Det här verket har digitaliserats vid Göteborgs universitetsbibliotek och är fritt att använda. Alla tryckta texter är OCR-tolkade till maskinläsbar text. Det betyder att du kan söka och kopiera texten från dokumentet. Vissa äldre dokument med dåligt tryck kan vara svåra att OCR-tolka korrekt vilket medför att den OCR-tolkade texten kan innehålla fel och därför bör man visuellt jämföra med verkets bilder för att avgöra vad som är riktigt. Th is work has been digitized at Gothenburg University Library and is free to use. All printed texts have been OCR-processed and converted to machine readable text. Th is means that you can search and copy text from the document. Some early printed books are hard to OCR-process correctly and the text may contain errors, so one should always visually compare it with the ima- ges to determine what is correct. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 C M Rapport R79:1987 Privatägda hyresfastigheter Ägarnas arbete i den egna förvaltningen Stellan Lundström Anette Lindgren Annakarin Wiberg R79:1987 PRIVATÄGDA HYRESFASTIGHETER Ägarnas arbete i den egna förvaltningen Stellan Lundström Annette Lindgren Annakarin Wiberg Denna forskningsrapport hänför sig till forskningsanslag 841051-1 från Statens råd för byggnadsforskning till Sveriges Fastighets­ ägareförbund, Stockholm. REFERAT Genom en fallstudie i Linköping belyses art, omfattning och motiv för privata hyresfastighetsägares arbete i den egna förvaltningen. Av enkäter, intervjuer och tidkort framgår det att den totala arbetstiden i förvaltningen är, oavsett förvaltningsstorlek, i genomsnitt 10-11 timmar per vecka. För mänga ägare med mycket små förvaltningar (3-4 lägenheter) innebär detta en genomsnittlig arbetstid på 3 timmar per vecka och lägenhet. Dessa ägare utför liksom en villaägare de flesta arbetsuppgifterna i förvaltningen själv. Även i stora förvalt­ ningar Q 25 lägenheter) utför ägaren själv en väsentlig del av drift- och underhållsarbetet. Ägarnas främsta motiv till att utföra arbetet själv är att minska underskotten i förvaltningen. I förvaltningar om 3-9 lägenheter anser man dessutom ofta att arbetet är av för liten omfattning för att lämnas bort. Den största gruppen ägare i undersökningspopulationen är de med 3-9 lägenheter och som har förvärvat fastigheten för att erhålla en egen bostad. Den typiske ägaren i denna grupp presenteras i rapporten tillsammans med en uppställning över hur arbetstiden i genomsnitt fördelar sig under en vecka. I Byggforskningsrådets rapportserie redovisar forskaren sitt anslags- projekt. Publiceringen innebär inte att rådet tagit ställning till åsikter, slutsatser och resultat. R79:1987 ISBN 91-540-4774-9 Statens råd för byggnadsforskning, Stockholm 1FÖRORD Föreliggande rapport har utarbetets vid Sveriges Fastighetsägare­ förbund som tillsammans med Byggforskningsrådet finansierat arbe­ tet. Rapporten utgör en del i ett utvecklingsarbete avseende privat ägande av hyresfastigheter. Tidigare har kartläggningar och lönsam- hetsstudier utgjort huvudteman. Nu försöker vi tränga bakom mång­ falden av siffror och framför allt se pS ägarnas motiv för sina ageranden. Vi behandlar här de små förvaltningarna och det arbete ägaren själv utför. Stellan Lundström - docent vid Institutionen för fastighetsekonomi - svarar för projektplanen och projektets uppläggning. Annette Lind­ gren och Annakarin Wiberg - fastighetsekonomer från lantmäteri­ linjen vid KTH - svarar för den närmare utformningen av enkäter, intervjuer och tidkort. De har också samlat in och bearbetat alla data. Bearbetningen har skett med hjälp av ett statistikprogram på stordator (SAS). I rapporten svarar Stellan för de mer principiella inslagen medan Annette och Annakarin redovisar all empiri. Rappor­ tens innehåll och språkliga utformning har överarbetats gemensamt. Författarna svarar gemensamt för rapporten. En referensgrupp med Torsten Bendz och Arne Skoglund har givit värdefulla råd under projektets gång. Bernt Gustafsson har tillhanda­ hållit ett flertal av litteraturreferenserna. Dessutom har Sten Hillert, Gerhard Larsson samt Olof Norell kommit med värdefulla synpunkter på manuset. Vi vill tacka alla som svarat på vår enkät. Särskilt vill vi betona att de som ställt upp på intervjuer och under en månad bokfört sitt arbete gjort en ovärderlig arbetsinsats - ett speciellt varmt tack till ER! Ett stort tack även till Britt Lundqvist som svarat för såväl utskrift som omskrift av texten och Ulla Jordmark som renritat våra figur- underlag. Vår förhoppning är att resultaten ska kunna utnyttjas i ett utveck­ lingsarbete som tillvaratar kvaliteterna i de små fastighetsförvalt­ ningarna. Stockholm i mars 1987 Stellan Lundström Annette Lindgren Annakarin Wiberg 2INNEHÅLLSFÖRTECKNING sid FÖRORD 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 2 FIGURFÖRTECKNING 4 TABELLFÖRTECKNING 6 SAMMANFATTNING 7 1 INTRODUKTION 14 1.1 Inledning 14 1.2 Bakgrund 15 2 BAKGRUNDSDATA OM ÄGARNA OCH FÖRVALTNINGARNA 19 2.1 Undersökningspopulationerna 19 2.2 Ägarestruktur 21 2.3 Fastighetsägarnas älder 22 2.4 Fastighetsbeståndens storlek 23 2.5 Fastighetsbeståndens ålder 24 3 PRINCIPIELLA UTGÅNGSPUNKTER OCH RESULTAT 27 3.1 Inledning 27 3.2 Fastighetsägare eller fastighetsföretagare? 27 3.3 Ägarens funktion 28 3.4 Fastighetsförvaltningen skapar utrymme och service 28 3.5 Fastighetsförvaltningen som besluts- och investeringsprocess 30 3.6 Vad är effektivitet i fastighetsförvaltningen? 30 3.7 Egenarbete - art och omfattning 31 3.8 Ägarnas förvärvsmotiv 40 3.9 Arbetsmotiv i förvaltningen 42 3.10 Byggnadens ekonomiska livscykel 47 3.11 Ägarens livscykel 49 3.12 Aktiviteter under en innehavsperiod 53 3.13 Fastighetsekonomin som del i hushålls- och företagsekonomin 57 3.14 Agaren som producent och konsument av förvaltningstjänster 60 3.15 Värdet av livsstil 62 3.16 Den informella ekonomin 62 4 DE VÄSENTLIGASTE RESULTATEN 68 4.1 Inledning 68 4.2 Egenarbetets omfattning 68 4.3 Egenarbetets art 69 4.4 Motiv för egenarbete 70 4.5 En summering 72 3sid 5 EN ÖNSKVÄRD UTVECKLING FÖR DE SMA FASTIGHETSFÖRVALTNINGARNA 73 3.1 Utgångspunkter 5.2 Hot och möjligheter 73 73 LITTERATUR 76 BILAGA 1 Enkät 78 BILAGA 2 Intervjuformulär 82 BILAGA 3 Tidkort 85 4FIGURFÖRTECKNING sid Figur I Arbetsfördelning i förvaltningar med 3-4 10 och 3-9 lägenheter. II Arbetsfördelning i förvaltningar med 10-24 11 respektive fler än 24 lägenheter. 1.1 Ägareenheter av olika storlek med avseende 16 på lägenheter i den enskilda hyresfastighets- sektorn. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 2.1 Den enskilda sektorns andel av det totala 21 fastighetsbeståndet i Linköping respektive Sverige, uttryckt i antalet taxeringsenheter respektive taxeringsvärde. 2.2 Åldersfördelning för delägare nr 1 respek- 22 tive samtliga delägare. 2.3 En jämförelse av åldersfördelningen mellan 23 enkätpopulationen (delägare nr 1) och fysiska personer som hyresfastighetsägare i Sverige. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 2.4 Förvaltningarnas storlek uttryckt i antalet 24 lägenheter. Jämförelse mellan Linköping och Sverige, fysiska personer. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 2.5 En jämförelse av fastighetsbeståndens ålder 25 (värdeår) mellan Linköping och Sverige. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 3.1 En modell för fastighetsförvaltning som 29 resursomvandlingsprocess. (Källa: Bejrum-Lundström, 1986) 3.2 Ägarnas arbetstid i den egna förvaltningen, 32 efter förvaltningsstorlek. 3.3 Arbetsfördelning i förvaltningar med 3-4 35 lägenheter. 3.4 Arbetsfördelning i förvaltningar med 5-9 36 lägenheter. 3.5 Arbetsfördelning i förvaltningar med 10-24 37 lägenheter. 3.6 Arbetsfördelning i förvaltningar med fler än 38 24 lägenheter. 5sid Figur 3.7 Mängden egenarbete i förvaltningen efter förvärvsmotiv, inklusive arv och gåva. 42 3.8 Antalet egenarbetare i förvaltningar av olika storlek (tidkortspopulation). 45 3.9 Förvärvsmotiv efter byggnadsbeståndets ålder (värdeår). 48 3.10 Ägarnas ålder efter byggnadsbeståndets ålder (värdeår). 49 3.11 Andelen ägare som sysslar med fastighets- skötsel respektive större underhållsåtgärder, efter ägarnas ålder. 50 3.12 Arbetstid i förvaltningen för delägare nr 1 efter ägarnas ålder. 51 3.13 Arbetstid i förvaltningen för delägare nr 1, efter innehavstid. 54 3.14 Innehavstid (för äldsta förvärvet) med av­ seende på förvärvsmotiv. 56 3.15 Innehavstidens inverkan på andelen egenar­ bete. 57 4.1 Mängden egenarbete med avseende på ar- betsmotiv. 71 6TABELLFÖRTECKNING sid Tabell 2.1 En jämförelse mellan undersökningspopula- 20 tionerna med avseende på olika resultat­ variabler. Värdena avser förvaltningsenhe­ ternas andel av respektive population i pro­ cent. 3.1 Ägarnas (inkl familjemedlemmarnas) genom- 33 snittliga arbetstid, efter förvaltningsstorlek. 3.2 En jämförelse av variabler mellan ägare 39 med respektive utan eftersläpande under­ håll. 3.3 Viktigaste förvärvsmotiv för de som köpt en 41 fastighet respektive minst två fastigheter. Procent. 3.4 Arbetsmotiv för delägare nr 1 (273 observa- 43 tioner). 3.5 Nedlagd arbetstid (timmar/vecka) med avse- 47 ende på byggnadsbeståndets ålder. Värdeår enligt AFT-81. Intervjupopulationen. 3.6 Egenarbete per vecka respektive per vecka 52 och lägenhet, efter ägarnas ålder. Delägare nr 1 respektive samtliga delägare (inklusive familjemedlemmar). Tidkortspopulationen. 3.7 Ägarnas arbetstid (timmar/vecka) i förvalt- 54 ningen efter innehavstiden. Förvärvsmotiv = egen bostad/lokal. 3.8 Ägarnas arbetstid (timmar/vecka) i för valt- 55 ningen efter innehavstiden. Förvärvsmotiv = investering. 3.9 De tre största grupperna med avseende på 60 arbetsmotiv och resultat i förvaltningen. Baserat på medelvärden i intervju- och tid- kortspopulationerna. 3.10 Andelen ägare som nyttjar egen bostad 61 respektive lokal i förvaltningar av olika storlek. 3.11 Andelen ägare av olika ålder som nyttjar 61 egen bostad respektive lokal. 7PRIVATÄGDA HYRESFASTIGHETER - ägarnas arbete i den egna förvaltningen Stellan Lundström Annette Lindgren Annakarin Wiberg Byggforskningsrapport 1987 SAMMANFATTNING Bakgrund Ägarna i den enskilda sektorn har länge varit anonyma. Detta ger bl a näring till olika myter som kan spåras i offentlig debatt och offent­ liga utredningar. Genom forsknings- och utvecklingsinsatser har dock under senare är en mera nyanserad bild vuxit fram av den enskilda sektorn. Nyanseringen avser såväl fastigheterna som deras ägare och de företag förvaltningen bedrivs i. De privatägda hyresfastigheterna är mänga till antalet (60 000) och företrädesvis små. Nära hälften av alla fastigheter har en bruksarea som understiger 500 kvm. För de små fastigheterna gäller speciella ekonomiska förutsättningar dä de ofta förvärvas av personer som vill bereda sig själva bostad. I fastighetsförvaltningen utför gruppen fysiska personer en stor del av förvaltningsarbetet själva t ex administration, fastighetsskötsel och delar av underhållsarbetet. Begränsande faktorer för att arbeta själv i förvaltningen är egen tillgänglig tid, eget ekonomiskt utrymme för att leja entreprenörer och den egna kompetensen. Den kortsiktiga likviditeten liksom relationerna till hyresgästerna påverkar i hög grad vilka underhålls- och ombyggnadsarbeten som blir utförda. Vad ägaren själv gör i fastighetsförvaltningen och varför han själv utför arbetet berör andra intressenter i fastighetsförvaltningen. Ur hyresgästernas synvinkel är förvaltningstjänstens kvalitet av primärt intresse. Kvalitet är dock inget entydigt begrepp. En stor kapital- placerare och en liten "egenutnyttjare" kan båda producera förvalt­ ningstjänster av god kvalitet men med olika innehåll. Sociala rela­ tioner och närhet till ägaren/förvaltaren kan vägas mot en professio­ nell förvaltning med brett kunnande. Utformningen av det framtida ägandet och förvaltningen är en viktig policyfråga för fastighetsägarnas intresseorganisation. För att ut­ forma den policyn gäller det att förstå ägarnas och förvaltarnas 8motiv för sina ageranden och vilka styrkefaktorer som finns inom olika delar av förvaltningssektorn. Den dominerande andelen ägare har små förvaltningar där man själv arbetar och bor. Är detta önskvärt och finns de små förvaltningarna kvar i framtiden? Syfte Med utgångspunkt frän tidigare vunnen kunskap om främst ägare- struktur och lönsamhet ville vi tränga bakom de mänga siffror som tidigare presenterats och framför allt belysa ägarnas motiv till att utföra egenarbete i förvaltningen. De övergripande forsknings­ frågorna kan formuleras på följande sätt: o Vad gör ägarna själva i den egna förvaltningen? o Vilken omfattning har det egna arbetet? o Vilka motiv har ägaren för det egna arbetet? Dessa frågor rör också hur förvaltningen är organiserad och hur de tjänster som tillhandahålls - utrymme med service - produceras. Genom svar på dessa frågor erhålls förutsättningar för en önskvärd utveckling av fastighetsförvaltningen. Metodik Vårt perspektiv är ägarens. Vi sätter ägaren i centrum och försöker sätta oss in i hur denne resonerar i olika situationer. Genom principiella resonemang och en empirisk studie av explorativ art försöker vi öka förståelsen för förhållandena i den enskilda hyreshussektorn. Undersökningen är utformad som en fallstudie. Studien visar privata hyresfastighetsägare i Linköping. Kommunen Linköping har valts därför att den är "lagom stor" och har normal fördelning på små och stora fastighetsägare, vilket bedömdes som väsentligt för undersökningen. Frågornas karaktär gör att undersök­ ningen i huvudsak avser mindre förvaltningar, i princip fysiska personer och dödsbon. En enkät tillsändes 510 förvaltningar i Linköping. Enkätsvar erhölls från 287 förvaltningar motsvarande 56 procent av gruppen fysiska personer och dödsbon. Denna har följts upp med intervjuer av ett urval ägare som bedömdes vara intressanta med hänsyn till före­ komsten av egenarbete. De intervjuade fick också under en månad bokföra sin arbetstid i förvaltningen enligt ett särskilt tidkort. Enkäterna, intervjuerna och tidkorten har sammanställts och bearbe­ tats med ett statistikprogram på stordator. Begreppet eqenarbete Egenarbete i vid bemärkelse förekommer hos alla hushåll i alla fastighetstyper och upplåtelseformer. I hushåll med olika samman­ sättning och storlek arbetar man med t ex städning, matlagning och underhållsarbeten. Arbetet sker utanför den formella penning­ ekonomin och syftet är att tillfredsställa egna behov. 9I en mindre hyresfastighet arbetar förutom ägaren/förvaltaren med familj eventuellt också fastighetsskötare och de boende med drift och underhäll. Med egenarbete avses här enbart ägarens och familjemedlemmarnas arbete i den egna fastighetsförvaltningen. Arbetet sker utan formellt anställningsförhållande och förutbestämd ersättning. För det praktiska genomförandet av undersökningen har begreppet egenarbete ytterligare preciserats: o Ägarens arbete med en egen lägenhet i fastigheten åtskiljs inte från övrigt arbete. o Oavlönat arbete utfört av ägaren närstående betraktas också som egenarbete. Ägarna och deras förvaltningar Den undersökta gruppen ägare och deras förvaltningar är i allt väsentligt en spegelbild av strukturen i Sverige utanför storstads­ regionerna. Några tendenser kan dock uppmärksammas. I Sverige finns något fler små fastigheter (3-4 Igh) jämfört med i Linköping. I Linköping är andelen fastigheter med värdeår före 1930 lägre än för riksgenomsnittet. Andelen pensionärer som ägare är något lägre i Linköping än i Sverige. De 71 ägare som under en månad fyllt i ett tidkort är med avseende på förvaltningsstorlek, ålder, förvärvsmotiv, arbetsmotiv och arbets­ tid i förvaltningen representativa för den större gruppen ägare som svarade på vår enkät (287 fysiska personer och dödsbon). Egenarbetets omfattning och art Den genomsnittliga arbetstiden i de undersökta förvaltningarna är drygt tio timmar per vecka. Var femte ägare arbetar mer än 15 timmar per vecka i förvaltningen medan nästan varannan arbetar 2-15 timmar per vecka. Hur många arbetsuppgifter man själv utför är nära sammanhängande med förvaltningsstorleken. Ju större förvalt­ ning desto fler arbetsuppgifter lejs bort. En fjärdedel av ägarna är pensionärer. Dessa arbetar i genomsnitt mer än dubbelt så lång tid per vecka jämfört med de som är i förvärvsarbetande ålder, cirka tretton timmar jämfört med sex. Detta ger en avsevärd skillnad i arbetstid per lägenhet eftersom pensionärerna dessutom har små förvaltningar. Pensionärerna arbetar i genomsnitt 2 tim 40 min jämfört med 1 tim 20 min för de förvärvs­ arbetande ägarna. Ägare med 3-9 lägenheter i förvaltningen har, vad avser nedlagt arbete, påfallande likheter med en villaägare, se figur I. Med växande storlek på förvaltningen lejs allt mera bort, t ex underhållsarbeten, städning och fastighetsskötsel. I de stora förvaltningarna är dock andelen ägare som själv utför hyresdebitering och administration fortfarande hög, se figur II. 10 Figur I Arbetsfördelning i förvaltningar med 3-4 och 5-9 lägenheter. 