta återkommande problem vid gruppbebyggelser uppstår vid den slutliga regleringen av köpeskillingen, dels på grund av normala kostnadsförändringar, dels på grund av tilläggsarbeten. Olika prin­ ciper synes därvid tillämpas. I en del fall påfordras att köparen skall betala i förskott innan ett tilläggsarbete utföres. Detta kan synas vara ett misstroende gentemot köparen. Anledningen till detta förfaringssätt kan i och för sig vara befogat då tvistigheter 4. Se Kungl. Maj: + s utslag av den 25.5 1971 IV : I R 504/71. ofta uppstår då det gäller ersättning för tillkommande arbeten speciellt om pris icke avtalats i förväg. Vad det gäller regle­ ring av köpeskillingen i övrigt uttages ofta ett separat belopp vilket skall erläggas före tillträdet. Beloppet synes ibland med­ vetet vara för lågt beräknat med hänsyn till normala prisföränd­ ringar. Orsaken till detta torde i vissa fall bero på att sälja­ ren önskar ge sken av ett lågt försäljningspris och därmed en låg kontantinsats. Otvivelaktigt skulle det vara önskvärt att försöka utforma klara regler för hur kostnaderna skall normeras liksom sättet för dess uttag. Endast i ett par fall synes till bankerna an­ knutna organisationer engagerat sig i frågan och försökt skapa en tillfredsställande reglering som tillgodoser båda parters intresse. Köpeskillingens erläggande och samtliga villkors fullgörande har icke regelmässigt gjorts till ett villkor för köpebrevs utfärdande och därmed möjlighet att erhålla lagfart å fånget. Visserligen uttalas normalt i köpekontraktet att köparen icke får söka lag­ fart på köpekontraktet, men detta utgör i och för sig icke något hinder att vilande lagfart beviljas. Tvärtom synes inskrivnings­ domaren (resp. IM) enligt LF § 10 jämfört med § 5 (resp. JB 20:7 jämfört med 20:6) vara skyldig att bevilja vilande lagfart utan hinder av förbudet i avtalet. Lagfartförbudet i avtalet är dikte­ rade av rent praktiska skäl för att säjaren skall kuna uttaga erforderliga inteckningar, som erfordras som säkerhet för köparens lån. Normalt medför lagfartsförbudet icke någon nackdel för köpa­ ren men kan undantagsvis innebära en viss risk. Om köparen trot­ sar lagfartsförbudet kan han drabbas av skadestånd eller eventuellt hävning beroende på kontraktets utformning. Av avtalet framgår att 7 * # köpebr^ey^utfärdas i stor utsträckning redan i samband med till­ trädet, ibland tidigare, trots att definitiv köpeskilling icke då är fastställd och ofta har säjaren icke tillförsäkrat sig säker­ heter för fullgörande av återstående förpliktelser. Huruvida detta beror på rent förbiseende från säljarens sida, tilltro till köparens betalningsförmåga eller felaktigt räknat med att kunna erhålla tvångsinteckning för ogulden köpeskilling kan icke avgöras. Otvi­ velaktigt måste detta betecknas som en oförsiktighet, speciellt då avsevärt kan förflyta mellan inflyttning och den slutliga köpeskillingens fastställande. Med hänsyn till att inteckning för ogulden köpeskilling icke upptagits i JB bör säljaren beakta frågan i framtiden och upptaga eventuella villkor i köpebrevet så att 92 hävningsrätten av köpet bibehåHes. I detta sammanhang bör no­ teras att i de kontrakt där AB 65 ingår som kontraktsbilaga har preskriptionsregeln i 6:11 strukits endast i ett fall. Detta inne­ bär att säljaren - entreprenören som tidigare nämnts riskerar att icke kunna göra sina krav gällande i den mån han förbiser den an­ givna tidsfristen. Olika praxis synes råda vilket belopp som upp­ tages i köpebrevet. Med hänsyn till att köpebrevet lägges till grund för kostnaden för lagfartens beräkning är det av betydelse för köparen att lagfartskostnaden beräknas på rätt belopp. Som ti­ digare berörts skall lagfartskostnaden erläggas å den fasta egen­ domens värde vid avtalsslutet. Då det oftast är säljaren, som åta­ ger sig att ombesörja lagfartsansökan bör han noga beakta detta och tillse att eventuellt erforderliga intyg om egendomens värde bi lägges om köpebrevet upptar även värdet av lös egendom eller den 5 ökning av värdet som skett efter avtalsslutet. Då återbetalning 6icke sker av lagfartsavgifter som blivit för högt beräknade kan säljaren bli skadeståndsskyldig för den förlust köparen lider på grund av säljarens culpa. I ett flertal fall har framkommit att köparen på grund av säljarens handläggning fått betala lagfarts- kostnad på den totala köpeskillingen trots att köpet skett vid tidpunkt då den fasta egendomens värde var betydligt lägre. Lika­ ledes har lagfartskostnad fått erläggas på den fasta och lösa egen­ domens värde trots att denna ägts av skilda personer men köpebrevet upptagit det sammanlagda värdet vid köptillfället. 5.2 Säkerhet för avtalets fullgörande Vid normala entreprenader brukar normalt entreprenören ställa sä­ kerhet för avtalets fullgörande medan det tillhör sällsyntheterna att beställaren ställer säkerhet till entreprenörens förfogande för sina förpliktelser. Vid gruppbebyggelser är förhållandet det rent motsatta. Säljaren - entreprenören försöker på olika sätt sä­ kerställa sig så att köparen-beställaren skall fullgöra sina för­ pliktelser, vilket sker på olika sätt. Det vanligaste sättet är att säljaren begär en viss handpenning av varierande storlek vid 5. Se vad som tidigare anförts under 3.1.5. 6. Se NJA 19 69 s 42 I och II . avtalets tecknande samt tar ut inteckningar motsvarande de till köparen tillkommande lånen, samt innehåller köpebrevet tills den preliminära köpeskillingen samt eventuella tillägg erlagts. Så­ ledes kan vanligtvis säljaren om han så önskar helt gardera sig att medel finns tillgängliga för köparens förpliktelser. Det nor­ mala är att säljaren själv avgör storleken av den säkerhet han önskar betinga sig och oftast räntefritt förfogar över handpen­ ningen. I några fall där förskott icke uttages för reglering av den preliminära köpeskillingen tar säljaren ut en inteckning i fastigheten på kronor 5.0C0:- - 10.000:- som är belägen omedel­ bart över det staliga bostadslånets övre inteckningsgräns. And­ ra vanliga sätt att bereda sig säkerhet är att icke medge till­ träde förrän köparen fullgjort samtliga förpliktelser enligt av­ talet. Ofta omskrivs detta på så sätt att nycklarna till fastig­ heten icke utlämnas förrän köparen uppvisar kvitto på att resteran­ de del av kontantinsatsen erlagts. Genom att säljaren är den helt dominerande blir ofta köparens in­ tresse dåligt tillgodosedda och han måste ofta fullgöra samtliga sina prestationer innan säljaren fullgjort sina åtaganden. Undan­ tagsvis förekommer dock att viss säkerhet för tillgodoseende av köparens rättigheter ställes på ena eller andra sättet. I de fall där regelrätt säkerhet förekommer tillgår det oftast på så sätt att handpenningen eller en del därav insättes på ett spärrat bankkonto. Beloppets storlek varierar men utgör vanligtvis 2.500:- - 5.000:- kronor och utgör säkerhet under såväl entre­ prenadtiden som garantitiden för säljarens förpliktelser. Nor­ malt är kontot räntebärande och räntan tillfaller säljaren. I vissa fall avgör besiktningsförrättaren storleken av det belopp som skall spärras, som säkerhet för att säljaren avhjälper vid be­ siktningen konstaterade fel och brister. Säkerheten synes främst komma till användning i de fall där säljaren icke inom en viss föreskriven tid färdigställer vid slut- och garantibesiktning konstaterade fel och brister. Köparen äger då rätt att själv låta avhjälpa kvarstående fel och brister och erhålla ur den inne- stående säkerheten. Storleken av det belopp som köparen skall erhålla synes icke alltid motsvara den verkliga kostnaden för felens avhjälpande utan fastställ es ibland i form av en pri sned­ sättning enligt besiktningsförrättarens uppskattning. Huruvida den nämnda säkerheten behöver tagas i anspråk i någon större utsträckning är svårt att uttala sig om då säljaren normalt, i varje fall då det gäller mera seriösa företag, fullgör sina förpliktelser förr eller senare. Säkerhetens största betydelse torde närmast ligga på det psykologiska planet samtidigt som den utgör en press på säljaren att fullgöra sina åtaganden inom överenskommen tid. Just säljarens ibland uppenbara nonchalans att icke hålla avtalade ti­ der för justeringsarbetens färdigställande torde vara en bidragan­ de faktor till att onödiga tvister uppstår med ty följande press­ rubriker. 