Det här verket har digitaliserats vid Göteborgs universitetsbibliotek och är fritt att använda. Alla tryckta texter är OCR-tolkade till maskinläsbar text. Det betyder att du kan söka och kopiera texten från dokumentet. Vissa äldre dokument med dåligt tryck kan vara svåra att OCR-tolka korrekt vilket medför att den OCR-tolkade texten kan innehålla fel och därför bör man visuellt jämföra med verkets bilder för att avgöra vad som är riktigt. Th is work has been digitized at Gothenburg University Library and is free to use. All printed texts have been OCR-processed and converted to machine readable text. Th is means that you can search and copy text from the document. Some early printed books are hard to OCR-process correctly and the text may contain errors, so one should always visually compare it with the ima- ges to determine what is correct. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 C M Rapport R139:1983 Privatägda hyresfastigheter — likviditet, soliditet och lönsamhet Stellan Lundström Mikael Forsberg Leif Garph K /UK, INSTITUTE! FÖR BYGGDOKUMENTATION Accnr Piac (_ R139:1983 PRIVATÄGDA HYRESFASTIGHETER - LIKVIDITET, SOLIDITET OCH LÖNSAMHET Stellan Lundström Mikael Forsberg Leif Garph Denna rapport hänför sig till forskningsanslag 811292-8 frän Statens rad för byggnadsforskning till Sveriges Fastighetsägareförbund, Stockholm I Byggforskningsrâdets rapportserie redovisar forskaren sitt anslagsprojekt. Publiceringen innebär inte att rådet tagit ställning till åsikter, slutsater och resultat. R139:1983 ISBN 91-540-4029-9 Statens råd för byggnadsforskning, Stockholm LiberTryck Stockholm 1983 1FÖRORD I forskningsarbetet har deltagit tekn dr Stellan Lundström som projektledare samt civilingenjörerna Mikael Forsberg och Leif Garph som utredningsmän. Lundström svarar för projektplanen och projektets vetenskapliga uppläggning. Forsberg och Garph har bidragit till projektuppläggningen och dessutom självständigt utfört fältarbetet; intervjuerna med fastighetsägarna och insam­ lingen av ekonomiska uppgifter. De har också utfört de analyser som ligger till grund för kapitel 4-10 och därtill skrivit det första utkastet till dessa kapitel. Lundström svarar för kapitel 1-3 och 11 samt en överbearbetning av övriga kapitel. Vi vill rikta ett särskilt tack till de 182 fastighetsägare som var för sig lämnat ett omfattande material till oss. Och inte minst ett tack till fastighetsägareföreningarna i Örebro, Sundsvall, Norrköping och Helsingborg som tagit emot oss och bistått med den information vi behövt. Tre röda rosor ger vi till Christina Röhman som alltid ställt upp och med fart skrivit ut våra manus. Därtill har vi haft stor hjälp av Asa Lundgren som ritat alla våra figurer. Ett tack också till byggforskningsrådet som genom anslag till Fastighetsägareförbundet möjliggjort projektet. Stockholm i juni 1983 Mikael Forsberg Leif Garph Stellan Lundström 2INNEHÅLLSFÖRTECKNING sid FÖRORD 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 2 BEGREPPSFÖRKLARINGAR 6 TABELLER 9 FIGURER 11 SAMMANFATTNING 15 1 INLEDNING 21 1.1 Syfte och bakgrundsmaterial 21 1.2 Bakgrund och kunskapsbehov 22 1.3 Övergripande avgränsning av problemområdet - forskningsfrågor 23 1.4 Närmare avgränsning av problemområdet 25 1.5 Pilotprojektet - syfte och erfarenheter 26 1.6 Vetenskaplig ambition 27 1.7 Rapportens utformning och innehåll 28 2 METODFRAGOR OCH GENOMFÖRANDEPROBLEM 29 2.1 Inledning 29 2.2 Tillvägagångssätt 29 2.2.1 Inledning 29 2.2.2 Så här gjorde vi 30 2.2.3 Datakällor 32 2.3 Representativitet, tillförlitlighet och relevans 32 2.3.1 Representativitet 32 2.3.2 Tillförlitlighet och relevans 33 2.4 Genomförandeproblem 34 3 BESKRIVNING AV 264 FASTIGHETER 35 3.1 Inledning 35 3.2 Fastigheterna i sammandrag 35 3.3 Fastigheternas ålder och standard 36 3.4 F astighetsstorlek 38 3.5 Lägenhetsstorlek 40 3.6 Samband värdeår - medellägenhetsyta och fastighetsstorlek 40 4 FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS ORGANISATION OCH GENOMFÖRANDE 42 4.1 Inledning 42 4.2 Frågor, svar och kommentarer 42 4.3 Summering av resultaten 51 3sid 5 IN- OCH UTBETALNINGAR I FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN 53 5.1 Inledning 53 5.2 Hyra 53 5.2.1 Inledning 53 5.2.2 Resultat 54 5.2.3 Kommentarer och jämförelser 58 5.3 Driftkostnader 59 5.3.1 Inledning 59 5.3.2 Totala driftkostnader 59 5.3.3 Kommentarer och jämförelser 63 5.3.4 Värmekostnader 63 5.4 Underhåll 67 5.4.1 Inledning 67 5.4.2 Resultat - totalsiffror 67 5.4.3 Underhållsutbetalningar för fastigheter med skilda värdeår 68 5.4.4 Underhållsutbetalningar för fastigheter med skilda lägenhetsstorlekar 70 5.4.5 Underhållskostnadernas fördelning på yttre och inre underhåll 70 5.4.6 Kommentarer och jämförelser 71 5.5 Räntor på lånat kapital 72 5.5.1 Inledning 72 5.5.2 Resultat 72 5.5.3 Kommentarer 75 5.6 Sammanställning av in- och utbetalningar i fastighetsförvaltningen 75 5.7 Summering 79 6 MARKNADSPRISER 80 6.1 Inledning 80 6.2 Prispåverkande faktorer 80 6.3 Prisanalys 84 6.3.1 Priser i relation till taxeringsvärdet 84 6.3.2 Priserna i relation till lägenhetsytan 85 6.3.3 Priserna i relation till hyrorna 87 6.3.4 Priserna i relation till driftnettona 88 6.4 Jämförelser och konstateranden 89 7 FINANSIERING OCH RÄNTENIVÅ 90 7.1 Inledning 90 7.2 Belåning 90 7.3 Belåningsgrad 94 7.4 Genomsnittlig låneränta 97 7.5 Kommentarer och slutsatser 98 8 FÖRVALTNINGSRESULTAT 99 8.1 Inledning 99 8.2 Driftnetto 99 8.3 Driftkostnadsnivå 104 8.4 Räntetäckningsgrad 105 4sid 8.5 Betalningsnetto före skatt 107 8.5.1 Inledning 107 8.5.2 Betalningsnettots variationer och utveckling 109 8.6 Likviditet 114 8.6.1 Likviditeten över tiden 114 8.6.2 Dålig likviditet - tänkbara förklaringar och effekter 115 8.7 Kommentarer 116 9 FÖRRÄNTNING AV EGET OCH TOTALT KAPITAL 117 9.1 Inledning 117 9.2 Direktavkastning 118 9.2.1 Inledning 118 9.2.2 Direktavkastning på totalt kapital 118 9.2.3 Direktavkastning på eget kapital 121 9.3 Totalavkastning 124 9.3.1 Inledning 124 9.3.2 Totalavkastning på totalt kapital 124 9.3.3 Totalavkastning på eget kapital 127 9.4 Sammanställning av direkt- och totalavkastning 129 9.5 Innehavstidens betydelse för förräntningen på eget kapital 130 9.6 Lönsamheten i ett flerårsperspektiv - internränta 132 9.6.1 Inledning 132 9.6.2 Internränteberäkningar för perioden 1976-1980 i Örebro 132 9.7 Finansieringens betydelse för förräntningen på eget kapital - hävstångseffekter 134 9.8 Kommentarer 136 10 SKATTEEFFEKTER 137 10.1 Inledning 137 10.2 Nettointäkt 137 10.3 Garantibeskattningen och dess effektivitet 140 10.4 Fördelningen av reparationsavdrag 143 10.5 Relationen mellan amorteringar och skattemässiga avskrivningar 144 10.6 Betalningsnetto efter skatt 146 10.7 Kommentarer 149 11 SLUTSUMMERING 150 11.1 Inledning 150 11.2 Forskningsfråga 1 150 11.3 Forskningsfråga 2 151 11.4 Forskningsfråga 3 152 11.5 Forskningsfråga 4 154 11.6 Forskningsfråga 5 156 11.7 Forskningsfråga 6 156 11.8 Forskningsfråga 7 157 5sid 11.9 De väsentligaste resultaten 159 11.10 Tolkning och effekter av lönsamhetsresultaten 159 11.11 Små förvaltningsenheter i framtiden 160 11.12 Fortsatt forskning 161 LITTERATUR 162 Bilaga 1 GENOMFÖRANDEPROBLEM 164 Bilaga 2 FEM FASTIGHETER "UNDER LUPPEN" 172 6BEGREPPSFÖRKLARINGAR Här redovisas förklaringar till och definitioner av ett antal begrepp. Begreppen återkommer i varierande omfattning i texten. Vissa definitioner är "produkten av egna funderingar". Amortering; avbetalning av lån. Avskrivning; fördelning på flera redovis­ ningsperioder av anskaffningsvärdet av en anläggningstillgång varigenom resurs­ förbrukningen kommer till uttryck. Vid beräkning av den skattepliktiga inkomsten gäller bestämda regler för avskrivningar­ nas storlek. Belåningsgrad; lånebeloppet i relation till marknadsvärdet. Betalningsnetto; uttrycker de årliga löpande likviditetstillskott som tillfaller fastighetsägaren. Definieras som drift­ netto plus nyupptagna lån minskat med räntor, amorteringar och investeringar. Bruksvärdehyra; hyresnivå som grundas på hyran i lägenheter med samma bruks­ värde. (Utgångspunkt är hyresnivån i det allmännyttiga bostadsbeståndet) Bruttoavkastninq; här lika med årets totala hyresinbetalningar dividerat med fastighetens totala lägenhetsyta. Bruttokapitaliserinqsfaktor; ("kronor per hyreskrona") kvoten mellan fastighetens marknadsvärde och den totala hyresintäkten ett visst år. Används vid marknadsvärde­ ring av hyresfastigheter. Inversen benämns bruttokapitaliseringsprocent eller direkt­ avkastning på totalt kapital. Capital leverage; den hävstångseffekt som erhålls på förräntningen av det egna i fastigheten bundna kapitalet, vid kombi­ nation av lånefinansiering och marknads­ prisökningar. Genom att det egna kapitalet utgör "toppkapital" påverkar fastighets­ prisförändringar i första hand i det egna kapitalet. Cash-flow teknik; beräkningar av betal- ningsöverskott som uppkommer genom in- och utbetalningar i förvaltningen och pä marknaden. Driftkostnadsnivå; driftkostnaderna i relation till bruttohyran. Driftnetto; hyresinbetalningar minskat med utbetalningar för drift och under­ håll, kallas också fastighetsränta eller förräntningsutrymme. Direktavkastning; 2å_totalt kapital: Driftnettot i relation till totalt kapital i fastigheten. £å_ecje_t kapital: Betalningsnettot i rela­ tion till det egna kapitalet i fastigheten (kallas också likviditetsgrad). Driftkostnad; följande poster ingår: tek­ nisk förvaltning, ekonomisk förvaltning, värme, vatten och avlopp, el och gas, renhållning, försäkringar och garantiskatt samt övrig drift. Kan definieras som; "Åtgärder som regelbundet erfordras för att hålla ett system i funktion eller ut­ nyttja ett systems funktioner (egenskaper)". Eget kapital; fastighetens marknadsvärde minus befintliga lån i fastigheten. Ekonomisk förvaltning; avser de ekono­ miska handhavanden som är knutna till fastighetsinnehavet. Här ingår hyresupp- börd, fakturering, indrivning, bokföring och redovisning samt inkomstdeklaration. Kostnader för kontor och kontorsmaterial redovisas under rubriken ekonomisk för­ valtning. Fast penningvärde; betalningar över tiden omräknade med konsumentprisindex till ett visst års penningvärde, Fastiqhetslänqd; redovisar beslut vid fastighetstaxeringen och uppgifterna till grund för beslutet. Financial leverage; den hävstångseffekt som erhålls på förräntningen av det egna kapitalet genom att fastigheten är finan­ sierad med en blandning av eget och lånat kapital. Då direktavkastningen på totalt kapital är högre (lägre) än ränte­ satsen på lånat kapital, ökar (minskar) förräntningen på det egna kapitalet när belåningsgraden höjs. 7Finansiell utbetalning; avser utbetalningar för räntor och amorteringar. Förmänsvärde; då lägenhet används av fastighetens ägare för ändamål som inte inbringat hyra, ska som skattemässig intäkt upptagas ett belopp motsvarande lägenhetens hyresvärde. Förvaltninqsenhet; en eller flera fastig­ heter som står under gemensam ledning, förvaltning och drift. Förvärvskälla; i varje inkomstslag ska inkomsten av varje förvärvskälla redo­ visas för sig. För att bestämma vad som är särskild förvärvskälla finns i varje inkomstslag bestämda regler. När det gäller inkomst av annan fastighet utgår man i regel från förvaltningsenheten. Garantiskatt; beräknas vid den kommu­ nala beskattningen för fastigheten ingående i inkomstslagen annan fastighet, rörelse och jordbruksfastighet. Den garanterar kommunen en lägsta inkomst från en fastighet, belägen i kommunen. Oberoende av verklig inkomst från fastigheten ska den skattskyldige minst betala skatt på 1,5 % av taxeringsvärdet. Hävstånqseffekt; den relativt höga för- räntningen av det egna kapitalet som kan erhållas genom att fastigheten är finan­ sierad med en blandning av eget och lånat kapital. Hävstångseffekterna kan vara såväl positiva som negativa och förekommer i två former, "capital leve­ rage" och "financial leverage". Inbetalning; ökning av en verksamhets likvida tillgångar, uppstår vid betalnings- tillfället. Inkomst; uppkommr då affärstransaktio­ nen (prestationen) sker, oberoende av inbetalningstillfället. Internränta; mäter investeringens genom­ snittliga förräntning under en tidsperiod. Detta innebär att internräntan är den ränta (ränta på ränta) en investering ger vid givna investeringskostnader, årliga överskott och restvärde. Intäkt; periodiserad inkomst. Intäkten avser sålunda en tidsperiod. Investering; framåtsyftande resursinsats. Här i betydelsen; åtgärd som inte är omedelbart avdragsgill vid beskattningen utan ska föras upp på plan och avskrivas. Kostnad; periodiserad utgift. Kostnad hänförs sålunda till en tidsperiod. Köpeskillingskoefficient; köpeskillingen satt i relation till fastighetens taxerings­ värde. Likviditet; betalningsberedskap på kort sikt eller förmåga att i tid fullgöra betal­ ningsförpliktelser. Lägenhet; definieras enligt hyreslagen som bostadslägenhet eller lokal. Lönsamhet; förmågan att ge avkastning. Brukar mätas med relationen mellan ett vinstmått och ett kapitalmått. Löpande penningvärde; betalningar över tiden uttryckta i respektive års penning­ värde. Marknadsvärde; det pris som sannolikt skulle betalas om fastigheten bjöds ut till försäljning på en fri och öppen mark­ nad. Medellägenhetsyta; fastighetens totalyta dividerad med antalet lägenheter. Medelvärde (aritmatiskt); centraltendensen i ett material beräknat som summan av de ingående delvärdena dividerat med antalet. Median; centraltendensen i ett material uttryckt som det mittersta värdet. Nettointäkt; skattemässigt begrepp. Beräknas för privatägda hyresfastigheter som hyra minus drift, underhåll, räntor och avskrivningar. Nominell; löpande penningvärde. Motsats real. Ortsprismetod; värdeminskningsmetod som innebär att man värderar en fastighet med utgångspunkt från köpeskillingar för likartade fastigheter. Real; fast penningvärde. Motsats nominell. 8Taxeberoende kostnader; kostnader som är beroende av kommunala taxor och avgifter. Teknisk förvaltning; fastighetsskötsel och tillsyn, inklusiver småreparationer. Totalavkastning; lönsamhetsmått som förutom direktavkastningen även inklude­ rar värdeförändringar pä fastighetskapitalet. Totalyta; summan av en fastighets bostads- lägenhetsyta och lokalyta. Underhäll; åtgärder som syftar till att bevara fastighetens funktion och tekniska standard, dvs hälla ett system i funktions­ dugligt skick eller bibehålla ett objekts funktioner. Utbetalning; minskning av en verksam­ hets likvida tillgångar, uppstår vid betal- ningstillfället. Utgift; uppkommer då affärstransaktion sker, oberoende av utbetalningstillfället. Värdeår; begrepp som används vid AFT-81, och som innebär åldersklassifisering av en byggnad med hänsyn till nybyggnadsår och eventuella om- eller tillbyggnader. Övrig drift; restpost som innefattar en rad småposter som inte inryms under andra driftposter t ex avgifter till fastig­ hetsägareförening. TABELLER 9 3.1 Sammanställning av fastigheterna 3.2 Antalet fastigheter på respektive ort för olika år 3.3 Undersökningsfastigheternas procentuella fördelning på olika värdeårsklasser 3.4 Antalet fastigheter på de olika orterna för olika undersök­ ningsår uppdelat efter värdeårsklasser 3.3 Fastigheternas procentuella fördelning på olika storleks- klasser 3.6 Antalet fastigheter av olika storlek på de fyra orterna för skilda undersökningsår 3.7 Antalet fastigheter på de fyra orterna fördelade efter medeilägenhetsyta och undersökningsår 5.1 Genomsnittlig hyresutveckling per år (procent på procent) för olika tidsperioder 5.2 Genomsnittlig driftkostnadsutveckling per år (procent på procent) för olika tidsperioder 5.3 Genomsnittliga värmekostnadsutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder 5.4 Genomsnittliga underhållskostnadsutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder 5.5 Genomsnittliga räntekostnadsutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder 5.6 Fastighetsförvaltningens löpande in- och utbetalningar åren 1976 och 1981 i 1981 års penningvärde (medianvärden, kr/m2 ly är). Örebro avser betalningsposter åren 1975 och 1980, i 1981 års penningvärde 5.7 Betalningsposternas genomsnittliga årliga reala utveckling (procent på procent) för undersökningsperioden 6.1 Ortsprismaterialets procentuella fördelning på olika värde- årsklasser 6.2 Ortsprismaterialet för respektive ort fördelat på olika undersökningsår 6.3 Genomsnittliga marknadsprisutvecklingen per år (procent på procent) för bostadshyresfastigheter på de fyra orterna 6.4 Nettokapitaliseringsfaktorernas storlek och utveckling 7.1 Genomsnittlig belåningsutveckling per år (procent på procent) för olika tidsperioder 10 8.1 Genomsnittliga driftnettoutvecklingen per Sr (procent på procent) för olika tidsperioder 8.2 Genomsnittliga betalningsnettot före skatt 1981 i absoluta belopp för de olika orterna 8.3 Utvecklingen för betalningsnettot före skatt (procent pä procent) för olika tidsperioder 8.4 Andelen fastigheter som respektive år haft negativa betal- ningsnetton före skatt 9.1 Real och nominell direktavkastning pS totalt kapital 1976-81 (procent) 9.2 Real och nominell direktavkastning på eget kapital 1976-81 (procent) 9.3 Real och nominell totalavkastning på totalt kapital 1976-81 (procent) 9.4 Genomsnittlig nominell direkt- och totalavkastning på totalt kapital 1976-81 (procent) 9.5 Real och nominell totalavkastning på eget kapital 1976-81 (procent) 9.6 Genomsnittlig nominell direkt- och totalavkastning på eget kapital 1976-81 (procent) 9.7 Sammanställning av fyra lönsamhetsmått och genomsnittliga låneräntan för undersökningsorterna 1976-81 9.8 Förräntning (ränta på ränta) på totalt och eget kapital (procent), kalkylperiod 1976-80 10.1 Nettointäktens genomsnittliga utveckling per år (procent på procent) för olika tidsperioder 10.2 Genomsnittliga nettointäkten 1981 i absoluta belopp 10.3 Garantibeskattningens effektivitet 1976-81 för fastigheter i Norrköping 10.4 Antalet fastigheter (taxeringsenheter) i Norrköping upp­ delade efter om underhållet skattemässigt fördelats 10.5 Genomsnittliga amorteringen kr/m^ ly år för Norrköpings- och Sundsvallsfastigheterna 1976-81 10.6 Nominella betalningsnetton (kr/m^ ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Sundsvall. Marginalskatt 52-59 procent 10.7 Nominella betalningsnetton (kr/m^ ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Norrköping. Marginalskatt 53-62 procent 10.8 Nominella betalningsnetton (kr/m2 ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Helsingborg. Marginalskatt 52-59 procent 11 FIGURER 2.1 Undersökningspopulationen i jämförelse med totala fastig­ hetsbeståndet (antal fastigheter) på respektive ort samt fysiska personers andel av totala beståndet (Källa AFT 1975) 3.1 Fastighetsstorleken i skilda värdeårsklasser på de olika orterna 3.2 Lägenhetsstorlekar (medellägenhetsyta) för fastigheter i olika åldersklasser på de olika orterna 5.1 Hyresutvecklingen (totalhyror) 1970-81 i 1981 års penning­ värde på de olika orterna 5.2 Hyresutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde i Norrköping för fastigheter med olika värdeår 5.3 Hyresutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde i Norrköping för fastigheter med olika lägenhetsstorlekar 5.4 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 5.5 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår 5.6 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika medellägenhetsytor 5.7 Värmekostnadutvecklingen 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 5.8 Värmekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår 5.9 Värmekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika medellägenhetsytor 5.10 Underhållskostnadernas utveckling 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 5.11 Underhållskostnadernas utveckling 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår (glidande 3-årsmedeltal) 5.12 Underhållskostnadernas spridning 1971-81 i 2-årsintervall för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår samt ålders- inverkan 5.13 Underhållskostnadernas utveckling 1970-80 i löpande penning­ värde för fastigheter i Örebro med olika medellägenhetsytor (glidande 2-årsmedeltal) 5.14 Underhållskostnadernas uppdelning på inre och totalt underhåll 1970-80 för fastigheter i Örebro 12 5.15 Ränteutbetalningarnas utveckling 1970-81 i 1981 års penning­ värde pä de olika orterna 5.16 Räntekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika värdeär 6.1 Köpeskillingar (medianvärden) i kr/m2 ly och löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika storlek 6.2 Marknadsprisutvecklingen i löpande penningvärde för undersökningsorterna 1975-81. (Priserna relaterade till 1975 års taxeringsvärde) 6.3 Marknadsprisutvecklingen för undersökningsorterna 1975-81. (Priserna relaterade till lägenhetsytorna) 6.4 Bruttokapitaliseringsfaktorernas storlek och utveckling (årsvisa medianvärden) 7.1 Belåningens utveckling 1970-81 i löpande penningvärde pä de olika orterna 7.2 Belåningen år 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 7.3 Belåningens utveckling 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika värdeår 7.4 Belåningens utveckling 1970-80 i löpande penningvärde för fastigheter i Örebro med olika storlek 7.5 Belåningsgradens utveckling 1976-81 på de fyra orterna 7.6 Belåningsgraden 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeår 7.7 Belåningsgraden år 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 7.8 Genomsnittliga låneräntan på de fyra orterna och diskontot 1970-81 8.1 Driftnettoutvecklingen 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 8.2 Driftnettoutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika värdeår 8.3 Driftnettoutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika medellägenhetsytor 8.4 Driftnettoutvecklingen 1970-80 i löpande penningvärde för fastigheter i Örebro med olika storlek 8.5 Driftkostnadsnivån 1970-81 på de fyra orterna 8.6 Driftkostnadsnivån 1970-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeår 13 8.7 Räntetäckningsgraden 1970-81 pâ de fyra orterna 8.8 Betalningsnettots utveckling 1970-81 i 1981 års penning­ värde pâ de olika orterna (flytande 2-ärsmedeltal) 8.9 Betalningsnettots spridning 1981 för fastigheter i Norrköping efter värdeär 8.10 Betalningsnettots utveckling 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeär 8.11 Betalningsnettot 1981 för fastigheter i Norrköping med olika belåning 8.12 Betalningsnettot 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 8.13 Relationen mellan nyupptagna län och utbetalningar för underhäll och investeringar i Örebro 1970-80 9.1 Direktavkastningen pä totalt kapital 1976-81 för fastig­ heter på de olika orterna 9.2 Direktavkastningen pä totalt kapital 1976-80 för fastig­ heter i Örebro med olika värdeär 9.3 Direktavkastningen pä totalt kapital 1976-80 för fastig­ heter i Örebro med olika storlek 9.4 Direktavkastningen pä eget kapital 1976-81 för fastigheter pä de olika orterna 9.5 Direktavkastningen pä eget kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeär 9.6 Direktavkastningen pä eget kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika storlek 9.7 Totalavkastningen pä totalt kapital 1976-81 för fastigheter pä de olika orterna (glidande 2-årsmedeltal) 9.8 Totalavkastningen på eget kapital 1976-81 för fastigheter pä de olika orterna (glidande 2-ärsmedeltal) 9.9 Direktavkastningen pä eget kapital 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 9.10 Totalavkastningen pä eget kapital 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 9.11 Direktavkastningen pä eget kapital 1981 för fastigheter i Norrköping med olika beläningsgrad 9.12 Totalavkastningen pä eget kapital 1981 för fastigheter i Helsingborg med olika beläningsgrad 9.13 Internräntan pä eget kapital för fastigheter i Örebro med olika beläningsgrad, kalkylperiod 1976-80 14 10.1 Nettointäktens utveckling 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna (glidande 2-årsmedeltal) 10.2 Nettointäkten 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 10.3 Principerna för garantiskattesystemets funktion 10.4 Garantibeskattningens effektivitet 1976-81 för fastigheter i Norrköping (kvoten mellan nettointäkt och garantibelopp) 10.5 Procentuella andelen fastigheter (taxeringsenheter) i Norrköping där underhållsutbetalningen respektive år skattemässigt fördelats 10.6 Kvoten mellan amorteringar och skattemässiga avskrivningar 1976-81 för fastigheter i Sundsvall och Norrköping 10.7 Betalningsnetto efter skatt 1970-81, i 1981 års penningvärde, på de olika orterna (glidande 2-årsmedeltal) 15 SAMMANFATTNING Syfte, metod och bakgrundsmaterial Syftet med rapporten är att beskriva och analysera in- och utbetalningarna i små - och för privat hyresförvaltning - typiska förvaltningsenheter. Analyserna syftar tal a till att "ställa diagnos" på ekonomin i förvaltningen. Undersökningen baseras på intervjuer med samt bokförings- och deklarationsmaterial från 182 ägare med 264 bostadshyresfastig- heter. Fastigheterna - av olika ålder och storlek - är belägna i Örebro, Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. Undersökningen baseras på ett antal forskningsfrågor som successivt belyses. Svaren på frågorna summeras i ett slutkapitel. Organisatoriska förhallanden (Uppgifterna i detta avsnitt baseras på intervjuer med 100 av de 182 ägarna) De undersökta ägarna har i regel en eller två fastigheter. Ca 2/3 av ägarna bor i den egna hyresfastigheten. Och de sköter i stor utsträckning fastighetsskötsel och administration själva. Graden av egenverksamhet framgår av nedanstående uppställning. % av ägarna sköter själva 86 87 54 (40) Hyresgästkontakter Administration F astighetsskötsel Periodiskt underhåll (tillsammans med entreprenör) Av 100 ägare är det sex som har skriftliga planer för periodiskt underhåll. Alla uppger dock att de har en planering; ofta med framförhållningen 1-5 år (60 procent). 85 procent av ägarna säger antingen att nollresultat eller tom underskott kan accepteras eller eftersträvas vid större underhållsinsatser. Det framgår också att man har en flexibel underhållspolicy. Åtgärder utförs successivt och efter behov. F ör valtninqsresultat Realt sett har driftnettona - hyra minus drift och underhåll - varit oförändrade under perioden 1970-1981. Totalhyrorna har realt ökat med ca 3 procent per år och ökningen är likartad för orterna. Driftkostnaderna har ökat något snabbare än hyrorna. Bränslekostnaderna står för merparten av den ökningen. Under- hållsutgifterna ökade realt fram till mitten av 1970-talet. Där­ efter är de konstanta. 2-X3 16 Likviditet Likviditeten mäts genom betalningsnettot (hyra minus drift, underhåll, räntor, amortringar, investeringar och plus nyupptagna lån). Likviditeten över tiden på de fyra orterna framgår av figur I. BETALNINGSNETTO ÖREBRO 5UNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 20 ■ Figur I Betalningsnettots utveckling 1970-1981 i 1981 års penningvärde på de olika orterna (flytande 2-års- medeltal) Nettot i Örebro, Norrköping och Helsingborg är i storleksordningen 10 kr/m^ly. I Sundsvall är däremot nettona ca -20 kr/m2ly. Resultaten från Sundsvall förklaras främst av de förhållandevis små fastigheterna som ofta köps med motivet att bereda ägaren bostad. Likviditeten varierar över innehavsperioden, se figur II. 17 BETALNINGS NETTO X 202 INNEHAV5T1D Figur II Betalningsnettot 1981 för fastigheter med olika innehavstid (Norrköping) Figuren visar att likviditeten i regel är ansträngd i början av innehavet. Detta resultat gäller för alla orter. Och särskilt för Sundsvall. Orsaken är initiait hög belåning i förhållande till förräntningsförmågan. Med förekommande driftnetton och ränte­ nivåer ger fastighetsförvaltningen likviditetsunderskott vid en belåning pä i storleksordningen 500-600 kr per kvm, se figur III. BETALNINGSNETTO Figur III Betalningsnettots variation med beläningen är 1981. (Norrköping) Likviditeten kan vara god även vid hög belåning ifall statliga län med garanterad ränta utgår. Dessutom kan god likviditet erhållas enskilda år ifall lån tas för konsumtion. 18 Soliditet Liksom likviditeten är soliditeten - andelen eget kapital - starkt beroende av innehavstidens längd. I figur IV framgår hur belånings- graden (skuld dividerat med marknadsvärde) varierar för fastig­ heter med olika innehavstid. BELANINGSSRAD INNEHAVSTID Figur IV Belåningsgraden år 1981 för fastigheter med olika innehavstid i Norrköping Av figuren framgår också att ett antal fastigheter har lån som överstiger marknadsvärdet, dvs negativt eget kapital. Dessa fastigheter är i de flesta fall ombyggda med statliga lån. Lönsamhet Lönsamheten mäts i undersökningen med olika räntabilitetsmått; direktavkastning och totalavkastning på totalt och eget kapital. Dessutom beräknas internräntan, dvs ränta på ränta på det insatta kapitalet. 19 Direktavkastningen på totalt kapital har 1976-1981 varit ca 6 procent, dvs realt -5 procent. Sundsvall har en lägre direktavkastning beroende på en relativt hög marknadsprisnivå. Direktavkastningen på det egna kapitalet har i snitt varit ca 2,5 procent (Sundsvall oräknat som har -2,5 procent). Den låga direktavkastningen på eget kapital förklaras av att låneräntorna (%) överstiger direktavkastningen på totalt kapital. En ökad belåning ger sålunda successivt sämre förräntning på det egna kapitalet. Om man till direktavkastningen på totalt kapital adderar värde­ stegringen erhålles en totalavkastning (effektiv avkastning). För Örebro, Norrköping och Helsingborg har totalavkastningen i snitt varit realt ca 2,8 procent. För Sundsvall gäller siffran -1,5 procent. När man även beaktar att fastigheterna är belånade och att all värdestegring tillfaller det egna kapitalet fås en totalavkastning på eget kapital. Den varierar från realt 3,6 procent i Sundsvall till 11,6 procent i Norrköping. För enskilda fastigheter finns naturligtvis förräntningstal som starkt avviker från dessa snitt- siffror. Skatteeffekter Nettointäkten till statlig skatt i Norrköping och Helsingborg har successivt sjunkit under undersökningsperioden och är 1981 i snitt 3 respektive 1,5 kr/m2. Detta innebär också att garanti­ beskattningen blivit allt mer effektiv, dvs den ger en merbeskatt- ning. Nettointäkten till statlig inkomstskatt varierar liksom betalnings- nettot med innehavstiden, se figur V. NETTOINTÄKT INNEHAVSTID Figur V Nettointäkten 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid 20 Beskattningen har en likviditetsutjämnande effekt. De initiait relativt stora skattemässiga underskotten medför - om kvittnings- möjligheter finns - att de tidigare redovisade negativa betalnings- nettona förbättras något om man beaktar skatteeffekterna. De väsentligaste resultaten Enligt vår uppfattning kan de väsentligaste resultaten av under­ sökningen formuleras som i nedanstående punkter: o Avkastningen från fastighetsförvaltningen uttryckt som driftnettot har varit realt konstant eller tom ökat något över tiden. o De små fastighetsägarna framstår som likviditets- planerare och agerandet i förvaltningen och på mark­ naden styrs i väsentlig utsträckning av motiv som inte rör förräntning av kapital - främst då boende- motiv. Möjligheterna till egna arbetsinsatser spelar också en väsentlig roll. o Över en innehavsperiod finns i normalfallet ett enty­ digt mönster hur likviditet, soliditet och lönsamhet utvecklas. Främst bör man uppmärksamma de initiala likviditetsproblemen och den successiva uppbyggnaden av eget kapital i fastigheten. 21 1 INLEDNING 1.1 Syfte och bakgrundsmaterial Syftet med rapporten är att beskriva och analysera in- och utbetalningarna i smä - och för privat hyresförvaltning - typiska förvaltningsenheter. Beskrivning sker av utvecklingen 1970-1981 för olika betalnings- poster; hyra, drift, underhåll, räntor, amorteringar och skatter. Beskrivningarna sker med uppdelningar efter byggnadsbeståndets ålder, lägenhetsstorlek, innehavstid m m. Analyserna syftar dels till att belysa förekomsten av samband mellan olika betalningsposter i förvaltningen och dels till att med ett företagsekonomiskt synsätt "ställa diagnos" på ekonomin i förvaltningen. Härför analyseras likviditet, soliditet, lönsam­ het och finansiering. Jämförelser sker också med andra under­ sökningar. Slutsatserna av analyserna formuleras i ett antal hypoteser. Dessa ska ses som utgångspunkter för diskussion och fortsatt forskning. Undersökningen baseras på bokförings- och deklarationsuppgifter från 182 ägare med 264 fastigheter. Uppgifterna har samlats in i samband med personliga intervjuer med fastighetsägare på fyra orter; Örebro, Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. Vid intervjuerna har frågor ställts om fastighetsförvaltningens orga­ nisation. Uppgifterna om ekonomi och organisation har på varje ort kompletterats med prisnoteringar från försäljningar av hyres­ fastigheter 1976-1981. Inom ramen för projektet har det inte varit möjligt att studera service- och skötselnivå. Sålunda kan inga mer djupgående ana­ lyser göras av förvaltningens effektivitet och t ex vilken under- hållsstatus de noterade underhållsutgifterna representerar. Projektet har gett ett stort siffermaterial som kan bli föremål för statistiska beräkningar, jfr t ex SABO-statistiken. Dessa bearbetningar redovisas dock inte här utan i samband med en fortsättningsstudie under andra halvåret 1984. Projektet har föregåtts av en pilotstudie i Örebro; Forsberg - Garph (1982). Resultaten från pilotprojektet har inarbetats i denna rapport. 22 1.2 Bakgrund och kunskapsbehov 1) Utmärkande för privat hyresförvaltning är att: o Ägandet - enligt Westman (1981 och 1983) - är fördelat pä ett stort antal personer, främst fysiska men även juridiska, som med olika motiv och förutsättningar förvaltar lägenhets- beständ av mycket varierande storlek. Ca 90 procent av ägarna - främst fysiska personer - har endast en eller tvä fastigheter. Dessa äger dock bara 1/3 av lägenhetsbeständet om 700 000 lägenheter. En annan tredjedel av lägenhetsbe­ ständet innehas av stora ägare (nio fastigheter eller fler) som utgör en procent av ägarna. o Fastigheterna och lägenheterna är till stor del frän 1930- och 1940-talen. Dessa fastigheter - ofta med fä lägenheter - ägs till övervägande del av fysiska personer. En icke obetydlig andel av beståndet är dock uppfört efter 1950 och ägs till stor del av juridiska personer - byggmästare, fastighetsförvaltande företag, kapitalplacerande institut etc. o Förvaltningen i de mänga små förvaltningsenheterna sköts ofta av ägaren själv. I stor utsträckning bor också ägaren i den egna hyresfastigheten. De stora ägarnas bestånd förval­ tas av externa professionella förvaltare eller av en intern förvaltningsorganisation. Mellanformer förekommer också. o Fastigheterna omsätts på en marknad. Främst omsätts äldre fastigheter där byggnader och anläggningar är i slutet av livscykeln. o Få lägenheter tillförs beståndet genom nybyggnad. Mindre än 2 000 lägenheter per år. Samtidigt är avgången genom rivning mycket liten. Ombyggnadsbehovet och ombyggnads­ verksamheten är dock väsentligt större; 5-10 000 lägenheter byggs om per år i enskild regi. Westman (1981) och data från de allmänna fastighetstaxeringarna, bearbetade av Carlegrim - Skoog (1978) och Carlegrim et al (1981), visar fastighetsbeståndets struktur och ger en grov bild av ägarsammansättningen. Westman (1981) och SCB;s intäkts- och kostnadsundersökningar ger tillsammans en bild av förvalt­ ningsorganisationen och lönsamheten. Lönsamhetsaspekten tas också upp av Berglund (1982) som bearbetat offentlig statistik. I övrigt finns mindre detaljundersökningar av lönsamheten utförda av Arvidsson - Hellström (1982), Berggren et al (1980), Gustavsson - Hag (1975), Ljung (1983 och Lundström (1980). För allmännyttigt ägda flerbostadshus finns ekonomisk statistik från SABO-företagen som utkommer årligen. För flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt finns specialundersökningar. Senning (1982) redovisar intäkter och kostnader i Riksbyggen medan Mogård-Sandberg (1983) studerar HSB. 1) Se även Fastighetsägareförbundet (1982): HYRESFASTIGHETER - UTVECKLINGSPROGRAM FOR ENSKILT ÄGANDE OCH FÖRVALTNING 23 Behovet av mer kunnande om enskild fastighetsförvaltning finns för förhållanden som inte direkt, eller mindre bra, belysts av offentlig statistik, utredningar och forskningsprojekt. Främst åsyftas ett mera detaljerat kunnande om ekonomiska och organi­ satoriska förhållanden. Kunnandet om ekonomin måste öka vad avser; o storleksordningar för olika kostnadsdelposter o trender i relationen mellan olika kostnadsdelposter (relativ­ prisförändringar) o dynamiska samband mellan olika poster i förvaltningen samt mellan utfallet i förvaltningen och marknadsprisbildningen. o likviditet, soliditet och lönsamhet Genom ett ökat kunnande enligt ovan kan åtgärder sättas in för effektivitetsförbättringar i förvaltningen. Projektet ska förhopp­ ningsvis ge förvaltarna ett referensmaterial. Och dessutom exempel på utvärderingsmetoder för förvaltningen. Viktigt är också ett kunnande om hur ägarna/förvaltarna kan förväntas agera i förvaltningen vid ändringar i institutionella regler som rör hyressättning, finansiering och beskattning. Ett ökat kunnande om ekonomin är också viktigt med hänsyn till att en stor del av byggnadsbeståndet är i slutet av livscykeln. Vilket kapital genererar den nuvarande förvaltningen och vilka ekonomiska förutsättningar finns för en omfattande ombyggnads- och stadsförnyelseverksamhet? 1.3 Övergripande avqränsninq av problemområdet - forskningsfrågor I följande avsnitt formuleras ett antal forskningsfrågor. Dessa har vuxit fram ur projektplanen och pilotprojektet. Svaren på forskningsfrågorna sammanfattas i kapitel 11. Likviditet, soliditet, lönsamhet och finansiering är centrala begrepp för privat fastighetsförvaltning. Ekonomiska frågor betonas då byggnadsbeståndet är i kostnadsintensiva och kapital- krävande stadier av livscykeln. Byggnaderna från tiden före 1950 måste byggas om eller bli föremål för ett fortsatt om­ fattande underhåll. Även lägenheterna från miljonprogrammet och tiden där före kräver nu omfattande underhållsåtgärder. Forskningsfråga 1 Hur är ekonomin i fastighetsförvaltningen - likviditet, soliditet, lönsamhet och finansiering - för fastigheter där byggnaderna är i olika stadier av livscykeln? Den typiska förvaltningsenheten består av en fastighet bebyggd 1930-1950 med 3-20 lägenheter. Ägaren - en fysisk person - bor i det egna huset och sköter hela eller delar av förvaltningen; fastighetsskötsel, administration, ekonomi samt mindre under­ hållsåtgärder. En övervägande del av dessa ägare har även andra motiv än förräntning på insatt kapital för sina fastighetsinnehav, jmf Lundström-Gustafsson (1983) och Westman (1983), men även Krohn et al (1977) som beskriver små förvaltningsenheter i Canada. 24 F orskninqsfräqa 2 och 3 o Hur påverkar det egna arbetet i förvaltningen redovisade kostnader och lönsamheten i förvaltningen? o Hur påverkar motiven för fastighetsinnehavet - och främst da boendemotivet - prisbildningen pä fastighetsmarknaden och ekonomin i fastighetsförvaltningen? Ägarna är i olika stadier av sin livscykel. Därtill i olika faser av innehavsperioden. Den kan vara allt frän någon dag till nära livslång. 