Det här verket har digitaliserats vid Göteborgs universitetsbibliotek och är fritt att använda. Alla tryckta texter är OCR-tolkade till maskinläsbar text. Det betyder att du kan söka och kopiera texten från dokumentet. Vissa äldre dokument med dåligt tryck kan vara svåra att OCR-tolka korrekt vilket medför att den OCR-tolkade texten kan innehålla fel och därför bör man visuellt jämföra med verkets bilder för att avgöra vad som är riktigt. Th is work has been digitized at Gothenburg University Library and is free to use. All printed texts have been OCR-processed and converted to machine readable text. Th is means that you can search and copy text from the document. Some early printed books are hard to OCR-process correctly and the text may contain errors, so one should always visually compare it with the ima- ges to determine what is correct. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 C M Rapport R5:1984 Standard, lagerhållning och materialval i 80-talets bostadsförvaltning Dag Samuelsson Lennart Lif & o R5:1984 STANDARD, LAGERHÅLLNING OCH MATERIALVAL I 80-TALETS BOSTADSFÜRVALTNING Dag Samuelsson Lennart Lif Denna rapport hänför sig till forskningsanslag 810433-3 från Statens Råd för byggnadsforskning till Malmö Kommunala Bostads AB, MKB, Malmö I Byggforskningsrådets rapportserie redovisar forskaren sitt anslagspröjekt. Publiceringen innebär inte att rådet har tagit ställning till åsikter, slutsatser och resultat. R5:1984 ISBN 91-540-4060-4 Statens råd för byggnadsforskning, Stockholm LiberTryck Stockholm 1983 3INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING 5 INLEDNING 8 I UTVECKLING GENOM SAMARBETE 9 1.1 Bakgrund och syfte 9 1.2 Arbetsmodell 10 2. BESKRIVNING AV TRE FÖRNYELSEPROJEKT 13 2.1 Miljöupprustningar 13 2.2 Ombyggnad av ett 60-talsområde 14 2.3 Upprustning som ett led i förvaltningen 14 3 STANDARDISERING SOM ETT RATIONALISERINGS­ INSTRUMENT I BOSTADSFÖRVALTNINGEN 16 3.1 Standardisering som hjälpmedel 16 3.2 Behovet av rationaliseringar inom bostadsför­ valtningen 17 3.3 Företagsperspektivet 19 3.3.1 Materialadministration 20 3.3.2 Förvaltningsfaktorer 21 3.4 Fastighetsperspektivet 28 3.4.1 Investeringsprocess 28 3.4.2 Byggnaden - ett system av komponenter 30 3.4.3 Utbyteskostnadens betydelse för årskostnaden 31 3.4.4 De boendes nytta 33 4 RESULTAT 35 4.1 Inledning 35 4.2 Slutsatser 36 4.2.1 Tillför standardiseringsarbetet ökad kunskap om förvaltningsledet 36 4.2.2 ROT-åtgärder blir en integrerad del av bostads­ förvaltningen 38 4.2.3 Standardisering inom bostadsförvaltning bör inriktas på kvalitet, underhåll och ombyggnad 40 4.2.4 Skärp kraven på utbytbarhet genom standardi­ sering 41 4.2.5 Förvaltare och byggherrar behöver förvaltnings- handlingar 43 4.2.6 Områdesförvaltning och boinflytande ställer andra krav på material, konstruktioner och arbetsmetoder 45 4.2.7 Standardisering som hjälpmedel också i byggan­ det av den yttre miljön 46 4.2.8 Erfarenhetsåterföringen från fastighetsförval­ tare till projektorer och materialtillverkare 47 4.2.9 Provningsmetoder för långtidsegenskaper bör utvecklas 47 4.2.10 Byggherrar och förvaltare behöver bättre dia­ gnosmetoder 48 5 RESULTATETS NYTTIGGÖRANDE I BSTs UTVECKLING 49 LITTERATUR 50 BILAGOR 1. Intervjuer, frågeformulär och refererad standard 51 2. Kostnadsreducerande effekter vid ökad grad av standardisering 54 3. Beskrivning av fastigheter med anvisningar för drift och underhåll - exempel 59 4. Åtgärder som kan utföras av de boende @6 5. Förslag till svensk standard - Lekredskap - Mekaniska och fysikaliska egenskaper - Generella krav 73 SAMMANFATTNING Nuvarande standard på byggområdet är till stor del ett resultat av "nyproduktionens epok" och den måste utvecklas för att passa morgondagens marknad. Inte minst i upprust­ nings- och ombyggnadssammanhang och i bostadsförvaltningen finns det områden där standardisering ännu är ett outnytt­ jat hjälpmedel. Även om standardisering inom byggområdet hittills genom­ förts utan att i första hand tillgodose förvaltningsaspek- terna, ger den ändå effekter i förvaltningsskedet. Både önskade och oönskade effekter kan urskiljas. För att vinna erfarenheter som kan ligga till grund för BSTs inriktning inom detta område och för direkta rationel­ la standardiseringsåtgärder som kan underlätta arbetet inom ROT-sektorn (Reparationer - Ombyggnad - Tillbyggnad) har BST, tillsammans med Malmö Kommunala Bostads AB - MKB, engagerat sig i ombyggnads- och upprustningsarbetet av bostadsområdena Kroksbäck, Gullviksborg och Rosengård i Malmö. Resultatet av samarbetet bör även kunna bilda underlag för rationaliseringar i förvaltningsledet, t ex minskade la­ gervolymer och bättre egenskaper hos utrustningsdetaljer och byggdelar som byts ut eller repareras i det löpande och periodiska underhållet. Ett gemensamt drag för 1980- och 90-talens byggande är att det kommer att sakna 60- och 70-talens förutsättningar för stordrift och produktionsanpassad teknik. Kostnadspressen finns kvar men miljonprogrammets storskalighet är sanno­ likt borta och byggsektorns intressenter måste hitta nya former för rationell produktion. Samtidigt måste större hänsyn tas till det efterföljande förvaltningsskedet för att kunna erhålla gynnsamma långtidsegenskaper. Ett rationellt byggande garanterar dock inte gynnsamma förvaltningsegenskaper. Misstag och suboptimeringar i byggnadsskedet kan få omfattande negativa konsekvenser för både brukare och fastighetsägare. I förvaltningsskedet blir de olika funktionernas livslängd, anpassningsmöjlig­ heter, driftsegenskaper och löpande resursförbrukning av­ görande för fastighetsekonomin. Optimal avvägning mellan produktions- och förvaltningskostnader för att erhålla lägsta långsiktiga kostnader eftersträvas. Resultatet av projektet redovisas i tio slutsatser. Under­ laget för dessa är: - genomgång av bygghandlingar - diskussioner med företrädare för de projektorer och en­ treprenörer som medverkat i de tre aktuella fallen - diskussioner med företrädare för byggherren/förvaltaren - diskussioner med branschorgan som engagerats i ROT- och förvaltningsfrågor 6- genomgång av internationella erfarenheter Slutsatserna skall ses mot bakgrund av att projektorer och entreprenörer ansett att gällande standard fungerar bra - tom mycket bra - som hjälpmedel i ombyggnadssammanhang. Förvaltarens synpunkter är däremot inte lika entydiga. All­ mänt sett anser man att direkta förvaltningsaspekter inte är tillgodosedda och att det här finns intressanta utvecklings­ möjligheter för BST. För att rationalisera förvaltningsarbetet krävs såväl nya hjälpmedel som förbättring och anpassning av existerande hjälpmedel. Följande slutsatser har ansetts kunna vara väg­ ledande för BSTs engagemang. 1. Tillför standardiseringsarbetet kunskap om förvaltnings- ledet 2. ROT-åtgärder blir en integrerad del av bostadsförvalt- ningen 3. Standardisering inom bostadsförvaltningen bör inriktas på kvalitet, underhåll och ombyggnad 4. Skärp kraven på utbytbarhet genom standardisering 5. Förvaltare och byggherrar behöver förvaltningshandlingar 6. Områdesförvaltning och boinflytande ställer andra krav på material, konstruktioner och arbetsmetoder. 7. Standardisering kan användas som hjälpmedel också i byggandet av den yttre miljön. 8. Erfarenhetsåterföringen från fastighetsförvaltare till projektorer och material ti 11verkare behöver förbättras. 9. Provningsmetoder för långtidsegenskaper bör utvecklas. 10. Byggherrar och förvaltare behöver bättre diagnosmetoder. Ekonomiska överslagskalkyler pekar på att det för MKBs del finns besparingsmöjligheter på upp till 9 milj kr årligen med en medveten och konsekvent genomförd standardisering som bygger på redovisade slutsatser. I syfte att föra redovisade slutsatser vidare bör BSTs stra­ tegi för förvaltnings- och ROT-sektorn utvecklas utifrån dessa. Den strategiska utvecklingen skall leda till att BST aktivt medverkar i bygg- och fastighetsbranschens omorien­ tering från kvantitativa mål med tyngdpunkten i byggskedets produktion och kostnader till kvalitativa mål som utgår från bebyggelsens total kval i tet och kostnader under bebyg­ gelsens hela livscykel. Parallellt med att denna strategi växer fram föreslås vidare att rapportens slutsatser utvecklas och prövas i samarbete med intresserade förvaltningsföretag. Härigenom tillförs 7underhand erfarenheter som kan påverka standardiseringens inriktning mot rationella, verklighetsanpassade och efter­ frågade hjälpmedel. 8INLEDNING Ett gemensamt drag för 1980- och 90-talens byggande är att det kommer att sakna 60- och 70-talens förutsättningar för stordrift och produktionsanpassad teknik. Kostnadspressen finns kvar men miljonprogrammets storskalighet är sannolikt borta och byggsektorns intressenter måste hitta nya former för rationell produktion, samtidigt som större hänsyn måste tas till det efterföljande förvaltningsskedet. Ett rationellt byggande garanterar inte gynnsamma förvalt- ningsegenskaper. Misstag och suboptimeringar i nybyggnads- skedet kan genom inflation få omfattande negativa konsek­ venser för både brukare och fastighetsägare. I förvaltnings­ skedet blir byggmaterialets livslängd och funktionernas samt anpassningsmöjligheter till nya brukarbehov, drifts­ egenskaper och löpande resursförbrukning avgörande för fas­ tighetsekonomin. En optimal avvägning mellan produktions- och förvaltningskostnader för att erhålla lägsta långsiktiga kostnader bör eftersträvas. Ett bland många medel som främjat byggandet under 40 år är tillämpningen av standard. Detta var också särskilt påtag­ ligt under miljonprogrammets genomförande. Produktionstek­ niken hade modulkoordinering i botten och byggandet under­ lättades genom relativt utvecklad måttsamordning av förti 11- verkade komponenter. Nuvarande standard på byggområdet är till stor del ett re­ sultat av "nyproduktionens epok" och den måste utvecklas för att passa morgondagens marknad. Inte minst i upprustnings- och ombyggnadsarbete och inom bostadsförvaltning finns det områden där standardisering ännu är ett outnyttjat hjälp­ medel . 91. UTVECKLING GENOM SAMARBETE 1.1 Bakgrund och syfte Under 60- och 70-talens nybyggnadsepok reducerades bostadskostna­ derna genom rationaliseringar av planerings- och byggprocessen. Boendekostnaderna bestämdes av utvecklingen av byggkostnaderna. I takt med att nybyggandet minskat i omfattning och bostadsbe­ ståndet åldrats, har kostnadsutvecklingen inom själva bostads­ förvaltningen mer och mer blivit avgörande för utvecklingen av boendekostnaderna. Problem kan hänföras till två kategorier, dels ett livscykel problem som hänger samman med beståndets ål­ derssammansättning och dels ett kostnadsproblem som hänger sam­ man med underhållskostnadernas utveckling. Hittills har myndighetsföreskrifter, branschregler och standards varit fokuserade på att bevaka minimi kval i teter och främja ra­ tionalitet i byggskedet. Efterkrigstidens kvantitativa mål med seriebetonad produktion i stora projekt, minimering av bygg­ kostnad etc har präglat utformning av normer, standards m m. Inför en omorientering mot kvalitativa mål och inriktning på för­ valtning, förnyelse och fördelning av bostäderna kvarstår beho­ vet av att vara rationell - inte bara som tidigare i byggskedet - utan framför allt i bruksskedet, dvs under bebyggelsens to­ tala livscykel. Mot denna bakgrund framstår rationaliseringar inom bostadsför- valtningen som mycket betydelsefulla. Med bostadsförvaltning av- ses såväl förvaltning som förändring av det befintliga bostads­ beståndet. Vår utgångspunkt är att standard och standardisering erbjuder möjligheter att rationalisera bostadsförvaltningen och därmed verka dämpande på boendekostnaderna. Syftet med denna rapport är att belysa standardiseringens möj­ ligheter inom ROT- och förvaltnings!eden. Figur 1 TEKNISKA ÅTGÄRDER INOM ROT- OCH FÖRVALTNING TILLBYGGNAD OMBYGGNAD UPPRUSTNINGAR REPARATIONER PERIODISKT, PLANERAT UNDERHÄLL LÖPANDE UNDERHÄLL DRIFT För att vinna erfarenheter som kan ligga till grund för rationel­ la standardiseringsåtgärder som underlättar arbetet inom ROT- sektorn har BST, tillsammans med Malmö Kommunala Bostads AB (MKB), engagerat sig i ombyggnads- och upprustningsarbetet av bostadsom­ rådena Kroksbäck, Rosengård och Gullviksborg i Malmö. Resultatet av samarbetet bör även kunna bilda underlag för ra­ tionaliseringar i förvaltningsledet, t ex minskade lagervolymer och bättre konstruktion av utrustningsdetaljer och byggdelar som byts ut eller repareras i det löpande och periodiska underhållet. Projektets titel "Standard, lagerhållning och materialval i 1980-talets bostadsförvaltning" har formulerats mot bakgrund av bostadsförvaltningens situation samt hypotesen att standardise­ ring kan användas som hjälpmedel för att erhålla positiva effek­ ter inom bl a lagerhållning och för att få fram material med hög kvalitet och andra önskvärda egenskaper. 1.2 Arbetsmodell Till projektet knöts en referensgrupp med representanter för några av ROT- och förvaltningssektorns intressenter: Torbjörn Björkman, Planverket Anna Borelius-Brodd, Bostadsstyrelsen Mats Jacobsson, FOJABs Arkitektkontor Jan Lilja, Byggentreprenörföreningen Äke Lindblad, Bygghälsan Carl-Eddie Lundh, BST Bo Lönn, BFR, adjungerad Bengt Månsson, MKB De synpunkter och förslag som redovisas bygger i huvudsak på er­ farenheter från de tre MKB-objekten Kroksbäck, Gullviksborg och Rosengård. Dessa områden har antingen genomgått eller genomgår stora förändringar av bl a ombyggnads-, upprustnings- och repa- rationskaraktär. ( Se kap 2.) Erfarenhetsunderlaget från de tre förnyelseprojekten har bear­ betats enligt mönstret i figur 2 på nästa sida. Förutom tre konkreta projekt har erfarenheter och synpunkter tillförts genom intervjuer och diskussioner med representanter för organisationerna inom ROT- och förvaltningssektorn, bl a HSBs Riksförbund, Riksbyggen, SABO, Hyresgästernas Riksförbund, Fastighetsägareförbundet och Fastighetsanställdas förbund. n Figur 2. PROJEKTETS UPPLÄGGNING (3) Aktörer Hänvisning till standard Behövs standard ? — Speciell ombyggnadsstd ?hänvisning till std Nya hjälp­ medel behövs! Varför ombygg­ nad? Berörda byggdelar/ komponenter etc _ Nya uppgifter för BST ? Hur fungerar standard? - projektering - entreprenad - förvaltning (1) Projektet inleddes med att förvaltaren, projektorer och byggare intervjuades om orsakerna till ombyggnad, repara­ tion e t c. (2) De komponenter och byggdelar som berördes av åtgärderna ur­ skiljdes. (3) Intressenterna/aktörerna och deras olika krav registrerades. (4) De berörda komponenterna och byggdelarna skilde sig vad gäll­ de standardti11ämpning och standardisering. I de fall man refererar till standard i bygghandlingarna noteras detta. (5) Områden där referenser till standard saknas noteras likaså. (6) Områden där behov av standardisering eller andra hjälpmedel påtalas noterades för vidare undersökning (7) I de fall man hänvisat till standard i bygghandlingarna - (4) - har tillämpningen undersökts. (8) I de fall ingen hänvisning till standard gjorts - (5) - har orsakerna till att ingen standard tillämpats undersökts. (9) Tänkbara nya BST-områden redovisas. 12 Tillämpningen av svenska standard undersöktes med hjälp av en checklista (bilaga 1). Projektorer, förvaltare och entreprenö­ rer intervjuades för att utröna hur tillämpningen av gällande byggstandard, enligt deras uppfattning, inverkade pä projekte­ ring, samordning, materialval, tillgänglighet, hygien, energi­ förbrukning, utbytbarhet, ombyggnadsbarhet, hanterbarhet, säker­ het, underhåll, drift, upphandling, kontroll/besiktning, kostnader och lagerhållning. 