5.3 Tillträde och besiktning Då avtalsslutet oftast sker under byggnadstiden måste tidpunkten för köparens tillträde till fastigheten fastställas på något sätt i avtalet, ävensom köparens rättigheter att besöka arbetsplatsen fram till tillträdesdagen. Likaså fastställes vanligen i avtalet hur. kontraktsenligheten av objektet skall konstateras. Under tiden fram till tillträdet är säljaren - entreprenörens ansvar vanligen strikt och har ansvaret för all den skada som kan drabba fastigheten. Undantag göres endast för händelse av vis major i likhet med AB 65:4. I samtliga granskade fall åligger det säljaren att hålla byggnaden försäkrad fram till tillträdesdagen. Olika regler förekommer om säljaren skall uppbära försäkringen och med hjälp av denna återställa byggnaden eller köparen skall uppbära denna med avdrag för vad säljaren tillkommer. Köparens rättigheter att besöka arbetsplatsen begränsas oftast myc­ ket starkt. Ofta införes mycket kategoriska bestämmelser att kö­ paren förbjudes att beträda arbetsplatsen såväl under som efter arbetstid. I andra fall till åtes besök på arbetsplatsen efter tillstånd i varje enskilt fall. Endast undantagsvis saknas bestäm­ melser i denna fråga. Köparen har således mycket små möjligheter att före tillträdet konstatera kontraktsenligheten av köpobjektet. Denna restriktivi tet med tillträde till arbetsplatsen är betinqad av praktiska skäl. Risken för personskador är mycket stor under byggnadstiden och ett fritt tillträde till arbetsplatsen, även om det skulle ske på besökarens egen risk, skulle otvivelaktigen med­ föra risk för personskador med ty åtföljande risk för skadestånd­ skyldighet för säljaren - entreprenören. Då säljaren dessutom har det strikta ansvaret för byggnaden fram till tillträdet skulle han dessutom få svara för eventuella skador som uppkom och vars orsak icke kunde klarläggas. Dessutom gör en okontrollerad besöks- ström ett irritationsmoment och en störningsfaktor i produktionen. Även om det för den enskilde köparen kan synas inhumant att han icke när han så önskar kan få se sitt hus och med stolthet få före visa detta för bekantsskapskretsen bör det beaktas att fritt till­ träde i princip icke medgives vid någon typ av arbetsplats där pro duktion bedrives. Någon fullt enhetlig reglering om fastighetens skick vid tillträde förekommer icke. Dock kan en huvudregel skönjas att köparen skall tillträda fastigheten då byggnaden invändigt är färdig för inflytt ning, ofta med tillägget att entreprenören avgör ensam detta med ledning av vad som kan anses som god sed i hyresförhållande. I den mån icke avtalet anger ett bestämt datum för tillträde skall säl­ jaren meddela denna till köparen mellan 10 dagar och två månader före aktuella datum. Tidsfristen 10 dagar synes vara allt för knappt tilltagen av åtskilliga orsaker. Ofta angives uttryckligen att köparen är skyldig att tillträda fastigheten även om utvän- diga målningsarbeten återstår, fasadmurning ej är påbörjad, och planering och trädgårdsanläggning icke är färdigställd. Detta innebär att köparen trots att arbeten för kanske kronor 10.000:- - 15.000:- återstår, skall erlägga full kontant!ikvid och samtidigt övertaga betalningsansvaret för i fastigheten intecknad gäld. Detta kan synas något riskabelt för köparen då han icke kan kon­ trollera i vilken omfattning säljaren utnyttjat eventuella bygg- nadskreditiv eller medel finns för färdigställande av fastigheten. Olika sätt förekommer för att fastställa huruvida fastigheten är kontraktsenligt utförd eller ej. Med hänsyn till huruvida säljaren bygger i egen regi eller använder särskild entreprenör utformas reglerna olika. Vanligtvis är reglerna om besiktning uppbyggda på AB 65:s regler, dock med i vissa fall väsentliga avvikelser. I de fall där byggnaden redan är färdigställd säljs denna oftast i be­ fintligt skick, ibland med tillägget att de fel och brister, som konstaterats vid tidigare besiktning skall åtgärdas. Köparens möjlighet att påverka valet av besiktningsförrättare är som regel mycket liten. Olika förfaringssätt förekommer, men mycket vanligt är att säljaren utser besiktningsförrättare och dennes namn inskrives i kontraktet redan vid avtalsslutet. Ibland förbehåller sig säljaren att utse besiktningsförrättare som skall godkännas av någon kommunal myndighet, formed!ingsorgan, kommun­ styrelse, fastighetsnämnd eller liknande. Då säljaren anlitar en­ treprenör angives oftast att säljaren eventuellt tillsanmans med entreprenören utser besiktningsförrättare och köparen är icke part vid besiktningen men har rätt att närvara och framföra sina syn­ punkter. Endast undantagsvis har köparen möjlighet att påverka valet av besiktningsförrättare. I de fall detta förekommer, inne­ bär det vanligtvis att säljaren skall föreslå besiktningsförrätta­ re och om köparen icke godtar denne skall han lämna besked härom inom en viss kort tid. Någon regel hur frågan skall lösas om par­ terna icke enas förekommer som regel icke. I något enstaka fall förekommer för köparen mycket ofördelaktiga klausuler. I ett fall föreskrives att säljaren skall utse besiktningsförrättare men kallelse till besiktning skall göras av köparen. Om besiktning icke skett före inflyttningen skall det anses att köparen godkänt fastigheten i befintligt skick. En annat fall är att säljaren en­ sam med bindande verkan för parterna äger avgöra huruvida fastig­ heten är kontraktenlig eller ej. Dessa extrema klausuler torde ej godtagas vid en tvist om fastighetens kontraktsenligt skick. De sätt som förekommer att utse besiktningsförrättare kan disku­ teras ur flera synpunkter. Uppgiften att vara besiktningsförrät­ tare vid gruppbebyggelser ställer stora krav på sin utövare och fordrar en betydande psykologisk förmåga. Köparen, som oftast är lekman, saknar som regel vanligtvis all insikt om de toleranser och utförande som följer av avtalet och har ofta svårt att förstå att han måste acceptera avvikelser från ett perfekt utförande. Ofta känner han sig utlämnad i nåd och onåd, till en enligt hans uppfattning partisk besiktningsförrättare, och reagerar aggressivt på grund av sin okunnighet, vilket icke förbättrar situationen. Många av de kontroverser som uppstår vid besiktningen torde otvi­ velaktigt kunna undvikas om köparen i ett tidigare skede fått kännedom om vad besiktningen innebär och dess rättsverkningar. Ty­ värr gives upplysningar sällan genom ett informationsmöte för köparna utan i den utsträckning någon information förekommer från säljaren är den oftast skriftlig och med hänsyn till den verkan den skriftliga informationen synes ha verkar det som om köparna icke läste denna. Huruvida besiktningsförrättaren skall utses av säljaren ensam eller genom kommunal medverkan kan diskuteras. Det otvivelaktigast vik­ tigaste är att vederbörande har tillräckligt erfarenhet och utför sitt uppdrag med den noggrannhet och takt som erfordras med hän­ syn till de speciella förhållanden som förekommer vid gruppbebyg­ gelser. Vad det gäller köparens medverkan vid val av besiktnings- förrättare är det ytterst tvivelaktigt om detta innebär någon nämnvärd fördel för honom, som uppväges av den nackdel som uppstår för säljaren. I extremfall skulle detta innebära att vid en gruppbebyggelse om hundra fastigheter lika många besiktningsför- rättare medverkade med ty åtföljande divergerande uppfattningar. I de fall köparen anser sig icke själv kunna föra sin talan har han ju alltid möjligheten att anlita en konsult för att bevaka sin rätt, vilket är ett utmärkt medel om besiktningsförrättaren är partisk. Besiktningens rättsverkan formuleras något olika i kontrakten. Normalt angives att vid besiktningen avgöres med bindande verkan för parterna huruvida fel och brist föreligger och formuleringen ansluter sig ofta till AB 65 och medför att de rättsverkningar som tidigare redogjorts för äger tillämpning. Ofta kompletteras bestämmelserna på sådant sätt att parterna skall anses ha utsett besiktningsförrättare gemensamt. Endast undantagsvis förbehåller sig entreprenören rätt att begära överbesiktning, vilket är natur­ ligt med hänsyn till det sätt varpå besiktningsförrättaren utses. I några fall har införts bestämmelser att köparen har rätt att inom en viss tid rikta anmärkning mot besiktningen och säljaren skall inom en viss tid underrätta köparen om han godtar anmärkningen el­ ler ej. Två olika varianter har då givits köparen i det fall att anmärkningen icke godtagits. I det ena fallet hänvisas han till att väcka talan enligt avtalets bestämmelser och i det andra fal­ let äger han frånträda avtalet utan avdrag på köpeskillingen, samtidigt har han icke någon rätt att erhålla någon form av skade­ stånd. Kostnaden för besiktningen bestrides som regel av säljaren vilket torde vara det mest praktiska även ur besiktningsförrättarens syn­ punkt. Undantagsvis skall kostnaden delas mellan parterna och i enstaka fall förskotteras den av säljaren som sedan tar ut halva beloppet av köparen. 5.4 Garanti och garantiåtaganden Den normala garantitiden för gruppbebyggda småhus är ett år. Tid­ punkten från vilken denna räknas synes variera beroende på om slutbesiktning skett före tillträdet eller om denna sker vid till­ trädet. I de fall där säljaren anlitar entreprenör för arbetet sammanfaller garantitiden regelmässigt med den garantitid som des­ sa parterna avtalat. Detta kan innebära att en stor del av garan­ titiden förflutit då tillträde sker. Detta synes icke alltid be­ aktas vid avtalsslutet utan divergerande uppgifter kan förekomma i köpekontrakten. Ofta förekommer det att garantitidens början är olika för skilda delar av fastigheten vilket beror på att tillträ­ de till fastigheten skett innan denna varit helt färdig och slut­ besiktning och godkännande skett av den färdiga delen vid tillträ­ det och övriga delar vid en senare tidpunkt. Garantibestämmelserna är relativt enhetligt utformade vad det gäller säljarens förpliktelser, däremot förekommer betydande va­ riationer vad det gäller garantins omfattning. Reglerna om garan­ ti är i stor utsträckning hämtade från AB 65 och innebär att dess verkningar i stort överensstämmer med AB:s. I samtliga fall är säljarens ansvar begränsat till att avhjälpa de under garanti­ tiden uppkomna felen med vissa undantag för de fall där AB 65 äger tillämpning. I de fall 5:12 äger tillämpning kan som tidigare nämnts skadestånd utgå i vissa fall. Annars är det normalt att säl jaren friskriver sig för varje skadeståndsskyldighet för alla in­ direkta typer av skador som härrör från fel och brist i köpeob- jektet. Giltigheten av dessa friskrivningsklausuler torde icke äga tillämpning i alla situationer t.ex. vad det gäller skade- bringande egenskaper i godset, vid fall av personskada, grov vårds löshet etc.