11 Ifl n ■ □ Figur II . .rbetsfördelning i förvaltningar med 10-24 och mer än 24 lägenheter. 12 Vår typiske ägare (baserat pä medelvärden) finns i gruppen 3-9 lägenheter. Han har förvärvat fastigheten för att erhålla egen bostad. Han är 56 år och har haft sin fastighet i 13 år. Fastigheten är från slutet av 30-talet och rymmer fyra bostadslägenheter. Varje vecka arbetar han cirka 13 timmar i förvaltningen. Det främsta motivet för egenarbete är att minska underskotten. Arbetstiden under en vecka fördelar sig som nedan: Hyresdebitering Administration F astighetstillsyn F astighetsskötsel Städning, renhållning T rädgårdsskötsel Enklare underhåll Större underhåll 20 min 2 tim 20 min 15 min 3 tim 10 min 55 min 2 tim 20 min 3 tim 35 min 5 min Detta ger sammantaget att den typiske ägaren arbetar 3 timmar och 15 minuter per vecka och lägenhet. Summeras denna siffra till årsbasis erhålls i storleksordningen 650-700 timmar per förvaltning och år. Omräknat till timmar per lägenhet erhålles siffror i storleks­ ordningen 150 till 180 timmar per lägenhet och år. Motiv för eqenarbete Det viktigaste arbetsmotivet för två tredjedelar av ägarna är att minska underskottet/förbättra lönsamheten. Detta gäller oberoende av förvärvsmotiv, förvaltningsstorlek etc. Motivet att minska under­ skottet följer av att de flesta små förvaltningar ger ett likviditets- underskott. Två av tio ser arbetet närmast som en hobbyverksamhet medan en av tio ägare mer yrkesmässigt vill ha en sysselsättning. Som orsak till att man inte utför vissa arbeten själv anförs ofta i större förvaltningar tidsbrist och bristande kompetens. I små förvalt­ ningar tycker man ofta att det är för lite arbete att lämna bort. Var i innehavsperioden ägaren befinner sig, hur gammal fastigheten är eller hur många lägenheter förvaltningen har ger endast mindre skillnader i mängden egenarbete. Det innebär t ex att ägare till en fastighet med tre lägenheter lägger ned nästan lika mycket tid på sin förvaltning som en ägare med 15 lägenheter. Räknat per lägenhet ger detta en betydande arbetsinsats i de små förvaltningarna jämfört med i de stora. Detta kan till en del förklaras med att små fastigheter ägs av äldre personer (ofta pensionärer) som har gott om tid. Dessa har ofta bostad i den egna fastigheten. Större fastigheter ägs i stor utsträckning av personer med investeringsmotiv. Dessa personer avstår i vissa fall från att arbeta med den praktiska förvaltningen. Utvärdering av resultaten Den noterade arbetstiden kan vara något hög beroende på att endast delar av timmar noterats för olika arbetsuppgifter. Vi har dessutom 13 inte gjort någon bedömning av arbetets effektivitet och kvalitet. Detta ska bl a beaktas när vi konstaterar att pensionärerna är en grupp som gör en betydande arbetsinsats i timmar trots att man äger de minsta förvaltningarna. Enligt ägarnas egna bedömningar är den redovisade veckoarbetstiden normal. Undersökningen utfördes under hösten vilket leder till en underrepresentation av redovisning, deklaration och underhållsarbeten men en överrepresentation för skötselarbete. Den stora mängden egenarbete i många förvaltningar gör bl a att olika former av offentlig statistik underskattar resursinsatsen i de små förvaltningarna. Sannolikt är servicegraden betydligt högre i små privatägda förvaltningar jämfört med i de större. Nära sociala kontakter gör också att många håller tillbaka hyreskraven. Här inverkar också innehavsmotiven samt skattesystemet. Ägarens primära mål är inte att förränta kapital utan att bo bra. För att man ska slippa skatta bort pengarna återinvesteras i stor utsträckning eventuella överskott. Ett par hundratusen bostadslägenheter finns i förvaltningar liknande de här undersökta. Många av fastigheterna har dock saneringsmogna byggnader. Enligt vår mening är det viktigt att denna typ av förvaltning finns kvar även efter en ombyggnad. Förutsättningar finns nämligen för bra service under former som väsentligt skiljer sig från den storskaliga förvaltningen. Jämförelser med framför allt USA visar att den svenska fastighets- strukturen inom den enskilda sektorn och förhållandena i förvalt­ ningen på inget sätt är unika. Ett flertal undersökningar pekar bl a på det önskvärda med att tillvarata kvaliteterna i de förvaltningar som förvaltas av "amatörer" vilka har väsentligt andra motiv för sina oehav än att förränta kapital. 14 1 INTRODUKTION 1.1 Inledning Genom principiella resonemang och en empirisk studie försöker vi öka förståelsen för förhållandena i den enskilda hyreshussektorn. Vi behandlar speciellt ägarnas egenarbete i förvaltningen. Denna infalls­ vinkel kan vara fruktbar då tidigare studier^ visat att ägarna gör betydande arbetsinsatser i den egna förvaltningen. (Siffrorna hänvisar till "Noter och kommentarer" i slutet av varje kapitel.) Detta egenarbete syns inte direkt i någon redovisning. Egenarbetet kan ha stor betydelse för kvaliteten på förvaltningstjänsterna och utgör ett kännetecken för en betydande del av hyreshussektorn. De övergripande forskningsfrågorna rör ägarnas egenarbete: o Vad gör ägarna själva i den egna förvaltningen? o Vilken omfattning har det egna arbetet? o Vilka motiv har man för det egna arbetet? Dessa frågor rör också hur förvaltningen är organiserad och hur de tjänster som tillhandahålls - utrymme med service - produceras. Genom svar på dessa frågor erhålls förutsättningar för en önskvärd utveckling av fastighetsförvaltningen. Undersökningen är utformad som en fallstudie och avser privata hyresfastighetsägare i Linköping. Staden Linköping har valts därför att den är "lagom stor" och har normal fördelning mellan små och stora fastighetsägare, vilket bedömdes som väsentligt för under­ sökningen. Frågornas karaktär gör att undersökningen i huvudsak avser mindre förvaltningar. Alla privata hyresfastighetsägare i Linköping har fått en enkät. Denna har följts upp med intervjuer av de ägare som bedömdes vara intressanta med hänsyn till förekomsten av egenarbete. Genom den avgränsningen avser undersökningen enbart fysiska personer och döds­ bon. Se även kapital 2.1 för urval av enkät- och intervjupersoner. De intervjuade fick också under en månad bokföra sin arbetstid i förvalt­ ningen enligt ett särskilt tidkort. Enkäterna, intervjuerna och tidkort­ en har sammanställts och bearbetats med ett statistikprogram på stordator. Undersökningen är explorativ och hypotesskapande. Vi kan därför inte direkt generalisera resultaten till att gälla privata förvaltningar i Sverige. Det är dock möjligt att utifrån existerande teori föra ett vidare resonemang om betydelsen av resultaten. Forskningsansatsen bygger på ett investeringssynsätt där socioeko- nomiska aspekter är viktiga. Särskilt betonas sambanden mellan människa och fastighet. Perspektivet är ägarens. Denne ses som producent av förvaltningstjänster men också som konsument i den mån han/hon bor i den egna fastigheten, se vidare kapitel 3. 15 Rapporten är till sin uppläggning mer kvalitativ än kvantitativ. Det innebär att principiella resonemang har framträdande plats. De empiriska resultaten i form av tabeller, figurer och text ses som stöd för framställningen. Om inget annat anges avser beräkningarna delägare nr 1 och enkät- populationen. Med delägare nr 1 avses den ägare som står upptagen i kategorilängden i fastighetstaxeringsregistret. Rapporten är disponerad pä följande sätt: I kapitel 2 ges en kortfattad beskrivning av ägarna, deras fastigheter och förvaltningsenheterna. Beskrivningen avser dels strukturen i Sverige och dels förhållandena i Linköping. I kapitel 3 redovisas dels de teoretiska utgångspunkterna för under­ sökningen och dels resultaten. Modeller byggs utifrån tidigare teore­ tisk och empirisk kunskap. Våra resultat från Linköping sätts in i dessa modeller. Teorin tar sin utgångspunkt i aktuell forskning i Sverige och utlandet. Föga finns dock skrivet direkt om begreppet egenarbete. Varje delkapitel inleds med teoretiska resonemang, de empiriska resultaten följer därefter under rubriker i fetstil. I kapitel 4 sammanfattas de väsentligaste resultaten från studien. Dessutom kommenteras kortfattat andra observationer som gjorts under studien. I kapitel 5 skisseras ett långsiktigt scenario för den studerade kategorin fastighetsägare. En ambition har varit att hålla rapporten kort. Vi har därför bland hundratals korskörningar på dator vaskat fram vad vi tror är väsent­ ligt. Ett omfattande material från enkäter och intervjuer har därför inte givits plats i framställningen. 1.2 Bakgrund Ägarna i den enskilda sektorn har länge varit anonyma. Detta ger bl a näring till olika myter som kan spåras i offentlig debatt och offent­ liga utredningar. Privat fastighetsägande förknippas ofta med företag som Skanska och Skandia, dvs byggare/förvaltare och kapitalplace­ rare. Den anknytningen leder till att såväl politiker soin gemene man ofta förutsätter att privata fastighetsägare har stora innehav och kapitalplaceringsmotiv för sitt agerande. Föreställningen om många stora ägare kan även bidra till att många entreprenörer och konsulter nu söker sig till marknaden för förvaltningstjänster. Genom forsknings- och utvecklingsinsatser har under senare år en mera nyanserad bild vuxit fram av den enskilda sektorn. Nyanseringen avser såväl fastigheterna som deras ägare och de företag förvalt­ ningen bedrivs i. Fastigheterna är många (ca 60 000 taxeringsenheter) och företrädesvis små. Hälften av fastigheterna är enligt Ljung-Lundquist2) mindre än 500 kvadratmeter. Hur de 60 000 fastig­ heterna fördelar sig på innehav av olika storlek illustreras av figur 1.1. 16 ANTAL LÅGENHETER 200-499 ANDEL A^TCTTALA ANTALET LÄGENHETER Figur 1.1 ’Ägarenheter av olika storlek med avseende pä lägen­ heter i den enskilda hyresfastighetssektorn. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) Figuren sammanfattar en del av de förutsättningar som gäller för fastighetsförvaltning och grundas pä beståndens storlek. Indikationer ges också för inriktningen av ett utvecklingsarbete i den enskilda hyreshussektorn. Utifrån figuren kan slutsatser också dras om fastig­ hetsförvaltningens organisation. Innebörden av begreppet hyresfastighet är hämtat från definitionen vid fastighetstaxeringen. Alla fastigheter med tre lägenheter eller flera betecknas som hyresfastigheter. Denna definition styr t ex beskattningen, hyressättnings- och lånesystemen. Den administrativa gränsen mellan tvä och tre lägenheter får ekono­ miska konsekvenser och styr många fastighetsägares agerande. Men det finns också ageranden med hänsyn till bakomliggande förvärvs- motiv som är oberoende av den institutionella och legala omvärlden, t ex att skaffa bostad. Lönsamhetsanalyser har till en början givit överraskande resultat. Lundström-Forsberg-Garph-^ fann att överskotten i form av drift- netton och framför allt betalningsnetton (per kvm) var avsevärt lägre i små förvaltningar jämfört med stora. Den första förklaringen till detta hänfördes till fastighetsstorleken och odelbarheter hos vissa tjänster. Vidare konstaterade man att de flesta ägare bor i sina hyresfastigheter. Boendemotivet är dominerande vid förvärv. "Medianägaren" redovisar dessutom inga utbetalningar för fastighets- skötsel, administration m m. Han/hon utför arbetet själv. Lundström-Gustafsson^) belyser särskilt frågor om förvärvsmotiv. En antalsmässigt stor grupp fysiska personer kallas egenutnyttjare. Dessa förvärvar en fastighet för att bereda familjen bostad och möjligheter till sysselsättning. Företag som köper fastigheter för 17 behov i rörelsen kallas också egenutnyttjare. Större ägare, både fysiska och juridiska personer, har i stor utsträckning kapitalplace- ringsmotiv medan en speciell grupp ägare kan karakteriseras som byggare/ förnyare. Ägare med olika motiv söker sig till olika delar av fastighetsmark­ naden. Man köper olika typer av fastigheter och gör kalkyler som är anpassade till förvärvsmotivet. Egenutnyttjarna gör i regel få och enkla kalkyler. De kalkyler en fysisk person gör i en köpsituation liknar villaägarens. Vad kostar det att bo? Vad blir disponibel inkomst? Typen av kalkyler och bakomliggande motiv påverkar också lönsamhetsbilden i förvaltningen. I fastighetsförvaltningen utför gruppen fysiska personer en stor del av förvaltningsarbetet själva t ex administration, fastighetsskötsel och delar av underhållsarbetet. Begränsande faktorer för att själv utföra underhåll är egen tillgänglig tid, eget ekonomiskt utrymme för att leja entreprenörer och den egna kompetensen^). Den kortsiktiga likvi­ diteten liksom relationerna till hyresgästerna styr dessutom vilka underhalls- och ombyggnadsarbeten som blir utförda. Vad ägaren själv gör i fastighetsförvaltningen och varför han själv utför arbetet berör andra intressenter i fastighetsförvaltningen. Ur hyresgästernas synvinkel är förvaltningstjänstens kvalitet av primärt intresse. Kvalitet är dock inget entydigt begrepp. En stor kapital- placerare och en liten "egenutnyttjare" kan båda två utföra förvalt­ ningstjänster av god kvalitet, men med olika innehåll. Sociala rela­ tioner och närhet till ägaren/förvaltaren kan t ex vägas mot en professionell förvaltning med brett kunnande. Samhället utformar de lagar inom vilka produktionen av förvaltnings­ tjänster sker. Inom den givna ramen är det önskvärt att produktionen sker effektivt. För den skull måste t ex regler för beskattning, hyressättning och bostadsfinansiering anpassas till de vitt skilda grupper ägare/förvaltare som finns i den enskilda sektorn. En förklaring till förekomsten av entreprenörer är att de kan utföra vissa tjänster effektivare än ägaren. Om entreprenörer av olika slag ska vinna insteg på en marknad som domineras av små förvaltningar krävs ett bättre kunnande om ägarnas agerande och motiv, jämför Myrsten^). Utformningen av det framtida ägandet och förvaltningen är en viktig policyfråga. För att utforma den policyn gäller det att förstå ägarnas och förvaltarnas motiv för sina ageranden och vilka styrkefaktorer som finns inom olika delar av förvaltningssektorn. Den dominerande andelen ägare har små förvaltningar där man själv i stor utsträckning arbetar och bor. Är det önskvärt att denna ägarkategori finns kvar i framtiden? 18 NOTER OCH KOMMENTARER TILL KAPITEL 1 1) Tre tidigare studier av privat hyreshusförvaltning har pä olika sätt visat att ägarna lägger ned ett betydande arbete i den egna förvalt­ ningen. De tvä först refererade studierna belyser primärt likviditet och lönsamhet, men resultaten indikerar förekomsten av ett bety­ dande egenarbete. Den tredje studien undersöker bl a när och hur fastigheter underhälls och byggs om i anslutning till ett ägareskifte. Lundström, S - Forsberg, M - Garph, L: Privatägda hyresfastigheter - likviditet, soliditet och lönsamhet. Statens råd för byggnadsforskning. R139:1983. Stockholm, 1983. Lundström, S - Jacobsson, Y - Pettersson, E: Privatägda hyresfastig­ heter - ekonomin i stora och små bostadsförvaltningar. Statens råd för byggnadsforskning. R39:1985. Stockholm, 1985. Lundström, S - Gustafsson, B: Privatägda hyresfastigheter - Under­ håll och ombyggnad vid ägareskiften. Statens råd för byggnadsforsk­ ning. R93:1985. Stockholm, 1985. 2) Ljung, B - Lundquist, U: Enskilt ägande och förvaltning av hyres­ fastigheter. En kartläggning med utvecklingsperspektiv. Sveriges Fastighetsägareförbund, 1986. I rapporten görs en rikstäckande kartläggning utifrån offentliga databaser av fastighetsstruktur, ägare, förvaltningsresultat m m. 3) Lundström, S - Forsberg, M - Garph, L: Ibid. 4) Lundström, S - Gustafsson, B: Ibid, kap 4. 