Riskhantering i fastighetsbranschen En studie av fastighetsbolag och banker i Göteborgsregionen

Abstract

Bakgrund och problem: Fastighetsmarknaden slår alla rekord i år (2006) och de snabbt ökande fastighetspriserna har under året skapat debatt i media huruvida vi är på väg mot en ny fastighetsbubbla jämförbar med den vi hade i slutet av 80-talet. Prisökningarna har inte sin grund i fundamentala faktorer såsom hyror och vakanstal, utan istället har investerarna sänkt sina avkastningskrav. Då direktavkastningen sjunker finns det mindre utrymme för prisfall på fastigheter eller höjda räntor, och många som investerar i fastigheter tar inte heller tillräcklig hänsyn till eventuellt höjda drifts- och underhållskostnader. Detta innebär en större risk för de fastighetsförvaltande företagen och för de banker som finansierar fastigheter. Men hur ser riskhanteringen ut i fastighetsbranschen? Vilka är de väsentligaste riskerna och vilka metoder används för att hantera dessa? Hur har de stigande fastighetspriserna påverkat bolagen? Syfte: Syftet med denna uppsats är att beskriva hur fastighetsbolag och banker agerar utifrån de risker som är förknippade med en fastighetsinvestering. Vidare är syftet att undersöka om förändringar skett till följd av de stigande fastighetspriserna. Avgränsningar: Uppsatsen avgränsas till fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter, där hyresintäkter och värdestegringar utgör den primära inkomstkällan. Därmed behandlas ej fastighetsägande byggbolag och risker kopplade till nyproduktion. Vi kommer inte att försöka framställa en lösning för hur företagen bör hantera sina risker, istället vill vi undersöka vilka riskhanteringsmetoder som idag används. På grund av uppsatsens omfång har vi valt att avgränsa oss till fastighetsbolag och banker som är representerade i Göteborgsregionen. Metod: Kvalitativa intervjuer har genomförts med representanter från fyra fastighetsbolag samt två storbanker i Göteborgsregionen. Det empiriska resultatet har kopplats till uppsatsens referensram, för att därefter kunna göra jämförelser och dra slutsatser. Resultat och slutsatser: Förändringar i konjunkturen påverkar räntor, driftkostnader och vakansgrad, vilka har visat sig utgöra de väsentligaste riskerna för fastighetsbolagen. Vissa av dessa risker hanteras på samma sätt av alla fastighetsbolagen. Vad som ligger till grund för valet av riskhanteringsmetod kan härledas till ett flertal faktorer såsom ägarstruktur, bolagets storlek, samt dess typ av fastigheter i beståndet. Att låntagaren inte kan betala ränta och amortering utgör den väsentligaste risken för de båda bankerna. Studien av bankerna har visat att denna risk hanteras genom att på flera sätt bedöma både låntagaren och fastigheten, inför ett kreditgivningsbeslut. Förslag till vidare forskning: Vi anser det intressant att se om fastighetsbolagens riskhantering är tillräcklig i de fall förutsättningarna för branschen förändras radikalt, exempelvis genom kraftigt stigande räntor och/eller genom dramatiskt fallande fastighetspriser, i likhet med början av 90-talet.