^ Garantins omfattning begränsas ofta av olika bestämmelser i av­ talen. I stor utsträckning lämnas icke garanti på planeringsar­ beten och trädgårdsanläggning i den utsträckning sådana åtaganden ingår i avtalet. Detta torde bero på att det är svårt att i många fall bevisa om ett fel vid garantitidens utgång beror på orsak för vilken entreprenören är ansvarig eller det har sin grund i bristande skötsel från köparens sida. Andra vanliga inskränkningar är att säljaren icke svarar för fel som en fastighetsägare själv med lätthet kan avhjälpa. En sådan allmänt hållen formulering är direkt olämplig och skapar en utmärkt grund för en tvist. I den mån säljaren vill friskriva sig för mera bagatell artade fel torde specificering av vad som omfattas av friskrivningen vara att före­ dra. En likaledes oklar friskrivning förekommer i ett par andra kon­ trakt där det angives att garantin ej gäller för fel och brister som normalt uppkommer i ett nybyggt hus. Utan att ingå i någon polemik beaktas att det som är normalt icke samtidigt kan vara fel eller brist. Förmodligen har kontraktsförfattaren menat van­ ligt förekommande fel och brister. Ett sådant vidsträckt undan­ tag innebär att garantin endast omfattar mera ovanliga fel och brister, samtidigt som dess utformning ger dålig vägledning till en strikt objektiv bedömning. Ofta föreskrives att köparen skall anmäla till sitt försäkringsbolag om en, oftast vattenskada, in­ träffar. Säljaren ersätter i så fall endast köparens självrisk om försäkringsbolaget svarar för skadefallet. Normalt är villa- hem­ försäkringarna utformade på det sättet att dessa gäller för vatten­ skador som uppstår på grund av fel på ledningar innuti byggnaden men däremot icke för utifrån strömmande vatten. Genom denna före­ skrift kan säljaren i stor utsträckning komma ifrån skador som betingar betydande kostnader att avhjälpa. Då det gäller den maski­ nella utrustningen förekommer vissa inskränkningar på så sätt i den utsträckning tillverkaren lämnar separat garanti på utrust­ ningen exempelvis spisar, fläktar etc. hänvisas köparen till att direkt till respektive tillverkare reklamera i den mån fel upp­ står inom den speciella garantitiden som gäller för respektive ut- 7. Se Karlgren, 1971, Kap. Il s 144 även Kap. 12. Se även Bengtsson B., I Rec. av aa i SvJT, 1971, s 461. rustningsdel. Oftast kräver dock tillverkaren att vissa föreskrif­ ter skall iakttagas, såsom anmälan inom en viss tid efter ibruk- tagandet, för att garantin skall gälla för tredje man. Detta bör observeras för den som vill åberopa garantin. Ofta är garantitiden för dessa delar längre än ett år, men kan på*andra sätt vara in­ skränkt till att t.ex. endast gälla reservdel men icke arbets- och resekostnader. Vad det gäller VVS-installationer i form av pannor, pumpar etc. lämnar säljaren - entreprenören ofta en garantitd som är betydligt kortare än ett år. Orsaken härtill är att vissa all­ männa leveransbestämmelser räknar garantitiden från leverans­ datum eller från det att anläggningen tagits i drift. Detta gör t.ex att, i den mån den permanenta värmeanläggningen tages i bruk under byggnadstiden för uttorkning och uppvärmning, garantitiden för vis­ sa delar kan utgå en kort tid efter tillträdet. Säljaren - entrepre­ nören vill således i sådana fall begränsa sitt garantiåtagande till vad han själv kan erhålla från sin entreprenör eller leverantör. Andra typer av begränsningar är att säljaren icke ansvarar för de merkostnader som kan uppstå på grund av att köparen ökat byggnadens kvalitet genom att frångå standardutförandet och valt dyrbarare tapeter, heltäckningsmattor etc. även om det överenskommits om utförandet före tillträdet eller vid avtalsslutet. I dessa fall lämnas som regel endast ersättning för vad kostnaden skulle varit att avhjälpa felet vid normal utförandet. Reglering måste i dessa fall anses vara ganska praktiskt ur säljarens synpunkt med hän­ syn till att ett fel vars avhjälpande kanske skulle kostat 100:- kronor vid normal utförande, kan i de fall t.ex. där köparen valt special importerade tapeter medföra en kostnad på åtskilliga tusen kronor enbart därför att hela rummet måste omtapetseras, då det inte går att anskaffa samma tryck. Vanligt är också att säljaren ej svarar för skador, som kan uppstå på delar av byggnaden som köparen själv har utfört efter tillträdet även om de har sin grund i ett fel som det åligger säljaren att avhjälpa. I något fall för­ bjuds köparen direkt att vidtaga några som helst ändringar på fas­ tigheten under garantitiden. I ett fall, som tidigare kommit till min kännedom, var bestämmelsen förorsakad av att köparen under ga­ rantitiden hade byggt en swimmingpool på fastigheten och under ga­ rantitiden uppstod ett fel på dräneringsledningen runt byggnaden för vilket säljaren - entreprenören är ansvarig. På grund av bygg- nådens och poolens placering på tomten medförde detta att arbetet t fick utföras för hand utan hjälp av grävmaskiner och lastbilar, vilket medförde en fördyring av arbetet med åtskilliga tusentals kronor. Vad det gäller reklamation för fel och brist som uppkom­ mer under garantitiden angives ofta med avvikelse från AB 65 5:8 att köparen icke behöver reklamera mindre fel och brister utan detta kan anstå till garantibesiktningen, samtidigt förbehåller sig oftast säljaren rätten att vänta med avhjälpandet tills garanti­ besiktning hållits. Garantibesiktningen är ofta icke obligatorisk utan oftast får part som önskar garantibesiktning påkalla sådan inom en viss tid före garantitidens utgång. Som regel gäller samma bestämmelser beträf­ fande besiktningsförrättare som vid slutbesiktning. Dock förekom­ mer ofta att köparen ensam skall svara för hela arvodet till be- siktningsförrättaren. I vissa fall premieras köpare som icke begär garantibesiktning med ett visst belopp mellan kronor 150:- - 500:- och eventuellt den del av arvodet som skulle utgått till besikt- ningsförrättaren i den mån säljaren skulle bidragit till denna kostnad. Systemet fyller utan tvivel en praktisk funktion. 5.5 Regler om hävning av avtalet samt rätt till skadestånd Vid dessa avtal liksom i andra fall där den ena parten är domine­ rande förekommer en ganska stor disharmoni mellan parternas skyl­ digheter och rättigheter. Ibland får man det intrycket att sälja­ ren tagit del av ett visst brasiliansk rederis friskrivningsklau- suler, som omfattade friskrivning från händelser av sjörövare till O syndafloder. Vad det först gäller tiden före den avtalade tilIträdestidpunkten föreligger normalt icke någon skadeståndsskyldighet för någondera part, som icke har samband med hävning av avtalet. Under tiden fram till tilIträdestidpunkten är risken att skada och därmed er­ sättningsskyldighet skall uppkomma mycket liten med hänsyn till att parterna under denna tid normalt är helt skilda från varandra. Om skada likväl skulle uppkomma får förhållandet regleras enligt 8. Se NJA 1952 s 12 och Eek, H, Grönfors, K. m.fl., 1967, s 128 vanliga obligationsrättsliga regler eller i de fall AB äger till- lämpning dess regler, om ingenting angives i avtalet. Från den avtalade tillträdestidpunkten blir skadeståndsfrågan av större betydelse. I de fall där vite avtalats börjar detta löpa från denna tidpunkt, om icke rätt till förlängning förekommer, och avräknas då normalt på kontantinsatsen som erlägges på tillträdes­ dagen. Vanliga friskrivningsregler som berättigar säljaren till förlängning och utesluter skadestånd är hinder enligt AB 65 4:3 men ofta borttages väsentlighetskraven så att varje hinder som icke beror på dolus, från säljarens sida berättigar till förläng­ ning. Ibland är säljaren berättigad till förlängning för varje hinder, som han ej förutsett vid avtalsslutet eller att varje för­ sening oavsett orsak berättigar till förlängning. Då vitet oftast icke anknutits till färdigställandet av hela säljarens åtagande, utan utgår endast fram till tillträdet rör det sig om relativt små belopp, totalt något hundratal kronor per vecka. Som tidigare nämnts friskriver sig säljaren vanligen från allt skadestånd på grund av förseningar. Några undantag förekommer dock bl.a. det fall att eldskada drabbat fastigheten och denna uppkommit genom vållande av säljaren eller hos honom anställd personal övensom fall där säljaren på annat sätt vållat försening