5) Ibid, kap 12. Fastighetens förvaltning omsätter inga större belopp. När större åtgärder krävs blir deras utförande beroende av privat­ ekonomin och egen tillgänglig tid. 6) Myrsten, K: Entreprenader i fastighetsförvaltningen - analys och utveckling av relationer mellan förvaltare och entreprenörer. Statens råd för byggnadsforskning. R106:1982. Stockholm, 1982. 19 2 BAKGRUNDSDATA OM ÄGARNA OCH FÖRVALTNINGARNA 2.1 Undersökninqspopulationerna Ar 1985 fanns i Linköpings kommun 613 privata förvaltningar (ägare- enheter) med tillsammans 900 taxeringsenheter. Alla ägareenheter tillställdes en enkät, se bilaga 1. Av dessa bedömdes 510 vara intressanta för vår undersökning. Dessa är fysiska personer eller dödsbon och har därför ingen möjlighet att debitera förvaltningen för utfört arbete som t ex i ett aktiebolag. De 103 ägareenheter som inte bedömdes vara av intresse för under­ sökningen bestod till största delen av aktiebolag (cirka 70 %). Övriga ägdes bl a av stat, kommun, bostadsrättsföreningar eller var förvalt­ ningar där inget egentligt hyresförhållande fanns. Enkätsvar erhölls frän 287 förvaltningar motsvarande 56 procent av gruppen fysiska personer och dödsbon. Av de 510 ägareenheterna hade dock 39 sålt sina fastigheter och 12 hade flyttat. Vi fick med andra ord aldrig någon kontakt med dessa 51 ägareenheter. Svar erhölls alltså från 63 procent av de som hade fått möjlighet att besvara enkäten. Frågor rörande ägarna kompletterades för alla övriga delägare (131 st) i förvaltningar med mer än en delägare. För de komplette­ rade frågorna är sålunda enkätpopulationen 418 observationer (287 + 131). I den fortsatta framställningen förekommer sällan 287 respektive 418 observationer, utan ett något lägre antal till följd av att svar/värden saknas på enstaka frågor. Detta gäller även för intervju- och tidkortspopulationerna. Nästa steg blev att välja ut de ägare som skulle kontaktas för intervjuer. Urvalet skedde efter en grov indelning med avseende pä förvaltningsstorlek samt nedlagd arbetstid. Från varje grupp valdes sedan var tredje ägare. Totalt intervjuades 87 ägare. Fastighetsägare som enligt enkäten inte alls arbetar i sin förvaltning intervjuades inte, se tabell 2.1. Intervjufrågorna redovisas i bilaga 2. Intervjupersonerna ombads att under fyra veckor fylla i ett tidkort, se bilaga 3. I detta skulle ägarna redovisa all tid de själva respektive eventuella familjemedlemmar lade ner i förvaltningen. De skulle med andra ord redovisa det vi kallar egenarbete. Ifyllda tidkort erhölls från 71 förvaltningar. Hur de olika populationerna förhåller sig till varandra med avseende på olika variabler framgår av tabell 2.1 på omstående sida. Av tabellen framgår att intervju- och tidkortspopulationerna i de flesta redovisade avseenden rätt väl överensstämmer med enkätpopula­ tionen. 20 Tabell 2.1 En jämförelse mellan undersökningspopulationerna med e seende pä olika resultatvariabler. Värdena avser förvaltnint enheternas andel av respektive population i procent. ENKÄT INTERVJU TIDKORT ANTAL OBSERVATIONER 287 87 71 FÖRVALTNINGSSTORLEK % % % 3 - 4 Igh 33 26 31 5 - 9 lgh 32 40 38 10 - 24 lgh 23 21 21 > 23 lgh 12 13 10 100 100 100 ÄGARNAS ALDER % % % 13 - 34 är 8 7 9 35 - 49 år 34 36 32 50 - 64 är 31 32 32 > 65 är 27 25 27 FÖRVÄRVSMOTIV % % % arv/gåva 16 10 11 bostad/lokal 55 59 58 investering 22 21 21 övrigt 7 10 10 ARBETSMOTIV % % % minska underskottet/ förbättra lönsamheten 68 69 72 intresse/hobby 20 18 17 sysselsättning 8 7 7 övrigt (arbetar ej) 4 (14 st) 6 4 ARBETSTID- % % % 0-2 tim/vecka 6 5 4 2-5 tim/vecka 41 46 43 5-15 tim/vecka 44 41 43 > 15 tim/vecka 9 8 10 21 2.2 Äqarestruktur I Linköping, liksom i Sverige som helhet, äger de privata ägarna ca tvä tredjedelar av alla hyresfastigheter, se figur 2.1. Av figuren kan man också utläsa att en relativt stor andel av taxeringsenheterna i Linköping ägs av fysiska personer. Ser man till den värdemässiga fördelningen så innehar de privata ägarna i Linköping, liksom i Sverige som helhet, knappt 50 procent av det totala taxeringsvärdet. De fysiska personerna är antalsmässigt dominerande som ägare. De äger dock många små fastigheter där ett begränsat kapital är bundet. Ca 75 procent av de privatägda hyresfas­ tigheterna i Linköping ägs av fysiska personer. Dessa innehar dock endast ca en tredjedel av det privatägda beståndets värde. ANTAL TAXERINGS' TAXERINGS- VAROE ENHETER Figur 2.1 Den enskilda sektorns andel av det totala fastighetsbe­ ståndet i Linköping respektive Sverige, uttryckt i an­ talet taxeringsenheter respektive taxeringsvärde. 22 Av de fastighetsägare som besvarat vår enkät (287 st) är 97 procent fysiska personer. De resterande ägarna utgörs av dödsbon. I 69 pro­ cent av förvaltningarna i enkätpopulationen finns en lagfaren ägare och i 24 procent finns tvä delägare. Totalt finns det 1-2 delägare i 93 procent av förvaltningarna. 2.3 Fastighetsägarnas alder Drygt en fjärdedel av ägarna är pensionärer, medan ca en tiondel är yngre än 35 är. Denna åldersfördelning framgår av figur 2.2. När flera personer äger en fastighet är de ofta relativt unga. Numera är det nämligen vanligt, liksom vid ägandet av villafastigheter, att man och hustru har gemensam lagfart. Många yngre ägare, ofta syskon, har också fått sina fastigheter genom arv eller gåva. Bland de äldre ägarna är det i stället vanligt att enbart mannen har lagfart på fastigheten1). DELAWARE NUMMER 1 (282 jr) Samtliga delägare (S82ït) Figur 2.2 Åldersfördelning för delägare nr 1 respektive samtliga delägare. Åldersfördelningen i vår enkätpopulation stämmer väl med den i riket, jämför med figur 2.3. Andelen pensionärer som är hyresfastig- hetsägare är dock något lägre i Linköping än i Sverige. 23 En skattning av de förvärvsarbetande ägarnas inkomstnivå utifrån uppgivna yrken (intervjupopulationen) ger att vardera en tredjedel av ägarna kan karakteriseras som låg-, mellan- respektive höginkomsttagare. Figur 2.3 En jämförelse av åldersfördelningen mellan enkätpopu- lationen (delägare nr 1) och fysiska personer som hyresfastighetsägare i Sverige. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 2.4 Fastiqhetsbeständens storlek I 86 procent av de 287 förvaltningarna finns endast en fastighet medan det i fem procent av förvaltningarna finns minst tre fastighe­ ter. Ser man till antalet lägenheter per förvaltningsenhet har undersök- ningspopulationen en jämnare fördelning än Sverige som helhet för förvaltningar upp till 24 lägenheter, se figur 2.4. I Sverige finns det betydligt större förvaltningsenheter än den största i Linköping. 24 Figur 2.4 Förvaltningarnas storlek uttryckt i antalet lägenheter. Jämförelse mellan Linköping och Sverige, fysiska personer. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 1 den enskilda sektorn i Sverige har de fysiska personerna i genom­ snitt 14 lägenheter per förvaltningsenhet. Vår enkätpopulation på 287 ägare har i genomsnitt 12 lägenheter per förvaltning. I Linköping finns relativt fa smä förvaltningar (3-4 lägenheter) jämfört med Sverige i helhet. Ägarestrukturen i övrigt är dock likartad med den utanför storstadsregionerna. Knappt tvä tredjedelar av de intervjuade har inga lokaler i sina fastigheter. Tre procent av fastigheterna har lokalytor som är större än bostadsytan i fastigheten. En jämförelse med rikssiffror visar att andelen lokaler i Linköping är relativt låg men i rikssiffrorna ingår också storstadsregionerna där andelen lokaler är förhållandevis hög. 2.5 Fastiqhetsbeständets alder I Linköping dominerar 30- och 40-talshusen, se figur 2.5. Andelen i dessa åldersklasser är större än i riket som helhet. En relativt liten andel fastigheter har värdeår enligt fastighetstaxeringen som är före 1930. Detta kan delvis förklaras med att många fastigheter byggts om och fått ett senare värdeår. 25 40-49 Figur 2.5 En jämförelse av fastighetsbeståndens ålder (värdeär) mellan Linköping och Sverige. (Källa: Ljung-Lundquist, 1986) 26 KOMMENTAR TILL KAPITEL 2 Den fastighets- och ägarstruktur som finns inom den enskilda sektorn i Linköping är typisk för Sverige. I Sverige belyses strukturfrågorna bl a av: Carlegrim, E - Skoog, M: Hyresfastigheter i Sverige - en kartläggning av ägare-, ålders- och storleksstruktur. Statens råd för byggnads­ forskning. R21:1978. Stockholm, 1978. Carlegrim, E et al: Bostadshus frän 1930- och 1940-talen - bestånd och marknad. Statens råd för byggnadsforskning. R60:1981. Stock­ holm, 1981. Ljung, B - Lundquist, U: Enskilt ägande och förvaltning av hyresfas­ tigheter. En kartläggning med utvecklingsperspektiv. Sveriges Fastig­ hetsägareförbund, 1986. Att den svenska strukturen inom den privata hyreshussektorn pä inget sätt är unik visas bl a av: Wolfe, M F: Investment performance of existing rental housing in selected San Francisco Bay Area Communities. Working paper 83-66. Center for Real Estate and Urban Economics. University of California, Berkely, USA, 1983. Wolfe återger bl a struktursiffror frän USA som bl a säger att av drygt 26 miljoner lägenheter finns 60 procent i fastigheter med 1-4 Igh. Endast nio procent finns i fastigheter med mer än 50 lägen­ heter. 27 3 PRINCIPIELLA UTGÅNGSPUNKTER OCH RESULTAT 3.1 Inledning Vi presenterar här dels principiella utgångspunkter för detta forsk­ ningsprojekt och dels resultat. Framställningen bygger på en ingående empirisk undersökning och litteraturstudier samt utveckling av tidigare vunnen kunskap. Ambitionen är att beskriva och analysera ett stort antal infallsvinklar till det studerade området. Alla dessa vinklar har inte varit möjliga att belysa genom den empiriska undersökningen. Detta gäller framför allt kapitlen 3.2 - 3.6 och 3.15 - 3.16. Det valda sättet att presentera resultaten gör att samma resultat presenteras flera gånger, men ur olika synvinklar. Varje delkapitel inleds med teoretiska resonemang, de empiriska resultaten följer därefter under rubriker i fet stil. Den fortsatta framställningen i detta kapitel sker under rubrikerna enligt nedan. Dessa rubriker sammanfattar också de forskningsfrågor som ställts. o Fastighetsägare eller fastighetsföretagare? o Ägarens funktion o Fastighetsförvaltningen skapar utrymme och service o Fastighetsförvaltningen som besluts- och investeringsprocess o Vad är effektivitet i fastighetsförvaltningen? o Egenarbete - art och omfattning o Ägarens motivbilder o Motiv för egenarbete o Byggnadens ekonomiska livscykel o Ägarens livscykel o Aktiviteter under en innehavsperiod o Fastighetsekonomin som del i hushålls- och företagsekonomin o Ägaren som producent och konsument av förvaltningstjänster o Värdet av livsstil 0 Den informella ekonomin 1 redovisningen av tabeller och figurer avses enkätpopulationen och delägare nr 1 om inget annat anges. Den närmare preciseringen av de övergripande frågeställningarna framgår av bilaga 1-3 där enkät, intervjuformulär och tidkort presen­ teras. 3.2 Fastiqhetsäqare eller fastighetsföretagare? Oavsett förvaltningens storlek är de tjänster man producerar av samma slag - utrymme med service. Vid statistikredovisning betrak­ tas en ägare med tre lägenheter på samma sätt som en ägare med tre tusen lägenheter. Olika ägare kan dock ha olika uppfattning om sin roll som fastighetsägare och fastighetsföretagare. Enligt FrencknerD kan bereppet företag "uppfattas synnerligen vitt som allt målmedvetet företagande". Här är nyckelordet malmed­ vetet. De flesta ägare till små förvaltningar uppfattar inte sig själva som företagare i gängse mening. De har i första hand inte ekonomiska 28 motiv för sitt agerande. Motiven finns i stället på en socio-ekonomisk skala där möjligheten till eget boende och värdet av en viss livsstil ofta är i förgrunden. Ju större förvaltning desto mer framträdande blir ägarens motiv att placera och förränta kapital. Med stigande förvaltningsstorlek be­ traktar ägaren sig allt mer som företagare^). Speciellt för fastighetsförvaltning är att fastigheten ur kapitalsyn­ punkt är helt dominerande som resurs. Runt fastigheten finns också en betydande lagstiftning. I skattesammanhang är det t ex fastighe­ tens avkastning som beskattas och inte avkastningen från någon typ av företag. Fastighetens dominerande roll i dessa avseenden gör att många primärt betraktar sig själva som fastighetsägare och inte som fastighetsföretagare. 3.3 Ägarens funktion I ett börsnoterat företag är ägaren närmast finansiär och risktagare. Vissa aktieägare kombinerar kapitalplaceringen med ett operativt ansvar i företaget. Små fastighetsägare kombinerar ofta ägandet med ett operativt ansvar. En fastighetsföretagare har gentemot samhället och andra intressen­ ter i fastighetsförvaltningen bl a ett förmögenhetsansvar. Fastig­ hetens kapitalvärde ska på sikt, vid en given lönsamhetsnivå bibe­ hållas. Dessutom har ägaren det yttersta ansvaret för produktionen av förvaltningstjänster. Ägarens roll som finansiär, risktagare, förmögenhets- och förvalt- ningsansvarig kan ses som objektiva uppgifter vilka följer av ägande­ rätten. Agaren har också en subjektiv uppfattning om sin ägarroll. Denna uppfattning är mer intressant än den objektiva rollen när man pä olika sätt vill utveckla fastighetsförvaltningen. Den subjektiva upp­ fattningen styr i stor utsträckning ägarens ageranden och reaktioner på impulser från andra intressenter i förvaltningen (hyresgästerna, kreditgivarna, samhället etc). Ägarnas uppfattning om ägarerollen framgår i stor utsträckning av förvärvs- respektive innehavsmotiven. 3.4 Fastighetsförvaltningen skapar utrymme och service Fastighetsförvaltning kan beskrivas som en process där arbete, kapital och kunnande omvandlas till utrymme och service^), se figur 3.1. 29 Arbe te ^ Kapital- Kunnande* -IL TTt 'Toluol P nnnn 'J Utrymme '^Serviceuo Figur 3.1 En modell för fastighetsförvaltning som resursom­ vandlingsprocess (Källa: Bejrum-Lundström, 1986). De resurser som tillförs kan skilja sig väsentligt mellan olika förvalt­ ningar. På samma sätt kan kvaliteten och omfattningen av de prestationer som erbjuds variera. Variationerna beror på att bygg­ naderna är olika med avseende på utformning, storlek, standard och skick. Dessutom spelar organisationen av förvaltningen stor roll likväl som att ägarna/förvaltarna har olika kompetens. Förvaltningens organisation och ägarnas/förvaltarnas kompetens samvarierar främst med förvaltningsenhetens storlek^. Motiven för fastighetsinnehavet och det personliga engagemanget i det praktiska förvaltningsarbetet varierar starkt. Många ägare till framför allt små förvaltningar ser fastighetsekonomin som en del i hushållsekonomin^). För att ett utrymme ska vara möjligt att disponera krävs service i form av; * administration och uthyrning * skötsel och kontroll * mediaförsörjning * underhåll. Dessa aktiviteter förknippas i dagligt tal med begreppet fastighets­ förvaltning. I en sedvanlig villafastighet likväl som för små privata hyresfastighetsägare sköter ägaren själv administration, skötsel och tillsyn. Ägaren utför även stora delar av underhållsarbetet. Detta har framkommit i såväl svenska som utländska undersökningar6). Kapitalplaceraren som fastighetsägare kan sägas utgöra villaägarens motsats. Kapitalplaceraren fattar endast ett fåtal, om ens några operativa beslut. Alla tjänster köps från speciella företag eller utförs av en intern förvaltningsorganisation. Villaägaren däremot utför allt praktiskt arbete som han/hon har kompetens och tid för. 30 Vad avser det praktiska utförandet av olika förvaltningsuppgifter finns ägarna i den enskilda sektorn pâ en skala vars ytterändar definieras av villaägaren och kapitalplaceraren. 3.5 Fastighetsförvaltningen som besluts- och investeringsprocess I förvaltningen förekommer beslut som pä olika sätt bidrar till förvaltningstjänsten - utrymme med viss specificerad service. Be­ sluten har effekt olika läng tid. Ett ombyggnadsbeslut har effekter lång tid, medan ett beslut att städa trappen har mycket kort verkan. Ett beslut om en mindre ombyggnad kan för en stor förvaltare vara ett rutinärende, medan det för en liten förvaltare kan vara ett av de största ekonomiska beslut han tar i sitt liv. Olika ägare kan också ha olika beslutsgrunder. För en stor ägare kan utgångspunkten för beslut vara lönsamheten vägd mot risk. En ägare till en mindre hyresfastig­ het kan i ett ombyggnads- eller underhållsbeslut förväntas väga in likviditetsaspekter, relationerna till hyresgästerna och eventuellt det egna boendet. Möjligheten till och kompetensen för eget arbete kan också vara väsentlig. Manga ägare kan inte förväntas handla ekonomiskt optimalt. I stället söker man uppna tillfredsställelse med sitt ägande pa en socio-ekono- misk skala. Vissa investeringsbeslut i fastighetsförvaltningen styrs till tidpunkt och omfattning av ägarens möjligheter till eget arbete. 