2. BESKRIVNING AV TRE FÖRNYELSEPROJEKT MKB har utvecklats från ett nyproducerande till ett förvaltande företag. Nybyggnadsvolymen har minskat från 1576 lägenheter år 1968 till några tiotal lägenheter per år i början av 80-talet. I takt med att beståndet åldras tekniskt och ekonomiskt har un­ derhåll, upprustning och andra förändringar i och kring det be­ fintliga beståndet blivit den dominerande uppgiften för företa­ get. De tre förnyelseprojekt som utgör underlag för denna rapport skiljer sig från varandra i betydelsefulla delar - t ex bakom­ liggande problem, motiv för förnyelsen, initiativ, parternas roller och parternas kompetens och erfarenhet av vilka åtgärder som bör genomföras och hur de genomförs. Ytligt sett är likhe­ terna påfallande: fysiskt nedslitna 60-talsområden som rustas upp i olika omfattning. 2.1 Miljöupprustningar Under åren 1976-81 rustade MKB upp ca 25 gårdar med stöd av stat­ liga lån och bidrag. Projekten genomfördes under ledning av MKBs egen personal med stöd av trädgårdskonsult. MKBs ambition var att ett aktivt deltagande från hyresgästerna var en förutsätt­ ning för genomförande. Förmedlingsorganet i Malmö ställde också som krav för godkännande av ansökningar om lån och bidrag, att hyresgästerna skulle deltaga aktivt i planerings- och projekte- ringsskedena. Fristående bedömare anser projekten vara mycket lyckade vad gäller hyresgästmedverkan, gårdarnas funktion och utseende, framför allt i Rosengård. Åtgärderna har varierat från gård till gård. Genomgående är dock att medlen använts till att förbättra trädgårdsanläggningarna_ och gemensamma lokaler samt uppföra uteplatser i anslutning..ti 11 bottenlägenheterna. o Koloni lotter har anlagts, vattenpump etc o Ny lekutrustning o Nya gräsytor, buskar och träd o Tennisbana o Enklare, träbyggnader, bl a dansbana, grillplats, cykelgarage och pergolor på gården o Uteplatser med pergolor o Yttre belysning o Källarsektionering o Ljudisolering och inredning i gemensamma lokaler o Utbyte av entrépartier 14 2.2- Ombyggnad av ett 60-talsområde Området Kroksbäck byggdes mellan 1966 och 1968. Den del som för­ valtas av MKB omfattade 989 lägenheter i 3- och 8-våningshus. Projektering och ombyggnad föregicks av ett omfattande invente­ rings-, diskussions- och intervjuskede under ledning av arki­ tektkonsulter. I detta skede deltog hyresgäster i området, indi­ viduellt och i grupp, representanter för hyresgästföreningen, MKB och kommunala förvaltningar. Resultatet presenterades i två utställningar i området. Ombyggnaden delades in i fyra etapper, varav den första påbörjades under 1980. De fysiska förändringarna omfattar: o Uppglasade entrépartier. Porttelefoner installeras. Barnvagns- förråd slås samman med den tidigare smala entrén. o Fasadernas eternitplattor ersattes med tegel, balkongväggarna kläs med "plywood, fasaderna tilläggsisoleras och rötskadade fönster byts mot tre-glas aluminiumfönster. o Ny trappa och hiss från gatuplanet till gårdsplanet. o Lägenhetssammanläggningar såväl horisontellt som vertikalt samt ny utrustning i kök, badrum och toaletter. o Garagesektionering. o Tvättstugorna flyttas till markplanet o Uteplatser med pergoTor till marklägenheterna. o Energi besparande utrustning installeras, bl a värmepumpar frånluft - tappvarmvatten, vattenbesparande åtgärder och ter- mostatventiler. o Gårdarna mi 1jöförbättras. 2.3 Upprustning som ett led i förvaltningen Området Gullviksborg byggdes 1965-66 omfattande 860 lägenheter i 3- och 8-våningshus samt ett affärscentra. Under 1982 påbörjades en teknisk, funktionell, social och organi­ satorisk upprustning av området. Upprustningen föregicks av ett utredningsskede finansierat med medel från Byggforskningsrådet. Utredningsskedet planerades och genomfördes av MKBs egen perso­ nal. I arbetet deltog hyresgästerna individuellt, kontaktkommit­ téerna, hyresgästföreningen, yrkesverksamma i området - bl a från socialbyrån, BVC, polisen, kyrkan - affärsidkare, övriga fastighetsägare, kommunala förvaltningar och MKBs förvaltnings­ personal . Härvid framkom att problemen i området inte primärt orsakats av byggnadstekniska eller arkitektoniska faktorer, utan mer sammanhängde med själva bostadsförvaltningen och sam­ verkan mellan olika huvudmän. 15 De fysiska förändringar är mindre omfattande än i Kroksbäck: o Rötskadade fönster ersätts med plastfönster o Fasadernas eternitplattor ersätts med tegel och plåt. Ti 11 - läggsisolering o Balkongfronter i eternit byts mot plåtfronter. o Hisskorgar byts ut, större hisshall byggs utanför huskroppen och entrén byts. o Tvättstugorna byggs om men flyttas ej från källarplanet, tillgänglighet och ljusinsläpp förbättras genom uppförande av utvändiga ramper. o Soptransportvägarna byggs om. o Yttre miljöförbättringar gårdsvis. o Energi besparande åtgärder, bl a värmepumpar tappvarmvatten - frånluft och termostatventiler. o Periodiskt underhåll i lägenheterna tidigareläggs, bl a utbyte av radiatorer samt målning och tapetsering. o I samband med underhållsarbetena erbjuds hyresgästerna till­ valsartiklar. o Källarsekti onering o Garagesektionering STANDARDISERING SOM ETT RATIONALISERINGSINSTRUMENT I BOSTADSPÜRVALTNINGEN 16 3.1 Standardisering som hjälpmedel Standardisering skall i första hand ses som ett rationaliserings­ instrument. Inom byggsektorn har detta utvecklats ,av BST under 40 år. BST driver idag en verksamhet som syftar till att i sam­ hällsbyggandets alla delar (grundläggning, stomme, stomkomplette- ring, klimatskärm, installationer, kommunikationer, markbehand­ ling, utrustning, teknisk försörjning, kompletterande funktioner) ta hänsyn till helheten (samordning, drift, underhåll, energi, hygien, handikapp, säkerhet, manöverbarhet, utbytbarhet, trans­ port, miljö, hanterbarhet, förankring) med enkla medel (termino­ logi, mått, kvalitet, provning, administration). Standardiseringens nytta inom byggsektorn tar sig olika uttryck beroende på inom vilken delbransch tillämpningen sker. En samman­ fattning av standardiseringens effekter i byggbranschen kan be­ skrivas så här: För byggherrar och fastighetsförvaltare ger byggstandard: Utbytbara Måttsamordning och produktstandard ger "reserv­ komponenter delar" som passar. Lagerhållning av utbyteskom- ponenter kan begränsas. Säkrare anbuds- Produktstandard ger bättre möjligheter för bedöm- bedömning ning av kvalitet-funktion-pris Entydiga provningsmetoder gör det enklare att for­ mulera funktions- och kvalitetskrav. De ger också bättre överensstämmelse mellan beställd och byggd produkt. Enklare kontroll Entydiga egenskapskrav och provningsmetoder kompletterar branschkraven i AMA och ger under­ lag för kontroll/besiktning. De är också riktlin­ jer vid tvister. För projektorer ger byggstandard: . Enklare dokumentati on . Bättre sam­ ordning Standariserade symboler, beteckningar och skriv­ sätt ger enhetliga bygghandlingar. Detta under­ lättar ritandet, minskar antalet missförstånd och ger förutsättningar för ökat datorstöd. Modul!koordinering underlättar samarbete såväl mellan som inom olika projekteringsområden och med byggarbetsplatsen. ökad valfrihet Produktstandard ökar kombinationsmöjligheterna mellan olika material och komponenter Entydiga provningsmetoder för test av produkters funktion och kvalitet förenklar valet av produkt Valet kan ske utan hänsyn till tillverkare. 17 För entreprenörer ger byggstandard: Bättre inköps­ möjligheter Standardiserade produkter ger förutsättningar för lägre priser, kortare leveranstider och färre förse­ ni ngar. . Mindre spill Måttsamordning och toleransregler ger en enhetlig grund för produktion och sammansättning av mate­ rial och komponenter. Dessutom underlättas ökad produktivitet. . Enklare kontroll Entydiga egenskapskrav och provningsmetoder kompletterar branschkraven i AMA och ger under­ lag för kontroll/besiktning. De är också riktlin­ jer vid tvister. För materialti11verkare ger byggstandard: . Längre serier Mårrsamordning och produktstandard ger förutsätt­ ningar för ett begränsat sortiment med bibehåll­ na variationsmöjligheter. . Enklare Ett begränsat sortiment med standardiserade pro- distribution dukter ger kortare leveranstider med högre leve­ ranssäkerhet. Det ger också lägre lagerkostnader. . Bättre konkur- Entydiga provningsmetoder för text av produkter- rensmöjligheter nas funktion och kvalitet förenklar produktbeskriv- ningarna, ökar kvalitetskonkurrensen och förenklar tillämpningen av SBN och AMA. De förenklar också kontrollen på bygget och proceduren för planver­ kets typgodkännande. För grossister och distributörer ger byggstandard: . Lägre lagerkost- Måttsamordning och produktstandard ger förutsätt- nad ningar för ett begränsat sortiment med bibehållna variationsmöjligheter . Enklare distri- Ett begränsat sortiment med standardiserade produk- bution ter ger kortare leveranstider med högre leverans­ säkerhet. . Bättre konkurrens- Måttsamordning och produktstandard med enhetliga möjligheter egenskapsredovisningar ger enklare produktbeskriv­ ningar och förutsättningar för olika produktkombi­ nationer. 3.2 Behovet av rationaliseringar inom bostadsförvaltningen Bostadsföretagens situation har i många fall förändrats från att ha varit nyproducerande till att bli förvaltande företag. Speci­ ellt gäller detta för många allmännyttiga företag. Allmännyttans årliga nyproduktion har minskat från 42 074 lägenheter 1970 till 12 564 1981. x) Förvaltningsuppgiften har också utvidgats från drift och underhåll till successiv förnyelse, ombyggnad och upp­ rustning. I takt med att efterfrågan vad gäller antalet bostäder tillfredsställts, har produktionsinriktningen ersatts med mark- nadsinriktning och behovet av effektivitet i byggskedet ersatts 18 av behov av förvaltningsmässig effektivitet. o Drifts- och underhållskostnaderna har ökat snabbare än in­ flationen (se t ex SABOs Ekonomiska Statistik) och urholkar successivt fastigheternas avkastningsvärde. o Prognoser utifrån dagens förutsättningar pekar på att kostna­ derna kominer att öka snabbare än intäkterna. o Eftersatt underhåll, miljöförslitning, byggskador och kortare livslängder än beräknat ökar i omfattning (se bl a Extraordi­ närt underhåll i flerbostadsbeståndet, Statens Institut för Byggnadsforskning, M82:18). o Behovet av upprustning, ombyggnad och kompletteringsbebyggelse ökar dels för att kunna anpassa bebyggelsen till nya krav och önskemåToch dels för att med effektivare utrustning och ny teknik minska de inflationsberoende drifts- och underhålls­ kostnaderna, speciellt energikostnaderna. o Stort behov finns vad gäller nya förvaltningsmetodiker, upp- rustnings- och underhållsplanering, kompetenshöjning bland för­ valtningspersonalen och organisatorisk anpassning (jmfr bl a SABOs Perspektivplan 1983). o Samhällssubventionerna till bostadssektorn kommer sannolikt inte att kunna öka (SOU 65:1983 Återinvestera i bostäder). o Produktivitetsutvecklingen i drifts- och underhållsarbeten på plats är lägre än inom industriell produktion. Mot denna bakgrund kan BSTs och standardiseringens roll inom ROT- och förvaltningssektorn analyseras. Standardisering har his­ toriskt sett använts som ett sätt att effektivisera och förbil­ liga produktionen av bostäder. Effekterna i det efterföljande förvaltningsskedet har inte beaktats explicit utan uppstår som en indirekt följd av standardiseringen i tillverknings- och byggskedena. Delvis tillgodoses naturligtvis förvaltningskraven genom den kontinuerliga erfarenhetsåterföringen som sker i standardiserings- arbetet. Det råder emellertid enighet om att erfarenhetsåterfö- ringen från förvaltning till byggande/projektering/tillverkning är bristfällig eller outvecklad i avgörande delar. Effekterna i förvaltningsledet torde därför i stor utsträckning vara okända i såväl själva standardiseringsarbetet som i tillverknings/pro­ jekterings/byggskedena. Utgångspunkten för denna rapport är att standardiseringen kan ut­ vecklas till att bli ett hjälpmedel även i förvaltningsledet och att andra hjälpmedel eller rationaliseringsinstrument kan utveck­ las inom ramen för BSTs verksamhet. Synergieffekter finns och bör kunna tas tillvara i standardiseringsarbetet. Yrkesmässig bostadsförvaltning innehåller flera delfunktioner. En indelning (Paulsson-Frenckner, 1979) uppvisar sju olika delfunk­ tioner, som delvis kan sammanfalla: o drift o underhåll o ombyggnad o förmögenhetsförvaltning o ekonomisk förvaltning o värdskap o social förvaltning Bostadsförvaltningen kan också delas in i teknisk förvaltning (drift, underhåll och ombyggnad), ekonomisk förvaltning (förmö­ genhetsförvaltning, ekonomisk förvaltning och eventuellt värd­ skap) samt social förvaltning (inkl värdskap). Företagens storlek har betydelse för i vilken utstäckning verk­ samheten delas upp i dessa delfunktioner. Med hjälp av egen: personal eller entreprenörer producerar före­ tagen bostadstjänster i ett antal fastigheter. Objektet för verk­ samheten är fastigheten eller grupp av fastigheter (bostads­ område). Analysen av vilka hjälpmedel som det finns behov av inom förvalt- ningssektorn kan göras utifrån två olika perspektiv: företags­ perspektivet och fastighetsperspekti vet. Det fösta fallet utgår från ett företag som producerar och levererar förvaltningstjän­ ster till ett antal fastigheter. Det andra fallet utgår från en fastighet och de åtgärder som måste utföras under fastighe­ tens livscykel för att bevara eller öka fastighetsvärdet. 3.3 Företagsperspektivet Ett företag kan definieras som den organisation som har till uppgift att yrkesmässigt förvalta bostäder och bostadsfastighe­ ter. Ett företags främsta uppgift antages vara att bedriva verk­ samhet för ekonomiskt utbyte, t ex vinstmaximering eller beva­ rande av realkapital. Företaget kan också ses som den organisation som har till upp­ gift att förse ett antal enskilda fastigheter med relevant tek­ nisk service (varor och tjänster) till minsta möjliga kostnader, givet fastigheternas intäkter. Denna beskrivning stämmer överens med MKB, som bedriver betydande del av verksamheten i egen regi. I detta perspektiv antar vi att företaget strävar efter att mi- nimera kostnaderna för samtliga fastigheter och byggnadsdelar, un der iintagande av att intäkterna är givna. Företaget producerar en rad förvaltningstjänster i ett antal fastigheter för ett antal boende. Ett sätt att minimera kostnaderna för denna han­ tering är att standardisera arbetsmetoder, komponenter etc. Erfarenheten inom MKB pekar på att en väl utvecklad och konsek­ vent tillämpad internstandard ger rationaliseringsvinster genom att kostnaderna för underhåll och reparationer minskas (se bilaga 2). Bedömningar inom ett företag avser ofta inte en bostad eller eji fastighet utan en större mängd fastigheter. Företag karaktärise­ ras ofta av specialisering och strävan efter enhetliga rutiner 20 och system. I funktionson'enterad förvaltningsföretag är detta tydligt. För att kunna avgöra i vilka skeden, kostnadsslag e t c i ett för­ valtningsföretag som påverkas av en ökad grad av standardisering görs i nästa avsnitt en analytisk genomgång av förvaltningsarbe­ tet i ett företag med avseende på underhåll och ombyggnad. 