genom grovt åsido sättande av sina skyldigheter. Då inflyttning i gruppbebyggelser oftast sker successivt alltefter som byggnaderna färdigställts friskriver sig säljaren alltid för skadestånd, för alla former av olägenheter, som kan uppstå på grund av att området icke är färdigställt, såsom dåliga gator, smuts, damm, buller, rök och annat som har anknytning till den på­ gående byggnationen. Givetvis kan det vara svårt att under pågåen­ de byggnation undvika störningar för de närboende, men i många fall blir obehaget betydligt större än vad det behöver bli t.ex. genom nersmutsade gator. Otvivelaktigen kan polisingripande ske i stor utsträckning med stöd av AOSt och av de lokala ordning­ stadgarna om fara för den allmänna säkerheten föreligger t.ex. tra rikrisker. Hävning och rätt till skadestånd är en rättighet som ofta till­ kommer säljaren av olika anledningar. Mindre sällan tillkommer så- 103 dan rätt köparen. Vanligen förbehåller sig säljaren rätt att häva avtalet vid varje dröjsmål med köpeskillingens erläggande däri inbegripet fall där köparen icke omedelbart och utan dröjsmål under­ tecknar till honom översända handlingar som rör fastigheten. Denna ovillkorliga hävningsrätt vid varje dröjsmål utan hänsyn till nå­ got väsentlighetskrav måste betraktas som anmärkningsvärd. I sin strikta tillämpning innebär detta att köparen icke gives rådrum att anlita erforderlig fackkunskap för att erhålla klarhet i vad handlingarna medför för rättsverkningar. Även en fackman kan bli tveksam när han förelägges inteckningshandlingar för underskrift, 9som överstiger låneunderlaget med 10% eller handling om pantför­ skrivning av ägarehypotek i underliggande lån. Rodhe har uppmärk­ sammat frågan och konstaterat att plikten att underteckna hand­ lingar, så att säga i "blindo", icke uppmärksammats i den juridis­ ka litteraturen.^ Bengtsson (1966) har icke heller beaktat frågan vilka väsentlighetskrav, som bör uppställas vid ifrågavarande för­ hållande, då det icke är erläggandet av köpeskillingen som sådan som statuerar hävningsrätt. De lege ferenda förordar han att ett väsentl ighetskrav bör uppställas i de flesta avtalsförhållanden.^ I de fall där hävning beror på köparens bristande uppfyllelse av sina förpliktelser är köparen regelmässigt skyldig att erlägga skadestånd. Storleken av detta utgör ofta en viss procent av köpe­ skillingen, vanligen 5%, då det angives ofta att skadeståndet utgör ersättning för säljarens kostnader i samband med köpet. I andra fall angives beloppet i storleksordning kronor 2.000:- - 5.000:-. Om tomten sålts separat angives även oftast att säljaren skall ha rätt att återköpa denna om avtalet i sin helhet icke fullföljes. Med hänsyn till JB 4:6 bör i de fall där marken säljs separat och köpebrev utfärdas då köpeskillingen för denna erlagts, erforder­ liga villkor intagas i detta då hävning i annat fall icke kan ske även om möjligheten till skadestånd finnes. I vissa fall förekommer hävningsrätt för båda parter då avtalet icke kan fullföljas på grund av köparens subjekta förhållande. 9. Se Bl K §§ 28 och 29. 10. Se SvJT, 1971, s 300 där ett namngivet företag angives. 11. Se aa s 62I ff. Detta är vanligt då köparen icke godkännes av de långivande statli­ ga myndigheterna. Hävningsrätten kan i dessa fall antingen vara ob­ ligatorisk eller fakultativt dispositiv för köparen. Andra fall där hävningsrätten är dispositiv för köparens successorer är vid köparens död. I detta fall utgår normalt icke skadestånd till någon­ dera part. Då AB 65 äger tillämpning införes som regel tillägg för ovannämnda fall, vad det gäller bostadslån, medan mera sällan några justeringar göres vad det gäller där angivna avräkningsregler med undantag för det fall där avtalet i sin helhet återgår. Vad som är förvånande är att i ett flertal avtal icke intagits hävningsförbe- håll i fall då köparen råkar i obestånd efter avtalsslutet, således konkurs, offentlig ackordsförhandling, vid utmätning befunnits sakna tillgångar, inställt betalning eller på annat sätt befunnits vara på obestånd i likhet med reglerna i KöpL § 39, JB 4:26 och AB 65 8:2. Ej heller synes man i dessa fall begära besked om avta­ let kommer att fullgöras eller kräver säkerhet härför. 5.6 överlåtelse av köpobjekt Regler om överlåtelse av köpobjekt kan indelas med hänsyn till om överlåtelse sker före eller efter tillträdet samt även den rätt därtill som tillkommer säljaren respektive köparen. Före tillträdet förbjuds ofta köparen att överlåta köpobjektet genom olika typer av bestämmelser i kontraktet. I de fall så sker förbehåller sig säljaren vanligtvis rätt att häva avtalet och krä­ va skadestånd på grund av kontraktsbrottet. Anledningen härtill synes grunda sig på två helt olika skäl. Omkring de större tätor­ terna råder ofta brist på småhus till rimliga priser. Vid de stat­ ligt belånade småhusen fastställer länsbostadsnämnderna de försälj­ ningspriser som säljaren får ta ut. Dessa ligger oftast avsevärt under de verkliga marknadspriserna, som betingas av tillgång och efterfrågan. För att i möjligaste mån förhindra osund spekulation införes därför ifrågavarande överlåtelseförbud ofta på önskemål av de kommunala myndigheterna. Andra faktorer är att kommun eller kreditinstitut önskar bereda sina bostadssökande företräde till i- frågavarande nyproduktion. Även för säljarens del kan det vara av primärt intresse bl.a. ur administrativ synpunkt att avtalsförhål­ landen icke ändras utan dennes medgivande. Vanlig är en passus som till sitt innehåll i viss mån anknyter till hävningsbestämmelsen i AB 65 8:2 p 5. Formuleringen varierar något men i huvudsak inne­ håller den förbud för köparen att ingå avtal med tredje man eller vidtaga annan åtgärd (avseende köpet) som är ägnad att minska hans förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet. Regel är ofta utformad som ett abstrakt farerekvisit, vilket innebär att säljaren förbehåller sig hävningsrätt i varje tänkbart fall där köparen frivilligt ingår ett avtal som innebär ovannämnda risk. Avtalet behöver enligt formuleringen således icke vara av ekonomisk natur utan det räcker att ifrågavarande rekvisit uppfyll es. Förmod­ ligen är det icke så säljaren tänkt sig utan syftet torde vara att avtalet skall avse köpet som sådant. Anledningen härtill torde vara att i de fall köparen överlåter sina rättigheter enligt avtalet eller servitut i den utsträckning han kan göra detta, intresset att fullgöra sina förpliktelser gentemot säljaren minskar eller på annat sätt försvåras. Efter tillträdet och sedan statligt bostadslån erhållits har säl­ jaren normalt mindre intresse att bevaka samtidigt som hans möjlig­ heter kringskäres efter köpebrevets utfärdande. Olika inskränk­ ningar och förpliktelser vid vidareförsäljning ålägges dock ofta köparen. Vid överlåtelse under garantitiden föreskrives ofta att köparen skall inhämta tillstånd av säljaren innan överlåtelse sker. Om köpebrev icke utfärdats kan säljaren enligt gäll ande rätt utöva sin rätt till hävning av avtalet i annat fall icke. Enligt JB blir ett resolutivt villkor gällande under viss tid om det intagits i köpehandlingen, överlåtelseförbudet torde i stort sett vara grun­ dat på samma faktorer som tidigare nämnts. Någon gång angives att om köparen överlåter fastigheten under garantitiden upphör garan­ tin att gälla. Något hinder för en sådan begränsning av garantiå­ tagande föreligger icke. Mera diskutabla är de fall där köparen överlåtit fastigheten utan att något avtalats med den nye köparen om kvarvarande garanti på fastigheten. Med hänsyn till att fastig­ heter normalt säljs i befintligt skick torde den senare köparen icke kunna göra något självständigt krav gällande mot den tidigare säljaren. I de fall där AB 65 med tillhörande kontrakt äger ti 11 - lämpning kan en ny ägare till fastigheten icke självständigt göra några som helst krav gällande mot säljaren i vad det gäller entre­ prenaden, då i kontraktet stadgas ett ovillkorligt förbud mot över- 106 låtelse av detta och eventuella garantiförpliktelser får då göras 12gällande av den ursprungliga parten. Ofta föreskrivs att köparen vid framtida försäljning skall intaga vissa i det ursprungliga avtalet intagna villkor i köpeavtalet med den nye köparen. Dessa är av mycket skilda arter. I stor utsträck­ ning är dessa villkor utan betydelse och någon sanktion kan i fler­ talet fall icke drabba köparen om han åsidosätter dem. Dock finns i de fall där en rättighet icke intecknats t.ex. rätt att beträda grannfastigheten för underhåll av den egna fastigheten, gemensamma staket, häckar etc. medföra skadeståndsskyldighet för den försum­ lige parten. Rättighet för säljaren - entreprenören att överlåta sina rättig­ heter enligt kontraktet ävensom att överlåta kontraktet och sina förpliktelser enligt detta är mycket vanligt, överlåtelsen av kon­ traktet synes då ofta ske till något närstående företag. 