3.6 Vad är effektivitet i fastighetsförvaltningen? Med en i ekonomiska termer effektiv fastighetsförvaltning avses vanligen att förhållandet mellan produktionsresultatet och resursin­ satsen uppfyller en viss norm. Effektivitet kan sålunda vara ett önskvärt tillstånd för en fastighetsföretagare, men innebörden måste dock alltid preciseras. För ägare som bedriver sin fastighetsförvaltning med socio-ekono- miska förtecken saknar gängse effektivitetsmått (t ex räntabilitet på totalt kapital) reell innebörd. I stället fäster man mer vikt vid om folk bor kvar, trivs, klagar etc. Det innebär att de egna bedöm­ ningarna av om förvaltningen går bra utgår från mera kvalitativa variabler knutna till fastigheten och dess nyttjare. Viktigt är dock alltid likviditeten. Resursinsatserna varierar till art och omfattning mellan olika för­ valtningar. Kapitalplaceraren kan handla upp förvaltningstjänster på olika marknader. Denna möjlighet har också en liten fastighetsägare, men han/hon väljer ofta att tillskjuta eget arbete i stället för eget eller lånat kapital. Detta resurstillskott kan vara betydande men ge ett obetydligt synligt resultat, dvs vara föga effektivt för en utom­ stående betraktare. Att arbetet ändå utförs förklaras av låga anspråk på arbetsersättning. Dessutom måste värdet av nöjda hyresgäster och en viss livsstil beaktas. För ägaren finns ofta ett betydande icke direkt kvantifierbart egenvärde i att vara fastighetsägare och hålla en fastighet i bra skick^. 31 Ur ett samhälleligt perspektiv kopplas effektiviteten till hur nytt- jarna värderar sitt boende i relation till kostnaderna för utrymme och service. I det samhälleliga perspektivet får sålunda nyttor av icke monetär art, t ex de boendes trivsel, betydelse för om förvaltningen bedöms vara god. 3.7 Eqenarbete - art och omfattning Egenarbete som begrepp Egenarbete i vid bemärkelse förekommer hos alla hushåll i alla fastighetstyper och upplåtelseformer^). I hushåll med olika samman­ sättning och storlek arbetar man med t ex städning, matlagning och underhållsarbeten. Arbetet sker utanför den formella penningekono­ min och syftet är att tillfredsställa egna behov. Dessutom utför fastighetsägare, bostadsrättshavare och hyresgäster arbete som fack­ män annars svarar för. I en mindre hyresfastighet arbetar förutom ägaren/förvaltaren med familj eventuellt också fastighetsskötare eller de boende med t ex drift och underhäll. Med egenarbete avses här enbart ägarens och familjemedlemmarnas arbete i den egna fastighetsförvaltningen. Arbetet sker utan formellt anställningsförhållande och förutbestämd ersättning. En viss ersätt­ ning erhålls i pengar genom att betalningsnettot efter skatt från fastighetsförvaltningen ökar vid egenarbete jämfört med om tjänsterna köps. För de flesta ägare medför dock egenarbetet minskade underskott. Ägarens eget arbete och kunnande utgör en resurs som i fastighets­ förvaltningen kan ersätta lejt arbete, men även i viss utsträckning penninginsatser. Ägaren utför t ex allt arbete med bokföring och redovisning manuellt i stället för att lämna bort det till ett förvalt- ningsbolag med datahanteringsrutiner. I vissa fall kan en stor arbets­ insats kompensera brister i kunnandet. För många pensionärer finns också ett egenvärde i att ha en sysselsättning, egenarbetet ingår i livsstilen. En operationell definition För det praktiska genomförandet av undersökningen har begreppet egenarbete ytterligare preciserats: o Ägarens arbete med en egen lägenhet i fastigheten åtskiljs inte från övrigt arbete. o Oavlönat arbete utfört av ägaren närstående betraktas också som egenarbete. Detta innebär att den i undersökningen använda definitionen av begreppet egenarbete är relativt snäv. Det bör bl a beaktas när jämförelser sker med resultat från andra studier. 32 Egenarbete i förvaltningar av olika storlek Förvaltningsstorleken ger klara utslag för vad ägaren gör i förvalt­ ningen och vilken tid det tar. Därtill är motiven för förvärv och innehav kopplade till förvaltningsstorleken. Andelen fastighetsägare som ej arbetar i den egna förvaltningen ökar med förvaltningsstorleken. I förvaltningar mindre än fem lägenheter är det cirka en procent som ej arbetar. Andelen ökar sedan till 15 procent i klassen med minst 25 lägenheter. Se figur 3.2. ^15 TIM/VECK Figur 3.2 Ägarnas arbetstid i den egna förvaltningen, efter förvaltningsstorlek. I samtliga förvaltningar arbetar cirka 40 procent av ägarna 2-5 timmar per vecka och ungefär lika mänga arbetar 5-15 timmar per vecka i den egna förvaltningen. I de större förvaltningarna (> 10 lgh) arbetar något fler av ägarna minst halvtid. Den genomsnittliga arbetstiden i förvaltningen är relativt konstant oavsett förvaltningens storlek, se tabell 3.1. Den genomsnittliga arbetstiden per lägenhet blir dä mindre, ju större förvaltningen är. 33 Tabell 3.1 Ägarnas (inkl familjemedlemmarnas) genomsnittliga arbetstid efter förvaltningsstorlek. FÖRVALTNINGSSTORLEK (lgh) ARBETSTID 3-4 5-9 10-24 > 25 tim/vecka 10 1/4 10 11 1/4 9 1/2 tim/vecka • lgh 3 1 3/4 3/4 1/4 I figurerna 3.3 - 3.6 redovisas egenarbetets art och vilken arbetsför­ delning som råder i förvaltningar av olika storlek. Redovisningen avser den som huvudsakligen utför de olika förvaltningsåtgärderna. "Ägaren" i ovannämnda figurer avser andelen egenarbete inom respektive förvaltningsklass. Här i ingår med andra ord även familje­ medlemmar som ansvarar för vissa åtgärder. Anställda förekommer endast i 18 procent av förvaltningarna (intervjupopulationen). Ingen i vår population hade annat än deltidsanställda. Arbetsfördelningen i de minsta förvaltningarna kan även fungera som en jämförelse med fördelningen för villaägare. Dessa utför dock inte arbetsmoment som hyresdebitering och hyresförhandling. Större underhållsarbeten lejs ofta bort. En stor kapitalplacerare kan däremot leja bort alla arbetsuppgifter i fastighetsförvaltningen. De som äger 3-4 lägenheter har påfallande likheter med villaägare. Mer än 90 procent av ägarna i denna grupp utför själva; o hyresdebitering o administration och övrig ekonomisk förvaltning o tillsyn av fastigheterna o fastighetsskötsel o trädgårdsskötsel, snöröjning m m. Ungefär var tredje ägare i denna grupp lämnar hyresförhandlingarna till fastighetsägareföreningen. Städningen sköts av ägaren eller av familjemedlemmar. I var tionde förvaltning städar hyresgästerna. Tre av fyra ägare sköter enklare underhållsåtgärder. Större under­ hållsåtgärder utförs av var fjärde ägare. Fyra av tio ägare arbetar 2-5 timmar per vecka i förvaltningen och lika många arbetar 5-15 timmar per vecka. Någon enstaka uppger sig arbeta heltid, se figur 3.2. Den genomsnittliga arbetstiden är för denna förvaltningsklass 10 tim 15 min per vecka. Ägare med 5-9 lägenheter liknar i flera avseenden de med 3-4 lägenheter. Skillnaden är att fler lämnar bort hyresförhandlingarna till fastighetsägareföreningen (40 procent). Färre utför också under­ hållsarbeten helt själv. Den arbetstid man lägger ned i förvaltningen 34 är densamma som i den minsta gruppen, se figur 3.2. Ägarna arbetar ungefär lika mycket som i de minsta förvaltningarna. Den genom­ snittliga arbetstiden är cirka 10 timmar per vecka. I förvaltningar med 10-24 lägenheter är det bara var fjärde ägare som förhandlar själv om hyrorna. Sex av tio städar själva medan sju av tio själva utför fastighetsskötsel och trädgårdsarbeten. Fem av tio utför enklare underhållsarbeten. När fastighetsägaren lämnar ut arbetsuppgifter till extern förvaltning är det i regel fastighetsägareföreningen, fastighetsbolag eller reviso­ rer som avses. I fortsättningen kallas dessa för entreprenörer till skillnad från anställda. I hela beståndet förekommer endast deltids­ anställda. Anställda förekommer i denna klass främst för städning, fastighets- och trädgårdsskötsel. I denna grupp är det relativt många ägare som arbetar minst halvtid (> 15 tim) i förvaltningen. Den genomsnittliga arbetstiden är också något högre än i de andra förvaltningarna, cirka 11 tim 20 min per vecka. Skillnaderna är dock inte påfallande stora. De som har förvaltningar med minst 25 lägenheter har i större utsträckning anställda för olika arbetsuppgifter. Andelen ägare som arbetar minst halvtid är dock förhållandevis stor. Samtidigt är det många i denna grupp som inte alls arbetar med drift och underhåll i förvaltningen. Den genomsnittliga arbetstiden för denna grupp är ungefär 9 tim 30 min per vecka. 35 LJ *5AREN ENTREPRENÖR Il j ANSTÄLLD j J HYRESGÄST HYRESFÖRHANDLING ADMINISTRATION STÄDNING UNKLARE UNDERHALL STORRE UNDERHALL 10 20 30 40 50 00 70 80 90 100 Figur 3.3 Arbetsfördelning i förvaltningar med 3-4 lägenheter, 36 I IÂÛAREN ENTREPRENÖR | ANSTALLD ]] HYRESGAST WYßESDEBITCRING •1 HYRESFÖRHANDLING ADMINISTRATION •-„K j TILLSYN lllJljjfljT STÄDNING ililSüÜlWÈÈÊÊÊtk FASTIGUETSSMÔTSEL iWBip TRÄDGÅRDSSKÖTSEL IMMH I ENKLARE UNDERHÅLL WÊÊSÊfâÊÊHÊSB&Ê STÖRRE UNDERHÅLL ililll 10 20 30 AO 50 50 10 80 90 100 Figur 3.4 Arbetsfördelning i förvaltningar med 5-9 lägenheter. 37 AÛAR.EN ENTREPRENÖR UYRESDCBITERING il HYRESFÖRHANDLING IfiillPIwmmÊMÊmÊmÊÊMm. ADMINISTRATION m TILLSYN i STÄDNING •mm PASTIGMGTSSkOTSEL TRÄDGÅRDSSKÖTSEL ENKLARE WDERUAUL^ STÖRRE UNDERHALL 1 ANSTALU) ■■■■■■■■■ 1 1 HYRESGAST 10 20 30 40 50 60 10 80 90 100 Figur 3.5 Arbetsfördelning i förvaltningar med 10-24 lägenheter. 38 fl ÄGAREN ENTREPRENÖR Ql ANSTALLD HVRESwÀâT HYRESFÖRHANDLING ADMINISTRATION TILLSYN STÄDNING FASTIGHET3SK0TSEL TRÄDGÅRDSSKÖTSEL ENKLARE UNDERHALL STORRE UNDERHALL 40 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Figur 3.6 Arbetsfördelning i förvaltningar med fler än 24 lägen­ heter. 39 Antalet arbetsuppgifter som ägaren utför är nära korrelerat till förvaltningsstorleken. Ju större förvaltningen är desto fler arbets­ uppgifter lämnar man bort för extern förvaltning. Den genomsnittliga arbetstiden i de undersökta förvaltningarna är 10 tim 20 min per vecka. Var femte fastighetsägare arbetar minst 15 timmar per vecka och nästan varannan arbetar 2-15 timmar per vecka. Hjälp i förvaltningsarbetet Den föregående redogörelsen avsåg den/de som huvudsakligen utför de olika förvaltningsåtgärderna. I vissa fall förekommer hjälp även från hyresgäster eller vänner och bekanta. I ungefär två av tio förvaltningar hjälper hyresgästerna till med städning av trapphus och entréer. Detta sker främst i de minsta förvaltningarna (3-4 lgh). Ungefär var fjärde ägare får ibland hjälp från vänner eller bekanta medan endast var tionde ägare ibland hjälper till i någon bekants förvaltning. Eftersläpande underhäll Ungefär var tredje fastighetsägare anser sig ha eftersläpande under­ häll. De som har ett investeringsmotiv till förvärvet ligger dock bättre till än genomsnittet. Av dessa anser endast 19 procent att underhållet släpar efter. De som anser sig ha försummat underhäll jobbar något mer i sin förvaltning än övriga. Skillnaden är dock inte stor. Däremot arbetar man nästan en timme mer per vecka och lägenhet i de förvaltningar där underhållet släpar efter. Den större skillnaden beror på att de med försummat underhåll i genomsnitt har mindre förvaltningar. Se tabell 3.2. Tabell 3.2 En jämförelse av variabler mellan ägare med respek­ tive utan eftersläpande underhåll. FÖRSUMMAT UNDERHALL EJ FÖRSUMMAT UNDERHALL 8 12 antal lägenheter 10.7 10.1 tim/vecka 2.3 1.4 tim/vecka • lägenhet 35% 65% svarsfördelning 40 En typisk ägares egenarbete Den största gruppen ägare i vâr population är de med 3-9 lägenheter som har förvärvat fastigheten för att erhålla egen bostad. Baserat pä medelvärden presenterar vi en typisk (fiktiv) ägare ur denna grupp. Ägaren är en man som är 56 är. Han har haft sin fastighet i 13 är. Fastigheten är från slutet av 30-talet och rymmer fyra bostadslägen­ heter. Ägaren förvärvade fastigheten med motivet att bo där själv vilket han gör än i dag. Varje vecka arbetar han cirka 13 timmar i förvaltningen. Det främsta motivet för egenarbete är att minska underskotten. Arbetstiden under en vecka fördelar sig som nedan: Hyresdebitering 20 min Administration 2 tim 20 min F astighetstillsyn 15 min F astighetsskötsel 3 tim 10 min Städning, renhållning 55 min T rädgårdsskötsel 2 tim 20 min Enklare underhåll 3 tim 35 min Större underhåll 5 min Detta ger sammantaget att den typiske ägaren arbetar 3 timmar och 15 minuter per vecka och lägenhet. Summeras denna siffra till årsbasis fås i storleksordningen 650-700 timmar per fastighet och år. Omräknat till timmar per lägenhet erhålles siffror i storleksordningen 150 till 180 timmar per lägenhet och år. 3.8 Ägarnas förvärvsmotiv Ägarna har i olika beslutssituationer olika motiv för sitt agerande, vi kan säga att det finns olika motivbilder. Det finns t ex skilda motiv för förvärv, fortsatt innehav, moderniseringsåtgärder och insatsen av eget arbete. Sammankopplat med strukturen vad avser byggnadsbestånd och för­ valtningsformer finns ett mönster för motiven att förvärva och inneha hyresfastigheter. Vi gör en indelning av ägarna med utgångs­ punkt ifrån förvärvsmotiven egen bostad/lokal respektive investering. Dessutom förekommer sysselsättning (egen respektive anställdas) samt diverse andra motiv. De flesta köper en mindre hyresfastighet för att bereda sin egen familj bostad. Många köpare har speciell kompetens inom något yrkesområde som är väsentligt för förvaltningen. För gruppen fysiska personer bör man se fastighetsinnehavet i anslut­ ning till personens livscykel. Motiven för innehav kan därför skilja sig väsentligt från förvärvsmotiven. Dessutom är motiven för avyttring ofta av social art och inte ekonomiskt betingade^). 41 Motiven för eget arbete kan också variera mellan olika ägare och över ägarens livscykel. Dessutom kan den faktiska egna arbetsin­ satsen påverkas av var i livscykeln byggnaden befinner sig. En gammal byggnad medför automatiskt ett större behov av arbete. Empiriska resultat Cirka 86 procent av undersökningspopulationen äger endast en fastig­ het medan fem procent har fler än två fastigheter. Fyra av fem fastighetsägare har köpt sin första hyresfastighet medan nästan var femte ägare har förvärvat den genom arv eller gåva. Av ägare med minst två fastigheter har andelen köp för den andra fastigheten i innehavet stigit till 94 procent och den tredje fastighe­ ten har av alla förvärvats genom köp. Av de som har förvärvat en fastighet genom köp ville 73 procent av ägarna bereda sig själva egen bostad eller lokal. Ungefär en femtedel har köpt med investeringsmotiv, övriga har skäl som sysselsättning åt sig själva eller anställda och skattefördelar, se tabell 3.3. Tabell 3.3 Viktigaste förvärvsmotiv för de som köpt en fastighet respektive minst två fastigheter. Procent. FÖRVÄRVS­ MOTIV ANTAL FASTIGHETER 1 — 2 egen bostad/lokal 73 22 investering 19 46 egen sysselsättning 2 16 skattefördelar 2 8 anställdas sysselsättn 0 5 övrigt 4 3 100 '% 100 % antal ägare 205 37 Av de som köpt minst två fastigheter har nästan hälften investerings­ motiv till förvärven och knappt en fjärdedel motivet egen bostad/lokallO). Sysselsättningsmotivet är också relativt stort. Observera att denna grupp endast utgörs av 37 ägare. Sammanfattningsvis kan man konstatera att för de ägare som endast har en fastighet i sitt bestånd är egen bostad det viktigaste för- värvsmotivet medan investering är det viktigaste motivet för de med mer än en fastighet. 