3.3.1 Materialadministration Förvaltarens standardbegrepp ser ut så här: o En funktion - en artikel (variantbegränsning). o En artikel för flera funktioner (komplementpro­ dukter, ersättningsprodukter) o Samma artikel över en längre tidsperiod (begränsning av modell justeringar ) o Kombinerbara artiklar o Enhetlig arbetsgång/-metoder Inom industrin pågår ett ständigt arbete med att sänka den egna kostnaden och att med bibehållen eller höjd kvalitet förenkla och förbilliga konstruktioner och tillverkning av företagets produk­ ter. Härvid utnyttjas standard och standardisering i allt större utsträckning som ett medel med vars hjälp kostnadssänkningar kan åstadkommas utan att investera i produktionsmedel. Erfarenheter och metoder från industrin bör kunna appliceras på bostadsför­ valtningen. I ett vidare perspektiv handlar det om företagets hela material­ hantering, dvs att planera, utveckla, samordna, organisera, styra och kontrollera materialflödet hela vägen från råvaruleve­ rantör till slutlig användare. En effektiv materialadministration påverkar - intäkterna inom industrin genom förbättrad leverans- beredskap - kostnaderna genom förbättrat maskinutnyttjande och sänkta driftskostnader - fysiskt kapital genom reducerad kapitalbildning Sambandet, mellan ett industriföretags effektivitet i materialflö­ det och avkastning/vinst illustreras i figur 5 på nästa sida. Modellen beskriver förhållandet inom ett industriföretag som VOLVO eller ett försäljningsföretag som IKEA. Hur väl företagen lyckas med rationaliseringar inom materialad­ ministrationen beror inte enbart på produktionsteknikernas för­ måga att administrera och organisera "sitt" arbetsområde. Kon­ struktörens förmåga att utforma modul baserade produkter och ti 11 - lämpa standarder inverkar också starkt, liksom marknadsförarens förmåga att definiera begränsade produktområden. Okad standardisering leder till lägre anskaffnings-, tillverk­ nings- och distributionskostnader och dessutom till högre kapi­ talomsättningshastighet (figur 3). För att företaget skall nå fram­ gång krävs således samplanering över traditionella funktionsgrän­ ser och ny teknik och administration. Figur 3 SAMBANDET MELLAN MATERIALFLÖDESEFFEKTIVITET OCH AVKASTNING. Principskiss. Företagets kostnader Företagets kapital­ bindning Företagets vinst Företagets avkastning Kapacitets­ utnyttjande Företagets Material omsättning Leverans­ beredskap/ service 3.3.2 Förvaltningsfaktorer Följande förvaltningsfaktorer påverkas av standardisering 1 ) Servicen 2) Kvalitén/livslängden 3) Underhåll/ombyggnad 4) Inköp/anskaffning 5) Förrådshållning/distribution 6) Teknikutvecklingen 7) TOTALEKONOMIN 1) Servicen Med service avses här förvaltarens möjligheter att kunna erbjuda flera alternativ beträffande bl a utbyteskomponenter. Genom stan­ dardisering av strategiska mått och funktioner kan ökad varia­ tionsrikedom och därmed ökad valfrihet uppnås. För kunden oväsent­ liga egenskaper blir konkurrensneutrala och produkter kan väljas fritt oberoende av fabrikat. 22 Effekterna är svåra att värdera och kvanti fiera. Ett indirekt sätt att mäta serviceeffekten är att försöka Värdera vad konsumenten är villig att betala för valfriheten. ' Förutom ökad valfrihet är denna typ av standardisering också en utgångspunkt för konkurrens på mer lika villkor som främjar ökad kval itetskonkurrens Genom måttsamordning kan variationen i utbudet öka när det gäller en rad inredningskomponenter, t ex snickerier, vitvaror och arma­ turer . 1) Servicen påverkar företagets intäkter medan de övriga faktorer­ na påverkar företagets kostnader. 2) Kvalitén/livslängden Kvalitén i utfört arbete i förvaltningsledet blir jämnare och i en del fall även högre, dels genom tillgång till entydiga krav­ specifikationer, dels genom att reparatörer, byggnadsarbetare, planerare m fl genom det kontinuerliga arbetet får större rutin på användandet av standardiserade produkter. Med ökad kvalitet i utfört arbete ökar den tekniska livslängden, vilket leder till lägre kostnader. Byggdelarnas egenskaper under brukstiden (de boendes nytta) bibehålls längre och på en högre nivå. Detta gäller inte enbart det traditionella förvaltningsarbetet typ reparationer och underhåll, utan även åtgärder av ombyggnads- och upprustningskaraktär. I framtiden kommer dessa åtgärder att ingå som integrerade delar i förvaltningen. Gränserna mellan förvalt­ ning, upprustning och ombyggnad suddas ut. 3) Underhåll/ombyggnad Med en ökad grad av förvaltningsinriktad standardisering ökar kun­ skaperna om materials egenskaper, komponenternas livslängd och effekter av olika underhåll såtgärder. Denna kunskap ger förut­ sättningar för säkrare bedömningar av när och hur periodiska un­ derhållsarbeten och ombyggnadsåtgärder skall utföras. Möjlighe­ terna till långsiktig och rationell förvaltning förbättras. T ex bör säkrare bedömningar av underhåll svolymer och framtida kostnader kunna göras med större precision, vilket är en stor svårighet i dagens underhål Isplanering. Datatekniken ger möjligheter att samla in, lagra och bearbeta stora informationsmängder och därmed ge bättre planeringsunderlag och underlätta själva planeringen,simuleringar m m. För att kunna utnyttja datateknikens möjligheter krävs korrekta beskrivningar av fastigheternas fysiska status. Beskrivningarna kräver systematisk och enhetlig terminologi Med ökad grad av standardisering ökar också sannolikheten att re­ paratörer har passande delar med sig, vilket minskar spilltiden och förbättrar de boendes service. Till detta kommer möjligheterna för utveckling av nya arbetsmeto­ der till följd av serieeffekter och kontinuitet. 23 4) Inköp/anskaffning Med ökad grad av standardisering erhålls följande positiva effek­ ter vid inköp och anskaffning: o anskaffningstiden (tid/st) minskar o leveranstiden blir kortare o leveransförseningarna minskar o inköpspriset blir lägre Inköpsorganisationen torde ha ett stort behov av att det finns en väl utvecklad standard och att standardisering används som kostnadssänkande hjälpmedel i inköpsarbetet. 5) Förrådshållning/distributi on De kostnadsfaktorer som påverkar förrådshållningen framgår av figur 4 Figur 4 FDRRÂDSHÂLLNINGENS KOSTNADSFAKTORER investeringar i lagerbehållning Kapi tal kostnader investeringar i andra tillgångar försäkringar Servicekostnader inventeringKostnader för lager­ hållning vakthållning lokala lagerlokaler offentliga lagerlokaler Platskostnader hyrda lagerlokaler ägda lagerlokaler inkurans Riskkostnader skador omlokalisering En ökad grad av standardisering medför ett mindre antal artik­ lar i förråd. Därmed minskar kostnaderna för lagerhållning dels fysiskt (utrymme och kapital) och dels minskar riskkostnaderna under vissa förutsättningar. Det kapital som ligger bundet i lagervaror frigörs för andra ända mål och kostnaderna för bundet kapital minskar. Omsättningshas­ tigheten ökar också. Ett färre antal artiklar medför också ett mindre antal leveran­ törer vilket sänker distributionskostnaderna in till förrådet. 6) Teknisk utveckling Genom de yttre ramar som ges av en vettig standardisering, skapa viss säkerhet i produktutvecklingen. Dvs att nya produkter pas sar in i projekterings- och produktionsprocesserna på både kort och lång sikt. Inte minst i RÖT-sammanhang är det viktigt att produktutvecklingen anpassas till de förutsättningar som de be­ fintliga byggnaderna ger. T ex kan förändring av inbyggnadsmått medföra höga merkostnader. Men en stelbent standardisering kan också vara ett hinder för produktutvecklingen och medföra att konsumenterna inte kan få del av den tekniska utvecklingen. Detta kan undvikas med en öppen och konstruktiv dialog mellan BST och byggbranschens olika parter, vilket detta samarbete MKB-BST är ett exempel på. 7) Totalekonomin Figur 5 nedan sammanfattar fördelarna i förvaltningsarbetet till följd av en ökad grad av standardisering. I bilaga 2 ges ett exempel hur de kostnadsreducerande effekterna av en ökad grad av standardisering kan beräknas. Beräkningarna visar att de kostnadsreducerande effekterna av en medveten och konsekvent genomförd internstandard inom ett bostadsföretag är i storleksordningen 2-13 mkr per år eller 2-10 kr per kvm och år Figur 5 FÖRDELAR INOM ETT BOSTADSFÖRVALTANDE FÖRETAG TILL FÖLJD AV ÖKAD GRAD AV STANDARDISERING 26 - mindre inkurans ökade intäkter ökad livslängd J bättre arbetsmetoder kortare leveranstider lägre inköpspriser säkrare planeringsunderlag mindre antal leverantörer kvaliteten teknisk utveckling servicen inköp/anskaffning underhål 1/ombyggnad anskaffningsarbetet minskar - leverantörsförseningar minskar *- bättre egenskaper under brukstiden förrådsvolymerna hålls nereförrådshållning/distribution TOTALA KOSTNADS- REDUCERANDE EFFEKTER samordning mellan byggsystem och förvaltningssystem Vid en ökad grad av standardisering o reduceras inköpspriset samt kostnaderna för inköpet o kostnader för lagerhållning minskar genom att antalet artiklar i lager minskar och att kostnaderna för det bundna kapitalet minskar o arbetstiden för själva utbytet minskar genom ökad kun- skap om vilka komponenter som skall åtgärdas samt hur arbetet skall utföras o kvaliteten i utfört arbete blir bättre genom entydigare kravspecifikationer och större rutin, vilket ger kompo­ nenten längre 1ivslängd och därmed lägre årskostnad En ökad grad av standardisering påverkar således alla led i för­ valtningen från inköpet till arbetets/komponentens livslängd. En förutsättning för att kunna tillgodogöra sig den möjliga bespa­ ringen är att det finns enkla beslutsregler inom organisationen som reglerar vilka och hur många standardartiklar man skall arbe­ ta med samt när man t ex skall upphöra att reparera ett kylskåp och i stället installera ett nytt. Beslutsreglerna dimensioneras bl a av: o alternativkostnadskalkyler; vilken åtgärd ger lägsta årskostnad - att föryngra objektet genom utbyte eller att reparera med reservdelar o prisutvecklingen; vilken är kostnadsökningen på en re- srevdel under n år jämfört med att lagerhålla samma köpta artikel under n år o inkurans; risken för utskrotning föreligger om man köpt fler artiklar än nödvändigt eller om artiklarna blir omoderna Arbetshypotesen var att besparingsmöjligheterna till följd av en ökad grad av standardisering i första hand fanns inom lagerhåll­ ningen och övrig materialhantering. Av figur 5 framgår att stan­ dardiseringen berör hela förvaltningsarbetet, inte enbart lager­ hållningen etc. För en bostadsförvaltare typ MKB gäller att företaget inte har någon direkt intäktssida av att arbeta med standardiserade artik­ lar: hyresgästerna kan inte debiteras merkostnaden för att inte arbeta med standardiserade artiklar eller höja hyran p g a en ökad valfrihet beträffande design, funktion eller möjligheten att som hyresgäst själv utföra ett förvaltningsarbete. Däremot finns en indirekt intäktssida - eller långsiktig via den nytta hyresgästen har av företagets ervice. Man kan på goda grun­ der antaga att den bostadsförvaltare som erbjuder hög service i de delar de boende värderar hög service, också blir en attraktiv hyresvärd som får avsättning för sina tjänster. 28 Denna genomgång visar på behovet av ett väl utvecklat styrsystem för materialförsörjning och förrådshållning och rationella arbets­ metoder och arbetsorganisation, ökad kunskap om vilka artiklar och komponenter som skall förrådshållas inom organisationen kan bli kostnadsbesparande för förvaltningen. Förekomsten av standar­ dised utrustning och byggnadskomponenter påverkar en rad faktorer, som i sin tur påverkar kostnaderna (se figur 5). Standardisering är således ett sätt att förbättra företagens inre effektivitet. 3.4 Fastighetsperspektivet Förvaltningen kan också ses utifrån objektet för verksamheten - d v s de enskilda fastigheterna. Det är i fastigheterna som kost­ nader och intäkter genereras, medan företaget har till uppgift att förse fastigheterna med relevant service till minimala kost­ nader, givet intäkterna. 3.4.1 Investeringsprocess Förvaltning av en fastighet kan sägas vara en successiv investe­ ringsprocess som inleds med uppförandet av en byggnad och avslu­ tas med rivning. Bostadsbyggnaden åldras och slits genom dess användning. Genom att på olika sätt investera i fastigheten kan denna process motverkas och byggnadens skick återställas. Inves­ teringarna kan också bidraga till att anpassa byggnaden till den faktiska användningen, brukarnas förändrade krav, den tekniska utvecklingen eller för att motverka utvecklingen av relativa fak­ torpriser, t ex energipriserna som ökat snabbare än den allmänna prisnivån. Förvaltning av fastigheter kan karaktäriseras som en långsiktig process där investeringarna har mycket stor betydelse för att upprätthålla produktionen av bostadstjänster. Företagets förhåll­ ningssätt kan därför beskrivas som långsiktigt och planerande. Investeringsaktiviteterna under en byggnads livscykel är av olika karaktär. Figur 6 EXEMPEL PA AKTIVITETER UNDER BYGGNADENS LIVSCYKEL 9 -9 -9 -9 ■o nybyggnad planerat modernisering planerat rivning underhåll underhåll Ur teoretisk synvinkel syftar förvaltningen till att investera i fastigheten under livscykeln med hänsyn till lönsamheten. I prak­ tiken syftar förvaltningen till att minimera kostnaderna. Detta beror på att byggnadsdelarna har olika livslängd samt att nytto- sidan är svårmätbar. Detta innebär att förvaltningen söker hand­ lingslinjer som innebär lägsta möjliga resursförbrukning för gi­ ven kvalitet 29 Exempel på ett investeringsförlopp och utgifter finns i figur 7. Byggnadens och bostadens tekniska och fysiska utformning ger för­ utsättningar för investeringsförloppet, t ex val av fasadmateri- al, installationer och ytskikt. Påverkansmöjligheterna under för- valtningsskedet är begränsade, om resurser inte satsar på genom­ gripande förändringar t ex ombyggnad. Fastighetsägaren kan välja olika finansiella strategier för att utföra investeringarna och på så sätt styra sina kostnader. Figur 7. EXEMPEL PA INVESTERINGSFÖRLOPP OCH UTGIFTER I EN FASTIGHET Utgifter Den förändrade byggnadstekniken, med allt större andel komponen­ ter med kortare livslängd än själva stommen, medför att byggna­ den i sin helhet inte är den intressanta enheten för analys av investeringsprocessen, eller förvaltningsprocessen i dess helhet. 3.4.2 Byggnaden - ett system av komponenter I stället för att utgå från hela byggnaden bör man utgå från det system av komponenter som byggnaden utgör; komponenter med olika teknisk och ekonomisk livslängd, olika underhållsbehov och olika utbyteskostnad. Investeringsutgiften vid nybyggnad antas omfatta ett antal olika delposter. En del poster gäller för hela byggnadens livslängd, t ex stomme och mark. Andra delposter motsvaras av byggnadsdelar som måste bytas ut efter viss tid. Utbytet kan kosta mer än mot­ svarande komponent vid nybyggandet p g a sämre skalekonomi, out­ vecklad teknik och att byggnaden ej byggts på ett sätt som under­ lättar - eller åtminstone inte försvårar - utbytet. Så bör t ex byggnadsdelar med olika livslängd inte byggas ihop. (Exempel på detta finns i ombyggnaden av Kroksbäck, där köksinredningarna var fastspikade i stommen, vilket medförde att de inte kunde de­ monteras utan förstördes.) Husets tekniska konstruktion har av­ görande betydelse för hur resurskrävande utbytet blir. Ur ekonomisk synvinkel är finansieringsmöjligheterna av betydelse. Ett system för finansiering av fastighetsunderhåll som bygger på uppdelning av lånen för byggnadens olika komponenter och amorte­ ring i takt med komponenternas värdeminskning, har föreslagits av Paulsson-Frenckner (1982). Livslängdsanpassade lån har också diskuterats av representanter för regeringen under våren 1983 i samband med den s k ROT-propositionen. Utifrån investeringsteorin kan olika investeringsalternativ jäm­ föras. De flesta investeringskalkyler bygger på att betalningar som utfaller vid olika tidpunkter omräknas till samma tidpunkt med hjälp av en kal kyl ränta. De vanligaste metoderna är: o nuvärdesmetoden o annutitetsmetoden o internräntemetoden o pay-off metoden Ett sätt att jämföra olika alternativ eller bedöma en enskild åt­ gärd är att beräkna årskostnaden. Årskostnaden definieras som summan av årliga kapitalkostnader, underhållskostnader och drifts­ kostnader för en byggnad eller byggnadsdel. Kostnaderna vägs sam­ man med någon av metoderna ovan. I årskostnaden medräknas avskrivningar och ränta på investerat kapital utjämnat över husets livslängd. Ofta görs ingen skillnad mellan olika delar av investeringsutgiften. Livslängden förde olika byggdelarna antas sammanfalla med lånens löptid, vanligt­ vis 60 år. I praktiken har en stor del av byggnadens delar kortare livslängd än 60 år, som för stommen, men ej för stomkomplementen. Resultatet blir att fastighetsägaren fortfarande betalar tillbaka på den del av lånet som motsvarar stomkomplementen, trots att byggdelarna är förbrukade och utbytta! En bättre följdsamhet mellan teknisk livslängd och amorteringstid skulle kunna erhål­ las genom t ex ett system med komponentamortering, dvs ett skiktat lånesystem där lånet delas upp på byggnadens komponenter och amorteras i takt med att de enskilda byggdelarna förslits. 