5.7 Gemensamhetsanläggningar I det granskade materialet ingår även ett antal stadgar för ekono­ miska föreningar och samfäll igheter samt servitutsbestämmelser. Den ekonomiska föreningen och samfällighet enligt LGA har i stort sett samma ändamål vid gruppbebyggelser. Skillnaden mellan dessa två typer är normalt att den ekonomiska föreningen skall bedriva ekonomisk verksamhet och främja medlemmars ekonomiska intressen. Denna ekonomiska inriktning erfordras ej vid samfällighet utan denna måste avse en anläggning av stadigvarande betydelse för två eller flera fastigheter. Då i stort sett alla gemensamma angelä­ genheter kan tillgodoses genom LGA och på ett säkrare och mera än­ damålsenligt sätt än genom en ekonomisk förening kan ifrågasättas varför ekonomiska föreningar fortfarande bildas för ändamål där LGA är ett bättre medel. Visserligen är det enklare att bilda en ekonomisk förening än en samfällighet, men dock bör rättssäkerhe­ ten ha företräde framför enkelheten. Den ekonomiska föreningen regleras av en mångfald regler i lagen varför det kan synas vara 12. Se t.ex. Mo+iv AB 65, 1969, s 234, 245 ringa behov av utförliga stadgar. Med hänsyn till att stadgarna skall vara anpassade till föreningens ändamål för att få denna funktionsduglig är det av stor betydelse att de icke enbart upp­ fyller lagens minimibestämmelser. De föreliggande stadgarna är av varierande beskaffenhet, i ett flertal fall synes de kunna fylla sitt ändamål väl, men är i ett fall direkt otillfredsställande. Ser man först på gränsdragningen mellan föreningens och den en­ skilda medlemmens egendom är det icke fullt klart reglerat vad som är föreningens egendom och vad som är den enskilda medlemmens. I regel är detta icke av någon större betydelse då det gäller själva äganderätten då rättigheterna skyddas genom servi tut Däremot är det av betydelse vad det gäller underhållsskyldigheten och vid ny­ anläggning. Vidare är det av vikt att en klar gränsdragning göres t.ex. beträffande yttre underhåll på medlemmars fastigheter i den mån sådana åtagande ingår i den ekonomiska föreningens verksam­ het. Medlemsskapet i föreningen anknytes regelmässigt till ägande­ rätten till fastigheten. Med hänsyn härtill bör i stadgarna klar­ läggas varje fastighets röstetal, vilket kan vara av betydelse då fastigheten ägs av flera och således kan äga rätt att påfordra in­ träde i föreningen. I de fall där ingenting angives i stadgarna hur medlems rösträtt skall utövas träder FL:s regler in. Enligt FL § 56 kan medlems rösträtt normalt endast utövas av annan medlem och ingen får före­ träda mer än en medlem. Lagregeln är emellertid dispositiv och är mindre lämplig för de typer av föreningar som här är aktuella. I stadgarna gives i ett par fall rätt för make eller hemmavarande myndigt barn, ibland också helt utomstående person, att företräda medlem vid föreningsstämma. Även fall förekommer där rösträtt kan utövas för mer än en medlem. Endast medlemmar och tillika svenska medborgare, dock med vissa undantag, kan vara medlemmar av styrel­ sen enligt FL § 22. Detta synes icke alltid iakttagas. Vad det gäller föreningarnas ekonomiska angelägenheter saknas ofta i stadgarna föreskrifter om fondavsättningar utöver lagens bestäm­ melser om reservfond. Detta kan medföra svårigheter då det gäller att bygga upp erforderliga fonder för underhåll och nyanskaffningar, vilket är nödvändigt speciellt då föreningen har omfattande under- håll såtagande. Givetvis kan medlemmarna vidtaga de stadgeändring­ ar i efterhand, som de finner nödvändiga, men med hänsyn till svå­ righeter att engagera lämpliga personer i styrelserna sker det ic­ ke i den omfattning, som synes vara behövligt. För att trygga de rättigheter och skyldigheter som åvilar den eko­ nomiska föreningen och dess medlemmar erfordras ömsesidiga servi- tut, vilket tidigare omnämnts. Av servitutsformuleringarna fram­ går att det ofta bereder svårigheter att utforma dessa. I flera fall synes som förebild amvämts ett av Kungl. Bostadsstyrelsen ut- 13arbetat normal förslag till servitutsavtal. Förslaget är något förrädiskt utformat och upptager bl.a. positiva förpliktelser för parterna. Förslaget är utformat så att respektive fastighetsägare medger att ifrågavarande upplåtelsen intecknas i deras respektive fastighet - "i den mån de utgör servi tut". Förslagsförfattaren har tydligen icke varit övertygad om vad som utgjorde servi tut utan överlämnat åt ID att själv avgöra vad han ansåg sig kunna inskriva som servitut. Utformningen strider direkt mot ServL (och JB) och torde i den utformningen icke kunna inskrivas. Tyvärr framgår det icke av handlingarna om servitut av ifrågavarande utformning med­ givits inskrivning. De formella åtgärder som erfordras för bildande av samfällighet enligt LGA är avsevärt omständigare än då det gäller bildandet av en ekonomisk förening enligt FL. Genom anläggningsbeslutet be­ stämmes samfällighetens ändamål och verksamhet. Någon möjlighet att utan nytt anläggningsbeslut ändra eller utvidga verksamheten till att omfatta ytterligare verksamhet av gemensamt intresse finns icke, vilket i viss mån kan betraktas som en begränsning, men utgör samtidigt ett skydd för rättssäkerheten. Några stadgar för verksamheten erfordras icke. De tillgängliga uppgifterna om samfäll igheter tyder dock på att speciella stadgar utarbetas, i varje fall då det gäller något större samfälligheter, med hänsyn till samfällighetens ändamål. Dessa bygger i stor utsträckning på FL :s regler och innehållet motsvarar i stort de ekonomiska föreningarnas stadgar. Gränsdragningen mellan samfällighetens och dess medlemmars egendom är som regel angiven entydigt, vilket tor- 13. Kungl. Bostadsstyre I sen, Lånebyrån, 12/6 1958 ServitutavtaI (Normalavtal) (Stencil). de bero på att förrättningsmannen, som regel distriktslantmätare eller stadsingenjör, har kännedom om de praktiska svårigheterna som kan uppstå. Några erinringar av formell eller praktiisk karak­ tär av större betydelse mot det tillgängliga materialet föreligger icke. Då det gäller samfäll igheter av olika slag är det av vikt de bli­ vande medlemmarna informeras av säljaren vad engagemanget innebär. Ofta sker detta mycket bristfälligt och köparen synes ofta skriva på köpehandlingar så att säga i "blindo", som anger att han tagit del av till föreningen hörande stadgar utan att dessa förelagts honom. I de fall där föreningens verksamhet icke utgöres av en för fastighetens funktion nödvändig beståndsdel kan säljaren icke göra ett villkor i köpeavtalet om medlemsskap i föreningen gällande, i det fall föreningens stadgar föreskriver avsevärt större förplik­ telser än vad köparen haft anledning att räkna med.^ 5.8 Tvist på grund av avtalet I entreprenadförhållanden löses vanligen tvister genom skiljeför­ farande enligt 1929 års lag om skiljemän (SkmL). Förutsättningen för detta är att ett skiljeavtal föreligger. Då AB 65 tillämpas är detta huvudregeln från vilken parterna måste träffa avtal om 15tvister skall lösas på annat sätt. Flertalet köpeavtal för gruppbebyggda småhus innehåller regler att tvister skall lösas genom skiljeförfarande enligt SkmL, dock göres undantag för vissa typer av tvister. Detta gäller som regel frå­ gor som berör köpeskillingen och köparens ekonomiska förpliktel­ ser. Olika variationer förekommer, men ofta är det formulerat fa­ kultativt dispositivt för säljaren att föra dessa frågor under domstols prövning, medan huvudregeln om skiljeavtal gäller för köparen. Avvikelser från huvudregeln är för säljarens del huvudsakligen 14. Se NJA 1966 s 555. 15. För de områden där UK gäller skall tvister avgöras genom ordinärt domstol sförfarande som huvudregel. dikterat av praktiska synpunkter. Genom denna erhåller han möjli- het att använda sig av de mera summariska processformerna, lagsök­ ning och betalningsförläggande, vilket icke är möjligt vid skilje­ avtal.16 Härigenom kan säljaren på ett enkelt sätt genom lagsök­ ning erhålla dom på en klar och förfallen fordran som grundar sig på skriftligt fordringsbevis, i detta fallet köpeavtalet, och ge­ nom betalningsförläggande få en dom på flertalet andra aktuella penningfordringar.1^ Bestämmelserna är icke alltid så utformade att säljaren kan lösa samtliga ekonomiska frågor vid domstol även om tanken varit detta vid formuleringen av klausulen. Ofta begränsas detta av rekvisitet klar och förfallen fordran. Detta kan leda till att domstolen, i de fall köparen kommer med bestridande och invändningar exempelvis om kontraktsenligheten av fastigheten, hänskjuter målet som tvis- tigt att avgöras i ordinär rättegång. Eftersom fordringen således icke är klar kan då säljaren mot köparens bestridande icke anlita det anvisade medlet utan får hålla sig till skiljeförfarandet. I enstaka fall föreskrives att tvister skall avgöras genom all­ män domstol. Föreskriften som sådan är onödig då detta ändå blir fallet om ingenting annat avtalats. Däremot kan prorogationsbe- stämmelser om forum ha betydelse för parterna. Av de olika fora som kan ifrågakomma, föreskrivs varierande säljarens forum domici­ lii att upptaga tvisten om den är behörig, ibland forum rei sitae. Huruvida tvister lämpligast skall avgöras genom skiljeförfarande eller ordinär process skall icke diskuteras här. För köparen är ur ekonomisk synpunkt oftast ordinär process att föredra med hän­ syn till de numera vanliga rättsskyddsförsäkringarna, vilka icke gäller för skiljenämndens kostnader. Tyvärr medför dessa försäk- 16. Se Ekelöf, P-O, 1970, Rättegång, Första hälften tredje upp­ lagan, s 13 f och även Bolding, P-O, 1970, Spec i a I process andra upplagan, s 7 ff och 27 ff. 17. Se Lag 20 decerrber 1946 om lagsökning och betalningsförläg­ gande (lagsökningslag) §§ I och 18. 