42 Det genomsnittliga lägenhetsinnehavet varierar med förvärvs- motiven. De som har köpt hyreshus med motivet att bereda sig själv eller familjen egen bostad eller lokal har i genomsnitt 6 lägenheter i sin förvaltning. De som har ett investeringsmotiv till förvärvet har i genomsnitt 20 lägenheter, dvs tre gånger så stor förvaltning som de med bostadsmotiv till förvärvet. Skilda förvärvsmotiv påverkar också graden av egenarbete. Av de med boendemotiv arbetar 99 procent i den egna förvaltningen jämfört med 91 procent för de med investeringsmotiv, se figur 3.7. Förvärvsmotivet ger inget stort utslag på mängden egenarbete. Totalt sett tycks de med sysselsättningsmotiv arbeta mest i förvalt­ ningen, där efter de med ett boendemotiv. Ägare med investerings­ motiv arbetar något mindre än övriga ägare. FÖRVÄRVSMOTIV Hegen bostad/lokal 0 0-2 2'5 5 "15 >15 T IM/'VECKA Figur 3.7 Mängden egenarbete i förvaltningen efter förvärvs­ motiv, inklusive arv och gåva. 3.9 Arbetsmotiv i förvaltningen Motiven för egenarbete finns på en glidande skala från rent ekono­ miska till motiv av socio-ekonomisk art. Inom gruppen ekonomiska motiv finns t ex ägare som önskar fä en arbetsersättning och de som önskar förbättra likviditeten i förvaltningen. De socio-ekonomiska motiven kan t ex avse möjligheten till en meningsfull sysselsättning där det finns ett egenvärde i arbetet. Att arbetet ger ett ekonomiskt utbyte är av sekundär betydelse. Egenar- 43 bete ger kontakter med hyresgäster och andra människor vilket ocksä kan vara av betydelse. En del ägare motiverar förekomsten av egenarbete med att man vill fä arbetet ordentligt utfört. Bakom ett sådant argument finns ett långsiktigt kostnadstänkande, men också personlig prestige inför hyresgästerna. Den personliga prestigen och ett starkt upplevt egen­ värde av att vara ägare till en hyresfastighet kan motivera ägaren att "överarbeta" fastighetsförvaltningen. Omvänt kan spekulativa intressen leda till s k driftspekulation där också underhållet av fastigheten eftersätts. Det starkaste motivet för egenarbete kan vara avsaknaden av stor- driftsfördelar. I en liten förvaltning är det svårt att med rimligt ekonomiskt utbyte köpa förvaltningstjänster. Fasta kostnader för de tjänster som erbjuds gör att styckkostnaden för serviceåtgärder blir hög i små förvaltningar. Empiriska resultat Det genomgående viktigaste arbetsmotivet är att minska under­ skottet/förbättra lönsamheten. Detta gäller oberoende av förvärvs- motiv, förvaltningsstorlek etc. Två tredjedelar av fastighetsägarna anser detta vara det främsta motivet till eget arbete. Motivet att minska underskottet följer av att de flesta små förvaltningar ger ett likviditetsunderskottU). Två av tio ser arbetet närmast som en hobbyverksamhet medan en av tio mer yrkesmässigt vill ha en sysselsättning. Hobbymotivet är störst i de minsta förvaltningarna. Se tabell 3.4. Tabell 3.4 Arbetsmotiv för delägare nr 1 (273 observationer). ARBETSMOTIV FREKVENS(%) minska underskottet/ förbättra lönsamheten 68 intresse, hobby 20 sysselsättning 8 övrigt __4 100 % Lundström-Gustafsson^) visar att många ägare redan vid förvärvet kalkylerade med att arbeta själva i förvaltningen. För många kommer dock arbets- och kapitalbehovet som en överraskning. Det är troligen delvis en följd av de sparsamma kalkyler man gör inför ett förvärv, då man resonerar som en villaägare. 44 Andra faktorer som kan påverka den egna arbetsinsatsen i förvalt­ ningen är förvaltningsstorleken, den egna ekonomiska situationen, fastighetsbeståndets ålder, läget i innehavsperioden samt fastighets­ ägarens ålder. Dessa faktorer analyseras nedan och i följande kapitel- delar. Siffrorna ovan gäller vad vi kallar delägare nr 1, dvs den ägare som står i kategorilängden i fastighetstaxeringsregistret. Studerar vi övriga delägare som ofta är fru eller barn, finner vi att de mera sällan arbetar i förvaltningen. I förvaltningar på tre till nio lägen­ heter arbetar hälften av de som är övriga delägare. Delägare till förvaltningar större än tio lägenheter arbetar i 30 procent av fallen. Motivbilden för delägarna är densamma som för delägare nr 1. I de största förvaltningarna är dock sysselsättningsmotivet mer fram­ trädande. Det klart dominerande motivet är dock att minska under­ skotten/förbättra lönsamheten (ca 60 procent). I fyra av tio förvaltningar är det endast en ägare som arbetar. 1 nio fall av tio är denne ägare en man. Denne man är dessutom i vart fjärde fall pensionär. Att man arbetar själv, utan hjälp av övriga delägare och närstående, är vanligast i de större förvaltningarna. 1 mer än hälften av förvalt­ ningarna är det dock minst två personer som hjälps åt med arbetet, se figur 3.8. Oftast har man medhjälpare i de minsta förvaltningarna. I 70 procent av förvaltningarna med tre till fyra lägenheter är det minst två personer som hjälps åt med arbetet. Fastighetsförvalt­ ningen är sålunda en familjeangelägenhet i de små förvaltningarna. I de större förvaltningarna är verksamheten mera av företagskaraktär och frikopplad från den egna familjen. 45 y.-. ANTAL LAGENHETER 70 H H ■ H -------MEDELVÄRDE 3-4 5-9 10-24 ^25 Figur 3.8 Antalet egenarbetare i förvaltningar av olika storlek (tidkortspopulationen). Motiv för olika arbetsuppgifter I det föregående redovisades fastighetsägarnas motiv till varför de över huvud taget själv utför arbete i förvaltningen. Ett arbete som många gånger är oavlönat eller mycket lågt avlönat. Vid intervjuerna med 87 stycken utvalda fastighetsägare (se kap 2.1 för urvalet) frågade vi varför de själva utförde t ex hyresdebitering och städning. I det följande redovisas motiven i storleksklasser med avseende på antalet lägenheter. De arbetsuppgifter som studerades var; * hyresdebitering * hyresförhandling * administration och övrig ekonomisk förvaltning * fastighetstillsyn * trappstädning och renhållning * trädgårdsskötsel och snöröjning * fastighetsskötsel * enklare underhållsåtgärder * större reparations- och underhållsåtgärder, om- och till­ byggnader. 46 I en förvaltning med 3-4 lägenheter utför man enligt tidigare det mesta av förvaltningsarbetet själv. Motivet är att det är så lite arbete att lämna bort. Hyresfastigheten betraktas mer som ett villaboende än som ett företagande med uthyrningsverksamhet. Man vill också minska underskotten/förbättra lönsamheten genom att arbeta så mycket som möjligt själv i fastigheten. Man väljer ofta att förhandla själv om hyrorna då det gäller så få lägenheter. Större reparations- och underhållsarbeten lämnar man främst bort på grund av bristande kunskap (70 procent), men även på grund av tidsbrist (20 procent). I förvaltningar med 5-9 lägenheter är andelen egenarbete något lägre än i den föregående förvaltningsklassen, speciellt för hyresförhand­ lingar. Främsta motivet till egenarbete är att minska underskotten/förbättra lönsamheten. Cirka en tredjedel anger att vissa åtgärder är av för liten omfattning att lämna bort. Hyresförhandling lämnas ofta till fastighetsägareföreningen. Ägaren anser att det är enklare och känns rättvisare så. En del anser sig inte ha kompetens att utföra detta själv. I gruppen 10-24 lägenheter är andelen egenarbete relativt låg för främst städning, fastighets- och trädgårdsskötsel samt enklare under­ hållsåtgärder. Motiven till egenarbete är att minska underskotten/förbättra lönsam­ heten (t ex administration, städning, enklare underhåll) eller att det inte är så betungande (t ex hyresdebitering, tillsyn, trädgårdsskötsel). Fyra av fem ägare lämnar bort hyresförhandlingarna. Det är enkelt att göra så och känns rättvist, men många har också bristande kunskap. Större reparations- och underhållsåtgärder lämnas bort på grund av bristande kompetens och tidsbrist. Andelen egenarbete är minst i stora förvaltningar (Z 25 lägenheter), men nivån är fortfarande hög för hyresdebitering, administration och tillsyn (cirka 70-75 procent). Relativt hög andel egenarbete märks också för fastighets- och trädgårdsskötsel samt enklare underhållsåt­ gärder. Anmärkningsvärt är att städning i några fall utförs som egenarbete, även i relativt stora förvaltningar. Var tionde fastighetsägare utför själv större repartions- och under­ hållsarbeten för att minska underskottet. Övriga ägare lämnar sådana arbeten till entreprenörer på grund av tidsbrist eller bristande kompetens. Det främsta motivet till att utföra arbete själv i denna storleksklass är genomgående att man vill minska underskotten/förbättra lönsam­ heten. Den främsta orsaken att ej utföra vissa arbeten är tidsbrist. 47 3.10 Byggnadens ekonomiska livscykel Byggnaden på en hyresfastighet har begränsad ekonomisk livslängd. I vilken takt byggnadskapitalet förbrukas avgörs på fastighetsmark­ naden. Där värderar säljare och köpare de framtida nyttor som fastigheten förväntas ge. Ser vi enbart till de i pengar uttryckbara nyttorna förväntas i regel driftnettona i reala termer sjunka över tiden. De minskade driftnettona orsakas av sjunkande hyror och att mängden underhåll är starkt beroende av byggnadskapitalets ålder. Volymökningar för underhåll och ett över tiden ökat behov av skötsel och tillsyn gör att en fastighet blir allt mera tungarbetad. En ägare med begränsade ekonomiska resurser måste kanske över tiden utföra allt mera av förvaltningsarbetet själv för att bl a klara likviditeten. Mot detta talar att likviditeten i en tid med inflation och lånefinan­ siering i regel förbättras över innehavsperioden. En stor mängd eget arbete i förvaltningen och ägarens avsaknad av lönsamhetsmotiv kan innebära att den ekonomiska livslängden för byggnaden förlängs. Att mera generellt uttrycka denna förlängning i år är dock svårt. Varje ägare har nämligen sin uppfattning om vad som ska läggas i begreppen föråldring och ekonomisk livslängd. Det finns följaktligen med ett fastighetsägareperspektiv ingen objektiv norm för när en fastighet är mogen att byggas om. Egenarbete med avseende pä byggnadsbeståndets ålder Våra analyser visar, tvärt emot förväntat, en förskjutning mot allt mer nedlagd arbetstid ju yngre byggnaderna är, se tabell 3.5. Tabell 3.5 Nedlagd arbetstid (timmar/vecka) med avseende på byggnadsbeståndets ålder. Värdeår enligt AFT-81. Intervjupopulationen. ARBETSTID (tim/vecka) VÄRDE­ AR ARB EJ 0-2 2-5 5-15 > 15 < 29 5 % 24 % 48 % 14 % 9 % = 100 % 30 - 39 4 4 36 46 10 40 - 49 9 2 39 42 8 50 - 59 7 7 24 50 12 > 60 2 5 30 36 27 Drygt en fjärdedel av de ägare som har unga fastigheter (värdeår senare än 1960) arbetar mer än 15 timmar per vecka. En av fyra ägare som har en fastighet med värdeår tidigare än 1930 arbetar högst två timmar per vecka. I övriga värdeårsklasser är det få som arbetar mindre än två timmar. I genomsnitt fyra procent av ägarna arbetar inte alls i den egna fastighetsförvaltningen. 48 En förklaring till att en så stor andel (29 %) av ägarna till de äldsta fastigheterna endast arbetar upp till två timmar per vecka är att byggnaderna är gamla. Man låter mänga åtgärder bero till efter ett generationsskifte. Inga av de som har köpt fastigheter med värdeår före 1930 har sysselsättningsmotiv till förvärvet, se figur 3.9. I den yngsta värdeårsklassen är däremot sysselsättningsmotivet mest dominerande, se figur 3.9. Investeringsmotiven är också starka för de som har förvärvat yngre fastigheter. FORVÅKVSMOTIV Figur 3.9 Förvärvsmotiv efter byggnadsbeståndets ålder (värdeår). Figuren visar också att andelen ägare som har förvärvat en fastighet för att erhålla egen bostad/lokal minskar ju yngre byggnadsbeståndet är. En stor andel (knappt 2/3) av de yngsta fastigheterna ägs av fastig­ hetsägare i åldern 35-49 år. Andelen ägare i denna ålder är här nästan dubbelt så stor som i övriga värdeårsklasser, se figur 3.10. 49 ALDER PA AGARNA ■ 015-MÅR H 35"19 ÅR |§ 50-M ÅR U5 ÅR <29 30-59 40-49 50-59 ---------» VÅRDE.ÅR Figur 3.10 'Ägarnas aider efter byggnadsbeståndets ålder (värdeär). Den grupp ägare som dels är 35-49 är gamla dels äger de yngsta fastigheterna utgör en speciell kategori av ägare. Gruppen är närmast att hänföra till kategorin byggare/förvaltare. Att man lägger ner mer tid pä yngre fastigheter beror främst pä de motiv man har för att äga sina fastigheter. En stor del av arbetet är dock oberoende av byggnadens älder. Flera funktioner (hiss, vvs etc) i nyare byggnader kräver tillsyn och skötsel. I äldre fastigheter förekommer förmod­ ligen i stället mera ätgärder av typen smäreparationer. 3.11 Ägarens livscykel Om ägaren är en fysisk person kommer dennes ålder och mognad att återspeglas i fastighetsförvaltningen som blir starkt personberoende. Är ägaren däremot juridisk person med ett anonymt ägande inverkar inte vem som äger i någon större utsträckning på utförandet av förvaltningen. Med tiden förändras ägarnas inkomster, kapitalstyrka och preferenser samt riskbenägenheten och kunnandet i frågor som rör fastighetsför­ valtningen. Inkomsterna och kapitalstyrkan kan förväntas öka med åldern fram till pensioneringen då framför allt inkomsterna avsevärt kan trappas ned. I unga år kan riskbenägenheten vara stor men kapitalstyrkan liten. Längre upp i åldern är kapitalstyrkan större men riskbenägenheten sannolikt lägre. Detta innebär sammantaget att det för gruppen fysiska personer sannolikt finns ett åldersintervall som är optimalt med hänsyn till förvärv av en hyresfastighet. Tidigare studier visar att en stor andel av köparna är i åldern 40-50 år1^. 50 Yrkeserfarenheten ökar över tiden och samtidigt förändras ägarens attityder till fastighetsinnehavet. Större åtgärder som i yngre år varit angeläget att utföra prioriteras lägre i högre åldrar och större vikt läggs vid att ha en daglig arbetsuppgift som anpassas till den egna arbetskapaciteten och kunnandet. Detta illustreras av andelen ägare som sysslar med fastighetsskötsel respektive större underhålls­ åtgärder, efter ägarnas ålder, se figur 3.11. Figur 3.11 Andelen ägare som sysslar med fastighetsskötsel respektive större underhållsåtgärder, efter ägarnas ålder. Många behåller sina fastigheter till långt efter pensioneringen. Fas­ tighetsinnehavet är en del av livsstilen. Efter pensioneringen har ägaren gott om tid för förvaltningsarbete samtidigt som han/hon saknar alternativkostnad för det egna arbetet. Det kan också ut­ tryckas som att arbetsinsatsen delvis ses som en fritidssysselsättning. Egenarbete för ägare med olika ålder Den redovisning som sker nedan avser till en början delägare nr 1. Därefter diskuteras egenarbete för övriga delägare. 51 Den tid som läggs ned pä egenarbete ökar med ägarens ålder. Särskilt pensionärerna lägger ned mycket tid på arbete i förvaltningen. Var tionde ägare arbetar dock oavsett ägarens ålder mer än 15 timmar per vecka i förvaltningen, se figur 3.12. ÅLDER PÅ MARNA 15-34 35-45 50-È+ >65 Figur 3.12 Arbetstid i förvaltningen för delägare nr 1, efter ägarnas ålder. I åldersklassen 15-34 år arbetar två av tio ägare inte alls i förvalt­ ningen. Nära hälften arbetar 2-5 timmar per vecka. Nästan alla ägare i åldern 35-64 år arbetar i förvaltningen. Fyra ägare av tio arbetar 2-5 timmar per vecka och lika många arbetar 5-15 timmar per vecka. Av de ägare som fyllt i vårt tidkort arbetar de i förvärvsarbetande ålder i genomsnitt 6 timmar per vecka. Pensionärerna är den åldersgrupp som lägger ned mest arbete i förvaltningen. De arbetar i genomsnitt 13 timmar och 15 min per vecka (enligt tidkortspopulationen). Det är mer än dubbelt så mycket som ägarna i förvärvsarbetande ålder (35-64 år). Den omfattande arbetsinsatsen från pensionärerna ska ses mot bakgrund av att de har de minsta förvaltningarna. De har i genomsnitt 9 lägenheter vilket kan jämföras med de yngre ägarna som i genomsnitt har 14 lägenhe­ ter per förvaltning, se tabell 3.6. Pensionärerna arbetar i genomsnitt 2 timmar per vecka och lägenhet. Den siffran ska jämföras med ca 1 timme för de yngre ägarna. Vi har dock inte undersökt kvaliteten på det utförda egenarbetet. 52 Tabell 3.6 Egenarbete per vecka respektive per vecka och lägen­ het, efter ägarnas ålder. Delägare nr 1 respektive samtliga delägare (inklusive familjemedlemmar). Tid- kortspopulationen. ÄGARNAS ALDER 15-64 år il 65 år Veckoarbetstid för delägare nr 1 - totalt - per lägenhet 6 tim 1 tim 13 1/4 tim 2 tim Veckoarbetstid för samtl delägare - totalt - per lägenhet 8 tim 1 1/2 tim 14 1/2 tim 2 1/4 tim antal lägenheter per förvaltning 12 lgh 9 lgh andel av för­ valtningarna 3/4 1/4 I ungefär en tredjedel av förvaltningarna förekommer hjälp av någon familjemedlem. I över hälften av fallen är det hustrun men även barn och föräldrar hjälper till. Familjemedlemmarna hjälper i varierande omfattning till med allting. Det vanligaste är att de hjälper till med städning av allmänna utrymmen samt trädgårdsskötsel. Det genomsnittliga antalet delägare varierar med ägarnas ålder. I åldersklassen 15-34 år finns i de flesta fall två delägare (1,9 per förvaltning). Detta speglar att såväl man som hustru har lagfart på fastigheten. I gruppen pensionärer är det vanligare med ensarnägande (1,3 delägare per förvaltning). Ser man på den totala tiden egenarbete per förvaltning, dvs inklusive övriga delägare och familjemedlemmars arbete, utjämnas skillna­ derna något mellan de i förvärvsarbetande ålder och pensionärer, se tabell 3.6. Pensionärsgruppen arbetar i genomsnitt 14 tim 30 min per vecka i förvaltningen. De yngre, i förvärvsarbetande ålder, lägger ned cirka 8 timmar per vecka och förvaltning. Detta innebär att övriga delägare och familjemedlemmar bidrar med 1 genomsnitt 1 tim 15 min i pensionärsförvaltningarna och cirka 2 timmar i förvaltningar med yngre ägare. 