3.4.3 Utbyteskostnadens betydelse för årskostnaden Låt oss anta att investeringsutgiften för stommen periodiseras på 60 år, målningsutgiften på 10 år, o s v. Efter 10 år förnyas målningen med en ny utgift som följd, vilken periodiseras på de följande 10 åren, o sv. Figur 8. PERIODISERING AV GRUNDINVESTERINGEN TILL ÅRSKOSTNADER Utgift/årskostnad I figur 8 periodiseras utgiften för grundinvesteringen på bygg­ nadens beräknade livslängd (60 år) med hjälp av en annuitetsmetod. Årskostnaderna blir lika stora i nominella termer. 32 Figur 9 PERIODISERING AV GRUNDINVESTERINGEN TILL ÅRSKOSTNADER OCH PERIODISERING AV UTBYTESKOSTNADEN Utgift/årskostnad Figur 9 illustrerar utbyteskostnadernas betydelse för byggnadens totala kostnader under livscykeln (hyresuttag). Kostnaden för utbytet består dels av kostnaden för själva utby­ tet och dels kostnaden för komponenten. Kostnaden för komponen­ ten är en materialkostnad medan själva utbytet består av arbets­ kostnaden för demontering eller utrivning av befintliga delar, iordningsställande etc. Ersättningsinvesteringen kan bli dy­ rare än motsvarande investering i nybygge vid samma tidpunkt. 3.3.4 Minskade underhållskostnader kontra minskad byggkostnad Ett annat exempel kan göras med en nuvärdeskalkyl. Exemplet visar vilken genoms!agskraft drifts- och underhållskostnaderna har på byggnadens totala livslängdskostnader och ev på byggnadens rest­ värde. EXEMPEL: Kontorshus på 1.000 kvm, produktionskostnad på 5 mkr, avkastningskrav 15% vid 10% inflation, kalkyltid 20 år och årlig drift- och underhållskostnad på 150 kr per kvm. Med viss rationaliserings- eller produktivitetsinsats i byggskedet kan byggtiden kortas med en månad, vilket ger en besparing med 50.000 kr eller 1 % av produktions­ kostnaden. Om drift- och underhållskostnaden fördyras med 60 kr per kvm och år p g a olyckligt material- eller konstruk- tionsval, minskas nuvärde med 0,75 mkr, vilket motsva­ rar 15 % av produktionskostnaden. Eller omvänt: en måttlig fördyrning av underhållskost­ nader med 20 kr per kvm och år måste "kompenseras" med 5% lägre produktionskostnad med bibehållet avkastnings­ krav på restvärdet. (Byggmästaren nr 4 1983). Exemplen visar dels på betydelse av att inte göra "misstag" vad gäller val av material och konstruktioner och dels ekonomiska fördelar till följd av insatser för att rationalisera utbytet. Mot bakgrund av detta resonemang kan man påstå att varje bygg­ nad bör byggas för dess förvaltning, dvs optimering utifrån hela livscykeln, i stället för suboptimering genom fokusering på rationalitet endast i byggskedet. Effektiviteten i byggskedet är basen för byggnadens framtida eko­ nomi. Förvaltningsledet och dess ekonomi bör föras in redan i materialtillverkningsskedet, och i projekteringen. Drifts- och underhållskostnaderna styrs i stor utsträckning av det material­ val, de konstruktionslösningar och det systemval som görs i till­ verknings- och byggskedena. 3.4.4 De boendes nytta Hyresgästernas nytta av att bo i en viss lägenhet i ett visst bostadsområde kan delas upp i tre delar: funktion, miljö och tekniskt. Förvaltarens kostnad för att erbjuda detta boende bestäms av kostnader för drift, underhåll, investeringen samt livs­ längd på komplnenter och byggnader. Sambandet mellan de boendes nytta och förvaltningens kostnader illustreras i figuren nedan: FIGUR 10 DE BOENDES NYTTA OCH BOSTADSFÖRVALTÅRENS KOSTNADER NYTTA KOSTNAD I------------1 1 t---------- 1 I I Funktion Teknik Miljö Drift Underh Investering Tid 34 Samtidigt som fastighetsägaren antas sträva efter att minimera kostnaderna är det viktigt att påpeka att förvaltningens intäk­ ter påverkas av hur förvaltningsarbetet sköts, vilka arbetsmeto­ der och material som används och vilka rationaliseringsåtgärder förvaltaren vidtager. Förvaltaren bör vara observant på detta samband för att t ex undvika fokusering på kostnadsbesparande åtgärder, som i ett lite längre perspektiv leder till lägre in­ täkter genom att de boendes nytta påverkats negativt. 4. RESULTAT 4.1 Inledning Resultatet av undersökningen och intervjuerna ger vid handen att såväl projektorer som byggare menar att gällande standard funge­ rar bra, ibland tom mycket bra, som hjälpmedel i ombyggnads- sammanhang. Förvaltarens synpunkter standards och standardisering är inte lika entydiga. Allmänt sett menar man att förvaltningsaspekterna inte är tillgodosedda och pekar på det faktum att standardise­ ringen används som hjälpmedel i tillverknings- och byggskedena. Standardisering som ger positiva förvaltningseffekter efterly­ ses. Byggnaden bör betraktas som ett system av komponenter med olika livslängd. Genom att underlätta utbytena kan årskostnaderna för byggnaden minskas, menar förvaltarna. Att projektorer inte hänvisar till standard (se figur 2) kan be­ ro antingen på att det inte finns någon standard att hänvisa till eller att den befintliga standarden inte anses lämplig. I det första fallet kan man ställa frågan om standard överhuvud taget behövs. I det andra fallet är frågan om befintlig standard är nybyggnadsorienterad eller av andra skäl inte kan eller bör ti 11 - lämpas iombyggnadssammanhang. I flera fall anser de intervjuade att standards eller en ökad grad av standardisering vore ett välkommet hjälpmedel. Det mest frekventa och uppenbara fallet gäller den yttre miljön. Även andra och mer komplexa fall förekommer, t ex erfarenhetsåterfö- ring från förvaltning till byggare och materialtillverkare. För att rationalisera och effektivisera förvaltningsarbetet krävs såväl nya hjälpmedel som anpassning och förbättring av de existerande. För BSTs del handlar det om att: o fördjupa kunskaperna om gällande standards effekter i förvalt- ningsledet o utreda och testa möjligheten att använda standardisering som ett hjälpmedel inom bostadsförvaltningen o identifiera nya arbetsområden och utnyttja synergieffekter o tillföra kunskap och kompetens inom området bostadsförvalt­ ning Som underlag för en fortsatt utveckling av standardiseringens möjligheter att åstadkomma optimala lösningar under byggnaders hela livscykler - med hjälp av ROT - och förvaltningsåtgärder - redovisas i det följande ett antal slutsatser. Slutsatserna ut­ mynnar i förslag till hur BST tillsammans med bygg- och förvalt- ningssektorns parter kan utveckla hjälpmedel som i ett brett per­ spektiv rationaliserar samhällsbyggandet. 4.2 SIutsatser 4.2.1 Tillför standardiser ingsarbotot ökad kunskap om förvalt- ningsledet Standardiseringsarbetet bör ges sådan inriktning att positiva effekter erhålls inte enbart i byggskedet utan även i förvalt- ningsledet. För att erhålla totalt sett positiva effekter - t ex lägre årskostnader för en given boendekvali tet - krävd att standardiseringen i större utsträckning inriktas mot lösningar som ger positiva lösningar under hela livscykeln. Byggnaderna är att betrakta som ett system av komponenter med olika livslängd; ett system som producerar nytta för de boende under en lång tid. Med hjälp av ROT- och förvaltningsåtgärder bibehålls eller höjs kvaliteten i systemet. Systemet bör vara så konstruerat att byggnaden successivt kan förändras så att den efterfrågade nyttan kan produceras till rimliga kostnader. Detta nyttiggöres i standardiseringsarbetet genom att företrä­ dare för förvaltningsledet - förvaltare, brukare m fl - i ökad utsträckning medverkar i BSTs kommittéarbete och genom att BST utvecklar samarbetsformerna med förvaltningsföretagen. Samar­ betet mellan BST och förvaltningsledet kan ske i konkreta pro­ jekt eller i andra former som kompletterar det traditionella arbetet i kommittéer. Behovet av att vara rationell i både förvaltningsledet och bygg- ledet förutsätter ett partsgemensamt synsätt på planerings- och beslutsprocessen i olika skeden inom byggande och förvaltning. Matrisen i figur 10 på nästa sida visar skeden och aktörer i denna process. Komplexiteten antyder behovet av gemensamma bas­ kunskaper, hjälpmedel, definitioner och enhetlig terminologi som förutsättning för ett samordnade insatser. FI G U R 10 . Plan er in gs - oc h be slu tsp ro ce ss en vid RO T- åt gä rd er . 37 38 Genom att standardiseringsprocessen tillförs kunskaper och er­ farenheter från förvaltningsledet kan BST medverka till o lösningar i byggskedet som ger direkta positiva effekter i förvaltningsskedet o i ökad utsträckning använda standardisering som hjälpmedel i själva bostadsförvaltningen o finna optimal avvägning mellan byggbarhet och förvaltnings- egenskaper i byggprocessen som helhet. 4.2.2 ROT-åtgärder bil ir en. integrerad det au bostadsförvaltningen Byggnadens livscykel kan ses som en kontinuerlig investerings- process där ROT- och förvaltningsåtgärder kombineras i syfte att uppnå viss kvalitet eller nytta för de boende. Byggherrens/ förvaltarens verksamhet kan beskrivas som en kvalitetsstyrnings- uppgift där utgifter och kostnader relateras till inkomster och intäkter. Ombyggnader och upprustningar kommer att bli integrerade och na­ turliga delar i bostadsförvaltningen i syfte att upprätthålla en jämn kvalitet i bostäderna och bostadsområdena över tiden, att anpassa byggnaderna till förändrade krav samt att genom ombygg­ nads- och upprustningsåtgärder rationalisera och minska för­ val tningskostnaderna. Ombyggnad skiljer sig från nybyggnad genom kraven på hänsynsta­ gande till människor och byggnader. Helheten i byggprocessen exemplifieras av de tre klassiska begreppen funktion, teknik och ekonomi För att undvika kortsiktiga iubp4tt.imeri.ngar i byggprocessen som le­ der till ogynnsamma långtidseffekter i förvaltningsledet, bör om- byggnadsskedet ses som en del i det pågående förvaltningsskedet. Vid nybyggnad påbörjas förvaltningsskedet när de boende flyttar in i husen och byggskedet avslutas formellt när slutbesiktningen gjorts. Kontinuiteten mellan bygg- och förvaltningsskedena antas skapas genom beställarens krav och de förvaltningshandlingar som upprättas, t ex drifts- och skötsel instruktioner. Figur 12 NYBYGGNAD 0 --------------,------------- —----- f--------------- 4--------- -------- > UTREDNING PROJEKTERING BYGGANDE FÖRVALTNING Ombyggnad - till skillnad från nybyggnad - genomförs efter en tids förvaltning och brukande av byggnaden. I många ombyggnads­ projekt underordnas förvaltningsskedet det tidsbegränsade ombygg- nadsskedet. Byggprocessens krav blir styrande och den pågående förvaltningen bryts eller tvingas verka under byggprocessens villkor. För de boende blir ombyggnadsskedet ofta mycket drama­ tiskt. Förvaltningsskedet tar åter vid när ombyggnaden genomförts. Figur 13: OMBYGGNAD 0 FÖRVALTNING FÖRVALTNING UTREDNING PROJEKTERING OMBYGGNAD Eftersom stomkomplementens livslängs är kortare än stommens måste dessa bytas ut en eller flera gånger under husets livs­ längd. Tabellen i kap'.4.2.'4. antyder nödvändigheten av återkom­ mande ombyggnader under husets livstid. Behov finns sålunda av att ombyggnaden inte blir ett dramatiskt och omvälvande inslag i boendet och förvaltningen, utan vad man brukar kalla "varsam" gentemot människor, byggnader och andra värden. Figur 14: "VARSAM" OMBYGGNAD 0 FÖRVALTNING FÖRVALTNING (-----------------I------------------------- "f--------------^ UTREDNING PROJEKTERING BYGGANDE I detta fall underordnas ombyggnadsprocessen det pågående förvalt- ningsskedet, och inte tvärtom, vilket ofta är fallet. Planering och genomförande av underhåll och reparationer, varsam upprustning av vitala funktioner, ombyggnad och kompletterings- bebyggelse måste betraktas som strategiska inslag i en rationell förvaltning o för att anpassa bebyggelsen till nya krav och önskemål från samhälle och brukare o för att med effektivare utrustning och ny teknik minska sköt­ sel-, drifts-, energi- och underhållskostnaderna. o för att "lyfta" bostadsområden social och servicemässigt Standardiseringens roll i detta sammanhang är att den till sitt innehåll anlägger en helhetssyn på byggande och förvaltning och att införa ett systemtänkande som konkretiseras i standards. Därmed blir standardiseringen ett hjälpmedel som medverkar till att material och komponenter, oavsett tillverkare, kan utvecklas för att tillgodose förvaltningsaspekter och helhetssynen. Genom att tillföra standardiseringsarbetet förvaltningskunnande kan standardiseringen i ökad utsträckning medverka till att tek- nikùtvecklingen inom byggsektorn anpassas till byggnadernas livs­ cykler där faktorer som systemuppbyggnad, utbytbarhet och års­ kostnader är av grundläggande betydelse. 40 4.2.3 Standardisering inom bostadsförvaltning bör inriktas på kvalitet, underhåll och ombyggnad Ur förvaltningssynpunkt är det viktigt att standardiseringsarbe- tet utformas så att det främjar önskvärda långtidsegenskaper, kom­ binationsmöjligheter, utbytbarhet och kvalitetsbedömningar. Detta är en långsiktig process för en bostadsförvaltare. De stora besparingsmöjligheterna inom bostadsförvaltningen kan erhållas inom områdena (se bilaga 1) o kvalitet/livslängd o löpande underhåll o periodiskt underhåll o ombyggnader, upprustningar Beräkningar (bilaga 1) visar att effekterna inom lagerhållningen är små i förhållande till de kostnadsreducerande effekter som finns i andra led: om lageromsättningshastigheten t ex fördubb­ las från 3 till 6 ggr/år minskar MKBs kostnader med 100.000 kr. 0m däremot arbetsmetoderna kan förenklas med hjälp av standardi­ sering i det löpande underhållet, kan kostnaderna reduceras med upp till 7.000.000 kr per år. Standardisering skall i detta sammanhang utnyttjas både för att påverka byggnadens egenskaper och arbetsmetodernas innehåll. Relationen mellan kostnad för material och arbete i underhållet är 15:4 -dvs ungefär 3:1 - inom MKB. Denna relation visar att kostnadsreduceringarna till största delen kan ske i arbetet, t ex genom standardisering av anvisningar eller monteringssatser. BST kan härvid medverka vid framtagande av intern företagsstan- dard i förvaltningsföretagen beträffande komponenter, arbetsme- ctoder, instruktioner, skötselrutiner etc. Underlag för att förbättra kvalitén och löpande underhåll finns att söka i erfarenhetsvärden över bristande kvalitet och samman­ ställningar över frekvens på löpande underhållsåtgärder. Detta underlag bör kunna erhållas ur systemen för datoriserad felan­ mälan som finns inom ett antal förvaltande företag. För att er­ hålla relevant information krävs sannolikt annan programvara än den som bostadsföretagen använder för uppföljning och planerings­ underlag inom den reguljära fastighetsförvaltningen. Även för det periodiska underhållet torde underlag finnas i de databanker som byggts upp i samband med att datoriserade system för planerat och akut underhåll införts. På kort sikt kan bostadsförvaltaren agera på följande sätt: 1. Variantbegränsning Förrådspersonal bör motiveras till strävanden att standardi­ sera, t ex att lagerhålla endast en artikel för varje funktion Gör inga speciella insatser eller kampanjer, utan låt stan­ dardiseringen utgöra inslag i de dagliga rutinerna. 2. Arbetsprocessen Testa hos arbetsledare m fl om och var det finns möjligheter att spara in tid för olika arbetsåtgärder genom standardise­ ring. Denna tid måste emellertid vara av sådan omfattning att man kan reducera personalstyrka - vilket sänker kostnaderna - eller att man med samma personalstyrka kan utföra en större volym arbeten - vilket höjer kvaliteten i fastigheterna och i boendet - eller höja kvaliteten i utfört arbete - vilken kan påverka både kostnaderna och boendekvaliteten. Det kan m a o krävas organisatoriska förändringar för att bostadsförvaltaren skall kunna tillgodogöra sig besparingen i form av sänkta kostnader. 3. Förfrågningsunderlag Förbättra kontinuerligt förfrågningsunderlag/arbetsunderlag för underhålls- och ombyggnadsåtgärder genom standardiserade komponenter, beskrivningar och kravspecifikationer. 