10-15 år är enligt Lundström-Gustafsson (1983) en vanlig tidsrymd från förvärv till avyttring. För juridiska personer kan innehavet sträcka sig över byggnadens hela livscykel. Och man kan inte utan vidare påstå att juridiska personer har en livscykel som påverkar agerandet i fastighets­ förvaltningen. Ägandet omfattar ofta relativt stora lägenhets- bestånd och de ekonomiska motiven för ägandet kan antas domi­ nera. Riskspridning och sysselsättningsaspekter är väsentliga delar av motivbilden för dessa ägare. I anslutning till livscykelresonemangen ovan och med tonvikt på den antalsmässigt stora gruppen fysiska personer kan följande forskningsfrågor formuleras: F orskninqsfräqa 4 och 5 o Hur utvecklas likviditet, soliditet och lönsamhet under en inneha vsperiod? o Kan man utifrån resultat avseende likviditet, soliditet och lönsamhet urskilja olika typer av ägare/förvaltare? Ett fastighetsinnehav kan - oberoende av om motiven primärt är ekonomiska - ses som en investering. Initiala satsningar av kapital - lånat och eget - ger upphov till fortlöpande in- och utbetalningar i ett perspektiv till dess fastigheten avyttras. Betalningarna kan antingen vara fortlöpande eller av engångs­ karaktär. Fortlöpande betalningar avseende; o hyra o drift (uppdelat på delposter) o underhåll o räntor o amorteringar o skatter (inkomst och förmögenhet) Enqånqsbetalninqar avseende; o satsningar av eget kapital vid förvärv eller under löpande förvaltning o övertagande av gamla och upptagande av nya lån o investeringar o fastighetsförsäljning, avveckling av lån samt skatt på realisa­ tionsvinst 25 Varje betalningsdelpost påverkas av specifika faktorer - dels interna för fastigheten och dels externa. T ex påverkas en bostads­ fastighets hyresnivå av läget, ålder/standard, skick, lagenhets- fördelning m m. Och dessutom övergripande via bruksvärdesystemet och hyresnivån i de allmännyttiga bostadsföretagen. Liknande interna och externa beroendeförhållanden finns för drift och underhåll jmf Mogård-Sandberg (1983). Betalningarna för räntor, amorteringar och skatter påverkas övergripande av institutionella regler och samhällsekonomiska förhållanden. I en enskild fastighet inverkar bl a kapitalstruk­ turen och ägarens skattesituation. I ett längre perspektiv bör det finnas ett visst samband mellan marknadspriserna för hyresfastigheter och det ekonomiska utfallet i förvaltningen, se t ex Lundström (1980) eller Ratcliff (1972). Sambanden kan vara mer eller mindre tydliga beroende på hur tungt de renodlade förräntningsmotiven väger vid agerandet på marknaden. I anslutning till den ovan gjorda beskrivningen kan två - delvis sammanhängande - forskningsfrågor formuleras. Forskninqsfräqa 6 och 7 o Finns det över tiden några samband mellan hyra, drift, underhåll och fastighetspriser? o Hur påverkar ränteutvecklingen och skattesystemet fastig­ hetsägarnas agerande i förvaltningen och på marknaden? 1.4 Närmare avgränsning av problemområdet Forskningsfrågorna kan i sammandrag skrivas som; o Hur har väsentliga ekonomiska förhållanden utvecklats i ett längre tidsperspektiv i små förvaltningsenheter? Ovan har vi talat om vad vi vill göra och antytt en målsättning med undersökningen. Ytterligare avgränsningar -dvs att vissa variabler hålls konstanta - är dock nödvändigt för att projektet ska vara praktiskt genomförbart och resultaten tillförlitliga. o Undersökningen begränsas till små förvaltningsenheter. o Undersökningen begränsas till bostadshyreshus. Det innebär att fastigheter där lokaler är en väsentlig del utgår. o Undersökningens tidsperspektiv begränsas till 12 år. Det är en naturlig följd av svårigheten att få data för längre tids­ perioder. o Undersökningen begränsas till fyra orter; Örebro, Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. Valet av orter motiveras närmare i avsnitt 2.3.1. 26 Det finns även små privatägda hyresfastigheter i Helsingborg. De ekonomiska förutsättningarna för dessa kan vara väsentligt skilda från stora aityfastigheter. (Byggnaden på bilden har inget samband med undersökningen) 1.5 Pilotprojektet - syfte och erfarenheter De forskningsfrågor som formulerats avspeglar en relativt hög ambitionsnivå - främst kvantitativt men även kvalitativt. Ambitionsnivån och det medföljande databehovet har styrt metodvalet och projektets uppläggning. I pilotprojektet studerades likviditet och lönsamhet i ett elvaårs­ perspektiv för bostadshyresfastigheter i Örebro. Syftet med pilotstudien var främst att; o utvärdera förfarandet med personliga intervjuer och hem­ besök för insamling av redovisningsmaterial o bedöma lämplig omfattning av den empiriska undersökningen. En avvägning mellan tidsåtgång och möjligheterna att hitta stabila trender och samband o pröva olika sätt för presentation av resultaten. Pilotstudien ledde till att omfattningen av projektet bantades från fem till fyra orter. Datainsamlingen - träffarna med fastig­ hetsägarna - visade sig nämligen vara mycket tidskrävande. Därtill gav fastighetsägarna mer information än förväntat, särskilt beträffande skatteförhållanden. Ambitionen ökade därför vad avser kartläggningen av skatteaspekterna. Genom pilotprojektet varseblev vi också ett stort antal under­ sökningsproblem. Det största är att varje förvaltningsenhet är unik. Och det är främst på aggregerad nivå som några mer långt­ gående slutsatser är möjliga att dra. 27 1.6 Vetenskaplig ambition Projektet syftar till att beskriva verkligheten och ge förklaringar till händelser, förlopp och tillstånd. I detta fall en beskrivning av ekonomin i små privatägda förvaltningsenheter. För att en forskningsrapport ska ha ett långsiktigt värde måste den ha tillkommit på visst sätt; jmf t ex Rosengren (1975): 1) I botten bör finnas ett eller flera klart formulerade problem och en beprövad metod att lösa dessa med. Dessutom bör det finnas en teori om hur "saker och ting" hänger ihop. 2) Framställningen bör bygga på tidigare erfarenheter. Det tar sig enklast uttryck i att litteraturen inom området gås igenom eller synpunkter direkt avhämtas från inom området kunniga personer. 3) För att öka kunnandet om verkligheten bör man undersöka verkligheten, dvs en empirisk undersökning bör ingå. 4) Innehållet bör så långt som möjligt vara fritt från värderingar. Hur kan då denna rapport beskrivas utifrån de ovan ställda kraven? För det första kan man påstå att det saknas mer utvecklade teorier för hur samspelet människa - fastighet resulterar i ekono­ miskt utfall i fastighetsförvaltningen, se dock Krohn et al (1977). Mera teorier finns dock om samspelet mellan människa och fastighet på fastighetsmarknaden, se t ex Ratcliff (1972). Frånvaron av teori har lett till att resultaten från pilotprojektet tillsammans med "annat kunnande" utmynnat i ett antal forsknings­ frågor. Det innebär bl a också att projektet till sin karaktär främst är beskrivande. Analyser ska dock ge underlag för över­ gripande slutsatser och formulering av ett antal hypoteser. Dessa utgör utgångspunkt för fortsatt forskning och diskussion. För det andra finns få undersökningar som i modern tid behandlat likartade frågeställningar. De i Sverige kända projekten refereras och jämförelser sker i vissa fall med deras resultat. För det tredje är tyngdpunkten i projektet empirin. Obesvarat är dock frågan om någon annan metod än den här tillämpade med samma eller mindre resursinsats skulle ha gett bättre resul­ tat? Metodfrågan diskuteras vidare i kapitel tre. För det fjärde är frågan om värderingsfrihet särskilt kontro­ versiell när projektet utförs vid en intresseorganisation. Valet av ämne och problemformuleringarna är helt klart påverkat av forskningsmiljön. Analyserna har dock - enligt vår uppfattning - utförts oberoende av vem som är huvudman för projektet. För att utomstående ska kunna ifrågasätta beskrivningarna och analyserna görs en relativt detaljrik beskrivning av underlags­ materialet, metoden och de metodproblem som funnits. 28 1.7 Rapportens utformning och innehall De olika kapitlen är ordnade i den följd de bör läsas. Inget hindrar dock att rapporten läses bakvägen. Problemet kan då vara att förstå innebörden i de begrepp som successivt förs in. Beskrivningarna och analyserna sker för varje betalningspost eller resultatvariabel. Det innebär främst att det inte sker någon sammanhållen beskrivning av resultaten från varje ort. För varje kapitel sker fortlöpande kommentarer och jämförelser med andra undersökningar. Klara markeringar eftersträvas mellan vad som är observerade förhållanden och egna analyser/ kommentarer. I det andra kapitlet sker en redogörelse för olika typer av problem som förekommit under genomförandet av undersökningen. Proble­ men diskuteras och valda handlingssätt motiveras. Det tredje kapitlet beskriver de 264 fastigheter som analyserats. Denna beskrivning följs upp i kapitel fyra med en beskrivning av fastighetsförvaltningens organisation. Kapitel tre och fyra ska främst ses som bakgrund till de följande kapitlen. Men särskilt kapitel fyra har ett självständigt värde. Där återges intervjuer med 100 fastighetsägare om deras fastighetsförvaltning. Det femte kapitlet innehåller översiktliga beskrivningar, analyser och kommentarer till observerade in- och utbetalningar i fastig­ hetsförvaltningen. Avsnittet följs av två kapitel som behandlar marknadspriser och belåningsförhållanden. I det åttonde kapitlet diskuteras olika resultatmått kopplat till fastighetsförvaltningen. Därvid behandlas också likviditetsfrågor. Det nionde kapitlet innehåller analyser av lönsamheten; direkt­ avkastning, totalavkastning, internränta m m. I det tionde kapitlet sker en fördjupning i skattefrågor. I kapitel 11 görs slutligen ett försök att svara på de ställda forskningsfrågorna. Och en summering sker av resultaten genom att ett antal hypoteser ställs upp för fortsatt forskning. 29 2 METODFRAGOR OCH GENOMFÖRANDEPROBLEM 2.1 Inledning Vi presenterar här den metod vi använt oss av, dvs talar om hur vi gått till väga. Förekommande problem av olika karaktär under projektets genomförande diskuteras. Likaså de ställnings­ taganden vi gjort när alternativa lösningar funnits pä problemen, Tillvägagångssättet utvärderas. Har vi använt oss av relevant metod? Hur pass långtgående slutsatser kan man dra av projek­ tets resultat? Frågan om relevans, tillförlitlighet och represen­ tativitet diskuteras. Denna diskussion fortsätter delvis i kapitel tre där de undersökta fastigheterna presenteras. En målsättning med detta kapitel är bl a att till gagn för andra forskare visa den mängd detaljproblem som dyker upp när man utför empiriska studier, och därvid vill analysera och jämföra det ekonomiska utfallet från olika förvaltningsenheter i ett längre tidsperspektiv. Den som är intresserad av resultaten som sådana kan börja läsningen i kapitel fyra eller fem. 2.2 Tillvägagångssätt 2.2.1 Inledning För genomförandet av projektet fanns principiellt tre olika metoder att välja på; o bearbetning av offentlig statistik, jmf Berglund (1982) o enkätförfarande o intervjuförfarande Vi valde det sist nämnda alternativet. Detta ställningstagande motiveras av att vi; o ville lära känna varje uppgiftslämnare personligen o ville få en visuell bild av de fastigheter undersökningen avser o ville få en enhetlig uppgiftsinsamling, dvs att vi själva skulle göra alla avskrifter av redovisnings- och deklarations­ material o ville själva - vid källan - bedöma tillförlitligheten av insam­ lade uppgifter o bedömde att bortfallet skulle bli mycket stort om fastighets­ ägarna skulle skriva av eller kopiera tio års bokföring o ansåg den offentliga statistiken allt för anonym och därtill grov. Möjligheterna till djupare analyser skulle saknas. 30 2.2.2 Så här gjorde vi Utifrån projektplanen avgränsades först närmare vilken typ av förvaltningsenheter som skulle undersökas. Därefter valdes de orter som skulle ingå i undersökningen. Små enheter för bostads­ förvaltning eftersträvades. Någon strikt definition gjordes inte av begreppen små och bostadsförvaltninq. "Små" syftar dock på en förvaltningsenhet om en till tvä fastigheter. Någon storleks- klassificering efter antalet lägenheter gjordes inte. Med "bostads­ förvaltning" avsågs initiait att fastigheternas huvudsakliga utnyttjande skulle vara för bostadsändamål. I de undersökta 264 fastigheterna har ett fåtal en lokalyta som överstiger 10 procent av totalytan. Insikt i betydelsen av begreppen "smä" och "bostadsförvaltning" vanns av pilotprojektet. Antalet fastigheter eller lägenheter har naturligtvis betydelse för det ekonomiska utfallet. Men större betydelse har kanske motiven för innehavet och dä särskilt boendemotivet. Om man håller sig utanför centrumområdena har dessutom förekomsten av lokaler ingen större betydelse för det ekonomiska utfallet. Lokalhyrorna skiljer sig inte nämnvärt från bruksvärdehyroma och sättet för förvaltning är detsamma. Fastighetsägarna för undersökningen valdes ur Fastighetsägare- föreningens register. Förfarandet vid urvalet kan närmast beskri­ vas som ett systematiskt urval. Beroende på antalet medlemmar i föreningen valdes systmatiskt t ex var femte medlem i en förteckning där medlemmarna står i bokstavsordning. Efter att ett visst antal ägare listats gjordes en koll av att fastigheter med byggnader av olika ålder fanns representerade. Fanns t ex "under­ skott" i någon värdeårsklass bläddrades registret igenom från början och fastigheter av önskad ålder plockades med allt efter­ som de dök upp. Även ett antal "reserver" plockades ut för att fylla ut eventuellt bortfall. Efter urvalet skickades ett introduktionsbrev till fastighetsägarna där vi presenterade undersökningens syfte. Därefter kontaktades fastighetsägarna per telefon och en tid för intervju bestämdes. Kan man göra så här? Användningen av Fastighetsägareföre­ ningarnas register och urvalsförfarandet väcker vissa fråge­ tecken. Enligt uppgift från föreningarna är medlemsanslutningen 80-90 procent. Och det finns enligt deras uppfattning inga systematiska skillnader i väsentliga avseenden mellan medlemmar och icke medlemmar. Det systematiska urvalet vi gjort är likvärdigt med ett slump­ mässigt urval om bokstavsordningen i registret inte ger några systematiska strukturskillnader. Av 202 tillfrågade fastighetsägare ställde 182 upp på undersök­ ningen. Många dock efter lång övertalning. Det innebär ett bortfall på öa 10 procent. Anledningen till vägran var många gånger åldersskäl. Men även en allmän ovilja mot denna typ av undersökning. 31 Vissa typer av fastigheter fanns i mindre utsträckning i registren. Framför allt dä nyare fastigheter. I Sundsvall saknas ocksä stora fastigheter. Vid hembesöken ställdes först frågor om förvaltningens organisa­ tion - se kapitel 4. Därefter fördes uppgifterna från kassabok och deklarationsbilagorna över till en förtryckt blankett. Hembesöken visade sig vara mycket tidskrävande - lj till 5 timmar. Vi tvingades därför successivt banta ambitionen att intervjua samtliga ägare om förvaltningens organisation. Av 182 ägare har 100 intervjuats. Dessutom har vi inte träffat ett fem­ tontal ägare som främst pä grund av tidsbrist tillhandahöll kopior av önskat material per post eller lämnade orginalhandlingama till Fastighetsägareföreningen där vi kunde ta del av dessa. Vår bedömning är att de 100 intervjuade är representativa även för de 82 som inte intervjuats. Mönstret i svaren var nämligen i stor utsträckning givet pa förhand. Ålder, om de bodde i den egna fastigheten, förvaltningsenhetens storlek och innehavstiden styrde i hög grad svaren. I ca nio fall av tio var vi tvä intervjuare vid varje hembesök. Det visade sig också vara en klar fördel. Samtalet kunde hela tiden hallas igång och en person kunde relativt "ostört" föra över uppgifter till blanketten. Samtidigt erhölls också förklaringar till oklara sifferuppgifter. Erfarenheterna frän hembesöken kan sammanfattas med "väl innanför dörren höll vi inte p3 att komma därifrån". Träffarna med fastighetsägarna - unga och gamla, kunniga och okunniga, vältaliga och fåordiga, konservativa och radikala mm- kunde i sig återberättas pd flera hundra sidor. Den människokännedom vi har fatt genom intervjuerna är dock svär att âgerge pä ett systematiskt sätt. Den har dock betydelse när vi utvärderar det ekonomiska utfallet De insamlade ekonomiska uppgifterna har manuellt behandlats stad för stad. Genom pilotprojektet framkom intressanta analys- möjligheter utöver projektplanen. Dessa har också till viss del fullföljts. En miss i projektet var att vi inte plockade in alla uppgifter i en dator. Sannolikt skulle vi inte ha tjänat nägon tid pa ett sådant förfarande, men möjligheterna till analyser och uppföljningar skulle avsevärt ha förbättrats. Genom att det mesta av beräknings­ arbetet nu utförts av annan arbetskraft har det ända funnits stor flexibilitet i projektets genomförande. Möjligheterna att utföra statistiska beräkningar är dock minimalt. 3-X3 32 2.2.3 Datakällor För undersökningen har uppgifter hämtats från: . Fastighetsägareföreningarnas register . Offentliga register (fastighetslängd, lagfartsband) . Fastighetsägarnas bokföring och deklaration . Intervjuer med fastighetsägarna Fastighetsägareföreningarnas register användes för identifiering av fastigheterna och ägarna. Från fastighetslängderna hämtades uppgifter om fastigheternas fysiska beskaffenhet vid AFT-81. Lagfartsbanden - med uppgifter om bl a priser och data från fastighetstaxeringen - användes som underlag vid marknadsvärderingen. Ekonomiska uppgifter har hämtats från bokföringen och fastighets- bilagan till deklarationen. När fastighetsägaren vid beskatt­ ningen tillämpar kontantprincipen har kassaboken och blankett F 2 legat till grund för våra uppgifter. Vissa fastighetsägare har övergått till bokföringsmässiga grunder. För dessa hämtades uppgifterna från kassaboken, balans- och resultaträkningen samt från F 3 eller F 6 blanketterna. 2.3 Representativitet, tillförlitlighet och relevans 2.3.1 Representativitet Vår målsättning har varit att spegla ekonomin i små och för privat ägande typiska förvaltningsenheter. Ekonomin ska beskrivas och analyseras dels över tiden och dels för ett tvärsnitt av fastigheter. Med den ambitionen har vi på varje ort valt fastigheter o där ägarna har en mindre förvaltningsenhet (i regel en eller två fastigheter) o som i huvudsak inrymmer bostadslägenheter o med olika värdeår enligt AFT-81 Med de urvalsgrunderna har vi fått en population fastigheter, ägare och förvaltningar som framgår av kapitel tre och fyra. Urvalet gav bl a att ca 2/3 av ägarna bor i den egna hyresfastigheten och att huvuddelen av fastigheterna är från tiden före 1950. Detta stämmer väl överens med den beskrivning av de små förvaltningsenheterna som ges av Westman (1981). Vår ambition har inte primärt varit att spegla strukturen för den privata hyressektorn på respektive ort. Utifrån de presen­ terade siffrorna kan man sålunda inte utan vidare t ex säga "så här är det i Sundsvall". De skillnader som finns i populationen fastigheter vad avser storlek och ålder mellan de olika orterna torde dock rätt väl spegla skillnaden i fastighetsstruktur, se figur 2.1 som dock visar att det i vissa fall finns betydande skillnader mellan undersökningspopulationen och beståndets åldersfördelning på respektive ort. 33 Orterna har valts efter följande kriterier; o fastigheter av olika ålder och storlek ska finnas represen­ terade pä varje ort o orten ska vara tillräckligt stor för att ett visst urval ska vara möjligt o storstadsregionerna uteslöts pä grund av deras särpräglade förhållanden o liknande undersökningar ska inte tidigare ha belastat fastig­ hetsägareföreningen pä orten samtidigt som föreningen ska ha ett aktivt intresse att hjälpa till o utredningsmännen ska ha viss ortskännedom. Vid urvalet av fastigheter uteslöts alla fastigheter mindre än 400 m2. Detta motiveras av att vi ville undvika hyresfastigheter av ren "villakaraktär". I Sundsvall accepterades dock fastigheter mindre än 400 m2 dä fastighetsstrukturen är sådan att större fastigheter förekommer mycket sparsamt. □ Undersôkningsfaâtighttcrnasfördelning pa olika åldersklasser — Totala bostadshyreshusbeståndets procentuella Ü fördelning på olika åldersklasser —. Fysiska personers procentuella andel av totala iä beståndet i respektive åldersklass SUNDSVALL ALPER* KLASS SUMMA BOSTADSHYRESHUS SUMMA BOSTADSHYRESHUS OAVSETT ÄGARE KATEGORI * 11A3 OAVSETT ÄGARE KATEGORI * 725 NORRKÖPING HELSINGBORG SUMMA BOSTADSHYRESHUS SUMMA BOSTADSHYRESHUS OAVSETT ÄGAR.EKATE60RI-967 OAVSETT ÄGAREKATEGORI = 1000 Figur 2.1 Undersökningspopulationen i jämförelse med totala fastighetsbeståndet (antal fastigheter) pä respek­ tive ort samt fysiska personers andel av totala beståndet. (Källa AFT 1975) 2.3.2 Tillförlitlighet och relevans Ar resultaten tillförlitliga? Och "fångar vi med undersökningen in" ekonomin i de små förvaltningsenheterna? Svaren pä dessa frågor är kopplade till o urval och bortfall o kvalitén i och omfattningen av bakgrundsmaterialet o om relevant metod använts. 34 Urval och bortfall har diskuterats tidigare. Vår bedömning är att bortfallet på 10 procent är så litet att någon egentlig bort- fallsundersökning inte behövs. Kvalitén i bakgrundsmaterialet diskuteras bl a i kapitel 2.4. Medan omfattningen framgår av kapitel 3. Den väsentligaste tillförlitlighetsfrågan är hur populationsvaria- tionerna över tiden enligt kapitel 3 påverkar de olika årens resultat. Generellt kan man säga att tillförlitligheten är relativt låg för resultaten från början av 1970-talet. Det beror på få observationer. Populationsproblemet försöker vi beakta i samt­ liga analyser genom diskussion av bakgrundsmaterialet. Vår målsättning har varit att spegla ekonomin. Därför har vi valt att återge in- och utbetalningarna i förvaltningen. Förfa­ randet ger upphov till mänga metodproblem. Och dessutom svårigheter i ett kortsiktigt perspektiv att få grepp om resurs­ förbrukning och resultat. Ägarna antas dock fästa primärt intresse vid betalningarna - både på kort och lång sikt. Genom betalnings- analyser kan man också anlägga ett investeringsperspektiv på fastighetsinnehaven, se t ex Lundström (1983 a). 2.4 Genomförandeproblem I bilaga 1 diskuteras olika typer av svårigheter och problem som dykt upp vid projektets genomförande. Det handlar dels om rena metodproblem vid insamlingen av källmaterialet och dels om mera principiella problem i anknytning till projektets målsätt­ ning. Problemen beskrivs och kommenteras. Vissa rubriker nedan inrymmer dock inga egentliga problem utan pekar mera på gjorda "vägval" och avgränsningar. Följande "problem" tas upp o bevarad bokföring o redovisningsprinciper vid beskattningen o brutet räkenskapsår o redovisningsenhet o ändrad fastighetsbilaga o värdet av "fri bostad" o insamlingsperiodens längd o förvärvssätt o populationsvariationer o jämförelser vid "konstant kvalitet" o ägarnas arbete i förvaltningen o olika hyressättningssystem o gränser mellan kostnadsslag o separering av lägenhetsunderhåll o amortering - vad är det? o bidrag - hur behandla? o "mörkertal" i redovisningen o median, medelvärde eller typvärde? o normeringsgrund o åldersklassificering 35 3 BESKRIVNING AV 264 FASTIGHETER 3.1 Inledning I det följande kapitlet beskrivs de undersökta fastigheterna i Örebro, Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. Beskrivningen sker utifrån uppgifter från fastighetslängder och fastighetsägare- föreningarnas register. Dessa uppgifter har i vissa fall komplet­ terats med uppgifter från ägarna. Den följande presentationen är anpassad till de beskrivningar och analyser som sker i följande kapitel. Först beskrivs och kommenteras fastigheterna i sammandrag. Därefter görs mera detaljerade beskrivningar efter olika indel­ ningsgrunder. 3.2 Fastigheterna i sammandrag I tabell 3.1 nedan görs en sammanställning av fastigheterna på de fyra orterna. Tabell 3.1 Sammanställning av fastigheterna Örebro Sundsvall Norrköpinq Helsinqborq Summa Antal fastigheter 60 51 75 78 264 Antal fastighets­ ägare 45 37 52 48 182 Fastighetsstorlek, m2 (min-max) 400-2630 355-1230 400-5800 400-5630 MEDIANF AST1GHETEN: Lägenhetsyta, m2 700 514 1070 1445 Lägenhetsstorlek, m2 65 65 60 70 Antal lägenheter 11 8 18 21 Lokalandel, procent 5 7 0 0 Värdeår 1938 1946 1946 1940 Förvärvsår (innehavstid) 1970 (11 år) 1974 (7 år) 1972 (9 år) 1973 (8 år) Andel fastigheter med värdeår 1940 eller tidigare, procent 59 41 35 52 Av tabellen framgår att väsentliga skillnader finns mellan orterna vad avser fastigheternas storlek - lägenhetsyta och antalet lägenheter - samt ålder. I Sundsvall är t ex fastigheterna i snitt en tredjedel så stora som i Helsingborg men i gengäld är de bebyggda något senare. Innehavstiden skiljer sig också. 36 Antalet fastigheter varierar för skilda är och för de olika under­ sökningsorterna. I tabell 3.2 anges antalet fastigheter per är för en central resultatvariabel; driftnettot. Tabellen ger en bild av undersökningsmaterialets omfattning. Tabell 3.2 Antalet fastigheter på respektive ort för olika är 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Örebro 29 32 35 38 39 42 44 49 55 56 60 - Sundsvall 7 8 12 12 20 23 28 35 40 44 49 39 Norrköping 19 26 31 35 40 44 48 52 54 60 72 70 Helsingborg 23 25 29 33 35 42 47 55 63 60 66 64 T otalt 78 91 107 118 134 151 167 191 212 220 247 173 Av tabellen framgår att undersökningsmaterialet successivt växer över tiden. För- och nackdelarna med en över tiden varie­ rande undersökningspopulation diskuteras i bilaga 3. Varia­ tionerna för de olika orterna framgår av följande beskrivning. 3.3 Fastigheternas alder och standard Aldersklassindelningen följer de principer som tillämpas vid AFT 1981 för indelning i värdeår. Detta bestäms som hyreshusets nybyggnadsår plus ett eventuellt ombyggnadstillägg. Med ombygg- nadstillägg avses den ökning i hyreshusets återstående livslängd som en om- eller tillbyggnad ger. Tabell 3.3 Undersökningsfastigheternas procentuella fördelning på olika värdeårsklasser Värdeårsklass Örebro Sundsvall Norrköpinq Helsinqborq I 1930 el tidigare 27 % 10 % 11 % 28 % II 1931-40 32 31 24 24 III 1941-50 20 28 29 5 IV 1951-60 13 27 21 21 V efter 1960 _8 _4 15 22 100 % (=60 st) 100 % (=51 st) 100 % (=75 st) 100 % (78 st) Genomsnittsfastighetens värdeår: 1938 1946 1946 1940 En närmare beskrivning av fastighetsbestånden på de olika orterna med hänsyn till ålder ges i följande tabell. 37 Tabell 3.4 Antalet fastigheter på de olika orterna för olika undersökningsår uppdelat efter värdeårsklasser 1970 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Örebro: Värdeår - 30 6 7 7 8 8 9 10 12 15 15 16 - 31 - 40 8 9 11 12 14 16 16 17 18 18 18 - 41 - 50 6 7 7 8 7 7 7 9 11 12 12 - 51 - 60 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 9 - 60 - 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 5 Sundsvall: Värdeår - 30 - 1 1 1 1 3 3 3 4 5 4 31 - 40 3 4 4 5 7 9 10 12 13 14 16 10 41 - 50 2 2 2 2 4 6 6 8 11 12 12 13 51 - 60 2 2 5 4 8 7 9 11 12 13 14 11 60 - - - - - - - - - 1 1 1 2 1 Norrköping: Värdeår - 30 4 6 6 7 8 6 6 4 6 6 7 8 31 - 40 7 8 8 9 10 11 12 13 13 15 17 17 41 - 50 3 6 10 11 13 14 15 16 16 17 21 20 51 - 60 4 5 6 7 8 10 10 12 12 12 16 15 60 - 1 1 1 1 1 3 5 7 7 10 11 10 Helsingborg: Värdeår - 30 6 6 10 13 15 17 18 16 18 17 17 14 31 - 40 7 8 8 8 8 9 10 14 16 15 17 16 41 - 50 - 1 1 1 1 1 1 1 2 2 4 4 51 - 60 6 6 6 7 7 11 12 16 16 15 16 15 60 - 4 4 4 4 4 4 6 8 11 11 12 15 De äldsta fastigheterna finns i Örebro och Helsinborg. Över hälften av fastigheterna återfinns här i de tvä första värdeårs­ klasserna. Helsinborg har samtidigt relativt många fastigheter som tillhör den yngsta åldersklassen, nämligen 22 procent. I denna åldersklass finns många äldre totalsanerade fastigheter, som genom saneringen erhållit nytt värdeår. Sundsvall och Norrköping har i genomsnitt något yngre fastig­ heter. Genomsnittsfastigheten återfinns här i värdeårsklassen 1941-50. Över hälften av Sundsvalls- och Norrköpingsfastig- heterna finns i klasserna II och III. Uppmärksammas bör den svaga representationen av fastigheter bebyggda efter 1960. Resultaten för 1960-talsfastigheterna bör därför tolkas försiktigt. Och det är egentligen endast Norrköping och Helsingborg som under senare delen av 1970-talet har 1960- talsfastigheter i någon större utsträckning. 38 Fastigheterna har i regel modern standard. Endast i undantagsfall förekommer halvmodern standard. Omoderna fastigheter har inte tagits med. Standarden bestäms med hänsyn till hyreshusets byggnadsmaterial och utrustning, men säger ingenting om dess skick. J Örebro finns fastigheter med särpräglad arkitektur. Och vid restaurering är det viktigt att exteriören så långt som mögligt bevaras. (Byggnaden på bilden har inget samband med undersökningen) 3.4 F astiqhetsstorlek Fastigheterna har delats in i storleksklasser enligt tabell 3.5 nedan. Indelningen används som utgångspunkt för olika typer av analyser. 39 Tabell 3.5 Fastigheternas procentuella fördelning på olika storleksklasser Storleksklass Örebro Sundsvall Norrköpinq Helsinqborq I: < 800 m2 62 % 96 % 36 % 22 % II: 801 - 1200 20 2 21 19 III: > 1200 18 _2 43 _59 100 % (=60 st) 100 % (=51 st) 100 % (=75 st) 100 % (=78 st) Genomsnittsfastighetens storlek: 700 m2 514 1070 1445 En närmare beskrivning av fastighetsbestånden på de olika orterna med hänsyn till fastighetsstorlek ges i tabell 3.6 nedan. Tabell 3.6 Antalet fastigheter av olika storlek på de fyra Örebro: Storlek m2 400 - 800 1970 71 orterna för skilda undersökningsår 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 17 17 20 21 25 28 28 31 35 35 37 801 - 1200 4 8 7 8 6 6 8 10 10 10 11 » 1200 - 8 7 8 8 8 8 8 8 10 11 11 - Sundsvall Storlek 350 - 800 7 8 12 12 20 23 28 35 38 42 47 38 801 - 1200 - - - - - _ _ _ 1 1 1 _ 1200 - - - - - - - - - 1 1 1 1 Norrköping Storlek 400 - 800 6 9 11 11 13 15 17 18 19 21 26 26 801 - 1200 4 6 6 7 7 8 9 11 11 13 15 14 1200 - 9 11 14 17 20 21 22 23 24 26 31 30 Helsingborg Storlek 400 - 800 6 6 8 8 9 9 11 11 13 13 13 12 801 - 1200 2 2 4 5 5 5 6 7 12 11 12 12 1200 - 15 17 17 20 21 28 30 37 38 36 41 40 Sundsvall avviker från övriga orter. Endast två fastigheter har en total lägenhetsyta överstigande 800 m2. Örebro intar en mellanställ­ ning med relativt många små fastigheter. Medan storleken är mera jämn fördelad i Norrköping. I Helsingborg dominerar fastigheter större än 1 200 m2. Genomsnittsfastigheten i Helsingborg är sålunda nära tre gånger så stor som i Sundsvall. I Sundsvall finns också fastigheter med en totalarea mindre än 400 m2. 40 3.5 Läqenhetsstorlek I tabell 3.7 nedan framgår lägenhetsstorleken på de olika orterna. Tabell 3.7 Antalet fastigheter på de fyra orterna fördelade efter medeilägenhetsyta och undersökningsår Örebro: Medelläqen- hetsyta 1970 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 - 50 6 6 6 6 8 10 9 9 9 9 9 51 - 75 13 17 19 20 19 20 21 24 29 29 29 76 - 100 7 6 7 7 7 7 9 10 11 12 13 100 - 3 3 3 5 5 5 5 6 6 6 9 Sundsvall Medelläqen- hetsyta - 50 1 1 1 1 2 1 2 3 4 4 5 5 51 - 75 2 2 5 5 11 12 13 18 22 23 27 20 76 - 100 3 4 5 5 6 9 11 11 10 12 13 10 100 - 1 1 1 1 1 1 2 3 4 5 4 4 Norrköping Medelläqen- hetsyta - 50 3 7 8 9 10 13 16 17 17 20 22 22 51 - 75 9 11 13 14 18 19 20 23 24 26 35 33 76 - 100 6 7 9 10 10 10 10 11 11 12 12 12 100 - 1 1 1 2 2 2 2 1 2 2 3 3 Helsingborg Medelläqen- hetsyta - 50 6 8 9 9 10 10 10 10 12 12 11 9 51 - 75 9 8 9 12 12 17 18 25 28 26 29 30 76 - 100 8 8 8 9 9 11 13 15 16 15 16 14 100 - - 1 3 3 4 4 6 5 7 7 10 11 Andelen små lägenheter är störst i Norrköping. Där saknas också i stor utsträckning stora lägenheter. Sundsvall och Örebro har den mest samlade lägenhetsstrukturen. 3.6 Samband värdear - medeilägenhetsyta och fastiqhetsstorlek Framförallt åldern och medellägenhetsytorna kan förväntas ha betydelse för de siffror (kr/m2ly) som presenteras. Därför åter­ ges i figurerna 3.1 och 3.2 vilken samvariation som finns mellan variablerna o ålder - fastighetsstorlek o ålder - medeilägenhetsyta 41 Av figurerna framgår att Helsingborg i nästan alla åldersklasser har de avgjort största fastigheterna. Särskilt de nyare fastig­ heterna är avgjort större än de på övriga orter. Figur 3.2 visar också att stora lägenheter främst finns i gamla fastigheter med värdeår före 1930. FASTIGHET53TORLEK Mi g| SUNDSVALL £2 ÖREBRO ^ NORRKÖPING □ HELSINGBORG Figur 3.1 > I960 VARDEAR Fastighetsstorleken i skilda värdeårsklasser på de olika orterna MEDELLÄGENHETSYTA m2 100- SUNDSVALL ÖREBRO NORRKÖPING □ HELSINGBORG > 1960 VARDEAR Figur 3.2 Lägenhetsstorlekar (medeliägenhetsyta) för fastig­ heter i olika åldersklasser på de olika orterna 42 4 FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS ORGANISATION OCH GENOMFÖRANDE 4.1 Inledning För att fâ en bild av fastighetsförvaltningen, men även av fastig­ hetsägarna har vi studerat fastighetsförvaltningens organisation och genomförande. Denna bild utgör bakgrund för de beskrivningar och analyser som utförs i härpå följande kapitel. Undersökningen har genomförts hösten 1981 och under 1982. Intervjuerna avser förhållandena i förvaltningen fram till in­ tervjutidpunkten. Fullständiga intervjuer har gjorts med 100 av de 182 fastighetsägarna. Antalet intervjuer star i ungefärlig proportion till antalet undersökta fastighetsägare pä varje ort. Intervjusvaren avser ägarens totala fastighetsbestånd. Detta kan bestä av fler fastigheter än de vi undersökt. Nedan följer redovisningen av frågorna en och en. Eftersom de svar vi fått mänga gänger är mångtydiga har vi gjort tolkningar. Och de exakta sifferangivelser som ges ska därför i vissa fall ses som storleksordningar. Först redovisas och kommenteras ställda frågor och erhållna svar. Avslutningsvis förs en kort diskussion kring resultaten. 4.2 Frågor, svar och kommentarer 1 Vem vänder sig hyresgästen till beträffande förvaltningsfrågor? a Ägaren själv 86 st b Direkt till fastighetsskötare 11 c Direkt till servicebolag/jour d Förvaltningsbolag 3 e Fastighetsägareföreningens servicebolag f Annan Frägan belyser kommunikationsvägen mellan hyresgäster och ägare/förvaltare. Svaren visar att hyresgästerna i små förvalt- ningsobjekt ofta vänder sig direkt till fastighetsägaren med felanmälan och önskemål. Hos vissa fastighetsägare finns en portvakt som hyresgästerna alternativt kan vända sig till om hyresvärden inte är anträffbar. Ett mindre antal fastighetsägare, med fler än tre registerfastig­ heter, har fastighetsskötare som självständigt handhar kontakten med hyresgästerna; tar emot felanmälan etc. Bara tre av fastig­ hetsägarna har förvaltningsbolag som svarar för kontakten med hyresgästerna. Förvaltningsbolagen har dä fullständig förvaltning, 43 2 Vem utför den löpande fastighetsskötseln? a Ägaren själv b Heltidsanställd fastighetsskötare c Deltidsanställd fastighetsskötare d Servicebolag e Förvaltningsbolag f Fastighetsägareföreningens servicebolag g Annan 54 st 2 19 19 3 3 Med löpande fastighetsskötsel avses här felavhjälpande underhåll, utvändig skötsel, städning och sophantering. Femtiofyra av ägarna utför själva den löpande fastighetsskötseln. Dessa bor då i regel i den egna fastigheten. Deltidsanställda fastighetsskötare förekommer hos nitton ägare. Lika många ägare uppgav att fastighetsskötseln utförs av dem själva i sam­ arbete med portvakt, som ofta är hyresgäst, eller någon närstå­ ende. Heltidsanställda fastighetsskötare, förvaltningsbolag och servicebolag svarar tillsammans för fastighetsskötseln hos 8 av ägarna. Den svarsfördelning vi erhållit stämmer väl med de tendenser som visas av Westman (1981). Av Westman framgår bl a att 85 procent av ägarna med mindre än 19 lägenheter sköter hela förvaltningsarbetet själva. 3 Vem utför fastighetens periodiska underhäll? a Ägaren själv 4 st b Fastighetsskötare c Speciellt anlitad entreprenör 51 d Servicebolaget 1 e Fastighetsägareföreningens servicebolag f Annan 4 ac Ägaren tillsammans med entreprenör 40 Med periodiskt underhåll avses förutsebara underhållsåtgärder som uppträder flera gånger (periodiskt) under en byggnads bruks- tid. Härigenom kan denna underhållstyp planläggas och kallas ibland också planerat underhåll. Femtioen ägare anlitade i huvudsak entreprenörer för det perio­ diska underhållet. Fyrtio av ägarna deltog dessutom i under­ hållsarbetet som "hantlangare eller arbetsledare" till entre­ prenören. Ett flertal påpekade att el- och vvs-arbeten fordrar behörighet. Flera av ägarna är hantverkare och har i vissa fall sådan behörighet. Detta förklarar att fyra av ägarna utförde det periodiska underhållet själva. 44 Myrsten (1982) tar också upp frågan om vem som utför repara­ tionsarbeten. Han finner också att man i de små förvaltningarna har hög grad av egenverksamhet. Beroende på typ av arbete varierade egenverksamheten enligt Myrsten från 24 till 58 procent. Entreprenörerna utför ett omfattande och kvalificerat arbete inom ROT-sektom. Ofta sker arbetet tillsammans med fastig. hetsägaren. (Byggnaden på bilden har inget samband med undersökningen) 4 Vem handhar den ekonomiska (kamerala) förvaltningen? Ekonomisk (kameral) förvaltning avser de ekonomiska handhavan- den som är knutna till fastighetsinnehavet. I begreppet ingår här hyresuppbörd, fakturering, bokföring och redovisning , bud­ getering samt hyresindrivning och kreditupplysning. I nära sam­ band med den ekonomiska förvaltningen står också hyresförhand­ lingarna. Åttiosju av ägarna sköter själva den ekonomiska förvaltningen. Endast tretton anlitar andra för att utföra hela eller delar av den ekonomiska förvaltningen. De vanligaste uppdragstagarna är redovisningsbyråer, förvaltningsbolag och banker. Vissa redo­ visningsbyråer och banker erbjuder tjänster som upprättande av deklarationer och fullständig ekonomisk förvaltning. Fastighetsägareföreningarna sköter hyresförhandlingarna för åttioåtta av ägarna. Endast åtta ägare uppgav att de förhandlar på egen hand. 45 De siffror som framkommit här är svära att jämföra med Westman. Men tendensen i undersökningarna är desamma; i små förvaltningar sköter ägaren själv administrationen. 5 F astiqhetsäqarens älder? Fastighetsägarnas ålder varierar mellan 26 och 84 år. Genom- snittsägaren är 50 år. Dvs något yngre än vad som framkommer av Westman (1981) och Lundström-Gustafsson (1983). 6 Hur sker er planering av periodiskt underhall? a Skriftliga planer med tidshorisonten < 1 år 1 st 1 - 5 år 5 6 - 10 år b Ej skriftliga planer med tidshorisonten < 1 år 32 st 1 - 5 år 60 6 - 10 år 2 c Ingen underhållsplanering 0 Fastighetsägare med små förvaltningsenheter har endast i undan­ tagsfall skriftliga underhållsplaner. Avsaknaden av dokumenta­ tion innebär dock inte att man saknar planering. Planerna finns "i huvudet" och avser oftast ett till fem år. Trettiotvå av ägarna uppgav att framförhållningen var mindre än ett år. Denna underhåilsfilosofi innebär vanligen att under­ hållsåtgärderna om möjligt genomförs inom den ram som hyrorna ger sedan övriga utgifter erlagts. Ingen ägare uppgav att underhållsplanering helt saknades. Resultaten är samstämmiga med Myrsten (1982). Små ägare har i liten utsträckning dokumenterade underhållsplaner. Initieringen av underhåll sker till stor del efter kontakter med och påpekanden från hyresgäster samt i samband med avflyttningar. Resultaten stämmer också med Westman som finner att 7 procent av ägarna har skriftliga planer. 