18. Se RB 10:1. 10. II. 16. 17 även Ekelöf, P-O, 1970, Rättegång, Andra häftet, tredje upplagan, s 21 ff. 111 ringar också en större processbenägenhet då det gäller bagatellar- tade frågor då kostnaden för processen blir ringa för köparen. 6 MYNDIGHETERS INVERKAN P SMÂHUS PRODUKT I ON För större delen av småhusproduktionen beviljas, så som framgår av 1.4 statligt bostadslån. Regleringen av denna låneverksamhet sker genom olika förordningar. De viktigaste är Bostads!ånekungörelsen (SFS 552, 1967) till vilken Bostadsstyrelsen utfärdat Tillämpnings­ föreskrifter och anvisningar, och Lag om kommunala åtgärder för bo­ stadsförsörjningen främjande (SFS 523, 1947). Den senare ålägger kommun skyldighet att generellt förmedla lån och bidrag som utgår av statsmedel för att främja bostadsförsörjningen ävensom i övrigt biträda i den omfattning Kungl. Maj:t förordar i denna fråga. Bostadslånekungörelsen och därtill hörande anvisningar reglerar när­ mare de statliga bostadslånen och har således ett stort inflytande på småhusproduktionen. Författningens primära syfte är att ange reg­ ler för under vilka förutsättningar statligt bostadslån kan utgå. Genom att dessa regler anknutits såväl till en minimistandard som en övre kostnadsgräns har den dessutom direkt kommit att utgöra ett styrningsmedel för större delen av produktionen av bostäder. Låneverk samheten utövas av bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnderna och kommu­ nerna, vanligen genom ett särskilt förmedlingsorgan. Då det är läns­ bostadsnämnderna och under dess överinseende formed!ingsorganen, som står den direkta produktionen närmast är det främst deras möj­ ligheter att påverka grupphusbyggandet som är av intresse. Grundförutsättningarna för bostadslån skall kunna beviljas såsom angives i Bl k § 6 och följande §§. Särskilda regler gäller för be­ räkning av det låneunderlag på vilket bostadslånet baseras. Den preliminära granskningen ombesörjes (§39) normalt av förmedlings­ organet vilket vidarebefordrar ärendet till länsbostadsnämnden, som prövar dels om förutsättningarna för bostadslån föreligger och dels om byggnadsföretaget fyller gällande byggnadstekniska bestäm­ melser. Om företaget enligt ritningar och teknisk beskrivning fyl­ ler de uppställda kraven, fattas vid gruppbebyggelser ett prelimi­ närt beslut om bostadslån, vilket även innehåller högsta godtag­ bara försäljningspris (§41). Detta kan som tidigare nämnts under 5.1.2 komma att ändras på grund av olika faktorer. Under byggnads­ tiden skall byggnadsföretaget underkastas kontroll enligt § 47. Denna kontroll, har med rätt eller orätt, ofta utsatts för kritik, varför det kan vara av intresse att närmare granska vad denna kon- 113 troll skall avse. Enligt tillämpningsföreskrifterna kan länsbostadsnämnden före­ skriva att kontrollen bl.a. vid gruppbyggen skall utövas konti­ nuerligt i form av dagkontroll eller på liknande sätt. Förmed­ lingsorganet är primärt ansvarigt för att kontrollen sker enligt bostadsstyrelsens anvisningar. Således skall anvisningarna ge be­ sked om hur denna skall ske. Kontrollens syfte är att säkerställa att fastigheten utföres på ett sådant sätt att dess ändamål som kreditobjekt ur den långivan- de myndighetens synpunkt icke äventyras. Detta är den primära funktionen med kontrollens ändamål. Därtill kommer det sociala syfte som de bostadsfrämjande författningarna har, att bereda fullgoda bostäder till rimliga priser. Det är dessa två faktorer som tillsammans är avgörande för kontrollens omfattning och ända­ mål. Med hänsyn härtill kunde man förvänta sig att tillämpnings­ föreskrifterna till § 47 klart och entydigt reglerade kontrollen. Så är emellertid icke fallet utan tvärtom är det vagt och allmänt hållna och ger varken kontrollanten eller de närmast ansvariga myndigheterna något nämnvärt stöd för en aktiv och meningsfylld kontroll. Sättet för tillsättande av s.k. "dag-kontrollant" är i och för sig diskutabelt. Enligt föreskrifterna skall kontrollan­ ten utses eller godtagas av förmedlingsorganet. Detta innebär i stor utsträckning att kontrollanten tillsättes av säljaren - entreprenören. I och för sig är detta diskutabelt då kontrollan­ ten och säljaren i princip har skilda intressen att bevaka, som kan vara svåra att förena. Givetvis är valet av kontrollanten av stort intresse för säljaren icke minst ur samarbetssynpunkt, då kontrollantens förebyggande verksamhet är av stor ekonomisk bety­ delse för säljaren. I de fall där förmedlingsorganet verkligen använder sin möjlighet att på skilda grunder granska och vid an­ ledning underkänna förslaget av kontrollant, kunde väl tillämp­ ningsföreskrifternas formulering i och för sig kunna godtagas. Ty­ värr sker detta i många fall icke, utan den av säljaren - entrepre­ nören föreslagna kontrollanten accepteras utan någon som helst granskning. Orsaken till detta skall icke diskuteras här. I. Se JO-beslut den 18.11.19 69, Dnr 1700/68, 1904/68 s 10 och BI k § 47 st I, första meningen. Detta ofta slentrianmässiga godkännande av den föreslagna kont­ rollanten innebär ofta att mindre nogräknade företag undviker att föreslå en kontrollant, som arbetar seriöst och som verkligen fyl­ ler en funktion som kontrollant icke enbart från den ena partens sida sett. Sättet för betalning av kontrollanten kan även diskute­ ras. Normalt inräknas i försäljningskostnaden kontroll kostnader i storleksordning omkring 400 - 500 kr/hus. Beloppet synes variera något beroende på olika faktorer och områden. Kostnaden för dag- kontrollen skall betalas av säljaren - entreprenören. Ofta tillgår det på så sätt att då säljaren utser kontrollant, anbud infordras från ett antal ur hans synpunkt lämpliga kontrollanter. Den som slutligen får uppdraget är den som lämnar det lägsta priset, ofta efter diverse "kohandel”. Det slutliga kontrollarvodet kan på så sätt ligga under 200 kr/hus. Det säger sig självt att i många fall den kontroll, som kan utövas för det beloppet blir minimal, då kontroll kostnaden genomsnittligt för en fullgod kontrollant ligger i storleksordningen omkring 40 - 50 kr/tim. I många orter är det dessutom kutym att arvodet betalas av säljaren - entreprenören direkt till kontrollanten. Detta kan i vissa fall ytterligare bi­ draga till att kontrollanten kommer i ytterligare beroendeställ­ ning till producentintressena. I vissa fall utövas den föreskrivna kontrollen genom byggnads- o nämnden och dess personal. Enligt KBS-meddelande 1964:6 rekom­ menderar byggnadsstyrelsen och bostadsstyrelsen att byggnadsnämn­ dens och formed!ingsorganets kontroll i möjligaste mån samordnar sin tillsynsverksamhet. Givetvis är detta lämpligt med hänsyn till att undvika onödigt dubbelarbete.Riksdagens revisorer uttalar också denna uppfattning, men anger också att detta förutsätter att 3nämnden har tillgång till fullgod teknisk personal. Det senare ar ofta icke fallet varför även avsevärda brister i kontrollen kan förekomma även i dessa fall. Det underlag som kontrollanten skall lägga till grund för sitt be­ dömande av objektet är av stor betydelse för att undvika subjekti- 2. Se Ti I Iämpningsföreskrifter till Bl k § 47 och Kungi. Byggnads­ styrelsens meddelande 1964:6 3. Se anförda JO-beslut s 1 f. va synpunkter. Tillämpningsföreskrifterna ger mycket vag vägled­ ning härvidlag. Här angives att kontrollanten skall tillse att byggnaden och yttre anordningar svarar mot innehållet i de hand­ lingar som ligger till grund för låneärendet och att byggnaden er­ håller ett allmänt fackmässigt utförande. De handlingar som lig­ ger till grund för låneärendet är normalt ett mycket dåligt under­ lag för en meningsfylld kontroll. Ritningarna utgöres normalt av planer, fasader och sektioner oftast i skala 1:100, men ytterst sällan detaljritningar av större betydelse, därtill kommer tek­ nisk beskrivning och låneansökan. Någon författningsenlig möjlig­ het för förmedlingsorgan eller länsbostadsnämnd att begära in 4 kompletta byggnads- eller entreprenadhandlingar föreligger icke. Visserligen kan myndigheterna vid sin tekniska granskning begära kompletterande uppgifter för att avgöra om projektet är godtag­ bart ur teknisk synpunkt, men det innebär icke att de kan påfordra att entreprenadhandlingarna skall inlämnas. Trots detta förekommer i stor utsträckning att berörda myndigheter kräver in kompletta entreprenadhandlingar, vanligen 4 omgångar. Syftet med detta för­ faringssätt torde vara, att dels underlätta arbetet för kontrol­ lanten, dels att blivande köpare skall kunna ta del av handlingar­ na. Givetvis är det av betydelse att kontrollanten har tillgång till de handlingar efter vilka objektet i detalj skall utföras, men detta borde lämpligen tillgodoses genom uttryckligt författ- ningsstöd och icke genom en extensiv tolkning av författningen efter vederbörande myndighets eget skön. Myndighetens intresse att tillgodose köparen genom att begära in samtliga bygghandlingar och eventuellt granska dessa är i och för sig lovvärt. Men då myndigheten icke har någon möjlighet att begä­ ra in köpekontraktet, som skall ligga till grund för köpet saknas ett viktigt led i granskningen. Trots avsaknad av författningsstöd begär många länsbostadsnämnder och förmedlingsorgan köpekontrakten och granskar dessa. Genom denna åtgärd begår otvivelaktigt veder­ börande tjänsteman ett tjänstefel som kan leda till ansvar och eventuellt skadestånd. Givetvis kan det vara lämpligt att köpeav­ talen granskas men denna åtgärd ankommer icke enligt nuvarande författning på den långi vande myndigheten. 