4.2.4 Skärp kraven på utbytbarhet genom standardisering Behovet av rationellt byggande och förvaltning pekar på att stan­ dardi seringsarbetet bör inriktas på de komponenter, delsystem och installationer som måste bytas ut en eller flera gånger under byggnadens livslängd, dvs stomkomplementen. Ur teknisk synvinkel har bostadsbyggandet inneburit en successiv övergång till ett byggnadssätt med allt fler komponenter med kor­ tare varaktighet än själva stommen. Stomkomplernentens andel av investeringsutgiften har ökat under 1900-talet, vilket antyder möjligheterna till kostnadsreduceringar genom att förenkla och förbilliga utbytet. Andel ev investeringsutgift [%) AR STOMME ST0MK0MPLEMENT 1930 70 30 1970 30 70 1980 20 80 x) Källa: K-Konsult, Avd för byggadmini strati on, Lund. 42 Av tabellen framgår att stommens andel av investeringsutgiften minskat och stomkomplementens andel följdaktligen ökat på mot­ svarande sätt. Under en byggnads livstid kommer stomkomplementens helt eller delvis att bytas ut en eller flera gånger dels för att motsvara konsumenternas ändrade krav eller för att minska förvaltnings­ kostnaderna. Stommens såväl ekonomiska som tekniska livslängd är längre än stomkomplementens. Ett annat sätt att bestämma de delar standardiseringsarbetet i första hand bör inriktas på vad gäller utbytbarheten är följan­ de indelning: o byggnads- och installationsdelar med kort avskrivningstid o delar med stor investeringsutgift o anläggningar vars omfattning är betydande beträffande antal, effekt och drifttid o delar som fordrar ofta återkommande åtgärder Detaljerat underlag för indelningen kan erhållas genom undersök-, ningar hos bygg- och förvaltningsföretag. Av detta följer att de hus som byggs bör vara ombyggbara och byggdelar utbytbara. Ombyggbara hus blir sannolikt - med nuva­ rande teknik - initiait dyrare än traditionella hus. Denna mer­ kostnad skall relateras till sannolika långsiktiga fördelar av utbytbarhet. Byggnadens kostnader under livslängden, mätt i t ex årskostnader, kommer att avgöras av kostnader för utbyte av stomkomplementen. Stom- tnens: kostnad, utslagen på t ex 60 år, dvs stommens årskost­ nad, blir förhållandevis liten jämfört med årskostnaden för utby- tesenheterna. Låt oss som exempel ta en byggnad som kostar 1 milj kr att bygga år 1980. 80 % eller 800.000 kr av investeringsutgiften avser stomkomplement, 20 l elfer 200.000 avser stommen. Vidare perio- diceras utgiften med hjälp av annuitetsfaktorer. Stommens livs­ längd antages vara 60 år och stomkomplementens 15 år. Vid 10 % ränta erhålls följande årskostnader under husets livslängd under förutsättning att stomkomplementen byts ut år 15, 30 och 45. Stomme 20.000 kr (16 %) Stomkomplement 105.000 kr (84 %) Summa årskostnad 125.000 kr (100 %) Uppställningen visar betydelsen av att förbereda för utbytet och underlätta själva utbytet av stomkomplementen. Utbytesdelarnas andel av byggnadens årskostnader torde vara för­ hållandevis stor, vilket understryker behovet av att minska kost­ naden för utbytet i syfte att minska förvaltnings- och boendekost­ naderna. Standardisering som underlättar utbytbarheten bör därför 43 ges prioritet. Detta gäller även revidering av gällande standard, där utbytbar­ heten bör ges ökat utrymme. En översyn av gällande standard kan mot denna bakgrund övervägas med utgångspunkt i en samordning mellan låneregler .nanoietr samt andra regler och komponenters livs­ längd. Av detta följer att standardiseringsarbetet inte bör inriktas på att producera speciell ombyggnadsstandard, utan på standards som underlättar ombyggbarheten. 4.2.5 Förvaltare och byggherrar behöver förvaltningshandlingar Förvaltare behöver en utvecklad form av byggnadsbeskrivningar - förvaltningshandlingar - som är anpassade för drift, underhåll och ROT-åtgärder under fastighetens hela livscykel. Idag saknas en samlad dokumentation av vad entreprenören överläm­ nar till sin uppdragsgivare efter fullgjort uppdrag. De hand­ lingar som har legat till grund för produktionen saknar väsentli­ ga uppgifter för förvaltningsledet, t ex fullständiga relations- ritningar. Vidare har dessa handlingar en form som många gånger är olämplig ur förvaltningssynpunkt. Förvaltningsarbetet skulle dessutom kunna underlättas av enhetliga former för redovisning av drift, skötsel- och underhållsinstruk- tioner för fastigheten i dess helhet och för de olika komponen­ terna, installationer och delsystem samt för den enskilda bosta­ dens hantering. Syftet med förvaltningshandlingar är dels att sänka förvalt­ ningskostnaderna genom ett förbättrat underlag för drift, sköt­ sel och underhål 1 såtgärder och dels att sänka kostnaderna för kommande ROT-åtgärder genom ett förbättrat underlag för erforder­ liga tekniska diagnoser. Förvaltningshandlingarna kan vidare utgöra en del av erforderligt underlag för att utveckla relationerna mellan förvaltare och bo­ ende när det gäller ansvar för och genomförande av åtgärder i t ex den egna lägenheten. Behovet av förvaltningshandlingar kan illustreras med exempel från underhål 1 sarbetet i ett förvaltningsföretag: Underhållet kan delas in i akut och planerat underhåll. Det aku­ ta underhållet utförs efter det att fel eller brister påtalats, vilket ofta görs av hyresgästerna via felanmälan. Det planerade underhållet utförs i förebyggande syfte, antingen som periodiskt utbyte av komponenter - t ex kylskåp - eller som förebyggande av delar och komponenter med hög felfrekvens. Varje praktisk ansats till underhållsarbetet - speciellt det pla­ nerade underhållet - måste utgå från information om den tekniska statusen hos huset, eftersom det är från denna information som husets tekniska brister kan beskrivas och kvantifieras. 44 Ett effektivt underhåll av fastigheterna är beroende av aktuella och relevanta beskrivningar av fastighetsbeståndet. Varje arbete som utförs medför att fastigheten förändras och måste därför re­ gistreras. Med hjälp av detta underlag kan behovet av framtida underhåll bedömas med större säkerhet än vid återkommande besikt­ ningar. Underhållet bygger i många fall på att hyresgäster eller förvalt­ ningspersonal påtalar fel och brister. I samband med system för planerat underhåll - ofta datorstödda - framgår tydligt kraven på detaljerade beskrivningar av fastigheterna. Bristen på resurser för underhåll har dragit uppmärksamheten från vikten av information om fastigheternas tillstånd och förändring. Alternativet till adekvata underhåll sinsatser är att större delar än nödvändigt av fastigheterna måste ersättas och/eller att bestån­ det successivt slits ner till en nivå där upprustningskostnaden blir enorm. Existensen av en samlad databas för ett fastighetsbestånd skulle underlätta utvecklingen mot ett planerat och därmed mindre re- sursförbrukande underhåll. Med hjälp av datatekniken kan denna informationsmängd lagras, bearbetas och göras lättillgänglig. Men för att fullt ut kunna utnyttja datateknikens möjligheter att ge underhållspersonalen underlag, arbetsprogram och fördela resurser krävs först en beskrivning av fastigheterna. Detta är ett långsiktigt arbete som ställer förändrade krav på projekto­ rer, material tillverkare, bostadsförvaltare, byggherrar m fl. Fördelarna måste ställas i relation till kostnaderna att bygga upp och underhålla beskrivningssystemen. Även för det akuta underhållet är förvaltaren beroende av aktuell och relevant information. Resursfördelning och arbetsplanering underlättas av att det fel som anmäls av hyresgästen beskrivs på ett sådant sätt att tidsåtgång och material behov kan bedömas. Om de boende anmäler "fel" minskar sannolikheten för att felet kan åtgärdas inom den tid som reparatören planerat för arbetet och med det material han har med sig. Entydiga beskrivningar av lägenheten och dess olika delar under­ lättar således underhållsarbetet, både i det fall hyresgästen anmäler felet till fastighetsägaren/-förvaltaren och då den bo­ ende själv åtgärdar felet. Vid ny- och ombyggnad beställs hus med tillhörande instruktioner och beskrivningar. Beträffande det befintliga beståndet förefal­ ler arbetet vara mycket långsiktigt. BST bör kunna spela en aktiv roll vid framtagning av lämpliga beskrivningar och instruktioner - t ex genom att producera en­ hetliga och allmänt accepterade dispositioner, strukturer etc. På så sätt kan miniminivå och lämplig omfattning anges. I bilaga 3 redovisas förslag på en struktur för förvaltningshand- lingar. Olika nivåer inom t ex ett förvaltningsföretag (ledning, funktionsansvariga eller områdesansvarig, reparatörer och fas- tighetsskötare) ställer olika krav på information. Det är ange­ läget att vidareutveckla dylika förslag genom tillämpning hos ett antal förvaltningsföretag. Detta kan lämpligen ske i sam­ band med energi teknisk upprustning av byggnader. I samband med energiåtgärder ställs krav på drifts- och skötsel instruktioner samt annan dokumentation för att varaktigt kunna sänka energi­ förbrukningen och styra mot önskat ekonomiskt utfall. 4.2.6 Områdesförvaltning och boinflytande ställer andra krav på material, konstruktioner och arbetsmetoder. Inom många SABO-företag pågår f n organisatoriska förändringar i syfte att decentralisera verksamheten för att öka hyresgästin­ flytandet, förbättra manöverbarheten och effektivisera kostnads- styrningen. Förvaltningsbestånden bryts ner i mindre enheter om ett par hundra till 1.000 lägenheter med ansvariga områdesförval- tare. Detta innebär också att den centrala förvaltningens behov av or­ ganisatorisk funktionsuppdelning minskar till förmån för möjlig­ heter till lokal styrning. De nya områdesförvaltarna har inte nödvändigtvis en teknisk bak­ grund. Områdesförvaltningens idé ställer krav på en kombination av teknisk, ekonomisk, organisatorisk och social kompetens. I och med att förvaltare rekryteras från andra grupper än de traditionella teknikergrupperna ställs nya krav på material, kon­ struktioner och handlingar. En förutsättning för decentralisering av ansvar och befogenheter är att t ex icke-tekniker kan läsa rit ningar, byggnadsbeskrivningar och andra handlingar samt hantera och sköta såväl avancerade tekniska installationer som enklare apparater och komponenter. Både möjligheterna till lokala variationer och en mindre teknisk inriktning hos personalen kan medföra ökade krav på material och konstruktioner. Ett bibehållande av minimikvaliteter som inte får underskridas samt hantering av utbyteskomponenter och skötsel av installationssystem kan underlättas med standardisering. De krav som ställs av områdesförvaltningen sammanfaller i många avseenden med de krav hyresgästerna ställer i samband med infly­ tande på och delaktighet i förvaltningen, t ex vad gäller läs­ barhet, åskådliggörande, hanterbarhet och utbytbarhet. Genom lämplig standardisering av utbyteskomponenter och upprät­ tande av förvaltningshandlingar kan arbetsfördelningen mellan för valtningsföretag och de boende förändras. Denna omfördelning mo­ tiveras i första hand av demokrati- och kvalitetsskäl och i andra hand av kostnads- och effektivitetsskäl. Med ökad standardisering skapas förutsättningar för de boende att med egna arbetsinsatser sänka boendekostnaderna. "Amatörism" eller "gör-det-själv" förutsätter hanterbarhet och utbytbarhet samt enhetliga anvisningar och skötselinstruktioner. Kostnaden för material för idag förhållandevis liten jämfört med arbetskostnaden. Material som de boende själva kan hantera bör kunna sänka boendekostnaden, t ex monteringssatser av den typ som finns för reservdelar till bilar. Den ogynnsamma kostnadsutvecklingen av drifts- och underhål 1 skost naderna pekar mot en allt mindre andel arbete i underhållsinsat- serna. Traditionella underhåll sinsatser på platsen har visat 46 sig svårare att rationalisera än industriell produktion, varför man kan förvänta sig att mått- och funktionsstandardiserade utby- tesenheter i stor utsträckning ersätter arbetsintensiva under- hållsinsatser på platsen. Ur de boendes synpunkt är det också fördelaktigt med lokala (bo­ stadsområde eller fastighet) lagerdepåer i stället för centralt lager. För att en lokal lagerdepå skall kunna erbjuda lämplig service krävs sannolikt standardiserade produkter, entydiga mon­ teringsanvisningar och komponentbeskrivningar. I bilaga 4 redovisas exempel på material och komponenter som kan påverkas av de synpunkter som förts fram i denna slutsats. Exemp­ len är hämtade ur en arbetsrapport från ett pågående utvecklings­ projekt inom SABO ("Bostadens skötsel"). Enligt en arbetsrapport fördelar sig reparations- och underhållsåtgärder på följande sätt Vatten, avlopp, värme ventilation 45 % El installationer 13 % Apparater (kyl, frys mm) 12 % Dörrar (lås, gångjärn mm) 11 % Fönster 6 % övrigt 13 % ‘i.2.7 Standardisering kan användas som hjälpmedel också i byggandet av den yttre miljön Idag saknas i stort sett svensk standard som hjälpmedel i byggan­ det av den yttre miljön. Med yttre miljö avses då den anlagda mil­ jön med tillhörande utrustning utanför själva byggnaden. Erfarenheter från Kroksbäck, Rosengård och Gullviksborg pekar på brister i detta avseende. Från såväl MKBs sida som projektorer­ nas sida saknas standardisering som ett gemensamt hjälpmedel. Här framhåller man i första hand sådana åtgärder som vidtas med "mil- jöförbättringspengar". I planverkets råd om utformningen av bostadens granskap ges myc­ ket knapphändiga upplysningar. När det gäller "den gröna sektorn" saknas kunskap om hur den be­ handlas (här avses placering, artsammansättning, plantkvalitet och plantering). Resultatet blir ofta svårskötta gårdar där väx­ terna dör. I detta sammanhang bör också ansvarsfördelningen mel­ lan entreprenör och förvaltare klarläggas. En annan viktig del av den yttre bostadsmiljön utformas med mark- beläggningsprodukter, trappor, ramper, lekredskap, vindskydd och bullerskärmar. Ett aktuellt exempel där standardisering kan bli ett hjälpmedel för redovisningar. Säkerhets- och kvalitetsnivåer med motsvarande provningsmetoder gaTTëFTor lekplatsutrusTrring. I avsaknad av svensk standard föl­ jer vissa tillverkare idag en tysk standard som är väl utvecklad inom detta område. Från ti 11verkarhål1 är man angelägen om att en svensk standard som baserar si g på den tyska motsvarigheten (bl a DIN 7926 del I-IV och DIN 66351) utvecklas. Genom de kontakter som tagits i detta projekt och med utgångs­ punkt från den kunskap som inhämtats har ett konkret standardi­ ser!'ngsarbete kunnat påbörjas inom detta område (se bilaga 5). 4.2.8 Erfarenhetsåterföringen från fastighetsförvaltare till projektorer och material tillverkare behöver förbättras Ombyggnadsprocessen är om möjligt ännu mer komplex än nybyggnads- processen. Inga behärskar den i sin helhet. Allt fler kommer att samla på sig kunskap om olika delar i processen. Ju snabbare den samlade kunskapen kan påverka utvecklingen av projekteringsmeto­ dik, tekniska lösningar och byggmaterialens egenskaper och ti 11 - lämpningsområden, desto tidigare bör vi kunna förbättra resulta­ tet och sänka kostnaderna i ombyggnadsverksamheten. Behovet av systematiserade former för erfarenhetsåterföring före­ faller vara mycket stort. En allt större del av förvaltningskost­ naderna är kopplade till byggnaders inredning och utrustning och det är där som ombyggnads- och upprustningsåtgärderna är vanli­ gast. Om inte kunskapen från förvaltarsidan får påverka ombyggnadsverk­ samheten i större utsträckning finns det risk för att vi fort­ sätter att göra många av de fel som idag förorsakar ombyggnads­ åtgärder. Men viktigare ändå är att projekteringsmetodik och pro­ duktutveckling på material sidan får ett mer fullständigt kun­ skapsunderlag att utgå ifrån. Systematisk erfarenhetsåterföring kräver utnyttjande av datakraft vilket förutsätter särskild klassifikation av material, komponen­ ter, konstruktioner och egenskaper. De slutsatser som redovisats är ett exempel på hur erfarenheter kan registreras och bearbetas och återföras till parterna. Standardi­ seringen i sig är ju en typ av erfarenhetsåterföring. 