7 Vilka delar har varit mest underhållskrävande ur kostnadssynpunkt? a Yttre underhåll 11 st b Underhåll av installationer 4 c Underhåll av uthyrda utrymmen 85 d Underhåll av gemensamma utrymmen 46 Underhäll av uthyrda utrymmen avser invändiga arbeten; målning, tapetsering, snickeri, utbyte av köksutrustning m m. De flesta ägarna anser att underhållet av lägenheterna är mest kostnads­ krävande. Detta stämmer ocksä med Ljung, P (1983). Yttre underhäll avser grundmurar, entrédörrar, fasader, balkonger, fönster och tak. I begreppet ingår också anläggningsarbeten på delar av fastigheten som är fristående från byggnaden. Exempel på sådant arbete är asfaltering av gårdsplan. Elva av fastighets­ ägarna ansåg att yttre underhållsåtgärder varit mest kostnads­ krävande. De intervjuade fastighetsägarna förvaltar vanligtvis fastigheter bebyggda före 1960. Dessa har inte lika tekniskt komplicerade installationer som nyproducerade fastigheter. Detta är förmod­ ligen en anledning till att endast fyra av ägarna uppgav att underhåll av installationer varit den mest kostnadskrävande underhållstypen. Svaren på frågan stämmer med observationerna i pilotprojektet. Där framkom att utgiftsmässigt är det inre underhållet i ett stort bestånd mer än 3/4 av det totala underhållet. 8 Hur påverkar arets verksamhetsresultat er underhållsvilja (förmåga)? a Positivt resultat efter kalkylerade underhållsåtgärder är en förutsättning för att underhållet ska utföras 13 st b Nollresultat efter kalkylerade under­ hållsåtgärder kan accepteras (efter­ strävas) 43 c Underskott efter kalkylerade under­ hållsåtgärder kan accepteras(efter­ strävas) 42 Fastighetsunderhållet är den förvaltningspost som ägaren lättast kan reglera för att kortsiktigt styra det ekonomiska resultatet från förvaltningen. Underhållsviljan (-förmågan) är bl a beroende av det utrymme för underhåll som uppkommer sedan drift- och kaptialutbetalningar dragits från hyresinbetalningarna. Även ägarens inkomster från andra förvärvskällor inverkar. Femton ägare tyckte att alternativ a passade bäst in på deras underhållsstrategi. Denna grupp är till största delen pensionärer. De har i slutet av sin yrkesverksamma tid förvärvat en fastighet för att trygga sin försörjning på äldre dagar. De är således ekono­ miskt beroende av fastighetsinkomster. Fyrtiotre ägare kan i undantagsfall tänka sig ta underskott i förvaltningen. Fastighetsinnehavet är för dessa ofta en kapital­ placering som på lång sikt ska inflationsskydda det insatta kapita­ let. 47 Underskott frän förvaltningen accepteras eller tom eftersträvas av fyrtiotvå ägare. Dessa har också en medveten skatteplanering. Syftet med fastighetsinnehavet är ofta tvåfallt. Man vill real- värdesäkra det egna i fastigheten insatta kapitalet men kan också tänka sig skapa underskott som kan kvittas mot överskott i andra förvärvskällor. Denna grupp ägare har till synes en omfattande underhållsverksamhet. Jämför också med Lundström- Gustafsson (1983) som finner att kapitalstyrkan vid sidan om fastighetsförvaltningen spelar en väsentlig roll för underhålls- förmågan i anslutning till köp. 9 Har skattereglernas utformning (avdraqs- möjliqheterna) vad gäller ombyggnad respektive underhall och reparationer påverkat inriktningen på era ätgärder? Ja 9 st Nej 91 Vid beskattningen är kostnader för ombyggnads-, tillbyggnads- och förbättringsarbeten inte omedelbart avdragsgilla. De ska aktiveras och avskrivas enligt plan. Reparationer erhåller man däremot omedelbart avdrag för vid beskattningen och frågan ska belysa om åtgärdernas tekniska utformning styrs mot repara­ tioner. Nittioen av ägarna uppger att man inte låter avdragsreglerna styra åtgärderna. Man menar att behovet i första hand styr underhållet. Samtidigt nämnde en del fastighetsägare att man i samband med större renoveringar haft diskussioner med skatte­ myndigheterna om fördelningen mellan reparationer och investe­ ringar. Nio ägare uppgav att man försöker styra åtgärderna mot omedelbart avdragsgilla reparationer. 10 Vad styr i övrigt er underhailsförmäqa? Frågan är avsedd som komplettering till övriga underhålls- frågor. Frågan är dessutom öppen och därför har vi fått mycket varierande svar. Dessa går ej att gruppera utan finns på en glidande skala med variationer på teman av ansvarstänkande. Detta kan grovt indelas i följande fyra kategorier. Lönsamhetsansvar: Exempel på svar under denna rubrik är att "klara likviditeten och få en rimlig avkastning pä det insatta kapitalet". Realvärdeansvar: Ett uttryck för relavärdeansvaret ges i följande citat; "kåken skall vara i bästa skick för framtiden". Socialt ansvar: Ett svar som faller under denna punkt lyder så här; "att efter bästa förmåga uppfylla hyresgäster­ nas krav och hålla det trevligt för både hyresgäster och mig själv". Rättsligt ansvar: "Jag måste ju, annars straffas jag". 4-X3 48 11 Upphandlinqsform beträffande underhall och ombyqqnadsätqärder? Underhäll: Löpande räkning 39 st Ombyggnad: Löpande räkning 8 st Fast pris 19 Fast pris 19 Löp./fast pris 30 Löp./fast pris 10 Summa 88 st Summa 37 st Fast pris innebär att entreprenören för arbeten som ingår i hans åtagande erhåller ersättning med ett avtalat belopp. Löpande räkning innebär att entreprenören får betalt för verifierade självkostnader. Därutöver erhåller entreprenören ett entrepre­ nörsarvode, som inbegriper kostnader för central administration och räntor. Entreprenörsarvodet utgörs vanligen av ett procen­ tuellt pålägg på sjäivkostnaderna men kan även utgöra ett på förhand bestämt belopp. Trettionio ägare uppgav att löpande räkning var den vanligaste ersättningsformen för underhåll. Många ägare menade att under­ hållets omfattning styr ersättningsformen. Detta är anledningen till att trettio ägare uppgav att båda ersättningsformerna tilläm­ pades. Endast nitton svarade att fast pris var ersättningsform för underhållsåtgärder. Ombyggnad har genomförts av trettiosju fastighetsägare. Av dessa hade nitton fast pris som ersättningsform. Fast pris eller löpande räkning hade vid olika ombyggnadstillfällen tillämpats av tio ägare. Ombyggnad på löpande räkning hade genomförts av åtta ägare. Många fastighetsägare hade principiella synpunkter på vilken ersättningsform som var mest ekonomisk vid underhåll respektive ombyggnad. Antalet ägare som hävdade fast pris som mest ekonomiskt - oberoende av åtgärd - var ungefär lika många som hävdade motsatsen. Myrsten (1982) hävdar att små förvaltare ofta tillämpar löpande räkning och då i huvudsak för mindre arbeten. Där framgår också att den "lille" förvaltaren har bristfälliga referensramar om vad som är högt respektive lågt pris. Dessutom sägs att förvaltaren i regel över tiden håller fast vid samma entreprenör. 12 Vilken skattemässiq redovisningsprincip tillämpas? a Kontantprincipen 85 st b Bokföringsmässiga grunder 15 Inkomst av konventionellt beskattade hyresfastighet får beräknas enligt kontantprincipen eller bokföringsmässiga grunder. Den som valt att tillämpa bokföringsmässiga grunder för en viss fastighet har inte rätt att gå tillbaka till kontantprincipen. 49 De flesta fastighetsägarna - 85 st - använder kontantprincipen och motiverar det ofta med att den är enkel och att resultatregle- ringsmöjligheterna är likvärdiga som vid bokföringsmässiga grunder. Endast 15 ägare tillämpar bokföringsmässiga grunder (Bgr). Det är oftast större ägare (hyresintäkter större än 20 gånger basbeloppet) som tillämpar Bgr. Dessa är ändå skyldiga att upprätta årsbokslut med bl a resultat- och balansräkning. 13 Används kontoplan i bokföringen (redovisningen)? a Fastighetsägareförbundets kontoplan 6 st b Annan kontoplan 88 c Ingen kontoplan användes 6 Fastighetsägare som stadigvarande hyr ut mer än tvä lägenheter är bokföringsskyldig enligt bokföringslagen. Överstiger hyres­ intäkterna 20 gånger basbeloppet är fastighetsägaren dessutom skyldig att upprätta resultat- och balansräkning. Bokföringsskyl­ digheten innefattar att "kronologiskt och systematiskt löpande bokföra uppkomna affärshändelser" och att dessutom arkivera verifikationer och annat räkenskapsmaterial. Bokföringslagen anger inte närmare vad som avses med att "systematiskt" bokföra affärshändelser. Av 100 ägare ansåg 6 att de uppfyllde bokföringslagens krav utan att använda bokföringsböcker med tillhörande kontoplaner. Det vanligaste är dock att man använder någon av de speciella dagböcker som finns för fastighetsägare. Fastighetsägareförbun­ dets dagbok med kontoplan användes bara av 6 ägare. Förbundets dagbok har dock styrt utformningen av de dagböcker som tagits fram av lokala fastighetsägareföreningar och banker. Hela 88 fastighetsägare använde sig av bankernas eller den lokala fastig­ hetsägareföreningens dagbok. Ordningen i bokföringen var överraskande god. Det var endast i undantagsfall vi träffade på något liknande en "skokartong". Att sex av ägarna saknar kontoplan ska jämföras med Westmans resultat som säger att minst 38 procent saknar kontoplan. Slut­ satsen är kanske att vi träffat en "bättre halva" av ägarna eller att ägarna i Westmans undersökning inte hade helt klart för sig vad som menas med kontoplan. 14 Hur sker redovisningen? a Manuell registrering 93 st b ADB-baserad registrering 7 De flesta - 93 av 100 - ägare har manuell bokföring. Sju får ADB-baserad bokföringshjälp från redovisningsbyrå eller förvalt­ ningsföretag. Och av 100 ägare var det endast en som utnyttjade egen dator i förvaltningsarbetet. 50 Fastighetsägarna har endast i undantagsfall mer än två fastig­ heter. Detta är också förklaringen till att användandet av dato­ rer är mycket ovanligt i fastighetsförvaltningen. Andelen som använder ADB i förvaltningsarbetet stämmer rätt bra med Westman (13 procent). Han anger också att graden av datorutnyttjande ökar med förvaltningsstorleken. 15 Har ni eller någon i er familj, under ert innehav (perioden 1970-81) utnyttjat någon lägenhet i fastigheten? a Nej 33 st b Ja 67 st För att bl a få en uppfattning om motivet för ägandet har vi frågat ägaren om han/hon bor eller har bott i den egna fastig­ heten. Många fastighetsägare har hävdat att det egna boendet i fastig­ heten är en ekonomisk förutsättning för fastighetsinnehavet - kostnaderna minimeras genom det egna arbetet i förvaltningen. Andra fastighetsägare har tvärtom menat att det är en fördel att inte bo i den egna fastigheten, såväl ekonomiskt som admi­ nistrativt. Endast en tredjedel av fastighetsägarna har inte bott i den egna fastigheten under den studerade perioden. Att i storleksordningen 2/3 av ägarna bor i den egna fastigheten stämmer rätt väl med Westman. Att ordna den egna boendefrågan är också ett väsentligt köpmotiv, jämför med Lundström-Gustafsson (1983). 16 Har ni under ert innehav (perioden 1970-81) haft outhyrda lägenheter i er fastighet? Nej 59 st Ja 41 st För att erhålla en uppfattning om hyresbortfallet har vi frågat fastighetsägarna om outhyrda lägenheter. Fyrtioen av fastighetsägarna uppgav att de haft outhyrda lägen­ heter. Orsaken är oftast reparationer och ombyggnader. Några fastighetsägare påtalade att myndigheternas handläggning ibland fördröjer arbetet och därmed ökar hyresbortfallet. En annan vanlig orsak är att fastighetsägaren inte finner en ersättnings- hyresgäst. Det kan i sin tur bero på en mättad bostadsmarknad eller på att fastighetsägaren ställer speciella krav på hyresgästen. En del fastighetsägare påpekar att man mycket omsorgsfullt väljer nya hyresgäster för att undvika ytterligare hyresförluster. Någon fastighetsägare påpekade att hyresbortfall för lokaler, genom kombinationen av en mättad lokalmarknad och ett mindre 51 attraktivt marknadsläge, många gånger är vanligare än för bostadslägenheter. Det är endast i undantagsfall som fastighetsägaren har outhyrt under längre tid än 3 månader, och då är orsaken oftast genom­ gripande underhållsåtgärder. De i undersökningen deltagande fastighetsägarna har till övervägande del endast en eller två fastigheter som därtill är små. Härigenom kan även relativt kortvariga hyresbortfall eller hyresförluster vara påfrestande för likviditeten. 17 Vad har ni för avsikter (planer) för fastigheten i framtiden? a Försäljning 25 st b Ombyggnad, större reparation 12 c Utökning av fastighetsbeståndet 19 d Inga konkreta planer, fortsatt innehav 47 (3 fastighetsägare har angett både alternativ a, b och c) En fjärdedel av fastighetsägarna hade för avsikt att sälja fastig­ heten (-erna). Två av dessa planerade att sälja till en bostadsrätts­ förening. Detta är betydligt färre än vad som framkommer av Westman (1983). Anledningen till säljplanerna är ofta åldersskäl eller att man uppfattar förvaltningsarbetet som betungande. Det sistnämnda gäller framför allt fastighetsägare som bor i den egna fastigheten. Dålig lönsamhet och låg ersättning för det egna arbetet i förvaltningen var andra orsaker som angavs. Ungefär en tredjedel av ägarna har planer på att köpa ytterligare en fastighet eller att genomföra ombyggnad alternativt omfattande reparationer inom den nuvarande förvaltningen. Nästan hälften av de intervjuade, 47 procent, uppger att de inte har några konkreta planer utöver fortsatt innehav. (Fastighetsägarna hade i genomsnitt innehaft fastigheterna i knappt 10 år.) 4.3 Summering av resultaten Av 182 ägare har 100 intervjuats. Med ytterligare drygt 60 har vi haft personliga samtal som berört många av frågeställningarna ovan. Med resterande ägare har vi endast haft samtal per telefon. De 100 intervjuerna är inte gjorda med slumpmässigt utvalda personer. Omständigheterna runt varje hembesök har styrt vilka som intervjuats. Brist på tid - vår egen eller fastighetsägarens - samt ägarens "pratvilja" har styrt valet. Om vi jämför våra resultat med Westman (1981) och beaktar att vi - till skillnad från Westman - endast koncentrerat oss på små förvaltningsenheter är svarsfördelningen ungefär som förväntat. Det gäller framför allt om man bor i den egna fastigheten och till största delen själv sköter fastighetsförvaltningen. 52 Påtagligt år att varje förvaltningsenhet vid närmare betraktande framstår som unik. Kombinationen människa - fastighet ger upphov till ett komplext förvaltningsmönster. Motiven för ägan­ det, innehavstiden, kunnandet, kapitalstyrkan, fastighetens standard och skick, hyresgästsammansättningen etc bildar för varje förvaltningsenhet utgångspunkter för förvaltningens genom­ förande. Dessa utgångspunkter är sammantaget unika för varje förvaltningsenhet. Karakteristiskt för förvaltningsenheterna är det personliga engagemanget. Det innebär nära kontakt med brukarna men även att andra motiv än renodlat ekonomiska styr ägandet, jfr Lundström-Gustafsson (1983) och Westman (1983) men också Krohn et al (1977) som beskriver förhållandena i små privata förvaltningar i Canada. Krohn påpekar särskilt i sin bok "The other economy" att andra motiv än renodlat ekonomiska styr ägarnas agerande. Ägarna - vilket också framkommer i denna undersökning - arbetar själva i förvaltningen, bor i fastigheten och har en informell planering med begränsad tidshorisont. De administrativa rutinerna är enkla och ofta produkten av "hemsmide". Projektet har bedrivits under en tidsperiod då flera offentliga utredningar och lagförslag av intresse för fastighetsägarna remissbehandlats, t ex underhållsfondsutredningen, hyreslagen, bostadsrättskommittén, stadsförnyelsekommittén, "avdragsbe- gränsningen" m fl. Utom hos ett fåtal är kunnandet lågt om vilka konsekvenser eventuell lagstiftning får för den egna fastig­ hetsförvaltningen. I enskilda frågeställningar, t ex om beskattning, varierar kunnan­ det inom vida gränser. Vi har ett brett spektrum av ägare. Allt från den genuine skatteminimeraren till "skatten blir vad den blir, det bryr jag mig inte om". Genomsnittsägaren kan dock sägas ha "husbehovskunskaper" om beskattning. Denna typ av kunskapsspektrum finns för nästan varje område av förvaltningen. 53 5 IN- OCH UTBETALNINGAR I FASTIGHETS­ FÖRVALTNINGEN 5.1 Inledning I detta kapitel redovisas, analyseras och kommenteras olika betalningsposters nivåer och utveckling 1970-1981. Örebro- materialet avser dock 1970-1980. Beskrivningen avser årsvisa in- och utbetalningar. Språkmässigt kommer dock begreppsparet intäkter och kostnader att användas tillsammans med in- och utbetalningar. Nivåer, utveckling och tvärsnittsanalyser redovisas för: o Hyra o Totala driftkostnader - värmekostnader o Underhållskostnader o Räntor Jämförelser görs med offentlig statistik och andra undersökningar. Avslutningsvis ges en sammanställning av samtliga betalnings­ posters utveckling under perioden och nivå 1981, med en speci- ficering av de totala driftkostnaderna. 5.2 Hyra 5.2.1 Inledning Med hyra avses den intäkt som för en viss tidsperiod erhålls per uthyrd enhet. Här redovisas hyran som den totala årliga hyres- inbetalningen per kvm lägenhetsyta. Med lägenhet avses här en byggnadsteknisk enhet. Eftersom undersökningen avser inbetalningar framgår inte even­ tuella hyresförluster (= obetald hyra för uthyrd lägenhet). Likaså framgår inte eventuellt hyresbortfall (= ej uthyrd lägenhetsyta). Bl a därför ligger de redovisade hyrorna ibland något lägre än den hyresnivå som framkommit vid förhandlingar. Hyran redovisas inklusive alla typer av tillägg. Den skall motsvara hela det belopp hyresgästerna normalt har att erlägga till hyres­ värden. Således är hyran inklusive; bränsletillägg VA-tillägg men exklusive; avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet avgifter för hushållsförbrukning av gas mervärdeskatt (för lokaler) 54 Det totala hyresbeloppet inkluderar dessutom värdet av hyresfri bostad som ägaren använt för personlig räkning. Före 1975 tillämpades vid hyressättning hyresregleringslagen. Kortfattat innebar denna att fastighetsägaren pä en s k grund­ hyra (från 1 oktober 1972 s k bashyra) vid ökade förvaltnings­ kostnader fick ett generellt procentpäslag. Vidare kunde ersätt­ ning tas ut via hyran för värdehöjande reparationer och ombygg­ nader. Förhandlingsskyldighet infördes år 1972 för nämnda ersätt­ ningar. Spridningen i hyrorna före 1975 kan delvis förklaras med att hyresnivån var beroende av vilken grundhyra en lägenhet hade frän början. Procentpäslagen medförde dessutom att skillnaden i hyresnivå vidgades mellan lägenheter med läg respektive hög grundhyra. Vidare medförde reparations- och ombyggnadstillägg variationer i utgående hyra. Hyrorna för bostadslägenheter styrs idag av bruksvärdereglerna. Dessa började tillämpas 1975 pä bostadslägenheter i privatägda hyresfastigheter. Under perioden 1975-78 gällde övergångsregler innan bruksvärdereglerna 1979-01-01 började användas fullt ut. Bruksvärdereglerna innebär att hyrorna skall relateras till hyres­ nivån för likvärdiga lägenheter i främst allmännyttiga bostads­ företag på samma ort. Detta system medför att hyresnivån kan variera mellan lika stora lägenheter på grund av t ex lägesskill- nader, standard och skick. 5.2.2 Resultat I figur 5.1 redovisas den reala hyresutvecklingen för perioden 1970-81. Örebromaterialet avser dock 1970-80. Hyresutvecklingen anges i 1981 års penningvärde. Detta gäller även för Örebro. HYRA KR/H2 LY ÄR 190 : 180 170 160 150 19Û 130 120 110 £ 1970 -71 -72 -73 -79 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 AK Figur 5.1 Hyresutvecklingen (totalhyror) 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 55 Tabell 5.1 ger i sammandrag den genomsnittliga hyresutvecklingen per är för olika tidsperioder. Vi har studerat tidsperioderna 1970-81 och 1976-81, Örebromaterialet har studerats för perio­ derna 1970-80 respektive 1975-80. I tabellen anges utvecklingen både nominellt och i 1981 års penningvärde. Tabell 5.1 Genomsnittlig hyresutveckling per är (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 13,0 12,4 12,2 11,5 Realt 3.2 2,6 2,4 2,0 1976-81 1975-80 Nominellt 14,4 13,0 14,0 12,9 Realt 3,2 1,8 2,8 2,2 Den stigande hyresnivån i Sundsvall åren 1979-80, förklaras till stor del av saneringsåtgärder i många fastigheter. Frånsett den något högre nivån i Norrköping finns inga systematiska variationer mellan orterna över tiden. De genomsnittliga hyresinbetalningarna 1981 var i Sundsvall och Norrköping 184 och i Helsingborg 177 kr/m2 ly år. Norrköping har den genomgående högsta hyresnivån per kvm. Norrköpingsfastigheterna är också något yngre än fastigheterna i de övriga tätorterna. Dessutom har dessa fastigheter de minsta lägenheterna. Hyrans samband med byggnadsbeståndets ålder och lägenhetsstorleken redovisas nedan. Eftersom drift- och underhållskostnaderna ökat snabbare än konsumentprisindex (KP1) har kostnadsanpassningen i hyressätt- ningssystemet bidragit till att hyrorna realt sett ökat för alla fyra undersökningsorterna. En annan bidragande faktor till hyres­ utvecklingen kan vara den hyresutjämning som de allmännyttiga bostadsföretagen eftersträvar mellan gamla och nya fastigheter. Denna utjämning förs genom hyressättningssystemet över till det äldre privatägda beståndet. För att redovisa hur hyresnivån varierar för fastigheter med olika ålder, har materialet indelats i fem värdeårsklasser enligt figur 5.2. Här redovisas endast Norrköpingsmaterialet. 56 HyRA 51-60 -80 -81 AR»ro -ri Figur 5.2 Hyresutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde i Norrköping för fastigheter med olika värdeår Figur 5.2 visar på ett tydligt samband mellan värdeår och hyres­ nivå. Under senare delen av undersökningsperioden tenderar hyresskillnaden mellan 40- och 50-talshusen att utjämnas. Denna tendens är dock inte generell för alla undersökningsorter. Däre­ mot gäller generellt att de yngsta fastigheterna (>1960) har de markant högsta hyrorna för hela undersökningsperioden, och de äldsta fastigheterna (<1930) har de lägsta hyrorna. Den förhållandevis låga hyresnivån för 50-talsfastigheterna i Norrköping, eller omvänt den relativt höga hyresnivån för 30- och 40-talsfastigheterna, kan troligen delvis förklaras av lägen- hetsstorlekarna. Enligt figur 3.2 har 30- och 40-talsfastigheterna mindre lägenheter än 50-talsfastigheterna i Norrköping. Vi konstaterar nämligen att hyresnivån avtar med ökande lägen- hetsstorlek. HVRA MEDEU-ÄGENHETSyTA M: 51-75 76-100 Figur 5.3 Hyresutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde i Norrköping för fastigheter med olika lägenhets- storlekar 57 För fastigheter med små lägenheter fås en hög hyresnivå per kvm. Leder detta oakså till god lönsamhet? (Byggnaden på bilden har inget samband med undersökningen) I figur 5.3 har Norrköpingsfastigheterna indelats i fyra storleks- klasser med avseende på medellägenhetsytan. Vi kan här konsta­ tera att den högsta hyresnivån per kvm finns i fastigheter med små lägenheter. Hyresnivån avtar sedan med ökande lägenhets- ytor, för att vara lägst i fastigheter med de största medellägen- hetsytorna (>100 m2). De övriga undersökningsorterna visar samma tendenser i förhållandet mellan hyresnivå och lägenhets- storlek. Den markant lägre hyresnivån i de största lägenheterna (>100 m2) förklaras till viss del av att de största lägenheterna ofta finns i de äldre fastigheterna (<1930), se figur 3.2. Av både figur 5.2 och 5.3 framgår att de relativa hyresskillna- derna mellan fastigheter med olika medellägenhetsytor eller olika ålder blir mindre och mindre. I det nuvarande hyressätt- ningssystemet bestäms nämligen de årliga hyresförändringarna genom krontalspåslag. Därigenom utjämnas de relativa hyres- skillnaderna. Denna tendens till "enhetshyror" indikeras på alla fyra orterna, jfr även Lundström (1980) som bl a redovisar hyres­ utvecklingen 1965-1979 för ca 80 bostadshyresfastigheter bebyggda före 1950 i Stockholms innerstad. Genom den låga andelen lokaler i undersökningsfastigheterna har lokalhyresnivåerna endast marginell betydelse för totalhyran i en enskild fastighet och för snitthyrorna avseende hela mate­ rialet. Förutom de få lokalerna grundas detta påstående på att det i undersökningsmaterialet, med några få undantag, är små skillnader mellan bruksvärde- och lokalhyresnivåerna. 58 5.2.3 Kommentarer och jämförelser De tendenser för hyrorna som redovisas är genomgående för alla fyra orterna. Det indikerar att eventuella populationsvaria- tioner är små och saknar betydelse för utfallet. Eller att varia­ tionerna är stora och inverkan från flera faktorer tar ut varandra. De samband som hittats är de som förväntats. Sambanden med ålder och lägenhetsstorlek är välkända. Mindre bekant är kanske hur starka sambanden är. Påtaglig - och kanske något överraskande - är den realt positiva utvecklingen av bruttointäkterna. En näraliggande fråga är då; hur ser utvecklingen ut i de allmännyttiga bostadsföretagen och vilka nivåer har man? Vi har dock inte utsträckt undersökningen till denna intressanta fråga. Jämförelser görs dock med Lundström (1980) som med identisk redovisningsteknik visar hyror för bostadshyresfastigheter - 1930- och 40-talsfastigheter - i Stockholm. Lundström sid 106 - figur 5 och 6 - visar att hyresnivån per 1979 är ca 35 kr/m2ly högre i Stockholm jämfört med Norrköping. Ar 1970 är nivåskill­ naden 20 kr. Den reala hyresutvecklingen är på samma nivå - ca 3 procent i Stockholm. Lägenhetsstorlekens inverkan på hyresnivåerna per kvm är också till största delen likartad. Jämförelser med SCB:s intäkts- och kostnadsundersökningar visar att de här funna nivåerna för privata fastighetsägare i regel ligger något under SCB:s siffror för dito ägare. De små skillnader det rör sig om kan förklaras av att o vi redovisar inbetalningar i stället för intäkter o vi använder medianen som centraltendens i stället för medelvärdet o areadefinitionen är något olika samt vad vi inte har något belägg för o hyresnivån på undersökningsorterna är lägre än på andra orter. De kvadratmetersiffror som anges bör också ses i absoluta tal. I Sundsvall är omsättningen år 1981 för typfastigheten ca 100 000 kr och i Helsingborg drygt 200 000 kr. 5.3 Driftkostnader 5.3.1 Inledning I detta avsnitt redovisas och kommenteras först de samlade driftkostnaderna. Därefter redovisas driftkostnadernas beroende av fastigheternas medellägenhetsyta och ålder. I de totala driftkostnaderna ingår följande kostnadsposter: o Teknisk förvaltning (fastighetsskötsel) o Värme o Vatten och avlopp o El och gas o Renhållning o Försäkringar o Garantiskatt o Övrig drift Inom ramen för projektet ges ej utrymme att studera trender och samband för varje ingående kostnadspost. Förutom de totala driftkostnaderna studeras dock även värmekostnaderna. Avslut­ ningsvis redovisas och kommenteras i avsnitt 5.6 en samman­ ställning av samtliga betalningsposter år 1976 och 1981. Där anges kostnadsposterna specificerade enligt ovan och en diskus­ sion förs om relativprisförändringar mellan 1976 och 1981. 5.3.2 Totala driftkostnader Utvecklingen av de totala driftkostnaderna 1970-81 redovisas i 1981 års penningvärde i figur 5.4. DRIFTKOSTNAD KR/M2 LY ÅR ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 1970 -71 -72 -73 -7A -75 -76 -77 -78 -79 -H---------»—K -80 -81 AR Figur 5.4 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i 1981 års penning­ värde på de olika orterna 60 Orterna uppvisar inga större skillnader i driftkostnader över tiden. Däremot kan vi se att Sundsvall har relativt snabb drift- kostnadsstegring. Detta framgår också av tabell 5.3, där utveck­ lingen redovisas för olika tidsperioder. Driftkostnaderna i Sunds­ vall har ökat realt med ungefär 6,5 procent per år, för såväl tidsperioden 1970-81 som 1976-81. Förklaringen torde vara att en stor andel av driftkostnaderna utgörs av värmekostnader som stigit mycket kraftigt under 1970-talet. Gemensamt för alla orter är, oavsett tidsperiod, en tydlig real driftkostnadsökning. Detta förklaras av att flertalet av de in­ gående kostnadsposterna, med undantag för enstaka år, var för sig ökat i takt med inflationen eller därutöver. En annan gemen­ sam tendens är att driftkostnaderna ökat måttligt fram tom 1973. Efter denna tidpunkt noteras betydande kostnadsökningar 1974, 1976 och 1979 samt 1980. Dessa ökningar kan förklaras genom värmekostnadernas ökning motsvarande år, se avsnitt 5.3.3. Av Lundström (1980) framgår också att driftkostnaderna i tidigare nämnda Stockholmsfastigheter i snitt ligger 0-10 kr/m2 högre än vad som framkommer här. Till bilden hör då att den genom­ snittliga Stockholmsfastigheten har en storlek på drygt 2 000 m2 och att värmekostnaderna är förhållandevis låga. Jämförelser med SABO:s ekonomiska statistik för 1981 visar att de här redo­ visade driftsutgifterna ligger 20-30 kr/m^ under SABO-företagens. Sannolikt inverkar här det egna arbetet, se också under avsnitt 5.3.3. Tabell 5.2 Genomsnittlig driftkostnadsutveckling per år (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 16,6 15,2 14,2 12,8 Realt 6,4 5,1 4,3 3,2 1976-81 1975-80 Nominellt 18,3 13,3 14,6 13,4 Realt 6,5 2,1 3,3 2,6 För samtliga orter har sambandet mellan driftkostnader och fastighetens ålder studerats, se också t ex Mogård-Sandberg (1982) eller Senning (1982). Vi redovisar Helsingborg som ger en representativ bild av undersökningsmaterialet i stort. Samtliga orter har de lägsta driftkostnaderna per kvm i de äldsta fastig­ heterna. Jämför figur 5.5, där de äldsta fastigheterna (<1930) uppvisar de lägsta driftkostnaderna. Här framgår också att 40-talsfastigheterna uppvisar de högsta driftkostnaderna. 61 DRIFTKOSTNAD VÄRDEÅR 51-60 -ei ÅR Figur 5.5 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeär Förklaringen kan i första hand sökas i värmekostnaderna, se figur 5.8. Värmekostnaderna är högst för 40-talshusen. Detta förklaras i sin tur av låg byggnadsteknisk standard i dessa hus. Figuren visar ocksä att de äldsta husen (värdeär <1930) har lägre värmekostnad än genomsnittet. En förklaring till detta finns bl a i medellägenhetsytan, jämför figur 3.2. Där framgär att 40-talshusen har små lägenheter medan de äldsta husen (<1930) har relativt stora lägenheter. I figur 5.6 redovisas hur driftkostnaderna per kvm påverkas av medellägenhetsytan i fastigheten, jämför också med Lundström (1980) figur 12, sid 116. 62 DRIFTKOSTNAD MEDELLÅöENHETSyTA IT 51-75 76-100 >100 -80 -81 Ar-73 -741170 -71 Figur 5.6 Driftkostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Helsingborg med olika medel­ lägenhetsytor Figuren visar Helsingborgsfastigheterna som är representativa för hela undersökningsmaterialet. De relativa nivåskillnaderna över tiden är stabila. Vi kan konstatera ett klart samband; små lägenheter ger relativt höga driftkostnader per areaenhet. Detta förklaras bl a av större antal våtenheter per areaenhet. Att fastigheter med små medellägenhetsytor har de högsta driftkost­ naderna per kvm indikeras också om man studerar värmekostna­ derna för fastigheter med olika medellägenhetsytor, se figur 5.9. Norrköping avviker från de tre övriga orterna vad gäller drift­ kostnaderna. Norrköpingsfastigheterna har, liksom det övriga undersökningsmaterialet, de lägsta driftkostnaderna för de äldsta fastigheterna (<1930) men de högsta kostnaderna återfinns i 60- och 70-talsfastigheterna. Det annars så vanliga egna arbetet i förvaltningen har för dessa fastigheter ersatts av köpta tjänster för teknisk och kameral förvaltning. Härigenom erhålls också totalt sett högre utbetalningar för drift. De redovisade årsvisa utbetalningarna varierar mellan olika fastigheter beroende på bl a fastigheternas skick, ålder, storlek, lägenhetsfördelning, konstruktion och hyresgäster. Dessutom beror varitationerna på betalningsförskjutningar mellan åren. Även graden av eget arbete inverkar. Härigenom uppstår också en stor spridning kring varje angivet genomsnittsvärde. Sprid­ ningen i de årsvisa driftutbetalningarna framgår av nedanstående uppställning. Där anges för 1981 högsta och lägsta värde med medianvärdet inom parentes. Norrköping Helsingborg SundpvaU 48-115 (71) 46-130 (73) 56-125 (81) 63 5.3.3 Kommentarer och jämförelser Påtagligt är den snabba reala driftkostnadsutvecklingen. Den överstiger på samtliga orter hyresutvecklingen. Spridningen i kostnadsutvecklingen är också relativt större än för hyresutveck­ lingen. Sundsvall har t ex tre procents snabbare utveckling än Örebro. De siffror som redovisas är utbetalningar. Det egna arbetet med administration och fastighetsskötsel ryms inte i redovis­ ningen. Det egna arbetets betydelse framgår bl a av att nya och externförvaltade Norrköpingsfastigheter har höga redovisade utgifter för drift. Görs jämförelser med SABO:s ekonomiska statistik för 1981 framgår att de allmännyttiga bostadsföretagens kostnader (medianvärde) för fastighetsskötsel, städning och administration är ca 30 kr per kvm. Det är i storleksordningen 20-25 kr över den nivå som framkommer här. Förklaringen till skillnaden är främst eget arbete. Dessutom kan naturligtvis skötsel- och servicenivån inverka, men knappast med några större belopp. I IK-undersökningen för samma år ligger de privata förvaltarna ca 10 kr per kvm under allmännyttan för de aktuella kostnads­ posterna. Då är också stora privata förvaltare, med samma organisatoriska uppbyggnad som SABO-företagen, medräknade. Sambandet med medellägenhetsytan var förväntad. Däremot var det i förväg inte lika uppenbart att de äldsta fastigheterna skulle ha de lägsta och 40-talsfastigheterna de högsta driftkost­ naderna. Förutom att lägenhetsstorleken inverkar så är det uppenbart att byggnadstekniken spelar stor roll. Framför allt för uppvärmningskostnaderna. 5.3.4 Värmekostnader Kostnader för bränsle avser olja till egen panna eller avgifter för fjärrvärme. Kostnader för sotning ingår inte utan förs till renhållningskontot. Många faktorer påverkar en fastighets bränslekostnader; energipris fastighetens läge; geografiskt läge och läge inom kvarter fastighetens ålder och konstruktion ventilation och rumstemperatur utnyttjande lägenhetsstorlekar pannans verkningsgrad m m I figur 5.7 redovisas värmekostnaderna för de fyra undersöknings­ orterna. Värmekostnadernas ökningar "oljeprisåren" 1974, 1976, 1979 och 1980 samt i viss mån även 1981 återspeglas i driftkost­ nadsökningar samma år. Driftkostnaden har blivit känsligare för stigande värmekostnader i takt med att värmekostnadens andel av driftkostnaderna ökat. I början på 1970-talet var värmekost- 5-X3 64 nådens andel av de totala driftkostnaderna i genomsnitt drygt 40 procent. Motsvarande andel i början pä 1980-talet är ungefär 60 procent. Den högsta värmekostnadsandelen år 1981 uppvisar Sundsvall med 65 procent. Det motsvarar en uppvärmnings- kostnad pä 53 kr/m2 ly är. VARMEKOSTNAD LV AR OREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG -81 AR Figur 5.7 Värmekostnadsutvecklingen 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna Kostnaderna för värme följer samma tendenser som driftkost­ nadsutvecklingen (eller vice versa!). Det finns inga markanta skillnader i värmekostnadsnivån mellan de fyra orterna. Helsing­ borg har dock en tendens till relativt låga kostnader. Det kan förklaras av det geografiska läget och av den låga andelen 1940- talshus i Helsingborg, jämför tabell 2.2. Generellt uppvisar nämligen 1940-talshusen de högsta uppvärmningskostnaderna, se figur 5.8 samt Mogård-Sandberg (1983) sid 85. Med hänsyn till det geografiska läget borde Sundsvall ha relativt höga uppvärmningskostnader. Så är inte fallet om vi bortser från de sista åren. Detta kan eventuellt förklaras av den om­ fattande energisparverksamheten. Sundsvall uppvisar dock en tydlig ökning de tre sista åren. Ökningen kan inte utan vidare förklaras. Efter studium av bakgrundsmaterialet avskriver vi misstankar om att populationsvariationer skulle inverka. Åter­ stående förklaringar kan vara relativt kalla vintrar och övergångar till fjärrvärme. Gemensamt för orterna är att värmekostnaderna för 1970-talet mer än fördubblats i fast penningvärde. Sundsvallsfastighetema uppvisar till och med en årlig två-siffrig real värmekostnads­ utveckling. 65 Tabell 5.3 Genomsnittliga värmekostnadsutvecklingen per är (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 21,9 17,9 17,4 15,2 Realt 11,5 7,7 7,2 5,3 1976-81 1975-80 Nominellt 25,5 16,5 19,3 17,1 Realt 13,6 4,8 7,9 5,7 Att fastigheternas ålder påverkar värmekostnaderna per kvm visas i figur 5.8. VÄRMEKOSTNAD KR/M2 LV ÅR VARDEAR 51-60 10 ■■ -61 AR Figur 5.8 Värmekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår 66 Gemensamt för undersökningsorterna är de låga uppvärmnings- kostnaderna per kvm för de äldsta fastigheterna (<1930). För­ klaringen torde vara en kombination av god byggnadsteknik och förhållandevis stora lägenheter i de äldsta fastigheterna (jämför figur 3.2). Påtagligt är den höga uppvärmningskostnaden i 1940- talshusen. Detta återspeglas tydligt i tre av orterna, men även i viss mån i SCB:s IK-undersökningar. För Norrköping är tendensen inte lika markant, även om 1940-talshusen har höga kostnader. Uppvärmningskostnaden per kvm i 30-, 30- samt 60- och 70-tals- hus avtar i nu nämnd ordning, se också Mogård-Sandberg (1983) som visar samma tendens för fastigheter upplåtna med bostads­ rätt (HSB). Detta torde kunna förklaras genom en kombination av succesivt förbättrad byggnadsteknik och större lägenheter. Av figur 3.2 framgår att 30- och 40-talshusen har de genomsnitt­ ligt minsta lägenheterna. Nivån på ca 40 kr förefaller "normal" jämfört med SABO:s siffror och resultat från bostadsrättsföre­ ningar. Sundsvalls 53 kr per kvm framstår dock som anmärknings­ värda. Av figur 5.8 framgår också att värmekostnaderna i kronor räknat sexfaldigats under 1970-talet. Av figur 5.9 framgår hur lägenhetsstorleken påverkar uppvärm­ ningskostnaden per kvm. Tydligast visas detta förhållande i Helsingborg men tendenserna är desamma på övriga orter. Spe­ ciellt tydligt framstår de relativt höga värmekostnaderna per m^ly i fastigheter med små lägenheter. Uppvärmningskostnaden per m^ly avtar med ökande lägenhetsstorlek, för att vara lägst i fastigheter med de största lägenheterna (>100 m2). Förklaringen är antalet våtenheter per area och intensiteten i lägenhetsutnytt- jandet. VÄRttEKOSTNAD MEDEU.ÄGENHETSVTA IT .............. S50 -------------- 51-75 —76-100 ------------ >100 Figur 5.9 Värmekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika medellägenhetsytor Spridningen i värmekostnaderna (-utbetalningarna) år 1981 redovisas i uppställningen nedan. Där anges högsta och lägsta uppvärmningskostnad, medianvärdet redovisas inom parentes. Norrköping jHe_lsinc|borcj SundsvaU 27-61 (43) 30-59 (41) 28-74 (53) Extremvärdena kan, utöver tidigare nämnda faktorer, förklaras av betalningsförskjutningar mellan åren. 5.4 Underhäll 5.4.1 Inledning Med underhäll avses här sådana åtgärder som omedelbart avdra­ gits vid beskattningen. I underhållskostnaderna ingår således inte kostnader för ny-, till- och ombyggnad. Här redovisas utbetalningar oavsett skattemässig uppdelning. Underhållets skattemässiga fördelning - fördelade reparations- avdrag - redovisas i kapitel tio. I detta avsnitt redovisas: Den nominella och reala underhållskostnadsutvecklingen, för perioden 1970-81. Underhållskostnadernas nivå, utveckling och spridning för fastigheter med olika värdeår. Underhållskostnadernas fördelning på yttre och inre under­ håll för 30 Örebrofastigheter. 