4. Se och jfr. TÎ1Iämpningsföreskrifterna till § 39 och § 47. Hänvisningen till fackmässigt utförande är i och för sig ett dif­ fust uttryck, som kan ge upphcv till många konflikter då någon en­ hetlig bedömning icke kan erhållas genom denna hänvisning. Visser­ ligen göres hänvisningar till de vanliga material- och arbetsbe- 5 skrivningarna men dessa löser icke problemet utan det ankommer slutligen på vederbörande kontrollant att avgöra om det aktuella utförandet är fackmässigt vilket är en grannlaga uppgift. Samti­ digt bör beaktas att SFS 641 (1970) angående begränsning av myn­ dighets rätt att meddela föreskrifter, anvisningar och råd, läggerg ett direkt hinder i vägen i många fall. Således göres här in­ skränkning i rätten att ge anvisning eller råd som direkt eller indirekt leder till väsentliga kostnadshöjningar eller påverka gällande standard eller tillämpade normer. Detta kan leda till att ett muntligt råd från en kontrollant, som står under ämbetsansvar, begär tjänstefel genom att föreslå ett lämpligare utförande om det påverkar kostnaderna väsentligt eller gällande standard, även om det tilltänkta utförandet var mindre lämpligt. Således är myndigheternas föreskrifter och möjligheter att regle­ ra kontrollen av gruppbebyggelser mycket diffusa och intetsägande. Detta bör man ha i åtanke då grupphusbyggandets problem diskuteras Med hänsyn till grupphusbyggandets omfattning synes dock det nuva­ rande sättet för kontroll fungera relativt tillfredsställande i flertalet fall, även ur köparens synpunkt sett, även om vissa änd­ ringar är väl befogade. Att större problem icke uppstår synes vittna om att flertalet producenter arbetar seriöst och vill å- stadkomma en slutprodukt som motsvarar köparens krav inom rimliga gränser. 5. Bygg AMA, VVS-AMA etc. 6. Se bostadsstyreI sen, 30.12.70, PM om kungörelsen (1970:641) och Slä nr 15/70 (Stencil). 7 DISKUSSION OCH SLUTORD Som framgått av tidigare avsnitt råder det stor diskrepans mellan de regler som galler för köp av fast egendom och de som gäller vid entreprenad. Otvivelaktligen kan det te sig stötande för rättskäns­ lan att diametralt helt olika utgångar kan erhållas i mål om fel av samma beskaffenhet, enbart beroende på avtalets rubricering och iakttagande av formföreskrifter.1 2 3Visserligen synes JB:s reg­ ler om abstrakta faktiska fel i fastigheten att medföra en ökad möjlighet för köparen att göra säljaren ansvarig för dem. Huruvida rättspraxis i framtiden kommer att medföra att säljaren - entre­ prenörens ansvar kommer att närma sig det normala entreprenadan­ svaret är dock tveksamt med hänsyn till uttalandet om väsentlig- hetskravets upprätthållande. Vidare kan det diskuteras om en så­ dan utvidgning av säljarens - entreprenörens ansvar i och för sig under alla förhållande är befogad. Tvärtom kan det synas välmoti­ verat att väsentlighetskravet upprätthålles då det gäller för­ hållanden om vilket inget avtalas. Jämför man sedan de regler som gäller vid entreprenadförhållanden finner man att avtal spraxis är mycket skiftande och rättspraxis lägger i vissa fall ett mycket stort ansvar på entreprenören så som varande fackman. Ser man på de förhållanden som normalt råder vid gruppbebyggelser torde det ligga närmast till hands att tillämpa fastighetsköpets felregler, dock att då det gäller väsent- 1ighetskravets tillämpning hänsyn tages till säljarens entre­ prenörsansvar . Genom en sådan tillämpning av väsentlighetskravet och med bortseende från friskrivningsregler av typer "grov vårds­ löshet" skulle säljaren - entreprenören få bära sitt fulla ansvar för produkten även för dolda bristfälligheter som faller inom väsentlighetsramen. Väsentlighetskravet bör således ses med ut­ gångspunkt från att det gäller en helt ny byggnad av vilken ut­ formning säljaren - entreprenören varit ensam ansvarig. Detta skulle innebära att säljaren - entreprenören även fick bära sitt 1. Se och jfr NJA 1918 s 441 och II. 2. Se Prop 20, 1970, del A s 221 och Bl s 213. 3. Se ex not 130 under 3.2.2. fulla ansvar för funktionen, vilket i annat fall skulle kunna fal­ la bort om fastighetsköpets vanliga felregler tillämpades. Den bristande samordning av avtalsvillkoren som nu förekommer är föga tillfredsställande. Möjligheterna att i större utsträckning tillämpa standardiserade avtalsvillkor inom området måste betrak­ tas som mycket stora. De faktiska förhållanden, som är av grund­ läggande betydelse för avtalsformen företer icke så stora varia­ tioner att dessa skulle omöjliggöra en standardisering av avtals­ villkoren. Genom en enhetlig reglering av avtalsvillkoren med vederbörlig hänsyn tagen till parternas skyddsvärda intressen skulle en välbehövlig sanering ske inom området. Otvivelaktigen skulle detta i längden tjäna båda parters intressen och befrämja rättssäkerheten. Härigenom skulle säljaren - entreprenören få tillgång till ett hjälpmedel, som var juridiskt klarare och en­ tydigare än som regel är fallet idag. Många av de oklarheter och missförhållanden som förefinns i dagens avtal torde till stor del vara betingad av osäkerhet om hur avtalet vid en eventuell tvist kommer att tolkas. För köparens del skulle en standar­ disering medföra en större rättssäkerhet samtidigt som det skulle medföra en större tilltro till att den avtalade produkten upp­ fyller kontraktsenliga krav. Otvivelaktigen skulle småhusproducenterna vinna en betydande good­ will genom en insats på området för enhetlig neutral reglering av avtalsvillkoren. Härigenom skulle behovet av civilrättslig 4reglering inom området avsevärt minska samtidigt som ett stort antal frågor som knappast torde komma att bli föremål för lag­ stiftning löstes enhetligt. Om producenterna icke själv tar initiativet till en sanering av avtalsfloran torde statsmakter­ na utan större svårigheter kunna utöka de långivande myndigheter­ nas befogenheter att ingå på granskning av samtliga förhållanden som är av betydelse för småhuskonsumenter vid statlig belåning. Således talar många faktorer för behovet av en snar och enhetlig reglering av avtalsförhållandena vid grupphusproduktionen. 118 4. Se vid not 21 under 1.3. 119 8 REFERENSER 8.1 Separata publikationer Adlercreutz, A, 1965. Avtalsrätt I, Andra upplagan. (Juridiska föreningen i Lund). Lund Agge, I, 1969, Huvudpunkter av den allmänna rättsläran, Andra om­ arbetade upplagan. (Juridiska Föreningens Förlag). Stockholm. Almen, T, Eklund, R, 1960, Om köp och byte av lös egendom, Fjärde delvis omarbetade upplagan. (Norstedt). Stockholm. Almén, T, Eklund, R, 1963, Lagen om avtal och andra rättshand­ lingar på förmögenhetsrättens område, Åttonde upplagan. (Nor­ stedts). Stockholm. Almquist, J.E, 1971, Romersk rätt. (Juridiska Föreningens Förlag). Stockholm. Beckman, N, 1968, Svensk familjerättspraxis, Fjärde upplagan. (Norstedts). Stockholm. Bengtsson, B, 1967, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontrakts­ brott. (Norstedts). Stockholm Bengtsson, B, 1969, Speciell kontraktsrätt I. (Juridiska Före­ ningen). Uppsala. Bolding, P.O, 1970, Specialprocess, Andra upplagan. (Juridiska föreningen i Lund). Lund Cervin, U, 1960, Om passivi tetet inom civilrätten. (Norstedts). Stockholm. Eek, H, Grönfors, K, Hellner, J, Thornstedt, H, Vahlén, L, Welamsson, L, 1967, Juridikens källmaterial, Femte upplagan, (Norstedts). Stockholm Ekelöf, P.0, 1970, Rättegång, Första häftet, Tredje upplagan. (Norstedts). Stockholm Ekelöf, P.O, 1970, Rättegång, Andra häftet, Tredje upplagan, (Norstedts). Stockholm Hafström, G, 1970, Den svenska fastighetsrättens historia. (Juri­ diska Föreningen i Lund). Lund Hellner, J, 1965, Köprätt. (Norstedts). Stockholm Hillert, S, 1970, Servitut, Provisoriskt kompendium. (Juridiska Föreningen). Uppsala. Hult, Ph, 1966, Lärobok i värdepappersrätt, Femte upplagan, (Nor­ stedts). Stockholm. Karlgren, Hj, 1965, Skadeståndsrätt, Tredje upplagan, (Norstedts). Stockholm. Karlgren, Hj, 1966, Kommentar till AB 65 Svenska Teknologföreningens formulär, Kap 5 "Ansvar". (Rörledningsfirmornas Riksorganisa­ tion). Stockholm Karlgren, Hj, 1971, Produktansvaret,(Norstedts).Stockholm Källenius, Källenius, Källenius, Lejman, F, Föreningen S, 1960, Entreprenadjuridik, (Norstedts). Stockholm C & S, 1959, Byggnadsjuridik I. (Norstedts). Stockholm. C & S, 1965, Byggnadsjuridik II, (Norstedts). Stockholm. 