4.2.9 Provningsmetoder för långtidsegenskaper bör utvecklas För tidiga byggskador på byggdelar och installationer bör kunna undvikas med högre kvalitet på produkter, arbetsutförande och projektering. Betydelsefullt är också att fastighetsägaren har tillräcklig information om produkternas egenskaper och funktioner eller hur de skall skötas och underhållas. En förutsättning för harmonisering median låneregler, normer och byggnadsdelars livs­ längd är kunskap om långtidsegenskaper. Några orsaker till att underhål 1 svolymen ökat är att konstruk­ tionerna blivit mer invecklade, att mängden installationer ökat och att långtidsegenskaperna är otillräckligt testade. BST har lång erfarenhet av provningsmetoder, i huvudsak för att testa statiska egenskaper, men även för långtidsegenskaper. BST 48 kan utveckla provningsmetoderna ytterligare, vilket bör öka kunskaperna om när och hur fastigheter och dess delar bör under­ hållas eller bytas och hur de i övrigt bör skötas. 4.2.10 Byggherrar och förvaltare behöver bättre diagnosmetoder Den fundamentala skillnaden mellan nybyggnad och reparation, om- och tillbyggnad är att man i det senare fallet har en byggnad i sin miljö att utgå ifrån. I de förberedande faserna av byggpro­ cessen måste man således bilda sig en uppfattning om vad detta innebär i form av förutsättningar som kan påverka det fortsatta arbetet. Begreppet diagnos kan användas i detta sammanhang. Vi avser då ett skede som innebär att väsentliga sociala och tek­ niska förutsättningar för ROT-åtgärder i ett område eller en byggnad. Det gäller dels att få fram erforderlig underlag för förvaltaren för att bedöma omfattningen av erforderliga åtgärder och dels att ta fram erforderlig underlag för fortsatt projekte­ ring och genomförande. Rätt ställd diagnos är av avgörande betydelse dels för ROT-åtgär- dernas möjligheter att tillgodose uppställda sociala mål och dels för åtgärdernas genomförande från kostnadssynpunkt. Underlaget för en diagnos hämtas ur: . fastighetsdata . driftsstatistik probleminventeringar besiktningar . mätningar . systemanalyser intervjuer För detta krävs: . redovisningsprinciper . inventeringsmetoder besiktningsmetoder . mätmetoder . analysmetoder . intervjumetoder 5. RESULTATETS NYTTIGGÖRANDE I BSTs UTVECKLING Genom rapportens slutsatser har underlag skapats för att utveckla en strategisk planering för BSTs insatser inom förvaltnings- och ROT-sektorerna. Slutsatsernas sakliga innehåll är av olika karaktär. Förberedel­ seläget och tidshorisonten varierar. En del av förslagen är till sin karaktär sådana att de snabbt kan resultera i nya eller för­ bättrade hjälpmedel - andra har än så länge karaktären av upp­ slag till vidare utveckling. BSTs strategiska planering bör ytterst syfta till att BST på ett aktivt sätt medverkar i bygg- och fastighetsbranschens omorien­ tering från kvantitativa mål med tygdpunkt i byggskedets produk­ tion och kostnader till kvalitativa mål som utgår från bebyggel­ sens total kval i tet och kostnader under bebyggelsens hela livs­ cykel . Parallellt med att BSTs roll och övergripande affärsidé klar­ läggs inom ramen för den strategiska planeringen bör rapportens slutsatser prövas och utvecklas i samarbete med lämpliga för­ valtningsföretag. Härigenom tillförs underhand erfarenheter som kan påverka och precisera den strategiska planeringen och stan­ dardiseringens inriktning mot att ge rationella, verklighetsan- passade och efterfrågade hjälpmedel. Det är angeläget att ett sådant samarbete sker i olika förvaltningsformer och med olika typer av förvaltningsföretag. Vidare måste förutsättningarna i det äldre beståndet kartläggas. 50 LITTERATUR Byggmästaren 4 och 5 1983. Ekonomisk statistik. (SABO) Rapport nr 22 1981, Stockholm Ericsson, D, Persson, G, 1982. Materialadministration i praktiken (Liber). Stockholm Fastighetsförvaltning - en introduktion (spri) S 90 1978. Stockholm Hedén, Stig, 1976, Drift och underhåll av fastigheter (Esselte Studium). Stockholm Johansson - Bejrum, H, 1983. Underhåll spol icy i rad­ hus (Tekniska Högskolan i Stockholm). Meddelande 5:15. Stockholm. Movium 1979. Rapport nr 7, Uppsala. SABO-företagens syn på framtiden. Förslag till Perspektivplan. (SABO). 1983. Samuelsson, D, 1980. Hyreskostnad och materialval. (Statens råd för byggnadsforskning) R 61:1980, Stockholm. Sjöström, C m fl, 1982. Extraordinärt underhåll i bostadshusbeståndet. (Statens institut för byggnads­ forskning) M 82:12. Gävle. SOU 1982:65. Återinvestera i bostaden. Slutbetänkande av underhållsfondsutredningen. (Statens offentliga utredningar.) Stockholm. Paul sson - Frenckner, 1979. Fastighetsförvaltningens ekonomi (Statens råd för byggnadsforskning) T 2:1979, Stockholm. Paul sson - Frenckner, 1982. Underhållsfonder - finns alternativ. (Statens råd för byggnadsforskning.) T 9:1982, Stockholm BILAGA 1 INTERVJUER, FRÅGEFORMULÄR och REFERERAD STANDARD Som underlag för de slutsatser som dragits i rapporten ligger bl a en serie intervjuer med dels personer som varit engagerade i här aktuella byggprojekt, det gäller såväl företrädare för projekterings- och entreprenadleden som byggherre och förval- tarleden samt dels personer i branschorgan och myndigheter som berörs av ROT-åtgärder. Intervjuer Följande personer har intervjuats: Sixten Moberg, MKB, Malmö Mats Jacobson, FOJAB, Lund Bo Johansson, FOJAB, Lund Bernt Ohlsson, K-Konsult, Lund Lennart Trulsson, Trädgårdsarkitekt Lennart Trulsson, Malmö Lars Hansson, VVS-Teknik AB, Malmö Sven Jönsson, VVS-Teknik AB, Malmö Bo Gripsten, ROTAB, Malmö Eivor Bucht, Movium, Alnarp Kerstin Kärnekull, SABO, Stockholm Cecilia Jensfeldt, Planverket, Stockholm Stig Gustavsson, Riksbyggen, Stockholm Kenth Hedlund, HSB, Stockholm Leif Johansson, Fastighetsägareförbundet, Stockholm Per Svanberg, Hyresgästernas Riksförbund, Stockholm Lennart Olsson, Fastighetsanställdas Förbund, Stockholm Olle Storm, FSL, Stockholm Lars Uno Wessman, Hags, Aneby Frågeformulär Intervjuarna har kompletterats med att Sixten Moberg, Bo Johansson och Bo Gripsten (förvaltare, projektor respektive entreprenör) redovisat synpunkter på de standarder som finns åberopade i aktuella bygghandlingar. Detta har skett med hjälp av bifogat frågeformulär. Refererad standard Följande standarder åberopas SIS 021254 SIS 021255 SIS 056811 SIS 134110 SIS 141151 SIS 141300 SIS 142333 SIS 142340 SIS 142343 i aktuella bygghandlingar SIS 144054 SIS 144106 SIS 184184 SIS 185201 SIS 185202 SIS 185203 SIS 185204 SIS 185205 SIS 211845 52 SIS 212511 SIS 212513 SIS 212515 SIS 212517 SIS 212518 SIS 212519 SIS 212520 SIS 212522 SIS 213615 SIS 213620 SIS 219180 SIS 222104 SIS 224403 SIS 224414 SIS 227205 SIS 228251 SIS 232711 SIS 232811 SIS 232812 SIS 232813 SIS 234801 SIS 236803 SIS 350102 SIS 350103 SIS 350104 SIS 350105 SIS 367411 SIS 810101 SIS 812008 SIS 812009 SIS 812202 SIS 812203 SIS 812407 SIS 812408 SIS 812601 SIS 812602 SIS 812603 SIS 812699 SIS 817051 SIS 817052 SIS 817301 SIS 817301 SIS 817302 SIS 817305 SIS 817306 SIS 817307 SIS 817314 SIS 817315 SIS 817382 SIS 817601 SIS 817602 SIS 817603 SIS 817605 SIS 818102 SIS 818103 SIS 818140 SIS 830110 SIS 831011 SIS 831013 SIS 834011 SIS 834127 SIS 834129 53 CHECKLISTA FÖR TILLÄMPNINGEN AV SVENSK BYGGSTANDARD SS ________________________ positivt negativt Standarden påverkar = projekteringen samordningen materialvalet handikappti11 gängi igheten hygienen energiförbrukningen utbytbarheten ombyggnadsbarheten hanterbarheten säkerheten underhållet driften upphandlingen kontroll en/besiktningen kostnaderna lagerhållningen Vid negativ påverkan enligt någon punkt ovan bör följande kommenteras: - I vilka avseenden bör standarden förändras för att passa bättre i ombyggnads/upprustningssammanhang - saknas standardisering i något viktigt sammanhang Svarande representerar projektorer entreprenörer förvaltare BILAGA 2 KOSTNADSREDUCERANDE EFFEKTER VID OKAD GRAD AV STANDARDISERING Kostnadssänkande effekter vid MKB För att ge en uppfattning om storleken på de standardiserings- effekter som redovisas i metodavsnittet, har dessa tillämpats på MKBs förhållanden. En av utgångspunkterna för denna studie var att det med hjälp av standardisering fanns besparing att göra i förvaltningsföre­ tagens lagerhållning. Resultatet pekar också på detta. Men re­ sultatet antyder också att besparingar som tar sikte på att ra­ tionalisera arbetsmetoder och att förbättra materialens kvalita­ tiva egenskaper från förvaltningssynpunkt är mycket fruktbara. Dvs egenskaper av typ beständighet, utbytbarhet och manöverbar- het samt egenskaper som påverkar energiförbrukningen. Kostnadsreducerande effekter på de faktorer som redovisats i föregående avsnitt har beräknats utifrån MKBs förråds- och underhål 1 ssituation. Besparingar i anslutning till lagerhållningen MKB har f n ett centralt reservdelslager. Förbrukningsvaror lagerhålls i måleri-, städ- resp kontorsförråd. o Omsättning av komponenter i reservdel slagret var under 1981 ca 4 milj kr samma år. o Lagervärdet var 1,4 milj kr samma år o Omsättningshastigheten i lagret var sålunda 2,87 ggr/år. Siffran för svensk industri är 3,53 jämfört med 2,87 inom MKB. Skillnaden förefaller rimlig med tanke på att MKBs lager enbart är ett reservdelslager samt att rationalise­ ringarna sannolikt drivits hårdare inom industrin. o Personal : 5 heltidsanställda 1 halvtidsanställd Lönekostnad: 800.000 kr/år Personalen handhar förrådshållningen, utlämningen och inköp av lagervaror. o Användare 55 50 reparatörer och 30-40 snickare Användarna skickar rekvisitioner till för­ rådet. Till snickarna sker leveranser 2 ggr i veckan per bil, till matplatserna. Repa­ ratörerna hämtar själva material i sina bi­ lar för att fylla på handförråd eller erhål­ la specialdestinerade artiklar. Vid diskussioner med förrådspersonalen har det framkommit att det idag finns en spontan ambition att standardisera t ex att lagerhålla endast en artikel för samma funktion (blandare, termostater m m). I det följande redovisas kostnadsbesparingar. Intäktsökningar via förhöjd servicenivå har ej kalkylerats. Resultat Anskaffningsarbetet Idag finns ca 4-5.000 artiklar i MKBs lager. Inköpstillfällena är ca 2.000 per år och inköpsorganisationen omfattar 1-2 per­ soner eller 150 - 300.000 kr per år i lönekostnader. 0m 20% av artiklarna försvinner medför detta 200-400 färre köptillfällen per år, d v s en besparing på 10.000 - 50.000 kr Leveransförseningar De 85 användarna kostar MKB ca 15 milj kr per år. 0m de p g a försenade material försändelser eller p g a att de får material som inte passar fördröjs i arbetet motsvarande 2 dagar per år innebär detta en kostnad på 1 % av 15 milj kr. Fördröjs de fyra dagar per år blir kostnaden 2% av 15 milj kr. 150.000 - 300.000 kr Förrådsvolymen Idag är 1,4 milj kr bundet i reservdel slager. 0m 10-20% av ar­ tiklarna försvinner till följd av ökad standardisering medför detta 5-20% lägre kapitalbindning, dvs det frigjorda kapita­ let blir 70-280.000 kr. Kapitalet har alternativ användning och alternativkostnaden sätts till 15% ränta per år: 10.000 - 40.000 kr Inköpspriserna 0m ytterligare 5% rabatt kan erhållas på 25% av artiklarna mot­ svarar detta 50.000 kr per år 25.000 - 100.000 kr Inkurans Idag finns i princip ingen inkurans. Samtliga lagerförda artiklar har sin motsvarighet i systemet. Om man trots detta antager en inkurans på 1% och kan minska den till 0,5% genom en ökad grad av standardisering, motsvarar detta 5.000 kr per år 0 - 10.000 kr Besparingar genom mer rationella arbetsmetoder Förhållandet mellan arbetskostnaden och materialkostnaden i MKB är 15:4. Dvs närmare 80% av kostnaderna är lönekostnader. Det betyder att kostnadsreduceringar till stor del kan sökas i ar- betsledet. De faktorer som i första hand kan påverkas genom en ökad grad av standardisering är o det löpande underhållet o det periodiska underhållet o upprustning och ombyggnad MKBs kostnader för det löpande underhållet är 35 milj kr per år MKBs kostnader för det periodiska underhållet är 35 milj kr per år Målinriktade standardiseringsinsatser som tar fasta på att ge bättre underlag för när och hur det löpande underhållet skall utföras samt på att ge förutsättningar för mer rationella ar­ betsmetoder bör kunna ge besparingar på 5% - 20%. Dvs 1.750.000 - 7.000.000 kronor. Motsvarande åtgärder i det periodiska underhållet bör kunna ge besparingar på upp till 5%. Det vill säga 0 - 1.750.000 kronor. Kostnadsbesparingen bör på motsvarande sätt rimligen kunna er­ hållas inom upprustnings- och ombyggnadsverksamheten. Omfatt­ ningen och inriktningen av dessa arbeten är svårare att uppskatta och vi avstår från att beräkna effekten i kronor. För närvarande ligger MKBs kostnader för upprustning och ombyggnad på 20 - 40 miljoner kronor per år. Besparingar genom ändrad materialkvalité Kostnadseffekter till följd av förändrad kvalitet avser såväl materialkvalitet som kvalitet i utfört arbete. MKBs kostnader för det totala underhållet är 70 milj kronor per år Målinriktade standardiseringsinsatser som tar fasta på byggma­ terialens långtidsegenskaper - årskostnader samt på möjligheterna att minska risken för bristande kvalitet i arbetets utförande bör kunna ge besparingar på upp till 5%. Det vill säga 0 - 3.500.000 kronor. De kostnadsfaktorer som i första hand kan påverkas genom en ökad grad av standardisering är således: o kvalitén o det löpande underhållet o det periodiska underhållet o ombyggnader Underlag för att förbättra kvalitén och löpande underhåll finns att söka i erfarenhetsfärden över bristande kvalitet och sam­ manställningar över frekvens på löpande underhållsåtgärder. Det­ ta underlag bör kunna erhållas ur systemen för datoriserad fel­ anmälan som finns inom ett antal förvaltande företag. För att erhålla relevant information krävs sannolikt annan programvara än den som bostadsföretagen använder för uppföljning och plane­ ringsunderlag inom den reguljära fastighetsförvaltningen. Även för det periodiska underhållet torde underlag finnas i de databanker som byggts upp i samband med att datoriserade system för planerat underhåll införts. 58 SAMMANFATTNING Förval tningsfaktor Besparing minimum per år Maximum per år 1) Kvalitén 0 3.500.000 2) Underhållet - periodiskt - löpande 0 1.750.000 O O o o o o o o LO O r-. o .