5.4.2 Resultat - totalsiffror Underhållsutgifternas utveckling i 1981 års penningvärde redo­ visas i figur 5.10. UNDERHÅLLSKOSTNAD OR.E6RO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG -79 -SO -61 AR Figur 5.10 Underhållskostnadernas utveckling 1970-1981 i 1981 års penningvärde på de olika orterna 68 Av figuren framgår att underhällsutgifterna 1970-1981 realt ökat frän ca 20 till ca 35 kr/m2 ly. Ökningen inträffar nästan uteslutande under första hälften av perioden. Sundsvall har i genomsnitt de för perioden högsta underhållskost­ naderna per kvm. Förklaringen kan delvis erhållas av tabell 3.2. Undersökningsmaterialet består av relativt få äldre fastigheter. Detta beror på att stor del av det äldre fastighetsbeståndet i Sundsvall under början av 1970-talet genomgick större ombygg­ nader och reparationer som "föryngrat" fastigheterna enligt fastighetstaxeringens normer. De genomsnittliga kostnaderna för övriga orter avviker inte från varandra. Nivån i 1981 års penningvärde ligger under slutet av 1970-talet och början av 80- talet mellan 30-45 kr/m2 ly år. I tabell 5.4 återges ränta på ränta utvecklingen för underhällsutgifterna. Tabell 5.4 Genomsnittliga underhållskostnadsutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 14,4 16,9 14,1 18,9 Realt 4,3 6,8 4,2 9,0 1976-81 1975-80 Nominellt 10,7 13,2 5,4 12,3 Realt 0,0 2,2 - 5,1 1,7 Tabell 5.4 visar att underhållskostnaderna ökat mest under början av perioden. Under slutet av perioden har underhållskost­ naderna i det närmaste varit realt oförändrade samt tom sjunkit i Helsingborg. 5.4.3 Underhållsutbetalningar för fastigheter med skilda värdeår. Av figur 5.11 framgår att yngre fastigheter över tiden har rela­ tivt låga underhållsutbetalningar. Svängningarna i materialet förklaras dels av att hela betalningen förts till utbetalningsåret dels av underhållets periodicitet. 69 UNDERHÅLLSKOSTNAD M* LV AR VÄRDEÅR 51-60 Figur 5.11 Underhållskostnadernas utveckling 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår (glidande 3-årsmedeltal) En tendens som inte återspeglas av Helsingborgsmaterialet är att underhållsutgifterna per kvm för de äldsta fastigheterna (<1930) är lägre än för 30- och 40-talshusen. Detta framgår tydligt i Örebro. En förklaring kan vara att underhållet skjuts upp i de äldsta fastigheterna i väntan på genomgripande förbätt­ ringar. VARDEAR □ é30 o 31-A0 • 41*50 A 51-60 a >60 UNDERHALL5K06TNAD K.R./ M2- LV ÅR- 166-170 161 -165 156-160 151 -155 146 -150 141 -145 13b - HO 131 -135 126-130 121 -125 116 -120 111 -115 106-110 101 -105 96 -100 91 -95 S6 -90 51 -85 76 -50 71 - 75 6G -70 61 -65 56 -60 51 -55 Afe -5Û 41 -45 36-40 31 -35 26 -30 21 -25 16 -20 11 - IS 6 -10 0 - S □ÇÇ 0300 mnoo i ^qqo < X rnicN,' Va AA>» V □ K St s. □□qo AA □ s X o Kx 1971 1973 1975 1977 1979 1981 Figur 5.12 Underhållskostnadernas spridning 1971-81, i 2-års intervall för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår samt åldersinverkan nz 70 Figur 5.12 visar underhâllsutbetalningarnas spridning. Denna har relativt sett över tiden ökat. Detta förklaras av den allmänna nivåhöjningen samt av att det undersökta fastighetsbeståndet förändrats. Yngre fastigheter har tillkommit under senare delen av undersökningsperioden. Samtidigt har övriga fastigheter blivit äldre och mer underhållskrävande. I figuren är också approximativa samband inlagda mellan värdeår och underhålls­ kostnader. 5.4.4 Underhållsutbetalningar för fastigheter med skilda lägenhetsstorlekar. Små lägenheter borde ha högre underhållskostnader per areaenhet då inredning och installationer förbrukas i minst samma omfatt­ ning i en liten som i en stor lägenhet. Dessutom bör slitaget (intensiteten i lägenhetsutnyttjandet) per areaenhet i en liten lägenhet (genomgångsbostad) bli högre än i en stor lägenhet. UNDERHÅLLSKOSTNAD KR/M* LV ÅR ____/ MEDELLÅGENHETSyTA M2 ............. S50 ----------- 51-75 ------— 76-100 ----------- >100 Figur 5.13 Underhållskostnadernas utveckling 1970-80 i löpande penningvärde för fastigheter i Örebro med olika medellägenhetsytor (glidande 2-årsmedeltal) Något direkt samband mellan lägenhetsstorleken och underhålls­ kostnaderna har dock inte konstaterats, se figur 5.14. Möjligen kan en tendens skönjas att mindre lägenheter har högre under­ hållskostnader. En förklaring kan vara undersökningsmaterialets sammansättning. Gamla lägenheter är stora och nya lägenheter små. 5.4.5 Underhållskostnadernas fördelning på yttre och inre underhåll. Ett av undersökningens ursprungliga syften var att belysa hur underhållskostnaderna fördelats på yttre och inre underhåll. 71 Denna målsättning har inte varit praktiskt möjlig att uppfylla. Endast ett fåtal fastighetsägare för reparationsregister som återger åtgärd. Inte ens på verifikationsnivå har det ibland varit möjligt att specificera utbetalningen på olika typer av underhåll. Den här redovisade uppdelningen på inre och yttre underhåll baseras på uppgifter från 30 fastigheter i Örebro. R/MJ IY ÅR Figur 5.14 Underhållskostnadernas uppdelning på inre och totalt underhåll 1970-80 för fastigheter i Örebro Det inre underhållet svarar för merparten av fastighetens totala underhåll. Detta stämmer också med resultaten från intervjuerna som redovisades i kapitel 4. Något direkt samband mellan lägen- hetsstorleken och utgifterna för inre underhåll har inte kunnat konstateras. De yngre fastigheterna har dessutom lägre inre underhåll än de äldre. Se också Ljung, P (1983) som gör en detal­ jerad uppdelning på inre och yttre underhåll. 5.4.6 Kommentarer och jämförelser Det påtagligaste resultatet är att underhållsutbetalningarna realt sett varit oförändrade eller sjunkit under senare delen av undersökningsperioden. Tendensen är genomgående för alla orter och inte betingad av populationsvariationer. Nya och gamla fastigheter har tillkommit undersökningen samtidigt som hela beståndet åldrats. Underhållsutgifterna "borde" därför öka. Eller är förhållandet så att underhållet sedan mitten av 1970- talet ligger på en tillräcklig nivå!? Utgiftsnivån på 35-40 kr per kvm för 1981 kan jämföras med t ex SABO:s ekonomiska statistik för 1981. Där uppgår medianen för underhåll av äldre bostäder till 43 kr per kvm. Medelvärdena i den här gjorda undersökningen ligger i storleksordningen 10 kr per kvm högre. Och medelvärdena jämförda med SCB:s IK- undersökningar för privata fastighetsägare ligger i regel någon krona lägre. Det kan sannolikt förklaras av att ägarna i under­ sökningen själva utför underhållsarbeten. Dessutom utför sanno­ likt hyresgästerna ett visst mått av underhåll, jfr Westman (1983) men även Bejrum (1983). 72 Närmast jämförbara undersökning är Lundström (1980) som tar sina uppgifter om underhäll från större förvaltningsenheter. Nivån för underhållsutgifterna är påfallande lika. Dessutom är utgiftsutvecklingen i fast penningvärde tämligen samstämmig. Dock med en mera markerad kostnadsökning för Stockholmsfastig- heterna. Mogård-Sandberg (1983) undersöker kostnadsstrukturen i HSB och finner bl a att underhållsutgifterna (exklusive inre underhåll) ökat markant sedan mitten av 1970-talet. Både absolut och relativt. De finner också att underhållsutgifterna starkt sam­ varierar med byggnadsbeståndets ålder. 5.5 Räntor pfl lånat kapital 5.5.1 Inledning Här redovisas en samlad bild för ränteutbetalningarnas nivå och utveckling. Specifikt för räntorna, jämfört med hyra, drift och underhåll är knytningen till innehavaren och innehavsperioden. Kapitalstrukturen i varje förvaltningsenhet är unik beroende på ägarens kapitalstyrka, bankkontakter, motiv för innehavet etc. Dessutom ändras kapitalstrukturen över tiden. Det egna kapitalet förändras genom fastighetsprisutveckling och amorteringar. Lån konverteras och räntesatser marknadsanpassas. Det innebär att även räntebetalningarna har en "livscykel". Mot bakgrund av ovanstående är det klart att studium av ränte­ utbetalningarna är svårt. Dels på grund av interna omvandlingar i kapitalstrukturen och dels med anledning av att vår undersök- ningspopulation förändras över tiden. Detta måste beaktas när resultaten analyseras. 5.5.2 Resultat I figur 5.5 redovisas genomsnittliga ränteutbetalningar i 1981 års penningvärde. Sundsvall har de högsta ränteutbetalningarna. De lägsta ränteutbetalningarna återfinns i Helsingborg och Örebro. De genomsnittliga ränteutbetalningarna för undersökningsperioden är i Helsingborg och Örebro ungefär 40 samt i Sundsvall närmare 65 kr/m2 ly. Motsvarande siffra i Norrköping är ungefär 50 kr/m2 ly. Förklaringen till de olika nivåerna är främst varierande marknads­ värdenivåer och därmed olika belåning. Nivåförändringen 1980 i Norrköping förklaras främst av att ett flertal fastigheter med kort innehavstid tillfördes undersökningspopulationen. 73 RÄNTA KR/M2 LV ÅR SO • ............. ÖREBRO ----------- SUNDSVALL —------NORRKÖPING “ HELSINGBORG Figur 5.15 Ränteutbetalningarnas utveckling 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna I tabell 5.5 visas ränteutbetalningarnas storlek över tiden realt och nominellt. För perioden 1970-81 som helhet har ränteutbetal­ ningarna i stort sett varit realt oförändrade. Den senare delen av 1970-taiet har dock ränteutbetalningarna i genomsnitt ökat något snabbare än inflationen. Tabell 5.5 Genomsnittliga räntekostnadsutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 7,9 12,3 11,6 9.1 Realt (1981) - 1,5 2,6 1,8 - 0,2 1976-81 1975-80 Nominellt 9,0 16,0 17.8 16,2 Realt (1981) - 1,6 4,5 6,2 3,2 74 Ränteutbetalningarnas utveckling förklaras av realt avtagande belåning (tabell 7.1) och stigande diskonto. Nominellt har dock ränteutbetalningarna mer än fördubblats. Detta förklaras av det stigande diskontot och den ökade belåning som sker då fastigheter byter ägare eller upprustas. Ytterligare en förklaring är att vissa fastighetsägare realiserar värdestegringen genom att fortlöpande öka belåningen. Ränteutbetalningarnas variation med fastigheternas värdeår visas i figur 5.16 för Norrköping. Det finns ett klart samband mellan ränteutbetalningarna och fastighetens värdeår. Ränteut­ betalningarna är lägst i de äldsta fastigheterna och stiger sedan med avtagande ålder. Den skilda räntebelastningen förklaras av skillnaden i belåning mellan äldre och yngre fastigheter, vilket i sin tur förklaras av skilda marknadsvärden. För övriga orter har vi dock noterat några från Norrköping avvikande tendenser. För det första ligger 30-talshusen på en högre räntekostnadsnivå. Det gäller framför­ allt i Sundsvall och Örebro. Det förklaras sannolikt av att 30-tals­ husen på dessa orter omsatts relativt ofta på marknaden. Då fastigheter byter ägare ökar ofta belåningen och därmed också ränteutgifterna. Dessutom marknadsanpassas ofta ränte- och amorteringsvillkoren när nya låntagare inträder. En annan av­ vikande tendens är räntekostnadernas utvecklingstakt i de äldsta fastigheterna. Framför allt fastigheter med värdeår före 1930 men även 1930-talshusen uppvisar under den senare delen av undersökningsperioden en relativ ökning av räntekostnaderna. Detta torde förklaras av att en stor del av de äldre fastigheterna varit föremål för betydande underhållsåtgärder under denna period. Dessa arbeten har i viss utsträckning finansierats genom ökad belåning. ränta värdeår 51-60 100" -ao -ei ar Figur 5.16 Räntekostnadsutvecklingen 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika värdeår 75 5.5.3 Kommentarer Påtagligt är de stabila nivåerna. Örebro, Norrköping och Helsing­ borg har, bortsett från 1979-1981, realt konstanta ränteutbetal­ ningar på ungefär samma nivå - 40-50 kr/m2ly. Sundsvall ligger däremot på en nivå 20 kr högre. Orsakerna till detta ska närmare analyseras i avsnittet om marknadspriser och förvaltningsresul­ tat. Intressant är då att ränteutbetalningarna i Sundsvall de senaste åren minskat något realt sett. Och att de i motsvarande grad ökat på andra orter. Väntat var att ränteutbetalningarnas nivå skulle vara kopplad till nybyggnadsår. Att ränteutbetalningarna skulle vara så avse­ värt större i nya hus (byggda efter 1960) än i äldre hus var dock överraskande. Man kunde förvänta sig att förekomsten av statliga lån med garanterad ränta skulle hålla nere räntekostnaderna vid ny- och ombyggnad. Men sannolikt är det skillnaderna i lånebelopp som slår igenom. 5.6 Sammanställning av in- och utbetalningar i fastighets­ förvaltningen 1 detta avsnitt sammanfattas in- och utbetalningarna i fastighets­ förvaltningen. Samtliga betalningsposters medianvärde redovisas för de fyra undersökningsorterna år 1976 och 1981. Vi redovisar även betalningsposternas genomsnittliga procentuella utveckling för undersökningsperioden. Tabell 5.6 Fastighetsförvaltningens löpande in- och utbetal­ ningar åren 1976 och 1981 i 1981 års penningvärde (medianvärden, kr/m2ly år). Örebro avser betalnings- poster åren 1975 och 1980 i 1981 års penningvärde Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1976 1981 1976 1981 1976 1981 1975 1980 Hyra 157 184 168 184 154 177 149 167 Totala driftkostnader 59 81 64 71 62 73 59 67 teknisk förvaltning 0 0 3 7 10 7 4 6 värme 28 53 34 43 27 41 28 37 va 7 6 8 7 7 6 9 8 el 3 4 2 2 2 2 2 2 renhållning 3 4 3 3 3 2 2 2 försäkring 7 6 3 3 3 3 4 4 garantiskatt 4 3 3 3 3 3 4 3 övrig drift 2 2 2 2 2 3 2 6 Underhåll 35 35 35 39 39 30 35 38 Räntor 65 60 49 61 37 50 31 40 Amortering 15 7 13 7 76 Tabell 5.7 Betalningsposternas genomsnittliga årliga reala utveckling (procent på procent) för undersöknings­ perioden Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Hyra 3,2 % 2,6 2,4 2,0 Totala driftkostnader 6,4 5,1 4,3 3,2 teknisk förvaltning * * -1,3 0.0 värme 11,5 7,7 7,2 5,3 va 0,9 1,9 0,9 1,3 el 3,6 2,0 -2,7 3,5 renhållning -2,7 0,9 -2,7 1,0 försäkring 3,5 2,0 0,9 5,5 garantiskatt -5,2 -5,2 -5,2 -6,9 övrig drift * 0,5 * 10,8 Underhåll 4,3 6.8 4,2 9,0 Räntor -1,5 2,6 1,8 -0,2 * Medianvärdet år 1970 var 0 kr/m2ly år. De olika betalningsposterna i tabell 5.6 kan ej invändningsfritt adderas eller subtraheras, ty då uppstår det fel som man erhåller då man adderar eller subtraherar medianvärden. T ex kan ej resultatmåttet driftnetto dvs hyra minus drift och underhåll, erhållas ur ovanstående tabell. Däremot visar tabellen de enskilda betalningsposternas nivåer och inbördes relationer. Resultat­ måttet driftnetto och andra kombinationer av betalningsposterna återkommer vi till i kapitel 8. Här följer kommentarer till de olika betalningsposterna i tabel­ lerna 5.6 och 5.7 som inte tidigare redovisats i detta kapitel. Teknisk förvaltning Teknisk förvaltning avser utgifter för fastighetsskötsel; anställd personal eller uppdragstagare, inklusive sociala kostnader. Kost­ nader för entreprenörer; förvaltare, snöskottning, skötsel av pannor m m sorterar också under begreppet teknisk förvaltning. Av redovisningen i kapitel 4 framgår att drygt hälften av fastig­ hetsägarna utför den tekniska förvaltningen på egen hand. Endast i undantagsfall deltar fastighetsägaren inte i fastighetsskötseln. Det är mot denna bakgrund man ska se de relativt låga snittkost­ naderna för teknisk förvaltning. Mediankostnaderna är 0-7 kr/m^ly 77 år 1981 och utvecklingstakten understiger inflationen för perio­ den 1970-81. Sundsvall karaktäriseras av små fastigheter och ägarna innehar oftast bara en fastighet. Endast ca 10 procent av fastighetsägarna i Sundsvall hade år 1981 utgifter för fastighetsskötsel. Teknisk förvaltning är för den undersökta kategorin ägare en intressant delpost i förvaltningen. Den ger nämligen möjlighet till eget arbete och därigenom också möjlighet till resultatreg­ lering. I de avslutande analyserna ska vi sätta utbetalningarna för teknisk förvaltning i relation till övriga utbetalningar i för­ valtningen. Därigenom kan möjligen bl a ett beteendemönster urskiljas i förvaltningen i valet mellan köpta tjänster och eget arbete. VA, El och Renhållning Utbetalningarna för va, el och renhållning är beroende av kommu­ nala taxor och förbrukning. Då den fasta avgiften är relativt liten är kostnaden för vatten och avlopp direkt avhängig vatten­ förbrukningen. VA-kostnaden är den största av de tre posterna, ungefär 7 kr/m^Iÿ" är. Avgiften för el består av abonnemangsavgift och förbruknings- avgift. Elkostnaderna avser elförbrukning för fastigheten; belys­ ning i trapphus, hiss och eventuell allmän ventilation. Den genom­ snittliga elkostnaden ligger på ungefär 3 kr/m^ly år. Med renhållningskostnader avses den kommunala debiteringen för renhållning som normalt ej åligger fastighetsskötaren samt kostnader för sotning. Den genomsnittliga renhållningskostnaden ligger på ungefär samma nivå som elkostnaden, d v s ca 3 kr/m2ly är. Det mest påtagliga resultatet är att de taxeberoende utgifterna i stort sett ökat i takt med inflationen. VA-utgifterna har tom minskat på samtliga orter mellan 1976 och 1981. De kommunala taxorna sätts efter en självkostnadsprincip. Vad som menas med självkostnad varierar dock mellan olika kommuner. Om det allmänekonomiska läget i framtiden kommer att vara kärvt, ligger det nära till hands att anta en relativt sett ökad avgiftsfinansiering inom den kommunala sektorn. Det kan i sin tur leda till ökade utbetalningar för va, el och renhållning i fastighetsförvaltningen. Försäkring I Helsingborg och Norrköping ligger den genomsnittliga försäk­ ringskostnaden på 3 kr/m2iy är. Motsvarande kostnader för Sundsvall och Örebro är 6 respektive 4 kr/nri2ly. Den högre för­ säkringskostnaden i Sundsvall förklaras av relativt små trähus. Påtagligt är också att försäkringspremierna varit konstanta i fast penningvärde. Utbetalningarna för försäkringar påverkas av försäkringsbolagens premiesättningssystem som baseras på fastighetens åldersklass, 78 byggnadsklass och belägenhet. Âldersklassindelningen sker efter byggnadsår och vatten- och avloppssystemets ålder. Byggnads- klassen avgörs av konstruktion och material. Landet indelas i byggkostnadsområden och därigenom påverkar det geografiska läget. Belägenheten påverkar premiesättningen genom högre premier vid "låg brandstationstäthet". Försäkringskostnadernas utveckling påverkas indirekt av bygg- kostnadsutvecklingen. Ateranskaffningskostnaderna ligger näm­ ligen till grund för premiesättningen. Skatt på qarantibelopp Skatt på garantibelopp är en "obligatorisk" skatt och kan därför ses som en driftkostnad. Garantiskatten utgör endast en del av fastighetsägarens totala skattekostnader med anledning av fastighetsinnehavet. Den är mera knuten till fastigheten än till ägaren. Garantiskatten uppgår i genomsnitt till 3 kr/m2ly år, och har minskat realt sett. Minsklan långivare och fastighetsägare. Följande resultatmått, se också Lundström (1983) b) beskrivs, analyseras och kommenteras o driftnetto o driftkostnadsnivå o räntetäckninsgrad o betalningsnetto före skatt Därtill diskuteras likviditetsaspekter. Skatteeffekter tas upp i kapitel 10. "Övrig drift" Restposten "övrig drift" innefattar en rad småposter. T ex kost­ nader för förbrukningsmasterial, administrationskostnader, kostnader för hyresförhandlingar - som nästan uteslutande sköts av de lokala fastighetsägareföreningarna - etc. I undantagsfall har fastighetsägarna anlitat extern hjälp för den ekonomiska förvaltningen, dvs hyresuppbörd, fakturering, indrivning, bok­ föring och redovisning samt inkomstdeklaration. Dessa kostnader förs också till "övrig drift". Restposten "övrig drift" ligger i genomsnitt på ungefär samma nivå som el, renhållning, försäkring och garantiskatt, d v s ca 3 kr/m2ly år 1981. Amorteringar Den genomsnittliga amorteringen var år 1981 drygt 10 kr/m2ly år. De högsta amorteringarna har Sundsvall med 15 kr/m2iy (tabell 5.6). Lån med sämre säkerhet har vanligtvis kortare amorteringstid. De relativt högt belånade Sundsvallsfastigheterna får därigenom hög amortering. Även Helsingborg har relativt hög amortering. Belåningen i de under 1970-talet relativt lågt belånade Helsing- borgsfastigheterna ökade från 435 kr/m2ly 1980 till 560 kr/mZly 1981. Den kraftiga belåningsökningen medför också höjd amor­ tering. 79 5.7 Summering I det följande görs en summering och ett första försök att svara på forskningsfråga sex; "hur har olika betalningsposter utvecklats över tiden - centraltendenser och spridning". Försök till svar ges i ett antal attsatser. De viktigaste resultaten är; att de generella tendenserna i varje kostnadsposts utveck­ ling är likartad för de fyra orterna att hyran (inklusive bränsle) ökat realt med ca 3 procent per år att de relativa hyresskillnaderna i kr per kvm - med hänsyn till ålder och lägenhetsstorlek - blir allt mindre över tiden att lägenhetsstorlek och byggnadsälder i varierande utsträck­ ning slår igenom i inkomsterna och utgifterna att utgifterna för drift ökat realt med 3-6 procent per år och att ökningen nästan helt beror på ökade värmekostnader att hyrorna exklusive bränsle sannolikt sjunkit något realt sett att utgifterna för underhåll varit realt oförändrade under senare delen av 1970-talet att utgifterna för räntor i fast penningvärde varit stabila över tiden att räntebelastningen per kvm i snitt varit ca 20 kr högre i Sundsvall än övriga orter att den enda väsentliga relativprisförändringen står värme- kostnaderna för. 6-X3 80 6 MARKNADSPRISER 6.1 Inledning I detta kapitel beskrivs och kommenteras marknadsprisutveck­ lingen för de 264 undersökningsfastigheterna. Prisnivåerna och utvecklingen används vid lönsamhetsbedömningen i kapitel nio. Fastighetsprisutvecklingen för åren 1975-81 baseras på köp av jämförbara fastigheter på respektive ort. Uppgifter om köpe­ skillingar och fastigheter har hämtats från lagfartsbanden. Värderingsobjekten, 264 st, är belägna inom tätorterna i Helsing­ borg, Norrköping, Sundsvall och Örebro. Värdeåren varierar mellan 1909 och 1979. Fastigheternas totala lägenhetsyta ligger mellan 355 och 5 800 m2. Samtliga fastigheter har karaktären av bostadshyresfastigheter, lokalandelen är mycket låg. En närmare beskrivning av fastigheterna ges i kapitel tre. Syftet med värderingen är att för olika år - 1975-1981 - upp­ skatta fastigheternas marknadsvärde. Detta kan definieras som "det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten(-rna) i fråga". Ortsprismetoden tillämpas för marknadsvärdebedömningen. Priser jämförs för fastigheter som egenskapsmässigt liknar värderingsobjektet. Genom att relatera noterade priser till en eller flera prispåverkande faktorer, erhålls efter beräkning av centraltendens ett relationstal mellan delmarknadens prisnivå och en parameter (här taxeringsvärde eller m2 lägenhetsyta). Relationstalet (normerad köpeskilling) överförs sedan på värde­ ringsobjektet, se t ex Lundström (1983). Till ortsprisområde har valts ett relativt stort område inom respektive tätort. Av material som inte redovisas framgår att läget saknar värdepåverkan. Detta förklaras av att undersöknings­ fastigheterna är bostadshyreshus. För denna fastighetstyp slår läget inte påtagligt igenom på hyrorna och därmed inte på mark­ nadspriserna. Till grund för värderingen har samtliga köp studerats inom ortspris- områdena under perioden januari 1975 till och med december 1981. Värdetidpunkt är den 31/12 varje år. 6.2 Prispåverkande faktorer Vid tillämpningen av ortsprismetoder bör jämförelseobjekten vara så lika värderingsobjekten som möjligt beträffande pris­ påverkande faktorer, t ex ålder och storlek. Analyserna har därför skett med följande utgångspunkter. Storlek För små fastigheter betalas ofta ett högre m2-pris. Boendemotiv, små kontantinsatser och beloppsmässigt små underskott i förvalt­ ningen gör att antalet potentiella köpare till mindre fastigheter 81 är flera än till större fastigheter. Detta leder till en stor efter­ frågan i relation till ett begränsat utbud. Effekten blir relativt höga marknadspriser. I vissa fall kan man utkristallisera en egen delmarknad för mindre fastigheter, jfr SCB (1982) sid 165 som klart visar att små fastigheter betingar ett relativt högt pris. För att erhålla ett med undersökningsfastigheterna likvärdigt ortsprismaterial har fastigheter med en total lägenhetsyta understigande 400 m2 utgallrats. I Sundsvall har dock ett fåtal fastigheter med en total lägenhetsyta mindre än 400 m2 accep­ terats i ortsprismaterialet. Detta motiveras av att ett antal undersökningsfastigheter i Sundsvall är mindre än 400 m2. 1 figur 6.1 redovisas köpeskillingar för fastigheter med olika storlek i Norrköping. KÖPESKILLING KK/M2 LY ÅR t 1Û0Ü-■ 900" * 800" • TOO* ■ 600 * ■ 500* - —I—k -81 AR1976 Figur 6.1 -78 Köpeskillingar (medianvärden) i kr/m2 ly och löpande penningvärde för fastigheter i Norrköping med olika storlek Figur 6.1 visar en tendens till att mindre fastigheter i Norrköping betalas högre per kvm än framför allt medelstora fastigheter (801-1 200 m2). De minsta fastigheterna i Norrköping finns bland 1930-taishusen, dvs relativt gamla fastigheter. De största fastigheterna i Norrköping finns biand de yngre 50-talshusen. Detta förklarar att den största storleksklassen uppvisar en nästan lika hög prisnivå som de minsta fastigheterna. Yngre fastigheter - allt annat lika - betingar ett högre pris än äldre fastigheter. 82 Att marknadsvärdera nyare och större fastigheter är svårt då det ofta saknas prisnoteringar att Jämföra med. (Byggnaden på bilden har inget samband med undersökningen) I Örebro slår storleksfaktorn igenom pä ett likartat sätt som i Norrköping. I Sundsvall har 94 procent av ortsprismaterialet en storlek mellan 350 och 800 m2. Uppdelning av köpeskillingarna på olika fastighetsstorlekar har därför inte varit möjlig. Den relativt höga prisnivån för små fastigheter i Sundsvall framgår dock av figurerna 6.2 och 6.3. Fastighetsstorlekens betydelse för prisnivån i Helsingborg visar sig vara motsatt förhållandet i Norrköping och Örebro. De minsta och medelstora fastigheterna har låga marknadspriser per kvm. Under slutet av undersökningsperioden stiger dock marknadspriset för de minsta fastigheterna mycket kraftigt. Och år 1981 har de minsta fastigheterna de högsta priserna. Förklaringen till detta torde främst vara att de små fastigheter som ingår i ortspris­ materialet är äldre och saneringsmogna. De är i mycket dåligt skick och belägna framförallt i de södra delarna av staden. En genomgående sanering har under senare år företagits av fastig­ hetsbeståndet i Helsingborg. Detta återspeglas även i marknads­ priserna, se figur 6.3 och tabell 6.3. Värdeår Begreppet värdeår används vid AFT-81 och utgör grunden för hänsynstagandet till åldersfaktorn i denna undersökning. Ortspris- material som avser tiden före 1981 har värdeårsindelats med hjälp av åldersklassindelningen som används vid AFT-75. Fastighetens värdeår är en värdepåverkande faktor. Generellt kan sägas att äldre fastigheter har lägre marknadspris än yngre. Hänsyn till detta förhållande har tagits vid värderingen. 83 Standard Undersökningsfastigheterna är till största delen moderna. Jäm­ förelsefastigheterna är därför inte i något fall omoderna. Andel lokaler Hyresnivån för lokaler i denna typ av hyresfastigheter avviker ej väsentligt från bostadslägenhetshyrorna. Det finns inte heller anledning att anta att marknadspriserna för fastigheter med lokalandelar upp till 30 procent avviker väsentligt från rena bostadshyresfastigheter. Detta framgår bl a av en undersökning i Västerås, Gustavsson (1983). Motsvarande lokalandel har därför även godtagits för jämförelsefastigheterna. Köparekateqori De prispåverkande faktorerna för fastigheter som förvärvas för ombildning till bostadsrätt eller andelsäge ide är ofta avvikande från den "normala" handeln med fastic1 er, se t ex Ljung (1981) eller Nyberg-Linde (1980). Därför har a a överlåtelser där bostads­ rättsföreningar eller "bostadshandelsbolag" figurerat som köpare gallrats bort. Även överlåtelsen mellan "närstående" bolag har uteslutits. Läge Genom att välja förhållandevis stora ortsprisområden har liten vikt lagts vid lägesfaktorn. Genom hänsynstagande till prispåverkande faktorer enligt ovan avser ortsprismaterialet köp av bostadshyresfastigheter där det huvudsakliga syftet med förvärvet antas vara fortsatt hyreshus- förvaltning. De redovisade priserna förutsätts avse fastigheter av samma typ som de undersökta förvaltningsobjekten. Tabell 6.1 nedan visar ortsprismaterialets omfattning och fördelningen på olika värdeårsklasser. Tabellen kan jämföras med tabell 3.2 som visar undersökningsmaterialets fördelning på olika värdeårs­ klasser. Tabell 6.1 Ortsprismaterialets procentuella fördelning på olika värdeårsklasser Värdeårsklass Örebro Sundsvall Norrköpinq Helsinqborq < 1930 17 % 32 % 20 % 28 % 1931-40 44 38 33 35 1941-50 24 V2 24 16 1951-60 14 4 16 11 > 1960 1 4 7 10 100%(=160 st) 100%(=78 st) 100%(=244 st) 100%(=189 st) 84 Ortsprismaterialet jämfört med undersökningsobjekten består av stor del äldre fastigheter. Mest påfallande är detta i Helsing­ borg och Sundsvall. Ortsprismaterialet för Norrköping och Örebro överensstämmer bättre med undersökningsfastigheterna. En viss övervikt finns dock för äldre fastigheter. En effekt av ålders­ skillnaden kan vara att marknadspriserna för framförallt yngre fastigheter underskattas. Den höga omsättningen av äldre fastigheter kan bero på att dessa är i slutet av livscykeln. Och för fortsatt långsiktig för­ valtning krävs omfattande ombyggnads- och underhållsåtgärder. Dessa kräver i regel ägareskiften, jfr Gustafsson (1983). Tabell 6.2 Ortsprismaterialet för respektive ort fördelat på olika undersökningsår 1973 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Örebro 20 28 23 33 32 24 - Sundsvall 13 10 13 12 13 7 10 Norrköping 43 38 41 34 25 28 35 Helsingborg 40 27 31 29 21 15 26 Totalt 116 103 108 108 91 74 71 Av tabell 6.2 framgår antalet prisnoteringar som varje år ligger till grund för marknadsprisbedömningen på respektive ort. Note­ ras bör att få köp ligger till grund för prisbedömningen i Sundsvall. Prisbedömningen för Sundsvall får därför betraktas som relativt osäker. Dessutom framgår av tabellen att omsättningen av "jämförbara" fastigheter sjunkit något över tiden. 6.3 Prisanalys 6.3.1 Priser i relation till taxeringsvärdet Köpeskillingskoefficienter har beräknats som kvoten mellan köpeskilling och taxeringsvärde (K/T). Resultaten redovisas i figur 6.2. 85 KÖPESKILLINGS KOEFFICIENT KR/TAX ERINGSKRQNA A Figur 6.2 Marknadsprisutvecklingen i löpande penningvärde för undersökningsorterna 1975-80. (Priserna rela­ terade till 1975 års taxeringsvärde) Figur 6.2 speglar den nominella prisutvecklingen baserad på årsvisa medianvärden. Figuren visar också köpeskillingskoef- ficienternas ökning mellan två fastighetstaxeringar. Figuren visar att Sundsvallsfastigheterna i genomsnitt betalats relativt högt i kr per taxeringskrona. Förklaringen kan vara att fastigheterna "undertaxerats" vid AFT-75. Påtagligt är också att prisutvecklingen varit tämligen likartad på de fyra orterna. Att nivån på köpeskillingskoefficienterna skiljer sig säger inget om prisnivån som sådan. Dock mera om hur man "lyckats" vid taxeringen av hyreshusfastigheter på de fyra orterna år 1975. 6.3.2 Priserna i relation till lägenhetsytan Priserna har även räknats om till lägenhetsytan. Priserna ut­ trycks därvid i kr/m2ly. Priserna har även studerats för skilda värdeårs- och storleksklasser. Denna uppdelning motiveras av att fastighetens storlek och ålder sannolikt är prispåverkande faktorer. Marknadsprisutvecklingen för bostadshyresfastigheter på respektive ort redovisas i figur 6.3 nedan. 86 KÖPESKILLING KR/M1 LV OREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG Figur 6.3 Marknadsprisutvecklingen i löpande penningvärde for undersökningsorterna, 1975-81. (Priserna rela­ terade till lägenhetsytorna) Av figur 6.3 framgår att marknadspriserna i kr/m2ly ökat relativt snabbt nominellt sett under slutet av perioden. Prisutvecklingen i Sundsvall stagnerar 1980-81. Förklaringen till detta kan vara att det är frågan om mindre fastigheter, där motivet till för­ värvet i första hand är att skaffa bostad. Höga räntekostnader, minskad disponibel inkomst och lägre förväntningar på nominell värdestegring kan vara orsaker till att denna kategori fastigheter "följer småhusmarknaden". I 1981 års penningvärde har fastighetspriserna i genomsnitt sjunkit närmare 3 procent per år under perioden 1975-81. Nomi­ nellt har däremot fastigheterna ökat med ca 8 procent. I tabell 6.3 redovisas den genomsnittliga nominella och reala (1981 års penningvärde) marknadsprisutvecklingen för bostadshyresfastig- heter på respektive undersökningsort 1975-81. Tabell 6.3 Genomsnittliga marknadsprisutvecklingen per år (procent på procent) för bostadshyresfastigheter på de fyra orterna Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro Tidsperiod 1975-81 1975-80 Nominell 5,2 8,6 9,1 8,0 Real -5,0 -2,0 -1,4 -2,3 87 När vi längre fram redovisar lönsamhetsbedömningar baseras dessa pä att var och en av de 264 fastigheterna värderats vid olika tidpunkter utifrån den prisinformation ortsprismaterialet givit. I vissa fall har justeringar av fastighetsvärden gjorts bero­ ende på större investeringar eller att fastigheterna ansetts vara avsevärt bättre eller sämre än genomsnittet. Dessa justeringar redovisas ej särskilt. 6.3.3 Priserna i relation till hyrorna Bruttokapitaliseringsfaktorn har beräknats för undersöknings- fastigheterna. Syftet med beräkningen har främst varit att kontrollera marknadsvärdenas relevans. Bruttokapitaliserings- faktorernas storlek och utveckling redovisas i figur 6.4. BRUTTOKAPITALISERINGSFAKTOR ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 1975 -7« -77 -78 -79 - 80 - 81 AR Figur 6.4 Bruttokapitaliseringsfaktorernas Storlek och utveck­ ling (årsvisa medianvärden) Figuren visar att bruttokapitaliseringsfaktorerna är avtagande över tiden. Detta är en följd av att hyrorna realt sett stigit medan fastighetspriserna sjunkit. Figuren visar att Sundsvallsfastigheterna betalas högst även per hyreskrona. Nivån förklaras av att det är små fastigheter som betalas högt i relation till den totala hyresinkomsten. En annan förklaring kan vara att hyresnivån i många SuhdsVallsfastigheter ligger under den potentiella hyresnivån. Bruttokapitaliseringsfaktorernas storlek och utväckling för Norrköping, Helsingborg och Örebro är påtaglitjt samstämmig. Noteras kan att Norrköping har den jämnaste nivån över tiden. Det beror på svagt sjunkande marknadspriser i kombination med svagt stigande hyror. I Sundsvall minskar bruttokapitaliserings­ faktorn snabbt efter 1979. Förklaringen är kraftigt sjunkande reala fastighetspriser (- 5 procent per år) och realt stigande 88 hyror (+ 3 procent per är). Bruttokapitaiiseringsfaktorerna i Sundsvall är dock högre än pä Östermalm i Stockholm, se Lundström (1980). 6.3.4 Priserna i relation till driftnettona Nettokapitaliseringsfaktorn (Nkf) är ett relationstal som används vid värdering av hyresfastigheter. Detta nyckeltal erhålls såsom kvoten mellan fastighetspriset och driftnettot. Nettokapitalise­ ringsfaktorn uttrycker sålunda fastighetens värde som en multipel av driftnettot. Omvändningen av Nkf är nettokapitaliserings- procenten. Också kallad direktavkastningen på totalt kapital, omedelbar förräntning eller första årets ränta. Ju högre nettokapitaliseringsfaktor desto lägre blir den omedel­ bara förräntningen från förvaltningen. Tabell 6.4 Nettokapitaliseringsfaktorernas storlek och utveck­ ling 1975 76 Örebro 19,4 20,3 Sundsvall 25,3 25,0 Norrköping 13,2 13,1 Helsingborg 21,1 18,0 Medelv resp år 19,8 19,1 Stockholm (Östermalm) 20,1 20,4 77 78 79 80 81 17,1 16,1 20,5 17,6 - 21,9 21,6 22,8 19,5 15,3 13,1 12,8 13,2 12,5 13,4 15,2 18,7 12,9 15,9 12,6 16,8 17,3 17,3 16,4 13,8 18,5 15,4 16,4 - - Nettokapitaliseringsfaktorerna har avtagit över tiden. Detta beror på en kombination av realt stigande driftnetton och realt sjunkande marknadspriser. Nettokapitaliseringsfaktorn är över hela perioden störst i Sunds­ vall. Det beror på relativt höga marknadspriser och låga drift­ netton. Helsingborgs- och Örebrofastigheterna uppvisar en likartad nivå och utveckling. Gemensamt för orterna är att faktorn avtar över tiden. Nettokapitaliseringsfaktorer för hyresfastigheter på Östermalm 1973-79 har hämtats från Lundström (1980). Av jämförelser framgår att man inte generellt kan hävda att en Östermalms- fastighet betalas högt per driftnettokrona. Då ska man också betänka att prisnivån i övriga Stockholm är avsevärt lägre (ca 200 kr/kvm BRA) än på Östermalm. 89 6.4 Jämförelser och konstateranden Den prisutveckling som konstateras stämmer bra överens med den som redovisas i SCB:s Bostads- och byggnadsstatistiska årsbok för 1982, sidan 163 och 163. Där redovisas ett realprisfall av samma storleksordning som på de aktuella orterna. Av Lundström (1980) framgår att priserna på Östermalm i Stockholm är i storleksordningen 300 kr per kvm högre än på de här undersökta orterna. Priserna på Söder- och Västermalm är av samma storleks­ ordning som i Norrköping. Jämför man relationen pris - hyra (bruttokapitaliseringsfaktorer) fås en annan bild. Priserna per hyreskrona är högst i Sundsvall, jfr figur 6.4. Och tom högre än på Östermalm i Stockholm. Lägst är priserna relativt sett i Helsingborg. De viktigaste slutsatserna av prisstudien är; att prisutvecklingen i ett längre tidsperspektiv (1975-1981) är likartad på de fyra orterna att marknadsvärdena ligger på samma nivå räknat i kr per kvm och kr per hyreskrona att storleksfaktorn - jfr Sundsvall - slår igenom i prisbilden Forskningsfrågorna i kapitel 1 - nr sju och åtta - som bl a syftar på prisbildningen kommer att besvaras längre fram sedan förvalt­ ningsresultaten analyserats. 7 FINANSIERING OCH RÄNTENIVÅ Inledning7.1 Finansieringen är betydelsefull för det ekonomiska utfallet i förvaltningen. Hög belåning kan ge likviditetsproblem, men samtidigt hög förräntning på det i fastigheten bundna kapitalet. En hög andel eget kapital (god soliditet) kan vara nödvändig för finansieringen av kapitalkrävande underhålls- och ombyggnads­ åtgärder. Vi redovisar därför såväl belåning som belåningsgrad (lån/uppskattat marknadsvärde). En redogörelse sker också av innehavstidens betydelse för belåning och belåningsgrad. Avslut­ ningsvis redovisar vi hur den genomsnittliga låneräntan (total ränteutbetalning/totalt skuldbelopp) utvecklats. Jämförelser görs därvid med offentlig statistik. 7.2 Belåning Av figur 7.1 framgår belåningen per kvm i löpande penningvärde. Det Undersökta fastighetsbeståndet har en svag nominell belå- ningsökning och realt sett; en minskad belåning. Den genomsnitt­ liga utvecklingen för olika tidsperioder redovisas i tabell 7.1. BELÅNING BELÅNINGENS UTDELNING 1970-81 PÅ DE FYRA UNDERSÖKNINGSORTERNALY AR ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG -79 -BO -81 ÅK Figur 7.1 Belåningens utveckling 1970-81 i löpande penning­ värde på de olika orterna 91 Tabell 7.1 Genomsnittlig belâningsutveckling per âr (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 4,0 7,0 8,4 5,6 Realt -5,0 -2,2 -1,0 -3,4 1976-81 1975-80 Nominellt 2,2 6,0 10,5 1,8 Realt -7,8 -4,4 -0,4 -7,8 Realt sett minskar belåningen ca 3 procent per år perioden 1970-81. Det motsvarar i löpande penningvärde en låneökning på drygt 6 procent per år. Det är troligt att summan av nyupj> tagna lån har ökat snabbare eftersom amorteringar fortlöpande sker på äldre lån. Bortsett från Helsingborg sjunker belåningen i fast penningvärde något snabbare än fastighetspriserna. Det innebär en över tiden förbättrad soliditet. Den ökade nominella belåningen och variationer enskilda år för­ klaras av; nyförvärvade och därmed högre belånade fastigheter tillkommer i undersökningsmaterialet fastigheter med läng innehavstid och därmed låg belåning avyttras och faller ur undersökningsmaterialet underhåll och ombyggnad finansieras genom ökad belåning ett mindre antal fastighetsägare realiserar värdestegringen genom att öka belåningen dålig likviditet tvingar vissa ägare att öka belåningen för att klara de löpande betalningarna. Betydelsen av varje enskild faktor ovan har inte undersökts närmare. Vi redovisar dock längre fram belåningen som funktion av innehavstiden och dessutom belåningsgraden för olika år i beståndet. Sammantaget torde dock figur 7.1 väl spegla utveck­ lingen över tiden i beståndet totalt. 