1966, Uppsatser i civilrätt, 4 särtryck. (Juridiska i Lund). Lund Lejman, F, 1960, 0m ansvaret för dolda bristfälligheter i fastig­ het, vållade av entreprenör vid dess uppförande, i Rättsveten­ skapliga studier ägnade minnet av Philips Hult. (Almqvist & Wiksell). Uppsala. Olivecrona, K, 1968, Inteckningsförordningen, Sjunde upplagan, (Gleerups). Lund. Olivecrona, K, 1970, Utsökning, Sjätte upplagan. (Gleerups). Lund Olivecrona, K, 1970, Grundtankar hos Hägerström och Lundstedt. (Juridiska Föreningen i Lund). Lund. Olivecrona, K, 1971, Inteckningsrätten i jordabalken. (Gleerups). Lund. Pedersen, A.H, 1946, Byggeriets retlige og 0konomiske organisa­ tion. (Gyldendal). K0benhavn. Pedersen, A.H, 1952, Enterprise, Bygge- og anlaegsarbejder, (Gyldendal). K0benhavn. Pedersen, A.H, 1959, Entrepren0rtransporter. (G.E.C. Gards Forlag) K0benhavn. Rodhe, K, 1956, Obligationsrätt. (Norstedts). Stockholm. Sandvik, T, 1966, Entrepren0rrisikoen. (Johan Grundt Tanum Förlag) Oslo. Thunholm, L-E, 1969, Svensk kreditväsen, Tionde upplagan. (Rabén & Sjögren). Stockholm. Undén, ö, 1966, Svensk sakrätt, I Lös egendom, Femte upplagan. (Gleerups). Lund. Undén, ö, 1969, Svensk sakrätt, II Fast egendom, Förra avdelningen Sjätte upplagan. (Gleerups). Lund Undén, ö, 1968, Svensk sakrätt,II Fast egendom, senare avdel­ ningen, Femte upplagan. (Gleerups). Lund. Undén, ö, 1967, Kommentar till lagfartsförordningen, Sjunde upp­ lagan, (Almqvist & Wiksell). Stockholm. Vahlén, L, 1968, Fastighetsköp, Andra upplagan. (Norstedts). Stockholm Westerlind, P, 1967, Vad som är fast egendom. (Norstedts). Stockholm. Wikander, H, 1913, Bidrag till läran om arbetsbetingsaftalet en­ ligt svensk rätt. (Almqvist & Wiksell). Uppsala. Wikander, H, 1916, Om det materiella arbetsbetinget och dess vik­ tigaste rättsföljder med särskild hänsyn till svensk rättspraxis. (Almqvist & Wiksell). Uppsala 8.2 Anonyma dokument uppställda efter titel. Allmänna avtalsvillkor för byggnadsentreprenader, 1957, Bl 162.05 (SAFA“ Standardiseringsinstitutet). Finland. Allmänna bestämmelser för byggnads- och anläggnings- och installa tionsentreprenader, AB 65, STF formulär 20, 1965. (Svenska Teknol föreningen). Stockholm. Allmänna bestämmelser för entreprenader inom husbyggnads- samt väg- och vattenbyggnadsfacken, 1954, STF formulär 10. (Svenska Teknologföreningen). Stockholm. Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet, ABK 1966. Almindelige betingelser for arbejder og leverancer, 1951. (Tek­ nisk Förlag). K0benhavn. Alminnelige kontraktsbestemmelser for bygge- og anleggsarbeider, 1962. (Wilh. Berges Trykkeri). Oslo. Den kommunala upphandlingen, 1968, Tredje upplagan. (Kommunför­ bundets Förlag). Ekonomiskt samarbete över gränserna, 1968. (Utgiven av Sveriges Industriförbund). (Aldus/Bonniers). Stockholm. Entreprenadkontrakt, 1965, STF Formulär 18 (fast pris), STF for­ mulär 19, löpande räkning (utan maximipris). (Svenska Teknolog- föreningen). Stockholm. Motiv AB 65, 1969. (Utgiven av Arbetsutskottet inom Svenska Tekonologföreningens Kontraktskommitté). (Norstedts). Stockholm. Ny Byggmarknad - produktansvar - konkurrens - kontinuitet, Ett program, 1968. (Industrins Byggutredning). (Byggförlaget). Stockholm. USA Bygger: insyn i amerikanska byggföretag, 1970. (Byggför- bundet). Stockholm. 8.3 Anonyma dokument uppställda efter beteckning. KBS-meddelande 6, 1964, Anvisningar angående byggnadsnämnds byggnadstekniska gransknings- och tillsynsverksamhet. (Kungi. Byggnadsstyrelsen). Stockholm. Kungl. Maj :ts proposition 20, 1970, med förslag till jordabalk, Del A, Bl och B2. Kungl. Maj :ts proposition 145, 1970, med förslag till lag om in­ förande av nya jordabalken m.m. Remiss till lagrådet den 11 februari 1966 av förslag till ny jordabalk. SCB, Statistisk Årsbok för Sverige 1970. (Statistiska Centralbyrån) Stockholm. SCB, Bostadsbyggandet, 1970, Råtabell er, nr 2. (Statistiska Central byrån). Stockholm. SCB R 1971:15 Statistiska Meddelanden (Statistiska Centralbyrån). Stockholm. SFS 552, 1967, Bostadslånekungörelsen med därtill av Bostadsstyrel- sen utfärdade tillämpningsföreskrifter och anvisningar. SOS, Bostadsbyggandet, 1969, Del 2. Nybyggnad och rivning. (Statis­ tiska Centralbyrån). Stockholm. SOU 38, 1947, Ju, Lagberedningens förslag till jordabalk I. (Sta­ tens offentliga utredningar). Stockholm. SOU 24-26, 1960, Ju, Lagberedningens förslag till jordabalk I - III, Lagtext, Motiv m.m. (Statens offentliga utredningar). Stockholm. SOU 55, 1963, Ju, Reviderat förslag till jordabalk m.m. Avgivet av särskild utredningsman. (Jordabalksutredningen). (Statens offentliga utredningar). Stockholm. SOU 20, 1968, Fi, Upphandling av byggnader, Del 1, Formerna. (Statens offentliga utredningar), Stockholm. SOU 43, 1968, In, Upphandling av stora bostadsprojekt. (Statens offentliga utredningar), Stockholm. SOU 63, 1969, In, Rationellt småhusbyggande. (Statens offentliga utredningar), Stockholm. SOU 33, 1970, Medel för styrning av byggnadsverksamheten. (Statens offentliga utredningar). Stockholm. Ds In 4, 1971, Vissa frågor rörande rationellt småhusbyggande, PM upprättad inom inrikesdepartementet, April, 1971. 8.4 Tidskriftsartiklar Bengtsson, B, 1971, Rec av Karlgren, H, Produktansvaret (SvJt s 456 ff). Carlsson, A, Nyländer, J-0, 1970. Skador och brister i småhus. Vem bevakar bostadskonsumentens intresse? (väg- och vattenbyg­ garen, 4, s 194 ff). 125 Karlgren, Hj, 1950, Några frågor rörande formkravet vid fastighets­ köp. (SvJT s 861 ff). Karlgren, Hj, 1952, Formkravet vid fastighetsköp. Några anteck­ ningar i anledning av en nyutkommen avhandling. (SvJT s 783 ff). Rodhe, K, 1971, Plikt att skriva på obesett? (SvJT s 300 ff). af Sandeberg, F.A, 1971, Svensk rättspraxis. Stämpelskatt för förvärv av fast egendom och tomträtt samt inteckning för ford­ ran (SvJT s 449 ff). 8.5 Opublicerade manuskript m.m. PM beträffande förslag nr 1 AB 70 med kontraktsformul är, 1970, (Svenska Teknologföreningens Kontraktskommitté). Stockholm. (Stencil ). PM om kungörelsen (1970:641) om begränsning i myndighets rätt att meddela föreskrifter, anvisningar eller råd, 30.12.1970. (Bostadsstyrelsen, Kanslibyrån, ad Sunnderman, K-E). Stockholm. (Stenci1). Slä nr 15/70. Myndighets rätt att meddela föreskrifter m.m. 30.12.1970, Skrivelser till länsbostadsnämnderna. (Bostadssty­ relsen), Stockholm. (Stencil). Servitutavtal, (Normalavtal), 12.6.1958. (Kungl. Bostadsstyrelsen, Lånebyrån). Stockholm. (Stencil). 126 9 FÖRKORTNINGAR AB 54 Svenska Teknologföreningens formulär 10. AB 65 Svenska Teknologföreningens formulär 20. ABK Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arki­ tekt och ingenjörsverksamhet. AKBA Alminnelige kontraktsbestemmelser for bygge- och an- leggsarbejder. (Norge) AvtL Lag 11 juni 1915 om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Bl K Bostadslånekunggörelsen (SFS 552, 1967) med därtill hörande Tillämpningsföreskrifter och anvisningar. DAB Almindelige betingelser for arbejder og leverancer. (Danmark) FL Lag om ekonomiska föreningar FastEgL Lag 29 juli 1966 om vad som är fast egendom. GB Giftermål sbal k. GJB Jorda Balk (1734 års lag). ID Inskrivningsdomare. IF 1875 års Förordning angående inteckning i fast egen­ dom. IM Inskrivningsmyndighet. JB Jordabalk (SFS 994, 1970). KöpL Lag 20 juni 1905 om köp och byte av lös egendom. KL Konkurslag. LF LGA NF NJA RB RA SAFA SBEF SCB SFS SOS SOU ServL SvJT UK UL 1875 års Förordning angående lagfart å fång till fast egendom. Lag om vissa gemensamhetsanläggningar. Den kommunala upphandlingen. Nytt juridiskt arkiv I. Rättegångsbalk. Regeringsrättens årsbok. Allmänna avtalsvillkor för byggnadsentreprenader. (Finland). Svenska Byggnadsentreprenörföreningen. Statistiska Centralbyrån. Svensk Författningssamling. Sveriges Officiella Statistik. Statens Offentliga Utredningar. Lag 14 juni 1907 om servitut. Svensk Juristtidning. 1952 års upphandiingskungörelse (SFS 496, 1952). Utsökningslag. 10 RATTSFALLSREGISTER Nytt Juridiskt Arkiv 1904, s 94 1941, s 655 1952, s 570 1908, s 153 1942, A 117 1954, s 166 1911, A 70 1943, s 272 1958, s 648 1913, s 311 1945, s 1 1961, s 137 1915, A 42 1946, s 666 1961, s 330 1917, A 53 1946, A 224 1962, s 641 1918, s 411 I o II 1948, s 5 1965, A 65 1918, A 240 1948, A 92 1966, s 35 1920, s 536 1949, s 91 1966, s 248 1921, s 636 1949, s 259 1966, s 555 1925, s 317 1949, s 609 1966, s 580 1931, s 208 I o II 1950, s 510 1968, A 17 1934, A 66 1950, s 656 1969, s 42 1: o II 1937, s 235 1951, s 1 1970, s 72 1939, s 183 1951, s 277 1970, s 287 I 0 II 1939, s 384 1952, s 12 1941, s 205 1952, s 407 Svea Hovrätt Dom den 17 november 1967 nr IV T 27 (mål T 417/1966). Opublicerat. RegR:s Årsbok RÅ 1969, nr 27. RegR Utslag den 25 maj 1971, IV:1 R 504/71. Opublicerat. JO beslut 18 november 1969, Dnr 1700/68. 1904/68. Svensk Juristtidning 1966 s 54 1971 s 449 ff R23:1973 Denna rapport hänför sig till anslag E 762 från Statens råd för byggnadsforskning till jur.kand., byggnadsingenjör Alve Anderberg. Försäljningsintäkterna tillfaller fonden för byggnadsforskning. Distribution: Svensk Byggtjänst, Box 1403, 111 84 Stockholm Grupp: produktion Pris: 23 kronor Art.nr: 6600223 ISBN 91-540-2125-1