53 Analyserna visar framför allt att tillgängen till tid i stor utsträckning påverkar mängden arbete som läggs ned. Pensionärerna ägnar mycket tid ät förvaltningsarbete trots att man äger smä fastigheter. Agare i förvärvsarbetande ålder gör tidsmässigt mer begränsade arbetsin­ satser i förvaltningen. 3.12 Aktiviteter under en innehavsperiod Lundström-Gustafsson^) finner hos gruppen fysiska personer ett klart mönster för aktiviteterna i förvaltningen under innehavs- perioden. Aren efter förvärvet är ägaren mycket aktiv med under­ hålls- och ombyggnadsinsatser. Detta sker trots att ekonomin ofta är ansträngd de första innehavsåren. Man lägger då också ner mycket egen tid i förvaltningen. Den egna arbetsinsatsen kompenserar då i viss utsträckning att man saknar pengar för att köpa tjänster. Vid inflation och lånefinansiering uppstår karakteristiska mönster för likviditet och förmögenhetstillväxt över en innehavsperiod. Likvidi­ teten är i början av innehavsperioden ansträngd för att successivt förbättras i takt med att "inflationen amorterar av lånen". Speciellt likviditetssituationen efter ett lånefinansierat förvärv gör att många kalkylerar med att göra förvaltningsarbetet själva. Allt eftersom innehavsperioden blir längre åldras också ägaren. Framför allt vid långa innehav skjuter ägaren de sista innehavsåren på större underhållsarbeten som inte direkt är nödvändiga för fastig­ hetens dagliga funktion, se Lundström-Gustafsson^). Detta innebär att fastighetens skick och standard delvis blir beroende av var i innehavsperioden ägaren befinner sig. Den dagliga servicen till hyres­ gästerna kan dock antas hållas på en relativt jämn nivå över tiden. Servicen kan till och med förväntas öka sedan ägaren blivit pensionär. Egenarbete under olika delar av innehavsperioden Andelen ägare som inte alls arbetar i förvaltningen stiger något med ökad innehavstid, se figur 3.13. 54 7= “ 60' 50- INNEHAVSTID (ÅR) 0-5 5-10 11-20 21-JO >,51 □ n ■ s □ TIM/VECKA Figur 3.13 Arbetstid i förvaltningen för delägare nr 1, efter innehavstid. De första åren arbetar 99 procent av ägarna i förvaltningen. Den andelen sjunker något och bland de äldsta ägarna med de längsta innehaven är det två av tio som inte alls arbetar i den egna förvaltningen. Oavsett innehavstid är det vanligast att man arbetar 2-15 timmar per vecka. Egenarbete med avseende pä olika förvärvsmotiv Nästan samtliga ägare som har egen bostad/lokal som förvärvsmotiv arbetar i den egna förvaltningen, se tabell 3.7. Tabell 3.7 Ägarnas arbetstid (timmar/vecka) i förvaltningen efter innehavstiden. Förvärvsmotiv = egen bostad/lokal. ARBETSTID (tim/vecka) INNEHAVS- ARB 0-2 2-5 5-15 > 15 ANTAL ANDEL TID EJ OBS OBS 0 - 5 år 0 % 11 % 50 % 34 % 5 % 38 st 25 % 6 - 10 0 3 41 50 6 36 23 11 - 20 0 2 41 48 9 46 30 21 - 30 0 5 26 53 16 19 12 > 31 6 0 44 50 0 16 10 155 st 100 % 55 Vid korta innehavstider är det vanligare med en mindre arbetsinsats i förvaltningen. Ju längre innehavsperiod desto mer arbetstid lägger man ned, upp till en viss gräns. Vid innehavstider över 30 är minskar arbetstiden i förvaltningen vilket naturligt hänger samman med ägarnas medelålder, 71 år. Jämfört med de som har egen bostad/lokal som förvärvsmotiv är det relativt många med investeringsmotiv som avstår från att arbeta i förvaltningen eller som endast arbetar en begränsad tid per vecka, jämför tabell 3.8 nedan med 3.7. ovan. Tabell 3.8 Ägarnas arbetstid (timmar/vecka) i förvaltningen efter innehavstiden. Förvärvsmotiv = investering. INNEHAVS­ TID ARB EJ ARBETSTID (tim/vecka) 0-2 2-5 5-15 > 15 ANTAL OBS ANDEL OBS 0 - 5 år 0 % 14 % 50 % 32 % 5 % 22 st 35 % 6 - 10 11 0 42 42 5 19 31 11 - 20 15 8 31 38 8 13 21 21 - 30 20 0 20 40 20 5 8 >31 0 0 0 100 0 3 5 62 st 100 % Den genomsnittliga innehavstiden i vår enkätpopulation på 287 enhe­ ter är ca 13 år. Denna siffra bygger på äldsta förvärvet inom varje förvaltningsenhet. Tidigare erfarenhet stämmer rätt väl med denna siffra. Många har en innehavstid kortare än fem år. Det förekommer också mycket långa innehav, se figur 3.14. Den genomsnittliga innehavstiden för de med ett investeringsmotiv till förvärvet är 10 år jämfört med 14 år för de som har förvärvs­ motiv egen bostad eller lokal. För en del av de ägare som behåller sina fastigheter kan innehavsmotivet förändras över tiden. Man är kanske mer intresserad av praktisk förvaltning efter en tid som ägare. Många med renodlade investeringsmotiv kan efter en kort tid sälja för att få en kapitalvinst eller för att förvaltningen inte ger förväntat resultat. 56 Figur 3.14 Innehavstid (för äldsta förvärvet) med avseende på förvärvsmotiv. Analyserna ger inga klara utslag för att mängden egenarbete skulle vara beroende av innehavstiden. Riktigt gamla ägare orkar inte arbeta i någon större utsträckning. Har man investeringsmotiv är det också relativt vanligt att man avstår från eget arbete i förvaltningen. Andelen egenarbete för olika förvaltningsåtgärder Hyresförhandlingar utförs i högre grad som egenarbete i förvaltningar med en lång innehavsperiod jämfört med förvaltningar med en kort innehavsperiod. Vid innehav över 10 år förhandlar man själv i cirka hälften av förvaltningarna. Vid kortare innehavstid än tio år för­ handlar ägaren själv endast i var tredje förvaltning, se figur 3.15. Hyresdebitering, administration och övrig ekonomisk förvaltning ut­ förs nästan helt och hållet som egenarbete (90-95 procent) under den första tioårsperioden av innehavet. Andelen ägare som utför dessa arbetsuppgifter själv sjunker dock något vid längre innehavsperioder. Vid innehav längre än 30 år lämnar två av tio ägare bort dessa arbetsuppgifter. Detta kan till stor del förklaras av att medelåldern enligt tidigare är 71 år för dessa ägare. Såväl enklare som större underhållsarbeten utförs i allt mindre omfattning som egenarbete vid långa innehavsperioder. Detta stämmer med tidigare erfarenhet som visar att aktiviteten sjunker med innehavstiden för denna typ av åtgärder. Två tredjedelar av ägarna med en innehavsperiod på fem år eller kortare utför enklare underhållsarbeten själva. Denna frekvens för egenarbete sjunker något vid längre innehavstid. Två av tio ägare med korta innehav utför större underhållsarbeten själva. Det ska jämföras med att ingen med en innehavstid på över 30 år utför större underhållsarbeten själv. Till denna bild hör att de som har haft sina fastigheter fem år eller kortare tid i genomsnitt är 45 år gamla. 57 HYRESDERITERINlS HYRESFORHANDLlUG ADMINISTRATION ENRURE UNDERHALL STÖRRE UNDERHALL OCH EKON. PÖRVALTNlNfl Figur 3.15 Innehavstidens inverkan på andelen egenarbete. 3.13 Fastighetsekonomin som del i hushalls- och företagsekonomin Ägare till små förvaltningar ser i regel de in- och utbetalningar som ges av fastighetsförvaltningen som en del av hushållsekonomin. Ju större förvaltning desto starkare blir dock kapitalplaceringsmotiven och med stigande storlek betraktas fastigheten allt mer som en resultatenhet i ett företag. Att fastighetsförvaltningen betraktas som integrerad med hushålls­ ekonomin påverkar ägarens agerande på fastighetsmarknaden och i förvaltningen. På fastighetsmarknaden gör en köpare som avser att bo i fastigheten kalkyler avseende boendeutgifter och disponibel inkomst, dvs samma typ av kalkyler som en småhusköpare. Det innebär att likviditetsunderskott i stor utsträckning betraktas som "boendekostnader". Likviditeten är vid inflation också en viktigare prisbildande faktor jämfört med den långsiktiga lönsamheten. Detta ger en annan prisbildning jämfört med större fastigheter. Man kan bl a förutsätta att köpare till små fastigheter i stor utsträckning kalkylerar med att själva utföra det löpande förvaltningsarbetet. 1 den mån man arbetar själv i förvaltningen är det naturligt att se överskotten från förvaltningen som arbetsersättning. Få gör en strikt uppdelning av överskotten i arbetsersättning och förräntning pä satsat eget kapital. 1 den mån man ser underskott som boendekost­ nader torde man också betrakta överskott som medel vilka ska återinvesteras för att förbilliga det egna boendet. De små ägarna resonerar sålunda primärt inte i alternativkostnadstermer avseende 58 arbete och kapital. Detta skapar speciella förutsättningar för deras fastighetsförvaltning. Synen pä under- och överskott enligt ovan är inte förhärskande hos större förvaltare. Dessa lägger mer renodlade kapitalplacerings- aspekter pä innehavet. Uppkomna överskott ses som avkastning till bundet kapital och det egna arbetet ges en kalkylmässig ersättning. I små förvaltningar försöker man inte enligt klassisk ekonomisk teori optimera förräntningen givet restriktioner för risk. I stället spelar relationen till hyresgästerna stor roll för agerandet-^). Det fâr bl a till följd att alla ägare inte tar ut marknadsmässiga bostadshyror. Hyresnivån kan också påverkas av att man har en relativt låg alternativkostnad (eller ingen alls) för eget kapital och eget arbete. En nära kontakt med hyresgästerna och en förhållandevis låg hyres­ nivå ger långa kvarboendetider och ringa skadegörelse. Detta är i sin tur ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden då det inte uppstår hyresförluster och det akuta underhållet kan hållas på en låg nivå. Trots detta kan underhållsinsatserna vara betydande och betingade av status- och prestigeskäl. Särskilt mycket pengar och arbete kan förväntas läggas ned på den egna lägenheten. Större åtgärder men även löpande underhåll, blir beroende av ägarens privatekonomi, kunnande och tillgång till tid. Den ger förutsättningar för stora variationer i förvaltningskvalitet i de små förvaltningarna. Man kan också se hushållsekonomin som en buffert till fastighets­ ekonomin. En stabil hushållsekonomi ger förutsättningar för en god förvaltning. I ett litet fastighetsföretag med kanske en fastighet är fastigheten helt dominerande i företaget. Fastigheten styr t ex finansierings- och investeringsbehovet och det finns en direkt samstämmighet mellan fastighetens resultat och företagets. I ett större företag är fastigheten en av flera resultatenheter. Fastighetens resultat är dock starkt beroende av olika samverkande effekter i företaget. Företaget kan också ha en annan verksamhet än fastighetsförvaltning vilket kan påverka verksamhetsplaneringen, dvs vilka åtgärder som blir utförda och när. Detta påverkar också behovet av att uppvisa resultat från fastighetsförvaltningen. Oberoende av om det finns en eller ett hundra fastigheter i företaget är fastighetskonomin alltid underordnad företagsekonomin. I det lilla företaget är det dock mera relevant att säga att fastighetsekonomin är starkt knuten till hushållsekonomin. Empiriska resultat Fyra av fem ägare som intervjuats får underskott frän förvaltningen. Denna storleksordning gäller i stor utsträckning oavsett arbetsmotiv. Avvikande är dock de som anför sysselsättning som motiv, hälften av dessa får överskott. 59 Ungefär varannan ägare anser att om det finns ett "överskott" efter det att drift och nödvändigt underhäll betalats sä reinvesteras detta eller det mesta av detta utrymme i fastigheten igen. Pä frågan varför man vill reinvestera dessa överskott i fastigheten svarade ägarna: o Det behövs för reparationer och underhäll. (1/3) o En välskött fastighet eftersträvas. (1/3) o Ett överskott skattas till stor del bort och pengarna behövs ändå förr eller senare för underhåll. (1/3) Knappt hälften av de ägare som inte får ett överskott frän förvalt­ ningen anser att de håller en lägre hyresnivå i sin förvaltning än motsvarande bruksvärdehyra i Linköpingl^). Det finns flera anled­ ningar till detta. Ungefär fyra av tio berörda ägare anger att relationerna till hyresgästerna är motivet till att man ej tar ut full hyra. Var tredje ägare anser att hyresnivån beror på förhandlingarna. Tjugo procent anger att man inte behöver högre hyra för att få fastigheten att gå ihop ekonomiskt. Man föredrar att låta hyres­ gästerna få del av detta hellre än att betala skatt för ett överskott. Två av tio ägare får ett överskott. Hälften av dessa anser att överskottet utgör ersättning för eget arbete medan övriga betraktar pengarna som ränta på investerat kapital. Dessa resultat ska ses mot bakgrund av att 15 procent av de med boendemotiv får överskott jämfört med 55 procent för de med investeringsmotiv. Begreppen över- respektive underskott avser betalningsnettot före skatt. Detta beräknas här som inkomsterna minskade med utgifterna för drift, underhåll, räntor och amorteringar. Veckoarbetstiden i förvaltningen är tämligen likartad för ägare med olika ekonomiskt resultat. De ägare som ej får ett överskott från förvaltningen arbetar i genomsnitt 40 minuter mer per vecka än de som får ett överskott, 10 tim 30 min jämfört med 9 tim 50 min. De ägare som arbetar mest i förvaltningen är de som ser ett överskott som arbetsersättning. De som arbetar minst i förvaltningen är de som ser överskott som ränta på investerat kapital. 60 Tabell 3.9 De tre största grupperna med avseende pä arbetsmotiv och resultat i förvaltningen. Baserat pä medelvärden i intervju- och tidkortspopulationerna. Arbetsmotiv Resultat Arbetstid per vecka Arbetstid per lgh Antal lgh Antal obs 1. minska underskott underskott 10 tim 1 3/4 tim 8 46 2. förbättra lönsamhet överskott 11 1/2 tim 1 1/4 tim 16 13 3. hobby, intresse underskott 12 1/4 tim 3 1/4 tim 5 12 Sammanfattningsvis kan man säga att den dominerande ägaregruppen har underskott frän förvaltningen. Det egna arbetet motiveras ocksä av att man vill minska detta underskott. Denna grupp utgör mer än hälften av undersökningspopulationen. Ägarna i gruppen arbetar 10 timmar per vecka i den egna förvaltningen, se vidare tabell 3.9. Av tabellen kan man utläsa att det finns ett samband mellan motivet för egenarbete och förvaltningens storlek. Stora förvaltningar ger oftare överskott och arbetet utförs för att förbättra lönsamheten. I de minsta förvaltningarna är hobbymotivet framträdande. Man lägger ned relativt mycket tid i förvaltningen räknat per lägenhet. Den totala arbetstiden per vecka är relativt oberoende av motiv, ekono­ miskt resultat och förvaltningsstorlek. 3.14 Ägaren som producent och konsument av förvaltningstjänster Många ägare bor själva i den egna fastigheten. Det innebär att ägaren konsumerar en del av de förvaltningstjänster han/hon producerar. Denna dubbelroll är densamma som villaägarens. Ägaren finns i egenskap av förvaltare och fastighetsskötare nära till hands och kan avhjälpa akuta småfel. En nära kontakt med hyres­ gästerna gör också att problem av social art, t ex störande grannar, uppmärksammas på ett annorlunda sätt jämfört med att fastigheten förvaltas av ett stort företag. Juvén-^) ger också indikationer om att underhållsstandarden på fastigheterna generellt är hög i de fall ägaren själv bor i fastigheten, se också PorelllS). Som producent av förvaltningstjänster kan ägaren förväntas lägga ned särskilt mycket tid på den egna lägenheten. Denna lägenhet är enligt folk i branschen ofta särskilt påkostad, vilket delvis kan ses som en följd av skattesystemet. Underhåll är avdragsgillt och balanseras mot en bostadsförmån beräknad utifrån hyresvärdet för lägenheten. 