92 Belåningens storlek påverkas sannolikt av prisnivån och innehavs- tiden. Den relativt höga belåningen i Sundsvall förklaras av hög prisnivå och relativt kort innehavstid, jämför figur 6.3 och tabell 3.1. Belåningen i Sundsvall är i genomsnitt ca 50 procent högre än i Örebro och Helsingborg. Detta borde bl a återspeglas då likviditeten studeras i kapitel 8. Figur 7.2 visar belåningen 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstider. SKULDBELOPP KR/M2 LY >3000 • XY010 X INNEHAVSTID Figur 7.2 Belåningen år 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid Vi ser att belåningen är högst i början av innehavstiden. Efter 10-15 års innehav stabiliseras lånenivån. Den stabila nivån vid längre innehavstider förklaras främst av att topplånen är åter­ betalda. Kvar finns bottenlån med lång löptid. Variationer i belåningen vid längre innehavstider förekommer dock, bl a orsa­ kade av lånefinansierade underhålls- och ombyggnadsåtgärder. De flesta större åtgärder sker dock i samband med förvärvet. Denna bild är generell för alla fyra orterna. Och gemensamt är att den genomsnittliga belåningen i beståndet uppnås efter ca 10 års innehav. Ett tiotal fastigheter som ägts en kortare tid har lån som till synes överstiger marknadsvärdet. Dessa fastigheter har till största delen byggts om med statliga iån. Och motivet för fastig- hetsförvärvet har varit ombyggnad. Att fastigheter som ombyggts har högre belåning framgår också av figur 7.3. Där redovisas belåningen i Norrköping, uppdelat på värdeårsklasser. 93 bELÂNING KR/ H* LY ÅR 100.. -80 -81 ÅR Figur 7.3 Belåningens utveckling 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Norrköping med olika värdeår Äldre fastigheter har klart lägre belåning i kr/m2ly än yngre fastigheter. Detta förklaras av relativt låga marknadspriser och långa innehavstider. De yngre fastigheterna har genomgående högre belåning. Och högst belåning har fastigheterna från tiden efter 1960 med statliga lån. Den ökade belåningen under slutet av 1970-talet i 1930-talshusen är mer markant och sker tidigare under 70-talet på övriga orter. I övrigt stämmer förhållandena i Norrköping med det övriga undersökningsmaterialet. Figur 7.3 visar en starkt stigande belåning för 60- och 70-tals- husen. Detta gäller även övriga orter. Populationsvariationer ger förklaringen. Under de sista åren av undersökningsperioden tillkom fastigheter med mycket hög belåning i undersökningsmate­ rialet. Den höga belåningen förklaras av att nyproduktionen alternativt ombyggnaden till övervägande del finansierats med lånat kapital och företrädesvis med statliga lån. Figur 6.1 visade att det finns en tendens till att mindre fastig­ heter betingar ett relativt högt pris. Då kan man också förmoda att de mindre fastigheterna har högre belåning per kvadratmeter än övriga fastigheter. Detta förhållande har studerats för Örebro, se figur 7.4. 94 BELÅNING Kiyh2 LY ÅR 400 • ■ 350 300 250 200 150 100 £ FASTIGHETSSTORLEK n' ............ 400-800 —------ 801-1200 >1200 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 ÅR Figur 7.4 Belåningens utveckling 1970-80 i iöpande penning­ värde för fastigheter i Örebro med olika storlek Figuren visar att de minsta fastigheterna har hög belåning. Den relativt låga belåningen för mellanklassen 801-1 200 m2 kan förklaras genom en kombination av förhållandevis låga köpeskil­ lingar (jfr kapitel 6) och ålderssammansättningen. Storleksklassen innehåller liten andel 1930-talshus (jfr figur 3.1), dvs fastigheter som omsatts ofta och rustats upp. 7.3 Belaninqsqrad I fastighetsekonomiska sammanhang beskrivs den finansiella strukturen vanligen genom belåningsgraden som är ett soliditets- mått. Belåningsgraden anger andelen främmande kapital i relation till det totala kapitalet. Med totalt kapital avses här fastigheter­ nas marknadsvärden. I figur 7.5 redovisas den genomsnittliga belåningsgraden på de fyra undersökningsorterna. BELANINGSGRAD Vo , , 90" 80 " ............ ÖREBRO ---------- SUNDSVALL ---------- NORRKÖPING - HELSINGBORG 70 ” 60 ■ ■ 50 ■■ 40" 30 --- -61 AR1978 -77 -79 -60 Figur 7.5 Belåningsgradens utveckling 1976-81 på de fyra orterna 95 Helsingborg har den högsta beläningsgraden - i snitt 60 procent för perioden 1976-81 medan den endast var 45 procent i Örebro. Örebro har många äldre fastigheter och den genomsnittliga innehavstiden är förhållandevis lång (jfr tabell 3.1). I Sundsvall och Norrköping är den genomsnittliga beläningsgraden drygt 55 procent. Den genomsnittliga beläningsgraden har sjunkit något. Det är en följd av att fastigheternas marknadsvärden ökat något snabbare än belåningen. Orsakerna därtill diskuteras längre fram. När beläningsgraden studeras för fastigheter med olika ålder fås varierande resultat för de olika orterna. I figur 7.6 redovisas Örebro. Resultatet är inte helt representativt för hela undersök­ ningsmaterialet men ger den bästa genomsnittsbilden. Figur 7.6 Beläningsgraden 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeår De yngsta fastigheterna, värdeår efter 1960, har de högsta belåningsgraderna. Nyproduktion och ombyggnad finansieras huvudsakligen med lånat kapital. En generell tendens är också den låga beläningsgraden i de äldre fastigheterna. Det finns dock avvikelser. 1930-talsfastigheterna i Örebro har relativt hög belåningsgrad. Förklaringen är att dessa fastigheter ofta omsatts på marknaden (jfr tabell 6.1). Därigenom har belåningen ökats. Figur 7.2 visade att belåningens storlek är starkt beroende av innehavstiden. På motsvarande sätt visas förhållandet mellan belåningsgrad och innehavstid i figur 7.7. Det redovisade sam­ bandet i Norrköping avviker inte från resultaten på de övriga orterna. 7-X3 96 BELÅNINGSGRAD 130 ■ INNEHAVSTID Figur 7.7 Belåningsgraden år 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid Den genomsnittliga belåningsgraden i Norrköping år 1981 var 56 procent. Denna belåningsgrad erhålls vid en genomsnittlig inne­ havstid på ca 10 år. Vi noterar en hög belåningsgrad -tom över 100 procent - i början av innehavstiden. Belåningsgraden avtar för att därefter stabiliseras efter 10-15 år. Variationer i belåningen vid längre innehavstider förekommer, bl a orsakade av lånefinansierade underhålls- och ombyggnadsåtgärder. Den genomsnittliga belåningsgraden var 84 procent vid fastig- hetsförvärv i Göteborg, Örebro, Katrineholm och Östersund, jfr Westman (1983). Belåningsgraden var högre än 75 procent vid 2/3 av fastighetsförvärven i Västerås, jfr Gustafsson (1983). Fastighetsöverlåtelser finansieras sålunda med stor andel lånat kapital. Kombinationen av amorteringar och nominella fastighetsvärde- ökningar gör att belåningsgraden snabbt sjunker. Ett fastighets- förvärv år 1971 som finansierades med enbart lånat kapital, dvs belåningsgrad 100 procent, har år 1981 en belåningsgrad på ca 50 procent. Då har endast de nominella fastighetsvärdeök­ ningarna beaktats (7 procent/år, jfr avsnitt 6.3). Beaktas även amorteringarna fås en belåningsgrad på ca 38 procent vid rak amortering på 40 år. 97 Figur 7.7 återspeglar också belåningsgradens spridning år 1981. Vi kan konstatera att det inte finns någon normal belåningsgrad. Vid t ex en totalsanering finansierad med statliga lån erhålls en mycket hög belåning i kr/m2ly. En ombyggnadskostnad på 3 000 kr/m^ly är inte ovanlig. Utöver den godkända ombyggnads- kostnaden kan ägaren erhålla statliga iån för värdet, eller del av värdet, på fastigheten före ombyggnaden. Prisnoteringarna på fastighetsmarknaden ger dock inget stöd för att marknadsvär­ dena skulle överstiga lånen - snarare tvärtom. 7.4 Genomsnittlig låneränta Fastighetslånen är antingen "bundna", dvs löper med fast ränta ett antal år eller är av typen uppsägningslån där räntan följer diskontot. Räntan för ett lån beror på lånetypen, löptiden, låne- objektet samt den säkerhet som finns för lånet. Generellt gäller att sämre säkerhet för lånet ger sämre ränte- och amorterings- villkor. Här redovisas den genomsnittliga låneräntan som kvoten mellan total räntekostnad och totalt främmande kapital. Måttet ger en information om den genomsnittliga ersättning fastighetsägaren betalar för lånat kapital. Den genomsnittliga låneräntan påverkar även förräntningen på eget kapital, vilket diskuteras längre fram. I figur 7.8 redovisas den genomsnittliga låneräntans utveckling på de fyra orterna. I figuren redovisas även diskontot, för perioden 1970-81. GENOMSNITTLIG LÅNERÄNTA RESP DISKONTOT OREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG -81 AR Figur 7.8 Genomsnittliga låneräntan på de fyra orterna och diskontot 1970-81 Frân år 1973 ökar den genomsnittliga låneräntan. Förklaringen är i första hand diskontots utveckling. Diskontot har mer än fördubblats mellan 1973 och 1981. En ökning från 5 till nästan 12 procent. Under samma period ökade den genomsnittliga låne­ räntan från 6-7 procent till 10-11 procent. Speciellt markanta var ökningarna mellan åren 1976 och 1977 respektive åren 1979 och 1980. Då ökade nämligen diskontot med nära 2 respektive 3 procentenheter. Snittsiffrorna för riket ligger hela tiden i underkant jämfört med de fyra orterna. I SCB:s statistik ingår dock relativt stor andel fastigheter som aldrig omsätts på marknaden eller belastas med lån, t ex fastigheter ägda av försäkringsanstalter och pen­ sionsstiftelser. Det redovisade resultatet är inte representativt för fastigheter från 1960- och 1970-talen. Detta förklaras av statliga lån och tillhörande räntebidrag. Dessa fastigheter berörs i lägre grad av diskontots förändringar. Kombinationen av bundna lån och uppsäg­ ningslån gör dessutom att en diskontohöjning inte slår igenom direkt på det totala lånade kapitalet. Detta är bi a förklaringen till att genomsnittliga låneräntan är lika med eller lägre än diskontot åren 1970, 1980 och 1981, då vi hade kraftiga diskonto- höjningar. Inledningsvis anfördes att den genomsnittliga låneräntan borde bero på hur högt ett objekt är belånat. Den genomsnittliga låne­ räntan borde stiga ju högre en fastighet är belånad eftersom förmånsläget blir sämre. Dessa påståenden har inte verifierats. Tvärtom redovisas i figur 7.8 en över tiden relativt enhetlig låneränta trots varierande beläningsgrad på de fyra orterna, jfr figur 7.5. Belåningen är förmodligen för låg för att variatio­ nerna ska påverka den genomsnittliga låneräntan. 7.5 Kommentarer och slutsatser Vissa resultat i detta kapitel ska tolkas med försiktighet. Belå­ ningen är nämligen mera knuten till ägaren och innehavsperioden än fastigheten som sådan. De viktigaste slutsatserna är; att belåningen och därmed kapitalstrukturen för varje objekt är mer eller mindre unik att nyligen bebyggda och ombyggda fastigheter sannolikt har marknadsvärden som understiger lånen, dvs negativt eget kapital att det framför allt i de äldre fastigheterna som innehafts en längre tid finns ett stort eget kapital att räntenivån framgent kommer att öka då äldre bundna lån konverteras och den garanterade räntesatsen vid statlig belåning ökar. 8 FÖRV ALTIMINGSRESULT AT 8.1 Inledning I detta kapitel studeras först olika kombinationer av hyra, drift och underhall. Pä så sätt fäs ett grepp om förvaltningens effek­ tivitet och fastigheternas avkastningsförmåga. Och om det över tiden förekommer trendbrott och relativprisförändringar. I den senare delen av kapitlet belyses finansieringseffekter. En bild fås av hur de driftnetton förvaltningen ger fördelas mellan långivare och fastighetsägare. Följande resultatmått, se också Lundström (1983 b), beskrivs, analyseras och kommenteras o driftnetto o driftkostnadsnivå o räntetäckninsgrad o betalningsnetto före skatt Därtill diskuteras likviditetsaspekter. Skatteeffekter tas upp i kapitel 10. 8.2 Driftnetto Driftnetto, som också benämns fastighetsränta eller förräntnings- utrymme, utgör en restpost. Den erhålls sedan man från hyra dragit kostnader för drift och underhåll. Driftnettot anger i den här utförda studien betalningsutrymmet för; räntor och amorteringar på lånat kapital ersättning för eget arbete förräntning av eget kapital skatteutbetalningar utöver skatt på garantibelopp DRIFTNETTO KR/M* LV ÅR 80 ■ 70 CO 50 50 30 ■■ 20" ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 1970 -71 -72 -73 -75 -75 - 76 -77 - 78 -79 - 80 -81 ÅR Figur 8.1 Driftnettoutvecklingen 1970-81 i 1981 års penning­ värde på de olika orterna 100 Av figur 8.1 framgår att driftnettot, mätt i 1981 års penning­ värde, varit i det närmaste oförändrat under perioden 1970-81. Norrköping har över tiden ett högre driftnetto än övriga orter. Förklaringen finns delvis i figur 5.1. Där framgår att den genom­ snittliga hyresnivån varit högst i Norrköping. Drift- och under­ hållskostnaderna skiljer sig dock inte nämnvärt från de andra orterna. Norrköping har också det yngsta fastighetsbeståndet. Fastigheterna i Sundsvall har realt sjunkande driftnetto under början av 1970-talet. Från 1978 och framåt stiger dock drift­ nettot så att utvecklingen för hela perioden blir i det närmaste realt oförändrad. Driftnettots låga nivå i början av 1970-talet förklaras främst av höga underhållskostnader, se figur 5.11. Örebro- och Helsingborg har, sett över hela perioden, likartad real driftnettoutveckling. Nivån ligger i genomsnitt lägre än i Norrköping. Under senare delen av 1970-talet har driftnettona i Helsingborg stigit snabbt. De ska ses mot bakgrund av att stor del av fastighetsbeståndet sanerats. En sammanställning av driftnettots utveckling på de fyra orterna ges i tabell 8.1 Tabell 8.1 Genomsnittliga driftnettoutvecklingen per år (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970-81 1970-80 Nominellt 10,0 12,3 9,9 9.1 Realt 0,4 2,6 0,4 -0,2 1976-81 1975-80 Nominellt 16,0 14,9 19,2 10,0 Realt 4,7 3,7 7,6 2,3 Av tabellen framgår att driftnettot 1970-81 ökat nominellt med i genomsnitt ca 10 procent per år. Detta medför att driftnettot i fast penningvärde varit i det närmaste oförändrat. Driftnettona har, efter en nedgång i början av 1970-talet, ökat realt under perioden 1976-81. Genom att driftnettot är en restpost blir dess storlek för den enskilda fastigheten starkt beroende av bl a underhållskostna­ dernas storlek. Driftnettona uppvisar också stor spridning. Ar 1981 varierar driftnettona mellan -442 och +310 kr/m2ly. 101 Driftnettots komponenter hyra, drift, och underhåll har alla var för sig ökat realt. Driftnettot har dock varit i det närmaste realt oförändrat eller tom ökat något. Detta innebär att fastig­ hetsägarna kompenserats för de ökade drift- och underhålls- utbetalningarna. Det betyder dock inte automatiskt att o underhållsvolymen varit oförändrad o hyresnivån varit så hög som möjligt o förvaltningen effektivt mött ökande driftkostnader Denna typ av frågeställningar diskuteras dock inte vidare här. Driftnettots beroende av byggnadens värdeår i Norrköping redo­ visas i figur 8.2. VÄRDEÅR 41-50 51-60 -61 AR1970 -71 Figur 8.2 Driftnettotutvecklingen 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Norrköping med olika värdeår Norrköping är representativt för förhållandet mellan ålder och driftnetto. Figuren illustrerar att det finns ett klart samband mellan fastighetens ålder och driftnettots nivå. Yngre fastigheter har högre och äldre fastigheter lägre driftnetto. Det högre nettot ger utrymme för högre kapitalkostnader. För enskilda fastigheter kan driftnettona vissa år vara negativa. De äldre fastigheterna i Sundsvall uppvisar tom negativa driftnetton under flera år. Figur 8.2 visar också att driftnettona haft en likartad utveckling i olika värdeårsklasser. Driftnettona i Stockholm är, enligt Lundström (1980), lika med eller högre än de i Norrköping. Ar 1979 är skillnaden för 1930- talsfastigheter i storleksordningen 20 kr/m2ly. Medellägenhetsytans betydelse för driftnettot visas i figur 8.3. 102 DRIFTNETTO MEDELLAGENHETsyTA M: ............ s 50 ---------- 51-75 ------— 76-100 >10060 •- -80 -81 ÅR Figur 8.3 Driftnettotutvecklingen 1970-81 i löpande penning­ värde för fastigheter i Norrköping med olika medel- lägenhetsytor Figur 8.3 visar att större lägenheter ger lägre driftnetton per kvadratmeter. Detta förklaras i första hand av att de största lägenheterna även har den lägsta hyresnivån, se figur 5.3. De minsta lägenheterna visar en tendens till relativt höga drift- netton. Sambandet är dock inte så uppenbart de senaste åren. De minsta lägenheterna ger höga hyror men också höga driftkost­ nader. Den relativa hyresskillnaden mellan små lägenheter och övriga är dock större än skillnaden i driftkostnader. Dessutom finns i regel de minsta lägenheterna i yngre fastigheter vilket leder till relativt låga underhållskostnader. Totalt sett ger därför de minsta lägenheterna relativt höga driftnetton. Fastighetsstorlekens betydelse för driftnettots nivå illustreras av figur 8.4. Resultaten från Örebro är härvid representativt för övriga orter. 103 DR.IFTNETTO fl1 LV ÄR 20 • ■ FASTISHETSSTOR.L.EK IT ............. 400-800 -------— 801-1200 ' >1200 -77 -78 -79 Figur 8.4 Driftnettoutvecklingen 1970-80 i löpande penning­ värde för fastigheter i Örebro med olika storlek Av figuren och övrigt undersökningsmaterial framgår att de största fastigheterna (> 1200 m2) har högst driftnettonivå. Genomgäende för hela undersökningsmaterialet är också att den mellersta storleksklassen uppvisar låga driftnetton. Det högre driftnettot i större fastigheter förklaras i första hand av stordriftsfördelar. De fasta kostnaderna i kr per m2 lägen- hetsyta blir låga. De minsta fastigheternas relativt höga drift- netton kan troligen förklaras av stor andel eget arbete i förvalt­ ningen. Det egna arbetet och underhållet är betalningsposter som den "lille" fastighetsägaren kan påverka. De medelstora fastigheterna kan vara för stora för att den genomsnittlige fastighetsägaren ska klara dem med eget arbete och för små för att ge väsentliga stordriftsfördelar. En annan och kanske avgörande förklaring till skillnaden i drift­ netto finns i undersökningsmaterialets sammansättning, jfr figur 3.1. Där framgår att de största fastigheterna i Örebro finns bland 50-talshusen. De yngsta fastigheterna har också de högsta drift- nettona (figur 8.2). Varje fastighet har i regel en unik driftnettonivå. Nivån är svår att fastlägga då underhållsutgifterna varierar kraftigt över tiden. Detta kan "tacklas" som av Arvidsson-Hellström (1982). De redovisar medelvärden av fem års (reala) driftnetton. Deras sammanställning visar att bostadshyresfastigheter under samma förvaltning kan ha väsentligt olika driftnetton. Skillnader som i förekommande fall är svåra att förklara. 104 8.3 Driftkostnadsnivä Ett annat mått på effektiviteten i fastighetsförvaltningen är driftkostnadsnivån. Driftkostnaderna dividerat med bruttohyran. Driftkostnadsnivån - ett kvottal - är ett "inflationsrensat" mått och därför användbart vid jämförelser över tiden. Varaktiga förändringar i nivån ger information om relativprisförändringar. Måttet innehåller till skillnad från driftnettot inga underhålls­ kostnader och är därför relativt stabilt även för en viss fastighet. Driftkostnaderna och därmed driftkostnadsnivån är fastighets- anknutna. Fastighetens byggnadstekniska konstruktion, läge inom kvarter, värmeisolering, standard och skick i kombination med intensiteten i lägenhetsutnyttjandet ger varje fastighet en specifik driftkostnadsnivå, se t ex Arvidsson-Hellström (1982). DRIFTKOSTNADSNIVÅ % 1970 -TI -?i -73 -74 —I------------- 1--------------1--------------1— -75 -76 -77 -78 —1------- 1------- 1—». -79 -80 -81 AR Figur 8.5 Driftskostnadsnivån 1970-81 på de fyra orterna Figur 8.5 visar att driftkostnadsnivån för genomsnittsfastig- heterna på respektive ort och år ej nämnvärt avviker från varandra. Om vi bortser från de första åren av 1970-talet, då undersök­ ningsmaterialet är relativt svagt, har driftkostnadsnivån ökat med i storleksordningen fem procentenheter till drygt 40 procent år 1981. Ökningen förklaras av att driftkostnaderna i genom­ snitt stigit realt med i storleksordningen 5 procent per år medan hyrorna ökat med 3 procent. En kraftig ökning av driftkostnads­ nivån kan konstateras "oljeprisåren" 1974 och 1979-80. För en enskild fastighet kan driftkostnadsnivån avvika avsevärt från snittvärdena. Variationer inom intervallet 30-55 procent är inte ovanliga, jfr Arvidsson-Hellström (1982). Resultaten från Lundström (1980) avser 1930- och 1940-talsfastigheter i Stockholm. Han visar att driftkostnadsnivån i Stockholm är i underkant av de fyra orterna trots att snittåldern för byggnadsbeståndet i Stockholm är relativt hög, jfr figur 8.6. I figur 8.6 redovisas driftkostnadsnivån för fastigheter med olika ålder i Örebro. 105 DRIFTKOSTNADSNIVÅ % t SO VÄRDEÅR ............ é 30 --------- 31-40 --------- 41-50 --------- 51-60 .......... .. >60 -I------ >------ *------ 1------------- 1------ *------ »------ •------ •------*->. 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 AR Figur 8.6 Driftkostnadsnivän 1970-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeär Värme är den driftkostnadspost som främst påverkar driftkost­ nadsnivån. Undersökningen visar att 1940-talshusen har relativt höga uppvärmningskostnader, jämför figur 5.8. Speciellt klart framgår detta i Örebro och Helsingborg. Av denna anledning har 1940-talsfastigheterna i Örebro och Helsingborg även de högsta driftkostnadsnivåerna. Den näst högsta driftkostnadsnivån på övriga orter finns hos 1930-talsfastigheterna. Förklaringen är en kombination av rela­ tivt höga uppvärmningskostnader och låga hyror. De äldsta fastigheterna har också en förhållandevis hög driftkostnadsnivå, trots låga uppvärmningskostnader. Hyresnivån i de äldsta fastig­ heterna (< 1930) är emellertid låg. Det resulterar i hög driftkost- nadsnivå. Fastigheter bebyggda på 1950-talet och senare har relativt höga hyror och genomsnittliga driftkostnader, se figur 5.5. Detta medför en låg driftkostnadsnivå för yngre fastigheter, jämför figur 8.6. Nämnas bör att nivån för fastigheterna bebyggda efter 1960 endast är baserad på tre fastigheter. 8.4 Räntetäckninqsqrad Räntetäckningsgraden uttrycker fastighetens förmåga att bära räntekostnader. Resultatet före räntekostnader - driftnettot - i relation till räntekostnaderna anger räntetäckningsgraden. driftnetto Räntetäckningsgrad =-------------------------- ränteutbetalningar 106 Räntetäckningsgraden kan dels anges för en enskild fastighet och dels för ett bestånd av fastigheter. Jämförelser över tiden är också intressanta. Kvotuttrycket är "närbesläktat" med betal- ningsnettot, se avsnitt 8.5. Samma variabler ingår så när som amorteringarna. Ett annat närbesläktat mått är skuldtäcknings­ graden. Där tar man även hänsyn till att driftnettot ska täcka amorteringarna på lån. I avsnitt 7.3 redovisade vi ett uttryck för soliditeten - belå- ningsgraden. Men även räntetäckningsgraden kan ses som ett soliditetsuttryck. Belåningsgraden beräknas utifrån balansräk­ ningen medan räntetäckningsgraden beräknas med utgångspunkt från resultatet. En hög räntetäckningsgrad ger goda förutsätt­ ningar att klara ytterligare lån. Räntetäckningsgraden har en fördel framför traditionella solidi- tetsmått (belåningsgrad m fl). Den beaktar att vissa lån, t ex stat­ liga lån, är mindre räntekrävande. I t ex en situation med försäm­ rad lönsamhet och likviditet innebär dessa lån mindre belastning än lån med hög ränta. A andra sidan är även belåningsgraden av betydelse för möjligheten att fä ytterligare lån. I figur 8.7 redovisas räntetäckningsgradens utveckling på under­ sökningsorterna. RÄNTETÄCKNINGSGRAD OREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 1970 -71 Figur 8.7 Räntetäckningsgraden 1970-81 på de fyra orterna Räntetäckningsgraden är relativt enhetlig. Norrköpings relativt höga driftnetton (figur 8.1) leder inte till hög räntetäcknings­ grad eftersom även räntekostnaderna är förhållandevis höga (figur 5.15). Fastigheterna i Sundsvall har avvikande räntetäck­ ningsgrad; ca 0,8. Det innebär att driftnettot inte täcker ränte­ kostnaderna. Sundsvall har i genomsnitt det lägsta driftnettot och högsta räntekostnaderna. Siffrorna för räntetäckningsgraden kan jämföras med betalningsnettot på respektive ort. Undersökningsmaterialet, obeaktat Sundsvall, har en genomsnitt­ lig räntetäckningsgrad på drygt 1,3. Vi kan konstatera en svag 107 tendens till sjunkande räntetäckninsgrad. Det förklaras av att räntebetalningarna i genomsnitt ökat snabbare än driftnettot på dessa orter (jfr tabellerna 5.5 och 8.1). För Sundsvall konsta­ teras det omvända förhållandet. Räntetäckningsgraden har förbättrats men räntorna överstiger alltjämt driftnettot. Sjunkande räntetäckningsgrad kan erhållas utan att soliditeten mätt med traditionella soliditetsmått försämras. Ett försämrat driftnetto ger t ex lägre räntetäckningsgrad vid oförändrad belåningsgrad och räntevillkor. Den genomsnittliga räntetäckningsgraden på alla fyra orterna för perioden 1970-81 var 1,2. Enligt en undersökning av Rolf Rundfelt, (SvD 11 september 1979) avseende 15 verkstadsföretag var räntetäckningsgraden 1977 i genomsnitt 2,0. En minskning frän 6,6 tio år tidigare. Andra undersökningar av soliditeten i svenska företag bekräftar att soliditeten har sjunkit och var låg i slutet av 1970-talet. Några studier av räntetäckningsgraden i fastighetsförvaltningen känner vi inte till. Byggnads- och anläggningskapitalet i fastighetsförvaltningen har avsevärd livslängd och representerar stora kapitalbelopp. Därför krävs i regel stor andel främmande kapital. Denna andel måste successivt anpassas till byggnadernas förslitning och sjunkande produktivitet (driftnetto). Med hänsyn till livslängd, kapitalbelopp och riskstruktur kan det också vara rimligt med lägre räntetäckningsgrad i fastighetsförvaltningen jämfört med industrin. 8.5 Betalninqsnetto före skatt 8.5.1 Inledning Betalningsnettot före skatt visar det likviditetstillskott fastig­ hetsförvaltningen ger ägaren innan inkomst- och förmögen­ hetsskatt har betalats. Betalningsnettot är både ett resultatmått och ett uttryck för likviditeten. I avsnitt 8.6 diskuteras särskilt likviditetsfrågor. De betalningsnetton som tillfaller fastighetsägaren är beroende av följande faktorer; fastighetens driftnetto fastighetens finansiering investeringar i fastigheten 108 Betalningsnettot erhålls som driftnettot plus nyupptagna lån minskat med räntor, amorteringar och investeringar. Nedan­ stående uttryck erhålls för betalningsnettot (Nj) respektive år. Nt = (Ht - Dt - Ut) + Nya lånt - Rt - At - Invt N = årligt löpande likviditetstillskott som tillfaller fastig­ hetsägaren på grund av fastighetsinnehavet H = hyresinbetalningar D = utbetalningar för drift U = utbetalningar för underhåll Nya lån = nya lån i fastigheten R = räntor A = amorteringar Inv = investeringar i fastigheten t = tidsindex Ett positivt betalningsnetto innebär att det egna likvida kapitalet ökar genom fastighetsinnehavet. Om betalningsnettot är negativt måste kapital tillföras fastighetsförvaltningen. Betalningsnettot ligger till grund för olika lönsamhetsmått som redovisas i kapitel 9, Betalningsnettot - en restpost - anger utrymmet för; förräntning av eget kapital ersättning för eget arbete skatteutbetalningar som fastighetsinnehavet ger upphov till utöver skatt på garantibelopp För en enskild fastighet måste betalningsnettona ses i ett flerårs- perspektiv - helst över hela innehavsperioden. Betalningsnettona bör dessutom inte jämföras mellan olika fastigheter då kapital­ strukturen i varje fastighet är unik och individrelaterad. De meningsfulla studier som kan göras är; o för aggregat av fastigheter över tiden o som funktion av innehavstiden o för en enskild fastighet över hela innehavsperioden. Betalningsnettot är sammansatt av flera betalningsposter som var och en uppvisar stora variationer. Detta medför att även det genomsnittliga betalningsnettot varierar kraftigt. Vi har därför utjämnat materialet genom att beräkna flytande tvåårs- medeltal. En konsekvens härav är att redovisningsperioden för­ kortas med ett år. 109 8.5.2 Betalningsnettots variationer och utveckling BETALNINGSNETTO OREBRO SUNBSVALL IMORRKÖPING HELSINGBORG 20 ■ Figur 8.8 Betalningsnettots utveckling 1970-81 i 1981 års penningvärde pä de olika orterna (flytande 2-års- medeltal) 1) Snittfastigheten i Örebro, Norrköping och Helsingborg har ett lågt men positivt betalningsnetto. Mediannettot under hela perioden är ca 10 kr/m^ly och nivån mätt i 1981 års penningvärde varierar mellan -4 och 24 kr/m^ly är. I Norrköping är den relativt höga hyresnivån den främsta förkla­ ringen till betalningsnettot. Fastigheterna i Helsingborg uppvisar ett genomsnittligt betalningsnetto som är något lägre än i Norr­ köping. Det negativa nettot 1978 beror på höga underhållskost­ nader. Medianfastigheten i Örebro har, så när som på ett år, lägre betalningsnetto än snittfastigheten i Helsingborg. I Sundsvall har betalningsnettot varit negativt under hela perio­ den. Den höga marknadsprisnivån och fastighetsbeståndets struk­ tur leder till höga kapital- och underhållsutbetalningar. Detta i kombination med en "normal" hyresnivå medför ett negativt netto. Medianfastigheternas betalningsnetto år 1981 redovisas i absoluta belopp i tabell 8.2 1) Observeras bör att snittsiffrorna - liksom i alla andra figurer - baseras på medianvärden. Om i stället medelvärden räknas ut sjunker den redovisade nivån, jfr figur 10, sid 34 i Fastig­ hetsägareförbundets utvecklingsprogram från 1982. 110 Tabell 8.2 Genomsnittliga betalningsnettot före skatt 1981 i absoluta belopp för de olika orterna BETALNINGSNETTO ÄR 1981 kr/m2 ly Örebro 19 * Sundsvall -27 Norrköping 12 Helsingborg 10 MEDIANF ASTIGHETENS BETALNINGSNETTO 1 LÄGENHETSYTA ABSOLUTA BELOPP m2 ly kr 700 13 000 514 -14 000 1 070 13 000 1 445 14 000 * Avser år 1980 i 1981 års penningvärde. Tabellen visar att det genomsnittliga betalningsnettot är tämligen likartat i Örebro, Norrköping och Helsingborg medan Sundsvall har en klart avvikande nivå. Bakom dessa snittsiffror finns en betydande variation som ska belysas längre fram. Tabellen nedan ger en siffermässig sammanställning av betalnings- nettonas utveckling över tiden. De redovisade utvecklingstakterna ska tolkas mycket försiktigt. De återger förändringar i små absoluta belopp. Och dessutom är mätpunkterna instabila. Tabell 8.3 Utvecklingen för betalningsnettot före skatt (procent på procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro 1970/71-80/81 1970/71-79/80 Nominellt (-3,2%) D 13,3 8,2 16,7 % Realt (6.0) 3.4 -1,7 5.5 1975/76-80/81 1974/75-79/80 Nominellt (3,6) 14,9 12,9 24.6 Realt (13,0) 3,6 1,8 13.2 1) I Sundsvall uppstår den till synes märkliga situationen att den reala förbättringen av betalningsnettot är större än den nominella. Det beror på att vi jämför negativa värden. Utvecklingen i Sundsvall bör därför tolkas med försiktighet, se även figur 8.8. Ill Tabellen visar att betalningsnettot förbättrats såväl nominellt som realt. Den största ökningen har skett de sista sex åren. Utvecklingen har i fast penningvärde varit positiv för samtliga orter. Procenttalen ska dock tolkas försiktigt eftersom de baseras på små förändringar av små belopp. Om Sundsvall ej beaktas har betalningsnettot under 1970-talet i genomsnitt ökat med ca 2 procent per år. Helsingborg drar ner snittet eftersom nettoförändringen årligen släpat efter inflatio­ nen med 1,7 procent. Betalningsnettots spridning år 1981 redovisas för Norrköping. Spridningsbilden för Norrköping är även representativ för Örebro och Helsingborg. I Sundsvall finns motsvarande spridning men på en lägre nivå. BETALNINGS NETTO AR/M* LY >100- • 100 90 60 70 60 30 40 30 20 10 0' -10 -20 -30 -40' -So­ ft 10 20 202 125 1190x * x 123 x 156 Z 65 st MEDIAN 12 * -k------X—«—S—+-----------------1---------- »-ft .. 30 4p 50 x60 70 60 VAR.DEAR -70- -Ô0- -90- -100- -110 • <-110- Figur 8.9 Betalningsnettots spridning 1981 för fastigheter i Norrköping efter värdeår Ar 1981 hade 27 av 65 fastigheter i Norrköping negativa betal- ningsnetton. Spridningen samma år varierade mellan -813 och 1 190 kr/m^ly. Höga betalningsnetton erhålls då ägaren tagit upp nya lån som överstiger utbetalningarna för ombyggnad och underhåll. Orsakerna kan också vara betalningsförskjutningar mellan åren. De lägsta betalningsnettona uppkommer då utbetal­ ningarna för ombyggnad och underhåll helt finansieras med eget kapital. Inget klart samband kan påvisas mellan betalningsnetto och värdeår. Lån, räntor och investeringar är mer knutna till ägaren och dennes ekonomi än till fastighetens ålder. Det finns dock en tendens till att yngre fastigheter har relativt höga betalnings­ netton. Detta illustreras av figur 8.10. 8-X3 BETALNINGS NETTO kr/m1 LY ÅR. VÄRDEÅRs 30 51-60 50 ■■ Figur 8.10 Betalningsnettots utveckling 1970-81 i löpande penningvärde för fastigheter i Helsingborg med olika värdeår Betalningsnettot för olika åldersklasser i Helsingborg varierar relativt lite jämfört med övriga orter. De yngsta fastigheternas höga betalningsnetto beror sannolikt pä att dessa fastigheter är relativt stora. Stora fastigheter tenderar nämligen att ha höga betalningsnetton per kvm. Den heldragna linjen i figur 8.11 illustrerar sambandet mellan betalningsnetto och belåning år 1981 i Norrköping. Linjen är kon­ struerad utifrån snittvärden för 200-kronorsintervall. Vi kan se att skärningen med nollaxeln sker vid en belåning på ca 550 kr/m^i Detta innebär att medianfastigheten ger likviditetsproblem vid en belåning överstigande ca 550 kr/rrHly. Det motsvarar en belåningsgrad på ca 60 procent. Ar 1981 var den genomsnittliga belåningen i Norrköping 550 kr/m2 ly. BETALNINGSNETTO LY BELÅNING Figur 8.11 Betalningsnettot 1981 för fastigheter i Norrköping med olika belåning 113 En anledning till att fastigheter med hög belåning uppvisar höga betalningsnetton är att fastighetsägaren tagit upp nya lån under året. Dessa fastigheter får sannolikt negativa netton påföljande år genom ökande räntebetalningar och amorteringar. Dessutom kan statliga lån med låg och garanterad ränta ge samma effekt. Snittfastigheterna i Helsingborg och Sundsvall gav 1981 negativa betalningsnetton vid belåning på 550 respektive 450 kr/m2ly. Det motsvarar en belåningsgrad på 65 respektive 45 procent. Den genomsnittliga belåningsgraden samma år är 58 procent i Helsingborg och 50 procent i Sundsvall. Det innebär bl a att utrymmet för nya lån i Helsingborg - med hänsyn till likviditeten - är begränsat och att medianfastigheten i Sundsvall ger negativa netton vid befintlig belåning. I Örebro ger år 1980 en belåning på 400 kr/rri2ly negativa netton. Denna belåning ger en belåningsgrad på 45 procent. Den genom­ snittliga belåningsgraden samma år var 40 procent. Utrymmet för nya lån i Örebro var således också begränsat. Figur 8.12 visar att betalningsnettot är beroende av innehavstiden. Linjen är konstruerad utifrån genomsnittet för fyra års innehavs- tid och visar hur betalningnettot förbättras vid ökad innehavs- tid. Figuren visar att det inte är ovanligt med betalningsunderskott i förvaltningen de första tio åren efter förvärvet. BETALNINGSNETTO x mo X 102 INNEHAVSTID 48 ÅR. Figur 8.12 Betalningsnettot 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid Kurvan skär nollaxeln vid en innehavstid på ca sju år. Det innebär att den genomsnittlige fastighetsägaren i Norrköping - bortsett från skatteeffekter - tillfört förvaltningen kapital de sex första 114 âren. Medianfastigheten i Norrköping 1981 har ägts nio är och har ett betalningsnetto pä 12 kr/m2ly. Länen amorteras och driftnettot stiger i nominella termer. Därför förbättras också betalningsnettot succesivt. Beroende på var fastigheten befinner sig i livscykeln återkommer dock likvi- ditetspåfrestningar vid större investerings- och underhålls­ åtgärder. Det gör att betalningsnettot över tiden för en viss fastighet uppvisar stora variationer. Fastigheterna i Helsingborg uppvisar positiva betalningsnetton efter en innehavstid pä 5-6 år. Motsvarande tidsperiod för Sunds­ vall är ca 10 år. Den längre tidsperioden förklaras av relativt höga drifts- och ränteutbetalningar. Tabell 5.6 visar dock att Sundsvallsfastigheterna är 1981 inte har avsevärt högre ränteut­ betalningar än övriga orter. Denna nivå är dock något tveksam beroende på populationsförändringar. Sannolikt har Sundsvall den högsta räntenivån även 1981. Detta styrks bl a av figur 5.15 där Sundsvall över tiden har de högsta räntorna. Betalningsnettot som funktion av innehavstiden har inte analyse­ rats i pilotundersökningen. Därför kan inga jämförelser göras med Örebro. 8.6 Likviditet 8.6.1 Likviditeten över tiden På kort och lång sikt bör inbetalningarna överstiga utbetalningarna. Om så inte är fallet uppstår likviditets-, men även lönsamhets­ problem. Täcker inte hyresinbetalningarna ett visst år utbetal­ ningarna måste externt kapital tillföras. Detta kan antingen ske genom upptagande av lån eller genom överförande av fritt eget kapital till förvaltningen. Nya lån löser likviditetsproblemet på kort sikt. Påföljande perioder ökar räntekostnaden på grund av de nya lånen och likviditeten kan bli alltmer ansträngd. På lång sikt kan det därför vara svårt att klara likviditetsproblem med lån. Tabell 8.4 Andelen fastigheter som respektive år haft negativa betalningsnetton före skatt 1970 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 m Örebro 55 % 38 53 26 39 43 39 53 42 42 43 - 43 Sundsvall 86 63 67 83 45 65 64 63 58 64 61 72 65 Norrköping 35 46 33 30 32 45 45 40 40 42 39 42 39 Helsingborg 27 38 33 34 36 46 42 52 57 34 38 60 41 Totalt 42 42 47 36 37 48 46 51 49 44 44 56 45 Antal fastigheter m = medelvärde 57 st 85 102 112 129 146 161 189 208 217 239 168 115 Varje år har 45 procent (medelvärde) av alla fastigheter negativa betalningsnetton. Denna snittsiffra speglar rätt bra förhållandena under hela 1970-talet. Varje år tillförs kapital till många fastig­ heter. Och framför allt till nyligen förvärvade fastigheter. Störst likviditetsproblem finns i Sundsvall. Varje år har 65 procent av fastigheterna negativa betalningsnetton. Motsvarande nivå i Helsingborg, Norrköping och Örebro är ca 40 procent. 