— r\ 3) Anskaffningsarbetet 10.000 50.000 4) Leveransförseningar 150.000 300.000 5) Förrådsvolymer 10.000 40.000 6) Inköpspriserna 25.000 100.000 7) Inkurans 0 10.000 SUMMA 1.945.000 12.750.000 Av Sammanfattningen framgår att besparingen inom MKBs förvalt­ ning blir minimum ca 2 milj kr per år och maximum 13 milj kr per år. Maximumvärdet motsvarar en besparing på 182 av under­ hållskostnaden. Beräkningarna visar att effekten i lagerhållningsverksamheten inom ett företag är försumbara i förhållande till de möjliga vinsterna som finns i de efterföljande produktionsieden. Inom Dostadsrätten är effekterna än mindre eftersom bostadsrättsinne- havarna har individuellt ansvar för lägenheternas inre underhåll och därmed minskar föreningarnas/förvaltningens behov av att hålla lager. Idag är lageromsättningshastigheten ca 3 ggr/år, vilket motsva­ rar en besparing på 100.000 kr/år vid 152 ränta. Denna besparing skall jämföras med den uppskattade besparingen på 5-10 miljoner kr i underhållsarbetet. Bostadsförvaltårens incitament att vidtaga rationaliseringar finns att söka främst i behovet av att minska kostnaderna, ökat hyresgästinflytande och -deltagande har ibland framställts som ett sätt att minska företagens kostnader. Relationen mellan material och lön är inom MKB 15:4, dvs närmare 3:1. Denna relation visar att kostnadsreduceringarna till största de­ len kan ske i arbetet, dvs genom standardisering av anvisning­ ar, monteringssatser etc. BILAGA 3 BESKRIVNING AV FASTIGHETER MED ANVISNINGAR FÖR DRIFT OCH UNDERHÄLL I det följande redovisas ett exempel på innehåll i s k förvaltnings- handlingar enligt SLUTSATS 5. Innehål 1 1. Allmän beskrivning. Alternativ 1 2. Allmän beskrivning. Alternativ 2 3. Anvisningar för drift och underhåll 4. Råd och anvisningar för boende Allmän beskrivning. Alternativ 1 Den allmänna beskrivningen av en fastighet - utomhusom- rådet och byggnaden med dess delar, inredning och instal­ lationer - kan utgöras av kontraktshandlingarna komplet­ terade med - uppgifter om de ändringar som gjorts under arbetenas gång och med anledning av föreskrivna och överens­ komna besiktningar - noggranna uppgifter om material och produkter och om tillverkare eller leverantörer därav samt om kon­ struktörer, entreprenörer och underentreprenörer (i den mån detta inte framgår av kontraktshandlinq- arna) - uppgifter enligt 2.8 och (eventuellt) 2.9. Beskrivningen skall hållas aktuell så att den ger full­ ständig information om senare reparationer och ändring­ ar, om produkter som bytts ut och om nya produkter som tillförts fastigheten. Allmän beskrivning. Alternativ 2 Den allmänna beskrivningen kan disponeras enligt 2.1 - 2.9 Den skall gälla fastigheten och allt som hör till fas­ tigheten i färdigt skick ooh hållas aktuell, så att den också ger information om senare reparationer och ändring­ ar, om produkter som bytts ut, om produkter som tillkom­ mit och (i fråga om 2.8) ändrade ekonomiska förhållanden. Avsnitten 2.1 - 2.7 skall innehålla så fullständiga upp­ gifter som möjligt om - material och produkter (tillverkare eller leverantö­ rer, benämningar och beteckningar osv) - anlitade konstruktörer, entreprenörer m fl. 60 2.1 Marken 2.2 Byggnaden 2.3 VVS Avsnitten kompletteras med de scheman och ritningar och med det informationsmaterial (från tillverkare, leveran­ törer, entreprenörer m fl) som kan underlätta förståelsen. Ledningar skall i förekommande fall beskrivas från anslut­ ningen till kommunens nät, d v s i regel från tomtgräns. Beskrivning av till fastigheten hörande utomhusområde - planering, körbanor, gångar, planteringar, stängsel, räcken, cykelställ, flaggstänger, konstverk o d - sittplatser, lekplatser, plaskdammar, piskplatser, parkeringsplatser o d och deras utrustning. Beskrivning av byggnaden och dess konstruktion och den utrustning som inte hör hemma i 2.3 - 2.7. Beskrivning av - schaktning för ledningar utomhus och för grund - grund och stomme, inkl beräkningar och dimensionering - stomkomplettering: fasader, isolering, trappor, golv, icke bärande innerväggar, portar, dörrar, luckor,. fönster, markiser o d, trapp- och balkongräcken, in­ nertak, yttertak inkl skyddsanordningar, målning, tapetsering, kakel osv. - inredning: fasta hyllor, bänkar, skåp o d Area- och volymuppgifter (om möjligt enligt SS 02 10 50) samt uppgifter om maxlast på bjälklag och yttertak. Beskrivning av ledningar, kanaler och enheter för värme, ventilation och sanitet inkl dimensioneringsredovisning. Beskrivning av fjärrvärmeledning i mark eller egen värmeanläggning (dock icke för el eller gas) med oljetank eller annat bränsleförråd, värmepanna och (eller) andra eldstäder, rökkanaler, skorsten, expansionskärl o d. - värmeväxlare, cirkulationspumpar, ledningar, reglerdon, radiatorer och termostater, varmluftskanaler - system med solfångare, värmepumpar, värmemagasin, vär­ meåtervinning o d ventilationsanläggning med ventiler, kanaler, fläktar, reglerdon m m (även i skyddsrum) - luftkonditioneringsanläggning - takrännor, stuprör och dräneringsledningar (inkl återfyllning) 61 2.4 El 2.5 Gas - vattenanläggning: ledningar i mark (inkl återfylIning), vattenmätare, reglerventi1er, ledningar inomhus, pum­ par, varmvattenberedare, diskbänkar, disklådor, slask­ trattar , tvättställ, duschar, badkar, bidéer, blandare, tappkranar, brandposter, diskmaskiner, tvättmaskiner, tvättstugeutrustning o d - ev egen vattenförsörjningsanläggning - ev avloppsanläggning: ledningar i mark (inkl återfyll- ning) och inomhus, gårdsbrunnar, pumpar, rensluckor, reglerventiler, wc-stolar, urinaler, vattenlås, golv­ brunnar - ev egen anläggning för behandling av avloppsvatten - sopnedkast, soprumsutrustning, sopkomprimeringsan- läggning, soptransportanläggning. Beskrivning av ledningar och enheter för elbelysning, elvärme, eldrivna apparater och maskiner (utom "svag- strömsinstallationer", hissar mm). Beskrivning av - elledningar utomhus och inomhus, elmätare, elcentraler, säkringar, dosor, elkopplare, strömställare, uttag fasta armaturer (även utomhus, även för nödbelysning), ljusskyltar, elvärmepannor, elradiatorer, termostater, elspisar o d, elvärmeskåp, spiskåpor med fläkt - sval skåp, kylskåp, frysskåp o d - (fläktar, varmvattenberedare, diskmaskiner, tvättma­ skiner, tvättstugeutrustning, jfr 2.3), tumlare, tork­ skåp, strykmaskiner, manglar o d - ev central dammsugningsanläggning - (garage)portöppnare. Beskrivning av ledningar och enheter för gasvärme. Beskrivning av - gasledningar utomhus och inomhus, gasmätare, regi er­ don, gasvärmepannor, gaskaminer, gasspisar o d, gas- värmeskåp, (varmvattenberedare, tvättstugeutrustning, jfr 2.3), diverse gaseldade apparater. 62 2.6 Signal- och teleanläggningar Beskrivning av "svagströmsinstaliationer" m m Beskrivning av ledningar och enheter utomhus och inomhus för - teiefonering (porttelefon, interntelefon, allmän telefon) - signalering, styrning, kontroll, övervakning, larm, var­ ning - radio och teve (centralantenner o d). 2.7 Hissar m m Beskrivning av hissmaskineri, -linor, -gejder, -korgar, -dörrar, signaldon, styrdon m m Beskrivning av andra till byggnaden hörande lyft- och transportanordningar (utom för sopor). 2.8 Ekonomi Beskrivning av den ekonomiska situationen då byggnaden tas i bruk, därefter uppföljd årsbudget eller budget med tä­ tare intervall, innefattande bl a - inkomster: hyror o d, räntor på insatser, fonder m m, ev utdelning på aktier o d, ev bidrag - utgifter: administration, amorteringar, räntor på lån, ev utdelning på aktier, tomthyra, skatter, försäkringar, inspektioner, ev fjärrvärme, bränsle, vatten och avlopp, el, gas, sotning, sophantering, städning, fönsterputs, snöröjning, sandning, skadedjursbekämpning, drift i öv­ rigt, underhåll utvändigt och invändigt, ev om- och tillbyggnader m m - tillgångar: fastigheten, penningmedel, aktier och andra värdepapper, reparationsfond och andra fonder (ökning och minskning) - skulder 2.9 Om- och tillbyggnad Eventuell beskrivning av framtida om- och ti 11byggnadsmöj- 1igheter: - ändringar som vid behov är relativt enkla att genom­ föra (flyttning av lätta innerväggar, förbättrad ljud- och värmeisolering, vissa åtgärder för handikappade m m - förutsättningar för mer omfattande ombyggnad (belastning­ ar på ingrepp i bärande delar, brandskyddssynpunkter, ledningar etc) - förutsättningar för tillbyggnad (stadsplanebestämmel- ser, brandskydd, grundläggning, ev sprängning, lednings­ dragning m m). 3. Anvisningar för drift och underhåll 63 Anvisningar för drift och underhåll disponeras lämpligen i överensstämmelse med avsnitten 2.1 - 2.7 som en minnes- lista med detaljerade uppgifter för fastighetsägaren (fas­ tighetsförvaltningen, fastighetsskötaren) beträffande un­ derhåll av fastighetens utomhusområde och av byggnaden (dess olika delar och inredning) samt beträffande drift och under­ håll av byggnadens installationer. Varje underavsnitt 3.1 - 3.7 skall ge besked om - tidsintervall för egen och allmän inspektion eller kon­ troll - berörda material och produkter (benämningar, tillverkare eller leverantörer, beteckningar osv, eventuellt med hän­ visning till 2.1 - 2.7) - åtgärder för avhjälpande av brister och fel som upptäcks vid inspektion eller kontroll eller som anmäls av de boende (och som de alltså inte själva kan avhjälpa). Avsnitten skall hållas aktuella. 3.1 Marken Kontroll intervall samt beskrivning enligt 2.1 eller hänvis­ ning till 2.1. 3.2 Byggnaden Kontroll interval1, beskrivning i tillämpliga delar enligt 2.2 eller hänvisning till 2.2 samt reparationsanvisningar. Viktigt: Uppgifter om fognings- och tätningsprodukter, mate­ rial i undergolv och yttertak, skyddsanordningar på tak m m. 3.3 VVS Kontrol1 intervall, beskrivning enligt 2.3 eller hänvisning till 2.3 samt utförliga drift-, skötsel- och reparations- anvisningar. Viktigt: Uppgifter om huvudstängventilers och huvudström­ brytares placering samt åtgärder vid katastroftillbud (brand, läckor, översvämning o d). 3.4 El Kontroll interval 1, beskrivning enligt 2.4 eller hänvisning till 2.4 samt utförliga drift-, skötsel- och reparations­ anvisningar. Viktigt: Uppgifter om huvudströmbrytares, huvudsäkringars och apparatströmbrytares placering samt åtgärder vid kata­ stroftillbud. 3.5 Gas Kontrol1 interva 11, beskrivning enligt 2.5 eller hänvisning till 2.5 samt utförliga drift-, skötsel- och reparationsan­ visningar. Viktigt: Uppgifter om huvudstängventilers placering samt åtgärder vid katastroftillbud. 64 3.6 Signal- och teleanläggm'ngar Kontrol1 intervall, beskrivning enligt 2.6 eller hänvis­ ning till 2.6 samt utförliga drift-, skötsel- och répa­ ra ti onsanvisn i ngar. 3.7 Hissar m m Inspektionsintervall, beskrivning enligt 2.7 eller hänvis­ ning till 2.7, utförliga drift- och skötselanvisningar samt uppgift om behöriga reparatörer. Viktigt: Uppgifter om åtgärder vid katastroftillbud. 4. Råd och anvisningar för de boende Varje hyresgäst eller lägenhetsinnehavare bör - förutom med hyreskontrakt eller skriftligt boendeavtal - förses med råd och anvisningar innehållande exempelvis: 4.1 Uppmaning till aktsamhet om bostaden, de gemensamma ut­ rymmena och allt som hör fastigheten till, bl a varning för alltför kraftiga rengöringsmedel, som kan försämra eller förstöra golv, målade ytor, badkar m m, samt råd beträffan­ de uppsättning av gardiner, tavlor, vägghyllor o d. 4.2 Uppmaning att visa hänsyn till övriga boende, bl a att undvika buller och nedskräpning. Regler beträffande matt- piskning, tomgångskörning, husdjur, sopor, användning av tvättstuga, skyddsrum och andra gemensamma utrymmen. 4.3 Uppmaning att anmäla eller åtgärda brister och fel i tid, eftersom dröjsmål ofta medför ökade reparationskost­ nader. Klart besked om hur fel skall anmälas och om hur fastig- hetsskötare eller reparatör skall kunna komma in i lägen­ heten om ingen är hemma. Viktigt: Vart vänder man sig vid brand och andra katastrof­ tillbud utanför kontorstid? Var finns stängventiler och hu­ vudströmbrytare? 4.4 Besked om vilka förbättringar, förändringar och andra åtgärder som de boende själva får vidta. Viktigt: Vilka ytbehandlingsmaterial och målningsmaterial får användas. Vad skall iakttas vid inkoppling av diskma­ skiner, tvättmaskiner, elapparater m m? Vilka apparater och maskiner får inte användas i bostaden? 4.5 Råd och anvisningar beträffande reparationer m m som de boende själva - eventuellt - kan utföra, t ex - justering av dörrar, fönster och skåpluckor (beslag, tätningslistor) - luftning av radiatorer, tätning av läckande radiator- venti1er - rengöring eller byte av ventilationsventiler 65 byte av packningar, delar till kranar, blandare, duschar o d (vilket kräver noggranna, illustrerade anvisningar och upplysning om hur vattnet stängs av) rensning av vattenlås, byte av wc-delar byte av elsäkringar, undersökning av orsaken till att även ny säkring medför elavbrott. Viktigt: Entydiga beteckningar på delar som skall bytas ut och hur de anskaffas (vanligen genom fastighetsför­ valtningen). 66 BILAGA 4 Exempel på material och komponenter som kan påverkas av decentraliserad förvaltning x) och boendeinflytande. VATTEN, AVLOPP OBJEKT ÅTGÄRD Blandare (generellt) Utbyte Ompackning Byte av vred " - perlator Vatten!ås (generellt) Utbyte Rensning Golvbrunn Rensning Tvättställ Utbyte Lagning av bottenventil Dusch Byte av stril " - slang Badkar Bidé WC-stol Diskbänk Montering av front " - gavel Rensning, utlopp Fastsättn. utloppsrör Byte av stril slang Byte av sits " - cisternlock Just vattennivå (cist) Byte av flottör Rensning Fastsätting i golv Utbyte Byte av sil x) Arbetsrapport nr 1. Lagning läckage "Bostadens skötsel" (SABO) 1983 VATTEN, AVLOPP, forts. OBJEKT ÅTGÄRD Vask Utbyte av sil Huvudventil för lägenhet Avstängning Huvudventi1 för fastighet Avstängning VÄRME, VENTILATION OBJEKT ÅTGÄRD Radiator Luftning Injustering Radiator­ ventil Ompackning Reglering Do termostat Inmontering Injustering Reglering Ompackning Evakuerings- ventil Utbyte Justeri ng Fönsterventi 1 Justering Köksfläkt Montering Rengöring Badrums fläkt Montering Skötsel Torkskåp Frånluftsdon, mont " - byte slang " - rengöring 68 EL OBJEKT ÅTGÄRD Spi s Byte av strömställare Diskmaskin Anslutning Tvättmaskin Anslutning. Badrumsskåp Anslutning Badrumsfläkt Anslutning Köksfiäkt Anslutning Strömbrytare Byte Vägguttag Byte Kronuttag Byte Fast belys­ ning Byte JArmaturglas Byte Mätarskåp (säkrings- panel ) Byte av säkring Felsökning Generellt Barnsäkerhet Signal Installation Justering Tele Information APPARATER (VITVAROR) (ej VVS- eller El-åtgärder) OBJEKT ÅTGÄRD Kyl (frys­ sval) skåp Byte, dörrfack luckor till fack hyllor vent.galler droppskål låda, korg glasskiva glödlampa Felsökning Spis Byte av häll skydd " - glödlampa Barnsäkerhet Torkskåp Byte av hängare Byte av vred Diskmaskin Rensning Byte av ? Badrumsskåp Montering Utbyte Byte av spegel " - hyllor Tvättmaskin Montering Rensning Utbyte av ? 70 SNICKERI, BESLAG OBJEKT ÅTGÄRD Dörr Montering Tätning Isolering Just av gångjärn Ytbehandl ing Mek. signal Installation Cylinderlås Byte Justering Säkerhetslås Montering Posti nlägg Montering Justering Namnskylt Montering (byte) Dörrstängare Montering (byte) Justering Fönster Montering Tätning Just gångjärn Byte fönsterhake " vädringsbeslag " handtag " broms Drevning av karm Fönsterbänk Byte av Persienner Montering Byte Rengöring Reformbeslag Byte SNICKERI, BESLAG OBJEKT ÅTGÄRD Glasruta Byte Knoppar, handtag snäppen Montering, byte Justering Gångjärn Justering Luckor Justering Lådor Lagning Bänkskiva Byte Behandling Hyllor, hängare Montering Komp! skåp Montering Ovr snickerier Skruvkomplettering Krok, spik, hål lare Fastsätting Torkhiss Montering Generel11 Barnsäkerhet 72 BYGG OBJEKT ÂTGÂRD Kakel Uppsättning Byte, komplettering Hål tagning, lagning Tak Ommålning Vägg Ommål ning Tapetsering Våtrum Ytbehandlingar Snickerier Ommålning m m Listverk Borttagning Målning Montering Golv-linoleum Byte, justering -plast -kl inker II _ II _ -parkett SI ipning Behadling -textil Läggning, skötsel Tröskel Byte Behandling Balkong Skötsel Komplettering Parasiter,^ Fukt mm J Information 73 BILAGA 5 x) Förslag till svensk standard - Lekredskap - Mekaniska och fysikaliska egenskaper - Generella krav Orientering Denna standard överensstämmer i huvudsak med tysk standard DIN 7926 del 1. Innehåll 1 Omfattning och tillämpning 2 Defenitioner 3 Material 4 Lekredskap 5 Lekplatsen 6 Underhåll 7 Märkning 1 Omfattning och Tillämpning Standarden omfattar krav på fysikaliska och meka­ niska egenskaper hos lekredskap med sikte på att minska riskerna för barnen när de använder lekred­ skapen . Den gäller lekredskap för barn under 14 år avsedda för lekplatsbruk. De fordringar som ställs avser att i största möjliga utsträckning skydda dem som använder utrustningen mot de risker som är förknip­ pade med sådant normalt bruk för vilken utrustningen är avsedd. Avsikten är icke att gå in på barnets lekbehov, lekredskapens utvecklingsfrämjande verkan eller lekens meningsfullhet ur pedagogiska synpunkter. Standarden gäller även utrustning som egentligen ej är avsedd för lekplatsbruk men som likväl förekom­ mer på en lekplats. 2 Definitioner x) Förslaget är i skrivandets stund under bearbetning och beräknas föreligga för remiss under hösten 1983. 74 3 Material Alla material är tillåtna som uppfyller de i punkt 4.5 angivna kraven på hållfasthet, säker­ het pch funktion. Särskilda krav anges i det följande. Lekredskap som är avsedd att användas utomhus måste skyddas från väderskador som kan inverka menligt på funktionen. 