61 Ägarens nyttjande av egen bostad/lokal Framför allt i små förvaltningar är det vanligt att ägaren bor i fastigheten, se tabell 3.10 nedan. Omvänt är det vanligare att ägaren nyttjar lokal i större förvaltningar. I vissa fall nyttjar ägaren både bostadslägenhet och lokal. Andelen ägare som nyttjar bostad och/eller lokal blir dock något lägre än summan av andelen bostadsnyttjare och lokalnyttjare. I genomsnitt nyttjar knappt tre av fyra ägare minst en bostadslägenhet och/eller lokal i den egna förvaltningen. Tabell 3.10 Andelen ägare som nyttjar egen bostad respektive lokal i förvaltningar av olika storlek. FÖRVALTNINGS- STORLEK Andel som nyttjar bostad (%) Andel som nyttjar lokal (%) 3 - 4 lgh 90 3 5 - 9 77 10 10 - 24 45 6 > 25 33 15 Om man nyttjar bostad eller lokal är också kopplat till ägarens ålder, se tabell 3.11 nedan. Tabellen visar att yngre ägare oftare nyttjar lokal i den egna fastigheten medan ägare i pensionsåldern i nära nio fall av tio bor i den egna fastigheten. Tabell 3.11 Andelen ägare av olika alder som nyttjar egen bostad respektive lokal. ÄGARENS ALDER Andel som nyttjar bostad (%) Andel som nyttjar lokal (%) 15 - 34 år 52 13 35 - 49 60 7 50 - 64 67 8 >65 87 4 62 Nio av tio ägare som har förvärvat med avsikt att bo i fastigheten gör det än i dag. Andelen ägare som nyttjar bostad är också hög (73 %) bland de som har förvärvat genom arv eller gåva. Ägare med övriga förvärvsmotiv nyttjar bostad i 15-30 procent av fallen. Sammanfattningsvis kan man säga att ägare till smS förvaltningar ofta bade tillhandahåller och utnyttjar de förvaltningstjänster man producerar. Detta förhallande ökar också med ägarnas ålder och är mycket vanligt bland pensionärer. I den mån ägaren nyttjar lokaler är denne dock ofta yngre. 3.15 Värdet av livsstil Gustafsson et al^) för en diskussion om värdet av livsstil för en jordbrukare och hur önskan om en viss livsstil påverkar hur man värderar en fastighet. Parallella resonemang kan föras för ägare till hyresfastigheter. Man köper en hyresfastighet för att få någonstans att bo eller inrymma en rörelse i, något att sysselsätta sig med eller att placera kapital i. Den ofta mångfacetterade motivbilden och kombinationen av ekonomiska och icke ekonomiska nyttor från fastig- hetsinnehavet gör bl a att denna typ av ägare relativt väl står emot förändringar i institutionella förutsättningar. En minskning av för- räntningen med en procentenhet påverkar en institutionell kapital- placerare relativt starkt och kan förorsaka en avyttring. Samma minskning har sannolikt inte samma direkta effekt för ägare med blandade motiv. Prestigen att vara fastighetsägare kan också vara betydelsefull. Den kan i positiv riktning påverka fastighetens standard och komfort. Fastigheten kan också for ägaren ha ett affektionsvärde vilket bl a kan leda till långa innehavstider. När fastighetsägandet ses som en del av livsstilen suddas gränserna mellan avlönat arbete och fritid ut. Det bidrar som tidigare sagts till att ägare med mindre fastigheter saknar kalkylerad alternativkostnad för kapital och arbete. 3.16 Den informella ekonomin Det arbete som utförs i fastighetsförvaltningen kan från legal syn­ punkt karakteriseras som vitt, grått eller svart. Vitt är det arbete som öppet redovisas och för vilket skatt betalas. Grått är t ex olika former av tjänstebyten; elektrikern hjälper rörmokaren och vice versa eller att hyresgästen utför arbete och får betalt genom att en hyreshöjning uteblir. Svart är det arbete som t ex innebär att en hantverkare tar emot betalning utan redovisning. Båda parter kan genom skatte- och avgiftssystemens konstruktion anse sig tjäna på förfarandet. Ägarens egna arbete i fastighetsförvaltningen kan betraktas som vitt. I den mån eget arbete utförs förbättras fastighetens resultat. Skapade skattemässiga överskott läggs på toppen av övriga inkomster och beskattas relativt hårt. Speciellt för inkomstslaget annan fastig­ het är att överskott inte föranleder några egenavgifter, överskott ses 63 i stället som kapitalinkomst. Det föranleder B-inkomst vilket i förekommande fall kan ge betydande marginalskatteeffekter. 1 förvaltningen förekommer sannolikt också grått arbete i form av tjänstebyten. Svart arbete torde också förekomma men i mindre omfattning, vilket främst motiveras med avdragsrätten för under­ hållsarbeten. Den informella ekonomin med svart arbete och tjänste­ byten är svår att skatta. Dess förekomst leder bl a till att offentlig statistik ger en underskattning av den reella resursinsatsen i förvalt­ ningen. 64 NOTER OCH REFERENSER TILL KAPITEL 3 1) Frenckner, P: Begrepp inom ekonomistyrning - en översikt. Stu­ dentlitteratur. Lund, 1983, s. 9. 2) Motiven för ägande behandlas/analyseras på ett likartat sätt som här av; Wolfe, M F: Economic behaviour and attitudes of rental property owners. Working paper 83-67. Center for Real Estate and Urban Economics. University of California. Berkely, USA, 1983. Wolfe behandlar särskilt skalfaktorn och visar hur investeringsmo- tiven tilltar med ökande fastighetsstorlek. 3) Bejrum, H - Lundström, S: Fastighetsekonomi - hyresfastigheter. Diagnos, prognos, värdering. VM Fastighetsekonomier AB. Stockholm, 1986. I boken utvecklas ett investeringssynsätt på fastighetsförvaltningen och förvaltningen ses i grunden som en resursomvandlingsprocess. 4) Lundström, S - Gustafsson, B: Privatägda hyresfastigheter - Underhåll och ombyggnad vid ägareskiften. Statens råd för byggnads­ forskning. R93:1985. Stockholm, 1985. s 67 ff. 5) Fastighetsekonomin som del i hushållsekonomin i de små fastig­ hetsförvaltningarna utvecklas framför allt av; o Krohn, R G et al: The other economy. The internal logic of local rental housing. Peter Martin Associates Ltd. Toronto, 1977. o Solomon, A P - Vandell, K D: Alternative Perspectives on Neigborhood Decline. APA Journal, winter, 1982. S 81-98. o Wolfe, M F: Ibid. Nutt framhäver bl a begreppet "local-amateur" och ställer det mot "professional owners". Han visar att den sedvanliga "lärobokseko- nomin" inte gäller för de små förvaltningrna. Synsättet utvecklas av Solomon och Vandell som anger tre olika beteendehypoteser (fritt översatt); (1) ortodox ekonomisk, (2) socio-ekonomisk, (3) radikal/ politisk ekonomisk. Wolfe kritiserar bl a användandet av klassisk ekonomisk teori vid studium av små förvaltningar. 6) Egenarbete i småhus i Sverige studeras bl a av; o Johansson - Bejrum, H: Underhållspolicy i radhus. Analys av underhållsinsatser i olika dispositionsformer med användning av investeringsmodeller och tonvikt på hushållens bidrag. Meddelande 5:15. Institutionen för fastighetsekonomi, KTH, Stockholm, 1983. 65 o Larsson, J et al: Reparationer och ombyggnader av småhus. En fältundersökning öm husägares inställning och dess betydelse för byggföretagen. Seminarieuppsats i företagsekonomi, Stockholms universitet, Stockholm, 1980. o Orrgard, M: Marknadsundersökning Karlslund. Skånska Cementgjuteriet. Delrapport. Statens råd för byggnadsforsk­ ning (Bfr 770377-6). Stockholm, 1980. Dessa undersökningar avgränsar sig dock bara till underhållsdelen av egenarbetet. 7) Värdet av en viss livsstil diskuteras för ägare till lantbruks- och skogsfastigheter av; o Gustafsson, C et al: Värdering av lantbruksfastigheter. Metoder och principiella frågor. Meddelande 5:6. Institutionen för fastighetsekonomi, KTH. Stockholm, 1978. s 162. o Lindeborg, T: Icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter. Ett bidrag till förståelsen av prisbildnings­ processen för skog och skogsmark. Meddelande 5:22. Institu­ tionen för fastighetsekonomi. KTH. Stockholm, 1986. 8) Hur hushållen fördelar sin tid mellan olika aktiviteter studeras bl a av; o Klevmarken, A: Tid och pengar. Om svenska hushålls ekonomi. En rapport från hus-projektet. Nationalekonomiska institu­ tionen, Göteborgs universitet. Göteborg. I rapporten framgår bl a att tidsanvändningen för underhåll och reparationer liksom hushållsarbete och nöjen/rekreation ökar med åldern. Pensionärerna använder mer än dubbelt så mycket tid på underhåll och reparation som ungdomar i åldern 18-24 år. Inom ramen för Underhållsfondsutredningen undersöktes tidsåtgången och utgifter för underhåll av den egna lägenheten i bostadsrätt och hyresrätt; o SOU 1981:47: Hyresgästinflytande på målning och tapetsering. Delbetänkande av underhållsfondsutredningen. Stockholm, 1981. s 49-55. Av utredningen framgår att hyresgästerna utför ett inte obetydligt arbete i den egna lägenheten. I genomsnitt lägger man ner ca en halv timme per vecka på underhållsarbeten. Utgifter för underhåll uppgick i 1978 års penningvärde till ca 1 000 kr per år och lägenhet. Ingelstam för relativt omfattande diskussioner om tidsanvändning och egenarbete; o Ingelstam, L: Arbetets värde och tidens bruk - en framtids­ studie. Liber. Stockholm, 1980. s 53 ff. 66 Enligt en speciell definition lägger ett genomsnittligt hushåll ned fyra timmar per dag på egenarbete. En halv timme av denna tid avser vård och underhåll. 9) Lundström, S - Gustafsson, 8: Privatägda hyresfastigheter - Underhåll och ombyggnad vid ägareskiften. Statens råd för byggnads­ forskning. R93:1985. Stockholm, 1985. Lundström - Gustafsson finner att det till övervägande del är sociala motiv - hög ålder, sjukdom - som föranleder avyttring. Innehavs- tiderna är också långa för de som bor i den egna fastigheten. 10) De här redovisade förvärvsmotiven stämmer i stor utsträckning överens med resultat från Västerås enligt; o Lundström, S - Gustafsson, B: Ibid. s 43. Liknande resultat fås också av; o Wolfe, M F: Ibid. s 10. Han finner att motiven för förvärv är starkt korrelerade till fastig- hetsstorleken. 11) Likviditetssituationen i förvaltningen i form av betalningsnetton före och efter skatt analyseras av; o Lundström, S - Forsberg, M - Garph, L: Privatägda hyres­ fastigheter - likviditet, soliditet och lönsamhet. Statens råd för byggnadsforskning. R139:1983. Stockholm, 1983. o Lundström, S - Jacobsson, Y - Pettersson, E: Privatägda hyresfastigheter - ekonomin i stora och små bostadsförvalt­ ningar. Statens råd för byggnadsforskning. R39:1985. Stockholm, 1985. kap 8. 12) Lundström, S - Gustafsson, B: Ibid. 13) Lundström, S - Gustafsson, B: Ibid. s 122. 14) Lundström, S - Gustafsson. B: Ibid. s 102 ff. 15) Solomon - Vandell beskriver bl a den lille fastighetsägaren utifrån att denne strävar efter att maximera sin konsumtionsnytta i stället för att maximera förräntningen på insatt kapital. Porell undersöker om fastighetsägare vilka bor på den egna fastighe­ ten håller en högre underhållsstandard jämfört med övriga ägare. Han finner dock ingen grund för säkerställda slutsatser i detta avseende. o Solomon, AP- Vandell, K D: Ibid. samt; o Porell, F W: One man's Ceiling is Another Man's Floor: Landlord/Manager Residency and Housing Condition. Land Economics, Vol 61, No 2, May 1985. 67 16) Liknande resultat avseende den låga hyresnivån finner Wolfe i Kalifornien och Turner i Sverige; o Wolfe, M F: Ibid. o Turner, B: Hyror och hyrespolitik i Sverige. M83:8. Statens institut för byggnadsforskning. Gävle, 1983. 17) Juvén, K: Privatägda flerbostadshus. Underhåll i små förvalt­ ningar. Statens råd för byggnadsforskning. R173:1984. Stockholm, 1984. 18) Porell, F W: Ibid. 19) Gustafsson, C et al: Ibid. 68 4 DE VÄSENTLIGASTE RESULTATEN 4.1 Inledning I det följande kommenteras de enligt vår mening väsentligaste resul­ taten frän undersökningen. Resultaten diskuteras mot bakgrund av de förväntningar och den kunskap vi hade innan undersökningen på­ börjades. Diskussionerna förs under följande rubriker: o Egenarbetets omfattning o Egenarbetets art o Motiv för egenarbete o Övriga observationer o En summering De tre första rubrikerna sammanfaller med våra grundläggande forskningsfrågor enligt kapitel 1. 4.2 Eqenarbetets omfattning Ett påtagligt resultat är att de flesta ägare arbetar 2-15 timmar per vecka i sin förvaltning. I genomsnitt arbetar man ca 10 timmar per vecka. Den kanske intressantaste iakttagelsen är att arbetstiden i stor utsträckning är oberoende av förvaltningens storlek. Därmed blir det stor skillnad på arbetstiden per lägenhet. I de minsta förvalt­ ningarna (3-4 lgh) arbetar man i genomsnitt 3 timmar per vecka och lägenhet jämfört med 15 minuter i de största förvaltningarna (.— 25 lgh). Pensionärer som ägare lägger ned dubbelt så mycket tid i förvaltningen jämfört med ägare i förvärvsarbetande ålder. Det egna arbetets omfattning måste ses mot bakgrund av att även en villaägare ägnar viss tid åt egenarbete. Vi har dock inte särskiljt den tid ägaren lägger ned på den egna lägenheten från övriga lägenheter. Omfattningen av egenarbetet ska också ses mot bakgrund av mät- metodiken och den årstid (hösten) som tidsstudien utfördes. Årstiden har sannolikt lett till en underrepresentation av redovisning, deklara­ tion och underhållsarbeten vilket i så fall innebär att skötselarbeten fått en överrepresentation. Sammantaget torde dock den genom­ snittliga veckoarbetstiden enligt ägarnas egna bedömningar vara normal. Arbetets omfattning måste också ses i relation till dess kvalitet och intensitet. Skillnader i arbetskapacitet kan förklara en del av skill­ naderna i arbetsinsats mellan äldre och yngre ägare. Sannolikt har dock de äldre ägarna mer tillgänglig tid för egenarbete. De ser ett egenvärde i arbetet och känner ofta tillfredsställelse över arbetets resultat. Resultaten kan även tolkas som att ägaren har en viss tid tillgänglig för egenarbete i förvaltningen. Denna utnyttjas oberoende av förvalt­ ningens storlek. Vi kan som utgångspunkt för en kalkyl anta att en fastighetsägare lägger ned tio timmar per vecka på egenarbete. Fastigheten är på 69 500 kvm. Det ger i runda tal 1 timme per kvm och är. Prissätts arbetet exempelvis till 50 kr per timme erhålls en kostnad pä 50 kr per kvm och år. Detta är endast ett räkneexempel som bättre sätts in i sitt sammanhang när vi i avsnitt 4.4 diskuterar motiv för egen­ arbete. Resultaten vad avser arbetets omfattning ger anledning till följande reflektioner och slutsatser: o En delförklaring till mängden egenarbete kan vara att det i visst hänseende är lönsamt. Alternativet är att leja specia­ lister till en hög timkostnad. Ställkostnaden blir också hög i små förvaltningar. Själv har man låg eller ingen alternativ- kostnad för det egna arbetet. I den mån egenarbetet leder till att förvaltningen visar ett skattemässigt överskott föranleder det inga egenavgifter men väl en inkomstskatteeffekt som kan vara betydande. Förvaltningen går i regel med underskott och ägarna förutsätts vara mer likviditetskänsliga än beroende av en god lönsamhet. Det finns sannolikt större incitament att arbeta när förvalt­ ningen ger likviditetsunderskott jämfört med om den ger ett överskott. Mängden egenarbete ska också ses mot bakgrund av den tid man har tillgänglig. För många pensionärer fylls tiden ut med arbete i den egna förvaltningen. o Fastighetsägarnas redovisning och deklarationer säger inget om den verkliga resursinsatsen i fastighetsförvaltningen. Det leder till att all offentlig statistik om privata ägares (fysiska personer) kostnader i förvaltningen blir förvrängd och under­ skattar den verkliga resursinsatsen. Det leder också till att redovisningen ger felaktig information till ägare, värderare och förvaltare som har att bedöma kostnadsnivåer. o Ägare som mer frekvent utför egenarbete kan antas ha bra förutsättningar för goda kontakter med hyresgästerna. Detta gäller särskilt om man själv bor i fastigheten. Man kan anta att många hyresgäster värdesätter goda relationer till hyres­ värden, möjligheten till en pratstund och att direkt kunna framföra sina synpunkter. 4.3 Eqenarbetets art Ägarna utför i varierande omfattning alla förekommande arbetsupp­ gifter i förvaltningen, se figurerna 3.3 - 3.6. Intresse och kompetens avgör i stor utsträckning vad man gör själv i förvaltningen. Ju större förvaltning desto vanligare är det att man har anställda (deltid) för exempelvis skötsel och tillsyn. Det finns sålunda ett klart samband mellan fastighetsstorlek och arten av det arbete man själv utför. I större förvaltningar utför man framför allt administrativa sysslor själv. Den typ av arbete ägarna till små förvaltningar utför liknar i allt väsentligt villaägarens arbetsinsats. Man tycker att arbetet har för 70 liten omfattning för att lämnas bort. Denna inställning tunnas ut med storleken på förvaltningarna. Tidsbrist samt brister i kompetens anförs till varför man inte arbetar själv i större förvaltningar. Resultaten avseende arbetets art föranleder följande reflektioner: o Behovet av kompetens för den alldagliga skötseln skiljer sig inte för villaägaren och den "lille" hyresfastighetsägaren. Mänga anser sig också kunna sköta hyresförhandlingarna själv. Ju större förvaltning desto mer formaliseras dock förhållandet till hyresgästerna och fastighetsägareföreningen kommer t ex in som ombud vid hyresförhandlingarna. 