8.6.2 Dålig likviditet - tänkbara förklaringar och effekter Likviditeten i undersökningsfastigheterna har varit ansträngd under 1970-talet. Framför allt beror detta på höga ränteutbetal­ ningar. Dessa genereras främst av höga marknadspriser. Fastig­ hetsägarna tenderar att "överbelåna" fastigheterna i förhållande till det utrymme för räntor som förvaltningen ger. Denna "över­ belåning" är till största delen medvetet kalkylerad. Men också frukten av bristande planering, jämför Gustafsson (1983). Av nämnda studie framgår också att ett ägarskifte i många fall är en förutsättning för att större underhålls- och ombyggnadsåt­ gärder ska utföras. Blir betalningssvårigheterna långvariga finns risk att förvalt­ ningen inte kan fullföljas i behövlig omfattning. Och särskilt då underhållet. Antingen måste nytt ägarkapital tillskjutas eller belåningen av fastigheten ökas. Båda förfaringssätten ställer krav på fastighetsägaren. I det första fallet måste fastighets­ ägaren vara likvid och ha privata medel att tillföra förvaltningen. Utmärkande för förvärv och förvaltning av bostadshyresfastig- heter är således att det krävs god betalningsberedskap (jfr figur 8.12). Speciellt gäller detta de första innehavsåren då likviditeten kan vara ansträngd. Det är oftast endast i samband med större underhållsinsatser som fastighetsägarna ökat belåningen. Finansieringen av under­ hållsåtgärderna kan ofta inte klaras på annat sätt. I figur 8.13 återspeglas relationen mellan nyupptagna lån och utbetalningar för underhåll och investeringar i Örebro. Uppgifterna är fram­ tagna för pilotundersökningen och avser därför enbart Örebro. (Här bör poängteras att det är ett litet antal fastigheter till grund för figuren. Det beror på att endast ett fåtal ägare rebelå- nar sina fastigheter. På sikt kan dock likviditetssituationen förbättras genom underhållsåtgärder - ökade hyresinbetalningar och minskade utbetalningar för framtida drift och underhåll. Speciellt i de fastigheter där investeringar och underhåll finansie­ rats med statliga lån har en gynnsam likviditetsutveckling erhål­ lits. Dessa fastigheter har dock inte studerats över en längre period. 116 NyA lan/(inv 1- underhåll.) -ra -79 ANTAL^ O 5 7 4 4 7 10 7 9 11 13 Figur 8.13 Relationen mellan nyupptagna lån och utbetalningar för underhåll och investeringar i Örebro 1970-80 Figuren visar att nya lån inte är vanligt i Örebro. Ar 1980 hade belåningen ökats i 13 av 60 undersökta fastigheter. Och totalt för perioden i 77 fastigheter. Vidare framgår att storleken på de nyupptagna lånen under större delen av 1970-talet understiger beloppen för investeringar och underhåll. Detta förhållande, i kombination med tidigare redovisade relativt låga betalningsnetton, indikerar att fastighetsägarna i Örebro i huvudsak belånar värde­ stegringen för reinvesteringar. 8.7 Kommentarer De viktigaste reflexionerna är; att driftnettot i fast penningvärde i stort sett varit realt oförändrat - eller tom ökat under perioden att driftkostnadsnivån ökat något över tiden - från 35 till 40 procent att likviditeten är ansträngd - framför allt åren efter ett förvärv (köp) att fastigheterna likviditetsmässigt går plus minus noll vid en beläningsgrad på ca 50 procent att resultaten från Sundsvall i flera avseenden är avvikande från övriga orter. Resultaten enligt ovan ger ledtrådar till svar på ett flertal av de inledningsvis ställda forskningsfrågorna. Slutsatserna och svaren utvecklas vidare i kapitel 11. 117 9 FÖRRÄNTNING AV EGET OCH TOTALT KAPITAL 9.1 Inledning Lönsamheten kan mätas i absoluta eller relativa termer. I abso­ luta termer talar man ofta om vinst; skillnaden mellan intäkter och kostnader under en period. I relativa termer talas om förräntning, dvs vinsten/överskottet satt i relation till ett kapitalbelopp. Förräntningen (räntabiliteten) kan avse eget eller totalt kapital och dessutom även beakta förändringarna av det i fastigheten bundna kapitalet, jämför Berglund (1982). Det resultat fastighetsägaren sannolikt fäster störst vikt vid är betalningsnettot, dvs betalningsflödena, på kort och lång sikt. Dessutom spelar troligen också kapitaltillväxten en betydelsefull roll. Våra lönsamhetsbedömningar har därför baserats på likviditetsberäkningarna i kapitel 8. Då ett likviditetsuttryck sätts i relation till ett kapitalmått erhålls ett mått som kan benämnas likviditetsgrad. De lönsam- hetsmått som redovisas här är därför i traditionell företags­ ekonomisk mening inte vedertagna. Främst för att vi räknar med amorteringar i stället för avskrivningar. Vid beräkningar över längre tidsperioder har dock denna distinktion endast marginell betydelse för resultaten. De faktorer som direkt påverkar ett fastighetsinnehavs lönsamhet är; hyror, drift och underhåll belåning fastighetsprisernas förändring skattereglerna fastighetsägarens personliga ekonomi Dessutom påverkas lönsamheten av ägarens egna arbete i förvaltningen och av om han/hon bor i den egna fastigheten. Lönsamhetsbedömningarna har här gjorts med tre lönsamhetsmått; direktavkastning pä totalt och eget kapital (1-årsmått) totalavkastning på totalt och eget kapital (1-årsmått) internränta avseende totalt och eget kapital (flerårsmått) Samtliga beräkningar i detta kapitel görs utan beaktande av skattekonsekvenser. De kapitalbelopp som avses är för varje år beräknat marknadsvärde eller den del därav som utgör eget kapital. De här använda lönsamhetsmåtten ger igen upplysning om resul­ tatets absoluta storlek. En fastighet kan ge hög avkastning, men i absoluta mått kan resultatet motsvaras av ett litet belopp. Det motsatta förhållande kan också gälla. Dessutom beaktas inte likviditeten. En fastighet kan t ex ge hög internränta men vissa år ge stora underskott. 118 9.2 Direktavkastning 9.2.1 Inledning Direktavkastningen - den omedelbara förräntningen - kan beräk­ nas på totalt eller eget kapital. I första fallet beräknas direkt­ avkastningen som driftnettot dividerat med fastighetens mark­ nadsvärde. Avkastningen på eget kapital, dvs med hänsyn till lån, erhålls som kvoten mellan betalningsnetto och eget kapital. Direktavkastningen är ett enkelt och ofta använt lönsamhets- mått. Användbart vid jämförelser över tiden men främst med andra fastigheter och med andra investeringsformer. 9.2.2 Direktavkastning på totalt kapital Formelmässigt kan direktavkastningen på totalt kapital (DAT) beräknas som; (H-D-U)t Ft-1 = fastighetens driftnetto år t = fastighetens marknadsvärde år t-1 Förräntningskalkylerna år t baseras på marknadsvärdet vid utgången av år (t-1), dvs kapitalet vid ingången av år t. Direktavkastningen på totalt kapital är ett fastighetsanknutet effektivitetsmått utan direkt hänsyn till lån och skatter. Det anger fastighetens produktivitet. Förhållandet mellan direkt­ avkastningen och räntesatsen för det lånade kapitalet ger en uppfattning om fastighetens möjligheter att "tåla" belåning. Direktavkastningen på totalt kapital kallas också nettokapitali- seringsprocent när sambandet tillämpas för marknadsprisbedöm­ ningar. Omvändningen av direktavkastningen/nettokapitaliserings- procenten kallas nettokapitaliseringsfaktorn. DAT (H-D-U)t F t DIREKTAVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL /a ‘ I 11 10 9 6 7 ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG 6 5 A 3 2 1 1976 -77 -78 -79 -80 -81 ÅR Figur 9.1 Direktavkastningen på totalt kapital 1976-81 för fastigheter på de olika orterna 119 Av figur 9.1 framgår att direktavkastningen varit förhållandevis stabil på respektive ort. Däremot kan vi konstatera nivåskillnader mellan orterna. Norrköping har den över tiden högsta avkast­ ningen. I genomsnitt närmare 7 procent per år. Motsvarande siffra i Sundsvall är 4 procent. Direktavkastningens nivå i Norrköping förklaras i första hand av de relativt höga driftnettona (jfr figur 8.1). Den låga avkastningen i Sundsvall är ett resultat av förhållandevis höga köpeskillingar (jfr figur 6.3). Man betalar mer för varje "förräntningskrona" i Sundsvall. Detta i sin tur kan sannolikt förklaras av annorlunda förvärvsmotiv. I tabell 9.1 sammanfattas figur 9.1. Dessutom framgår direkt­ avkastningen uttryckt i reala termer. Tabell 9.1 Real och nominell direktavkastning på totalt kapital 1976-81 (procent) 1976 1977 1978 1979 1980 1981 m DAT/DAT-real Örebro 5,0/-5,l 6,0/-5,5 .6,0/-4,l 5.0/-2.0 6,0/-7,7 - 5,6/-4,9 Sundsvall 4,0/-6,l 4.0/-7,5 3,0/-7,1 5,0/-2,0 5,0/-8,7 4,0/-8,l 4,2/-6,6 Norrköping 7,0/-3,1 7.0/-4,5 7,0/-3,l 6,5/-0,5 7,0/-6,7 7,0/-5,l 6,9/-3,8 Helsingborg 5,5/-4,6 5,0/-6,5 5,0/-5,l 6,5/-0,5 7,0/-6,7 8,0/-4,1 6,2/-4,6 Samtliga orter 5,4/-4,7 5,5/-6,0 5,3/-4,8 5,8/-l,2 6,3/-7,4 6,3/-5,8 5,8/-5,0 Ärlig inflation 10,1 11,5 10,1 7,0 13,7 12,1 10,8 DAT = nominell direktavkastning på totalt kapital DAT-real = real direktavkastning på totalt kapital m = medelvärde för perioden Tabell 9.1 visar att direktavkastningen på totalt kapital under­ stiger inflationen. I genomsnitt är den nominella direktavkast­ ningen 5-6 procent medan den reala är av samma storleksordning - men negativ. En fastighetsägare med enbart eget kapital i fastigheten har sålunda inte haft en realvärdesäker omedelbar förräntning före skatt. Den genomsnittliga direktavkastningen har ökat något under perioden 1976-81, från drygt 5 procent till drygt 6 procent. Det följer av realt stabila driftnetton och realt sjunkande marknads­ värden. 120 DIREKTAVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL VÄRDEÅR 31-40 51-60 -80 AR Figur 9.2 Direktavkastningen på totalt kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeår Uppdelningen av Örebrofastigheterna i olika värdeårsklasser, figur 9.2, ger en representativ bild av undersökningsmaterialet och visar att direktavkastningen på totalt kapital är högre för yngre fastigheter. Driftnettot är högre för yngre fastigheter (figur 8.2) och det uppväger att yngre fastigheter även har högre marknadsvärde. Genom ökade saneringsåtgärder (underhåll) och inflationseffekter har direktavkastningens variationsbredd ökat över tiden. Ar 1980 varierade direktavkastningen mellan 12 och -20 procent. Motsva­ rande värden 1976 var 11 respektive -5 procent. Direktavkastningen för fastigheter i Örebro med olika storlek redovisas i figur 9.3. DIREKTAVKASTNING PÄ TOTALT KAPITAL FAST IG HETSSTORLEK M2 .............. 400-300 ——— 801-1200 —- >1200 -80 ÅR Figur 9.3 Direktavkastningen på totalt kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika storlek 121 Figuren antyder ett samband mellan direktavkastning och fastig- hetsstorlek. Någon direkt skillnad mellan de två minsta storleks- klasserna kan dock inte observeras. Däremot konstateras en tendens till att större fastigheter (> 1200 m2) har högre direkt­ avkastning än mindre fastigheter. Detta framgår även av resul­ taten från övriga orter. Figur 8.4 visar att driftnettot varit högre i stora än i små och medelstora fastigheter. Av figur 6.1 framgår dessutom att stora fastigheter inte betingar ett högre marknadspris per kvm än genomsnittet. 9.2.3 Direktavkastning på eget kapital Direktavkastningen på det egna kapitalet (DAE) utan hänsyn till skatt uttrycks formelmässigt som DAEt = (H - D - U + Nya lån - Inv - R - A)t (F - Län)t-i Täljaren i uttrycket känns igen som det i avsnitt 8.4 definierade betalningsnettot. Och hela uttrycket borde kallas likviditetsgrad. I "normala" beräkningar tas nämligen inte direkt hänsyn till nya lån, investeringar och amorteringar. 1 stället förs en avskrivnings- term in. Vid de genomsnittsberäkningar som utförs här spelar dock inte denna skillnad någon större roll för resultatnivån. F = fastighetens marknadsvärde Lån = i fastigheten befintliga lån (F-Lån)t-l = eget kapital i fastigheten vid slutet av år (t-1) F-Lån uttrycker det egna kapitalet som vid slutet av ett visst år finns bundet i fastigheten. Räntabilitetsberäkningen år t har baserats på det egna kapitalet i fastigheten vid början av år t. Ett fåtal fastigheter är belånade över marknadsvärdet. I sådana fall finns definitionsmässigt inget eget kapital i fastigheten. Direktavkastningen på eget kapital kan således inte beräknas eftersom nämnaren i kvotuttrycket är mindre än eller lika med noll. Figur 9.4 visar direktavkastningen på eget kapital för fastig­ heter med positivt eget kapital. 122 DIREKTAVKASTNING P EGET KAPITAL OREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG Figur 9.4 Direktavkastningen pä eget kapital 1976-81 för fastigheter pä de olika orterna Direktavkastningen är lägst i Sundsvall. I genomsnitt -2,5 procent per Sr. Högst avkastning har Norrköping; i genomsnitt ca 4 procent. Orternas inbördes relation är densamma för avkastningen på eget och totalt kapital, jfr figur 9.1 och 9.4. Däremot är variatio­ nerna över tiden större för det egna kapitalets förräntning. Förklaringen är främst att inverkan av marknadsprisförändringar direkt slår igenom på det egna kapitalets storlek. Härigenom erhålls också förutsättningar för stora variationer över tiden, jfr också Berglund (1982) sid 29. Med utgångspunkt från offentlig statistik kommer Berglund till samma storleksordning för direkt­ avkastningen. Den låga avkastningen i Sundsvall år 1981 förklaras av lågt betalningsnetto (-27 kr/m2ly) i kombination med hög genomsnitt­ lig belåning. Den höga belåningen år 1980 ger ett förhållandevis litet eget kapital vid ingången av år 1981. Detta sammantaget resulterar i låg avkastning 1981. Helsingborg har jämförelsevis låg direktavkastning år 1977 och 1978. Detta förklaras främst av stora underhållsåtgärder dessa år som också ger låga betalningsnetton. 123 Tabell 9.2 Real och nominell direktavkastning pä eget kapital 1976-81 (procent). 1976 1977 1978 1979 1980 1981 m DAE/DAE-real Örebro 2,0/-8,l 2,0/-9,5 3,0/-7,1 2,0/-5,0 3,0/-10,7 - 2,4/-8,l Sundsv -3,0/-13,l -0,5/-12,0 -2,0/-12,l -l,5/-8,5 -1,0/-14,7 -7.0/-19,l -2,5/-13,3 Norrk 4,0/-6,l 4,0/-7,5 4,0/-6,l 4,0/-3,0 4,5/-9,2 3,0/-9,l 3,9/-6,8 Helsingb 4,5/-5,6 -1,0/12.5 -1,0/11,1 5,0/-2,0 3,0/-10,7 2,0/-10,l 2,l/-8,7 Bamtl l,9/-8,2 1,1/-10,4 1.0/-9.1 2,4/4,6 2,4/11,3 -D,6/-12,7 l,5/-9,3 Arl infl 10,1 11,5 10,1 7,0 13,7 12,1 10,8 DAE = nominell direktavkastning på eget kaptial DAE-real = real direktavkastning på eget kapital m = medelvärde för perioden Av tabell 9.2 framgår att direktavkastningen på eget kapital realt sett varit negativ över hela sexårsperioden. En investering i denna typ av fastigheter har således inte varit realvärdesäker mätt med detta lönsamhetsmått. En jämförelse av tabellerna 9.1 och 9.2 visar att direktavkast­ ningen på totalt och eget kapital inte står i någon direkt relation till varandra. Avkastningen på totalt kapital är dock genom­ gående högre än avkastningen på eget kapital. Direktavkast­ ningen på totalt kapital är 5-6 procent medan motsvarande avkastning på eget kapital är 1-2 procent. Då direktavkast­ ningen på totalt kapital är lägre än den genomsnittliga räntan för lånat kapital, medför ökad belåning försämrad direktavkast­ ning på eget kapital. Denna s k hävstångseffekt diskuteras vidare i avsnitt 9.7. Inget klart samband kan påvisas mellan direktavkastning på eget kapital och fastighetens värdeår, se figur 9.5. Det beror förmodligen på att lån, räntor och investeringar är mer knutna till ägaren och dennes ekonomi än till fastighetens ålder. DIREKTAVKASTNING Figur 9.5 Direktavkastningen på eget kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika värdeår 124 En klar tendens är dock att yngre fastigheter (>1960) har högre direktavkastning än övriga åldersklasser. Örebro har ett tydligare samband mellan ålder och direktavkastning än vad som kan konstateras i övrigt. En negativ direktavkastning under vissa är för de äldsta fastigheterna återfinns även pä övriga orter. Fastighetsstorlekens betydelse för direktavkastningen pä eget kapital framgår av figur 9.6. Den tidigare konstaterade tenden­ sen att direktavkastningen är högre för större fastigheter (jfr figur 9.3) framgår även här. Förhållandet förklaras av att betalningsnettot är något högre för större fastigheter och att marknadsvärdet för dessa inte är högre än genomsnittet. Här måste man dock uppmärksamma att stora fastigheter ofta är av yngre datum. DIREKTAVKASTNING PÄ EGET KAPITAL FASTIGHETSSTORLEK M* — — 801 -1200 ---------- >1200 -80 Xr Figur 9.6 Direktavkastningen på eget kapital 1976-80 för fastigheter i Örebro med olika storlek 9.3 T otala vkastninq 9.3.1 Inledning Totalavkastningen är liksom direktavkastningen ett statiskt 1-årsmått på förräntningen. Totalavkastningen inkluderar för­ utom direktavkastningen även förändringen (tillväxten) under året på det i fastigheten bundna kapitalet. Måttet beaktar följ­ aktligen såväl resultatet från förvaltningen som prisförändringar på fastighetsmarknaden. Totalavkastningen kan liksom direktavkastningen beräknas på såväl totalt kapital som eget kapital, dvs med hänsyn till lån. Det i fastigheten bundna kapitalet realiseras genom upptagande av lån eller genom försäljning av fastigheten. 9.3.2 Totalavkastning på totalt kapital Totalavkastningen på totalt kapital (TAT) (effektiv avkastning) beräknas här som summan av driftnetto och marknadsvärdeökning ett visst år dividerat med fastighetens marknadsvärde vid in­ gången av samma år. Algebraiskt kan uttrycket skrivas som TATt = (H - D - U)t + dFt FVI (H-D-U)t Ft-1 dFt driftnetto år t fastighetens marknadsvärde vid slutet av år (t-1) fastighetens värdeökning under år t (= Ft - Ft-l) Fastighetspriserna på undersökningsorterna har i genomsnitt stigit med ca 7-8 procent per år. Totalavkastningen ger följakt­ ligen en annan lönsamhetsbild än direktavkastningen. TOTALAVKASTNING ............ ÖREBRO PÅ TOTALT KAPITAL — — — SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG Figur 9.7 Totalavkastningen på totalt kapital 1976-81 för fastigheter på de olika orterna (glidande 2-års- medeltal) Totalavkastningen på totalt kapital är betydligt högre än direkt­ avkastningen. Speciellt gäller detta år då marknadsprisutveck­ lingen varit hög. I figur 9.7 redovisas totalavkastningen med flytande 2-årsmedeltal. I tabell 9.3 återges värdena outjämnade. Den högsta totalavkastningen på totalt kapital har Norrköping. I genomsnitt drygt 14 procent för perioden 1976-81. Detta beror i första hand på höga driftnetton. Helsingborg har nästan lika hög totalavkastning. De relativt låga driftnettona kompenseras av relativt stor värdeökning (ca 9 procent per år). Totalavkast­ ningen i Örebro ligger i genomsnitt på drygt 12 procent per år för perioden 1976-80. Den lägsta totalavkastningen har Sundsvall. Genomsnittsnivån är där 9 procent. Den låga totalavkastningen är ett resultat av förhållandevis låg driftnettonivå och svag värdeökning (ca 5 procent). 126 Tabell 9.3 Real och nominell totalavkastning på totalt kapital 1976-81 (procent) 1976 1977 1978 1979 1980 1981 m TAT/TAT-real Örebro 7,2/-2,9 8,4/3,1 14,4/+4,3 20,2/+13,2 ll,4/-2,3 - 12,3/+1,8 Sundsv 5.0/-5.1 7,0/-4,5 18,0/+7,9 ll,0/+4,0 10,0/-3,7 5,0/-7,1 9,3/-l,5 Norrk 19,0/+8,9 15,0/+3,5 16,0/+5,9 12,0/+5,0 ll,0/-2,7 13,0/+0,9 14,3/+3,5 Helsingb 16,0/+5,9 5,0/-6,5 10,0/-0,1 16,0/+9,0 15,0/+1,3 22,0/+9,9 14,0/+3,2 Samtl 11,8/+1,7 8,9/-2,6 14,6/+4,5 14,8/+7,8 11.9/-1.8 13,3/+1,2 12,5/+1,7 Arl infl 10,1 11,5 10,1 7,0 13,7 12,1 10,8 TAT = nominell totalavkastning på eget kaptial TAT-real = real totalavkastning på eget kapital m = medelvärde för perioden Tabell 9.3 visar att totalavkastningen på totalt kapital varierar över tiden. Huvudsakligen beroende på varierande marknadsvärden. Undersökningsorternas genomsnittliga reala totalavkastning är i storleksordningen 2 procent. En fastighetsägare med enbart eget kapital i fastigheten har sålunda haft en positiv real förränt­ ning om man bortser från skatteeffekter. Sundsvall har dock negativ real förräntning; i genomsnitt -1,5 procent per år. Tabell 9.4 ger en jämförelse mellan totalavkastning och direkt­ avkastning på totalt kapital. Tabell 9.4 Genomsnittlig nominell direkt- och totalavkastning på totalt kapital 1976-81 (procent) Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro Medelvärde Direktavkastning på totalt kapital 4.2 6,9 6,2 5,6 5,8 F astighetsvärde- ökningens bidrag till totalavkast­ ningen 5,1 7,4 7,8 6,7 6,7 Totalavkast­ ning på totalt kaptial 9,3 14,3 14,0 12,3 12,5 Värdeökningen bidrar i genomsnitt med ca 55 procent till total­ avkastningen på totalt kapital. Fastighetsvärdeökningen ger ett något mindre bidrag till totalavkastningen i Norrköping på grund av förhållandevis höga driftnetton. I Helsingborg ger värdeökningen däremot ett större tillskott. 127 9.3.3 Totalavkastning på eget kapital Totalavkastningen på eget kapital beräknas genom att man adderar den årliga förändringen av det egna i fastigheten bundna kapitalet till direktavkastningen. Det egna bundna kapitalets storlek beror på fastighetsvärdeförändringar, amorteringar och nyupptagna lån. Av det algebraiska uttrycket nedan framgår att amortering och nyupptagna lån kan förkortas bort i täljaren. Amorteringar och nya lån har således ingen inverkan på totalavkastningen. De utgör överföringar mellan fritt och bundet eget käptial. Algebraiskt kan totalavkastningen på eget kapital (TAE) skrivas som: TAEt = (H - D - U + Nya lån - Inv - R - A)t + (dF+A-Nya lån)t (F - Lån)t-l Den vänstra parentesen i täljaren känns igen som det i avsnitt 8.4 definierade betalningsnettot. dFt At (Nya lån)t (dF+A-Nya lån)t (F-Lån)t_i = fastighetens värdeökning under år t = amorteringarna under år t = nyupptagna lån under år t = ökningen av det egna kapitalet under år t = eget kapital i fastigheten vid slutet av år (t-1) Totalavkastningen på eget kapital redovisas i figur 9.8 för de fyra orterna. Liksom i figur 9.7 redovisas flytande 2-årsmedeltal. TOTALAVKASTNING PÅ EGET KAPITAL .............. ÖREBRO SUNDSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG Figur 9.8 Totalavkastningen på eget kapital 1976-1981 för fastigheter på de olika orterna (glidande 2-års- medeltal) 9-X3 128 Den genomsnittliga totalavkastningen på de fyra orterna är nominellt närmare 19 procent. Den relativt höga nivån förklaras av att all fastighetsprisökning tillfaller det egna kapitalet. Totalavkastningen varierar kraftigt. Detta beror huvudsakligen på den ojämna fastighetsvärdeökningen. Variationerna framgår tydligare i tabell 9.5, där årsvisa totalavkastningar redovisas. Tabell 9.5 Real och nominell totalavkastning på eget kapital 1976-81 (procent) 1976 1977 1978 1979 1980 1981 m TAE/TAE-real Örebro 8,0/-2,l 9,0/2,5 23,0/+12,9 30,0/+23,0 13,0/,0,7 - 16,6/4-6,1 Sundsv 5,0/-5,l 15,5M,0 34,5/24,4 14,0/+7,0 12,0/-1,7 3,0/-9,l 14,0/+3,2 Norrk 35,5/+25,4 24,0/+12,5 25,0/+14,9 14,0/+7,0 20,0/+6,3 16,0/+3,9 22,4/+ll,6 Helsingb 27,5/+17,4 3,0/-8,5 15,0/+4,9 36,0/+29.0 18,0/+4,3 27,0/+14,9 21,1/+10,3 Samtl 19,0/+8,9 12,9/+1,4 24,4/14,3 23,5/+16,5 15,8/+2,1 15,3/+3,2 18,6/+7,8 Arl infl 10,1 11,5 10,1 7,0 13,7 12,1 10,8 TAE = nominell totalavkastning på eget kaptial TAE-real = real totalavkastning på eget kapital m = medelvärde för perioden Förutom variationen över tiden visar totalavkastningen en stor variation mellan orterna. Den genomsnittliga nominella total­ avkastningen på eget kapital är drygt 22 procent i Norrköping men endast 14 procent i Sundsvall. Samtliga undersökningsorter uppvisar i genomsnitt en positiv real totalavkastning på det egna kapitalet. För alla fyra orter sammantagna är den genom­ snittliga reala totalavkastningen ca 8 procent. Över tiden har sålunda bostadshyresfastigheter, mätt med detta lönsamhetsmått, gett positiv real förräntning. Atta procent i realavkastning på eget kapital överstiger något de siffror Berglund (1982) redovisar pä sid 36. En jämförelse av tabellerna 9.3 och 9.5 visar att totalavkast­ ningen på totalt kapital och eget kapital inte står i någon rela­ tion till varandra. Vi kan dock konstatera att avkastningen på eget kapital är högre än avkastningen på totalt kapital. I genomsnitt bidrar värdeökningen med mer än 90 procent till totalavkastningen på eget kapital. Eftersom direktavkastningen är negativ (-2,5 procent) bidrar värdeökningen med över 100 procent till totalavkastningen i Sundsvall, se tabell 9.6. --9 Tabell 9.6 Genomsnittlig nominell direkt- och totalavkastning på eget kapital 1976-81 (procent) Sundsvall Norrköping Helsingborg Örebro Medelvärde Direktavkastning på eget kapital -2,5 3,9 2,1 2,4 1,5 Fastighetsvärde­ ökningens bidrag till totalavkast­ ningen 16,5 18,5 19,0 14,2 17,1 Totalavkast­ ning på eget kaptial 14,0 22,4 21,1 16,6 18,6 9.4 Sammanställning av direkt- och totalavkastning Vi konstaterar vissa samband beträffande avkastningsmåttens nivåer och även beträffande nivåerna på undersökningsorterna. I tabell 9.7 står avkastningsmåtten i storleksordning, uppifrån och ned. Även undersökningsorterna är uppställda efter lönsam­ hetens storlek - från vänster till höger. Tabell 9.7 Sammanställning av fyra lönsamhetsmått och genomsnittliga låneräntan för undersökningsorterna 1976-81 Sundsvall Örebro Helsingborg Norrköping Samtliga orter Direktavkastning på eget kapital -2,5 2,4 2,1 3,9 1,5 Direktavkastning på totalt kapital- 4,2 5,6 6,2 6,9 5,8 Genomsnittlig låneränta 9,1 9,4 8,9 9,0 9,1 T otalavkastning på totalt kaptial 9,3 12,3 14,0 14,3 12,5 Totalavkastning på eget kapital 14,0 16,6 21,1 22,4 18,6 130 Sundsvall har den lägsta och Norrköping den högsta lönsamheten. Helsingborg har i sin tur högre lönsamhet än Örebro. Den låga lönsamheten i Sundsvaü är ett resultat av låga drift­ netton, mycket låga betalningsnetton som orsakats av höga köpeskillingar och hög belåning. Dessutom är marknadspris- ökningarna måttliga. NorrkÖ£ing har den bästa lönsamheten genom höga driftnetton, höga betalningsnetton och en förhållandevis god marknadspris- utveckling. Låga driftnetton och betalningsnetton i Helsingborg ger låg direktavkastning. Den låga marknadsprisnivån medför dock att direktavkastningen på totalt kapital, relativt sett, inte är låg. Fastigheterna ger hög totalavkastning, eftersom låga netton uppvägs av en förhållandevis snabb marknadsprisutveckling. Den stora skillnaden mellan direktavkastning och totalavkastning på eget kapital förklaras dessutom av en hög belåningsgrad som ger s k hävstångseffekter. Örebro har ungefär samma direktavkastning på eget kapital som Helsingborg men lägre totalavkastning. Förklaringen är en mer dämpad marknadsprisutveckling i Örebro i kombination med låg belåningsgrad. Den genomsnittliga belåningsgraden i Örebro är 46 procent, att jämföras med 63 procent i Helsingborg. Genom att all värdestegring tillfaller eget kapital blir förräntningen ca 50 procent högre på eget jämfört med lånat kapital. En låg belåningsgrad i Örebro jämfört med Helsingborg gör dock att totalavkastningen på eget kapital skiljer sig väsentligt; 16,6 jämfört med 21,1 procent. 9.5 Innehavstidens betydelse för förräntningen på eget kapital Lönsamheten, mätt med direkt- och totalavkastning på eget kapital, varierar med innehavstiden. Förklaringen är att kapital­ strukturen förändras över tiden. Lånen amorteras och fastig­ hetsvärdet ökar. I undantagsfall belånar fastighetsägaren värde­ stegringen. Dessutom ökar driftnettot över tiden i löpande penning­ värde medan kapitalkostnaderna är förhållandevis oförändrade. DIREKTAVKASTNING PÅ EGET KAPITAL BELÅNINGSGRAD 90 100 % -10* ' Figur 9.9 Direktavkastningen på eget kapital 1981 för fastig­ heter i Norrköping med olika innehavstid 131 Figur 9.9 visar hur direktavkastningen pâ eget kapital varierar med innehavstiden. Fastigheter som ägts längre tid ger vanligen högre direktavkastning pä eget kapital än de med kort innehavs- tid. Längre innehavstid medför ofta lägre belåning och därmed även lägre kapitalutgifter. Generellt har fastigheter med kortare innehavstid än 10 är låg direktavkastning. Genomsnittsfastigheten i Norrköping hade 1981 ägts i 9 är. Dess direktavkastning på eget kapital är 3 procent. I Helsingborg och Sundsvall var den genomsnittliga innehavstiden 8 respektive 7 år. Deras genomsnittliga direktavkastning var 2 respektive -7 procent. Vid längre innehavstider förbättras och stabiliseras direktavkastningen. Den högre nivån vid längre innehavstider förklaras främst av att topplånen är återbetalda. Kvar finns bottenlån med lång löptid. Belåningen vid längre innehavstider kan också variera på grund av lånefinansierade underhålls- och ombyggnadsåtgärder. Norrköpingsmaterialet visar på ett representativt sätt hur total­ avkastningen år 1981 varierar för fastigheter med olika innehavs­ tider, se figur 9.10. Totalavkastningens förändring över innehavs­ tiden för en viss fastighet kan däremot inte utläsas av figuren. TOTALAVKASTNING PÅ EGET KAPITAL INNEHAVSTID Figur 9.10 Totalavkastning på eget kapital 1981 för fastig­ heter i Norrköping med olika innehavstid 1 figur 9.8 visas hur totalavkastningen på eget kapital ökar vid en stigande belåning. Belåningen avtar med innehavstiden (figur 7.2). Därför är totalavkastningen högst vid början av innehavsperioden. Figur 9.10 är i princip en "variation på samma tema" som figur 9.9. Det är i första hand den höga belåningen i fastigheterna med kort innehavstid som genererar hög totalavkastning. Ett 132 litet eget kapital tillgodogör sig hela värdeökningen. Eftersom ungefär 90 procent av totalavkastningen (jfr tabell 9.6) härrör från fastighetsvärdeökningen är ränteutgifternas storlek av mindre betydelse. 9.6 Lönsamhet i ett flerarsperspektiv - internränta 9.6.1 Inledning Genom att beräkna en internränta erhålls en uppfattning om den genomsnittliga förräntningen, ränta på ränta, över en tids­ period. Grundidén bakom internräntemetoden är att bestämma den ränta som vid given investeringsbild gör nuvärdet av fram­ tida likviditetstillskott och restvärde lika med grundinveste­ ringen, dvs investeringsvinsten lika med noll. Denna ränta kallas investeringens internränta. Den uttrycker den genom­ snittliga årliga avkastningen (förräntningen) som erhålls på insatt kapital. Internräntan återspeglar den "faktiska" förränt­ ning som investeringen ger. Principen för internräntekaikyler finns i de flesta elementära läroböcker i företagsekonomi, se t ex Ljung (1978) eller Lundström (1982). Vid lönsamhetsbedömningar jämförs internräntan med ett förränt- ningskrav. Ett investeringsalternativ är lönsamt om dess intern- ränta är högre än kalkylräntan. Någon kalkylränta har inte an­ givits här. 9.6.2 Internränteberäkningar för perioden 1976-1980 i Örebro Internräntan på totalt kapital består av två komponenter; fastig­ hetsvärdeförändringar och direktavkastning, där direktavkast­ ningen ges av driftnettona. Internräntan på eget kapital kan ses som en funktion av tre komponenter. Dessa är direktavkastningen, amorteringarna och fastighetsvärdeökningen. Direktavkastningen motsvarar betal- ningsnettona. Amorteringarna utgör en omfördelning i tiden av fritt eget till bundet kapital. Fastighetsvärdeförändringarna påverkar dessutom det egna bundna kapitalet. Tabell 9.8 återger resultaten av internränteberäkningarna för Örebro. Internräntan har beräknats för kalkylperioden 1976-80 och avser totalt respektive eget kapital. Beräkningarna redo­ visas nominellt och realt (1980 års penningvärde). Separata beräkningar har gjorts för direktavkastningen över tiden och fastighetsvärdeförändringarna. 133 Tabell 9.8 Förräntning (ränta på ränta) på totalt ocheget kapital (procent), kalkylperiod 1976-80 i Örebro Totalt kapital Eget kapital % utveckling intern- ränta fastig- hets- värde- ökning direkt­ avkast­ ning intern- ränta föränd­ ring av det egna kap. direkt­ avkast­ ning Nominell internränta 12,5 7,7 4,8 15,9 12,9 3,0 Inflation 10.6 10.6 10.6 10.6 10.6 10.6 Real internränta 1,9 - 2,9 - 5,8 5,3 2,3 - 7,( Den genomsnittliga förräntningen på totalt kapital har nominellt varit 12,5 och realt 1,9 procent per år. Motsvarande internräntor för eget kapital är 15,9 % respektive 5,3 % per år. Mätt med internräntan har följaktligen det genomsnittliga fastighetsinne- havet i Örebro varit realvärdeskyddat under kalkylperioden 1976-80. Detta gäller såväl totalt som eget kapital. Avseende totalt kapital har fastighetsvärdeökningen respektive direkt­ avkastningen släpat efter inflationen med 2,9 respektive 5,8 procent. Avseende eget kapital har direktavkastningen släpat efter infla­ tionen med 7,6 procent. Däremot har ökningen av det egna bundna kapitalet överstigit inflationen med 2,3 procent. I tabellerna 9.1-9.7 redovisades kalkylperiodens medelvärden för direkt- och totalavkastningen. Vid en jämförelse av intern- räntan med dessa medelvärden erhålls avvikelser. Detta beror på att direkt- och totalavkastning är lönsamhetsmått som inte innehåller någon tidsdimension, ränta-på-ränta. Av tabell 9.8 kan man utläsa hur stor del av den nominella intern- räntan som härrör från fastighetsvärdeökningen respektive direktavkastningen. Förräntningen på totalt kapital har beräk­ nats till 12,5 procent. Därav kommer 7,7 procent från ökning av bundet kapital och 4,8 procent från direktavkastning. Beträffande förräntningen på eget kapital så är 3,0 procent direktavkastning och 12,9 procent förändring av eget bundet kapital. Det är med andra ord fastighetsvärdeökningen som ger det största bidraget till internräntan. Fastighetsvärdeökningen utgör drygt 60 procent av hela förräntningen av total kapital. Värdeökningens (+ amorteringarnas) del utgör hela 80 procent av förräntningen på eget kapital. 134 9.7 Finansieringens betydelse for förräntninqen pä eget kapital - hävstänqseffekter Den totala förräntning som erhålls pä eget kapital är beroende av förvaltningsresultatet (driftnettot), finansieringen och mark­ nadsprisernas utveckling. Främst är det finansieringen och mark­ nadsprisutvecklingen som, var för sig eller i kombination med varandra, kan ge hög - positiv eller negativ - förräntning pä eget kapital. Hävstångseffekterna för ett fastighetsinnehav kan förekomma i två dimensioner, "financial leverage" och "capital leverage", jfr Lundström (1983). För fastighetsägaren kan hävstångseffek­ terna vara såväl positiva som negativa. Om direktavkastningen på totalt kapital är högre än den genomsnittliga räntesatsen för lånat kapital, ökar förräntningen på det egna kapitalet när belå- ningsgraden höjs (financial leverage). Om det omvända förhål­ landet gäller blir förräntningen negativ. Den andra formen av hävstångseffekt erhålls vid kombinationen av lånefinansiering (nominella lån) och marknadsprisökningar. Genom att det egna kapitalet "ligger på toppen" tillfaller hela fastighetsprisökningen det egna kapitalet. Denna hävstångseffekt, benämnd "capital leverage", beaktar finansieringen endast genom belåningsgraden. Räntan på lånat kapital saknar betydelse. Figur 9.11 visar direktavkastningen på eget kapital som funktion av belåningsgraden år 1981 i Norrköping. DIREKTAVKASTNING PÅ EGET KAPITAL INNEHAVST ID Figur 9.11 Direktavkastningen på eget kapital 1981 för fastig­ heter i Norrköping med olika belåningsgrad 135 Linjen i figur 9.11 illustrerar den hävstångseffekt som ökad belåning innebär för direktavkastningen pä eget kapital. Fler­ talet fastigheter har negativ direktavkastning vid en belånings- grad överstigande ca 60 procent. Genomsnittsfastigheten gav 3 procent i direktavkastning och hade en beläningsgrad på 56 procent. Ökad belåningsgrad ger sålunda försämrad direktavkast­ ning. Enstaka fastigheter uppvisar motsatsen. Generellt är det sanerade fastigheter med statliga lån som ger positiv direktav­ kastning vid hög belåning. Ringa underhållsbehov och subven­ tionerade räntor möjliggör detta. Sambandet mellan direktavkastning och belåningsgrad i Norr­ köping ger en representativ bild av hela undersökningsmaterialet. I Sundsvall och Örebro är dock direktavkastningen negativ vid en lägre belåningsgrad. Orsaken till att fastigheter med samma belåningsgrad ett visst år uppvisar olika direktavkastning är främst skilda räntevillkor och underhållsinsatser. I figur 9.12 redovisas hur totalavkastningen på eget kapital i Helsingborg varierar med belåningsgraden. TOTALAVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 150 • ■ 130 ' ■ 120 • ■ 100 ■ • 100 % Figur 9.12 Totalavkastningen på eget kapital 1981 för fastig­ heter i Helsingborg med olika belåningsgrad Den genomsnittliga totalavkastningen på eget kapital i Helsingborg år 1981 var 27 procent. Genomsnittet för hela undersökningsmate­ rialet samma år var 15 procent (jfr tabell 9.5). Figur 9.12 visar att hävstångseffekterna ger klart utslag på förräntningen av det egna kapitalet. Totalavkastningen ökar vid ökad belåningsgrad. Fastighetsvärdeökningen bidrar med mer än 90 procent till totalavkastningen på eget kapital (jfr tabell 9.6). Därigenom är det också i första hand ökningen av det bundna kapitalet som förklarar den högre förräntningen vid ökande belåningsgrad. 136 Figur 9.13 visar internräntan pä eget kapital 1976-1980 för fastigheter i Örebro med olika beläningsgrad. Figur 9.13 Internräntan pä eget kapital för fastigheter i Örebro med olika beläningsgrad, kalkylperiod 1976-80 Den genomsnittliga belåningsgraden för Örebro under kalkyl- perioden var ca 45 procent. Internräntan pä eget kapital under samma period var i genomsnitt ca 16 procent, varav ca 13 procent utgjorde fastighetsvärdeökning (jfr tabell 9.8). Förräntningen är i de flesta fall relativt hög vid kortare innehavs- tider. Anledningen till detta är att restvärdet får stor betydelse vid kortare innehavstid. Förräntningen är dock inte hög vid kortare innehavstid om fastigheten ä, lågt belånad. Orsaken till detta är att hävstångseffekterna inte ger något kraftigt utslag på förräntningen. 9.8 Kommentarer Är lönsamheten bra i de undersökta förvaltningsenheterna? Svaret beror på efter vilka kriterier man mäter lönsamheten. Man kan dock utan omsvep säga att fastighetsägarna "lever fattigt men dör rikt". Följande punkter sammanfattar resultaten; o direktavkastningen på eget kapital är låg - från -1,5 till 3,9 procent o totalavkastningen på eget kapital är betydande - i snitt 18,6 procent per år o största delen av avkastningen är bunden i fastigheten och främst belåningsgraden inverkar på dess storlek Därtill kan man säga att direktavkastningen på eget kapital i genomsnitt är negativ om man åsätter det egna arbetet i förvalt­ ningen ett pris. Detta förhållande diskuteras vidare i kapitel 11. 137 10 SKATTEEFFEKTER 10.1 Inledning De överskott som ges av löpande förvaltning och vid avyttring beskattas. Dessutom representerar fastigheten en förmögenhets- tillgång som löpande beskattas. Här behandlas enbart den löpande inkomstbeskattningen (inkomst av annan fastighet). För hela undersökningsperioden - 1970 till 1981 - har reglerna för inkomstbeskattningen i stort sett varit oförändrade. Jäm­ förelser kan därför göras över tiden. Här behandlas följande punkter: o Nettointäkt - nivå och utveckling över tiden o Garantibeskattningen och dess effektivitet o Fördelningen av reparationsavdrag o Relationen mellan amorteringar och skattemässiga avskriv­ ningar o Betalningsnettots storlek efter skatt Redovisningen baseras pä uppgifter från Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. Skattemässiga resultat inhämtades inte vid pilotundersökningen i Örebro. 10.2 Nettointäkt Skillnaden mellan skattemässiga intäkter och kostnader - netto­ intäkten - är det belopp fastighetsägaren tar upp till statlig inkomstskatt. En positiv nettointäkt ger merbeskattning medan ett negativt resultat ger underskotts- eller förlustavdrag och därmed skatteminskning. Nettointäkten kan skrivas som NIt = Ht - Dt - Ut - Rt - Vt Nit = statlig beskattning redovisat belopp Ht = hyresintäkter Dt = driftkostnader Ut = kostnader för reparation och underhåll efter eventuell fördelning Rt = räntekostnad Vt = värdeminskningsavdrag (avskrivningar) t = tidsindex Alla intäkter hänförliga till fastigheten tas upp till beskattning; hyra, bränsleavgifter, va-tillägg, tvättstugeavgifter etc. Om ägaren utnyttjar egen bostad i fastigheten tas ett förmånsvärde upp som intäkt. Värdet av förmånen baseras på hyresnivån för en likvärdig lägenhet. 