3.1 Trä generella Trädetaljer skall utformas så att nederbörd obe- krav hindrat kan rinna eller droppa av och så att inga vattensamlingar bildas. Träet måste vara så formstabilt att redskapens^ eller utrustningensdetaljernas funktion inte på­ verkas av svällning eller krympning på grund av fuktighetsvariationer. För att uppnå detta måste ett formstabilt träslag eller en lämplig konstruk­ tiv lösning eventuellt användas för särskilt käns­ liga utrustningsdetaljer. Träet måste vara fritt från sprickor, fiberbrott_ och kvisthål, men luftsprickor orsakade av torkning är tillåtna. För sågvirke skall minst kvalitetsklass II enligt DIN 4074 del 1 användas och för rundvirke minst kvalitetsklass III enligt DIN 4074 del 2. Trä för stegar måste motsvara DIN 68 362. I händelse av röt- eller insektsangrepp måste träet motsvara ovannämnda kvalitetsklasser, men vid an- ? grepp av Xyloterus lineatus Olivier är cirkelrunda flyghål med upp till 3 mm diameter tillåtna. 3.1.1 Kemiska träskyddsmedel Alla trädelar av betydelse för konstruktionens sta­ bilitet liksom alla andra trädetaljer som inte genom konstruktionsåtgärder eller användning av beständi- gaga träslag kan skyddas mot svampangrepp skall ges förebyggande behandling med kemiska skyddsme­ del enligt DIN 68 800 del 3. Härvid skall alla de­ lar som befinner sig i ständig beröring med marken impregneras medelst autoklavtryckförfarande enligt DIN 60 800 del 3. Ur allmänna toxikologiska synpunkter bör helst CKB-salter, SKF-salter eller likvärdiga medel an­ vändas, som har giltigt kontrollmärke och någon av följande typbeteckningar: P verksam mot svampangrepp Iv ger förebyggande skydd mot insektsangrepp W lämpar sig även för trä som är utsatt för väder­ påverkan (fukt) Beträffande rekommenderade kvantiteter hänvisas till det statliga kontroll dokumentet för det ak­ tuella träskyddsmedlet. 3.1.2 Ytbehandling 3.1.3 Kryss faner 3.1.4 Spånplattor 3.2 Metaller 3.2.1 Ytbehandling Metall er Icke järnmetaller 3.2.2 Wirar Träet skall lagras enligt skyddsmedel sti 11 verka­ rens anvisningar. Eventuellt ytterligare målning av träet får inte ske förrän den för det aktuella skyddsmedlet före­ skrivna fixeringstiden löpt ut. 75 För trädetaljer bör filmbildande ytbehandling med lack undvikas. Skyddsmedel i form av målning, skyddsöverdrag eller impregnering får ej vara hälsovådliga. Limning av kryssfaner måste motsvara AW 100 C enligt DIN 68 705 del 1, del 2 och del 3. Limning av spånplattor måste motsvara V 100 G enligt DIN 68 763. Metaller och metallegeringar får inte bilda några för människokroppen giftiga, lätt avnötta oxidations- skikt, ens under ogynnsamma atmosfäri ska förhållan­ den (t ex svavel- eller salthaltig luft) eller om redskapet inte används under sex månaders tid. Aluminium och aluminiumlegeringar måste vara havs­ vattenbeständiga och får ej oxideras (så att t ex ytojämnheter uppstår). Skyddsmedel i form av målning eller skyddsöverdrag får ej vara hälsovådliga. Korrosionsutsatta metalldetaljer måste skyddas genom annan täckande ytbehandling. Vid provning med 5 prov- ningscykler i svettsvattenväxelklimat SFW DIN 50 017 får ytans tillstånd inte vara sämre än rostgrad R 2 enligt DIN 53 210. Skyddsöverdrag på icke-järnmetaller måste vara så beskaffat och anbringas på sådant sätt att det inte lossnar från bärarmaterialet inom 2 år. Bärarmate- rial som försetts m£d skyddsöverdrag får inte borras eller svetsas. Wirar måste bearbetas på ett för det aktuella ända­ målet lämpligt sätt. Deras viktigaste användningsområde är för att åstad­ komma avspänningar eller spänningar och de utsätts sålunda för statiska påkänningar. Wirarna måste tillverkas med ringa spänningar och vid behov också vridningsfria (för definition se DIN 3051 del 2, utgåva april 1972, punkt 2.5.8 och 2.5.9) och av förzinkade eller korrosionsbe- 76 Mantlade wirar ständiga trådar. Pressklämmor av plastiskt formbara aluminium­ legeringar skall utföras enligt DIN 3093 del 1 - 3, varvid wireänden måste slutas till av klämkanten. Wireklämmor enligt DIN 741 och DIN 1142 får endast användas utanför lekområdet. Beträffande wirar för linbanor (spiralwire rekom­ menderas) måste gripande med händerna, armgång etc förhindras genom lämpliga åtgärder, t ex genom att wiren utom räckhåll för händerna. Wiresträckare måste vara försedda med två slutna öglor (eller gafflar) och vara tillverkade av kor- rosionsskyddat material. De måste vara säkrade så att de ej kan lossas utan verktyg. Vid användning av mantlade wirar för klätterlinor, klätternät, armgångslinor och dylikt måste varje enskild lina vara mantlad med garn av syntetiska eller naturliga fibrer. 3.2.3 Kedjor Kedjor för lekplatsutrustning måste motsvara minst fordringarna i DIN 685 (rundstålkedjor). Kedjelänkarna får ha en största nominell tjocklek av 6 mm och måste vara kortlänkiga, så att inga fingrar kan komma i kläm mellan kedjelänkarna och fästdonen. Beträffande belastningsförmåga hänvisas till punkt 4.5 i denna standard. Fästdon såsom bultar, brickor, skruvar, muttrar och nitar måste vara korrosionsskyddade. 3.3 Plast Plast skall vara väderbeständigt både vad gäller UV-ljus och temperaturväxlingar. De använda plastmaterialen måste beträffande eld­ beständighet motsvara klass K 2 enligt DIN 53 438 del 2. Ytor som utsätts för kraftigare förslitning får vid provning nötningshål1 fastheten enligt DIN 51 963 med natursand av fin- och mellansandfraktion som mellanmedium ha en viktförlust av högst 0,5 g. Provning av glasfiberarmerade plastytor skall ut­ föras med Barcol-hårdhetsprovningsanordning enligt EN 59, varvid den av tillverkaren för respektive plastmaterial angivna Barcol-hårdheten måste upp­ nås. Härdningsgraden kan också provas medelst en 30 sekunders acetontest, varvid ingen klibbighet får konstateras. Tågvirke Klätterlinor, klätternät, armgångslinor o dyl måste ha ett mjukt täcklager på linorna som ger gott grepp (t ex hampa). Monofila linor av polypropen, polyeten och lik­ nande material får ej användas. Asbestcement Produkter av asbestcement eller som innehåller asbest är ej tillåtna i Sverige. Lekredskap Lekrisker Vid konstruktionen av lekredskapen måste hänsyn tas till sådana med leken förbundna risker som kan förutses och beräknas. Dimensionering och svå­ righetsgrad skall avpassas för de åldersgrupper som i första hand avses använda utrustningen. Tillgänglighet Lekredskapen måste vara konstruerad på sådant sätt att hjälp från vuxen person inte försvåras. Fallsäkerhet Största fria fallhöjden får inte överstiga 3 m för lekredskapen, eller 4 m för klätterredskap där bestigning av de övre konstruktionselementen försvårats. Ståytor måste vid fri fallhöjd över­ stigande 1 m säkras med åtminstone ett räcke och vid fri fallhöjd överstigande 2 m måste särskilda fallskydd anordnas (t ex barriär, skyddsnät). Utrustningsdetaljer Inom lekområdet får inga hårda eller vassa utrust­ ningsdetaljer finnas, på vilka ett barn kan hamna vid fall från en fri fallhöjd överstigande 500 mm. (Ståytor räknas ej som utrustningsdetaljer i detta sammanhang.) Konstruktionsdetaljer som bildar vinklar på 50° och mindre bör undvikas, tillslutas eller avskärmas om det finns risk för att lemmar eller klädespersedlar kan råka i kläm. Rörändar måste vara tillslutna. Inre bockningsra- dien på bockade metallrör får inte vara mindre än 1,5 gånger rörets ytterdiamter. Beräkningsgrunder Beräkningar rörande hållfasthet, belastningsförmå- ga och stabilitet hos utrustningen skall utföras enligt gängse beräkningsmetoder. Särskilda beräkningar behöver inte göras om sådana på grund av utrustningens dimensionering och mate­ rial uppenbarligen inte behövs eller om utrust­ ningens säkerhet kunnat tillfredsställande bevisas genom praktiska försök. Av säkerhetsskäl skall vid sådana praktiska försök dessa övervakas av vuxen person. 78 4.6 Stabilitet Lekredskapen är avsedd att placeras på fast, jämnt underlag och får ej ens vid missbruk tippa eller vackla i riskabel utsträckning. Konstruktionen mås­ te vara stabil. 4.7 Ytbeskaffenhet inom lekområdet Inom lekområdet måste utrustningen vara splitter­ fri (gäller i görligaste mån även trädetaljer) och fri från utstående spikar, fria wireändar samt skar­ pa och vassa delar. Utstickande bultgängor skall täckas permanent, t ex med hattmuttrar. Hörn, kanter och utstående delar som sticker ut fritt mer än 8 mm och inte skärmas av genom en in­ tilliggande yta, vars avstånd från den utstående delens ände uppgår till högst 25 mm, måste avrundas. Avrundningen måste ha en radie av minst 3 mm. Grova ytor måste utformas så att de inte medför risk för personskada. Muttrar och skruvhuvuden som sticker ut mindre än 8 mm måste åtminstone vara fria från grader. Avståndet mellan vågräta gripstänger för klättring eller armgång får ej överstiga 500 mm. 4.8 Trappsteg och stegpinnar Trappsteg och stegpinnar måste vara fast förbundna med sidostyckena. Beträffande trädetaljer krävs härför formlåsande förbindningar som ej kan vridas eller förskjutas. Förbindningar medelst enbart spi­ kar eller träskruvar är ej tillåtna (se även DIN 4565 del 1-3). Lodrät, centralt anbringad belastning med 1500 N under 5 minuter får inte förorsaka några skador eller permanenta deformeringar. Förbindningar måste säkras på sådant sätt att de inte lossnar av sig själv när utrustningen används och de måste dessutom säkras så att de inte kan lossas av oauktorisrad person. 4.9 Förbindningar 79 4.10 Rörliga delar Mellan rörliga (t ex vridbara) och fasta delar på utrustningen får det inte finnas några kläm- eller skärställen i den mening som avses i DIN 31 001 del 1. Vad beträffar hårda, rörliga delar skall studsrisken reduceras i görligaste mån och stötbelastningar skall dämpas. 4.11 Lager Upphängnings-, lager- och vridpunkter på utrustning­ en skall göras utbytbara, säkras mot oauktoriserade ingrepp och göras så underhåll sfria som möjligt. Vid lagren utträngande smörjmedel får ej förorena utrust­ ningen eller menligt påverka säkerheten. 4.12 Utrustningskombinationer Vad som gäller enstaka lekredskap gäller även vid kombination av lekredskap med olika funktion. 4.13 Bruks- och ti 11synsanvisningar Med varje lekredskap skall följa av tillverkaren eller importören utfärdade anvisningar, som skall innehålla information av minst följande omfattning: - uppgift om vilken åldersgrupp utrustningen är avsedd för - fullständiga anvisningar för montering på upp­ ställningsplatsen inklusive erforderliga anvis­ ningar rörande eventuella fundament eller för­ bindningar. - rekommendationer rörande utformningen eller be­ skaffenheten av de underlag på vilket utrust­ ningen skall placeras. - uppgift om vilka delar som vid normal användning kräver tillsyn eller utsätts för särskild för­ slitning och anvisningar rörande rekommenderade inspektions- och tillsynsintervall. - information rörande utrustningens konstruktion - uppgift om lekområdets dimensioner. 5. Lekplatsen ,5.1 Säkerhetsavstånd Mellan olika lekredskaps lekområden, eller mellan dessa och annan utrustning, måste tillräckligt ut­ rymme finnas, så att barn som inte sysslar med lek­ redskapen fritt kan passera. 80 5.2 Tillgänglighet 5.3 Räcken 5.4 Fundament Lekredskapen och utrustningskombinationerna måste byggas eller placeras på sådant sätt att - skärningar mellan huvudlöpriktning ^ och lek­ område - skärningar i svängningsområde - korsning av tillfartsvägar undvikes. Fasta kanter, stegpinnar, stag o dyl får ej före­ komma inom ett lekredskaps svängningsområde, eller måste placeras på ett för användaren riskfritt sätt. Snedstående stöttor i huvudlöpriktningen ^ är ej tillåtna. I huvudlöpriktningen ' är inte heller överliggande och utskjutande konstruktionsdetaljer tillåtna inom huvud- och fotområdet. Slutna rumskonstruktioner med ett djup av mer än 2 m, mätt från ingången, kan endast tillåtas om de är försedda med minst två av varandra oberoende, ej tillslutbara och lätt tillgängliga (dvs utan särskilda hjälpmedel, såsom t ex en lös, ej på ut­ rustningen fast monterad stege), på olika sidor placerade in- och utgångsvägar. Dessa skall vara så utformade att en sfäri sk prov­ kropp med 250 mm radie kan passera genom dem. Räcken och andra skyddsanordningar får vid belast­ ning av 750 N per längdmeter inte förete några skador eller permanenta deformeringar. Provningen skall utföras samtidigt på flera ogynn­ samma punkter (t ex på fria sträckor av räcket eller på barriärens överkant), belägna på 1 m av­ stånd från varandra och i ogynnsam riktning. Underlaget på vilket lekredskapet är uppställt måste uppfylla kraven i punkt 5.6. Fundamenten måste utformas så att de inte utsätter de lekande barnen för några risker. Vid mjukt un­ derlag, t ex sand, åstadkommes detta genom att fundamentens, socklarnas och fästelementens över­ kanter, såvida dessa inte effektivt täcks av lek­ redskap eller utrustningsdetaljer, placeras minst 400 mm under lekplanet, eller minst 200 mm om fun- damenthuvudet utformas t ex enligt bild 1. Huvudlöpriktningen framgår av redskapets användning. Ur fundamentet utstickande delar, såsom t ex skruv­ ändar, måste placeras minst 400 mm under lekplanet, såvida de inte täcks av lekredskap eller utrustnings­ detaljer på ovan i andra meningen angivet sätt och i övrigt är utförda enligt anvisningarna i punkt 4.7 ovan. Konstruktionsdetaljer jnom fallområde Inom lekområdet får inga hårda eller kantiga före­ mål finnas på vilka ett barn kan falla från en fri fallhöjd överstigande 500 mm. Stötdämpning av underlaget För lekredskap och utrustning med en höjd av högst 1 m kan placeras på alla typer av underlag. Utrustning vars höjd överstiger 1 m får endast placeras på orörd mark, sandplan eller gräsplan. Utrustning vars höjd överstiger 2 m får endast pla­ ceras på underlag som har minst samma stötdämpande egenskaper som ett 200 mm tjockt lager kvartssand med 0,5 - 1,5 mm kornstorlek. Fast lekplatsutrustning Fast lekplatsutrustning måste vara fast förbunden med underlaget så att det inte är möjligt att ändra utrustningen i höjd eller bredd. För utrustning som tidvis tas bort från lekplatsen (t ex på vintern) skall förankras antingen i hylsor, som kan förses med täcklock, eller i ingjutna bultar Förbindningen får ej kunna lossas (av användaren) utan verktyg. Lös lekplatsutrustning Los lekplatsutrustning får endast placeras på sådant underlag som garanterar lekredskapets sta­ bilitet. Förbindningskonstruktioner Förbindningskonstruktionerna måste vara övertäckta eller infällda i lekplanet. Beträffande löst under­ lag, t ex sand, se punkt Underhål 1 All utrustning kräver regelbunden inspektion och tillsyn. Detta gäller alldeles särskilt utrustning som är fast placerad utomhus (även under vinter­ månaderna) och i synnerhet utrustning som har rör- 82 7. Märkning liga delar eller delar som utsätts för kraftig föl slitning. Regelbundet underhåll är en nödvändig förutsättning för att utrustningen skall bibehållas i säkert skick och erforderliga ti 11 synsanvisningar skall bibehållas i säkert skick och erforderliga ti 11 synsanvisningar skall därför medfölja utrust­ ningen. Erforderliga tillsynsarbeten skall beskri­ vas fullständigt och uttömmande och anvisningarna skall vid behov kompletteras med ritningar och bilder. Inspektion, tillsyn och underhåll skall utföras av lämpliga personer eller institutioner. Om ett lekredskap tillfälligt avlägsnas från sin normala uppställningsplats (t ex för underhålls­ arbeten) måste i underlaget eventuellt kvarvarande förbindningsdetaljer säkras på sådant sätt att de inte utgör någon risk. Lekredskap skall märkas med tillverkarens, leveran­ törens eller importörens namn eller firmamärke. Lekredskap enligt denna standard får, efter tillstånd av SIS, förses med märket SIS . Denna rapport hänför sig till forskningsanslag 810433-3 från Statens råd för byggnadsforskning till Malmö Kommunala Bostads AB, MKB, Malmö. RS: 1984 ISBN 91-540-4050-4 Art.nr: 6704005 Abonnemangsgrupp: T. Fastighetsförvaltning Distribution: Svensk Byggtjänst, Box 7853 103 99 Stockholm Statens råd för byggnadsforskning, Stockholm Cirkapris: 35 kr exkl moms