4.4 Motiv för eqenarbete Motiven för egenarbete är primärt av ekonomiskt art. Man vill minska likviditetsunderskotten från förvaltningen. Detta arbetsmotiv är av annan art än det huvudsakliga förvärvsmotivet - att skaffa bostad. Motiven för förvärv är nära kopplade till antalet fastigheter man äger och antalet lägenheter man förvaltar. Med stigande storlek pä förvaltningen ökar andelen ägare som ser fastigheten som en investe­ ring. Mänga med dessa motiv avstår från att arbeta i den egna förvaltningen, jämfört med om man har boendemotiv. I de minsta förvaltningarna finns inga ekonomiska vinster med att lämna bort förvaltningen. Denna ger också små bruttoinkomster. Det finns därför lite pengar att ta av för att leja entreprenörer. Analyserna visar att såväl läget i byggnadens ekonomiska livscykel som läget i innehavsperioden bara har marginell inverkan på mängden och arten egenarbete. Det innebär att det finns andra motiv och förhållanden som övergripande styr ägaren i dennes agerande. Det som i första hand styr mängden arbete är givetvis ägarens disponibla tid i kombination med behovet av att hålla kostnaderna nere. Det senare återspeglas i arbetsmotiven som för två av tre ägare är att minska underskottet/förbättra lönsamheten, se figur 4.1. 71 MINSKA UNDERSKOTTET HOBBY, INTRESSE SYSSELSÄTTNING ÖVRIGT ARBETSMOTIV Figur 4.1 Mängden egenarbete med avseende pä arbetsmotiv. I genomsnitt får fyra av fem ägare underskott i förvaltningen (beräknat som betalningsnetto före skatt). Av de med boendemotiv till förvärvet får 85 procent underskott från förvaltningen. Den siffran ska jämföras med 45 procent för de med investeringsmotiv. Ägare med investeringsmotiv ser vanligen överskotten som ränta på kapital. Det fåtal ägare med boendemotiv som får överskott ser detta som arbetsersättning eller ränta på investerat kapital. Resultaten avseende ägarnas motivbilder i olika beslutssituationer föranleder följande reflektioner: o Den komplexa motivbilden med blandade ekonomiska och sociala motiv gör att många är relativt stabila i sitt ägande. Man reagerar t ex inte omedelbart genom att sälja fastigheten om de legala och institutionella förutsättningarna för ägandet och förvaltningen förändras. Den blandade motivbilden gör också att man får långa innehavstider för de med ett boende­ motiv. o Blandade motivbilder påverkar prisbildningen på fastighets­ marknaden. Möjligheterna till ett eget boende och belopps- mässigt relativt låga underskott i förvaltningen gör att många potentiella köpare driver upp priserna på små hyresfastighe- terl). De med investeringsmotiv förvärvar i regel något större fastigheter. De frekventa likviditetsunderskotten är därför till stor del självförvållade. Likviditetsunderskotten ska också ses i absoluta belopp. De är på samma nivå som för en del villaägare. 72 4.5 En summering Resultaten frän undersökningen är i grova drag som vi förväntat oss utifrån tidigare svenska och utländska undersökningar. Överraskande är framför allt; o den stora mängd eget arbete som framför allt pensionärerna lägger ned i små förvaltningar, o att ägaren även i större förvaltningar utför en betydande del av förvaltningsarbetet själv, o att antalet timmar som man lägger ned per vecka i stor utsträck­ ning är oberoende av förvaltningens storlek och vilka motiv man har för förvärv och egenarbete, o att mänga anser sig ha en låg hyresnivå i förvaltningen. 73 5 EN ÖNSKVÄRD UTVECKLING FÖR DE SMA FASTIGHETS­ FÖRVALTNINGARNA 5.1 Utgångspunkter Medelåldern för ägare till små hyresfastigheter har alltid varit hög och för många har innehavstiderna varit långa. Emellertid är bygg­ nadsbeståndets medelålder högre idag än för exempelvis tjugo år sedan vilket innebär att vi nu står inför ett vägskäl för de många små förvaltningarna. De flesta av de nuvarande ägarna har varken motiv eller kompetens för att genomföra en ombyggnad av fastigheterna. Nyckelfrågan är vad som händer efter ett generationsskifte? Våra utgångspunkter för en önskvärd utveckling är att: o Mycket talar för att de förvaltningstjänster som erbjuds i de små förvaltningarna är av bra kvalitet. Närhet till ägaren, som tillika är fastighetsskötare, uppväger många gånger dennes eventuella brister i tekniskt kunnande. o Det många små förvaltningarna kan aldrig utgöra rationella enheter i en större förvaltning där förvaltningen bedrivs med strikta ekonomiska förtecken. o Om fastigheten ger ett överskott föredrar en del ägare att hålla en låg hyresnivå eller att återinvestera pengarna framför att betala skatt. o Det finns potentiella köpare som är intresserade av kombinationen en bra bostad, möjligheter till sysselsättning samt investering. Man är därför villig att åta sig besväret med att bygga om en hyresfastighet. 5.2 Hot och möjligheter Ett allvarligt hot mot de små privata förvaltningarna är tiden. Byggnaderna blir äldre och måste förr eller senare byggas om. Denna ombyggnad kan åstadkommas genom information, utbildning och praktisk hjälp till framför allt nyblivna ägare. Ska den lilla fastighetsförvaltningen framledes utgöra ett alternativ för de som vill bo i hyresrätt krävs insatser av olika slag från såväl myndigheter som den egna intresseorganisationen. Marknadsförut­ sättningar måste tillskapas som möjliggör ombyggnader till rimliga kostnader. Många av de mindre fastigheterna ingår i en kvartersbebyggelse. Denna kan komma att saneras i ett sammanhang (kvarterssanering). I syfte att underlätta genomförandet kan ägandet samlas pä ett fåtal händer. Ombyggnaden kan då få till följd att de små förvaltningarna med hyresrätt försvinner. I många fall kan byte av upplätelseform till bostadsrätt ge ekonomiska fördelar i samband med ombyggnad. En ombyggnad kan leda till att framför allt halvstora fastigheter går över till bygg- och förvaltningsbolag. Dessa har andra motiv för sina 74 ageranden i förvaltningen jämfört med "egenarbetaren". Servicekost­ naden per åtgärd kan dock bli hög i smä förvaltningar vilket leder till sämre ekonomi. Ägarna till de flesta mindre förvaltningarna är mer likviditetskäns- liga än beroende av att fä en real förräntning pä insatt kapital. Mänga ser också överskott från förvaltningen i första hand som arbetsersättning och inte ränta på kapital. Detta innebär att sam­ hällets legala och institutionella ramverk bör utformas så att det gynnar en god likviditet och möjligheter till eget arbete^). Generella styrmedel för den enskilda hyreshussektorn kan nämligen få negativa effekter för de små förvaltningarna. 75 NOTER OCH KOMMENTARER TILL KAPITEL 5 1) Ägarnas ålder belyses av; Lundström, S - Gustafsson, B: Privatägda hyresfastigheter - Under­ håll och ombyggnad vid ägareskiften. Statens råd för byggnadsforsk­ ning. R93:1985. Stockholm, 1985. s 121. De finner att under en 20-årsperiod har medelåldern bland gruppen fysiska personer som ägare till hyresfastigheter sjunkit med några år. 2) Frågan om hur man ska ta till vara de kvaliteter som finns i de små privata förvaltningarna behandlas bl a av; Stegman, MA- Sumka, H J: Nonmetropolitan Urban Housing: An Economic Analysis of Problems and Policies. Ballinger Publishing Co. Cambridge, 1976. 76 LITTERATUR Den här refererade litteraturen har samlats in under flera års forskning inom närliggande områden. Till detta projekt har en data- baserad litteratursökning utförts som dock gav föga utbyte inom ämnesområdet "egenarbete i privatägda hyresfastigheter". Relativt mycket finns skrivet generellt om tidsanvändning. Vi redovisar dock inte denna litteratur i någon större omfattning. Den utländska litteratur som finns berör främst investeringsbeteenden. Bejrum, H - Lundström, S: Fastighetsekonomi - hyresfastigheter. Diagnos, prognos, värdering. VM Fastighetsekonomer AB. Stockholm, 1986. Carlegrim, E - Skoog, M: Hyresfastigheter i Sverige - en kartläggning av ägare-, ålders- och storleksstruktur. Statens råd för byggnads­ forskning. R21:1978. Stockholm, 1978. Carlegrim, E et al: Bostadshus från 1930- och 1940-talen - bestånd och marknad. Statens råd för byggnadsforskning. R60:1981. Stock­ holm, 1981. Frenckner, P: Begrepp inom ekonomistyrning - en översikt. Student­ litteratur. Lund, 1983. s 9. Gustafsson, C et al: Värdering av lantbruksfastigheter. Metoder och principiella frågor. Meddelande 5:6. Institutionen för fastighetseko­ nomi, KTH. Stockholm, 1978. s 162. Ingelstam, L: Arbetets värde och tidens bruk - en framtidsstudie. Liber. Stockholm, 1980. s 53 ff. Johansson - Bejrum, H: Underhållspolicy i radhus. Analys av under- hållsinsatser i olika dispositionsformer med användning av investe- ringsmodeller och tonvikt på hushållens bidrag. Meddelande 5:15. Institutionen för fastighetsekonomi, KTH. Stockholm, 1983. Juvén, K: Privatägda flerbostadshus. Underhåll i små förvaltningar. Statens råd för byggnadsforskning. R173:1984. Stockholm, 1984. Klevmarken, A: Tid och pengar. Om svenska hushålls ekonomi. En rapport från hus-projektet. Nationalekonomiska institutionen, Göte­ borgs universitet, Göteborg. Krohn, R G et al: The other economy. The internal logic of local rental housing. Peter Martin Associates Ltd. Toronto, 1977. Larsson, J et al: Reparationer och ombyggnader av småhus. En fältundersökning om husägares inställning och dess betydelse för byggföretagen. Seminarieuppsats i företagsekonomi, Stockholms uni­ versitet. Stockholm, 1980. Lindeborg, T: Icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogs- fastigheter. Ett bidrag till förståelsen av prisbildningsprocessen för skog och skogsmark. Meddelande 5:22. Institutionen för fastighets­ ekonomi, KTH. Stockholm, 1986. 77 Ljung, B - Lundquist, U: Enskilt ägande och förvaltning av hyresfastigheter. En kartläggning med utvecklingsperspektiv. Sveriges Fastighetsägareförbund, 1986. Lundström, S - Forsberg, M - Garph, L: Privatägda hyresfastigheter - likviditet, soliditet och lönsamhet. Statens räd för byggnadsforskning. R139:1983. Stockholm, 1983. Lundström, S - Gustafsson, B: Privatägda hyresfastigheter - Under­ häll och ombyggnad vid ägareskiften. Statens räd för byggnadsforsk­ ning. R93:1985. Stockholm, 1985. Lundström, S - Jacobsson, Y - Pettersson, E: Privatägda hyresfastig­ heter - ekonomin i stora och smä bostadsförvaltningar. Statens räd för byggnadsforskning. R39:1985. Stockholm, 1985. Myrsten, K: Entreprenader i fastighetsförvaltningen - analys och utveckling av relationer mellan förvaltare och entreprenörer. Statens räd för byggnadsforskning. R106:1982. Stockholm, 1982. Orrgard, M: Marknadsundersökning Karlslund. Skånska Cement- gjuteriet. Delrapport. Statens råd för byggnadsforskning (Bfr 770377-6). Stockholm, 1980. Porell, F W: One Man S Ceiling is Another Man's Floor: Landlord/Manager Residency and Housing Condition. Land Economics, Vol 61, No 2, May 1985. SOU 1981:47. Hyresgästinflytande pä mälning och tapetsering. Delbe­ tänkande av underhällsfondsutredningen. Stockholm, 1981. s 49-55. Solomon, AP- Vandell, K D: Alternative Perspectives on Neigbor- hood Decline. APA Journal, winter, 1982. s 81-98. Stegman, MA- Sumka, H J: Nonmetropolitan Urban Housing: An Economic Analysis of Problems and Policies. Ballinger Publishing Co. Cambridge, 1976. Turner, B: Hyror och hyrespolitik i Sverige. M83:8. Statens institut för byggnadsforskning, Gävle, 1983. Wolfe, M F: Economie behaviour and attitudes of rental property owners. Working paper 83-67. Center for Real Estate and Urban Economics. University of California, Berkely, USA, 1983. Wolfe, M F: Investment performance of existing rental housing in selected San Francisco Bay Area Communities. Working paper 83-66. Center for Real Estate and Urban Economics. University of Cali­ fornia, Berkely, USA, 1983. SV ER IG ES FA ST IG H ET SÄ G A RE FÖ RB U N D 78 E 3 E ra Drai-, cn □ □ D z Bilaga 1 01 2 FO RV SA TT 11 . Ve m /v ilk a är d et so m br uk ar u tfö ra re sp ek tiv e f ör va ltn in gs ät gä rd ? 79 Lo ka l- hy re s­ gä st □ n □ □ □ n □ roO' ra :oH c c g Id Q- □ □ □ □ □ □ D □ □ ro An ­ st äl ld □ □ □ □ □ □ □ □ □ ro O'Q. » raro Q. Fa m . m ed l □ □ □ □ □ □ □ □ □ O' ra•oro "ra•o c rocro □ □ □ Q □ □ □ □ □ :oO' o 6. i Ii? ® E J 3 J (:o ai v i c cg -Sc D- -CCö c h- g *0 uKO lO H g g £ s t X 4_> Q) ai „ O' Q. C c ra :oLU <0 -*-) u- <5 , □ 'Z .c To c 1- £ ra "g *“ -o 2g il E i> V ad oc h i vi lk en om fa ttn in g g ör 03 7 b) U pp ge hu vu ds ak lig st ud ie in rik tn in g f ör d en ut bi ld ni ng sn iv å av » f as tig he tsf ör va ltn in ge n? 81 □ »I!al « Q.-Q o Ï £ilJ ! □ Q □ Q □ □ D □ □ □ □ □ □ □ □ C _ ( «■<0 1 — -C ; □ □ □ □ D □ □ □ □ □ □ □ lf » Ê o ^ :0 C x £ O ai ET T S TO RT TA CK F Ö R D IN V Ä RD EF U LL A M ED V ER K A N ! 82 Bilaga FRÄGOR - INTERVJUFORMULÄR 1) Varför vill ni själv utföra...? Enligt enkäten utför ni inte själv... Varför? a) Hyresdebitering b) Hyresförhandling c) Övrig administration och ekonomisk förvaltning d) Fastighetstillsyn e) Trappstädning och renhållning f) Trädgårdskötsel och snöröjning g) Fastighetsskötsel f) Enklare underhållsåtgärder i) Större underhållsåtgärder, om-/tillbyggnad 2) Varierar din veckoarbetstid i förvaltningen normalt mycket över året? Om JA: Vad beror det på? 3) Försöker du utjämna arbetstiden över året? Om JA: Hur sker utjämningen? 4) Vad styr a) inriktningen b) omfattningen på det ni själv arbetar med i förvaltningen? 5 a) Brukar ni hjälpa till med någon bekants förvaltningsarbete? b) Brukar någon bekant hjälpa er med någon förvaltningsuppgift? 6) Har du något annat arbete vid sidan om? Om JA: Vad arbetar du som? Vilken omfattning i tid tar detta arbete? Om NEJ: Orsak? 83 7) Påverkar hyresgästerna inriktningen pâ de reparations- och underhällsinsatser som görs? Om JA: Vad är det för typ av arbeten som hyresgästerna påverkar? Vilket är det vanligaste sättet för denna påverkan? 8) Förekommer det anställda (som avlönas) i förvaltningen? Om JA: Hur många anställda arbetar på heltid................ ? halvtid...............? deltid..................? 9) Vad är ert viktigaste innehavsmotiv i dag? Om innehavsmotivet skiljer sig från förvärvsmotivet: Av vilken anledning skiljer sig innehavsmotivet från ert förvärvsmotiv? 10) Har ni något större underhållsarbete som borde ha blivit gjort men ännu ej utförts? Om JA: Varför har det inte blivit utfört? 11) Planerar ni underhållsåtgärder så att ni kan utföra det mesta av arbetet själv? 12) Kan ni tänka er att tillskjuta a) eget kapital b) lånat kapital för att klara av reparationer och underhållsåtgärder? 13) Ska ni göra/låta utföra någon omfattande reparation, om-/eller tillbyggnad inom ett år? Om JA: Vad ska ni göra? Tänker ni arbeta med det själv, helt eller delvis? Vilka arbeten ska ni utföra själv? 14) Enligt enkäten angav ni att ert viktigaste motiv till att själv artbeta i förvaltningen var att förbättra lönsamheten. Eftersträvar ni i första hand att undvika ett negativt resultat eller att få ett så positivt resultat som möjligt? 15 a) Får ni normalt överskott i förvaltningen? b) Vad betraktar ni ev överskott frän förvaltningen som? Om överskott = INVESTERINGSKAPITAL: Hur stor andel av överskottet investeras i fastigheten igen Varför investeras överskottet i fastigheten igen? 16) Tror ni att ni har en lägre hyra än motsvarande bruksvärdehyra i Linköping? Om JA: Varför har ni i sä fall inte begärt en högre hyra? 17) Varför anser ni att ni inte behöver ta ut någon högre hyra än den ni redan har? Bilaga 3 85 ST O CK HO LM 19 85 ^g a rk o d H us ha lle ns in sta lla tio ne r (t. ex . k yl , sp is, tv ät tst ug eu tr. ) 12 + enk la re re pa ra tio ne r .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13 * byte n, ny in sta lla tio ne r .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Jè> 4i£Bîn Bi la ga do 18 . EN K LA RE R EP A RA TI O N ER A V V A -IN ST A LL A TI O N ER : t ex re pa ra tio n/ by te av kr an ar oc h b la nd ar e, pa ck ni ng ar , b ad ka rs ke dj or Denna rapport hänför sig till forskningsanslag 841051-1 från Statens råd för byggnadsforskning till Sveriges Fastighetsägareförbund, Stockholm. R79:1987 ISBN 91-540-4774-9 Art.nr: 6707079 Abonnemangsgrupp : T. Fastighetsförvaltning Distribution: Svensk Byggtjänst, Box 7853 103 99 Stockholm Statens råd för byggnadsforskning, Stockholm Cirkapris: 42 kr exkl moms