138 Fastighetsägaren kan inom förvärvskällan fördela underhålls­ kostnader pä beskattningsåret och påföljande två år. Detta ger möjlighet till resultatutjämning mellan olika beskattningsår. Fördelningsrätten kan också användas så att procentavdraget utnyttjas vid den kommunala taxeringen. Garantibeskattningen blir på så sätt mindre effektiv. Nettointäkten är sammansatt av färre poster än betalningsnettot. De betalningsposter som ett visst år inte motsvaras av några direkta intäkter eller kostnader är; amorteringar investeringar nya lån delar av underhållsutbetalningen som omfördelats inom förvärvskällan De tre sista punkterna enligt ovan uppvisar stora variationer enskilda år. Nettointäkten är därför över tiden stabilare än betalningsnettot. För att kunna göra direkta jämförelser med betalningsnettot har även nettointäkten beräknats med flytande tvåårsmedeltal, se figur 10.1 och tabell 10.1. NETTOINTÄKT SUNbSVALL NORRKÖPING HELSINGBORG Figur 10.1 Nettointäktens utveckling 1970-81 i 1981 års penningvärde på de olika orterna (glidande 2-års- medeltal) 139 Tabell 10.1 Nettointäktens genomsnittliga utveckling per är (procent pä procent) för olika tidsperioder Sundsvall Norrköping 1970/71 - 80/81 Helsingborg Nominellt v-2.1) -5.0 -12.8 Realt (6.9) -13.3 -20.6 1975/76 - 80/81 Nominellt (6.6) -12.8 -5.7 Realt (15.8) -21.5 -14.9 Av figuren och tabellen framgår att nettointäkten minskat i fast penningvärde i Norrköping och Helsingborg. En ökning kan noteras i Sundsvall. Den genomsnittliga nettointäkten för fastigheter i Helsingborg och Norrköping har minskat från ca 14 kr/m2iy 1970/71 till ca 2 kr/m2ly 1980/81, mätt i 1981 års penningvärde. Det beror på att kostnaderna i fast penningvärde, i första hand driftkost­ naderna, ökat snabbare än hyrorna. Tabell 10.2 Genomsnittliga nettointäkten 1981 i absoluta belopp Nettointäkt år 1981 Medianfastighetens lägenhetsyta Nettointäkt absoluta belopp kr/m2 ly m2 ly kr Sundsvall - 18 514 - 9 000 Norrköping 2 1 070 2 000 Helsingborg 1 1 445 1 500 Tabellen visar genomsnittsbeloppen till statlig inkomstskatt. För enskilda fastigheter och olika beskattningsår förekommer stora variationer. Vi har även undersökt om det finns något samband mellan netto­ intäkt och fastigheternas värdeår. Av material som inte redo­ visas här framgår att byggnadernas ålder saknar betydelse för nettointäkten. Det kan sannolikt förklaras av att ägarens övriga ekonomi och belåningen har större betydelse för det skatte- mässiga resultat som redovisas än fastighetens ålder. 140 Vi har tidigare (figur 8.13) visat att betalningsnettot före skatt förbättras med innehavstiden. För att studera om detta även gäller nettointäkten har vi undersökt Norrköpingsfastigheterna 1981. NETTOINTÄKT INNEHAVSTID Figur 10.2 Nettointäkten 1981 för fastigheter i Norrköping med olika innehavstid Kurvan i figuren är inlagd utifrån medianvärden för fyra års innehavstid. Den visar att nettointäkten till statlig inkomstskatt ökar med innehavstiden. Klara likheter finns med betalningsnettots utveckling. Den genomsnittlige fastighetsförvärvaren i Norrköping har enligt figuren haft skattemässiga underskott till statlig beskattning de åtta första innehavsåren. Medianfastigheten i Norrköping 1981 har innehafts nio år och har en nettointäkt på 2 kr/m^iy. Negativa skattemässiga intäkter de tio första innehavsåren är vanligt. Över 50 procent av fastigheterna i Norrköping som innehafts 10 år eller mindre, hade 1981 negativa skattenetton. Vid längre innehavstider är dock nettointäkten i regel positiv. För medianfastigheten är det fråga om belopp i storleksordningen 10 - 20 000 kr. Stora variationer för enskilda fastigheter och år förekommer, främst beroende på underhållets periodicitet. 10.3 Garantibeskattninqen och dess effektivitet Inkomstskattebetalningarna ett visst år beror på nettointäkten, fastighetsägarens marginalskatt och på det s k garantiskatte­ systemet. Detta system som endast gäller för den kommunala beskattningen tillförsäkrar kommunerna en garanterad lägsta 141 skatteinkomst från ägare av fastigheter. Garantiskattesystemet innebär att helt oberoende av verklig inkomst från fastigheten skall den skattskyldige betala skatt i förhållande till fastighetens taxeringsvärde. Det belopp som kommunalskatten lägst skall beräknas på kallas garantibeloppet. Garantibeloppet uppgår fr o m beskattningsåret 1981 till 1,5 procent av taxeringsvärdet. Före 1981 var procentsatsen 2. Nedanstående figur illustrerar principerna för garantiskattesyste­ mets funktion. N FALL 1 FALL 2 FALL 3 Figur 10.3 Principerna för garantiskattesystemets funktion N = Nettointäkt till statlig beskattning G = Garantibelopp P = Procentavdrag = Garantibelopp NI = Nettoinkomst = Nettointäkt - Procentavdrag Fall 1: Visar att garantibeskattningen inte får någon effekt då nettointäkten är större än eller lika med garantibeloppet. In­ komsten vid den kommunala beskattningen blir uppdelad i två delar; nettoinkomsten och garantibeloppet. På den statliga sidan redovisas nettointäkten. Fall 2: Procentavdraget leder till att nettoinkomsten blir noll. Underskott får inte skapas med procentavdraget. På den kommu­ nala sidan redovisas noll i nettoinkomst och dessutom garanti­ beloppet. Garantiskattesystemet blir delvis effektivt. Till statlig inkomstskatt redovisas nettointäkten. I detta fall är det kommu­ nala skattegrundande beloppet större än det statliga (G > N). 142 Fall 3: Procentavdraget får ingen effekt. Pä den kommunala sidan redovisas noll i nettoinkomst och garantibeloppet. Detta innebär att garantiskattesystemet blir effektivt till 100 procent. Den negativa nettointäkten får utnyttjas som underskottsavdrag vid den statliga taxeringen. Vid den kommunala taxeringen får underskottet dras av mot inkomster inom samma kommun (beskatt­ ningsort). För att få en uppfattning om garantibeskattningen är effektiv för genomsnittsfastigheten har vi beräknat kvoten mellan netto­ intäkt och garantibelopp, se figur 10.4. NETTOINTÄKT GARANTIBELOPP Figur 10.4 Garantibeskattningens effektivitet 1976-81 för fastigheterna i Norrköping (kvoten mellan netto­ intäkt och garantibelopp) Av figuren framgår att garantibeskattningen de sista fem åren föranledde en merskatt för den genomsnittlige fastighetsägaren. Garantibeskattningen var då delvis effektiv. Ar 1976 redovisade snittägaren en nettointäkt som var lika stor som garantibeloppet varför ingen garantiskatteeffekt erhölls. I tabell 10.3 redovisas garantiskattesystemets effekter för samtliga ägare till undersökta fastigheter i Norrköping 1976-81. Tabell 10.3 Garantibeskattningens effektivitet 1976-81 för fastigheter i Norrköping 1976 -77 -78 -79 -80 -81 Antal observationer 47 st 32 53 59 66 65 Ej effektivt 24 20 25 29 31 30 Delvis effektivt 7 8 8 6 5 6 Effektivt till 100 % 16 24 20 25 30 29 143 Tabellen visar att garantibeskattningen påverkar de flesta fastig­ hetsägarnas skattebetalningar. För en viss fastighet över tiden varierar dock påverkan beroende på räntebelastning, men främst underhållets periodicitet. Garantibeloppet/procenta vdraget beräknas per taxeringsenhet. För ägare med flera fastigheter kan det då ur garantiskattesyn- punkt vara fördelaktigt att redovisa innehavet som en förvalt­ ningsenhet. Procentavdraget kan då utnyttjas maximalt och garantibeskattningen blir mindre effektiv. 10.4 Fördelningen av reparationsavdraq Om utbetalningarna för reparation och underhåll under beskatt­ ningsåret varit minst 6 000 kr har fastighetsägaren rätt att fördela dem på beskattningsåret eller något av de två följande åren. Avdraget får fördelas valfritt över dessa tre år. Ett avdrag på 6 000 kr motsvarar 12 kr per kvm i Sundsvall och 4 kr per kvm i Helsingborg. För att få en uppfattning om hur vanligt förekommande det är att fastighetsägaren skattmässigt fördelar underhållet - dvs skatteplanerar - har vi undersökt Norrköping. Resultatet redovisas i figur 10.5 och tabell 10.4. ANDEL RH FAST IGHETER DÄR UNDERHALLS UT BETALNINGARNA FASTIGHETER SKATTEMÄSSIGT HAR FÖRDELATS 100 -■ Figur 10.5 Procentuella andelen fastigheter (taxeringsenheter) i Norrköping där underhållsutbetalningen respektive år skattemässigt fördelats 10-X3 144 Tabell 10.4 Antalet fastigheter (taxeringsenheter) i Norrköping uppdelade efter om underhållet skattemässigt fördelats 1970 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Antalet fastigheter där underhållet har fördelats 1 7 8 8 8 9 12 16 14 14 20 17 Antal fastigheter där underhållet inte har fördelats 15 16 20 24 29 32 32 32 36 41 43 44 Totalt antal fastigheter 16 23 28 32 37 41 44 48 50 55 63 61 Av figuren och tabellen framgår att underhållet skattemässigt fördelats i en minoritet av de undersökta fastigheterna. I genom­ snitt har underhållsutbetalningarna varje år fördelats i 28 procent av beståndet. För en viss fastighet och ägare varierar graden av fördelning över tiden. 10.5 Relationen mellan amorteringar och skattemässiqa avskrivningar. Vid skatteberäkningen får avdrag göras för värdeminskning hänförlig till; själva byggnaden i byggnaden ingående maskinell utrustning lösa inventarier Lösa inventarier är relativt sällsynta varför avskrivningsbeloppet i regel avser avskrivningar för byggnad och eventuellt även maskinell utrustning. Likviditeten påverkas av förhållandet mellan utbetalningar för amortering och värdeminskningsavdragets storlek. Den skatte- lindring värdeminskningsavdraget ger beror dels på dess storlek och dels på marginalskattesatsen. Förhållandet mellan amorteringar och skattemässiga avskrivningar belyses genom kvoten mellan amorteringar och totala värdeminsk- ningsavdrag. Detta har gjorts för Norrköping och Sundsvall 1976-81, se figur 10.6. 145 AMOR.TER1NG/aV6KRIVN1N<3 ---------- 5UNOSVALL -----— NORRKÖPING C- -81 ÅR. Figur 10.6 Kvoten mellan amorteringar och skattemässiga avskrivningar 1976-81 för fastigheter i Sundsvall och Norrköping Figuren visar att genomsnittsfastigheten i Sundsvall har nästan dubbelt så stora amorteringar som avskrivningar. Det beror främst på hög belåning orsakad av relativt höga marknadspriser. Även den kortare genomsnittliga innehavstiden i Sundsvall kan bidra till höga amorteringar eftersom topplånen i regel amorte­ ras snabbt. En relativt kort innehavstid, höga marknadspriser och stor andel träfastigheter i Sundsvall borde leda till höga genomsnittliga avskrivningsbelopp. Det har dock inte varit möjligt att studera grunderna för avskrivningarna inom ramen för projektet. En annan faktor som kan påverka kvoten mellan amorteringar och avskrivningar är byggnadsvärdets relation till markvärdet vid fastighetstaxeringen. Avskrivningsunderlaget grundat på propor­ tionering i samband med köp blir relativt sett mindre ju högre markvärdet är. Vi har dock inte funnit något som pekar på att markvärdena är högre i Sundsvall än på andra orter. Kvoten mellan amorteringar och avskrivningar för snittfastig­ heten i Norrköping har varit mindre än ett, hela perioden. Det innebär att avskrivningarna beloppsmässigt varit större än amor­ teringarna. Förklaringen är en relativt låg amortering, orsakad av relativt låg belåning och längre genomsnittlig innehavstid. Tabell 10.5 nedan visar att förhållandet i figur 10.6 i först hand förklaras av skillnader i amortering. 146 Tabell 10.5 Genomsnittliga amorteringen kr/m^ly är för Norr­ köpings- och Sundsvallsfastigheterna 1976-81 1976 -77 -78 -79 -80 -81 Sundsvall 10 11 13 15 19 15 Norrköping 5 5 6 6 6 7 Tabellen visar att amorteringen är dubbelt så hög i Sundsvall som i Norrköping. Detta ska jämföras med att avskrivningsbeloppen på de båda orterna är ca 8 kr/m^ly. 10.6 Betalninqsnetto efter skatt Vi har tidigare redovisat betalningsnettot före skatt. I detta belopp ingår skatt på garantibelopp som en driftkostnad. Detta innebär att ytterligare kommunal inkomstskatteeffekt endast uppkommer om nettointäkten överstiger procentavdraget eller om nettointäkten är negativ. I det senare fallet leder under­ skottet till en minskad kommunal skatteutbetalning. Statlig inkomstskatt beräknas utifrån nettointäkten. Vi har antagit att den genomsnittlige fastighetsägaren har betalt 30 procent i statlig skatt varje år under perioden 1970-81. Detta medför att marginalskatten varierat mellan 52 och 62 procent under perioden. Algebraiskt kan betalningsnettot efter skatt, utan hänsyn till förmögenhetsskatt, definieras på följande sätt: NESt = Nt + St NESt = betalningsnetto efter skatt Nt = betalningsnetto före skatt St = inkomstskatteeffekt Inkomstskatteeffekten består av två delar, dels en kommunal och dels en statlig skatteeffekt. Här bortses från den förmögen- hetsskatteeffekt som uppstår dä fastigheter vid förmögenhets­ beskattningen värderas till taxeringsvärdet i stället för marknads­ värdet. I tabellerna 10.6-8 nedan redovisas betalningsnettot efter skatt för medianfastigheten i Sundsvall, Norrköping och Helsingborg. 147 Tabell 10.6 Nominella betalningsnetton (kr/m2 ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Sundsvall. Marginalskatt 52-59 procent. 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Betaln.- netto före skatt -12 -11 -15 -15 5 -16 -20 -10 -15 -11 -13 -27 Netto­ intäkt (-8) (-14) (-12) (-12) (-6) (-19) (-19) (-21) (-21) (-8) (-9) (-18) Inkomst- skatte­ effekt 4,2 7,5 6,5 6,5 3,3 10,4 10,6 11,7 12,4 4,4 5,3 10,7 Betaln.- netto efter skatt -7,8 -3,5 -8,8 -8,5 8,3 -5,6 -9,4 1.7 -2,6 -6,3 -7,7 -16,3 Tabell 10.7 Nominella betalningsnetton (kr/m2 ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Norrköping. Marginalskatt 53-62 procent. 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Betaln.- netto före skatt 4 4 2 12 12 8 6 6 10 12 16 12 Netto­ intäkt (4) (6) (4) (8) (2) (4) (8) (0) (6) (10) (4) (2) Inkomst- skatte­ effekt -1,2 -1,8 -1,2 -2,4 -0,6 -1,2 -2,4 0 -1,8 -3,0 -1,2 -0,6 Betaln.- netto efter skatt 2,8 2,2 0,8 9,6 11,4 6,8 3,6 6 8,2 9,0 14,8 11,4 148 Tabell 10.8 Nominella betalningsnetton (kr/m2 ly) efter skatt 1970-81 för medianfastigheten i Helsingborg. Marginalskatt 52-59 procent. 1970 -71 -72 -73 -74 Betaln.- netto före skatt 5 6 8 10 7 Netto­ intäkt (6) (6) (6) (6) (6) Inkomst- skatte­ effekt -1,8 -1,8 -1,8 -1,8 -1,8 Betaln.- netto efter skatt 3,2 4,2 6,2 8,2 5,2 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 2 10 -2 -4 13 12 10 (2) (2) (-6) (-4) (1) (2) (1) 0,6 -0,6 +3.4 +2.4 -0,3 -0,6 -0,3 1,4 9,4 1,4 -1,6 12,7 11,4 9,7 För att en direkt jämförelse med betalningsnettot före skatt (figur 8.8) skall kunna göras redovisas betalningsnettot efter skatt i fast penningvärde (flytande tväärsmedeltal). BETALNINGSNETTO EFTER SKATT ---------- SUNDSVALL —----- NORRKÖPING ---------- HELSINSBORG -10 Figur 10.7 Betalningsnetto efter skatt 1970-81, i 1981 års penningvärde, pâ de olika orterna (flytande 2-års- medeltal) 149 Av tabellerna och figuren framgår att betalningsnettot efter skatt varierar mindre än nettot före skatt. Orsaken till detta är beskattningens utjämnande effekt. Överskotten krymper och underskotten ger skattelättnader när hänsyn tas till inkomstskatte­ effekter. Beräkningarna ovan avser snittfastigheter. Och några större variationer förekommer då inte över tiden i nettointäkt vilket medför att skatteeffekterna blir relativt "odramatiska". 10.7 Kommentarer De väsentligaste iakttagelserna kan sammanfattas i följande punkter; o Nettointäkterna är absolut sett låga och visar ett klart samband med innehavstiden, se figur 10.2. o Garantiskattesystemet ger över tiden i allt högre utsträck­ ning en merbeskattning för fastighetsägarna. o Underhållet fördelas varje är skattemässigt i en tredjedel av beståndet. Därtill framgär av intervjuerna att endast ett fätal av ägarna ägnar sig ät aktiv skatteplanering. o Amorteringarna betalas till stor del med beskattade pengar - särskilt i Sundsvall, se figur 10.6. En mera ingående diskussion om skatteeffekter förs i kapitel 11. 150 11 SLUTSUMMERING 11.1 Inledning I detta kapitel görs ett försök att "bryta ihop" resultaten, svara pä forskningsfrågorna och formulera ett antal hypoteser. Intres­ santa förhållanden som observerats under projektarbetet kommen­ teras. Och ett försök görs att blicka in i den närmaste framtiden; vad händer med den undersökta kategorin fastighetsägare? Kapitlet avslutas med att ett antal idéer för fortsatt forskning skisseras. Parallellt med detta projekt har två andra Bfr-projekt bedrivits på Fastighetsägareförbundet; Westman (1983) som behandlar ägarnas attityder inför framtiden och Lundström-Gustafsson (1983) som behandlar ägareskiftenas betydelse för fastighetsför­ valtningens genomförande. Resultaten från dessa projekt "färgar av sig" på de slutsatser som dras här. Särskilt har bilden klarnat vad avser förhållandena i de små förvaltningsenheterna. 11.2 Forskningsfråga 1 Hur är ekonomin i fastighetsförvaltningen - likviditet, soliditet, lönsamhet och finansiering för fastigheter där byggnaderna är i olika stadier av livscykeln? Frågan har styrt oss att åldersindela materialet efter de värdeår som anges i fastighetstaxeringen. Den indelningen ger (i brist på annat) det bästa uttrycket för skillnaden i fastigheternas avkast­ ningsförmåga. De driftnetton fastighetsförvaltningen ger är uttryck för avkast­ ningsförmågan. Och påfallande är den bibehållna och tom ökade avkastningen (i fast penningvärde) under slutet av 1970-talet - se figur 8.1 och 8.2. Då ska man också beakta att det undersökta beståndet åldrats, men också genomgått moderniseringar. Resul­ tatet ger anledning formulera en första hypotes; Hypotes 1 Avkastningen mätt med driftnettot har för fastigheter med konstant kvalité ökat sedan mitten av 1970-talet. Livscykelaspekterna framkommer om man studerar figur 8.2. Nyare fastigheter har väsentligt högre avkastningsförmåga än äldre. Det beror främst på högre hyra och lägre underhållskost­ nader, se figurerna 5.2, 5.11 och 5.12. Förslitningen av byggnads- kapitalet (avskrivningen) märks sålunda i hyres- och underhålls- kostnadsnivåerna. Betalningsnettot, som uttryck för likviditeten, har för beståndet som helhet varit stabilt över tiden, se figur 8.8. Och betalnings- nettona varierar inte nämnvärt med fastigheternas värdeår. Det beror på att betalningsnettot är mera knutet till individen än till fastigheten. De stabila nettona över tiden och oberoendet av värdeår ger dock anledning att fomulera en hypotes. Grunden 151 för hypotesformuleringen har också erhållits från Westman (1983) och Lundström-Gustafsson (1983). Hypotes 2 Ägare till små förvaltningsenheter planerar sin verksamhet utifrån likviditetsrestriktioner. Soliditeten har klar samvariation med fastigheternas värdeår. Generellt gäller att andelen eget kapital är relativt stort i de äldre fastigheterna, se figur 7.6. En låg belåningsgrad i det äldre beståndet paras dock med små driftnetton. Det innebär bl a att utrymmet för rebelåning är begränsat. I det nyare bestån­ det med liten andel eget kapital - dålig soliditet - är ofta ränte- belastningen relativt låg genom finansiering med statliga lån och garanterad ränta. Lönsamheten har här mätts genom direkt- och totalavkastning på totalt och eget kapital, dvs genom olika räntabilitetsmått. Aldersinverkan framkommer bl a av figurerna 9.2 och 9.5. Direktavkastningen på totalt kapital visar en klar aldersinverkan. Yngre fastigheter ger högre förräntning på det bundna kapitalet (obeaktat lån och skatter). Direktavkastningen på eget kapital (m h t lån) visar också ett visst åldersberoende. Främst är det då nyare fastigheter bebyggda med statliga lån som ger hög direktavkastning. Generellt har äldre fastigheter lägre marknads­ pris än yngre, men prisutvecklingen är i stort sett likartad. Det innebär att totalavkastningen på totalt kapital står i direkt relation till direktavkastningen. Genom att nyare fastigheter är högt belånade blir totalavkast­ ningen på eget kapital betydande, jfr figur 9.12. Det mesta av förräntningen är dock bunden i fastigheten. Se också bilaga 2 där nyare fastigheter - nybyggda och ombyggda - har dålig lönsamhet. Betalningsnettona är små eller negativa och lånen överstiger under lång tid marknadsvärdena, dvs det finns inget eget kapital i fastigheterna. Summering - forskningsfråga 1 Ekonomin i fastighetsförvaltningen har ett klart älderssamband om man ser till driftnettot. Beaktas även beläningsförhållanden utjämnas resultaten. Fastighetsägarna är sannolikt "likviditets- planerare" vilket leder till att resultaten m h t lån (betalnings- nettot) är klart mindre åldersberoende än resultaten utan hänsyn till finansiering. Det finns ett betydande eget kapital i det äldre beståndet. Ett kapital som kan utnyttjas för kommande moderniseringsåt- gärder. 11.3 Forskningsfråga 2 Hur påverkar det egna arbetet i förvaltningen redovisade kostnader och lönsamheten i förvaltningen? 152 Embryon till svar på denna fråga finns i avsnitt 5.3.3 samt i kapitel 4 (fråga 1-4). De studerade fastighetsägarna utför ett betydande eget arbete. Hur mycket tid man lägger ned och vilken kvalité det är på det utförda arbetet har vi inte undersökt. Över hälften av ägarna utför själva den löpande fastighetsskötseln och ca nio av tio ägare handhar själva administration och ekonomi. Därtill med­ verkar fyra av tio ägare med egna arbetsinsatser i det periodiska underhållet. Och i Sundsvall med sina många små fastigheter där ägaren själv bor är det endast i undantagsfall som några utgifter redovisas för fastighetsskötsel och administration. Ar 1981 redovisar de allmännyttiga bostadsföretagen i genom­ snitt ca 30 kr per kvm i utgift för fastighetsskötsel, städning och administration. Denna siffra gäller dock för avsevärt större förvaltningsenheter än de här undersökta. Om vi gör en ren räkneoperation framgår att det egna arbetet skulle kunna värderas till i storleksordningen 20 kr per kvm för fastighetsskötsel och administration. Denna siffra är obeaktat de insatser som görs med underhäll - löpande och periodiskt. Om den runda siffran 20 kr per kvm subtraheras från betalnings- nettot enligt t ex tabell 8.2 ger medianfastigheten underskott på samtliga orter. Och i Sundsvall blir underskotten betydande - närmare 50 kr per kvm. Räkneexperimentet visar att med alter- nativkostnadstänkande för det egna arbetet erhålls negativ förräntning på eget kapital. Detta förhållande kan t ex jämföras med situationen i svenskt lantbruk där det egna arbetet är bety­ dande och förräntningen på eget kapital för många bruknings- enheter är negativ. Den egna arbetsinsatsen och den negativa direktavkastningen på eget kapital leder direkt till forskningsfråga 3 och motivbilden för fastighetsägarna. 11.4 Forskninqsfraqa 3 Hur påverkar motiven för fastighetsinnehavet - och främst då boendemotivet - prisbildningen på fastighetsmarknaden och ekonomin i fastighetsförvaltningen? Liksom forskningsfråga 2 har denna fråga inte ställts direkt till fastighetsägarna. Och då måste en typ av analogiresonemang föras. Just motivbilden tas direkt upp av Lundström-Gustafsson (1983), men även Westman (1983). Dessa belyser dock inte eko­ nomin i precisa siffror. Här görs ett försök att något samman­ väva resultaten från de tre undersökningarna. Direktavkastningen är låg på eget kapital. Och om det egna arbetet prissätts är den omedelbara förräntningen negativ. Sannolikt finns det då andra motiv för ägandet än rent ekono­ miska. 153 Ca 2/3 av de undersökta ägarna bor i sina hyresfastigheter. Och av Lundström-Gustafsson (1983) framgår att boendemotivet är klart dominerande för den stora gruppen ägare som är fysiska personer. Därtill spelar möjligheterna till sysselsättning - egen och anställdas - en väsentlig roll. Kapitalplacerings- och värde- säkringsmotiv förekommer också, men i mindre utsträckning. Små fastigheter betingar ett relativt högt pris per areaenhet. Detta framgår bl a av figur 6.1 samt det förhållandet att de små fastigheterna i Sundsvall t o m är "dyrare" än fastigheter på Östermalm i Stockholm, se Lundström (1980) samt figur 6.4 och tabell 6.4. Generellt kan man anta att prisbildningen för hyresfastigheter styrs av det förväntade utfallet i fastighetsförvaltningen och förväntningarna om värdetillväxt. Prisbildningen för de små hyresfastigheterna kan dock i mycket väsentligt likna den för småhus. Det innebär att kapitalrestriktioner och framförallt likviditeten styr prisnivån. Detta antagande ter sig inte orimligt när man betraktar de över tiden stabila nettona. Underskotten i Sundsvall är sannolikt medvetet kalkylerade liksom de underskott villaägare räknar med. I absoluta belopp är dock underskotten av "rimliga" proportioner om man jämför med de underskott som blir följden av ett villaförvärv. Av Lundström-Gustafsson (1983) framgår också att marknaden till stor del är stängd. Prisinformationen är sparsam och parterna på marknaden oinformerade. Detta leder till slumpmässighet i prisbildningen. En slumpmässighet som måhända något elimineras när mäklare är inblandade i överlåtelserna och det sker bedöm­ ningar av marknadsvärde och därtill en typ av boendekostnads- kalkyler. Boendemotivet är förhärskande för små fastigheter. Därtill inverkar möjligheterna till eget arbete. Och man kan anta att rena förräntningsmotiv främst förekommer för större objekt. Boendemotivet antas sålunda segmentera marknaden för hyres­ fastigheter. Hypotes 3 Marknaden för bostadshyreshus segmenteras med anledning av boendemotivet och prisbildningen för mindre fastigheter följer samma mönster som på villamarknaden. Boendemotivet gör att man accepterar och kalkylerar med likviditetsunderskott i förvaltningen. Förväntningar om hyres- och marknadsvärdetillväxt gör dessutom att man initiait - se t ex figur 8.12 - accepterar relativt stora likviditetsunderskott i förvaltningen. Av Westman (1983) framgår också att man vid förvärvet räknar med att lägga ned eget arbete i förvaltningen. Inflationsuppdrivna räntenivåer ger initiala likviditetsproblem. Men en snabb real amortering av lånen och förväntningar om snabb tillväxt av eget kapital håller uppe och höjer prisnivån. Lönsamhetsbilden är också speciell - se avsnitt 9.7 om hävstångs- effekter. Den omedelbara förräntningen på eget kapital är liten 154 medan tillväxten av det i fastigheten bundna kapitalet är bety­ dande, se också Berglund (1982) eller jämför med avkastnings- mönstret för aktier i fastighetsbolag. Priserna för hyresfastigheter har realt sett fallit med 2-3 procent per är. Och prisfallet är jämnt fördelat över tiden. Varför detta prisfall när villapriserna samtidigt stigit realt sett? Först kan man konstatera att de fastigheter som omsätts på marknaden är i slutet av livscykeln, se tabell 6.1 och jämför även med Lundström- Gustafsson (1983). För fastigheter i slutet av livscykeln styrs prisbildningen sannolikt i hög grad av reglerna för statlig belåning och de ingångsvärden som därvid accepteras, jfr Lundström (1983 b). Stigande räntenivåer och förväntningar därom har också stor betydelse med hänsyn till att likviditetsrestriktioner inverkar på prisbildningen. Förväntningarna om hyres- och värde­ tillväxt kan också ha varit måttliga med tanke på att bostads- hyresfastigheter uppfattas som öppna för politiska ingrepp. Summering av_farskningsfråga_2_och_3 En diagnos med renodlat ekonomiska mätinstrument på små förvaltningsenheter ger vid ett första betraktande märkliga resultat. o Ingen eller negativ direktavkastning på eget kapital eller o ingen ersättning för eget arbete. Dessa förhållanden har förmodligen gällt under hela undersöknings­ perioden. Och analyserna visar att de små förvaltningsenheterna har "villakaraktär". Ägarens motiv för förvärvet och agerande (eget arbete) i förvaltningen liknar mycket villaägarens. De rena förräntningsmotiven är sparsamma och ofta formulerade i förväntningar om värdetillväxt och skydd för eget kapital. 11.5 Forskningsfråga 4 Hur utvecklas likviditet, soliditet och lönsamhet under en inne- havsperiod? Denna fråga har direkt besvarats för aggregat av fastigheter, men även för fem olika fastigheter - se bilaga 2. Frågan är bl a intressant mot bakgrund av det underhålls- och ombyggnads- behov som finns i olika stadier av en fastighets livscykel, jfr Lundström-Gustafsson (1983). Likviditeten visar ett klart tidsberoende, se figur 8.12 och bilaga 2. Hög räntebelastning i början av innehavsperioden ger initiait dålig likviditet. De likviditetsunderskott (före skatt) som framgår av figur 8.12 mildras dock till stor del när man även beaktar skatteeffekter, se bl a figur 10.2 och tabell 10.7. Genomsnittsfastigheten ger - bortsett från Sundsvall - likviditets­ underskott i 5-10 år. Variationerna är dock stora. Men snittsiff­ rorna bör bl a vara ett memento för potentiella fastighetsköpare. 155 Soliditeten - andelen eget kapital - är direkt tidsberoende. Vid förvärv på marknaden är ofta den egna kapitalinsatsen 0-25 procent, jfr Lundström-Gustafsson (1983) och Westman (1983). Det egna kapitalet ökar sedan till följd av marknadsvärdeökning och amor­ teringar. För fastigheter som byggts om med statliga lån, jfr bilaga 2, finns ofta ett negativt eget kapital. Trots detta kan likviditeten klaras (eller näst intill) genom lån med garanterad ränta. Om likviditet och soliditet har ett klart samband med innehavs- perioden så är lönsamheten mer svårtolkad. Menar man med lönsamhet ett absolut lönsamhetsbegrepp - ett överskott i kronor - så ökar i regel lönsamheten med innehavstiden, jfr betalnings- nettot. Ser man däremot driftnettot som vinstmått, så är lönsam­ heten inte beroende av innehavstiden. Direkt- och totalavkastningen på totalt och eget kapital är relativmått; ett överskott i relation till ett bundet kapital. Direkt- och totalavkastningen på totalt kapital är inte direkt tidsberoende. Tas däremot hänsyn till lån när avkastningen beräknas för eget kapital kompliceras bilden. Och avkastningen blir beroende av framförallt belåningsgraden. Hög belåningsgrad ger i regel låg direktavkastning, men en hög tillväxt av det egna i fastigheten bundna kapitalet. Direktavkastningen på eget kapital ökar i regel över innehavsperioden på grund av stigande betalningsnetton. De stigande nettona ska dock förränta ett i regel stigande eget i fastigheten bundet kapital. Det ökande egna kapitalet i fastigheten innebär också att totalavkastningen i regel minskar genom att över tiden lika stora marknadsvärde- ökningar ska förränta ett växande eget kapital. Några kons_ta_teranden Likviditet, soliditet och lönsamhet är nära sammanhängande begrepp. Och av undersökningen framgår klart hur finansieringen styr resultaten kopplat till de tre begreppen. Nominella lån, inflationsuppdrivna räntenivåer och fastighetsprisökningar ger under en innehavsperiod; o initiala likviditetsproblem och negativ direktavkastning på eget kapital o över tiden snabbt förbättrad soliditet o en förräntning på det i fastigheten bundna kapitalet som är starkt beroende av belåningsgraden. En intressant frågeställning är i vad mån förräntningsbilden skulle förändras om inflationen sjönk ner mot 0-nivån? Av de tidigare förda resonemangen framgår bl a att denna typ av fastighetsägare sannolikt till stor del planerar sitt agerande utifrån likviditetsrestriktioner. Utifrån detta resonemang kan följande hypotes formuleras; 156 Hypotes 4 Vid frånvaro av inflation kommer fortfarande likviditetsproblem att förekomma. Samtidigt minskar förräntningen avsevärt av det i fastigheten bundna egna kapitalet. 11.6 Forskninqsfräqa 5 Kan man utifrån resultat avseende likviditet, soliditet och lön­ samhet urskilja olika typer av ägare/förvaltare. Denna fräga ansluter nära till fråga 2 och 3. Och svaret är att vi med undersökningens uppläggning inte har undersökt mer än en huvudkategori; små förvaltare där ägaren ofta bor i den egna fastigheten. I en fortsättningsstudie är det avsikten att ekonomin för ett bredare spektrum av ägare ska belysas. Jfr t ex den kategorisering av ägare som görs av Lundström-Gustafsson (1983). 11.7 Forskninqsfräqa 6 Finns det över tiden några samband mellan hyra, drift, underhäll och fastighetspriser? Denna fråga liknar den som Lundström (1980) ställer för att få underlag för prognoser i värderingssammanhang. Frågan har dock flera "bottnar". Man kan urskilja tre: o Finns över tiden i kvantitativa termer några direkta sam­ band, dvs hur har relativpriserna utvecklats? o Varför har relativpriserna utvecklats som de gjort? o Hur anpassar sig fastighetsägaren på marknaden och i förvaltningen till ändrade relativpriser (se också forsknings­ fråga 7)? Den mest påtagliga förändringen under 1970-talet står värme- kostnaderna för, se bl a tabell 5.6 och 5.7. Denna ökning har också fastighetsägaren kunnat kompensera sig för. Det framgår bl a av att driftnettona över tiden är stabila i fast penningvärde. Driftkostnaderna upptar över tiden en allt större del av hyran, se figur 8.5. Orsaken härtill är ökande uppvärmningskostnader. Men genom att hyrorna stiger realt sett samtidigt som under­ hållet ligger på ungefär samma nivå kan driftnettona hållas realt konstanta. Nettokapitaliseringsfaktorn (fastighetspris/driftnetto) visar en över tiden fallande tendens. På samma sätt faller bruttokapitali- seringsfaktorn, se tabell 6.4 och figur 6.4. På frågan varför relativpriserna utvecklats som de gjort kan man säga att; o det beror på kostnadsanpassningen i hyressättningssystemet o det beror på den anpassning fastighetsköparen gör pä fastighetsmarknaden. 157 Dessa förklaringar är övergripande och det finns sannolikt mer invecklade mekanismer som förklarar utvecklingen. En mekanism är förekomsten av eget arbete. Genom att pä egen hand utföra fastighetsskötsel (inkl städning), administration samt vissa under­ hållsarbeten kan fastighetsägaren reglera resultatet ur likviditets- mässig synpunkt. Därvid har sannolikt också det periodiska underhållet en betydelsefull roll som "likviditetsregulator". Fastighetsägaren anpassar underhållet i tid och till volym efter tillgång till likvida medel men också i viss mån efter egen dispo­ nibel tid att arbeta med underhållet, jfr att 2/5 av fastighets­ ägarna aktivt deltar i arbetet med det periodiska underhållet. Detta resonemang stöds bl a av resultaten från Lundström- Gustafsson (1983). Hur anpassar sig då ägaren i förvaltningen och på marknaden till ändrade förutsättningar? Svaren på denna fråga formuleras som två hypoteser utifrån ovan förda resonemang. Hypotes 5 A) Relativt sjunkande hyror eller stigande kostnader för drift och kapital leder till att 1 underhållet eftersatts 2 andelen eget arbete ökar B) Relativt stigande hyror eller sjunkande kostnader för drift och kapital leder till att 1 underhållet förbättras 2 andelen eget arbete förblir oförändrat Hypoteserna 5 A och 5 B utgör inte direkta omvändningen av varandra. Det följer av att boendemotivet är förhärskande och att fastighetsägarna sannolikt är likviditetsplanerare. Och dess­ utom i stor utsträckning ser ett egenvärde i att fastigheten är bra underhållen. Vilket bl a innebär att eventuella överskott från förvaltningen i stor utsträckning återinvesteras. Hypotes 6 Ändrade relativpriser i förvaltningen eller förväntningar därom leder till att fastighetsförvärvaren anpassar sin egen kapitalinsats. Också denna hypotes utgår från köparen/ägaren som likviditets­ planerare. Och enligt utsago från många mäklare ledde den under slutet av 1970-talet relativt stigande räntenivån till att köparna ökade andelen eget kapital. Denna uppgift strider i och för sig mot Westman (1983) och Lundström-Gustafsson (1983) som konstaterar att kontantinsatserna vanligtvis är mycket små. 11.8 Forskninqsfråga 7 Hur påverkar ränteutvecklingen och skattesystemet fastighets­ ägarens agerande i förvaltningen och på marknaden? 158 Denna fråga har till stor del redan besvarats i anslutning till fråga 6. Det finns dock anledning fundera något över skattesyste­ mets inverkan på ägarnas agerande. Beskattningen har sannolikt både mycket liten och mycket stor betydelse för ägarens agerande i förvaltningen och på marknaden. I den löpande förvaltningen är nettointäkterna (se tabellerna 10.6-8) mycket små i absoluta belopp. Och detta är för de flesta fastighets­ ägare sannolikt inte uttryck för någon medveten skatteplanering. Detta påstående stöds också av de intervjuer som gjorts med ägarna, se kapitel 4. För ägare till små hyresfastigheter - se Sundsvall - torde möjlig­ heterna till underskottsavdrag inverka på samma sätt som för villaägare. Därigenom styr möjligheterna till underskottsavdrag i kombination med marginalskatterna prisbildningen på denna typ av fastigheter. Skattesystemet har en resultatutjämnande effekt. Stora överskott kapas och underskott minskas om kvittningsmöjligheter finns. Och på marknaden torde möjligheterna till kvittning av de under­ skott som uppstår under början av innehavet - se figur 10.2 - ha betydelse för prisbildningen. Med kvittning åsyftas dels utjämning mellan olika förvärvskällor och dels utjämning inom förvärvskällan i fall där ingår flera fastigheter. De ägare vi undersökt har en och ibland två fastigheter i förvärvs­ källan. För dessa är kvittningen mellan olika förvärvskällor betydelsfull. Den 1982 beslutade skattereformen där under- skottsavdragens skatteminskande effekt reduceras innebär att den antalsmässigt relativt stora gruppen små ägare bl a får ökade kostnader (efter skatt) för reparationer. De ägare som har flera fastigheter i sin förvaltningsenhet berörs i mindre utsträckning av skattereformen. Kvittning kan nämligen ske inom förvärvskällan. Undersökningen visar också att garantiskattesystemet till stor del är effektivt, se figur 10.4 och tabell 10.3. Det innebär att höjningar av taxeringsvärdet, repartitionstalet (f n 1,5 procent) eller den kommunala utdebiteringen direkt slår igenom på för­ valtningsresultatet. Utifrån dessa resonemang kan två hypoteser formuleras angående hur beskattningen påverkar ägarnas agerande i fastighetsförvalt­ ningen. Hypotes 7 Ett ökat skatteuttag frän fastighetsförvaltningen medför pä kort sikt att underhållet eftersatts. Pä läng sikt erhälls en pris­ dämpning och beläningsminskning som delvis neutraliserar skatte­ effekten. I den mån skatteökningar helt kan övervältras på hyresgästerna uteblir effekten på underhållet. 159 Hypotes 8 Begränsningar av kvittningsrätten mellan olika förvärvskällor förstärker längsiktigt koncentrationstendenserna pä fastighets­ marknaden. Stora ägare med möjligheter till kvittning inom förvärvskällan får en konkurrensfördel gentemot små ägare. De kan t ex göra reparationsavdrag med "full skatteeffekt". Och dessa "meravdrag" kan diskonteras in i priset. Till hypotes 8 kan man också formulera en "mothypotes" som endast delvis är kopplad till beskattning. Hypotes 9 Fastighetsstrukturen - små fastigheter - och boendemotivet gör tillsammans med smädriftsfördelar att gruppen "små förvaltare" kommer att förbli relativt stabil. Måttliga ändringar av skattereglerna och skatteuttaget får sannolikt begränsad betydelse för omfattningen av den undersökta gruppens ägare. Det beror då främst på att andra motiv än rent ekonomiska styr agerandet på marknaden och i förvaltningen. 11.9 De väsentligaste resultaten Enligt vår uppfattning kan de väsentligaste resultaten av under­ sökningen formuleras som i nedanstående punkter: o Avkastningen frän fastighetsförvaltningen uttryckt som driftnettot har varit realt konstant eller tom ökat något över tiden. o De små fastighetsägarna framstår som likviditetsplanerare och agerandet i förvaltningen och pä marknaden styrs i väsentlig utsträckning av motiv som inte rör förräntning av kapital - främst dä boendemotiv men även möjligheter till eget arbete. o Över en innehavsperiod finns i normalfallet ett entydigt mönster hur likviditet, soliditet och lönsamhet utvecklas. Främst bör man uppmärksamma de initiala likviditetsproble- men och den successiva uppbyggnaden av eget kapital i fastigheten. 11.10 Tolkning och effekter av lönsamhetsresultaten Är lönsamheten bra eller dålig? Frågan är väsentlig när man betraktar "resultatprofilen"; i normalfallet låg eller ingen direkt­ avkastning och hög förräntning på det bundna kapitalet. Denna resultatbild framkommer också om man studerar aktiekurserna för de fastighetsförvaltande bolagen eller Berglund (1982). För att förstå lönsamhetsbilden måste man gå tillbaka till motiven för förvärven och innehaven. Men även ta i beaktande de yttre förhållandena; inflation, nominella lån m m. 11-X3 160 Motivet för mänga av de här studerade ägarna är inte primärt att erhålla omedelbar förräntning på kapitalet. 1 stället inverkar möjligheterna till eget boende, eget och anställdas sysselsättning, social status, placeringsbehov - realvärdesäkerhet för frigjort kapital. Till bilden hör också att de små hyresfastigheterna för många utgör alternativ till villaförvärv. Dessa faktorer är också i förlängningen ekonomiska. Men de medför att kraven på direkt­ avkastning tonas ned. Men varför så låg direktavkastning även för de professionella förvaltarna? Svaret finns att söka i en kombination av höga räntenivåer och tilltron till marknadsvärdetillväxt. Därtill in­ verkar naturligtvis konkurrenssituationen på marknaden. Svaret på den inledande frågan kan formuleras som att lönsam­ heten till stor del är självvald när man byggde eller köpte på fastighetsmarknaden. Och därför uppfattas lönsamheten sanno­ likt av de flesta som tillfredsställande - "fast den borde vara bättre". Detta framgår bl a av Westman (1983) samt Lundström- Gustafsson (1983). Den låga direktavkastningen har dock andra effekter. Bl a blir fastighetsekonomin till stor del beroende av privatekonomin. Bufferten för oförutsedda händelser kan i förekommande fall vara låg. Större underhålls- och ombyggndsbehov kan därför utlösa ägarskiften.  andra sidan kan den dåliga likviditeten kompenseras med en god soliditet. 11.11 Små förvaltningsenheter i framtiden Kommer den här undersökta delen av den enskilda sektorn att bestå även i framtiden? Svaret är med stor sannolikhet ja! Och det betingas främst av de fysiska förutsättningarna för förvalt­ ningen. Små fastigheter om 3-20 lägenheter är mindre lämpade för stordrift. De ger höga insatskostnader för den typ av service­ verksamhet som bostadsförvaltning utgör. Bl a därför kommer även framöver fastighetsägaren/-förvaltaren/-skötaren som bor i den egna fastigheten att vara konkurrenskraftig. De små fastigheterna är också centralt belägna. Boendemotivet väger därför tungt i de kalkyler fastighetsköparna gör. Och möjligheterna till eget arbete med fastighetsförvaltning kan framöver bli allt väsentligare och en trygghetsfaktor. Då de många 1930- och 40-talsfastigheterna är i en underhålls- och ombyggnadsintensiv fas är en viss omstrukturering av ägandet att förvänta. Sannolikt ökar andelen juridiska personer/byggare som ägare samtidigt som viss koncentration sker av ägandet. Därutöver sker sannolikt en marginell överströmning till bostads- rättsformen. Framförallt då i attraktiva lägen. Ur samhällets synpunkt bör enligt vår uppfattning de små förvalt­ ningsenheterna uppmuntras. Sannolikt utförs här en stor mängd obetalt servicearbete av ägarna. Omedelbart obetalt bör man tillägga. För de flesta ägare har under 1970-talet - liksom andra fastighetsägare - kunnat bygga upp ett eget kapital i fastighe­ terna. 161 Vi antar också att den service kunderna/hyresgästerna får är bra. Kontaktvägarna är korta och informella. Vårt antagande om bra service har vi dock inte belägg för i någon vetenskaplig undersökning. Dessutom vet vi inte om ägarna underhåller och bygger om husen i den omfattning som krävs för att kapitalvär­ dena ska bibehållas. Och detta är ett grundläggande krav för att de små förvaltningsenheterna ska kunna bestå även i framtiden. 11.12 Fortsatt forskning I denna undersökning har vi på ett visst sätt belyst organisato­ riska och ekonomiska förhållanden i en viss del av den enskilda sektorn. Vid formuleringen av projektplanen lämnades många frågeställningar utanför. Dessutom har under projektets genom­ förande nya idéer om fortsatt forskning och utveckling väckts. Projektidéerna återges nedan i punktform. o Organisatoriska och ekonomiska förhållanden i större förvaltningsenheter och enheter där boendemotivet har en underordnad roll. o Omfattning, typ av och kvalité på ägarnas egna arbete i förvaltningen. o Hyresgästernas uppfattning om servicenivån i små och stora förvaltningsenheter och den enskilda sektorn i jäm­ förelse med den allmännyttiga. o Underhållsstatusen i olika delar av den enskilda sektorn. o Nyckeltal och effektivitetskriterier för bostadsförvaltning. o Utnyttjandet av ekonomisk information inom större företag. o Fastighetsägaren ur socio-ekonomisk synvinkel. Vem är den private fastighetsägaren och vilka motiv finns för fastighetsägandet? o Hyresstrukturen inom den enskilda sektorn och nivåjäm­ förelser med de allmännyttiga bostadsföretagen. o Datorn i fastighetsförvaltningen. Möjligheter till samord­ ning och effektivitetsvinster. o Alternativa former för finansiering vid förvärv och byggande. o Alternativa former för beskattning av innehav och överlåtel­ ser av fastigheter. 162 LITTERATUR Endast litteratur som direkt refererats redovisas här. En stor mängd artiklar och böcker har dessutom lästs som bidragit till vår kunskaps­ uppbyggnad inom ämnesområdet. Arvidsson, S - Hellström, A (1982): Fastighetsekonomisk analys av 16 hyresfastigheter i Stockholm - bedömning av marknads­ värde samt lönsamhet i ett långtidsperspektiv. Examens­ arbete nr 164 från institutionen för fastighetsekonomi, KTH (Handledare Stellan Lundström), Stockholm. Bejrum - Johansson, H (1983): Underhållspolicy i radhus. Analys av underhållsinsatser i olika dispositionsformer med använd­ ning av investeringsmodeller och tonvikt på hushållens bidrag. Meddelande 3:15 från institutionen för fastighets­ ekonomi, KTH, Stockholm. Berglund, A (1982): Fastighetsbranschen - en lönsam bransch med problem. Statens råd för byggnadsforskning. R 111:1982, Stockholm. Carlegrim, E et al (1981): Bostadshus från 1930- och 1940-talen - bestånd och marknad. Statens råd för byggnadsforsk­ ning. R 60:1981, Stockholm. Carlegrim, E - Skoog, M (1978): Hyresfastigheter i Sverige - en kart­ läggning av ägare - ålders- och storleksstruktur. Statens råd för byggnadsforskning. R 21:1978, Stockholm. Forsberg, M - Garph, L (1982): Likviditet och lönsamhet för enskilt ägda bostadshyresfastigheter i Örebro 1970-1980 - en analys av in- och utbetalningar i fastighetsförvaltningen samt marknadspriser. Examensarbete nr 158 från institu­ tionen för fastighetsekonomi, KTH (Handledare Stellan Lundström), Stockholm. Gustavsson, J - Hag, B (1975): Fastighetsekonomisk analys av nio hyresfastigheter i Stockholm. Examensarbete nr 75 från institutionen för fastighetsekonomi, KTH (Handledare Erik Carlegrim och Erik Stark), Stockholm. Krohn, R, G et al (1977): The other economy. The internal logic of local rental housing. Peter Martin Associates Ltd, Toronto. Ljung, B (1981): Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt. Statens råd för byggnadsforskning. T 32:1981, Stockholm. Ljung, P (1983): Förvaltningsekonomi i 15 bostadshyresfastigheter 1975-1982. Analys av kostnader, resursförbrukning och lönsamhet. Examensarbete nr 170 frän institutionen för fastighetsekonomi, KTH (Handledare Stellan Lundström), Stockholm. 163 Lundström, S (1983a): Principer och metoder för marknads- och investeringsanalyser - en kort översikt med tillämpning på hyresfastigheter. Stencil från institutionen för fastighets­ ekonomi, KTH, Stockholm. Lundström, S (1983b): Marknadsvärdering av hyres- och industrifas­ tigheter genom simulering. Stencil från institutionen för fastighetsekonomi, KTH, Stockholm. Lundström, S - Gustafsson, B (1983): Ägareskiftesbetydelse för fas­ tighetsförvaltningen. Arbetsmaterial från pågående projekt vid Sveriges Fastighetsägareförbund, Stockholm (Redovis­ ning i september 1983). Mogård, P - Sandberg, S: Årskostnader i HSB:s bostadsrättsföreningar 1969-1981. PM 1983-05-15, HSB:s Riksförbund, Stockholm. Myrsten, K (1982): Entreprenader i fastighetsförvaltningen - analys och utveckling av relationer mellan förvaltare och entre­ prenörer. Statens råd för byggnadsforskning, R 106:1982, Stockholm. Nyberg, R - Linde, P (1980): Privata bostadsrättsföreningar och andelshus i Stockholms innerstad. Examensarbete nr 131 från institutionen för fastighetsekonomi, KTH (Handledare Stellan Lundström), Stockholm. Ratcliff, R, U (1972): Valuation for Real Estate Decisions. Democrat Press, Santa Cruz, USA. Rosengren, K, E (1978): Sociologisk metodik. Esselte studium, Stockholm. SABO (1982): Ekonomisk statistik. Statistik och kommentarer om SABO-företagens ekonomi år 1981. SABO-rapport nr 23. (Ärligen återkommande rapporter) SCB (1982): Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 1982. Liber förlag, Örebro. Senning, E-M (1981): Ekonomi i bostadsrättsföreningar. Del I. Intäkts- och kostnadsutvecklingen inom Riksbyggen, Stockholm. Sveriges Fastighetsägareförbund (1982): Hyresfastigheter - utveck­ lingsprogram för enskilt ägande och förvaltning, Stockholm. Westman, I (1981): Privatägda flerbostadshus - en kartläggning. Statens råd för byggnadsforskning R 68:1981, Stockholm. Westman, I (1983): Privata fastighetsägare i framtiden. Arbets­ material från pågående forskningsprojekt vid Fastighets­ ägareförbundet, Stockholm. 12-X3 BILAGA 1 164 Bevarad bokföring Redovisnings­ principer vid beskattningen GENOMF ÖR ANDEPROBLEM Bokföringslagen kräver att fastighetsägare som stadigvarande hyr ut mer än två lägenheter bokför affärstransaktioner. Enligt lagens 22 § är fastighetsägaren skyldig att bevara allt räkenskaps- material i ordnat skick inom landet under minst 10 år från utgången av det kalenderår då räkenskapsåret avslutades. Redovisnings- material avseende 1972 års taxering skall t ex arkiveras till och med 1/1 1982 för att bokföringslagens regler skall vara uppfyllda. Den ovannämnda regeln styrde från början vår ambition vad avser tidsperspektivet. Det visade sig dock att flertalet fastig­ hetsägare även hade äldre material. Vissa "städade" dock årligen i sitt bokföringsmaterial. Bl a därför är vårt undersöknings­ material av mindre omfattning från åren 1970 och 1971. Vår målsättning var att spegla betalningsströmmarna i fastighets­ förvaltningen, dvs flödet av "kontanter". Skilda redovisningsprin­ ciper ställde dock till problem. Kon tantprincipen innebär att beskattningsårets in- och utbetal­ ningar läggs till grund för skatteberäkningen. Vid bokförinqs- mässiqa grunder baseras inkomstberäkningen på verksamhetens bokföring. Genom att inkomster och utgifter periodiseras kommer de att föras till aktuellt beskattningsår oberoende av när mot­ svarande in- och utbetalningar inträffar. T ex förskottsbetalda hyror kan enligt kontantprincipen redovisas det år hyran inbetalts, oavsett vilket kalenderår hyran avser. Således kan hyra inbetald i december, avseende januari påföljande år redovisas under pågående räkenskapsår. Vid bokföringsmässiga grunder däremot redovisas motsvarande förskottshyra det kalen­ derår som hyran avser, oberoende av när den inbetalts. I de fall vi stött på årsskiftesbetalningar vid bokföringsmässiga grunder, har vi överfört motsvarande belopp till aktuellt räken­ skapsår enligt kontantmetoden. På motsvarande sätt har vi förfarit med utbetalningar för värme och reparationer. Hela beloppet har förts till det räkenskapsår utbetalningen skett, oavsett att förbrukningen eller arbetet är fördelat över två eller flera räkenskapsår. Fastighetsägarna har möjlighet att fördela reparationskostnader på beskattningsåret och de två närmast påföljande beskattnings­ åren. I de fall uppgifterna om underhållskostnaderna hämtats från fastighetsdeklarationen där underhållet skattemässigt fördelats har vi registrerat både den under beskattningsåret gjorda utbetalningen och det skattemässigt fördelade underhållet. Vi har naturligtvis inte till 100 procent lyckats lokalisera alla betalningar till rätt år. Det förekommer t ex även vid kontant­ metoden att årsskiftesbetalningar förs till "rätt" beskattningsår. Vi har dock utan kontroll accepterat redovisning baserad på kontantprincipen. 165 3rutet räkenskapsår Redovisningsenhet Ändrad fastighets- bilaga Ett räkenskapsår omfattar tiden mellan två årsbokslut. Vanligt­ vis sammanfaller kalenderår och räkenskapsår. Annat räkenskaps­ år än kalenderår, s k brutet räkenskapsår, skall omfatta tiden 1/5-30/4, 1/7-30/6 eller 1/9-31/8. Om synnerliga skäl föreligger kan annan period än tolv hela månader utgöra räkenskapsår. Ndgra fa deltagande fastighetsägare tillämpar brutet räkenskapsår. För att kunna ta med även deras fastigheter har redovisningen överförts till det kalenderar dä det brutna räkenskapsäret av­ slutades. Detta förfarande påverkar endast marginellt de årsvisa snittvärden som beräknas och de trender som skattas. Flera taxeringsenheter i en ägares hand kan, enligt KL 18 § anv p 2, bilda en förvärvskälla om de brukas tillsammans som en förvaltningsenhet. Förutsättningarna är att fastigheterna har gemensam innehavare och står under överinseende av innehavaren eller dennes representant samt även att de står under gemensam förvaltning och drift på sådant sätt att de framträder, ekonomiskt sett, som en naturlig enhet. För att kunna utföra analyser av materialet med hänsyn till bl a fastigheternas alder valdes registerfastigheten som minsta enhet. Registerfastigheten omfattar i regel endast en huskropp. Ett mindre antal fastighetsägare redovisar dock vid beskatt­ ningen flera fastigheter som en förvärvskälla. Detta innebär att det är mycket svart att fördela kostnaderna pä respektive fastig­ het. Bokföringen medger inte en invändningsfri uppdelning. För att kunna ta med registerfastigheter som redovisas i en förvalt­ ningsenhet betraktar vi hela förvaltningsenheten som en fastighet. Förvaltningsenhetens in- och utbetalningar har fördelats pä enhetens totala lägenhetsyta. De i förvaltningsenheten ingående fastigheternas aider - värdeär - kan variera. Vi har dä asatt förvaltningsenheten (undersöknings- fastigheten) den värdeärsklass som största delen av lägenhetsytan tillhör. Vår bedömning är att förfarandet endast har marginell betydelse för analysresultaten. Ca 85 procent av de undersökta fastighetsägarna tillämpar kontantprincipen vid beskattningen. För dessa har uppgiftsinsam- lingen underlättats i de fall fastighetsbilagan (F2) funnits till­ gänglig. Från och med beskattningsåret 1978 ändrades fastighetsbilagans utformning. Kostnadsposterna värme, VA, el, renhållning och sotning fördes då samman i en klump benämnd övriga driftkost­ nader. Kassaboken måste därför alltid komplettera fastighets­ bilagan de fyra sista undersökningsåren. Den ändrade fastighetsbilagan innebär i sak inget för undersök­ ningen bortsett frän ett merarbete. 166 Värdet av "fri bostad" Insamlingsperiodens längd Förvärvssätt En av utgångspunkterna för undersökningen var att beskriva och analysera betalningsströmmarna i fastighetsförvaltningen. När fastighetsägaren bor i den egna fastigheten uppstår "balansproblem" - de reella in- och utbetalningarna korresponderar inte med varandra. Därför måste även den del av fastigheten som ägaren disponerar åsättas en hyra. Denna situation uppkommer för ca 2/3 av fastighetsägarna. När det vid inkomsttaxeringen upptagna förmånsvärdet godkänts av taxeringsmyndigheterna, har även vi accepterat detta. Då yrkat förmånsvärde ej godkänts, har vi beräknat detsamma som genomsnittshyran (kr/m2ly) i fastigheten multiplicerat med den av fastighetsägaren disponerade arean. Ett alternativ till det valda förfarandet hade varit att exkludera den disponerade lägenheten ur undersökningen och därvid propor­ tionera kostnaderna. Vi bedömer dock det valda förfaringssättet som mest invändningsfritt. Det förmånsvärde som fastighetsägaren tar upp i deklarationen ifrågasätts ofta av taxeringsmyndigheterna som yrkar upptaxe- ring. Utfallet av dessa tvister har vi inte analyserat. En annan aspekt är att förmånsvärdet representerar en form av snittvärde och utgör inte uttryck för det "pris" fastighetsägaren sätter på lägenheten. Vi fflr med andra ord inget grepp om ägarens individuella avkastningsvärde för lägenheten. Detta förhållande kan diskuteras när man bl a studerar de effekter boendemotivet har för lönsamheten och likviditeten i fastighetsförvaltningen. Materialinsamlingen har - inklusive pilotprojektet - sträckt sig från augusti 1981 till oktober 1982. Den långa insamlingsperioden har dels gett praktiska problem och dels resulterat i att popula- tionen undersökningsfastigheter varierar de två sista åren - 1980 och 1981. Uppgifter från Örebro saknas för 1981. Dessutom även i viss utsträckning för Sundsvall. Det beror på att vissa fastighetsägare under tiden februari-april 1982 hade lämnat bokföringsmaterialet till bokföringsbyråer för inkomstdeklara­ tion. Problemet med populationsvariationer diskuteras längre fram. Det ekonomiska utfallet - likviditet och lönsamhet - studeras bl a som funktion av innehavstiden. En viss fastighetsägares innehavstid är enkel att fastställa. Men sättet för förvärv - köp, gåva eller arv - gör att analysresultaten kan bli svårtolkade. Främst till följd av att belåningen i olika utsträckning ändras vid skilda förvärvssätt. Vid ett fastighetsköp ökar i regel fastighetens belåning. Detta får långsiktiga effekter på likviditet och lönsamhet. Förvärvas en fastighet genom gåva förändras i regel inte fastighetens belåning nämnvärt. Vid gåva har vi därför beräknat innehavstiden från givarens förvärvstidpunkt. Om en fastighet har förvärvats genom arv har belåningsförändringens storlek vid förvärvstid- 167 punkten fått styra om innehavstiden beräknats från arvlåtarens eller arvtagarens förvärvstidpunkt. Det valda sättet att beräkna innehavstid kopplat till förvärvssätt innebär att vi i förekommande fall beräknar något som kan kallas "familjens innehavstid". Förfaringssättet kan diskuteras men bör ses mot bakgrund av att något mer än 4/5 av fastighe­ terna förvärvats genom köp. Populations- variationer Genom att ett långt tidsperspektiv eftersträvades för undersök­ ningen uppstår också indataproblem. Ur viss synpunkt vore det önskvärt att alla fastigheter funnits med från början (1970) i undersökningen. Ur en annan synpunkt ger fastigheter med skilda förvärvsår möjligheter att bl a studera det ekonomiska utfallet som funktion av innehavstiden. I detta fall varierar populationen fastigheter från som minst 78 år 1970 till som mest 247 år 1980, se vidare kapitel 3.2. Den över tiden ökande populationen ger problem som måste uppmärksammas när jämförelser görs över tiden. ”Populations­ typen" kan förändras när "nya" fastigheter successivt tillförs. Och samtidigt är underlaget för tvärsnittsanalyser mindre bra för den första delen av undersökningsperioden. I analyserna längre fram görs försök att utvärdera effekterna av populationsvariationema. Jämförelser vid konstant kvalitet Genom att fastigheterna blir äldre, förslits och studien avser en längre tidsperiod kommer undersökningsmaterialet över tiden inte att utgöras av samma bestånd. Dvs om inte fastigheterna kontinuerligt moderniseras i samma omfattning som de åldras så är intäkter och kostnader för samma fastighet inte direkt jämförbara år från år om man vill jämföra fastigheter med konstant kvalitet. 1 denna studie görs inga försök att skatta "avskrivningen". Vid analyserna över tiden av främst hyror, underhåll och fastighets­ priser måste det dock beaktas att beståndet förändrats genom tidsfaktorn. Ägarnas arbete i förvaltningen Hyresuppbörd, fakturering, bokföring, redovisning och budgete­ ring sköts med några få undantag av fastighetsägaren själv. Den löpande fastighetsskötseln och underhållet utförs i varierande omfattning av fastighetsägarna, se vidare kapitel 4. De i under­ sökningen redovisade kostnaderna för administration, fastighets- skötsel och underhåll avspeglar därför inte den verkliga resurs­ insatsen. Denna studie syftar bl a till att spegla betalningsströmmarna i förvaltningen. Analogt med "värdet av fri bostad" kunde ett värde åsättas det egna arbetet. Vi har dock valt att undvika de problem som är förknippade med att bedöma arbetsinsatserna till omfattning och kvalitet. Och ytterst äsätta dessa ett alter- 168 nativvärde. Vi för istället ett "baklängesresonemang" där vi jämför noterade utgifter för administration m m frän denna undersökning med statistik frän företag med fullständig förvalt­ ning. När olika mätt pä likviditet och lönsamhet presenteras och diskuteras måste det beaktas att kostnadssidan inte belastats med värdet av eget arbete. Olika hyres- sättningssystem Hyrorna för bostäder och lokaler kan debiteras som totalhyra eller exklusivehyra. De båda principerna skiljer sig åt på sä sätt att, i det ena fallet sätts en totalhyra, i det andra fallet uppdelas hyran på (kall)hyra plus tillägg för t ex bränsle, VA eller EL. Systemen med totalhyra och exklusivehyra tillämpas både för bostadslägenheter och lokaler. Enligt exklusivesystemet kan t ex inte någon del av bränsleersätt­ ningen ingå i hyran. Hela bränslekostnaden tas ut vid sidan av den egentliga hyran. Ersättningen för värme och varmvatten uttas i form av förskott och slutregleras med hänsyn till den verifierade kostnaden under året. Fastighetsägare som tillämpar exklusivesystemet kan i förekommande fall ta ut för höga för­ skottsbetalningar. Mellanskillnaden, dvs det uttagna beloppet minus den faktiska bränslekostnaden, återbetalas då till hyres­ gästerna. Systemet med exklusivehyror och förskott kan ge komplexa mönster av betalningsförskjutningar mellan åren, men ger i sak inga större undersökningsproblem. Vi har valt att genomgående för varje är redovisa summa hyresinbetalningar minus utbetal­ ningar till hyresgästerna. Det innebär att vi fångar in de verkliga betalningarna respektive är. Här bör ocksä påpekas att en begrän­ sad andel av lägenheterna utgör lokaler. För dessa kan hyres­ gästen svara för det inre underhållet av lägenheten. Genom att vi redovisar nettohyror fäs sålunda ingen fullständig bild av den totala resursförbrukningen i förvaltningen. Gränser mellan kostnadsslag I projektet sker beskrivningar och analyser där olika kostnads­ poster är inblandade. Vad menas då t ex med underhåll? Jämförel­ ser mellan olika företags kostnadsstruktur är alltid svåra. Dels skiljer kontoplanerna och dels har man olika benämningar för samma sak. I detta fall är kostnadsstrukturen och kostnadsslagen tämligen likartade, men det finns problem med begreppsdefini­ tioner och framför allt gränsdragningen mellan olika kostnads­ slag. T ex; o Var går gränsen mellan fastighetsskötsel och underhåll? o Var går gränsen mellan underhåll och ombyggnad? o Ska sotningskostnaderna föras till uppvärmnings- eller renhållningskontot? Vi har valt att acceptera fastighetsägarens benämning på olika kostnadsslag. Och inte gjort några försök att närmare definiera kostnadsslagen. JSSI 169 Separering av lägenhetsunderhåll Amortering - vad är det? En mera strikt "bodelning" mellan olika kostnadsslag skulle ha krävt att vi för varje förvaltningsenhet gått tillbaka till verifika­ tionerna. Vi bedömde detta som orimligt av tidsskäl. Dessutom finns inga allmänt accepterade och glasklara begreppsdefinitioner. T ex är frågan om underhåll contra ombyggnad i mycket en fråga om oklar praxis vid skattemyndigheterna. Detta ar en erfarenhet vi fått efter att ha tagit del av hundratals inkomst- deklarationer för olika år. Vårt ställningstagande att inte korrigera i bokföringen innebär att fördelningen mellan drift, underhall och investeringar på marginalen är slumpmässig. Vår bedömning är att för totalbilden spelar förfaringssättet ingen roll. Om man studerar en enstaka fastighet eller mindre grupp av fastigheter bör dock gränsdrag- ningsproblemen uppmärksammas. En av målsättningarna vid starten av pilotprojektet var att fördela underhållet på lägenhetsunderhåll och olika fomer av yttre underhåll. Detta visade sig dock vara praktiskt svårt att genomföra. Mycket få fastighetsägare med mindre fastighets­ bestånd har så detaljerad redovisning att det är möjligt att skilja på kostnaderna för inre och yttre underhåll. Än mindre är det möjligt att göra en uppdelning på olika former av inre och yttre underhåll. För ungefär hälften av fastigheterna i Örebro var det möjligt att grovt dela upp underhållskostnaderna på yttre och inre under­ håll. Endast ett fåtal av ägarna förde ett separat reparations- register där datum, åtgärd och kostnad registrerades. I övriga fall fördelades underhållskostnaderna med hjälp av fastighets­ ägarens minne och med stöd av verifikationer. Erfarenheterna från pilotprojektet ledde till att vi fortsättnings­ vis avstod från att göra denna mycket osäkra uppdelning. När betalningsströmmarna ska beskrivas och analyseras måste även amorteringar av lån beaktas. Definitionen av amorterings- begreppet och det praktiska framtagandet av amorteringsbeloppen har vållat problem. Amorteringarna redovisas i regel i kassaboken men vissa kassa­ böcker saknar härför en förtryckt kolumn. Fastighetsbilagan innehåller uppgifter om fastighetens skuldbelopp vid inkomstårets slut. Har inga nya lån tagits under innehavstiden kan de årliga amorteringarna framräknas som skillnaden mellan två skuldbelopp. Dessutom har uppgifter om amorteringarnas storlek hämtats från långivarnas saldobesked.Många fastighetsägare har en checkräkningskredit med fastigheten som säkerhet. Detta leder till att skuldbeloppet varierar med checkräkningens utnyttjande. I några få fastigheter kompliceras situationen genom att fastig­ hetsägaren något år eller kontinuerligt tagit upp lån i fastigheten. Detta förhållande, kombinerat med att vi inte haft tillgång till avstämnings- eller saldobesked från långivarna har gjort det omöjligt att exakt ta fram amorteringarna. Problemet har lösts 170 Bidrag - hur behandla? genom att vi, med hänsyn till tidigare eller senare gjorda amor­ teringar, åsatt ett rimligt belopp. Vi har valt att betrakta årsvisa förändringar pä checkräkningen som amorteringar. Det innebär att amorteringarna även kan ha "plustecken". Upptagande av nya län - förutom checkräknings- kredit - har vi dock särbehandlat. Nya län redovisas separat. Alternativet till behandlingen av checkräkningskrediten vore att inte beakta dess förändringar. Men dä skulle väsentlig infor­ mation om betalningsströmmarna gä förlorad. Till bilden hör ocksä att endast ca 20 procent av ägarna har checkräkningskredit. Och den är i de flesta fall relativt liten. Om-, ny- och tillbyggnader finansieras vanligen med statliga bostadslån för vilka räntebidrag utgär. Dessutom har vid olika tidpunkter andra typer av bidrag utgått - t ex för energibesparing. Fastighetsägaren kan vid taxeringen ta upp räntebidrag som intäkt och dra av totala räntekostnaderna, d v s en bruttoredo­ visning. För att erhålla en korrekt räntekostnad har vi därför justerat ränteutbetalningarna med erhållna räntebidrag. På ett likartat sätt har vi justerat utbetalningar för reparationer och investeringar med eventuella bidrag, t ex energi- och ombyqq- nadsbidrag. Räntebidrag betalas ut i efterskott enligt vissa, i bostadsfinan- sieringsförordningen, bestämda regier. Detta kan orsaka betal- ningsförskjutningar mellan åren vad avser räntebidrag och ränte­ utbetalningar. Eftersom vårt syfte varit att studera in- och utbetalningar har vi inte korrigerat för betalningsförskjutningarna. Förfarandet innebär bl a att spridningen i den resultatpost vi kallar betalningsnetto blir relativt stor. Mörkertal i redovisningen De sifferuppgifter som insamlats kan vara behäftade med olika fel; rena räknefel eller medvetna oriktigheter. Om felaktig­ heterna är stora kan analysresultaten påverkas. Vi har inte gjort någon systematisk felsökning. I stället har vi utgätt frän att fastighetsägaren räknat rätt och är ärlig. Värt helhetsintryck är ocksä att bokföringen är i god ordning och innehåller vad den borde göra. I enstaka fall har vi upptäckt räknefel i bokföringen - typ om­ kastade siffror. Därtill rena "oförständsfel" som bade varit till fördel och nackdel för ägaren. Ocksä oegentligheter har upptäckts av typen att den egna disponerade lägenheten uppgivits för liten vid taxeringen. Även andra typer av felaktigheter har kunnat misstänkas, men inte gätt att verifiera. Median, medelvärde eller typvärde Ett specifikt problem vid beskrivningarna och analyserna är vilket uttryck för centraltendensen som ska väljas; median, 171 medelvärde eller typvärde. Valet har särskilt stor betydelse då populationerna i förekommande fall är relativt små, snedfördelade och har stor spridning. Typvärdet avfärdas då dess användning kräver att materialet klassindelas på visst sätt. Valet står då mellan median och medel­ värde. Vardera uttrycken har såväl för- som nackdelar. Medelvärdet är känsligt för extremvärden men ger stora möjligheter till beskriv­ ningar av framförallt spridningen i materialet. Medianen är mindre känslig för extremvärden. Medianvärdet ger dock begrän­ sade möjligheter till vidare statistiska beräkningar. Vi har valt att i de flesta fall redovisa medianvärdet. Detta motiveras i första hand av att vi anser medianen bäst speglar centraltendensen i vära populationer. Genom att trend och nivä i förekommande fall kompletteras med spridningsbilder ges läsaren en uppfattning om bakgrundsmaterialets spridning. En effekt av att medianvärden redovisas är att variationerna i resultaten över tiden utjämnas. En annan effekt är dock att jämförbarheten med olika former av övergripande statistik minskar dä man där i regel utgär frän medelvärdet. Därför beräknas i förekommande fall ocksä medelvärden. Normeringsgrund För att göra siffror från olika fastigheter jämförbara med varandra måste de räknas om till en gemensam prispåverkande faktor - normeras. I detta fall har samtliga intäkter och kostnader räknats om till den totala lägenhetsytan sådan den t ex anges vid AFT 1981. Förfarandet innebär att intäkts- och kostnadsbilden för fastig­ heter med "kalla areor" blir svär att jämföra med övriga ytor. Det undersökta fastighetsbeståndet är dock homogent vad avser "kalla areor". Dessutom skulle en viktning av areorna ha vällat stora indata- och gränsdragningsproblem. Förfarandet gör dock att siffrorna inte direkt gär att jämföra med t ex SABO-statisti- ken. Där används dels ett annat utrymmesbegrepp - totalyta - och dels viktas de kalla areorna. Aldersklassif icering För att bl a möjliggöra jämförelser med SCB:s intäkts-/kostnads- undersökningar har fastigheterna åldersklassindelats. Vi har därvid använt oss av den klassindelning som gjorts vid den all­ männa fastighetstaxeringen 1981. En fastighet kan ha haft skilda åldersklasser (värdeårsklasser) under undersökningsperioden. Exempelvis kan en fastighet bebyggd 1938 och ombvaad under 1977 vid 1981 års fastiqhetstaxering ha värdeår 1970. Fastigheten var således en 30-talsfastighet under början av undersökningsperioden och en 70-talsfastighet (värde- årsmässigt) under slutet. I förekommande fall har värdeäret ändrats för att möjliggöra en rättvisande jämförelse av intäkter och kostnader med övriga fastigheter. I viss män kan man se äldersklassificeringen som ett uttryck för standardnivä. Dock ett däligt uttryck dä fastig­ hetstaxeringens äldersklassificering är schablonmässig. Det kan dock sägas vara det "minst däliga" uttrycket som kan erhällas med en rimlig arbetsinsats. BILAGA 2 FEM FASTIGHETER "UNDER LUPPEN" I kapitel 5-10 har genomsnittssiffror för hela populationer och delar därav presenterats. För att nyansera snittsiffrorna redovisas betalnings­ strömmar och lönsamheten för fem olika fastigheter. Dessa är i väsent­ liga avseenden olika varandra; ålder, storlek, innehavstid, belåning etc. Och de är i vissa avseenden fem ytterligheter. Följande fem fastigheter redovisas: 1 En typisk Sundsvallsfastighet. Relativt liten och ägaren bor själv i huset. 2 En typisk 30-talsfastighet från Norrköping. Den har låg belåning och stora lägenheter. Ägaren bor i fastigheten. Dessutom är innehavstiden lång. 3 En mycket stor, relativt ung fastighet från Helsingborg som ger god förräntning. 4 En Norrköpingsfastighet från 1930-talet som är ombyggd med statliga lån under 1970-talet. 5 Ett nybyggnadsobjekt från Örebro. Den yngsta fastigheten i undersökningen. 173 EN LITEN SUNDSVALLSFASTIGHET Storlek m2 ca 400 Medellägenhetsyta m2 ca 60 Antal lägenheter st 7 Lokalandel % 6 Värdeår -50 Förvärvsår 1974 BETALNINGSFLÖDEN OCH LÖNSAMHET 1974 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Hyra 107 114 128 122 139 149 173 216 Drift 35 38 49 48 65 65 66 107 Underhåll 90 43 62 42 52 52 64 72 Driftnetto -18 33 17 32 22 32 43 37 Räntor 28 28 28 26 28 30 29 28 Amortering 8 8 8 5 10 12 10 11 Investering - - - - - - - - Nya lån - - - - - - - - Betalningsnetto -54 -3 -19 1 -16 -10 4 -2 (Driftkostnadsnivå 33 33 38 39 47 44 38 50) Marknadsvärde 1024 1059 1106 1280 1318 1340 1353 Skuldbelopp 339 331 326 316 304 294 283 Genom- Eget kapital 685 728 780 964 1014 1046 1070 snitt Belåningsgrad % 33 31 29 25 23 22 21 25 DAT (%) 1,7 3,0 2,0 2,5 3,3 2,8 2,6 DAE -2,8 0,1 -21,0 -1,0 0,4 -0,2 -0,9 TAT 5,1 7,5 17,7 5,5 4,9 3,7 7,4 TAE 3.5 7.3 21.5 4.1 3.6 2.1 7.0 Genomsnittlig ränta på totalt kapital Genomsnittlig ränta på eget kapital 7.3 6,8 Fastigheten är typisk för Sundsvall. Ägaren bor själv i fastigheten. Och det egna kapitalet är stort men förräntas mycket dåligt. Dessutom kan man fråga sig vad som hände med driftkostnaderna 1981? Påfallande är också de genomgående höga utgifterna för underhåll. 174 EN ÄLDRE NORRKÖPINGSFASTIGHET Storlek m2 ca 1100 Medellägenhetsyta m2 ca 90 Antal lägenheter st 12 Lokalandel % 0 Värdeår -30 Förvärvsår 1963 BETALNINGSFLÖDEN OCH LÖNSAMHET 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Hyra 41 43 44 53 59 66 73 91 101 117 133 158 Drift 12 12 12 16 18 20 19 22 29 33 40 48 Underhåll 6 21 6 21 12 26 21 48 57 53 69 66 Driftnetto 23 10 26 16 29 20 33 21 15 31 24 44 Räntor 12 12 12 12 12 12 15 14 14 15 15 16 Amortering 0 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 Investering - - - - - - - - - - - - Nya lån - - - - - - - _ _ _ 6 31 Betalningsnetto 11 -2 14 4 17 8 10 7 1 16 15 59 (Driftkostnadsnivå 29 28 27 30 31 30 26 24 29 28 30 30) Marknadsvärde 480 564 639 644 736 821 862 Skuldbelopp 220 212 212 212 212 218 249 Eget kapital 260 352 427 432 524 603 613 Belåningsgrad % 46 38 33 33 29 27 29 Genom- snitt DAT (%) 6,9 3,7 2,3 4,8 3,3 5,4 4,4 DAE 3,8 2,0 0 3,7 2,9 9,8 3,7 TAT 24,4 17,0 3,1 19,1 14,8 10,4 14,8 TAE 39,2 23,3 1,4 25,0 17,9 11,4 19,7 Genomsnittlig ränta på totalt kapital 14.8 Genomsnittlig ränta på eget kapital 19,4 Fastighetsägaren bor själv i fastigheten och har inte tagit ut fulla hyreshöj­ ningar de senaste åren. Driftnettona är därför relativt små. Detta kompen­ seras av små ränteutbetalningar. Driftkostnadsnivån är förhållandevis låg. Det beror på låga bränslekostnader och stor andel eget arbete vilket kompen­ serar den relativt låga hyresnivån. Likviditeten och förräntningen avviker inte väsentligt från snittet. 175 STOR HELSINGBORGSFASTIGHET Storlek m2 Medellägenhetsyta m2 Antal lägenheter st Lokalandel % Värdeär Förvärvsår > ca 4000 80 62 5 -60 1965 BETALNINGSFLÖDEN OCH LÖNSAMHET 1970 -71 -72 -73 -74 -75 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Hyra 85 98 91 98 105 114 122 129 140 159 176 196 Drift 19 24 27 24 29 38 41 47 50 57 72 79 Underhäll 4 3 5 6 6 12 12 26 23 18 30 40 Driftnetto 62 71 59 68 70 64 69 56 67 84 74 77 Räntor 42 47 40 44 49 37 36 40 37 37 45 46 Amortering 2 2 2 2 2 2 1 9 10 4 11 6 Investering 1 Nya lån - 13 10 9 9 - _ - - - - - Betalningsnetto 17 35 27 31 28 25 32 7 20 43 18 25 (Driftkostnadsnivå 22 24 30 24 28 33 34 36 36 36 41 40) Marknadsvärde 796 873 989 1012 1056 1082 1108 Skuldbelopp 683 682 673 663 659 648 642 Eget kapital 113 191 316 349 397 434 466 Belåningsgrad % 86 78 68 66 62 60 58 DAT (%) 8,7 6,4 6,8 8,3 7,0 7,1 DAE 28,3 3,7 6,3 12,3 4,5 5,8 TAT 18,3 19,7 9,1 12,6 9,5 9,5 TAE 97,3 69,1 16,8 26,1 13,9 13,1 Genomsnittlig ränta pä totalt kapital Genomsnittlig ränta pä eget kapital Fastigheten är stor, i gott skick och ger bra avkastning. Hyrorna är relativt höga och länen har bra villkor (statliga län). Betalningsnettona är relativt höga liksom förräntningen. Genom­ snitt 68 7.4 10,2 13,1 39.4 13.5 39.0 EN OMBYGGD NORRKÖPINGSFASTIGHET Storlek m2 ca 700 Medellägenhetsyta m2 ca 40 Antal lägenheter st 17 Lokalandel % 0 Värdeår -60 Nybyggnadsår ca 1930 Ombyggnadsår ca 1973 Förvärvsår 1974 BETALNINGSFLÖDEN OCH LÖNSAMHET 1975 -76 -77 -78 -79 -80 -81 Hyra 43 134 147 185 178 196 220 Drift 33 41 49 54 66 71 82 Underhåll 437 112 34 53 6 3 62 Driftnetto -427 -19 64 78 106 122 76 Räntor 78 136 135 135 119 123 132 Amortering 29 42 38 44 53 20 42 Investering 331 143 - 8 - - - Nya lån - 350 74 93 - - - Betalningsnetto -865 10 -35 -16 -66 -21 -98 (Driftkostnadsnivå - 31 33 29 37 36 37) Marknadsvärde 1047 1215 1307 1452 1572 1620 1651 Skuldbelopp 1304 1612 1648 1697 1644 1624 1582 Genom- Eget kapital - - - - - - 69 snitt Belåningsgrad % 125 133 126 117 105 100 96 115 DAT (%) -1,8 5,3 6,0 7,3 7,8 4,7 4,9 DAE - - - - _ _ _ TAT 14,2 12,8 17,1 15,6 10,8 6,6 12,9 TAE - _ _ _ . Genomsnittlig förräntning på totalt kapital Fastigheten är intressant då betalningsmönstret är komplext och det saki definitionsmässigt eget kapital. Räntebelastningen är betydande och likvi teten är ansträngd. Driftkostnadsnivån är - trots ombyggnaden - relativt hög. 177 EN NYBYGGD ÖREBROFASTIGHET Storlek m2 ca 1000 Medellägenhetsyta m2 ca 55 Antal lägenheter st 18 Lokalandel % 0 Värdeär -70 Nybyggnadsår ca 1975 Förvärvsår 1975 BETALNINGSFLÖDEN OCH LÖNSAMHET 1976 -77 -78 -79 -80 Hyra 137 154 165 177 208 Drift 34 41 45 45 56 Underhäll 3 8 5 3 17 Driftnetto 100 105 115 129 135 Räntor 134 121 101 88 102 Amortering 57 65 58 82 40 Investering - - - - - Nya län 276 266 - - - Betalningsnetto 185 185 -44 -41 -7 (Driftkostnadsnivå 25 27 27 25 27) Marknadsvärde 1546 1767 1876 2099 2319 Skuldbelopp 1601 1802 1744 1662 1622 Genom- Eget kapital - - 132 437 697 snitt Beläningsgrad % 104 102 93 79 70 90 DAT 6,8 6,5 6,9 6,4 6,7 DAE - - 31,1 -1,6 TAT 21,1 12,7 18,8 16,9 17,4 TAE - - 200,0 57,9 Fastigheten har små underhällsutgifter och relativt höga driftnetton. Driftkostnadsnivän är också relativt låg. Finansieringen med statliga lan gör att betalningsnettona är nära noll, trots en snabb amortering. 178 FEM FASTIGHETER - EN KORT SUMMERING Genomgången av de fem fastigheterna - i och för sig olika ytterligheter - visar att ekonomin i varje förvaltningsenhet är mer eller mindre unik. Det unika finns redan i fastighetsanknutna faktorer som hyra, drift och underhåll. Läggs därtill finansieringen blir det ekonomiska utfallet varierande. Beskattningen, som inte redovisats här, innebär ytterligare sammankoppling mellan "fastighetens ekonomi" och ägarens privatekonomi. De stora olikheterna i ekonomiskt utfall kan tas som utgångspunkt för att det finns stora effektivitetsvinster att göra i flertalet förvaltnings­ enheter. Denna rapport hänför sig till forskningsanslag 811292-8 från Statens råd för byggnadsforskning till Sveriges Fastighetsägareförbund, Stockholm. R139:1983 ISBN 91-540-4029-9 Art.nr: 6700839 Abonnemangsgrupp ; T. Fastighetsförvaltning Distribution: Svensk Byggtjänst, Box 7853 103 99 Stockholm Cirkapris: 45 kr exkl momsStatens råd för byggnadsforskning, Stockholm